未来十年发展最快城市,成都哪个区域发展潜力更大?买房投资升值空间有多大?_百度...

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2024-02-11 08:15 标签： 未来十年发展最快城市
这篇回答会从两个角度来阐述。第一个是介绍最新的各区购房资格问题（这块近几年细节已多次调整），第二个是详细介绍一下各区特点有那些主导产业，未来政府规划，与商业资源。一、最新购房资格（20年12月24日）A 高新南 B 天府新区 C 五城区+高新西（锦江、青羊、金牛、成华、武侯）D近郊5区（龙泉、郫都、温江、双流、新都）E 远郊十区（简阳、青白江、金堂、大邑、邛崃、崇州、彭州、新津、蒲江、都江堰）A 可以买 A B C EB 可以买 B C EC 可以买 B C D ED 可以买 C D E E 可以买 E之前主流观点一般认为A 高新南 站在购房资格顶端，不过高新南不能买D 近郊5区（龙泉、郫都、温江、双流、新都）的房子。而C 五城区+高新西（锦江、青羊、金牛、成华、武侯）除了不能买高新南的房子外其他都能买。而现在成都市政府最新的新政又继续细化，热点楼盘优先向无房家庭销售。形成了四个排序第一顺序：楼盘所在区户口和社保第二顺序：楼盘所在区户口第三顺序：楼盘所在区社保第四顺序：其他购房资格原先具有高性价比的楼盘动辄1W人参与摇号，现在规定，卖多少套，最多三倍这个套数参与摇号。二、各区基本特征高新南：目前成都经济实力最发达的区，成都市政府所在地。经济实力最具代表性的是天府一街到五街（天美工作室总部王者荣耀、百词斩总部、实习僧总部、阿里巴巴蚂蚁集团分部、四川发展（四川国企之最）、中石油西南等均位于此），成都金融城（上交所西部基地）。现任高新区一把手方存好是成都市市委常委（正厅级），浙江大学本硕，清华大学全日制博士（高级官员中全日制博士非常少），专业都是计算机科学与技术。在清华做完博士后后得到了清华国家重点实验室的教职，后担任无锡市新区（无锡国家高新区）管委会副主任，无锡永中软件有限公司董事长（这是一家国资背景，国产基础软件产品核心代表之一的企业），13年调任四川。核心建筑：环球中心（中国最大的单体建筑）环球中心对面SKP（已开工）,建成后1、16、18、29四条地铁线换乘车站。北京SKP是中国年销售额最高的商场。成都大魔方（国内顶级的场馆，非常大）中国欧洲中心（国家级对欧平台）产业功能区：成都新经济活力区（附加值很高）产业：主导产业方向：数字文创、5G和人工智能。产业细分领域：网络游戏、动漫、音乐、视频等网络视听应用和数字文化创意活动；网络架构、终端应用、大数据、网络安全等的5G通信；智能芯片、智慧医疗等人工智能产业。①投资强度标准：新经济产业化项目不低于650万元/亩，金融、商务总部项目不低于3000万元/亩。②税收强度：新经济产业化项目不低于50万元/亩，金融、商务总部项目不低于300万元/亩。成都电子信息产业功能区（附加值高）范围：位于高新区和郫都区。发展目标：到2022年，电子信息产业产值达到7000亿元；到2035年电子信息产业产值达到17000亿元。（成都非常核心且支柱的产业）主导产业方向：集成电路、新型显示。①投资强度标准：投资强度不低于600万元/亩。②产出推荐指标：销售收入不低于600万元/亩，税收不低于40万元/亩。商业资源：仅次于拥有ifs、太古里的锦江区。学区：最乐观的说法是高五区是成都市第三。仅次于青二区、锦二区。有泡小天府校区、七中初中附属小学。还有霍森斯这种国际公立小学。最好高中为七中高新，2020年清北人数10人左右。（校服、月考卷子和七中林荫完全一样。）天府新区：理论上成都潜力最大的区（兴隆湖科学城一带）。国家级新区，一般被成都土著和外地人看不起（大多数土著其实对天府新区没有概念，基本都没去过），觉得是在画饼。最近已和上海交通大学谈好，之后要全日制招生。北大光华管理学院的非全日制MBA项目也在这里。