( , ) 董事会换届 许永军、褚宗生、蒋铁峰等获提名非独董候选人

摘要：9 月 22 日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布第二届董事会 2021 年第九次临时会议决议公告。董事会同意提名许永军、褚宗生、蒋铁峰、栋、罗慧来、朱文凯为公司第三届董事会非独立董事候选人。董事会同意提名屈文洲、蔡元庆、孔英为公司第三届董事会独立董事候选人。上述议案全票通过，尚需提交股东大会审议。

( , ) 董事长晏志勇、总经理、副总经理姚强和李燕明辞职

日，中国电力建设股份有限公司发布关于高级管理人员辞职的公告。中国电建董事长晏志勇因年龄原因（退休）已向董事会递交书面辞职报告，申请辞去中国电建董事长、董事职务，同时亦辞去中国电建董事会战略委员会主任委员职务、董事会人事薪酬与考核委员会委员职务。副董事长、总经理丁焰章因工作调整，已向董事会递交书面辞职报告，申请辞去副董事长、董事会战略委员会委员及总经理职务。副总经理姚强因年龄原因（退休）已向董事会递交书面辞职报告，申请辞去副总经理职务；副总经理李燕明因工作调整递交书面辞职报告，申请辞去副总经理职务。

中诚信下调 ( , ) 主体评级 其经营及整体信用状况影响有待关注

摘要：9 月 23 日，中诚信国际下调易购集团股份有限公司主体评级及 "20 苏宁易购 MTN001" 债项评级至 "AA+"，并将主体和债项信用等级列入信用评级观察名单。

因公司控制权变更 ( , ) 谈朝晖等 6 位董事或监事请辞

摘要：9 月 23 日，因公司控制权变更，嘉凯城集团股份有限公司董事谈朝晖、、余芬及刘仁安，监事王积磊和方明义以书面形式提交辞职报告。

首创城市发展及首创置业合并私有化表决通过

摘要：9 月 23 日，北京首创城市发展集团有限公司和首创置业股份有限公司发布联合公告称，就要约人通过吸收合并私有化公司的建议，而于 2021 年 9 月 23 日举行的临时股东大会及 H 股类别股东大会的投票表决结果，建议撤销上市地位及最后交易日及有关异议股东行使权利的资料。

( , ) 四名高管信息披露违规 北京证监局下警示函

摘要：9 月 23 日，北京证监局披露关于对陆洋、宋宏谋、张喜芳及舒高勇采取出具警示函措施的决定。据公告，经查，陆洋作为公司的董事会秘书，未及时披露中英益利资产管理股份公司重大诉讼和未能清偿到期重大债务的违约情况、未及时披露与杭州陆金汀投资合伙企业（有限合伙）签订《股权转让协议》的后续进展、未及时披露股权被冻结事项。

越秀地产：广州城建开发拟发行 15 亿元公司债

摘要：9 月 23 日，越秀地产股份有限公司发布公告称，附属公司于中国公开发行 2021 年第 3 期担保公司债券。越秀地产拥有 95% 权益的间接中国附属公司广州市城市建设开发有限公司获中国证券监督管理委员会批准公开发行本金总额最高为人民币 80 亿元的担保计息债券，并于 2021 年 7 月 22 日完成发行共人民币 25 亿元的 2021 年首期公司债券，于 2021 年 9 月 14 日完成发行共人民币 20 亿元的 2021 年第二期公司债券。

因拟与债权人沟通综合性风险化解方案 ( , ) 自 9 月 24 日起停牌

摘要：9 月 23 日，华夏幸福基业股份有限公司公告称，近日，在省市政府的指导下公司拟与债权人就综合性风险化解方案的相关内容进行沟通，鉴于该方案涉及债权人众多、内容复杂，相关事项存在重大不确定性，为保证公平信息披露，维护投资者利益，避免造成公司股价异常波动，经公司申请，公司股票将于 2021 年 9 月 24 日 ( 星期五 ) 开市起停牌，预计停牌时间不超过 5 个交易日。

因重组标的受恒大商票逾期影响 ( , ) 终止重大资产重组

摘要：9 月 23 日，江苏 ( , ) 股份有限公司公告宣布，公司因重组标的受恒大商票逾期影响，决定终止发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项。据了解，中设股份原计划发行股份及支付现金购买上海悉地工程设计顾问股份有限公司（简称 " 悉地设计 " 或 " 标的公司 "）100% 股份，同时向实控人陈凤军等募集配套资金。

