2022年房地产行业进入深度调整期，市场成交持续低迷，楼市政策不断放松，中央多次强调要“支持刚性和改善性住房需求”，然而在经济下行，居民收入预期减弱的背景下，刚需购房者置业信心不足，而改善型产品市场表现出更强韧性。改善性需求持续释放下，高端住宅成交占比显著提升，盘点2022年全国高端住宅项目，中指研究院发布”2022年全国高端商品住宅项目销售业绩TOP10“，发掘标杆高端住宅项目逆势增长的特性。
行业下行，高端住宅市场逆势增长
2022年全国商品住宅销售面积降幅超过20%，整体市场低迷，而高端住宅产品作为稀缺的优质资产以良好的抗跌性，在市场下行周期内仍具有良好的市场表现。从全国重点15城的市场看，2022年总价段800万元以上的高端产品成交占比同比增长3.3个百分点；同样在单价段上，6万元/㎡以上的产品成交占比也同比增长，增长4.1个百分点。
图：重点15城商品住宅成交总价、单价段变化
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
注：重点15城包括北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、南京、武汉、苏州、宁波、厦门、合肥、西安、青岛。
具体看代表城市，2022年一线城市中，北京、上海、深圳总价段1000万元以上的产品成交占比同比增幅分别为5.6、6.6、3.8个百分点。二线城市中，南京、杭州、成都总价段600万元以上的产品成交占比同比增幅分别为7.8、6.5、1.7个百分点。其中北京、深圳、南京、杭州高总价段占比提升幅度高于中总价段。
图：北京、上海、深圳、南京、杭州、成都商品住宅成交总价段结构变化
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
综合来看，市场低迷，经济下行形势下，各城市的高端住宅更受市场青睐，成交占比显著提升，且多数城市的增速高于普通改善。
高端项目业绩TOP10发布
杭州项目首次入榜
2022年改善型产品逐渐成为市场主流，高端市场占比提升快速。在2022年全国商品住宅项目销售业绩TOP10中，高端住宅项目的销售额占TOP10总金额91.5%，同比增长了19.2个百分点，2022年高端住宅项目表现更加优异。因此，中指研究院以高端住宅项目为标准，根据项目在2022年的市场表现，评选出了”2022年全国高端商品住宅项目销售业绩TOP10”。
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特别声明：参选的高端项目以2022年全国商品住宅销售均价的6倍（即6万元/㎡）为标准筛选。项目销售业绩数据统计是以2022年1月1日-12月31日期间销售的商品住宅为统计口径，包括商品住宅、别墅。主要依据 中指数据CREIS（点击查看）在全国的销售监测数据，经课题组严格审核纳入统计。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2022年全国高端商品住宅项目销售业绩TOP10项目合计销售1466.3亿元，较去年同比增长28.0%；门槛值从去年的88.1亿元增长到104.3亿元，涨幅18.4%。排行榜前2位的项目销售金额均突破200亿元，其中深圳的华润城以248.8亿元蝉联第一；上海的仁恒海上源销售额200.4亿元排在第二；第三则是上海的颛桥紫薇花园，销售额153.4亿元。
TOP10的高端项目分布在不同城市、不同区域，但都具有相同的特性，使其深受置业者追捧，乃至成为城市的网红楼盘。
1） 布局地段核心：TOP10中既有老城核心地段的项目，例如天坛边上的北京城建·天坛府、临近西湖的新世界·城市艺术中心等；也有近郊中心区的项目，例如北京海淀区中名校环绕的融创学府壹号院、中建壹品·学府公馆，以及广州番禺区万博商务区的越秀·和樾府等。核心地段是高端项目的基本要求，一方面核心地段具有越来越少的稀缺性，另一方面城市核心也享有最好的城市资源、生活配套。
2） 大品牌房企开发：TOP10项目的开发商里既有融创这样的头部名企，也有华润置地、越秀地产、城建发展、招商、中建这样的大型国央企；也还有仁恒置地、新世界中国这样的来自新加坡、香港的标杆房企。大品牌房企在产品设计、品质保障、服务质量、运营能力、品牌影响力等方面具有更多优势，能满足高端项目对于居住品质的更高要求。
3） 具有复合型综合体规划：复合型综合体规划的高端项目具有超越单纯住宅的价值，更受市场欢迎。高端住宅与商业、办公等其他业态整体规划、统筹开发，不但能给项目带来明确的高端配套，也将使住宅与配套间的交互更加融洽，让项目与城市同频发展。例如：融创未来金融城以FinTech产城共建理念将项目融入区域产业布局，打造产城融合的未来示范区；新世界·城市艺术中心引入五大业态顶级品牌，助力区域打造全国高端服务业的创新平台；华润城定位中国首个城市人文综合体，通过住宅、商业、办公、酒店、艺术长廊等打造微型城市......
