对于AMC而言，改变对房企的选择与支持方式，尝试“接管+代建”模式，或许能赢得一些利润商机。

资产管理公司（即AMC）纾困房企的脚步正在加速。

市场消息称，融创中国、中国华融资产管理、中信信托和上海浦发银行于10月12日签订了框架协议，合作重组上海董家渡项目，中国华融对融创还在商议的流动性支持总额最高可达80亿元。融创方面人士对此消息未置可否，仅对中国报记者表示，后续有补充信息会给予回复。

“信托与AMC联手救地产，能够将出险项目主导权从地产公司转由AMC主导，从而借助AMC管理不良资产的优势和信托公司的融资优势，加快项目重整和盘活效率，减少信托融资损失、实现信托融资的退出和最大限度维护信托权益，同时推动项目保交楼问题的解决。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对中国房地产报记者表示。

AMC参与纾困只是第一步，如何盘活资产才是关键。在对出险项目背后股权进行风险隔离后，信达地产等房企走到台前，以操盘代建方式助力盘活出险项目。

10月18日，中交地产与信达地产签署了战略合作协议签约，双方将在房地产纾困类代建项目、不动产资源整合、城市更新以及房地产开发运营等领域全面展开战略合作。

这不是一次常规的房企间项目合作，因为信达地产背靠的是中国信达，我国第一家专门处置不良资产的专业公司。这次中交与信达地产的联手目的很明确，剑指“房地产纾困类代建项目”，而代建业务也是中交地产的一个重要板块。

出险房企的出路一直备受关注。

近日，融创中国与AMC之间的合作有了新进展。消息称，融创中国计划与中国华融、中信信托等就重组其上海董家渡项目等事宜展开合作。该项目是3年前融创以125.5亿元现金、承担23.3亿元债务的代价从泛海建设手中接下，一并拿下的还有北京泛海国际项目1号地块。同年，融创在董家渡地块开发豪宅项目融创外滩壹号院。

目前，外滩壹号院的二手房成交价格上涨至25万元/平方米左右，但融创中国已经无力独自开发该项目剩余部分。

今年3月有消息称，融创正在与中国信达洽谈上海董家渡项目与北京朝阳地块。随后，融创方面承认，确实在与包括中国信达在内的四大AMC机构洽谈合作。现在来看，融创中国不仅成功保住了董家渡项目，还引进了中国华融合作开发，这次合作或许能为融创争得一些生机。

世茂集团也在积极寻求救助。10月12日，世茂集团发布公告，公司以17.5亿元价格出售南京万智源置业（项目公司）45%股权，项目公司余下55%股权由独立第三方持有。接盘方是芜湖信思达投资合伙企业，由五矿信托与中国信达联合于今年7月份成立，其中五矿信托持股50%，信达持股50%。

南京万智源置业所在项目是一个TOD智慧综合体项目，其中商办部分由苏宁负责，住宅部分由世茂操盘。今年7月份，已深陷流动性危机的苏宁置业退出该项目，将其持有的55%股权转让给了五矿信托。现在世茂集团又将该项目45%股权转让给了五矿信托和信达。也就是说，这个项目的控制权已完全掌握在五矿信托手中。

信托的入局更像是一场“自救”。这也应验了那句话，“雪崩时,没有一片雪花是无辜的”。

信息显示，五矿信托、中国信达与房地产渊源颇深，在地产快速发展时代，它们也顺势而上，资产规模超千亿元。随着房地产行业市场下行，它们的运营和发展也受到影响，不得不下场“接盘”。

五矿信托“踩雷”的不仅有世茂，还包括恒大、金科、阳光城、泰禾、蓝光发展、华夏幸福、中国奥园等房企。据不完全统计，目前五矿信托已接下泰禾广州增城项目及南京秦淮区路子铺项目、深圳阳光城实业100%股权，恒大广州南沙童世界、佛山铂睿府、广深国际文旅城、昆明恒大林溪郡、佛山恒大大良项目等地产项目。

不止五矿信托，其他头部信托公司同样成为地产项目“踩雷”常客。2021年财报显示，中信信托管理信托资产总计9787.78亿元，投向房地产的有1600.86亿元，占比16.36%，远超其他信托公司；中信信托旗下违约的地产信托产品规模超百亿元。

国际四大会计师事务所之一普华永道近日发布的《2022年中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》指出，非银行业金融机构的不良资产同比增幅高达38%，显著高于商业银行和非金融企业的不良资产增幅，主要原因是房地产信托违约大幅增加。

柏文喜置评道，以往信托接手房企资产或项目股权更多是房企为调节报表或融资进行的资产出表现象；现在信托接手房企资产，更多是为了维护自身债权和盘活自身在项目中的权益。信托拉上AMC则是为了发挥AMC盘整不良项目与资产的能力，以及为了给出险项目增信与注入资源盘活项目本身，因此是否盈利已经不是主要诉求。

