一、地理位置　　1、基地所处哪个省市、区县、具体地理位置如何?　　答:月安花园地处南京建邺区(河西开发区)江东南路与应天西路(原纬七路)交汇处西侧300米。　　2、基地的东西南北与什么相邻?　　答:东邻悦达新寓,西侧为新世纪水上乐园,南向正对月安花园B片,北对积善小区地块等级为三类(住宅用地)七级(地块商业价值)地块。地块内有"原生态"树木,并保留小块闭合水体。　　3、基地距离市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里?交通状况如何?　　答:小区距市中心约6公里,可以乘41路;距飞机场约35公里,可由环城高速(江东大道)直上机场高速抵达;距南京西站约10公里,可以乘39路;距南京站约15公里,可以乘82路汉中商场再转13路。　　4、基地周围主要交通设施有哪些?具体情况如何?　　答:所街有82路、14路总站。新大成家具城有39路、41路车站。　　5、基地周围的公共汽车的车别、班次情形,各路线的起始站及其经过的路线?　　答:主要有4条公交线路。　　14路:所街 建校 应天路 虹苑新寓 爱达花园 银桥市场 集庆门 殷高巷 长乐路 武定门 大树城 养老虎 土城头 卡子门　　39路:南京西站 热河南路 南医二附院 农贸中心 三汊河 金盛百货大市场 北圩路 裕国宾馆 管子桥 金盛装饰城 江东门 金陵装饰城 白鹭花园 所街　　41路:新街口 三元巷 张府园 建邺路 朝天宫 水西门 莫愁湖 大士茶亭 茶南 江东门 白鹭花园 兴隆陶瓷城　　82路:小天堂 天堂村 石门坎 装饰大世界 光华门 大光路 通济门 白下路 张府园 建邺路 朝天宫 汉中商场 金陵大厦 莫愁新寓 鱼苗塘 康怡花园 江东门 金陵装饰城 白鹭花园 所街　　6、基地周围的商场多少及其营业状况如何?　　答:小区周边规划有商贸中心。　　7、基地周围的学校多少及其地点交通如何?　　答:小区内有建邺实验幼儿园月安分园(预计20**年9月投入使用);小区周边规划有石鼓路小学月安分校;附近有南京5中分校(上新河中学)。　　8、基地周围的医院多少及其地点交通如何?　　答:汉中门有省中医院,南湖路有省中医二院,莫愁路有建邺区卫生院。小区周边规划有医院。　　9、基地周围的其他公共设施、游乐场设施如何?　　答:新大城家具城、金陵装饰城、利德隆超市、银桥市场、新世纪水上乐园。　　10、地理环境对本楼盘有什么有利的因素和不利的因素?　　答:有利:无污染;属新区,易整体规划;未来升值空间较大;未来交通情况较好。　　不利:目前配套不完善,交通不便;文脉不佳。　　二、楼盘状况　　11、本楼盘的发展商是谁?由哪几家共同投资?　　答:开发商:南京河西房地产综合开发有限公司。　　12、本楼盘是由谁设计的?承建商是谁?　　答:设计单位:由中国建筑设计研究院和南京建筑设计研究院共同设计。　　承建商:江苏省邗建集团有限公司南京分公司(一级);　　高邮市第二建筑工程公司(二级);　　仪征市建筑安装工程公司(二级)。　　13、本楼盘是由谁进行物业管理的?承销商是谁?　　答:物管顾问:新加坡怡安物业(上海)管理有限公司;　　全程策划营销:　　14、本基地的土地总面积为多少平方米?总建筑面积为多少平方米?容积率、覆盖率分别是多少?　　答:小区占地10.08公顷,建筑总面积10.89万平方米,容积率1.08,绿化率55%。　　15、内销房、外销房、还是桥汇房?　　答:是涉外销售心。　　16、国有土地使用证?使用年限?起始年月?　　答:国有土地使用证年限是70年,即2000.4.19-2070.4.18。　　17、房屋所有权?　　答:有。　　18、建设用地规划许可证?建筑工程规划许可证?商品房预售许可证?　　答:有。　　19、本基地的规划情形如何?住宅,办公,商住,别墅......　　答:小区规划建设20幢,其中17幢多层,3幢小高层。其功能为住宅。　　20、本基地各栋建筑物的面积、层数、高度、正面宽度及深度,相互间距是多少?　　答:每幢均为7层,楼高一般都在21米,楼间距为1:1.2。　　