与往年相比，2022年的高端项目业绩TOP10中有一个独特点：非一线城市项目强势突围。由于一线城市的房价全国领先，往年全国高端商品住宅项目销售业绩TOP10均是位于上海、深圳、北京、广州4个一线城市项目。 2022年杭州的新世界·城市艺术中心异军突起，以104.3亿元排在第十，成为唯一上榜的非一线城市项目。作为非一线城市的高端项目标杆，新世界·城市艺术中心又有怎么样的魅力深受市场青睐呢？
新世界·城市艺术中心
予城新蕴，匠筑高端项目标杆
2016年一场G20峰会让全世界认识了杭州，随着“数字经济”、“亚运盛会”、“轨道交通建设”等多重机遇迎来，杭州发展全面提速提质，加快建成社会主义现代化国际大都市。而在房地产市场下行的当下，杭州的房地产市场相对于其他城市更加稳健；2022年的集中供地吸引了众多房企激烈竞争，全年宅地总出让金额高达1914亿元，仅次于上海。这些足以证明，高速发展的杭州，对于置业者、对于房企仍有强劲的吸引力。
响应杭州腾飞发展，2019年新世界中国落子杭州望江新城，经过3年打磨，2022年备受期待的新世界·城市艺术中心终于上市。6月14日，新世界·城市艺术中心住宅组团以69800元/㎡的杭州限价天花板首开，一次性推出601套住宅，摇号中签率仅11.01%；12月17日又推出最后的329套，中签率下降至10.88%；两次开盘均触发“拼社保”摇号规则，两开两罄。
2022年杭州楼市规模有较大降幅，市区商品住宅成交面积1000.3万㎡，同比下降50.3%。从开盘热度上看，2022年杭州市区新房项目共开盘560次，平均中签率38.4%，较去年增长了19.4个百分点，热度下降明显。其中中签率低于15%的仅有62次，占比11.1%，且大部分为刚需、刚改的楼盘。 不同于整体市场的低迷，新世界·城市艺术中心单盘销售额过百亿，平均中签率仅11%,可见受市场之欢迎。那么新世界·城市艺术中心如何在整体市场下行时期，依然保持逆势上扬，大受追捧？
1）五大业态齐聚，超级综合体加持，打造城市艺术商业中心
新世界是最早进入中国内地的港资企业之一，作为城市的开发者、运营者，打造了众多为人熟知的城市地标，例如全球前十大高楼的广州周大福金融中心和天津周大福金融中心。而其旗下的K11购物艺术中心，已然成为一二线城市的城市名片，它是全球首个将博物馆融入商业的零售商场，将艺术、人文、自然三大核心元素汇聚，让艺术成为商业的一部分，是城市艺术的领潮者。
杭州的新世界·城市艺术中心在拿地之初就备受期待，既期待于杭州首座K11带给城市的全新艺术商业体验，也期待新世界在望江新城打造的高品质人居方式。因为新世界·城市艺术中心是内地唯一一个汇集K11 ART MALL购物艺术中心、K11 ATELIER写字楼、K11 ARTUS艺术寓所、ROSEWOOD瑰丽酒店、国际社区等新世界旗下五大顶级品牌的综合发展项目。新世界·城市艺术中心建成后通过国际化的资源导入，为杭州文化、艺术、消费及可持续发展带来新浪潮，打造城市的艺术商业中心。
新世界·城市艺术中心项目示意图
2）落位核心地段，连接城市历史与发展
新世界·城市艺术中心位于主城上城区的中心板块——望江新城，是罕见的市中心多轨TOD。杭州城市发展已从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”，西湖代表了杭州千年古城的历史文化底蕴，钱江新城代表了杭州成为国际化大都市的发展动力。 而望江新城距离西湖直线距离约2.5公里，距离钱塘江约1.6公里，正是处于杭州历史与未来发展的交汇处。同时在城市规划上，望江新城是钱塘江金融港湾的核心产业板块，也是杭州拥江发展的城市门户区，杭港（望江）高端服务业示范区，钱塘江金融港湾连接世界的城市客厅。
作为主城中心板块，生活配套上自不用过多赘述。而在交通上以城站高铁站为交通枢纽中心连通上海、南京等长三角核心城市；地铁方面1、4、5、7号线四条地铁交汇；地面上，以望江路、婺江路、近江路、秋石高架、中河高架等构建立体交通路网，通达全城。
3）世界级大师联手，为杭州打造全新地标
“尊重每个地方的特质、文化与传统，根据不同人群的需求，在每个项目中融入人文价值和匠心远见，构建有灵魂与底蕴的城市”是新世界一直坚守的品牌承诺——予城新蕴。杭州作为南宋古都，拥有着丰富的历史文化沉淀，同时在亚运效应下杭州包容万向、高效发展。如何继承杭州老城的文化底蕴，又能适应高速发展的城市生活需求是新世界·城市艺术中心在设计之初考虑最多的问题。
新世界·城市艺术中心项目示意图
为此，新世界·城市艺术中心特邀了荣获普利兹克建筑奖获得者阪茂、英国皇家建筑师协会银奖的获得者奥雷·舍人，把杭州特色的西湖文化、建筑文化、土地风貌融入在建筑的开发和设计中，让未来每一个来到这里的人们都能感受到六和塔的精妙、八卦田的美学智慧、宋韵城市的规划魅力，以及三面湖山一面城的意蕴。
4）唯人为贵，匠心产品引领市场
江明月朗园是新世界·城市艺术中心的住宅部分，总体量约15万方，由10 幢高层住宅组成，共计930套。作为综合体一部分，小区与世界级大师作品并肩而立，可通过空中连廊与其他四大业态无缝连接。在住宅设计上，新世界中国秉持“唯人为贵”品牌价值。项目着重打造多维立体化园林，注重生态自然与城市的互联。小区自带约2000方会所，涵盖室内泳池和健身房，为业主提供室内休闲、运动的空间。
新世界·城市艺术中心项目示意图
项目规划户型116-224㎡，空间布局合理，室内装修既有港式的豪华又有杭州的风雅，每户业主家中，都配备智能家居系统，可在手机APP上控制灯光、情景、空调、地暖、新风以及小区门户，让科技更好服务生活。可以说，江明月朗园的室内装标配置和设计品味即使在被绿城和滨江“宠坏了”的杭州也可以说是十分超前。
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新世界·城市艺术中心汇聚了五大国际品牌，给杭州植入了国际化、多元化的的基因。杭州的未来将在这恣意生长，文化、艺术、创意在此交融，打造未来的艺术中心；商旅、酒店、休闲娱乐将吸引具有国际视野的精英们驻足，打造未来的商业中心。结合新世界集团的生态资源与杭州城市核心能量，新世界·城市艺术中心将借力产城融合成为杭州国际化的全新化封面。
小结
在经济下行、行业调整的背景下，改善性需求积极释放，高端住宅项目热度明显增加。2022年新世界·城市艺术中心打破一线城市项目的霸榜，跻身2022年全国高端商品住宅项目销售业绩TOP10；将老城的文化底蕴与新城的发展动力结合；以五大业态的互联共融，推动城市发展；以核心地段与高品质产品，创造两开两罄单盘百亿的热销奇迹。2023年，新世界·城市艺术中心的唯一可售商办资产即将面市，真正的核心商业资产，相信将再次引起市场的全新热潮。
报告下载（电脑端复制链接）
年度盘点：
年度盘点-2022年楼市十大关键词
https://u.fang.com/ystm6f/
中国房地产2022年市场总结&2023年趋势展望
https://u.fang.com/yszmgt/
中国物业管理行业2022年度总结与2023年度展望