现在的天府新区成都党工委书记刘任远不是成都市市委常委，但也明确为正厅级。西南交大全日制本科，非全日制硕士。工作履历为四川各地国企和机关。重点建筑/公司：西部博览城成都现在和未来几乎所有高质量会展都会在这里办。包括成都车展（国内第四大车展，仅有的四个A级车展）西博会（2014年西博会被纳入国家层面统筹举办的机制性大型涉外论坛和展会，按照中央要求，每两年举办一次。）2018年极客公园Rebuild2018成都科技商业峰会等中科院成都分院（之后还要建国科大成都校区，招全日制硕博）华西天府医院（屋顶有停机坪 21年投入使用 和华西本部明确为双子院区）清华四川能源互联网研究院（清华编制，不过不招学生）商汤科技/科大讯飞成都分公司（投入运营）中国中铁股份有限公司西部区域总部、中国电力建设集团有限公司西部区域总部、国家电投集团西南能源研究院有限公司、中铁建融城发展有限公司、中电建电力器材有限责任公司（均投入运营）麓湖生态园（国内极其独特的居住场景）主城五区：三环内的主城五区隔的都很近（主城五区行政规划都含三环外的部分），所以就合在一起说了。1.学区最好的是青羊区和锦江区 （五朵金花中泡桐树，实验小学本部在青羊区，四中九中在青羊区。盐道街，成师附小，七中在锦江区），天府广场归青羊区管，春熙路太古里归锦江区管。2.北一环约等于南二环。北三环已近很偏了，投资不建议考虑北边。3.除开现阶段高薪岗位、和未来发展潜力外。（没有地了，征地成本大，好的资源会基本全给高新区，天府新区和东部新区）主城五区在医疗、商业、教育、烟火气、地铁、文娱活动等各方面都很不错。100W就可以买到很好地段没有电梯的两居小区房了，上海类似地段如五角场，无电梯两局房大约要400-500w左右。高新西区：地理位置上相当于郫县的一部分，主要有电子科大清水河校区（修的很好），华为研究院（华为很重要的研究院），有通入主城区的地铁。烟火味浓厚（天府新区大部分地方烟火味非常不浓，高新南也不算很浓）。如果能在高新西区找到好工作，外地人落户在这里还是很舒服的。近郊五区近郊五区因为离的比较远，还是分别说一下。龙泉：地铁二号线（直达春熙路），四号线（直达宽窄巷子）四川师范大学和成都大学均位于龙泉，其中成都大学是成都市政府唯一主管高校，其他成都的高校不是归四川省管就是归教育部管。好的项目有大运村（大运会的运动员住的地方），中国-东盟艺术学院（承担中国与东盟十国艺术文化交流的功能）。地图上标的吾悦广场的地方在书房站，周围很热闹，啥都有，也有沃尔玛，永辉超市。看电影什么的都很方便。其实这样的地方正是成都的底气所在，成都近郊都有多个地段人口密集，支撑的起大型商业综合体。东安湖体育公园是世界大学生园生运动会的主场馆，也是一个世界级场馆。最好中学为龙泉中学，20年高考一本率58.4%，本科率94.5%。郫都：当地人还是习惯叫郫县，我女朋友就是郫县的（她原先的户口在现在的高新西区，在她概念中高新西区是属于郫县的），她说没人叫郫都。不过划成郫都区后，房价涨了。剪头所指的位置是犀浦（地铁三号线终点站，可以同台换乘不安检去青城山都江堰（国内第一个地铁和国铁同台换乘）），现在已和主城连成一片。西南交通大学犀浦校区是西交的主校区。最好中学是郫县一中，20年高考一本率63.1%。（不算成都外国语学校，因为成外归成都市教育局管。）双流：双流最最重要的就是双流机场了，地铁十号线连接主城七号线太平园站，太平园站转三号线也可以同台换乘。未来十号线三期会直达人民公园（个人认为最能代表老成都的地方）。双流有政府雇员，年薪十二万的样子，没有编制，合同制，但比通常意义上的临时工要更好。目前规划建设中的天府六街归双流区管辖。双流西站附近有一些两三百万的别墅，没有升值空间。每月大概得交1500元物业费，周围烟火气也很一般，双流西站规划建设TOD。双流还有怡心湖和天府生物城（报导蛮多的）。最好中学是棠湖中学。温江：地铁四号线连接主城区，在欢乐谷之前，温江的国色天香一般被认为是成都最好的游乐园，辖区内有西南财经大学。因为四川篮球队老板是温江的地产商，之后四川队的主场也会修在温江，场馆是NBA级的，快建好了。作者：周勉伍。成都土著，靠谱讲述成都，自主创业中，21年要为成都带来2个月入2W+岗位。微信公众号【周勉伍】，文章均首发于公众号，一半文章只在公众号发。