21、本建筑在造型、设计上的突出之处是什么?　　答:建筑立面设计为现代欧式风格,主要通过外立面构筑物、法式阳台及飘窗体现建筑外立面通过红、黄、蓝三种本色与灰色相搭配,形成每幢楼的个性化色彩,使业主所属物业有认知感和归属感。　　22、何时开工、完工及工作天数?现在进度如何?　　答:交房时间:1-3幢在20**年8月28日;　　4、5幢在20**年10月28日;　　6-8幢在20**年12月28日。　　当前进度:1-3幢年底结构封顶　　23、依规划类别不同分别有多少户?现在进度如何?总户数如何?　　答:总户数为1000户,其中一期推出321户,二期正在规划设计中。　　24、每一个楼面有几户人家?　　答:不同楼栋户数不一样。(标准层大多为八户,其余为六户与十户)。　　25、不同层次不同单元的朝向景观、日照情况如何?　　答:全部户型均为南北朝向,通风采光良好,一梯两户,景观均好。　　26、楼盘有多少种格局?分别有多少户?　　答:小区户型多达35种。拥有平层、错层、跃层及两代居。　　27、楼盘有多少种面积?分别有多少户?　　答:面积在87.98-278.97M2 都有。　　28、每套单元的客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房、存储间、阳台......净面面积分别是多少?　　答:根据每个客户具体选定的房型,可从图纸上算。　　29、得房率为多少?　　答:约90%。　　30、建筑物的结构如何?　　答:全现浇钢筋混凝土异形柱框架结构。　　31、地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少?　　答:地下室层高2.5米;房屋层高2.9米,楼板厚度12-15CM。32、公共设施有幼儿园、保健中心、老年活动中心、粮油站、储蓄、邮电、商业中心、配电房、煤气调压站、公厕、垃圾站。　　32、有无公共设施?如何规划?如何使用?　　答:中庭面积接近1万平方米。　　33、中庭面积、基地零星空白面积及其美化情形如何?　　答:中庭面积接近1万平方米。　　34、公共面积和公共设施的使用权、所有权问题?　　答:公共面积8公共配套设施的所有权属:公共走廊、楼梯。　　35、公摊面积主要包含哪些地方?如何计算?　　答:计算以楼栋为单元,按面积比例分摊。　　36、社区配套设施是否和大楼一起竣工、一交付使用?　　答:查原答客问附1。　　37、车位:停车场设置在什么地方?地上车位、地下车位、露天车位分别有多少个?一共有多少个?车位的面积有多少?长多少?宽多少?回车道有多少?车位是租或售?价格如何?　　答:自行车位采用配售的方式;机动车位为露天停车场,采用租用方式,租金为:月租120元/月,二期有地下车库,但销售方式未定。　　38、建材设备及其品牌:门窗、地面、内墙、浴厕、厨房、屋顶、前后阳台;外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间;照明、防火防盗设备、煤气设备、给排水设备、电视、电话暗管,室内电器设备、其他附属设备......　　答:品牌待定。　　39、室内装修究竟到什么程度?可否自己装修?　　答:交房为毛坯房,自己装修。　　40、房屋设计是不可以变更?有什么限制和手续?　　答:可以变更,内墙可以任意隔,但不能破坏外墙承重结构及立面构架。　　41、房屋交付使用后,水、电、煤、电话、电视接线等能否同时到位?　　答:可以同时到位。　　42、房屋购买后是否有保修期?　　答:有保修期。　　43、保修期内外,房屋维修应该如何分别处理?　　答:保修期内如出现问题按"八项承诺"处理;保修期以外则由物管公司维修,但要另行收费。　　44、业主委员会何时成立?业主的意见如何为业主委员会或物业管理公司所接受?　　答:入住率达50%时成立小区业主管理委员会。　　45、这个产品的特点如何?　　