https://u.fang.com/ystmfg/
政策解读：
2022中央经济工作会议：要确保房地产市场平稳发展
https://u.fang.com/ysufyj/
扩大内需战略规划发布，对楼市有哪些影响？
https://u.fang.com/ysufps/
中国房地产政策跟踪报告（2022年11月）
https://u.fang.com/yt4o6q/
再发利好！预售资金监管优化举措来了
https://u.fang.com/yt6jfd/
央行、银保监出台16项救市举措，能托住房地产吗？
https://u.fang.com/yt6van/
从“二十大”报告看房地产发展方向
https://u.fang.com/ytc8ar/
企业研究：
2022年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜
https://u.fang.com/yt4okg/
2022年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜
https://u.fang.com/yt4o6s/
“三支箭”：房企融资排行榜
https://u.fang.com/yszlni/
“第一支箭” 4 万亿花落谁家？
https://u.fang.com/ysufll/
“三支箭”开弓满月：5万亿资金救房企
https://u.fang.com/ystmfk/
房地产市场：
中国房地产市场月报2022年11月
https://u.fang.com/yszlo7/
中国300城市土地市场交易情报（2022年11月）
https://u.fang.com/yszmkz/
指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年11月）
https://u.fang.com/yt4o6r/
物业研究：
2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告
https://u.fang.com/yszk6u/
2022年中国物业服务价格指数研究报告
https://u.fang.com/yszk6t/
2022中国房地产服务品牌价值研究报告
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一、商业步行街的发展特点1.商业步行街的发展历程商业步行街发源于中国,唐代时期,长安就有着名的商业街:东市和西市。到了宋代,清明上河图就是典型的商业街,到了近代和现代,我国商业街发展落后于法国等西方国家。从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店,形成店铺格局,在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期,实际上随着商业街的发展,有些地方形成小的商业中心。第四个时期,大型商业街的出现。第五个时期,是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后,实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期使六十年代,商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期,商业步行街增加shopping mall 购物中心,出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势,商业步行街开始在各国获的大发展。2.商业步行街对城市发展的影响与作用(1).商业步行街是城市的商业文化名片,是城市繁荣的象征,是城市运营的点睛之笔。(2)重振原有商业中心,带动城市新一轮发展(3)塑造新的城市中心,没有大型商业步行街,新城区就无法形成城市的中心。上海徐家汇的开发改造非常成功,拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心,并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形的商业区,其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动,楼价从3000元上升到8000元,迅速成为新城区。(4)步行街对城市商业结构更新,改变了单一购物结构,通过发展旅游文化等多种功能,提升了城市生活品质。(5)强化城市中心的价值和凝聚力,改变城市空心化的格局(6)步行街对城市文化影响较大,它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁,它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展,因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。3.国际一流商业步行街的发展特点国际一流的商业步行街具有特征:1)硬件设施一流,包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。2)它应该是多功能的,比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。3)商业步行街管理水平应该是一流的,不仅要具备普通的商业物业管理功能,而且在步行街整体形象宣传方面,公共服务与商业服务水准方面也应该使一流的。4)世界着名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。法国巴黎的香榭丽舍大街就是国际一流的商业大街,它的发展印证了上述特征,香榭丽舍大街建于1670年,西起戴高乐星形广场的凯旋门,东至矩形协和广场,街道全长1800米,宽120米,中间车行道可并行10辆汽车。爱丽舍大街是法国最繁华的街道,是法国繁荣富裕的象征。这条大街将巴黎所有的名胜古迹,如东边的波旁宫、卢浮宫、市政大厦、巴士底狱广场和西边的凯旋门,联系在一起了。大街的改造工程是于1991年5月正式开始的,整个工程耗资达2.4亿法郎,改造后增加了地下停车位,交通更加方便。香榭丽舍大街是巴黎之魂,大街的东半部分是700米长的林荫大道,两侧绿树成行,郁郁葱葱,如诗如画。成群结队的飞鸽在草坪中悠然散步,是闹市中不可多得的是一块清幽之处。爱丽舍大街西段长约1180米,是商家云集之地,不太长的街道两旁布满了法国和世界各地的大公司、大银行、航空公司、电影院、高档商店和餐馆。在这条街上,仅电影院和电影发行公司就有50多家,着名的有"高蒙"、"巴黎"、"乔汉五世"等。这里每天都有法国和世界的最新影片上映。这里报刊杂志社众多,《巴黎竞赛画报》、《她》、《致敬》、《联盟》、《雷次》等30多家在这里落户安家。世界各大公司争相把这里作为向世界展示自己实力的窗口。"