北京甲级写字楼市场租金连续 9 个季度下跌后首次实现企稳

摘要：9 月 23 日，高力国际披露的数据显示，在北京甲级写字楼新增供应方面，随着阳光金融中心在本季度入市，中服地块北区所有在建项目均已入市，今年前三季度累计新增供应量达到 57 万平方米。受益于前三季度旺盛的市场需求，空置率进一步降至 16.7%，环比下降 1.4 个百分点。市场租金维持在 341.1 元每月每平米，环比微涨 0.1%，这也是租金在连续 9 个季度下跌后首次实现企稳。

重庆第二批集中供地 9 宗地块因故终止出让 剩余 33 宗地块继续拍卖

（责任编辑：蒲莎莎 ）

2021年行业逻辑生变，房地产进入调整通道。

近日，中指研究院出炉了2021年度房企销售业绩榜单。纵览2021年房企销售业绩表现，总体上延续了“高开低走”局势，尤其是下半年随着宏观调控政策效能显现，市场气温陡转直下，同比销售跌幅持续扩大。

这一次，房企的销售成绩单里“奇迹”缺场，房地产行业虚火褪去，房企销售均价也呈现出一些奇妙变化。

其实，自三季度以来，购房者的观望情绪渐浓，“低迷”成为下半年楼市的主旋律。据中原地产研究中心统计数据显示，截至11月底，2021年年内全国百城卖地金额为4.05万亿元，同比下降7.4%。

年末收官，从已发布2021年销售成绩单的房企来看，房企销售额和销售均价的增长也受到不小影响。

据和讯房产统计，销售均价霸屏前三的分别是绿城中国、招商蛇口和中海地产，分别为22537/㎡、22314.8/㎡、19545/㎡。（房企销售金额、销售面积为商品房数据，其中涵盖了商品住宅、公寓、商办等产品类型，有的房企受到公寓产品销售均价较低的影响，或会拉低其整体均价；下同。）

（注：数据来源于房企发布的2021年1-12月销售数据，选取企业为中指研究院统计的销售额top10房企。）

此外，将房企销售均价数据与2020年同期做对比可以发现，以合约销售金额top10的房企为样本，销售均价下滑是普遍趋势，其中绿城中国下滑达13.4%，中国恒大跌幅达8.7%。但仍有房企逆势上扬，比如，万科销售均价涨幅达9.30%，保利发展销售均价增长8.81%。

（注：数据来源于房企发布的2021年1-12月销售数据。）

2021，房企销售聚焦哪些城市？

2021年，更多龙头房企不约而同地选择了进军三线、四线城市。

“最近5年，百强企业新进城市数量占比超过50%，这5年新进城市占总进入城市的50%以上，其中碧桂园、金地都是占比在60%以上，碧桂园新进三四线城市占比97%，金地新进三四线城市占比64%。”在“告别白金时代”的演讲中，易居企业集团CEO丁祖昱表示。

2021年，百强房企在二线城市的布局占比近六成。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，“50家百亿代表企业的二线城市业绩贡献占比为58.1%，较2020年降低了0.2个百分点；三四线城市需求得到小幅释放，2021年业绩贡献率为23.4%，同比增长0.3个百分点；一线城市业绩贡献率为18.5%，总体保持稳定。”

在一线城市中，头部房企的占比率依然很大，以上海和广州为例：

在上海，融创中国、金地集团、瑞安房地产在销售金额层面，分别以311.26亿元、282.08亿元和254.43亿元获得销售金额榜前三名；销售面积榜方面，金地集团、招商蛇口和融创中国分别以76.06万平、68.31万平和54.56万平获得销售面积前三名。

保利发展以524.6亿元获得广州房地产流量销售金额冠军；越秀地产全口径销售金额达到568亿元，位列广州众多品牌房企之首；从销售面积看，越秀地产为例广州房地产销售面积榜单首位，而保利发展、碧桂园分居二、三。

此外，从区域来看，2021年百亿企业长三角、珠三角、京津冀城市群的销售额贡献较大，占比分别为37.9%、13.9%、10.3%，合计占比62.1%。

2022，房企应该往哪走？

2022年，房企迎来还债大年，高速增长时代已经走远。

未来，房企落子何方，成为房企走出困局、开启新机的关键。

中国发展研究院执行院长、上海交通大学特聘教授、博士生导师陆铭曾指出，今年以来，政策及市场的双重夹击之下，房企普遍面临流动性危机。在土地市场实行两集中供应的首年，房企从第一批供地积极参与到第三批供地直接躺平不拿地，态度转变的背后，是对于踏错城市发展节奏的担忧。