答:列入"国家康居示范工程";绿化率达55%;建筑单体设计个性化;采用异形框架柱结构,有利于家居布置;保留中庭"原生态"树木;低容积率1.08;人车分流,车位率达51%;参加"'放心房'承诺"活动;采用ALC新型墙体材料;广泛采用建筑节能新技术。　　三、价格情况　　46、本楼盘的价格如何?起售单价是多少?最高单价是多少?栋与栋之间的差价是多少?平面之间的差价是多少?楼层之间的差价是多少?最小总价是多少?最高总价是多少?　　答:起售价:2888元/M2; 最高价:3523.36元/M2; 起售价(最低价):2743.60元/M2;　　最小总价:249004.52元; 最高总价: 862061.94元(不含半地下自行车库)。　　栋与栋之间、平面之间的差价在100元以内,就整幢楼而言,3、4层的价格比其它楼　　层高100元左右,2、5层的价格相同,1层的价格最低,6层介于1、2层之间。　　47、现房的租金是多少?因此计算投资回报率是多少?　　答:、小区现在全是期房。　　48、付款方式有几种?每一种付款方式的折扣为多少?　　答:有3种付款方式。一次性付款打97折;银行按揭打99折;建筑分期没有折扣。　　49、借款银行名称?贷款额度?贷款年限?贷款利率?　　答:中国银行和建设银行商业性贷款。最高可贷80%,公积金贷款最高可贷70%,最长年限为30年,商业性贷款年利率5年以下为5.31%,5年以上为5.58%;公积金贷款年利率5年以下为4.14%,5年以上为4. 59%。　　50、发展商有无自行提供贷款?贷款额度?贷款年限?贷款利率?　　答:没有。　　51、贷款利率是否会随利率调整而调整?　　答:会。每年1月1日调整1次。　　52、10贷款10万元,期限10年,每月应付款为多少?　　答:商业性贷款:1089.20元/月;公积金贷款:1040.70元/月。　　53、可否用人民币以外的其他币种来付款?如何计算?　　答:可以,按当日国家公布牌价。　　54、付款的汇款到发展商什么开户行?哪个帐号?　　答:开户行:中行南分;账号:044260116210809301。　　55、结算方式有什么限制?　　答:一次性付款在1个月之内付清95%,最后交房时付5%;银行按揭付首期,余额每月还;建筑分期是首付清30%,建完二层付40%,结构封顶付25%,交房时付5%。　　56、成交以后,税费有哪几种?额度有多少?由谁负担?　　答:税费明细: A 契税 2%(办理鉴证时收) B 维修基金 2% C 交易服务费 3‰ D 综合服务费 3‰(B、C、D均为入住时收)。　　57、物业管理费具体为多少?主要包括哪几项服务项目?　　答:暂定为0.8元,但最后以物价局核定为准。服务项目主要包括物业建设中的前期跟踪;物业验收及档案管理;业主入住管理;警卫与安全保卫工作;道路交通及公共部位的清洁工作及大楼外观整洁的保持;公共绿化管理工作;设备的正常维修及检修;会所的管理及服务。　　58、交屋时,煤气、电话、电视天线、物业维修等是否还另行收费?费用多少?　　答:交房时代收费用大概在5000元左右。包括管道煤气费3250元、电表押金350元、水表押金150元、装修垃圾费200元、装璜保证金1000(向施工单位收取)。　　59、这样的价格似乎贵了一点?　　答:其实"月安花园"目前的房价是偏低的,完全物超所值,当前是极好的购买时机。　　因为,楼盘地处河西开发区核心地段,目前又正值开发初期,所以极具升值潜力;项目列入"国家康居示范工程",广泛采用新材料、新技术、新工艺,为产品质量和内部结构优化打下了坚实基础;小区景观规划一流和物业管理高水准是物业增值保值的重要前提;项目施工管理严密,确保产品质量上乘。　　四、政策法规　　60、买受人在身份上有什么限定?　　答:没有限定。　　61、签订预售合同或出售合同需要哪些证件?　　答:身份证。　　62、预售合同登记需要哪些证件?　　答:本人到场需带身份证原件,如不能到场,需出示委托书和身份证复印件。　　63、委托他人签订合同需要准备哪些证件?　　答:买方身份证复印件,代理人身份证原件、授权委托书。　　64、在预售期间,户名可否作内部交换?