雷诺"、"白茹"、"雪铁龙"、"奔驰"、"菲亚特"等欧洲名牌汽车公司在这里设立汽车展销大厅;日本的"索尼"、"精工"等名牌公司在此开设专卖店;法航、俄航等众多航空公司在这里开设了售票处;高档的时装店、皮鞋店、首饰店、箱包店、香水店鳞次栉比;夜总会、歌舞厅、咖啡屋星罗棋布;巴黎三大夜总会之一的"丽多"就设在这里。这一切加上凯旋门和协和广场吸引了各国的游客。"流浪音乐家"、"街头画家"、"街头艺人",也为这条大街增添了异样的情调。二、国内商业步行街的发展水平与存在问题国内商业步行街道发展经历三个阶段1.第一阶段:加强交通管理,吸引顾客2.第二阶段:体现对步行者的关怀3.第三阶段:成为社区活动中心 国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业街区,后来将机动车道路改建为步行道,其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。由于先天不足,后天改造水平有限,国内商业步行街普遍存在如下问题:1、经营序列矛盾。2、商业利润下滑。3、商业功能单一,文化休闲功能不强。4、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。5、交通系统滞后,内外部交通组织不畅。北方步行街以北京王府井为代表,不断进行升级与完善,20**年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的目标和措施。为适应经济全球化和科技的高速发展,以及电子商务的普及应用,王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。--完善功能。从单一购物的初级化市场,向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。--调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整,商业占30-35%,餐饮企业占20-25%,休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。 --提升档次。王府井要融入世界经济大潮中,引进跨国公司、世界知名品牌,国际管理集团,使王府井成为引领时尚潮流展示世界名品的舞台。 --营造环境。贯彻"以人为本"的原则,综合运用多种手段,创造轻松舒适的步行街购物氛围,构建体现"人文关怀"的城市景观与生态环境。 --加快发展数字王府井。建设与互联网相通的电子触摸屏、自动化停车诱导系统、现代化自动停车场,将王府井与世界紧紧相连。深圳步行街的发展独具特点,深圳第一商圈是深圳东门,东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初,它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。由于深圳违法建筑过多,农民房建设杂乱无序,交通拥挤,导致东门形象不佳。东门商业步行街是在东门老街的基础上逐步发展而来。1998年,深圳市东门步行街改造工程正式启动,1999年10月1日完工。东门步行街改造工程进展顺利,市、区政府共投资3.76亿元,完成了一期工程,*xxx等党和国家领导人亲临东门视察,给予了较高的评价。东门步行街改造措施:1、改造交通设施,设置步行通道,禁止机动车辆通行,交通改造分两期,一期主要包括风貌街、老街广场、解放路等16条市政道路的改造,改造范围内各街道沿街立面以及公共照明工程、引导标识系统、街头小景建设等。二期工程主要包括公交换乘中心、步行街天棚等,二期改造投资1.64亿元,已于2000年完成。2、拆除违法建筑,改造部分建筑设施拆除了影响施工进程的各类违法建筑群,共14500平方米,解放路改造完成地下管网施工;改造总面积达14500平方米的风貌街3、注重文化设施建设东门老街的标志性主题雕塑是分布于三个广场入口处的青铜大钟,分别代表1992年、1997年和未来时代,钟上铭刻相关文字,周围各设一组真人大小的青铜人物雕像,表现与1992年、1997年相关的生活场景。东门商业步行街区改造后取得预期目标,取得良好效果。改造后东门商业步行街区的日客流量达30万人次,节假日更高达50至60万人次,年营业额40-50亿元。街区处处洋溢着浓郁的岭南建筑风情,文化活动频繁,经济文化两相辉映,是深圳的形象代表之一。东门步行街等改造工程依旧存在不如人意之处:1、出入步行街的公共交通依旧拥挤,步行街周边两条道路狭窄导致交通拥挤。2、改造后步行街的有一定文化特色,但是文化特色不突出,文化品味不高。3、建筑物过于密集,通透性不好,绿地与绿色太少。4、步行街内经营者素质与国外着名步行街相比差距太多,对东门步行街形象提升产生不利影响。5、步行街管理管理水平有提高,但是整体形象没有升级,步行街形象宣传推广有待加强。东门步行街未来发展战略的意见1、决心拆除全部违法建筑,流出空地,增加绿地。2、运用城市经营理论,不仅将东门市政建设相关内容向企业开放,而且通过政府政策调节,鼓励企业拆除成片低矮老式建筑,集中建设高层建筑,多留出绿地,增加通透性。3、改革完善步行街管理体系,提高准入门栏,将低素质经营者淘汰出东门,让优秀的经营者近来,提升东门形象。4、加大交通治理力度与道路改造力度,拓宽美化周边道路。三、商业步行街的整体运营策划1.理念设计、文化定位、发展规划理念设计是商业步行街策划的灵魂,理念设计的提出建立在充分的调查研究基础上,步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新,兼顾历史特点,更重要的是有利于未来发展。商业步行街是城市形象的代表,是城市的名片。2.洋流学说与商业步行街布局洋流的形成有许多原因,主要原因是由于长期定向风的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系,但洋流流动的方向和风向一致,在北半球向右偏,南半球向左偏。世界四大渔场均分布在洋流回旋地带。从经济地理角度分析1、洋流流畅区资源流通过速,难以停留累积,成为鱼类迁徙的路径,无其它特殊条件很难形成资源聚集,如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源,那么会吸引鱼类聚集。2、反之,洋流回旋使大量生物滞留,回旋区内食物丰富,吸引鱼类;由此产生食物链,对各种物种产生吸引,从而形成资源富饶区域如:渔场、海底矿藏。可见回旋使资源和生物聚集。洋流理论在商业步行街布局方面具有很好的应用价值,上海新天地就是一个比较成功的案例。上海新天地广场由香港瑞安集团投资开发,占地约三万平方米,座落在市中心太仓路上,位于淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间,毗邻*一大会址。