商品房买卖合同_百度百科
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商品房买卖合同是指将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售转移房屋所有权于买受人买受人支付价款的合同其中商品房的认购订购预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同日由建设部发布自日起施行的商品房销售管理办法第十六条规定商品房销售时和买受人应当订立书面商品房买卖合同
商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人买受人支付价款的合同这里的房屋特指商品房而不包括农村自建住房单位集资建房等商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型具有如下法律特征
1标的物在法律上呈现出复杂的形态交易的房屋既可能是已建好的房屋也可能是尚未竣工的房屋而且还包括建筑物和小区的公用设施设备的所有权或使用权
2标的物所有权的转移以登记为成立条件我国合同法第一百三十三条规定标的物的所有权自标的物交付时起转移但法律另有规定或者当事人另有约定的除外物权法第九条规定不动产物权的设立变更转让和消灭经依法登记发生效力未经登记不发生效力但法律另有规定的除外
3行政干预强烈由于土地房屋类不动产价值巨大对国计民生影响很大国家对房地产行政监管相对较为严格如国家实行登记制度推行合同示范文本实行限购政策等通常情况下商品房买卖合同的主要内容包括当事人标的物及其数量和质量付款履行期限履行方式违约责任等[1]
商品房的出卖人一般是房地产开发企业应注明其名称法定代表人工商登记号住所及联系方式等基本情况买受人如为法人或其他组织同样予以注明如为自然人则应注明其姓名身份证件号码住所及联系方式等
二商品房基本状况
首先要注明出卖人出售房屋的法律依据包括土地使用权出让合同号土地使用权证或建设用地批准证书号建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证如为预售商品房还应明确其预售许可证号
其次要注明商品房的基本情况包括具体位置楼层朝向建筑面积及套内建筑面积等其他装修装饰等可由当事人自由约定
三价款及支付方式
商品房的价款包括单价与总价两种总价可以按幢套或单元计价不论商品房实际面积与约定是否存在误差均不对其价格进行调整单价是按商品房面积计价可分为依建筑面积计价依套内建筑面积计价和依使用面积计价三种方式
商品房买卖合同的价款支付方式一般有三种方式第一以所购商品房抵押贷款的方式付款也称按揭付款第二一次性付款第三分期付款按揭付款方式应明确约定买受人应支付的首期金额及支付时间与方式向哪家银行申请贷款如贷款申请不获批准时有关事项的处理等如为一次性付款或分期付款方式则应明确房款或各期房款的支付时间及方式
四商品房交付使用方式及条件
合同需明确商品房的交付时间与程序通常由出卖人于合同约定日期前通知买受人前往商品房所在地接受交付买受人则于交付使用通知送达后按约定或通知指定的日期接受交付
合同应对商品房应当具备的使用交付条件约定主要为商品房应具备必要的验收文件如建筑工程质量验收消防验收综合验收登记备案表等买受人依照合同约定的交付使用条件对商品房进行验收
五公共配套设施设备条款
由于商品房的正常使用有赖于各种公共配套条件的完善因此合同对该部份应当予以明确约定
六面积差异的处理
当事人可对房屋面积的差异作出约定当事人没有约定的依照最高人民法院的司法解释确定
七产权登记的约定
由于我国不动产物权的变动以登记为要件因此在商品房交付使用后应办理将房屋所有权及相应的土地使用权转移到买受人名下的登记手续合同对此应作明确约定
八违约责任
出买人的主要义务是提供合格的商品房其主要的违约情形是未按合同约定的日期和标准交付商品房承担的违约责任方式主要为实际履行赔偿损失修理或更换解除合同买受人的主要义务为付款并接受商品房承担违约责任的方式是实际履行合同赔偿相应损失和解除合同商品房买卖合同范本
合同编号　
合同当事人
出卖人____________________________________________________________________
注册地址___________________________________________________________________
营业执照注册号_____________________________________________________________
号_____________________________________________________________
法定代表人_________________　联系电话____________________________________
邮政编码___________________________________________________________________
委托代理人_________________　地址________________________________________
邮政编码___________________　联系电话____________________________________
委托代理机构_______________________________________________________________
注册地址___________________________________________________________________
营业执照注册号_____________________________________________________________
法定代表人_________________　联系电话____________________________________
邮政编码___________________________________________________________________
买受人_____________________________________________________________________
本人法定代表人姓名___________　国籍______________________________
身份证护照营业执照注册号_____________________________________
地址_______________________________________________________________________
邮政编码___________________　联系电话____________________________________
委托代理人姓名_______________　国籍______________________________
地址_______________________________________________________________________
邮政编码___________________　电话________________________________________
根据及其他有关法律
法规之规定买受人和出卖人在平等自愿协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议
第一条项目建设依据
出卖人以__________________________方式取得位于_________________________编号为
___________________的地块的土地使用权合同号批准文件
号划拨批准文件号为_______________________________________________
该地块土地面积为_________________规划用途为____________________________________
自______年_____月_____日至______年_____月______日
出卖人经批准在上述地块上建设商品房现定名暂定名_______________________
建设工程规划许可证号为____________________________施工许可证号为___________________