应对这种担忧，陆铭支招房企，应到人口流入的地方去。

而根据近期各地公布的2021年统计年鉴、各地2020年统计公报、公开数据结果显示，当前，人口净流入最多的十个城市分别是：深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州。

其中，8个在东部沿海地区，中部和西部各1个，分别是郑州和成都。

丁祖昱也表示：“长期来看，房地产行业应该聚焦在25个左右的城市上。以区域划分，这些城市主要分布在长三角地区、粤港澳大湾区、京津冀地区、成渝、长江中游、关中、中原、山东半岛和海西等9个城市群。”

房地产股票涨了，行业回暖了吗？

不论房地产市场有没有回暖，反正股价已经回暖了。

那么，房地产市场究竟有没有回暖呢？

对房地产企业来说，销售不仅是利润的来源，也是资金的来源。

根据克尔瑞的统计，2021年12月百强房企的全口径销售额1.1万亿，比11月份上涨超过3成。但相较于去年同期依然下降了36%。

房企在年末的销售冲量很明显，所以12月的销售的成绩单并不怎么样。

从全年来看，2021年百强房企累计实现销售金额12.6万亿元，同比下降3.2%。

数字不大，但这是10年来首次负增长。

销售状况并未走出谷底。

从统计局公布的“房地产行业开发企业资金来源”来看，房企的融资渠道主动有四大类。

（1）国内贷款：包括房企的开发贷、并购贷、委托贷款，开发贷占比最高。

（2）利用外资：主要指项目层面的境外资金投入，占比小，存在感不高。

（3）自筹资金：以房企自身资信融来的钱，包括定增、发债以及其他五花八门搞来的钱；说是“自筹”，绝大部分也要靠借。

（4）其他资金：包括定金、预收首付款、个人按揭贷款等等，虽然叫做其他，但重要性最高，2020年占比已经超过一半。

12月刚过去，统计局的数据还没有更新。从11月当月的情况来看，银行按揭是实实在在放松了，较去年同期增长了10.6%。

房企自筹资金也在好转，11月增速由负转正，同比2.1%。

按揭和自筹带动房企资金面边际改善，但总量上看，房企资金来源的负增长仍没有结束。

“三道红线”一道重药，房子资产负债表的膨胀的脖子已被扼住，负债只能腾挪难以新增，资金状况可能一直紧。

房企欠供应商的钱仍是主流做法，2021年前11个月应付款合计高达4.7万亿，为历史峰值。

如果销售数据反映的是房地产企业的当下，投资数据则反映未来。

只有去市场拍地，只有让项目动工，房企才有房子可卖。

2021年房企拿地是低谷中的低谷；年末土地市场并没有因为融资的边际改善引来复苏。

刚过去的11-12月，百城土拍成交规划建面只有2.58亿平米，这个数字在2020年是6.23亿，2019年是6.09亿。

从成交溢价率来看，已经稳稳的降到3%下，这是2008年的水平。

2008年楼市是怎样的楼市？

从新开工面积增速来看，2021年前11月累计增速-9.1%，负增长缺口较10月份增加了1.4个百分点。

怎么总结这种现象？没有人愿意拿地，没有人愿意盖新房子。

今年竣工数据倒是在转好，代表着房企交楼正常，收入结转改善。但在中国的预售模式下，人们对行业未来的展望明显更看重销售额而非营业收入。

房地产行业在资本市场转暖，走的是困境反转的逻辑。

一看很多题材股炒上天了，回头一看房地产不论是政策预期、估值水平、股息率都还可以，配置价值对出来了。

但用数据说话，销售、资金、投资三个方面的情况还比较一般，基本面转暖尚需时间。

况且，房企的困境，是中长期的困境。

按照营收，全球排名前十的房地产开发企业全部都是中国企业。

这是我们自豪的理由，也是忧虑的理由。

自豪是因为我们已“建造”了焕然一新的中国，老百姓都住上了花园小区。

忧虑是从经济发展规律来看，今天的地产巨头可能在将来不复存在——这个现象不是已经在发生？

在人口、城镇化逼近双重极限的10年后，房企将被迫由快周转的拿地开发模式向物业、商管等持续性现金流模型转型。

但如万科郁亮所说：我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，没有可能找到他。

来源：蒲莎莎和讯房产 时钟先生聊财报

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