它以上海独特的石库门建筑旧区和上海历史文化风貌为基础,以中西融合、新旧结合为基调,将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体,改造成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化等多功能休闲步行街区,形成一个具有传统和现代文化特色的都市旅游景点。石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门,仿佛时光倒流,宛如置身于20世纪20年代。但是,每座建筑内部则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做,成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……。该建筑群保留了上海传统特色的里弄,增加了回旋余地。上海新天地广场为了制造"渔场"气氛,吸引一批名流投资文化娱乐项目这片谭咏麟、成龙等百位香港明星经营的"东方魅力餐饮娱乐中心"是明星文化结合餐饮的创意,那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所;台湾着名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅,将使游客置身于七彩水晶宫中用餐;法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝;巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……。www.pmceo.com-物业经理人新天地在经营管理上,注重文化活动引导,通过人气聚集财富。国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、着名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动,纷纷选择在上海新天地登场亮相。该项目投资14亿元,建筑成本达到每平方米2万元。从投资角度看,造价过高,但是它带动周边地产升值。3.商业步行街的经营管理商业步行街管理机构的最重要职责是提出发展战略,制定好发展规划,规划好整个步行街的商业业态布局,根据功能定位合理组织商业、旅游、文化休闲等不同功能的分布比例,运用城市经营理论,运用市场手段,执行建筑规划,组织社会力量建设商业步行街。商业街的具体管理工作如下:(1)物业服务 (2)交通秩序(3)步行街的外立面、整个建筑风格的把握(4)业态方面根据顾客需求进行整体比例调整。四、商业步行街发展的规律1.室外商业步行街(1)大型商业步行街上海南京路步行街是中国步行街发展的历史缩影,南京路从1851年开始建设,1863年成为英国与美国的租界,形成很多具有英美特色的建筑,建筑用料讲究,经过100多年的考验建筑质量经过修缮改造依旧完好。南京路四大公司的崛起标志中国民族工商业的新发展,四大公司新兴公司、大兴公司等成为今日中百一店、华联商厦、食品一店和服装公司。今日南京路成为中华商业第一街,它是中国面向世界的一个窗口,南京路划分为三部分,充分考虑了理念设计与实际功能的协调:1.从外滩到河南路叫作"海上情怀",保留了大部分二三十年代的建筑。2.从河南路到西藏路,主要是南京路商业步行街,定位叫作都市时尚。3.从西藏路向西叫作"明日之约",重点发展文化休闲,吸引年青人消费。南京路的优势1.高知名度 例如南京路有好八连 2.人气旺 3.营业额高 支撑南京路优势的条件第一,悠久的历史 第二,独特的风景 第三,有多种业态,同种业态不多,避免恶性同质化竞争第四,有知名的品牌 第五,有完善的基础设施 第六,有一个科学的管理机构南京路定位是五大功能:购物、旅游、商务、展示和文化。南京路也存在明显缺点,过于笔直,缺乏回旋余地,业态组合也不完成合理,因此出现人气旺、销售额下降局面。现代商业街的灵魂是它的文化内涵,南京路有150年的历史,是民族商业的发祥地,也是英美租界所在地,南京路是重要的爱国主义教育基地。南京路的管理在国内位于前列,非常注重整体形象的推广,推出了文化风情线,每逢周末都有文化演出。举办大型国际艺术节,丰富了居民与外地游客的文化生活。南京路附近有上海书城,规模大,图书品种比深圳书城齐全。上海书城主体建筑风格宏伟、典雅,透出浓郁的书香气息,总营业面积万余平方米,是上海有史以来第一家超大型零售书店,它是上海主要的文化活动中心之一。(2)社区商业步行街与大型商业步行街不同,社区商业步行街的客户群是固定的,其规模要与社区人口数字相匹配。四季花城商业步行街是一个比较成功的实例,四季花城商业街的主题是引进欧洲式的小镇商铺形式,创开放式商场先河。以个性特色商铺为主,为小区内居民创造悠闲雅致的消费环境。目前已吸引了华润万方超市、民润超市、中国银行、海尔空调专卖、雅兰布艺、音像店、茶艺坊、书吧、纯净水、美容美发等近三十户商家在此经营。图6四季花城驶入口道路及两侧就是商业步行街四季花城园内还设有休闲会所、儿童娱乐场所、缓跑径、中心广场等休闲娱乐场所。会所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大厅、棋牌室、室内羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娱乐休闲设施。购物休闲娱乐一体化,商业步行街与会所能完美结合,步行街成为整个花园的风景线,这就是四季花城的特色。2.大型购物中心内部的室内商业步行街室内商业步行街具有特殊效用(1)室内步行街能够提供良好而舒适的小环境,使消费者不再受自然气候的困扰,随时享受舒适的消费过程。(2)在传统商业淡季,室内步行街对消费者具有强大吸引力。 (3)室内步行街扩展了步行街的商业空间,在一定程度上满足步行街对体量的要求。以深圳海岸购物广场室内步行街为例,进行创新策划1.室内步行街中间地带设立健康加油站,让顾客得到充分休息。2.以巴黎步行街风情设置5个主题区域。3.设置大小中庭作为共享空间,方便不同业态之间的转换。五、张家界商业步行街的咨询服务案例张家界山水天下旅游城位于张家界市大庸西路,建筑用地面积地块B 7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米 EK4749+9628=14377平方米 合计建筑占地面积=40899平方米。项目策划原则1.充分考虑张家界旅游业与商业发展的现状与远景。2.旅游商场锁定旅游服务客户与游客。3.根据前面地形高,后面地形低的特点,在建筑策划上考虑错层布置原则。4.住宅电梯,方便客户上下,提高住宅档次。5.商业策划引入新概念,能够有效引导客户消费。6.旅游商业步行街与建筑外观要考虑湘西民族建筑风格。7.绿化率30%以上,按照优秀住宅小区高起点规划。表2两个方案投出产出数据对比商业总面积 市场对象 投资额 利润回报 租金收入方案1 4万平方米 外地游客 6600万元 实际销售面积2.5万平方米,利润4400万元 1500万元方案2 4万平方米+2.6万平方米 理性减少旅游商场面积,增加本地顾客的商场面积。