第二条商品房销售依据
买受人购买的商品房为预售商品房预售商品房批准机关为_________________
商品房预售许可证号为____________________________________
第三条买受人所购商品房的基本情况
买受人购买的商品房以下简称该商品房其房屋平面图见本合同附件一房号以附件一上表
示为准为本合同第一条规定的项目中的
第___________幢座___________单元层___________号房
该商品房的用途为___________属___________结构层高为___________建筑层数地上
___________层地下___________层
该商品房阳台是封闭式非封闭式
该商品房合同约定产权登记建筑面积共___________________平方米其中套内建筑
面积___________平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________________平方米有
关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二
第四条计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款
1按建筑面积计算该商品房单价为___________币每平方米__________________元
总金额___________币_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整
2按计算该商品房单价为___________币每平方米________________元
总金额__________币_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整
3按套单元计算该商品房总价款为__________币_____千_____百_____拾_____万
_____千_____百____拾______元整
4____________________________________________________________________________
第五条面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式本条规定以建筑面积本条款中均简称面
积为依据进行面积确认及面积差异处理
当事人选择按套计价的不适用本条约定
合同约定面积与有差异的以产权登记面积为准
后产权登记面积与合同约定面积发生差异双方同意按第_____种方式进行处理
1双方自行约定
1___________________________________________________________________________
2___________________________________________________________________________
3___________________________________________________________________________
4___________________________________________________________________________
2双方同意按以下原则处理
1面积误差比在3%以内含3%的据实结算房价款
2面积误差比超出3%时买受人有权退房
买受人退房的出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人并按
__________利率付给利息
买受人不退房的大于合同约定面积时面积误差比在3%以内含3%部分的房
价款由买受人补足超出3%部分的房价款由出卖人承担产权归买受人产权登记面积小于合同登
记面积时面积误差比绝对值在3%以内含3%部分的房价款由出卖人返还买受人绝对值超出
3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比=×100%
合同约定面积
因设计变更造成面积差异双方不解除合同的应当签署补充协议
第六条付款方式及
买受人按下列第___________________种方式按期付款
1一次性付款__________________________________________________________________
2分期付款____________________________________________________________________
3其他方式____________________________________________________________________
第七条买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款按下列第_____________________种方式处理
1.按逾期时间分别处理不作累加
1逾期在________________日之内自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付
应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________________的违约金合同继续
2逾期超过________________日后出卖人有权解除合同出卖人解除合同的买受人按累
计应付款的_____%向出卖人支付违约金买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意合同继续履
行自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支
付逾期应付款万分之________________该比率应不小于第1项中的比率的违约金
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额采取分
期付款的按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定
2.___________________________________________________________________________________
第八条交付期限
出卖人应当在_____年_____月_____日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第
___________种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用
1该商品房经验收合格
2该商品房经综合验收合格
3该商品房经分期综合验收合格
4该商品房取得交付使用批准文件
5____________________________________________________________________________
但如遇下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期
1遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的
2_____________________________________________________________________________
3_____________________________________________________________________________
第九条出卖人逾期交房的违约责任
除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使
用按下列第______种方式处理
1按逾期时间分别处理不作累加
1逾期不超过___________日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付
之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________的违约金合同继续履行
2逾期超过_____日后买受人有权解除合同买受人解除合同的出卖人应当自买受人解