一位AMC人士亦称，这次AMC对房地产项目救助与此前主动出击不同，在本次推进“保交楼”过程，AMC及银行金融机构进入并非以盈利为目的。

通过代建方式让项目“活起来”

据机构统计，未来3年一级市场不良资产供应量将在10万亿元级别，加上目前银保监会已披露3万亿元存量的不良规模，这是一个巨大的蓝海市场。据券商测算，截至目前我国房地产行业不良资产规模已达2.08万亿元。

但市场上能落地的房地产收并购项目数量并不高。一位房地产业人士称，“目前市场环境下，房企想加快资产出售比较艰难，需要项目尽调、压价、议价等多个步骤，且长期低价出售资产也不利于出险房企债务化解，所以很多房企今年出售的核心项目并不多。”

中银证券认为，此前，全国四大AMC更多充当的是“推动债务展期、注资”角色，但本轮AMC在房企化解债务风险过程中的参与范围和力度上将有所加大。比如，有可能接手利润较低的项目。

很多出险企业自身也希望通过代建方式让项目“活起来”，因为业主对于出险房企已经变得不那么信任。

信达地产与中交地产的“牵手”是一个积极信号。信达地产党委书记、董事长石爱民表示，信达地产愿意携手中交地产在房地产纾困类代建项目、不动产资源整合、城市更新以及房地产开发运营等领域全面展开战略合作。

中交地产的代建业务始于2019年，但至今仅占总营业收入的0.05%。代建行业头部企业优势明显，项目竞标激烈。信达地产作为中国信达的房地产开发业务运作平台，在项目获取和资金实力上都有天然优势。

在业内人士看来，中国华融类似的纾困模式，更多为直接或联系其他机构提供资金，继续由房企操盘建设。相对而言，中国信达的“金融机构接管+代建”的模式复制落地的更为快速，相对效率也更高。

“在纾困背景下，代建项目其实也有巨大风险。”信达地产方面人士表示，能否有“五个带着”去盘活项目非常重要，即带着资金的解决能力、带着风险隔离化解的能力、带着产品适销的解决能力、带着项目优化提升能力、带着项目资源整合能力。

值得注意的是，受地产行业下行影响，AMC在助力房企纾困过程中盈利下滑甚至亏损，资产风险不容忽视。

截至2022年6月底，各大AMC重组不良资产平均占比为45%~50%，相比之下，中国主要银行对房企的直接贷款敞口仅有5%~6%，另外25%~30%则是对抵押贷款者发放的房贷，这说明AMC的房地产集中度都很高。

上半年，中国信达实现净利润45.08亿元，同比下降32.6%。在资产减值损失方面，中国信达的资产减值损失由2021年上半年的31.79亿元增加84.8%至2022年上半年的58.77亿元。其中不良债权资产减值损失由2021年上半年的8.77亿元增加至2022年上半年的44.38亿元，增幅为406%。

中国华融上半年亏损188.7亿元，持续经营活动收入降幅逾5成。受宏观经济承压及房地产行业下行影响，相关客户履约能力下降，资产质量下降，上半年确认信用减值损失169亿元，同比增加118.5亿元。

对于AMC而言，改变对房企的选择与支持方式，尝试“接管+代建”模式，或许能赢得一些利润商机。

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中国华融资产、中国信达资产、中国东方资产、中国长城资产四大国有资产管理公司，开始出手援驰房企。

中国华融近期表示，将通过多家分公司全面参与推动全国多地房企项目重组，化解房地产市场风险。

今年1月，金融监管部门召集多家资产管理公司，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务；另有市场消息，今年4月，央行向四大国有资产管理公司和18家金融机构提供了12家出险房企清单，针对其资产收并购等工作提出6项政策指导。

目前房地产行业颓势仍未改变。7月以来，鑫苑置业、俊发地产、景瑞控股、宝龙地产纷纷宣告债务违约，房企仍然面临严重的债务问题。

政策推动下，以中国华融为代表的四大国有资产管理公司及地方资产管理公司正在加速进入房地产市场。

房地产行业的不良资产处置，已经成为资产管理公司当下的重要业务之一。在中国华融2021年度业绩发布会上，对于公司目前的业务重心，中国华融总裁梁强就曾表示，中国华融将聚焦“大不良”领域，其中就提到在继续加大金融不良资产收购处置力度的基础上，积极参与问题房企和问题资产重组盘活。

截至2021年末，中国华融的不良资产总额为4908亿元，其中收购重组类不良资产总额为3109亿元，若按最终债权人所属行业划分，来自房地产行业的不良资产总额则为1441亿元，占比约为46.3%。

纾困问题房企，中国华融行动较快。比较大的动作是，今年5月，中国华融与中南集团签订战略合作协议。根据有关协议，中国华融拟和南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体，有关主体将针对中南建设及中南集团其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南集团转型发展。有关支持项目总规模不超过50亿元。