外地游客+本地客户 9800万元 实际销售面积4.1万平方米,利润6200万元 1300万元下面具体介绍两个方案优缺点旅游商场方案11,2楼全部作为旅游商场,3楼以上为住宅区 12楼建筑面积为70%×2×40899=57258平方米,设定实用率为70%,指商业铺位可以发售面积。实际发售面积为57258×70%=4万平方米建议布局如下:二楼一楼投资估算表表3建筑工程、装饰与营销成本工程项目及名称 建筑面积 经济指标 投资估算建安工程 57258平方米 803元/平方米 4597.8万元1.土建 670 2.水卫消防 48 3.电照 58 4.自动报警 27 舞台工程 舞台设备与装饰 200万元建筑装修 分区分三个档次装修公共部分 1200万元营销费用 以客户营销活动为主 203万元广告及招商费用 400万元合计费用 6600万元预计售价计算如下:项目名称 面积数 销售单价 小计(万元)一楼高档商业铺位 5000平方米 6000元/平方米 3000万元一楼中档商业铺位 10000平方米 5000元/平方米 5000万元一楼铺位销售合计 8000万元二楼铺位 1万平方米 3000元/平方米 3000万元合计 1.1亿元预计一楼铺位能够销售1.5万平方米,二楼铺位只能销售一半情况,其他1.5万平方米出租,出租收入每年1500万元。方案1特点:住宅面积较大,商业面积控制在4万平方米。预计销售收入为1.3亿元,投资为6600万元,预计赢利4400万元。一年内完成铺位销售投资回报最为理想,因此,前期策划与营销策划需要重点投入策划经费与人力,降低项目营销风险。方案1缺点:1.由于住宅部分面积过大,整体经济效益受到限制。住宅与商业餐饮娱乐之间存在矛盾,二楼娱乐场所噪音影响居民区。采用1、2楼全部是商业铺位的形式,娱乐部分创新受到空间限制,整体商业档次受到局限。2.由于方案1只考虑旅游市场和旅游客户,没有考虑本地居民商业消费,存在旅游淡季风险经营和旅游商业铺位供应量过大风险。方案2地块BFA12楼作为旅游商业铺位,三层以上为住宅,EK地块作为4层购物中心设计。旅游商业铺位与四层MALL购物中心通过风景走廊连接为一体。实际建筑面积计算如下:7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米70%×2×26522=37140平方米可以发售商业面积为37140×70%≈2.6万平方米K地块四层楼4万平方米策划主题定位: 张家界--第一MALL大型一站式购物、观光和休闲娱乐商业中心②业态选择:第一业态,家俱、家居;第二业态:时装、百货、精品店;第三业态:演艺、康乐、风俗文化、特产、运动用品、各地(全国)名吃、特色品牌店。通过规划安排和强有力和经营整合,三种业态有机统一,共同组成一个有着巨大感召力的购物、休闲娱乐购物中心。Shopping-mall建议:商业"shopping-mall"建筑面积为4万平方米,共建四层,容积率为2.0, 每层面积为1万平方米,停车场面积1000平方米。功能规划:四层作为文化休闲区,具有引导人流的重要作用。⑴、多功能演艺大厅:面积为1500平方米能够容纳1000人规模。舞台面积为300平方米。功能为:会议、文化演出,大型宴会,电影放映。⑵、特色饮食广场:湖南特色餐厅规划面积为2000平方米,中华美食广场1000平方米,西餐厅300平方米,特色酒吧区800平方米。⑶、卡拉OK厅、夜总会规划面积1800平方米,健康养生服务2000平方米。三层 女性时尚消费特区 :⑴ 休闲女装、职业女装、时尚女装6000平方米;⑵ 精品化妆品2000平方米;⑶ 美容美发规划500平方米;⑷ 女性时尚摄影室300平方米。二层 儿童用品世界:⑴ 儿童用品世界5000平方米,⑵ 男装3000平方米。⑶ 引进麦当劳,肯德基各占地500平方米,⑷ 儿童娱乐城1000平方米-最具特色的儿童乐园,包括儿童溜冰场等项目。一层 旅游用品市场:⑴ 小型超市为3000平方米,⑵ 7000平方米旅游用品专业市场。方案2投入产出分析表4方案2投资估算表工程项目及名称 建筑面积 经济指标 投资估算(万元)12楼商业铺位建安工程 37140平方米 803元/平方米 30001.土建 670 2.水卫消防 48 3.电照 58 4.自动报警 27 EK地块四层商业MALL 4万平方米 造价1000元/平方米 4000 舞台工程 舞台设备与装饰 200 建筑装修 分区分三个档次装修公共部分 2000 营销费用 以客户营销活动为主 200 广告及招商费用 400 合计投资 9800万元方案2产出预计住宅区1、2楼旅游商业铺位2.6万平方米表5 产出计算表项目名称 面积数 销售单价 小计(万元)一楼高档商业铺位 3000平方米 6000元/平方米 1800一楼中档商业铺位 8000平方米 5000元/平方米 4000 一楼低档铺位 2000平方米 4000元/平方米 800一楼铺位销售合计 6600 二楼铺位 1万平方米 3000元/平方米 3000 合计 9600万元预计二楼3000平方米用于出租,每年租金收入预计为3000*1000=300万元。4层Mall购物中心产出回报餐饮5000平方米可以采用出售方式,休闲娱乐会所自行经营。1层商场采用出售方式,建议在设计方案上一层商业面积争取达到1万平方米,其中出售面积占90000平方米,围绕电梯公共出入口一楼留自己出租用。2、4楼出售一半,其中一半以及3楼全部自行经营(自行经营2万平方米精品百货)。确保销售价格的关键有两点:1.总体项目层次较高。2.旅游市场得到市政府大力支持。3.核心商场启动造成张家界第一商场强势。如果二层在第二年销售价格具有1000元以上的上升空间,根据商业房地产经验,2层以上楼层在第二年以后销售取得最佳经济回报。销售收入计算:一层9000平方米*5000元=4500万元二层3000平方米*3000元=900万元四层5000平方米*2000元=1000万元销售面积1.8万预计理想销售收入6400万元出租收入:一层1000平方米×1400元=140万元二层7000×1000=700万元三层1000×850=850万元出租年收入合计1690万元,如果完成一般出租任务收入为800万元租金左右。预计张家界MALL商场年租金1000元以内。本项目经营策略高明,还存在垄断张家界核心商圈的前景,可以采用产权式商场方法发售,预计MALL项目获利在5000万元以上,需要在经营方面投入较大精力,可以与知名百货联手,也可以自营。方案2可以分期建设,根据市场情况适当扩展。方案2销售总收入为6400万元+9600万元=1.6亿元,减去商业总投资9800万元,利润为6200万元,每年租金收入1300万元左右。六、商业步行街的策划咨询服务通过对商业步行街发展实践总结,结合笔者的实际商业运营经验与商业策划实践提炼的经验,笔者提出商业步行街策划的专业流程。区域经济文化和区域城市商业市场研究 项目环境评估 项目地块商业价值评估区域商业市场调研 各类商业物业市场调研 目标客户定性与定量调查项目规划概念设计 环境与景观概念设计 建筑产品商业交通设计概念设计图10 商业步行街资讯策划流程图该流程图涵盖了我们的策划服务,具体特点如下:1.