“房地一体”农村不动产登记事关广大农村群众的切身利益。开展“房地一体”农村不动产登记，能够使农民和村集体享有的宅基地和集体建设用地使用权依法得到确认和法律保护，维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐与稳定，为深化农村改革、推动乡村振兴战略、促进城乡统筹发展奠定产权基础。　　为提升依法依规用地意识，市不动产登记交易中心结合当前群众关注的“房地一体”热点问题，整理形成知识问答供广大群众查阅。　　1.“房地一体”农村不动产登记发证工作遵循的原则是什么？　　答：农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记坚持“依法依规、尊重历史、切合实际、为民利民”原则。　　2.哪些房屋不予登记？　　答：（1）简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物；（2）城镇居民非法购买的集体所有土地开发建设的商品住房；（3）重点征拆项目范围、拆旧复垦项目范围、三旧改造范围等暂不纳入本次确权登记范围。　　3.什么是“一户一宅”？　　答：农村宅基地及地上房屋确权登记坚持“一户一宅”的原则，即“一户只能拥有一处农村宅基地”，在农村集体经济组织范围内拥有已确权登记的一处农村宅基地视为“一宅”。除上述外，符合以下4种情形之一的即可认定为“一户”。办理时，由村民向农村宅基地所在地的农村集体经济组织申报，经农村集体经济组织认定并出具意见，并报街道办事处审核确认：（1）夫妻与未成年子女同住的为一户：（2）父母与子女共处一宅的，父母或成年子女可分户；（3）离异后无房的可为一户；（4）每名已成年子女可单独视为条件中的一户。　　符合以上四种情形的可认定为一户，对于符合分户建房条件，但未分开居住的，其实际使用的农村宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，视为多户合并建房，可认定为“一户一宅”。家庭可分户户数多于等于村民及其家庭成员名下的农村宅基地房屋数量的（含合法登记的宅基地及权籍调查登记的未经审批的农村住宅总数量），可认定为“一户一宅”。　　4.宅基地所有权归谁？　　答：农村宅基地归本集体成员集体所有。《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第五十九条规定，农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第九条规定，宅基地属于农民集体所有。《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。　　5.农村房地一体确权登记对农户有哪些好处？　　答：（1）明晰产权，通过宅基地使用权和住房所有权的权籍调查，确认权属来源，记载登簿，颁发不动产权证书，依法认定农民的合法财产权利。　　（2）妥善处理历史遗留问题，化解权属纠纷。由于各种原因，一些已登记发证或未登记发证的宅基地及住房权属存在争议，通过这次房地一体统一确权登记，按不同阶段、不同类型，坚持尊重历史、依法依规、实事求是、分类处置的原则，进行确认登记。纠正错误，解决权属纠纷。　　（3）房权信息更加完整准确，房地一体的统一登记，采用数字化处理信息权属信息和高精度测绘，宅基地使用权和房屋使用权权属信息更加完整准确。　　6.什么是农村乱占耕地建房“八不准”？　　答：（1）不准占用永久基本农田建房。　　（2）不准强占多占耕地建房。　　（3）不准买卖、流转耕地违法建房。　　（4）不准在承包耕地上违法建房。　　（5）不准巧立名目违法占用耕地建房。　　（6）不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房。　　（7）不准非法出售占用耕地建的房屋。　　（8）不准违法审批占用耕地建房。　　7.因继承、交换、分家析产等原因造成权利人不一致的情况怎么办理登记？　　答：可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体。　　8.城镇居民能否到农村购买宅基地？　　答：不能。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：《杭州市萧山区农村宅基地和农村住房建设审批管理实施办法》经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。