成都买房，东西南北，到底哪个区域板块更具有升值潜力？在成都本地人眼里，成都大大小小的板块划分多达100多个，比如大源、攀成钢、国宾板块，二八板块等等。金沙还分为内金沙和外金沙。光华大道也分为内光华和外光华。双楠也要被分为内双楠和外双楠。如果在成都买房不懂区域不懂板块，你就看不到这些房子的价值。而成都早在2017年便规划提出了东进、南拓、西控、北改、中优的城市发展战略“十字方针”。而向东向南也是现在比较公认的成都的城市发展趋势。所以到底哪些区域板块更具有升值潜力？1. 天府新区，近些年发展的力度很大，东区已经有了一定的大城市的雏形，西区也开始进入了开发阶段。2. 高新区的新川板块，这里我们抛开待拆迁改造的中和片区，新川板块是国际高新的最后地块。3. 锦江区的三圣乡板块，区域内各个配套资源已经开始完成铺排，华西医院锦江院区、盐道街小学分校以及地铁13号线。4. 成华区的二八板块，土地资源丰富，地铁等交通网络发达，再加上众多品牌房企的拿地入驻，简直就是主城区的价值洼地区域所在。5. 龙泉的十陵板块，东进战略以及大运会风口，让十陵片区未来可期。而且这是离主城区最近的近郊区域。以上几个区域都具备不俗的后市发展潜力和升值空间。在成都买房，可以尽可能的往这几个区域靠拢

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预鉴东进
系列研究内容汇总
1、揭秘成都东部新区的三年“化茧成蝶”之路
2、“东进”三周年，东部城区地产市场的演变和展望
3、3个数据读懂成都东部新区
随着“成都成为中国新一线城市”、“成都GDP直指苏州”等话题频繁登上热搜，成都俨然是近期的网红城市，但是光靠网红光环是不够的，城市的发展最终还是要落到具体的产业发展和人口扩充上。
而“国际城南，世界城东”不仅反应了成都目前的发展方向，也表明对一南一东两个新区的期望及愿景，本文也将对标天府新区和东部新区，从它们的区域占位、人口增长、产业能级、交通规划、土地供求、房企进驻等方面进行多维度对比，展现双方的未来成长性。
01.
驻于城市的高点，看清未来的起点
天府新区是由国务院批复设立的第11个国家级新区，规划面积1578平方公里，涵盖了高新区、双流区、龙泉驿区、新津区、简阳市的部分地区，是成都市“双核共兴”【1】的两个中心城区之一，也是国家实施新一轮西部大开发战略的重要支撑。
图：国家级新区各省市分布情况
从2010年提出规划到如今，经过十年建设，天府新区已初具规模。2019年，天府新区地区生产总值突破3000亿元，产值略小于锦江区+武侯区+成华区，近几年，其增速基本维持在8-10%左右，一直保持在各区前列。
图：2015-2020上半年四川天府新区GDP及增速情况
数据来源：公开数据整理
而东部新区，是继宜宾三江新区后，又一个省级新区，规划面积729平方公里，管理范围920平方公里，涵盖简阳市所辖的13个镇（街道）所属行政区域【2】，2019年地区GDP为180亿， 2035年规划地区生产总值达3200亿元。根据《四川省人民政府关于同意设立成都东部新区的批复》，它是为了成渝地区双城经济圈而设立的，是国家向西向南开放新门户。但是追根溯源，它是“东进”的延伸，肩负着成都打破地形限制，破解资源约束、打开城市永续发展空间的重责。
图：成都一山连两翼格局示意图
就区域定位来说，天府新区是国家级新区，是成都新的城市中心；而东部新区是省级新区，是成都解决地形限制的重要开端。
虽然两者都是推动成渝城市群发展的重要平台，东部新区也有升级为国家级新区的可能性，但就现在的资源配置和GDP体现来看，天府新区更占优势。
02.