有什么条件?　　答:在鉴证前无条件变更。　　65、产权登记后,户名可否作变换?有什么条件和税费?　　答:可以,但需缴纳房款的6‰的手续费。　　66、房屋贷款人在身份上有什么限定?　　答:有合法的居民身份,年龄在18岁以上法定退休年龄以下。　　67、贷款程序如何?需要哪些证件?产生哪些费用?　　答:需提供证件有:贷款申请表、商品房买契约原件及复印件二份、首付款收据复印件叁份、借款人身份证复印件伍份、配偶身份证复印件一份、借款人及配偶户口簿复印件一份、借款人及配偶月收入原件、结婚证复印证一份。费用有:抵押贷款公证费、抵押(住 房)登记费、抵押住房保险费、律师代理服务费。　　68、预售合同或出售合同是否需要公证?　　答:不需要。　　69、公证程度如何?需要哪些证件?产生哪些费用?　　交房时水、电、气、电话及有线电视布线到户,缴费既通。
编辑：www.pmceo.Com篇2：郊区楼盘的平台运作思路　　城市早就不是一个场所描述的词语,而是与“农村”地位对等的社会空间符号。在当下中国,“农村”和“城市”是两个主流社会空间,但又是两个非常割裂的空间。它们有各自的生产力以及生产关系,谋食与连系的方式,都大大不同,因此农村人去城市,或者城市人到农村,短时间内都难以适应。　　农村世界的生产方式是“自给自足”,虽然“交换”已经渗透了当代乡村,但是每个人都是具体“粮食”的生产者,这种交换关系还是以“物”易“物”的升级,要想获得更多的财富,你得埋下头生产,可以10年不去县城。而凌驾于农村之上的城市世界是不直接生产具体“食物”的,他们是通过“联系”的间接方式,来获得“食物”。所以,农村里的财主,是埋头工作的专业户;而城市里的财主,则是庞大人际网络的控制者。　　可能是阴阳调节的规律所致。农村的物质世界是拜自己,但精神世界却是“拜别人”,以获得超越一亩三分地的生命空间(“别人”甚至是超越凡人的鬼神)。城市的物质世界是拜别人(城市人的每一分钱,都是靠索取、剥削等方式获得的),但精神世界却是拜自己,城市人口的精神寄托很多,美食、宠物、宗教、爱好等等,但他们归根结底是信“我教”,以让在交换中解构的价值,最后能回归本真。　　这里所谓的“郊区楼盘”,与城市规划的“郊区化运动”非同一意义,虽然它们靠得太近了。后者是指城市人口增加带来的城市地盘扩张,郊区化运动每占领一块菜花地,就改变了这里的土地属性。而前者是讲城市人口主动离开城市,到离城市有一段距离的郊区置业的行为,并不改变土地属性,可能打开窗户,看到的就是菜地。　　具体在成都,“郊区化运动”只是几大副中心的建设,而“郊区楼盘”,则是指三环以外,譬如华阳、牧马山、温江、青城山、泥巴沱、龙泉、崇州等小城周围的楼盘。这两种楼盘的购买心态也不一样,购买副中心楼盘者,是想先忍受农村气息,等待城市将其包围,而买“郊区楼盘”的人,要的就是迥异于城市的生活感受,如果城市气息太浓,反而不喜欢。　　市场上表面风生水起的“郊区楼盘”,其实埋藏着巨大的危机。现在一些楼盘销售尚可,那是因为置业热潮带来的冲动效应,一旦市场热度降低,回归理性,目前这种“郊区楼盘”的问题,就会统统爆发出来。　　运作“郊区楼盘”,首先要弄清楚一个问题:“人们为什么要离开城市,住进那种没有城市气息的农村”?在过去的运作模式里,我们在菜花地以及农村统治的山与水间修建的城市建筑,就开始销售,并将简单的将这种购买行为理解为回归山水自然,但这种理由是十分不可靠的。如前所述,“城市”与“农村”是两个如“鸡圈”与“鸭圈”般不同的世界,其堡垒十分坚固。以前一个农村人想要进入城市世界,第一步就是痛苦的身份洗礼,要么十年寒窗苦读,要么花钱买户口,要么通过招工考试,患得患失搞出人命的都有;现在农村与城市之间虽然不需要身份验证了,但第二步也非常痛苦,那就是意识的洗礼,两个世界迥异的谋食与精神满足的规则,许多人一辈子都没有弄懂,混淆的价值观,在哪一个世界都很痛苦。　　很显然,城市人购买“郊区楼盘”,不是为了变成农村人,而是要继续维系其城市人身份与意识。