业主在测绘费应该开发商出还是买主出隐瞒不具备房屋测绘报告情况下收房有效吗?

一、基本案情开发商交付商品房时未取得《竣工验收备案表》,且开发商与购房者在《商品房买卖合同》主合同中约定的房屋交付标准为:1.商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.商品房取得房屋测绘报告。同日,开发商在与购房者签订的《商品房买卖合同》附件中约定,将前述“建设工程竣工备案证明文件”经特别确认为“经出卖人组织设计、施工、监理、勘验单位竣工验收合格的证明文件”;“测绘报告”指“房屋面积预测报告”。之后,开发商在尚未取得《竣工验收备案表》前通知购房者收房,购房者拒绝收房。最终,一审法院认为:未取得《竣工验收备案表》视为开发商交付的涉案房屋不满足双方合同约定的交付条件,开发商应当承担逾期交房的违约责任。实践中,开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》载明的交付条件不尽相同,关于房屋交付验收标准主要有以下几种约定:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明;3.该商品房经验收合格;4.该商品房经综合验收合格。但实际交付时,大多数开发商普遍只经过了建设、设计、勘察、施工、监理五方主体验收,并非取得《竣工验收备案表》后交付。因此,仅通过五方主体竣工验收、未取得《竣工验收备案表》进行的交付是否符合法定交付条件?开发商是否承担逾期交房的违约责任?司法实践中对此存在不同的裁判观点。二、司法裁判观点笔者通过大数据检索,目前西安中院已经出具相关同类判决认为:未取得《竣工验收备案表》的房屋不属于商品房竣工验收合格的证明,且购房者也没有实际占有涉案房屋,法院一般都会认定为开发商存在逾期交房的违约责任。对于附件中达成的补充协议的约定,有的法院认为该约定无效,违反了法律的规定,有的法院认为主合同约定的交房条件明确具体,并不会产生歧义,在此前提下,附件的约定不能视为对主合同约定交付标准的变更。具体案例参考:西安市中级人民法院作出的(2020)陕01民终6667号判决书主文载明,【本院认为,虽当事人可以协议变更合同内容,但华龙公司在补充协议中与业主约定交房条件为验收合格,不包含消防验收通过备案,违反了《中华人民共和国消防法》第十三条的规定,故华龙公司上诉主张交房条件为验收合格的理由,本院不予采纳。】另,也有部分省外法院认为:根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定认为,备案只是行政审核和登记的过程,只要具备前述各方签署文件确认房屋无任何质量异议即可。具体案例参考:柳州市中级人民法院作出的(2019)桂02民终4762号判决书主文内容,【双方在《商品房买卖合同》中第八条约定了交房条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件,但根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建筑工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件:……(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件……建筑工程经验收合格的,方可交付使用”。本案案涉房屋的施工、勘察、设计、监理、建设单位均于2019年6月14日签署了质量合格意见,符合《建设工程质量管理条例》规定,故柳州恒大金碧置业有限公司在通过竣工验收合格之后即符合法定交房条件。】综上,根据目前西安中院的司法裁判观点,对于西安地区开发商交付房屋未取得《竣工验收备案表》,法院司法裁判思路是开发商应承担逾期交房的违约责任。作者:罗岚律师陕西韬达律师事务所

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