第三产业和第二产业的互补性发展
产业方面，天府新区以总部经济、金融、电子商务等现代服务业为主。截止目前，天府新区已累计落户股权投资基金等新金融企业637家，管理规模突破5500亿，而天府国际基金小镇已入驻基金相关机构393家，管理社会资金总规模超过4120亿元。东部新区则是聚焦航空制造、智慧能源等智能制造产业。
2020年，成都东部新区共有建设项目402个，计划总投资8664.32亿元，今年计划完成投资924.04亿元。其中，北京联东集团将投资13.5亿元，重点发展航空精密零部件制造、无人机研发与生产、智能机器人等主导产业；成都富凯飞机工程服务有限公司将投资3亿元，建立飞机加改装设计及维修基地；威集团将投资200亿元，在空港新城建设太阳能光伏产业基地，建设智能化工厂、数字化车间、物流仓储等。
天府新区和东部新区逐渐形成第二产业和第三产业互补性发展的格局，两区产业构建“总部+基地”“研发+生产”的协作模式，志旨在并行不悖，真正再造一个“产业成都。”【3】
图：成都东部新区产业分布示意图
03.
人口增长存在时间差，人口结构后期以产业为导向
目前天府新区常住人口维持在260万左右，2035年规划常住人口不超过500万；而东部新区常住人口目前仅约50万，2035年规划人口为160万，不论是目前还是远期规划，天府新区的人口总数都是东部新区的3-6倍，人口优势极为明显。另外，因为天府新区的起步更早，占位更高，常住人口从最初的179万人上升为260万，涨幅为45%，同样的涨幅落到东部新区，人口也增加不超过50万人，即使在未来的人口增量中，天府新区仍存在较大优势。
人口结构来说，两区除了原住民以外，天府新区主要是人才落户的青年为主。官方数据显示2018年，天府新区全年新增落户青年6.2万人，累计落户青年达11.5万人。而2019年落户满2年后，释放一大波房票，天府新区即刻迎来了一轮购房“井喷”。
东部新区则是成都外溢客群，一方面受政策吸引，看好区域发展，在成都主城区限购政策持续趋严的情况下投资机会相对较少，因此部分投资客会将东部新区作为三圈层首选投资区域。同时后期产业进驻后，东部新区亦将吸附更多智能制造相关的高技术人才和其他因工作置业的人群。
04.
近主城满足对内交通，远主城聚焦对外门户
在交通方面，天府新区构建以公共交通和慢行交通为主体。因为 “产城一体”的重要规划理论，天府新区由若干个组团构成，每个组团不超过30平方公里，工作、出行半径保持在6公里范围内，为解决拥堵，达到真正的绿色、宜居区域，规划形成21条线路、总规模达560公里的轨道交通线网。其中直管区内线路15条、线网里程约310公里、线网密度约1.13km/k㎡，形成“矩形加方格网”线网结构。一方面与主城形成有机连接，同时又是一个功能完善的独立网络，公共交通资源配置高出主城区20%。
东部新区依托天府国际机场和铁路枢纽站打造航空港和铁路港，强化双港对外开放门户功能。航空方面，加密洲际直达航线，扩大国内航线覆盖范围，2035年实现通航国际城市150个、国内城市220个，打造空中丝绸之路。铁路方面，加快形成“5横4纵”铁路线网，包括成渝中线高铁、成自铁路、成都城际外环线等，融入国家“8横8纵”铁路通道，实现8小时直达京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群。同时，强化空铁联运，将350公里时速高铁引入天府国际机场，实现与航站楼的无缝衔接。
两新区其实均有对内、对外的交通规划，但是天府新区倾向于打造与主城和区域内组团的互动，东部新区聚焦成渝城市群及其他城市群联系，联手打造西部交通中心枢纽。
图：天府新区交通规划示意图
图：东部新区交通规划示意图
05.
