前言
现在很多的不良资产都涉及烂尾楼，从住宅、公寓到商业、到酒店，从一线城市到三四线城市可以说好像没有不存在烂尾楼的城市，很多的资产公司也把目光放到烂尾楼上面，很多不良资产处置机构对不良资产很专业，但对房地产隔行如隔山，尤其是作为土地开发过程中的税费问题，更是极其专业之事。
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一、项目完工要及时土地增值税清算
我国土地增值税执行的是预征加清算的制度，即在房地产项目整体竣工销售完毕前，先按销售（含预售）额的一定比例（一般为1%到2%）预征一部分税，待整体项目竣工销售完毕再依照税法规定的计算方法进行全面的清算，多退少补。由于预征率相对比较低，在项目结束后往往都要补税，退税的情况很少。
二、土地增值税清算以项目为单位
土地增值税的计算是以政府部门审批规划的单个项目为单位，如果同一个项目分期进行开发，还要进一步以每一期为清算单位，分别计算其增值额及应交的土地增值税额。
土地增值税与企业所得税不同，企业所得税是以年为单位，对年度内所有项目的所得进行综合征收。而土地增值税计算以项目为单位，一个项目跨几个年度完成，要在项目完成的那个年度进行土地增值税清算。
三、土地增值税是最高的
在房地产企业涉及的所有税种中，土地增值税的税率是最高的。我国现行企业所得税的税率是25%,而土地增值税的税率按照增值额与扣除项目金额的比率，分别为30%、40%、50%和60%。我国土地增值税适用的是超率累进税率。
土地增值税的税率
四、计税依据是项目的增值额
某项目的应纳土地增值税额=项目增值额*税率。项目增值额是纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额。
五、土地增值税的清算条件
按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的文件要求，土地增值税清算条件分为两种情形，一种情形是企业应该主动申报清算，另一种是由税务机关通知企业进行申报清算。
符合下列情形之一的，纳税人应主动申报进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
六、非货币性交易也要视同销售
开发商将自己开发的产品抵顶工程款或采用拆迁还建方式对被拆迁人进行实物安置，虽然未取得货币收入，但是按照税法的规定属于取得了其他形式的经济利益，也应该视同于取得了货币收入缴纳土地增值税。
税法规定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定
七、建造普通标准住宅有税收优惠
为了鼓励房地产企业积极开发普通标准住宅，国家制定了相应的税收政策给予房地产企业一定的税收优惠。
税法规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。但要注意纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
八、划分普通标准住宅的三个标准
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
九、土地和建设成本可以加计扣除
上世纪90年代在出台土地增值税政策之初为了促进经济发展，鼓励基础设施建设，国家在税收上给予房地产开发企业一定的支持，税法规定从事房地产开发的纳税人可按取得土地成本和房地产开发建设成本的金额之和，加计百分之二十的扣除。其意义主要在于抑制房地产的炒卖炒卖，但要鼓励对房地产进行开发建设，此条政策一直延续至今。但是随着我国经济形式以及房地产市场的发展，此条政策是否会调整还不得而知，也许会成为下一个土地增值税政策调整的突破点。
十、开发费用的扣除有比例限制
房地产开发费用包括在房地产项目开发建设过程中发生的与该项目开发建设有关的管理费用、销售费用和财务费用。房地产开发费用的扣除分两种情况：
1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
2、财务费用中的利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
十一、并非价格越高项目利润也越高
土地增值税采用的是超率累进税率，项目增值额越高税率越高，而且税率级差较大，为10%。当某个房地产项目在增值额在税率级差的临界点时，可能收入稍高一点会造成增值额超过临界点而适用高一级的税率，直接增加10%的增值税额，得不偿失。所以在项目定价时如果能够进行周密的测算，可以避免此类事情的发生，最好把土地增值税的影响也能作为项目定价的参考因素之一。
十二、新与旧房在计算方法不
我国税法规定转让新建房与转让旧房计算土地增值税的方法有区别。新建房转让按照新建房的土地成本、开发建设成本、费用、税金以开发建设单位账面成本为基础逐项扣除。而转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
在转让旧房时由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率确定评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
十三、土地增值税也可以定税
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
由于土地增值税是地方税种，地方政府根据本地情况规定的核定征收率差异很大。目前核定征收率最低的是吉林省，普通标准住宅的是0.5%，非普通标准住宅是1%-3%；核定征收率最高的是大连市，普通标准住宅的是6%；非普通标准住宅是8%-9%。
十四、转为自用或出租不征土地增值税
我国税法规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
为了减轻土地增值税的压力，一些开发商根据项目情况经过测算已经转变了经营策略，变出售为出租。
十五、配套设施有不同的处理方法
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