杭州市萧山区人民政府办公室2022年2月6日杭州市萧山区农村宅基地和农村住房建设审批管理实施办法为进一步加强农村宅基地管理，规范农村住房建设行为，深入实施乡村振兴战略，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国乡村振兴促进法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11 号）、《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6 号）、《关于印发农民建房“一件事”办事指南（2020年修订版）的通知》（浙农经发〔2020〕6号）等法律法规和政策规定，结合本区实际，制定本办法。一、适用范围（一）本区行政区域内农村宅基地的申请、审批、住房建设（含新建、改建、扩建）、农村住房调剂等适用本办法。（二）本办法所称农村宅基地是指农村村民（具有农村集体经济组织成员资格的人员）用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。二、基本原则宅基地申请和农村住房建设管理应当遵循以下原则：（一）符合规划原则：农村住房建设使用宅基地，应当符合国土空间规划、村庄规划和相关管制要求，按照城乡统筹、合理布局、适度集中的要求进行规划引领控制，优化单体设计方案，确保规划的严肃性、整体性、统一性和连续性。涉及河道、公路、风景区及其它专项规划控制区的，必须符合相关政策规定。（二）节约集约原则：农村住房建设使用宅基地应节约集约、合理利用土地，在坚持最严格耕地保护制度基础上，尽量利用旧宅基地、村内空闲地，禁止占用永久基本农田。科学统计宅基地用地需求，合理安排新增建设用地指标。鼓励通过采取宅基地和闲置住宅退出、流转的方式，参照城镇规划和集约用地的要求，向中心镇中心村集中、集聚；鼓励建设多（高）层建筑。（三）严格管控原则：严格落实农村宅基地管理“一户一宅、拆旧建新、面积法定”的要求，有效保障农民的合法居住权。农村住房建设使用宅基地，必须符合申请条件，并按程序进行报批，严禁未批先建、少批多建。严格农村宅基地用途管制，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。应当因地制宜，体现当地乡村风貌，引导农村住房开放空间、退墙透绿，推进开放式、通透式庭院建设。（四）高效便民原则：农村住房建设使用宅基地，由各镇人民政府、街道办事处（以下简称各镇街）审核批准。宅基地审批和村民建房管理要按照“数字浙江”和农民建房一件事联办工作要求，建立农民建房一件事联办管理系统，将宅基地申请、审批、建房审批、监管和验收等全过程纳入数字化管理系统，为群众提供一站式高效便捷服务。三、职能划分（一）区人民政府负责本行政区域内宅基地和农村住房规划建设的统一领导和监督管理。（二）区农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作。指导宅基地分配、使用、流转、闲置宅基地和闲置住宅利用、违法用地查处。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村村民建房新增建设用地需求通报规划和自然资源萧山分局。（三）规划和自然资源萧山分局负责国土空间规划、土地利用计划、农用地转用、不动产确权登记等工作。在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求。（四）区住房和城乡建设局负责指导农村住房建设、农村危旧房治理改造等工作。组织编制农村住房设计通用图集,开展农村建筑工匠培训和管理。（五）公安、信访、财政、综合行政执法、生态环境、交通、民政、 水务、电力、通讯、燃气等有关单位应加强配合和协调，强化信息共享互通，各司其职，共同做好宅基地和农村住房建设的相关工作。（六）镇街负责本辖区内宅基地审批、用地审核、村庄规划编制、农村住房建设监管和风貌管控工作，建立土地日常巡查制度，及时发现和制止土地违法行为，受相关职能部门委托牵头负责辖区内的规划、建设等审批。各镇街应按照完善基层治理体系要求，由城建机构牵头审批和管理工作，建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的宅基地用地建房联审联办制度。（七）村（社）集体经济组织与村（居）民委员会一起负责本集体经济组织成员建房资格核查、建房人口数核查、材料报送、宅基地有序安排、村民自治管理、宅基地日常监管及农民建房等相关工作。落实动态巡查管控，设立村级宅基地协管员，对农村住房建设中的违法行为及时制止、报告。四、用地保障（一）各镇街要根据实施乡村振兴战略工作部署，在做好村庄分类的基础上，抓紧组织编制“多规合一”的实用性村庄规划，及时提供优化宅基地选址、空间布局、用地规模的方案，引导村民合理有序建房，实现村庄规划全覆盖。