除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违
约金买受人要求继续履行合同的合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天
起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______该比率应不小于第
1项中的比率的违约金
2. ____________________________________________________________________________
第十条规划设计变更的约定
经规划部门批准的规划变更设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人
1该商品房结构形式户型空间尺寸朝向
2__________________________________________________________________________
3__________________________________________________________________________
4__________________________________________________________________________
5__________________________________________________________________________
6__________________________________________________________________________
7__________________________________________________________________________
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复买受人在通知到达之日起15日
内未作书面答复的视同接受变更出卖人未在规定时限内通知买受人的买受人有权退房
买受人退房的出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人
并按 __________利率付给利息买受人不退房的应当与出卖人另行签订补充协议
____________________________________________________________________________________
第十一条交接
商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续双方进行验收交接时
出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单所购商品房为住宅的出卖
人还需提供和出卖人不出示证明文件或出示证明文件不
齐全买受人有权拒绝交接由此产生的延期交房责任由出卖人承担
由于买受人原因未能按期交付的双方同意按以下方式处理
____________________________________________________________________________________
第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷因出卖人原因造成该商品
房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任　____________________________________________________________________________________
第十三条出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的商品房的装饰设备标准应符合双方约定附件三的标准达不到约定标
准的买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理
1.出卖人赔偿双倍的装饰设备差价
2. _____________________________________________________________________________
3. _____________________________________________________________________________
第十四条出卖人关于基础设施公共配套建筑正常运行的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施公共配套建筑按以下日期达到使用
1____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
3____________________________________________________________________________
4____________________________________________________________________________
5____________________________________________________________________________
如果在规定日期内未达到使用条件双方同意按以下方式处理
1____________________________________________________________________________
2____________________________________________________________________________
3____________________________________________________________________________
第十五条关于产权登记的约定
出卖人应当在使用后____________日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报
备案如因出卖人的责任买受人不能在规定内取得房地产权属证书的同
意按下列第_______________项处理
1买受人退房出卖人在买受人提出退房要求之日起___________日内将买受人已付房价款退
还给买受人并按已付房价款的________________%赔偿买受人损失
2买受人不退房出卖人按已付房价款的____________%向买受人支付违约金
3____________________________________________________________________________
第十六条保修责任
买受人购买的商品房为的住宅质量保证书作为本合同的附件出卖人自商品住
宅交付使用之日起按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任
买受人购买的商品房为非商品住宅的双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围保修期
限和保修责任等内容
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题出卖人应当履行保修义务因不可抗力或者非
出卖人原因造成的损坏出卖人不承担责任但可协助维修维修费用由购买人承担
第十七条双方可以就下列事项约定
1该商品房所在楼宇的屋面使用权_________________________________________________
2该商品房所在楼宇的外墙面使用权_______________________________________________
3该商品房所在楼宇的命名权_____________________________________________________
4该商品房所在小区的命名权_____________________________________________________
5_____________________________________________________________________________