“郊区楼盘”的致命问题就出现了,比身份切换更惨,我们需要解决“空间错位”的问题,城市人生活于农村的这一空间错位问题,难度和解决民工进城的社会问题一样。　　寄情山水纵然潇洒,但山水间以“拜他人”的方式谋不到物质满足,以“拜自己”的方式获得不了精神满足,并会堕入黑洞般的寂寞空间。这些问题已经在入住的“郊区楼盘”里表现出来,比如在青城山,依托世界文化遗产得优势,一些楼盘销售十分火爆,业主入住的开始十分新鲜,一家人夏天开车来到小屋,爬了前山爬后山。但只有靠山吃饭的人才真正爱山,城里人爬一次还可以,爬两次就叫累,第三次根本就不上去了。一家人坐在四合院里,望着山,感受空气清凉,觉得这房子卖得真不错。然后就张罗吃饭问题,发现配套严重不足,需要去都江堰,这是问题的第二个阶段。　　第三个阶段是忍受配套不足,多去几次后,就发现旅途感受乏善可陈,同伴都是家人那些老面孔,农村人到城市每天都可以交道新的朋友,但城市人不可能和青城山的土著成为真正的朋友。城市里得到的“拜他人”习惯得不到满足,风景看烦了。就觉得每周风尘仆仆跑一次,还不如在城里泡一壶茶。然后细算花二三十万来住个新鲜,不如花钱住旅店。　　当“郊区楼盘”热遇到在入住之后的冷潮,这种业态就会受到比较致命的打压。价值就被旅店取代了。　　还是回到问题之最开始:“城市人为什么要离开城市?”。可以肯定的是,人往高处走,他不是为了变成农村人(在现代社会,城市始终凌驾于农村之上)。城市人离开城市,原因大致有四个方面;　　1、家族尚未完全进化为城市人口的联系,自己进入了城市,当家族里还有人在农村。探亲、过节等行为。　　2、获得城市稀缺感受的补充。(1)、气候节令的需求,比如避暑滑雪;(2)、知识的增长,比如旅行、探险;(3)、新的玩乐方式,比如露营、漂流、登山;(4)、生活节奏的调节,比如休闲、泡温泉、呼吸空气等。每一种感受的补充,都有强大的需求和产业链条。　　3、异度空间的寻找。城市里很多人因为极度成功或者极度失败失望,对城市产生的厌倦、逃避或者回避心态,出现离开城市的行为。典型的有国外的乡村俱乐部或者郊区的艺术家村庄。　　4、商业机会的获得。比如在景区经营商业,农村贩卖粮食,山区修建电站等等。　　除开第1和第4的客观要求,让城市人离开城市的主观原因,是在渴求一种对城市生活进行补充的异度空间。城市本身有许多硬件的不足,比如空气、人工化、快节奏、狭小等等,居住者需要另外的空间来进行调节,以弥补城市本身的不足。　　由此,我们定论“郊区楼盘”的几个性质:　　1、具有弥补城市生活不足的先天条件。山、水、物、风情皆可。　　2、非农村,也非传统之城市,介于二者的灰空间,是主城市的补充。　　3、综合以上两点,“郊区楼盘”是“农村的形,城市的魂”--外在的东西越“自然”越好,而内在的生活规则,则是要城市化的。　　而反观过往的郊区楼盘开发,无论是天下青城,还是芙蓉古城,恰恰走了相反的路线--城市的形,农村的魂。居住者获得的是很城市的建筑规划空间,无论景观、道路、立面、户型等等,都很城市化,这姑且不去计较,大环境往往能一俊遮百丑;但是楼盘里面的生活规则,则是非常农村的,配套非常不健全,缺乏网状的关系链条,居住感受如同在孤岛。　　如果这个问题得不到真正的解决,那么刚刚兴趣的“郊区楼盘”市场份额,必将受到私家车普及带来的自驾游,以及结伴、参团等成熟的旅游业冲击。经过第一轮置业冲动以后,消费者深知,固定到一个地方置业的投入产出比,势必没有按照心意走四方划算。世界文化遗产的青城山尚且如此,那么龙泉、双流、郫县、新都、崇州更难逃此命。　　所以,运作郊区楼盘,开发商必须明了以下几点:　　1、“郊区楼盘”不是在郊区建一个楼盘。而是要建设异度的城市空间,城市外的城市空间,请先确定你的空间属性。　　2、尽量的开放,而非封闭。城市楼盘,回家就是休息,营造自我的小空间;郊区楼盘,回家就是玩耍,必须开放社区,甚至将住宅成为景点的一部分,以让人们能够更多的接触以及创造更多的游玩方式。　　3、将城市生活的习惯要移植过去。购物、家政等等都是浅层次的要求,要有“夜生活”,一个习惯夜生活的城市人,是难得在九点钟就爬上床的。　　