十六、代收费用如何处理
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计２０％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
十七、扣除凭证很重要
土地增值税清算文件规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
由于土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目后的差额为计税依据的，扣除项目大小直接影响了应纳土地增值税的多少，所以作为扣除项目依据证明的扣除凭证就显得非常重要。各地方税务机关非常重视扣除凭证的重要性，根据各地情况纷纷细化了对扣除凭证的要求。
十八、四项建安成本项目有定额
为了防止房地产开发公司利用虚列支出、抬高成本来逃避土地增值税，一些地方规定了部分开发成本项目的造价参考标准。如北京、大连等地规定清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于当地地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的，按照《分类房产单位面积建安造价表》中核定的每平方米建安成本扣除。
十九、转让不办理产权证也要纳土地增值税
有些人在转让房地产时签订君子协定，约定房地产实质转让，但不变更产权证或推迟办理，以为这样可以逃避土地增值税，这样理解是错误的。
《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》文件规定土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
二十、土地增值税是最高的
土地增值税清算文件要求在计算土地增值税时对普通标准住宅和非普通标准住宅要分别核算。在分别核算时，对于收入分别核算比较容易实现，但对于成本费用分别核算却比较难于操作。一般情况下非普通标准住宅的售价要高于普通标准住宅，但同时非普通标准住宅的成本也会高于普通标准住宅，而且建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。所以能够合理准确的分别核算普通标准住宅和非普通标准住宅的成本将直接决定土地增值税的多少。
从以上内容来看土地增值税确实是房地产行业涉及的非常重要的税种，由于其税负高、计算复杂、政策性强、变化快，一般企业难于掌握，现在很多房地产开发企业已经认识到土地增值税的重要性，纷纷委托专业机构进行策划，北京的致通振业税务顾问公司还专门研制了模拟土地增值税清算服务体系，使房地产企业在税务机关正式土地增值税清算之前自我摸底测试，进行及时的补救和安排。房地产企业管理者更应该运筹帷幄、合理决策，使企业减少不必要的损失，获取最大的税务权益。
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摘要：土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。加强对房地产开发企业土地增值税的清算，将对房地产开发企业税后利润产生较大的影响。
土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。加强对房地产开发企业土地增值税的清算，将对房地产开发企业税后利润产生较大的影响。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。笔者结合税审业务的实际，辅之相关资料，对现行土地增值税偷、逃、避税手段予以归纳和揭示。
一、虚构合作开发建房模式避税
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税”。
某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另同土地转让方签定合作建房协议。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种“合作开发模式”的避税方式，被很多地产企业采用。
二、项目转让方式避税
目前流行的地产公司收购方案是：先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的增值税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。
三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入
某项目销售商铺8420平方米，销售均价每平方米18600元，其中低价销售5150平方米，每平方米9200元。这以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入4841万元。《税收征收管理法》第三十五条第六项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
四、房地产交换不确认收入
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。交换双方都应作为一种实物收人，申报缴纳土地增值税。
五、项目工程建安成本偏高
某市2007年商品房建安造价标准为每平方米1540元，某公司实际建安成本为每平方米3610元，差异额为每平方米2070元，差异率达134.41%。如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表，又没有正当理由，税务部门将按核定办法予以扣除。
六、股权投资取得土地根据评估价值入账
通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本。
　七、代收费用计入扣除项目加计扣除
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府;其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣除计算的基数。