（二）各镇街应对符合建房条件和要求的农户进行调查统计，并在每年12月底前向区农业农村局提出下一年度农民建房新增建设用地需求计划申请，区农业农村局根据上报的新增建设用地需求计划会同规划和自然资源萧山分局调查核实后报区政府同意。待上级新增建设用地指标下达后，再下达至各镇街。各镇街在区政府批准的计划建设用地内监管农村建房，做到总量控制、建设有序。五、集体建房集体建房是指村（居）民委员会或者村（社）集体经济组织受村民委托，在辖区范围内的集体建设用地上，统一规划、统一设计、集中建造多（高）层公寓的活动。实施集体建房，应当符合基本建设程序、区城市规划管理技术规定、住宅技术标准、配套设施设置规范和乡村风貌管控等要求。六、申请管理（一）申请主体：农村住房建设使用宅基地，以户为单位申请，申请时户内有资格权人员必须全部登记在册。本办法所称的户，是以农村集体经济组织成员清册为依据，结合公安户籍落户信息等认定的农村家庭户。各村（社）集体经济组织应兼顾公序良俗和村规民约，保护好家庭成员的权益。（二）符合下列情形之一的农户，可以申请使用宅基地：1.未申请过宅基地且在本村无自有住宅（含继承取得）且未享受过保障性住房的无房户；2.因析产等原因符合分户条件且分户后无房的；3.因政府、集体建设或项目建设、灾毁等需要迁建、重建的;4.原有住房属于危旧住房需拆除重建的；5.法律法规规定的其他情形。（三）有下列情形之一的农户，其宅基地申请不予批准：1.建房选址不符合相关规划的；2.不具备分户条件申请宅基地的；3.除按规定调剂外，将农村宅基地出租，或以出卖、赠与等形式转让宅基地及其地上建筑物，或将农村住房改作其他用途等再申请的；4.原有住宅未拆除的；5.已享受村（社）集体住房保障的特困供养人员；6.其他不符合申请宅基地条件的。（四）有下列情形之一的，原批准单位可以撤销有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：1.自宅基地批准之日起两年以上未动工建设的；2.骗取批准或非法转让宅基地的；3.其他应收回宅基地使用权情形的。（五）闲置利用：坚持“一户一宅”、农村宅基地集体所有制原则，依法依规有效盘活农村闲置住宅和宅基地，优化农村资源配置。1.经村（社）集体经济组织和村（居）民委员会核查、村（社）集体经济组织成员代表大会讨论通过，闲置住宅可调剂给本村（社）无房户或置换给住房困难户。不符合建房审批条件的人不得进行调剂。禁止以调剂之名变相买卖农村宅基地和房屋。2.鼓励有一定经济实力的村集体按照集体资产的处置权限与程序对闲置住宅、宅基地等进行统一规划、统一开发经营，发展旅游民宿、健康养老、文化创意、仓储等新产业新业态，拓宽村集体增收渠道。七、批建管理（一）农民建房通过农民建房一件事联办管理系统进行线上审批。（二）农户申请农村建房时，应提交以下材料：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表。申请由户主为代表提出，户主由家庭自主申报确定，一般应由有申请建房资格和民事行为能力的家庭成员担任；2.农村宅基地使用承诺书；3.农户身份证明材料；4.符合要求的农村住房设计方案或施工图（含通用图集）；5.分家析产协议书（涉及分户的需提供）；6.原旧房拆除或收回的，需提供旧房拆除或旧房交村（社）集体统一管理、旧房调剂给其他村（居）民等证明原件一份（涉及旧房处置的需提供）；7.其他依法或有关规定需要提交的材料和证明。（三）建房审批及建设监管流程如下：1.申请。农户向本村（社）集体经济组织或者村（居）民委员会提出建房书面申请（含调剂申请）,提交村（社）集体经济组织和村（居）民委员会讨论审核。2.审核。经审核符合建房或调剂条件的，应将宅基地使用方案提交村（社）集体经济组织成员代表大会讨论决定；农户使用其原有宅基地建房的，大会程序可以相应简化。会议通过后予以公示,公示时间不得少于15日。公示有异议的，提交村（社）集体经济组织成员代表大会讨论决定；公示无异议或异议不成立的,向镇街递交申请材料或在浙江政务服务网、浙里办上按要求申请；经村（社）集体经济组织和村（居）民委员会讨论审核不符合条件的，应及时告知申请人。3.审批。镇街应组织相关人员在收到建房申请材料后进行材料审核，符合受理条件的及时受理，并组织人员联合踏勘，对申请是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、拟用地是否符合相关规划、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村（社）审核、公示、农村住房设计方案是否符合风貌管控要求和其他相关规定等情况进行实地调查审核并出具意见。