近期，中国华融亦与阳光集团、新华联集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议，运用“债权+股权”“金融+产业”等多种金融工具，全面参与推动企业重组纾困。

据公开信息，截至6月24日，阳光城已到期未支付的债务本金合计达376.88亿元，其中，境外公开市场债券未按期支付本息累计1.65亿美元，境内公开市场债券未按期支付本息累计133.91亿元。

据了解，“各经营单位立足属地，服务区域涉房风险化解”是中国华融当前的工作部署。

中国华融提供的资料显示，截至目前，中国华融综合运用“债券收购+债权重组+财产信托”模式，顺利化解房地产上市公司禹洲集团的债券兑付风险，保障了200多位社会投资人利益；中国华融湖南分公司通过“资产重组+债务重组+管理重构”多元手段，为已停工的长沙市某大型“商业+住宅”综合体引入重组方，推动项目全面复工，目前已实现交房500多户。

资管公司加速进场纾困房企

政策推动下，中国信达资产、中国东方资产、中国长城资产等国有资管公司和地方资产管理公司都在纷纷加速进入房地产市场，纾困房企。

4月5日，佳兆业与招商蛇口、中国长城资产达成战略合作。针对存量商住开发、商业综合体运营等项目，三方将共同探讨通过股权合作、资产转让、联合运营等方式开发盘活。

中国长城资产披露，今年上半年，长城资产通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。截至7月8日，长城资产已成功落地“增量投入带动存量”策略，并化解了深圳某房地产项目的风险，另有2个房地产项目已批复正在出资；同时，围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。

4月15日，陕建地产集团与中国信达陕西分公司签署合作备忘录，共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金，积极围绕危困房企并购开展合作。

地方资产管理公司方面，8月10日，中南控股与江苏资产签署了合作框架协议。根据相关协议，江苏资产或其指定主体拟与中南控股或其指定主体共同设立规模20亿元、存续期3年的基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括存量债务重组、现有项目续建等。

6月，浙江房协与浙商资产达成合作协议，共同发起设立“并购重整合伙企业（有限合伙）”，推动危困房企项目并购重组。

7月，据河南资产官网透露，河南资产与郑州地产集团联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解危纾困工作。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前全国四大资产管理公司都已涉足房地产债务化解、纾困房企的工作，这些资管公司在不良资产化解方面具有经验丰富、资源较多、技术较强的优势，是当前化解房地产不良资产的重要力量，也是各类资金和资源需要密切关注的参与主体。目前，各大资管公司与各类房企已经有了实质性的合作，这意味着下半年这些合作将会加快开展，这对于下半年房企问题的处置和落实保交楼工作等都有积极的作用。

中银证券最近发布的一份研报指出，在房企化解债务风险的过程中，全国四大资产管理公司在过往周期中更多充当的是“推动债务展期、注资”的角色，但本轮资产管理公司在参与范围和力度上将有所加大，体现在资产管理公司参与度提升，救助对象也从中小型房企扩围至规模房企。中银证券测算，目前我国房地产行业不良资产规模约在2.08万亿元。

资管公司大规模参与房企纾困，如何有效盘活资产、落实“保交房”成为业界和市场关注的关键问题。

对此，有参与房企纾困的资管公司人士表示，目前资管公司采取的两种主要模式是“资产管理公司+国有房企成立合作平台”模式和“资产管理公司接管+委托代建”模式。前述中国华融支援中南集团、中国信达资产盘活佳兆业广州悦伴湾项目、长城资产联合招商蛇口纾困佳兆业是比较典型的代表。

中国信达资产对佳兆业广州悦伴湾项目的盘活，是典型的“资产管理公司接管+委托代建”模式。该模式中，由中国信达深圳分公司折价收购悦伴湾项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建，对项目实行全封闭管理并收取代建费。

浙商证券认为，直接进行操盘代建，这是信达资产在不良项目纾困过程中的独特优势，其他资产管理公司较难复制。但“金融机构接管+委托代建”的模式并不少见，东方资产亦于2020年作为云南仁泽地产西南海项目的破产重整投资人，投入不超过45亿元，引入龙湖继续开发项目，并已成功盘活该项目。

此前，中粮信托对于恒大江阴烂尾项目的盘活，采用的也是类似模式，即“金融机构接管+代建（委托开发管理）+代管（委托运营管理）”。

4月26日，恒大地产集团南京置业有限公司正式退出江阴盛泽置业股东序列，变更后中粮信托100%持股，成为该项目最大股东。由中粮信托对项目提供部分资金，引入绿城管理进行代建代管。

对此，浙商证券认为，国有资产管理公司及地方资产管理公司对于房地产项目纾困发挥了重要作用，其纾困模式为各类金融机构处置不良资产提供了重要参考。但国有资产管理公司及地方资产管理公司的资金体量有限，可承接项目有限，“金融机构接管+委托代建”模式作为典型参考全面铺开，或更有利于解决当下房地产行业的困境。