八、虚列公共配套设施支出
企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出发票重复进入开发成本。
九、扩大开发项目成本费用
1、虚开材料发票。
2、以预算发包价格计入工程成本。
3、虚开建安发票。
房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付33%的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税。
十、整层车库列入公共配套设施扣除
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。部分开发商利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。比如某项目一层建成36个框架结构车位，其建造成本全部列入公共配套设施扣除。
十一、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不应计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。
　十二、拖延清算时间递延纳税
部分房地产企业利用种种手段钻《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算，已经成为普遍现象。
十三、商铺自营自用逃避纳税
将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库等，转为企业自用或用于出租等商业用途，由于产权未发生转移，不需缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。如果产权末发生转移，不征收土地增值税。有些房企则弄虚作假，用此政策逃避纳税。
十四、未按预征率足额缴纳土地增值税
深圳市从2008年7月1日开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%。对2008年6月30日以前，已按普通标准住宅0.5%预征，其他类型房产1%预征，是否要求补税未有明确规定。由于土地增值税征收项目和预征率的调整变化，某公司一项目应缴纳土地增值税3340787.90元，未按预征率足额缴纳。
十五、利息支出一律计入扣除项目
根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出要视情况确定，分在规定范围内据实扣除和在10%以内计算扣除两种情况。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
十六、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除
如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级从上人民政府;其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣聚计算的基数。
十七、公共设施的成本费用全额扣除
部分房地产企业将小区居委会、会所、停车场(库)、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)的规定：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
十八、利用关联方交易进行利润转移
目前很多房地产开发企业都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利。
十九、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款
建议投资人或合作双方留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以避免合作双方不必要的经济纠纷。待税款清算结束后双方再将余额进行分
2012年9月的解析——
房地产行业偷逃税现象分析及应对措施
随着全国房地产市场的迅速发展，房地产业已成为社会经济发展的重要力量和上升速度最快的主要税源之一，在税收总量中占的比重越来越大。但是，由于该行业经营方式灵活多变，开发项目的开发时间跨度长，环节多，成本计算复杂及纳税意识淡薄等因素，导致房地产开发企业偷逃税费的现象比较普遍，而且偷逃税的手段复杂多样、涉及的税种较多，不仅给国家造成了巨额税款流失，也成为了税务部门日常管理的难点。
本文就当前房地产行业偷逃税现象、特点及应对策略进行简单的探讨。
一、房地产业偷逃税的主要手段
(一)利用“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征营业税;对其取得的征地补偿费亦不征收土地增值税”的相关规定，将土地归还给国土部门再出让而偷逃税款。
(二)通过与外单位合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，房屋建成后双方按一定比例分配房屋，利用“以无形资产投资入股，参与接受投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定而偷逃税款。
(三)“拆一还一”回迁户未依成本价计税。房地产开发企业对老城区或旧有居民点采用原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法取得土地使用权，对其进行开发。回迁时房地产开发企业对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。
(四)房地产开发企业以开发“经济适用房”、“廉租房”的名义取得土地，并按实际支付价款记入“无形资产——土地使用权”。然后设法改变土地用途，对土地重新进行评估增值。在对该土地进行开发时，以土地的评估价值全部转入开发成本，虚增开发成本。例如，我们在对某房地产开发公司土地使用税缴纳情况进行检查时，土地确认成交书上出让金额为3100万元，公司财务入帐土地成本为7000万元。经核实，7000万元为土地评估价。原是该公司股东以个人名义以3100万元从政府取得土地，后成立房地产开发公司，对该土地进行开发，以评估机构的评估价入帐为土地成本，虚增了开发成本。