4、重视群体性。如果不在开发过程中去调度群体性需求,购房者在入驻以后靠自己的微薄力量,更难调动群体性。　　5、忘掉城市楼盘开发,城市里只做开发,只需要重视建筑形态,因为城市楼盘已经有整个城市当作大环境配套。做开发郊区楼盘,只谈别墅和宅院或者山庄等建筑形态,势必败北。　　6、将你的楼盘成为大环境的一部分。根据地块所在区域的属性,来审视产业链条。审视清楚以后,你发现你做的有可能不是房地产,而是旅游房地产。　　7、最后一点,如果你只考虑了建筑形态,可能你会不明不白的成功,也可能不明不白的失败。篇3：新楼盘案场管理条例四月天案场管理条例一、客户接待规定：1、接待顺序以销售员考勤签到的先后为准。2、从第一个签到的销售员到最后一个销售员接待完毕为一个接待轮回，依次类推。3、销售员按照排班表的时间上班，早到或迟走可以按照正常的接待顺序接待客户。4、若当值销售员未打任何招呼不在现场，则被跳过，由下一个销售员接待，该销售员不给予补接。5、接待已成交客户回访不计接待名次，跳过可优先补接一轮，接待未成交老客户回访，计接待名次，不给予补接。（成交客户指已经买筹或已经购买了的客户。）6、未成交的老客户带新客户到访，只计销售员一个接待名次，已成交老客户带新客户来访，新客户未做客户登记的，则不计名次，新客户做客户登记的，则计名次。7、当天新客户或未成交老客户当天重复多次到现场，只计一个接待名次。8、已被接待的客户未离开现场前，当事销售员未经项目经理许可，不得再接待新客户。9、销售员接待客户期间，如有其未成交老客户到访，销售员可选择同时接待或指定他人代接老客户，无指定则由排位最后的销售员帮忙接待，如当事销售员选择接待新客户，则不论老客户是在当事销售员还是在帮手销售员上当日成交分半。老客户当日未成交，则计当事销售员接待名次，帮手销售员可补接一次，如当事销售员选择接待老客户，则新客户完全归属按次序接待的销售员。10、销售员在接待客户过程中，如发现该客户为同事在本项目的老客户，须第一时间通知该同事并交由该同事接待，并计该同事接待名次，销售员则可优先补接，如该同事休息，应电话通知，由其指定同事接待，联系不到，则继续接待，当天成交为分半，不成交则为义务接待，可优先补接新客。11、来访客户必须留下真实姓名和电话（包括英文名），并经销售员签名，才视为有效客户登记，所有客户归属问题，均以此为原则：1)以有效客户登记的先后秩序确定其归属权。客户登记有效期为15天，如超出15天而销售员登记跟进本里又无近期客户跟进记录的，视为归属权丧失。2)不完整的客户登记视为无效登记，发生争议时，不拥有客户归属权。3)同姓名不同电话，得不到证实则属无效登记。4)同电话不同姓名，则视乎是否直系亲属关系。5)客户成交的归属权追溯期为成交当日起七天。6)成交客户与登记姓名不同以直系亲属关系为判断依据。7)直属亲属关系是指父母、夫妻、兄弟姐妹。12、同行、建筑、装修、广告、记者、推销等非购房身份的人员，其一开始就表明身份，或者销售员在接待时三分钟内，或是在没有出到售楼处大门，知道其身份，要向项目经理报备(如果项目经理不在场,则由销售主管负责)，项目经理安排接待次序里最后的销售员接待或由该销售员接待但可以补接。13、客户拒绝销售员接待亦计销售员的接待名次。14、销售员不以任何理由中断正在接待的工作而要求接待新客户。15、老客户带来的新客户的归属权原则上属原销售员，但新老客户必须同时到场或新客户表明自己的身份并点销售员的名接待，如新客户自己先到现场，与老客户分批进来，已被正常接待后才知道，则新客户归属正常接待的销售员。16、未成交老客户带新客户到访，如原销售员不在场，应电话通知原销售员。如联系不到或原销售员表示不能到现场，则由当值销售员接待，如老客户成交则见前面条款，新客户则归属于当值销售员，如新客户与老客户有直系亲属关系分单，反之不分单。已成交老客户带新客户来访发生上述情况，成交分半，归属权属当值销售员，并由其负责跟进。