符合条件的予以核准农村宅基地和建房(规划许可)审批表并向申请人核发农村宅基地批准书和受托核发乡村建设规划许可证（农村住房调剂的需发放农村宅基地批准书）。审批办结时限自镇街受理之日起至核发农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证，合计不超过15个工作日。4.丈量批放。申请人取得相关审批证书,并与建筑施工单位或农村建筑工匠签订施工合同后,应预约申请定点放样。镇街应当自收到建房放样申请之日起7个工作日内,组织人员到现场开工查验,有条件的镇街可委托有资质的第三方实施测绘定点，实地丈量批放宅基地,确定建房位置。5.过程监管。镇街应当加强对农村住房施工现场的监督巡查。建房农户应当将确定的基槽验收、竣工验收时间事先告知或者经由村（居）民委员会告知镇街。镇街届时应当派员到场监督并形成记录。6.竣工验收。农户建房完工后, 镇街应当自收到验收申请之日起5个工作日内组织验收，委托有资质的第三方实施竣工测绘，实地检查农户是否按照放样点位、批准面积、四至等要求使用宅基地,是否按照批准面积、建筑高度、规划要求等建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可)验收意见表》。通过验收的农户，应及时向不动产登记部门申请办理不动产登记。7.档案归档。镇街负责将农村住房建设管理中收集的资料整理归档，参照城市建设档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理，并及时将审批情况报区农业农村局、规划和自然资源萧山分局、区住房和城乡建设局备案。八、技术管理（一）农村建房不得在规定审批范围外建造附属用房，各项指标不得超过规定标准。农村住房高度认定标准、地下空间利用、围墙建设、各类型指标等应符合以下规定：1.农村建房后檐高度以室外地坪标高起计（室外地坪要与周边地层和道路标高等相协调，不得随意抬升）。2.符合两户联建、多户联排、多层叠排形式，且连片建设的新农村，有条件的可集中统一规划建设，合理利用地下空间。地下空间利用不得超过建房批准范围，净高不超过2.8米。地下空间利用需符合相关施工安全规范，不得破坏地下管线功能，不得对相邻的合法建（构）筑物、附着物造成损害。3.严禁占用农用地尤其是耕地建围墙。因地形、安全等因素需要建设围墙的，要结合美丽庭院、民风民俗，处理好邻里关系，以通透式为主，高度控制在0.9米以下。新增建设用地上的建房不得建设围墙。4.户内符合建房条件的人口（以农村集体经济组织成员清册为依据）仅有1人的，鼓励选择集体建房中的多（高）层公寓安置；农户自建房相关指标应符合以下标准：（1）独立式住宅和联立式（两户联建）住宅每户建筑占地面积不得超过130平方米（农转用前是耕地的，最高不得超过125平方米），建筑层数不得超过3层，底层不得设架空层，后檐高度不超过10.5米，坡屋顶总建筑高度不超过13.5米。（2）多户联排每户建筑占地面积不得超过130平方米（农转用前是耕地的，最高不得超过125平方米），建筑层数不得超过3层（2.2米（含）以上层高的架空层计入层数），后檐高度不超过12.1米（含架空层高度），坡屋顶总建筑高度不超过15.1米。（3）多层叠式排屋上下二户建筑占地面积不得超过140平方米，建筑总层数不得超过6层，底层可以设架空层供二户共用（2.2米（含）以上层高的架空层计入层数），后檐高度不超过22米（含架空层高度），坡屋顶总建筑高度不超过25米。（二）分区域建房类型依照如下标准执行：1.城厢街道、北干街道、蜀山街道、宁围街道、盈丰街道、闻堰街道区域内的所有村（社），新塘街道、新街街道、义桥镇、所前镇绕城公路以内区域的村（社），统一建设多层、高层。2.临浦镇、瓜沥镇的规划城镇建设用地范围区域内，成片的鼓励建设多层、高层，非成片的可以建设多层叠式排屋，严禁建设多户联排、联立式和独立式住宅。3.以上区域范围外的各镇街规划城镇建设用地范围内的村（社）和村庄布点规划确定集聚发展的中心村，鼓励建设多层、高层住宅和多层叠式排屋，可以建设多户联排，严禁建设联立式（两户联建）、独立式住宅。4.在上述规定外的区域，鼓励建设多层、高层住宅、多层叠式排屋和多户联排，可以建设联立式(两户联建)住宅，不得建设独立式住宅。个别确实受地形、规划等条件制约区域需建设独立式住宅的，须严格审批程序。（三）农户新建农村住房的，应当根据建房地块的地质条件，对地基地质进行必要的勘察验证，地质复杂的，应进行地质勘探及灾害评估。改建、扩建农村住房的，应当对原有房屋进行结构安全鉴定。