(五)虚增前期工程费、公共配套设施费、基础设施费。房地产企业人为地增加项目的规划、设计、“三通一平”等费用;随意确定配套设施费的提取标准;将自行开发的办公用房、售楼部工程的建设成本也计入开发项目的开发成本中，从而增加开发成本，减少利润。
(六)开发商将未售出的房屋、商铺、车位等各种房产自用，未申报房产税;用于出租取得的收入不申报营业税及附加税款而偷逃税。如某公司将其开发未出售的商业层出租给一休闲会所，从事经营餐饮、娱乐休闲。双方协议每月租金为1.5万元，全年合计18万元。年终时，该公司以租金抵顶在该休闲会所的消费，将收取的租金借记“应收帐款” ，贷记“内部往来”;在会所发生消费时借记“内部往来”，贷记“应收帐款”，两往来科目相抵冲，就隐匿了租金收入。
(七)房地产开发企业将开发的产品用于投资、抵债、作固定资产自用、职工福利等，只按成本价作为存货减少帐务，而未作视同销售不动产帐务处理的规定申报营业税及附加税。在对某房地产开发公司进行纳税检查时，检查人员在核实售楼部和财务部门的相关数据时，发现售楼部的商品房的结存数比财务部登记的结存数少了6套。经询问，财务人员解释，这6套住房用于抵顶施工单位的工程款，而未作销售处理。财务人员提供了该公司与施工单位签订的《抵债协议》，6套房协议售价为100.8万元。
(八)隐匿经营收入偷逃税款。
1、将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套设施对外出售不计收入。
2、将取得的商品房销售收入或取得的银行按揭购房款长期挂“预收账款”，或“应付账款”、“其他应付账款”等科目，不按规定申报缴纳营业税。
3、将购房者从银行取得的按揭收入以“银行贷款”的名义转入“短期借款”、“长期借款”科目。通过银行过渡账户集中转账，造成贷款的假象。
(九)在销售时以收据代替发票，甚至不开收据，或使用假发票、白纸条入帐等方法偷逃税款。
(十)房地产开发对借来的民间资金，未按规定代扣代缴借款人的个人所得税(利息所得);对开发项目中签定的拆迁补偿合同、建设勘测合同、水电安装合同等，未按规定申报印花税。
二、房地产企业偷逃税的成因分析
(一)部分房地产开发商缺乏纳税意识。为了追求最大利润，获得更多收益，房地产商往往通过各种方式偷逃税款。
(二)财务核算不规范、财务人员政策水平低。多数房地产业的财务会计大多数是原来商业企业、工业企业方面财务人员，对过去从事会计业务和税收政策比较了解，但对现在的房地产开发企业相关的政策法规，企业会计制度，收入和成本费用的真实性、合法性、成本扣除规定等会计核算方式不熟悉、不了解。
(三)税收政策多、变化快。房地产业在诸多环节中共涉及营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、耕地占用税、车船使用税、契税等十几种税(费)，政策多、变化快，有时在执行中缺乏可操作性。
(四)税务机关对打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。其次，税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低。
(五)涉税信息难以实现资源共享。部门之间协调配合缺乏合力，信息交换不够同步，税务管理部门无法对房地产开发项目从计划执行、合同签定、工程进度、销售收入、产权转移等环节进行全程监控。对银行办理个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以及时掌握，致使大量税款无法及时入库。
(六)预售款票据使用不规范。大多数企业开发前期基本使用的是自印的收款收据，企业为了从自身的利益出发，对使用发票的管理不规范，削弱了“以票控税”的作用。
三、治理对策
(一)加大税法宣传力度。增强税法宣传的时效性。加大对房地产市场税收政策的宣传力度，利用印制宣传资料、宣传标语、税企恳谈会、送政策上门、纳税辅导上门、组织定期培训涉税业务、沟通征纳关系等方式，大力开展对房地产税收政策、办税流程、发票开具、涉税事项、申报受理、税款缴纳等方面进行有针对、有重点地宣传和咨询，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征纳环境。
(二)加强与各部门间的合作，加强税源控管。税务部门要与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。
(三)改进税收征管手段，提高管理效率。认真开展房地产税收税源摸底工作，切实做到项目清、房源清、税源清、资料齐，分工细、责任明确。一是对房地产开发企业进行全面清理，按行业、分类别建立征管台账，加强税务登记及项目登记的管理。二是强化内部管理，积极探索岗责体系、能岗体系、绩效评价体系，努力堵塞征管漏洞。三是管死发票开具关。严格要求房地产行业在向用户收取订金、预售房款时使用地税局的预收票据。
(四)强化对房地产行业的稽查，加大对房地产业偷逃税的惩处力度。建立房地产行业良好的纳税秩序，税务部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应采取针对性的措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质和业务培训，提高查账能力，并建立有效的监督机制。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度，依照《征管法》的有关规定，对查处的偷税款及罚款，采取强制措施，依法坚决催缴入库;对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚。
作者单位：湖南省怀化市地方税务局稽查局
来源：中国税务报 作者：郭阿昵返回搜狐，查看更多
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