17、如新老客户同时又带另一新客户到访，新老客户其中之一指定接待过他们的任一销售员接待，则另一新客户归属该接待的销售员，如新老客户不指定，则由该两名销售员当天签到顺序前者接待，成交分半，归属权属接待销售员所有。18、有效老客户回访，如当天所有销售员都未能确认其身份，由当值销售员接待，当天成交至少可分半，不成交则属义务接待，可优先补接。如原销售员在此老客户成交后在有效追溯期内查出并确认，与当值销售员分半，逾期查出不能分半，同时此客户完全归属当值的销售员。19、其他地盘帮忙的销售员的老客户来访则由当值销售员接待，当场成交分半，不成交则补接，不分归属权。20、凡销售员间发生客户归属权争议，由项目经理作最终裁定,销售员必需服从。二、地盘纪律：1、 整体遵守公司《二级市场管理条例》的相关规定。2、 必须至少排好一个星期的上班表，不得随意更改排班表和随意互换班，如确因特殊情况，必须在前一天12：00前请示项目经理；3、不得迟到和早退，一个月里迟到或早退第一次，口头警告，并罚款10元，迟到或早退第二次，书面警告，当日按旷工处理，并罚当天或第二天不许接待客户，只能在售楼处做义务的服务工作，迟到或早退第三次，回公司打卡并交由公司处理。4、上班时间，必须佩带“工牌”及“徽章”穿戴整齐符合公司要求的着装，在工作岗位就位，不许再做与工作无关的事情。5、每天的10：30前，在不影响正常工作的情况下可以看报纸，但必须要在接待区以外进行。6、中午的用餐时间是12：00-13：00，而且为了不影响正常的客户接待工作，必须分批用餐。7、保持接待前台的整洁，与工作无关的东西不许摆放在前台，电话要摆放好，电话连线要整理平放在桌面上，离座后所有的资料要放在抽屉或椅子上，椅子要归位。8、轮到接待客户的前两位销售员必须做好接待客户的准备，如轮到接待客户的销售员脱岗，则当次轮空，不补接，如当日两次脱岗，则第二天不许接待客户。9、保持自己抽屉和共用抽屉的整洁，清楚资料的摆放位置。10、所有人有义务保持接待区、办公室、洗手间的整洁，不许在以上地点吸烟，如确因接待客户的方便除外。11、维持音响的持续性，光碟等要摆放整齐。12、时常留意售楼处的灯光，玻璃墙，地板等情况，如有异常，及时知会项目经理。13、每位销售员接待完客户后都必须把椅子摆放整齐。14、不得与客户发生争执，发生事情报告项目经理来处理。15、一般情况下，不得呼叫现场的保安人员或清洁人员为“保安员”或“清洁工”，要称呼其姓名。16、工作时间：早班8：30--16：30(中间有1小时用餐时间)晚班12：30--19：30周六周日分三班，中班工作时间：10：00--18：00（如果发展另有要求则除外）17、每周每位同事有一天休息时间（节假日或忙时除外），具体安排由销售主管负责排休。18、现场清洁实行排班制，销售人员按表轮流协助清洁人员打扫卫生；19、当日值日人员须负责下班后打扫卫生，并负责与值班人员及保安人员做好交接。20、当日值日人员须负责保证地面无灰尘、纸片，总台台面无杂物，洽谈桌、椅无浮灰，摆放整齐，模型上无尘土、无杂物，并负责卫生间、样板间的卫生工作；21、销售人员接待完毕必须及时清理桌面，并将桌椅摆放整齐。22、销售员必须按照公司规定及时填写各种表格、资料等，未能按时完成的，每次罚款10元。23、每位销售员都有义务保护客户的个人隐私，不得泄露客户的一切个人资料，否则，一经发现处以1000元的罚款及没收所得，公司立即给予辞退处理，情节严重者须承担法律责任。24、若销售员因工作错失或服务态度差，受到发展商或客户投诉，查明属实者，交由公司处理。25、销售员不得在发展商的复印机上复印个人资料，否则，每次罚款10元用于买复印纸。26、会议结束以后，参与人员全部签名，没有参与的人员阅后签名。27、价格表、户型图禁止放在前台，必须放在指定的抽屉中，否则，罚款10元/次。