6_____________________________________________________________________________
第十八条买受人的房屋仅作________________________________使用买受人使用期间不得擅
自改变该商品房的建筑主体结构承重结构和用途除本合同及其附件另有规定者外买受人在使
用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施并按占地和公共部位与公
用房屋分摊面积承担义务
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质
_____________________________________________________________________________________
第十九条本合同在履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决协商不成的按下述第
______种方式解决
1.提交__________________________仲裁委员会仲裁
2.依法向人民法院起诉
第二十条本合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议附件四
第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力本合同及其附件内空格部分填写的文字与
印刷文字具有同等效力
第二十二条本合同连同附件共______页一式______份具有同等法律效力合同持有情况如下
出卖人______份买受人______份______份____________份
第二十三条本合同自双方签订之日起生效
第二十四条商品房预售的自本合同生效之日起30天内由出卖人向___________________申请
出卖人签章　买受人签章
法定代表人　法定代表人
委托代理人　委托代理人
______年______月______日　______年______月______日
签于　签于附件一房屋平面图
附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
附件三装饰设备标准
附件四合同补充协议
附件五住宅质量保证书
是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预出售合同的补充约定,与合同具有同等效力
我国房地产法规规定开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级保修范围保修期和保修单位等内容开发商应当按住宅质量保证书的约定承担保修责任
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内屋面防水为3年墙面厨房和卫生间地面为1年一般约定地下室及管道渗漏为1年墙面顶棚抹灰层脱落为1年地面空鼓开裂大面积起沙为1年门窗翘裂五金件及卫生洁具损坏为1年灯具电器开关损坏为6个月管道堵塞为2个月供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期其他部位部件的保修期限由买卖双方自行约定并写在工程质量保证书中
房屋在内出现质量问题如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任购买人认为主体结构质量不合格的可以向住宅质量保证书中注明的工程质量监督单位申请重新核验经核验确属不合格的购买人有权退房
住宅质量保证书是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件具有法律效力[3]商品房买卖合同登记需哪些材料
商品房买卖合同登记的申报材料有商品房买卖合同登记申请表双方签订的重庆市商品房买卖合同预售商品房分层分户平面图银行进帐凭证开发企业法定代表人授权委托书及代理人身份证明预购人是法人或其他组织应提交法人登记证书或者授权登记文件及代理人的授权委托书和身份证明预购人是个人的提交身份证明所购房屋是现房的须提交房地产权证预购人是境外机构组织人员的提交经重庆市涉及国家安全事项建设项目审批办公室审核同意的审查意见通知书原件收费标准住宅转让手续费3元/平方米非住宅转让手续费按成交价的2%计费转让双方各承担50%办理时限为10个工作日[4]
涉外商品房买卖中登记需提供的资料
需提供的资料(资料请自留复复印件)　　1房屋所有权登记申请书;　　2商品房买卖事同示范文本;　　3商品房销售专用发票;　　4进户通知单;　　5商品房结算单;　　6住宅使用说明书较验原件;　　7工程质量保证书较验原件;　　8单户商品房销(预)售许可证;　　9涉外人员公民护照较验原件提供复印件;　　10涉外公证部门的公证书;　　11登记机关认为必要的其他文件　　若委托办理还需提供1委托人受托人均为个人提供委托公证书原件和受托人身份证(复印件)校验原件;　　2委托具有中介资质的房地产中介公司办理需提供书面委托书原件商品房买卖合同网上备案登记程序
1开发公司在网上提交商品房买卖
开发公司凭密码登录该市的国土资源和房屋管理局产权市场处网上办公平台将已经签字生效的商品房买卖在网上提交提交工作不受时间地点限制随时可以提交
2产权市场处确认提交的商品房买卖
产权市场处对开发公司在网上提交的商品房买卖合同进行核对无误后进行确认生成合同备案登记号备案工作时间为工作日的上班时间
3开发公司填写备案登记号
开发公司将合同备案登记号填写在商品房买卖合同封面相应位置合同备案登记完成开发公司应将合同正本一本交给如果买受人贷款购房开发公司应在办理完抵押登记等手续后将合同正本一本交给买受人
4开发公司报送合同备案登记表
开发公司根据已经登记备案的商品房买卖合同填写商品房买卖合同登记表打印加盖公司公章一式两份报送至产权市场处
买卖合同登记表的格式与的登记表相同登记表可以到产权市场处领取也可以在产权市场处网页首页处室职能内下载
5产权市场处盖章
产权市场处对开发公司报送的登记表进行核对无误的在登记表上加盖国土资源和房屋管理局商品房买卖合同登记专用章一份存档一份交还开发公司
开发公司可凭盖章后的登记表及已经登记的商品房买卖合同到房地产交易管理中心办理抵押登记等手续房子是百姓安生立命之所随着经济的发展越来越多人购房而在现实房子买卖中存在很多买卖合同诈骗又因购房涉及的金额往往较大因此购房者在交易中应该注意一些细节以防被不法骗子设套欺诈同时可以避免法律风险减少不必要的纠纷
一注意审核土地使用权是否存在抵押
购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续因为现实中很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发售房时如果开发商隐瞒此抵押情况这将对购房人构成法律障碍影响购房人的顺利购房
二仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
1开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障所以至关重要
商品房开发的法定手续(许可程序)包括立项批准规划许可土地使用权证书施工许可商品房预售许可等对于开发手续应特别注意各许可证件中的开发主体名称开发土地用途开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注有土地使用年限的是出让土地使用权没有使用年限的是划拨土地使用权而划拨土地是不能用于商品房开发的
2注意查看卖方的一照 两书五证
①一照即企业法人营业执照
②两书即商品房质量保证书和商品房使用说明书
③五证即国有土地使用权证建设工程用地许可证建设工程规划许可证建筑工程施工证内(外)销商品房预售许可证其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替
三要先咨询清楚交易房屋的税费贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款因此向银行申请贷款时最好能够熟悉申请银行贷款的政策从而使贷款的申请能够顺利被批准
1一般来说向银行提供收入证明税单其他拥有的不动产证明或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料可以帮助买方贷到希望的数额