商业步行街策划与城市运营策划相结合2.步行街整体形象策划与核心商场及大型购物中心策划相互结合3.多学科人材协同配合,与客户利益捆绑,以客户的成功作为策划的成功。4、注重商业步行街文化定位与可持续发展商业步行街的策划在我国刚刚开始,大型商业步行街有政府引导,企业投资运营将成为大趋势,我们愿意与投资商业步行街企业家合作,共同创造中国商业步行街的辉煌新篇章。参考文献1.柯法城,21世纪的商业步行街,湖南大型出版社,20**年9月。2.杨宝民策划案例作者简介:杨宝民,曾任茂业(集团)百货副总经理,新世界地产营销总监,香港沿海物业管理总公司总经理等职务,同时担任解放军测绘学院博士生论文指导老师,知识型房地产职业经理人,从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划,2000年组成MALL与商业步行街策划课题组。已经完成的商业策划案例:1.沿海武汉商业城总体策划与企业发展战略咨询,项目投资规模4亿元,位于武汉最繁华地段-汉正街。2.深圳万众城服装市场、万众城家居广场客户营销活动总策划3.抚顺恒昌商厦公司总体定位策划,治理机制设计咨询4.华强北大型购物中心---东方时代广场。5.张家界山水天下旅游商品步行街。对外承接大型购物中心(MALL)与商业步行街市场调查与策划项目,5万平方米以上的项目市场调查与可行性研究收费40万元起,10万平方米以上购物中心项目收费50万元起。本人已经发表在中国房地产报、中国搜房网等重要媒体。电子邮件:hcy**20@szonline.net 电话:138***154篇2：连锁经营营销策划方案拟订步骤和格式 连锁经营营销策划方案的拟订步骤和格式 一、拟定策划方案的步骤 连锁经营营销策划方案的拟定，应依照下列步骤进行： 1、确定目标主题。将策划的目标主题确立于一定时空范围之内，力求主题明晰，重点突出。 2、收集资料。围绕目标主题，通过多种方式收集信息资料。 3、调查市场态势。围绕目标主题，进行全面的市场调查，掌握第一手资料。 4、整理资料情报。综合市场调查的第一手资料和现成的第二手资料，整理成为对目标主题有用的情报。 5、提出具体创意。根据实际需要，提出营销策划新的创意。 6、选择可行方案。将符合目标主题的创意，变成具体的执行方案。 7、制定实施细则。根据选定的方案把各功能部门和任务加以详细分配，分头实施，并按进度表与预算表进行监控。 8、制定检查办法。对策划的方案提出详细可行的检查办法和评估标准。 二、策划方案的格式 1、策划方案名称。要求清楚、明确、具体。 2、策划者资料介绍。包括姓各、单位和职务等。 3、完成方案的时间。按实际完成方案日期填写年/月/日。 4、策划方案的目标。用准确的数据表达清楚。 5、策划方案的正文。包括策划的起因、背景、目标主题和市场机会、创意关键、实施及检查评估 6、预算和进度细表。列表详细说明方案所需资金投入、人力投入、组织构建和进度安排等。 7、方案的效果预测。根据资料情报预测策划方案实施的量化效果。 8、方案参考的资料。列出制定策划方案所参考的文献资料，增加方案的可信度和可行性。 9、其他备案的说明。对多个备选的方案，进行必要的补充说明。 10、其他的注意事项。提出预防措施，以做到有备无患。 三、营销策划的格式 1、营销机会分析。包括：整个商品或消费品市场的数量和金额分析；各竞争店牌或品牌的销售量与销售额分析；各竞争店牌或品牌商品结构的销售量与销售额的分析；各竞争店牌或品牌市场占有率的比较分析；顾客与消费者年龄、性别、家庭收入等分析；各竞争店牌或品牌商品优缺点的分析；各竞争店牌或品牌市场细分与商品定位的比较分析；各竞争店牌或品牌广告费用与广告表现的比较分析；各竞争店牌或品牌促销活动的比较分析；各竞争店牌或品牌公关活动的比较分析；各竞争店牌或品牌定价策略的比较分析；各竞争店牌或品牌分销策略的比较分析；各竞争店牌或品牌店铺布局的比较分析；企业的利润结构和费用情况分析。 2、目标市场定位。包括：确定目标市场和商品定位；经营目标；价格策略；分销策略；广告形式和投资预算；促销活动的重点和原则；公关活动的重点和原则。 3、促销活动规划。包括：明确促销的目标；选择促销的形式和内容。 4、分销活动计划。包括：价格策略；分销的渠道；店铺的陈列；服务的质量。 5、销售管理计划。包括：主管的职责权限；销售目标计划；人员的挑选和培训；推销人员的薪金标准；推销人员的奖励措施。 6、市场反馈和调整。包括：市场销售信息的反馈方式3市场销售信息的反馈整理；经营目标的核算；经营行为的调整。篇3：飞镖会员连锁俱乐部经营策划方案飞镖会员连锁俱乐部经营策划方案 『案例』随着人们生活水平的不断提高，越来越多的人更倾向于高雅时尚的休闲消费。飞镖作为一项文明高雅的绅士运动被越来越多的人所喜爱，但目前在公共消费场所供大家娱乐的项目却屈指可数，为满足消费者需求，我公司策划了飞镖会员连锁俱乐部娱乐项目，具体方案如下： 会 员 制 度一、会员人数 本俱乐部为会员制，凡12岁以上（不含 12岁）均可成为会员，男女不限。预计会员人数3000人以上。二、会员来源 1、单位会员：以向员工提供福利或健身、娱乐活动为宣传策划主线，大量吸收单位会员。 2、社区离退休人员、学生、其他。三、会员权益1、免费在各飞镖俱乐部总部及连锁分部使用飞镖机。2、免费参加日赛、周赛、月赛、季赛、年赛，获奖机会均等。 连 锁 经 营一、连锁方式 以飞镖俱乐部总部为中心，下辖各连锁分部，连锁分部为健身中心、酒店康乐中心、社区活动中心、度假村、酒吧、游戏厅等休闲、娱乐场所，开展健康、娱乐的飞镖比赛活动。连锁方式扩展了地域覆盖范围，扩大了俱乐部的影响，方便了会员就近练习和比赛，有利于吸收更多会员。二、操作方式 为连锁分部免费提供电子飞镖机，除用于会员练习、比赛外，也可用于该场所自身的自主经营，自主经营所得全部归该场所所有。 充分利用健身中心、酒店康乐中心、社区活动中心、度假村、酒吧、游戏厅等娱乐场所的现有条件进行合作，既为该场所增加了服务项目，又可活跃气氛，增加酒水消费量，并形成娱乐场所的一个独特风格，作为特色--融吃、喝、玩、乐为一体，吸引更多消费，即提高上座率又提高返客率。 俱 乐 部 主 题 飞镖竞技健体魄 奖金争夺论英雄-- 日日有比赛，天天有奖励，时时有大赛，人人有机会。 奖 金 及 礼 品 制 度 大赛、小赛每天进行，获得奖金机会人人均等。 幸运会员轻松中奖，礼品多多天天送你。 幸运会员：由每次比赛奖金获得者抽取幸运会员，幸运会员凭有效证件和会员卡在14天内领取幸运奖，逾期作废。日赛年奖金及纪念品总额：66000元周赛年奖金及纪念品总额：40920元月赛年奖金及纪念品总额：34650元季赛年奖金及纪念品总额：40800元年终大赛奖金及纪念品为：67400元年奖金及礼品价值总额为：249770元 飞 镖 机 配 备 飞镖俱乐部总部作为练习场所和比赛中心，配备20台大型柜式飞镖机。娱乐、练习连锁分部兼比赛分会场5个，各配备5台小型壁挂式飞镖机。娱乐、练习连锁分部50个，各配备1至2台小型壁挂式飞镖机。 飞 镖 运 动 优 势 分 析 当前对于中国家庭，最重要和最被认可的消费取向之一，是投资于自身的健康。