土地市场均有发展空间，东部新区仍处于早期阶段
天府新区于2014年成为国家级新区后，区域进入快速建设时期，土地市场立即做出反应—量价齐升，其中成都直管区表现尤为明显，成交楼面价不断刷新，目前最高楼面价1.7万元/㎡。其实天府新区现存大量未开发土地，但随着重大产业项目陆续开始落地，挤压土地指标，后期竞争会愈发激烈，土地价格也或有新的表现。
图：2012-2020年天府新区成都直管区涉宅用地供求走势
数据来源：公开数据整理，时间截止2020.08.10
2016年，简阳【4】被划为成都代管，这一期间部分区域处于规划调整阶段，涉宅用地供应相对较少，2018、2019年，由于之前存量的消化和政策导向影响，土地市场
表现良好，今年又进入规划调整和重大产业基建，涉宅用地供应骤减。回顾近两年高价土地，主要集中在简阳的城东新城片区，距离东部新区覆盖区直线距离仅5公里左右，在东部新区土地“封存”的情况下，明显利好周边区域。
从简阳2020年供地计划来看，截止目前，简阳已供应涉宅用地24万㎡，完成计划5%，预计三四季度推地节奏将加快。而成交楼面价来看，简阳保持三圈层状态，最高5620元/㎡。
对标天府新区来看，土地市场有一个波动上涨的现象，即由于政策刺激，土地市场呈现量价齐升，随后由于前期人口、建设进度支撑不足，使得市场预期下降，带来土地价格的下行，再之后由于城市初具规模，产业人口扩充，土地市场开始稳步上行。因此可知，东部新区现在处于早期阶段，还未经历供求量价爆发的阶段，未来量价提升幅度较大。
图：2015-2020年简阳市涉宅用地供求走势
数据来源：公开数据整理，时间截止2020.08.10
06.
品牌企业基本完成“南半场”，“东半场”还未进入状态
房企方面，天府新区早已经被品牌房企瓜分了，包括保利、恒大、碧桂园、中海、龙湖、万科，首德商、中粮、奥园等等，且基本完成了项目呈现，如保利天空之城、恒大天府半岛、万科君逸、奥园半岛one等，而天投、人居及中字头国企也因为定向建设占据了一席之地。简而言之，目前的天府新区，品牌房企扎堆，竞争极其激烈。
东部新区由于一直处于调规阶段，涉宅土地还未集中在公开市场出让，房企被迫处于观望状态。但离东部新区最近的简阳片区，已经引起房企的关注，新希望、旭辉、世贸、中交、碧桂园等已经入场，其中旭辉2019年4月，以11.6亿，楼面价5620元/㎡竞得城东新区77亩宅地，刷新简阳成交楼面价。虽然后面的新希望、碧桂园拿地价格均超过5000元/㎡，但竞争其实还未达到白热化，拿地机会和价格都还存在许多的机会和空间。
总结及建议：
上文通过对标天府新区和东部新区的区域定位、人口增长、产业能级、交通规划、土地供求及房企进驻情况，明显看出两区建设是相辅相成、互补发展，共同形成成都及成渝城市群发展的支点。但就目前的情况来看，天府新区已初显城市形态，规划在短期内能够兑现。而东部新区无论是从占位、人口、交通均存在明显的劣势，同时由于区域内发展仍处于较低水平，受益最大的应该是简阳近东部新区部分，如城东新城片区。加之区域内落子房企较少，仅中交地产、新希望、世茂集团等少数品牌房企进驻开发，其余多为本土小型房企，同时市场价格处于较低水平，楼面价集中在4000-5000元㎡，拿地成本整体较低，所以区域内相对成熟区域可作为房企的前期投资重点，择机入场，占据先发优势。
备注：
【1】双核分别指中心城区和天府新区。
【2】简阳市所辖的13个镇（街道）所属行政区域，分别是海螺镇、芦葭镇、董家埂镇、壮溪镇、玉成街道、草池街道、石板凳街道、福田街道、养马街道、石盘街道所属全部行政区域及高明镇、三岔街道、贾家街道所属部分行政区域。
【3】产业成都：2010年，时任中共四川省委书记刘奇葆在会上称，西部大开发10年来，四川经济总量增长2.87倍。为满足重大产业项目布局和发展的需要，有必要规划建设天府新区，力争再造一个“产业成都”。
【4】东部新区，行政区域上基本属于简阳的范畴，由于现土地公开市场未单独形成东部新区数据，因此本文由简阳的土地市场，观察其发展情况。
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