2如果通过中介公司办理贷款同样需要把好贷款关不能轻信中介公司的贷款承诺
四注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
1合同是双方真实意思表示的体现一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则发生纠纷时便成为双方解决争议的依据
2现实交易中开发商往往以格式合同为房管部门拟定不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中强加给购房者接受要明确一点正式签订商品房买卖合同的时候对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的
五约定违约责任条款须详细具体
1商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房逾期办理或不能办理房产证的违约责任但是往往开发商虽然约定了违约责任一般违约金额都不多因此购房者一定要注意这些细节
2同时还应该约定①规划设计的变更致使购房者解除购房合同开发商不仅仅要承担购房款的银行利息还应承担一定金额的违约金
②由于开发商原因不能办理产权证购房者要求退房退款时开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失
③加重开发商违约责任使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约
六合同附件须重视
1合同附件是合同的有效组成部分与合同主文条款具有同样的法律效力
2常有的合同附件包括所购房屋平面面积图公摊面积表质量保证书装饰设备标准住宅使用说明书等对于补充协议的条款也常常列为合同附件
可见这些附件内容都是极其重要的购房者不但要认真谨慎对待合同主文对合同的附件应当给予足够的重视
七妥善保管商品房的销售广告宣传资料
商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请不视为合同的条款但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定[5]
八商品房买卖合同的定金问题
商品房销售管理办法第22条及最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释第115条规定当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的给付定金的一方拒绝订立主合同的无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的应当双倍返还定金
在规定的期限内如果消费者不与开发商签订商品房买卖合同那么这笔钱是拿不回来的这种定金或订金的约定对消费者是不利的使他们在签约时处于受制于人的境地在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由拒不退还定金但现实情况是如果不交定金你看好的房源售楼部不会给你保留的一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金他们就会将房子卖掉所以如果想买房交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤
我国法律规定的定金有两种形式一种是履约定金是为保证合同顺利履行而约定的;另一种是立约定金是为了订立正式合同而约定的律师认为商品房的认购书应该算作预约合同是消费者与房地产商为了保证正式的商品房买卖合同的签订而订立的一种协议从这个层面上讲认购书中的定金是一种立约定金(订约定金)如果因为一方的过错而导致商品房买卖合同没有成立的另一方可以依据定金条款来追究过错方的违约责任如果购房者在签订购房合同中出现不属于自己责任的情况比如在订立商品房买卖合同时开发商的手续尚不全;购房者依约定时间去签合同但由于某些实质性条款未达成一致协议等导致商品房买卖合同无法签的购房者要和开发商协商让开发商退定金是完全可以的[6]签订后需跟进事项
一及时向不动产登记部门进行预告登记
二房款一定要打入预售款监控账户
三及时收取房地产发票以及各项税费票据
四寻求救济及时否定霸王条款法律应成为购房合同霸王条款的终结者[7]商品房买卖合同司法解释
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
为正确及时审理商品房买卖合同纠纷案件根据中华人民共和国民法通则中华人民共和国合同法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国担保法等相关法律结合民事审判实践制定本解释
第一条 本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人买受人支付价款的合同
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
第四条 出卖人通过认购订购预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人
第五条 商品房的认购订购预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的不予支持
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条 件的从其约定但当事人一方已经履行主要义务对方接受的除外
第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议明确约定拆迁人以位置用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的按照本解释第八条的规定处理
第八条 具有下列情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现的无法取得房屋的买受人可以请求解除合同返还已付购房款及利息赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任
(一)商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致其无法取得房屋为由请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的应予支持
第十一条 对房屋的转移占有视为房屋的交付使用但当事人另有约定的除外
房屋毁损灭失的风险在交付使用前由出卖人承担交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知无正当理由拒绝接收的房屋毁损灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担但法律另有规定或者当事人另有约定的除外
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持
交付使用的房屋存在质量问题在保修期内出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的买受人可以自行或者委托他人修复修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合同有约定的按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)按照合同约定的价格据实结算买受人请求解除合同的不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%买受人请求解除合同返还已付购房款及利息的应予支持买受人同意继续履行合同房屋实际面积大于合同约定面积的面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人
第十五条 根据合同法第九十四条 的规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款经催告后在三个月的合理期限内仍未履行当事人一方请求解除合同的应予支持但当事人另有约定的除外
法律没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的解除权消灭