亲身经历了"非典"的梦魇，使人们更加珍视生命，关爱健康。随着物质生活的改善，人们对生活质量和身体健康的期望，对文化体育生活及休闲、娱乐、健身项目的品味日渐提高，"花钱锻炼买健康，省得花钱常看病"已成为都市人群广泛的消费理念。电子飞镖作为一项文明、高雅、时尚的健身运动，由于其无需特殊基础技能、操作简单、运动量适当、不需要专门的场地设施、不受年龄和性别限制等因素，逐渐被中国大众所接受。该运动不仅可以舒展筋骨、缓解紧张的精神压力、消除案头工作的视觉疲劳及颈部、肩部、腕部疲劳，而且还能锻炼人的注意力、协调性、技巧性，提高人的心理素质，因此电子飞镖运动具有广泛的群众基础。 飞镖会员连锁俱乐部操作模式吸引人气，会员收费低、操作性强，经济效益可观，能够实现多赢，有力地促进了飞镖这项运动的开展和普及。比 赛 日 程 一、日赛1、比赛时间：每月前三周的每周一至周五上午10：00---晚10：002、比赛规则：高得分，为保证公平，至少有3名会员才能开始比赛并记录成绩。3、日赛参赛人员资格： 所有会员4、获奖原则：* 积分前五名获奖金* 抽取幸运会员10人，发礼品一份5、奖金及礼品价值总额：400元 /天6、奖金分配：300元/天第一名：100元第二名：80元第三名：60元第4名－第5名：30元7、礼品： 100元/天抽取幸运会员10人，发价值10元礼品一份8、 限制：日比赛奖金获得者及日幸运奖获得者，不再获得本周其它日 同类奖。9、 日赛年奖金总额：400元/天×5天/周×3周/月×11月/年=66000元。二、周赛1、比赛时间：每月前三周的每周六、日上午10：00--晚10：002、比赛规则：高得分3、周赛参赛人员资格：本周日赛前五名及幸运会员4、获奖原则： * 积分前10名获奖金 * 抽取幸运会员20人发礼品一份5、奖金及礼品价值总额：1240元/周6、奖金分配：840元/周第一名：200元第二名：150元第三名：100元第4名－第5名：70元，总计140元。第6名－第10名：50元，总计250元。7、礼品： 400元/周抽取幸运会员20人，发价值20元礼品一份。8、成绩公布：于下周一公布。9、限制：周比赛奖金获得者及周幸运奖获得者，不再获得本月其它周 同类奖。10、周赛年奖金总额：1240元/周×3周/月×11月＝40920元三、月赛1、比赛时间：每月最后一周举行（时间待定）2、比赛规则：高得分3、月赛参赛人员资格：本月日、周奖金获得者及幸运会员。4、获奖原则：* 积分前15人获奖金* 抽取幸运会员40人发礼品一份5、奖金及礼品价值总额：3150元/月6、奖金分配：1950元/月第一名：400元第二名：300元第三名：200元第4名－第5名：150元，总计300元。第6名－第10名：100元，总计500元。第11名－第15名：50元，总计250元7、礼品：1200元/月抽取幸运会员40人，获实价值30元纪念品一份8、成绩公布：于次日公布。9、限制：月比赛奖金获得者及月幸运奖获得者，不再获得本季度其它月同类奖。10、月赛年奖金总额：3150×11月＝34650元四、季赛 1、比赛时间：每季度最后一周（此时间内同时有月赛）2、比赛规则："301"，双倍入，单淘汰制。3、季赛参赛人员资格：本季度日、周、月赛奖金获得者及幸运会员。4、获奖原则： * 前30名获奖金* 抽取幸运会员80人，发礼品一份5、奖金及礼品价值总额：13600元 6、奖金分配：9600元第一名：1000元第二名：800元第三名：600元第4名－第8名：400元，总计2000元。第9名－第16名：300元，总计2400元。第17名－第30名：200元，总计2800元。7、礼品：4000元抽取幸运会员80人，发价值50元礼品一份。8、成绩公布：于次日公布。9、限制：季度比赛奖金获得者及季度幸运奖获得者，不再获得其它季度同类奖。10、季赛年奖金总额为：13600×3季＝40800元。五、年赛1、比赛时间：年底最后一个月。2、比赛规则："501"双入，双出，单淘汰制。3、年赛参赛人员资格：所有选手均可参加。4、获奖原则： * 前60人获奖金* 抽取幸运会员200人5、奖金及礼品价值总额：674006、奖金分配：47400元第一名：3000第二名：2500第三名：2000第4名－第8名：1500元，总计7500元。第9名－第16名：1200元，总计9600元。第17名－第24名：900元，总计7200元。第25名－第40名：600元，总计9600元。第41名－第60名：300元，总计6000元。7、礼品：20000元抽取幸运会员200人，发价值100元礼品一份。 效 益 分 析（方案一）一、会员收费 月卡： 25元 季卡： 65元 半年卡：100元 年卡： 180元二、年收入预算1、会员费年收入：(25+65/3+100/6+180/12)/4×12×3000人＝70.5万2、烟、酒水、快餐年收入：1000元/天×360天=36万元/年3、售机年收入：保守估计售机500台，每台利润500元。500台×500元/台＝25万元/年4、广告年收入：20万元/年5、会员服装、纪念品等销售年收入：5万元/年年总收入＝70.5万元+36万元+25万元+20万元+5万元=156.5万元三、年支出预算1、房费年支出：10万元2、人员工资年支出：20人×1000元/月×12月＝24万元3、奖金及礼品费年支出： 日赛/年66000元＋周奖金/年40920元＋月奖金/年34650元＋季奖金/年40800元＋年终大赛奖金67400元＝249770元4、办公费及其它支出：10万元5、第一年购置飞镖机支出：20×6500元/台+100×1000元/台=23万元按5年折旧，每年4.6万元6、年总支出：73.58万元四、年纯利润年总收入－年总支出＝156.5万元－73.58万元＝82.92万元五、利润增长第二年会员人数增加50%达4500人，预计年纯利润可达120万元。 效 益 分 析（方案二）一、会员收费 月卡： 35元 季卡： 80元 半年卡：130元 年卡： 210元二、年收入预算1、会员费年收入：(35+80/3+130/6+210/12)/4×12×3000人＝90.75万元/年2、烟、酒水、快餐年收入：1000元×360=36万元/年3、售机年收入：保守估计售机500台，每台利润500元。500台×500元/台＝25万元/年4、广告年收入：20万元/年5、纪念品销售年收入：5万元/年年总收入＝90.75万元+36万元+25万元+20万元+5万元=176.75万元三、年支出预算1、房费年支出：10万元2、人员工资年支出：20人×1000元/月×12月＝24万元3、奖金年支出：24.98万元4、 办公费及其它支出：10万元5、 第一年购置飞镖机支出：20×6500元/台+100×1000元/台=23万元按5年折旧，每年4.6万元年总支出：73.58万元四、年纯利润年总收入－年总支出＝176.75万元－73.58万元＝103.17万元五、利润增长第二年会员人数增加50%达4500人，预计年纯利润可达140万+ 展开更多文章...