三、接待流程：1、销售员按每日签到顺序接待客户。2、轮到接待客户的前两位销售员必须准备好接待的资料，坐在售楼处门口的小接待台迎接客户。3、客户进来要热情、主动问好。客户一进入售楼处轮到接待的销售员一定要主动打招呼：“您好，欢迎光临四月天！”“请问有什么帮到您？”“请问是第一次来吗？”“请问之前是哪位同事接待您的呢？”“请问是来交钱还是来签合同呢？”等。坐在接待前台的销售员也要主动向客户问好，简单问候：“欢迎光临！”或“你（们）好！”。不管在案场的任何地方，只要见到客户或其它同事、其它部门的人员，都要以热情的微笑，主动问好或点头示意。4、自我介绍，递名片给客户，先推销自己。5、结合楼盘模型、分户模型、展板、现场的情况向客户介绍“四月天”，亲自带到样板房进行解说和介绍，并煽情描绘园林的情况和周边的生活、配套等情况。边走边介绍，利用一些生活细节去感染客户，让客户始终被你所吸引，而且要多向客户提问问题，趁此机会了解客户的更多资料和需求：如想购买的面积、购买意图、付款方式，客户的职业、居住区域、工作区域、置业次数、关心的问题等。6、将客户带回销售中心，在洽谈桌前坐下，上茶水。7、对无意谈判的客户做好客户登记，填写《来访客户登记表》后，热情送出大门。8、有意向的客户进一步洽谈，了解客户的需求：喜欢楼层、面积、方向、付款方式选择等，根据客户的情况进行相关的解说，适时、适量、肯定地推荐，计算首付款、月供款及各种相关手续费用，销售员所有解说、介绍的内容必须遵照发展商明文规定认可的资料及销售统一口径。9、主动、适时营造现场的销售气氛，与同事交流、与项目经理交流，强化客户的购买欲望。10 、接待期间，其他销售员应主动为客户及工作中的销售员提出帮助，如营造销售气氛、为客户和销售员倒茶水、相互问销控情况、帮助带客户签合同和交款，显示良好的服务和团队协作精神。11、不管任何一个客户都要尝试成交，执着、永不放弃，随时随地地逼定。12、如客户能即时落定，则进入认购程序，否则，礼貌地请客户做好客户登记，填写《来访客户登记表》和《来访客户问卷表》后，将客户送出大门外。13、未成交的客户要积极进行跟进，勤打电话，要知道：电话是你的好朋友。14、接待完毕后要自己或请保洁员即时将谈判台收拾干净，椅子归位。15、一定要做好《来访客户登记表》的工作。立即在客户跟进表上做好客户资料的登记整理工作。四、成交流程：1、 销售员在销控单位，或更换单位时，都必须经项目经理（项目经理不在则由销售主管）确认单位后方可销售或更换。未经项目经理同事，任何人都不得销售或更换保留单位，否则，当天或第二天停止接待客户。2、确认单位和付款方式后，立即带领客户到经理室交款，并及时通知财务开据收据。3、再一次确认销控，并在公共销控本上做好销售单位的销控和在考勤签到表上注明应该注明的事项。4、根据客户付款方式和交款情况，填写《认购书》等，严格按照付款要求，正确、清晰地填写相关内容，并由其它销售员核对签名后交由发展商李红磊经理核对签名。5、绝对不允许在《认购书》上填写发展商未明文规定的承诺，或者是随意延长客户付款时间，如有需要，则必须经过项目经理或发展商销售经理签字确认方可，否则责任自负。6、办完客户定房手续后，将《认购书》及收款收据复印件（用B5纸）放在黄英飚的抽屉中或另成立统一文件夹，以便统计。7、签署《商品房买卖合同》及补充协议时，必须严格按照发展商的提供的范本认真准确填写，未经发展商许可不得加入任何内容。否则，责任自负。
卫 生 制 度为保证销售现场每天都以崭新的面貌迎接客户，同时也为大家创造一个干净、舒适的工作环境，特制定以下制度：1、销售人员必须提前10分钟到岗协助清洁员做清洁工作，如未按时值日则按迟到一次处理；2、销售人员需早上、下午各两次协助清洁员维护整个售楼部的卫生，包括地面、模型、谈判桌、卫生间（轮流打扫）、总台、玻璃等；3、除正常的清洁外，客户用的烟灰缸，纸杯等应由其接待人员负责及时清理，如接待人员正在接待其它客户则由暂未轮值的销售人员帮忙清理，否则给予10元处罚；4、个人物品、公用物品应整齐的摆放在指定地点，保持现场物品的摆放井然有序，谈判桌桌面随时保持整齐、简单；5、报纸取阅后应归放原位，销售员不得在接待前台看与销售无关的资料；6、所有人员都有维护售楼部卫生的义务。四月天销售部