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金数额
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定
逾期付款的按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算
逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定
第十八条 由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算
第十九条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持
第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的包销期满未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买但当事人另有约定的除外
第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋包销人请求出卖人赔偿损失的应予支持但当事人另有约定的除外
第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的按照约定的内容确定各方的诉讼地位
第二十三条 商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的当事人可以请求解除合同出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人
第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持
第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销解除合同的如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的仅处理商品房买卖合同纠纷担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的可以与商品房买卖合同纠纷合并审理
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除后商品房担保贷款合同也被解除的出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人
第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续担保权人起诉买受人请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的应当列为共同被告
第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的不应当追加出卖人为当事人但出卖人提供保证的除外
第二十八条 本解释自日起施行
中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件
中华人民共和国城市房地产管理法施行前发生的商品房买卖行为适用当时的法律法规和最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答[8]补充协议是买卖双方在使用商品房买卖合同范本签约时对双方各自关心的条款内容进行修改或增加以明确双方权利义务的条款或协议当补充协议内容与主合同条款不一致以补充协议内容为准市场交易中二手房合同补充条款多为双方协商的自拟格式商品房出售合同的补充条款多为开发商拟订的格式条款但条款是可以调整的
那我们就来看看商品房买卖合同中购房者容易忽略的几个问题我们在签订商品房合同补充协议中应该注意的
1套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水公摊面积增大
2公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金
3房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据约定如果开发商提供不了购房者可以退房或者拒收而开发商要按日支付违约金目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动
4物业的约定目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况
5精装修房屋的具体装修标准不能被开发商以进口高级优质等不明确的说明误导要详细约定与房屋有关的内外装修设施的种类型号颜色位置方向可参考的价格等因素目的是防止对装修提出异议而无依据的情况
6开发商给购房者办理产权证的具体时间合同里约定的只是开发商提交材料的时间目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证影响购房者行使所有权
7房屋的屋面外墙面使用权归业主所有开发商使用要经过业委会同意目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活
8在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的可以用开发商发布的广告宣传材料作为相关内容的依据
商品房买卖合同与补充协议谁服从谁?补充协议有优先权
购房合同和补充协议是约束房屋买卖双方交易行为的重要法律文件补充协议与标准契约具有同等的法律效力当格式合同的条款与补充协议条款相抵触时在民事行为的处理原则方面补充协议条款约定的内容有优先权目前有不少消费者在购房过程中只重视购房合同而对补充协议的重要性认识不足结果吃亏上当
购房者在补充条款中可增加出现质量问题后的处理程序购房者的权利开发商的违约责任争议处理依据等内容
购房者千万不要与开发商签订任何放弃延迟办证赔偿协议不要让缴费签署文件的日期与实际签署日期不符如果与开发商签订补充协议可委托律师代理以免上当[9]商品房买卖合同无效的几种情形
1出卖人主体不当导致的合同无效
包括两种情况一是出卖人不具备开发主体资格二是出卖人没有销售资格前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘没有相应的销售资格如开发企业在没有达到法定的售房条件下为解决资金问题私下销售房屋等等
2买受人主体不当导致的合同无效
这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力如不符合国家限购政策
3出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实
出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件为了融资往往采用两个途径一是将在建工程抵押给银行然后与银行协商由该银行办理商品房按揭双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款这样一来开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权如果开发商不能归还银行的贷款银行可以行使抵押权人的权利到头来受损失的还是购房者二是由施工单位垫资施工到可以预售的条件然后开发商通过收取首付购房款以此支付工程款如开发商不能按&阴合同&支付施工单位工程款施工单位可以运用法律规定的&工程价款优先受偿&权对工程实施法律规定的优先司法拍卖执行权最后受损失的还是购房者对此最高法院司法解释规定开发商如果将所销售的房屋抵押并且隐瞒该事实购房者可以请求法院确认合同无效并且要求开发商承担一倍的赔偿
4出卖人将拆迁安置房屋予以销售
出卖人因利益驱使将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者到履行拆迁协议书的安置时往往采用变更原协议书的产权调换安置方式要求被拆迁人接受货币补偿或者异地安置对此最高法院司法解释规定对于这种情况买受人可以请求法院确认合同无效并要求开发商给予一倍的经济赔偿[1]
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