（四）带图审批要求：区住房和城乡建设局组织编制农村住房设计通用图集，并根据本行政区实际及时优化农村住房设计，利用集中发放、网络平台等方式供建房村民查询选用。农村住房建设应根据区住房和城乡建设局提供的农居建房设计通用图集，由所在镇街会同村（社）选择风格类型及方案。如建房村民有需要对选定的图集进行微调的，镇街应委托有资质的设计公司提供微调服务。建房农户也可委托具有房屋建筑工程设计资质的单位或者建筑结构专业的注册设计人员进行方案设计。（五）工匠要求：区住房和城乡建设局要落实住房建设工匠持证上岗制度，农村住房建设必须选择有资质的建筑施工企业或者经过建筑技能培训、满足农村住房建设技能要求的农村建筑工匠施工。各镇街鼓励建房农户选择星级评价高的工匠进行施工。受建房农户委托的施工企业或者农村建筑工匠应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，不得擅自修改设计方案，施工应当落实防护措施，形成施工记录，作为竣工验收的主要依据，并承担施工质量和安全责任。（六）建筑材料要求：区住房和城乡建设局应完善农村住房建设的标准化、文明化，鼓励农户采用新型建造技术和绿色建材，提高农村建房的施工质量和安全保障。建筑施工企业或农村建筑工匠应当协助村民选用符合国家和浙江省规定标准的建筑材料、建筑构配件和设备。（七）承建责任：镇街和村（社）应当指导、监督农户与施工方签订《农村住房施工承包合同》，明确具体的权利和义务。建房农户可以委托具有房屋建筑工程监理资质的工程监理单位或者房屋建筑工程专业的注册监理人员、设计人员对施工进行监理，监理费用由建房农户自行承担。建房人对农村住房建设质量安全负总责，承担建设主体责任。农房设计、施工、材料供应等相关单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。（八）有关部门和镇街可以委托专业技术机构承担下列工作：1.编制农村住房设计通用图集；2.提供地基地质勘查验证服务和结构安全鉴定服务；3.为村民实施地质灾害危险性评估；4.辅助实施农村住房施工质量和安全监督。受委托的专业技术机构提供前款规定服务的，不得向建房农户收取费用。九、监督管理（一）按照“谁审批、谁管理”的原则，镇街负责辖区内农村宅基地和建房管理工作，镇街主要负责人为第一责任人，分管负责人为直接责任人，各镇街、村(社）要建立完善农村用地建房动态巡查制度，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，并实时录入管理系统生成电子数据。1.受理群众举报。镇街应及时受理群众举报，对外公布宅基地违法举报电话，畅通受理举报渠道，对农民未经审批违规建房的举报信息，应及时组织人员现场查证，及时制止，将违建行为消灭在初始状态。2.开展日常巡查。镇街应加强对本区域内宅基地使用及建房行为的巡查监督，配置1名以上农村住房建设管理员，负责农村住房建设具体管理工作；要严格落实农民建房全过程监督管理制度，并建立相应台帐。一旦发现违法违规行为，立即予以劝阻、制止。农户在审批完成后未及时申请放样建设或者申请暂停建设的，镇街要落实巡查责任，及时了解地块动态。3.落实村级宅基地协管员责任。村（社）书记为第一责任人，同时落实1名宅基地协管员，落实监管责任，及时掌握本片农户建房动态。每月进行地毯式巡查,确保建房农户按照本办法施工建设，第一时间发现违法建设、第一时间进行制止并报告。（二）农户申请宅基地建房经批准后，由镇街将该户的申请宅基地建房审批情况在建房点挂牌公示，有条件的镇街可推广视频监控应用。建房公示牌和视频监控必须放置在建筑立面视线可及范围内，时间应从施工开始之日至竣工验收后止。建房公示牌由区住房和城乡建设局提供样板，各镇街根据样板统一制作，统一规格尺寸，统一标准填写建房公示牌。公示牌上可扫码，扫码后可查看内容包括建房户主、家庭成员信息、占地面积、建筑面积、建造层数、承建人、审批时间、原有宅基地处理情况、监管责任人员和监督电话等。十、附则本办法自2022年3月21日起施行。本办法发布后，原《杭州市萧山区人民政府办公室关于印发杭州市萧山区农村住房建设管理实施细则的通知》（萧政办发〔2018〕143号）文件废止。附件：1.萧山区农村宅基地和建房（规划许可）申请表2.农村宅基地使用承诺书3.萧山区农村宅基地和建房（规划许可）审批表4.农村宅基地批准书5.中华人民共和国乡村建设规划许可证6.浙江省低层农村住房建设施工合同7.萧山区农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表　萧政办发〔2022〕4号（杭州市萧山区人民政府办公室关于杭州市萧山区农村宅基地和农村住房建设审批管理实施办法）.pdf杭州市萧山区人民政府办公室2022年2月6日