我去年6月10第一次还贷款要满一年才可以提前还款,那我今天6月10要不要再交一次？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-05-26 22:11 标签： 提前还房贷必须满一年才行吗

本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺募集说明书及其他信息披露资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。

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公司特别提示投资者对下列重大事项给予充分关注，并仔细阅读本募集说明书中有关风险因素的章节。

一、关于本次可转债发行符合发行条件的说明

根据《证券法》、《创业板上市公司证券发行注册管理办法（试行）》等相关法律法规规定，公司本次向不特定对象发行可转换公司债券符合法定的发行条件。

二、可转换公司债券投资风险

可转换公司债券是一种兼具债券性质和股权性质的投资工具，交易条款比较复杂，需要投资者具备一定的专业知识。投资者购买本次可转债前，请认真研究相关条款，以便作出正确的投资决策。

三、关于公司本次发行的可转换公司债券的信用评级

公司聘请东方金诚国际信用评估有限公司为本次发行的可转债进行信用评级，根据其出具的《湖北共同药业股份有限公司向不特定对象发行可转换公司债券信用评级报告》，共同药业主体信用等级为A+，本次可转换公司债券信用等级为A+，评级展望稳定。

在初次评级结束后，评级机构将在受评债券存续期间对受评对象开展定期以及不定期跟踪评级。如果由于外部经营环境、本公司自身情况或评级标准变化等因素，导致本期可转换公司债券的信用评级降低，将会增加投资者的风险。

四、本公司的股利分配政策和现金分红比例

（一）本公司现行的股利分配政策

根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发[2012]37号）、《上市公司监管指引第3号—上市公司现金分红》（证监会公告[2022]3号）的要求，公司为完善和健全利润分配事项，切实维护公司股东利益，制定了有效的利润分配政策。根据《公司章程》，公司关于利润分配政策的主要内容如下：

公司实行持续、稳定的利润分配政策，公司的利润分配应重视对投资者的合理投资回报，并兼顾公司的可持续发展。

2、利润分配的形式及优先顺序

公司采取现金、股票或者现金股票相结合的方式分配股利，公司具备现金分红条件的，应优先采取现金的方式分配利润。

3、利润分配的期间间隔

公司在符合利润分配的条件下，应当每年度进行利润分配，也可以进行中期利润分配。

（1）现金分红的比例及条件

在公司当年盈利且满足正常生产经营资金需求的情况下，公司每年以现金形式分配的利润不少于当年实现的可供分配利润的10%。满足正常生产经营资金需求是指公司最近一年经审计的经营活动产生的现金流量净额与净利润之比不低于10%、未发生重大投资计划或重大现金支出等。

公司现金分红的需满足如下具体条件：

1）公司该年度或半年度实现的可分配利润（即公司弥补亏损、提取公积金后所余的税后利润）为正值、且现金流充裕，实施现金分红不会影响公司后续持续经营；

2）公司累计可供分配利润为正值，且当年每股累计可供分配利润不低于

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最近，关于房贷，特别是“房贷要不要提前还”的讨论还挺多的。


也是，过去几年房贷利率都在5%以上，




但你想在市场上找到“年化收益5%以上，还稳赚不赔”的理财方式，还真不容易。


思来想去，就想着要不要把房贷提前还了。




特别是一些还了很久房贷的人，刚开始还的时候，80%左右都是在还利息，心疼的要死，现在80%都是在还本金了，也就更迷茫了，


我还要不要提前还呢？如果还的话，似乎都是在还本金，有些吃亏。






第一，房贷利率本质上是复利。你买一只基金，拿了很多年，年化收益是6%，这个收益是复利。


你办了一笔房贷，贷款利率是5.5%，这个5.5%同样是复利。


第二，房贷要不要提前还，和你还了多久房贷无关。只和你的投资收益能不能超过房贷利率有关。


投资收益超不过房贷利率，即使房贷只剩2年了，提前还也是划算的。


观点可能有点极端，但事实可能还真的就是这样，我们详细说说~




房贷为什么是按复利算的？



先介绍一个复利计算公式——IRR。


原理比较复杂，就不说了，小伙伴们记住一点就行，这是一个用来计算复利收益的公式。






有一只债券基金，收益比较稳定，每年都能赚5%。


你买了100元，也就是期初你的银行账户中流出了100元（拿去买债券基金了）。


第1、2、3、4年，你每年都赚了5%，但因为你没赎回，所以都是账面收益，没流进到你的银行账户，当年的实际收益（流入到银行账户的收益）是0。


第5年，你终于赎回了，本金 + 5年的收益，一共赎回了127.63元。


把这几个数据“-100、0、0、0、0、127.63”列成一列，然后用Excel自带的IRR公式就可以计算出这5年投资的复利收益了，就是5%。




接下来，我们就用IRR来算算银行存款、贷款收益，还有投资收益。




情景一：你有100元，去银行把它存成了5年定期存款，年利率3%，5年后你能从银行连本带息拿回来115元。






这个不难理解，银行存款都是单利，这一年产生的利息在下一年不计收益，所以每年的利息都是5元。


对于5年定期存款来说，3%的单利对应着2.83%的复利。




情景二：你去银行贷了100元，贷款时间5年，贷款年利率3%。（为了方便对比，就假设贷款利率和存款利率相同）


前4年，每年还银行3块钱利息。第五年，连本带息一共还了103元。


这5年一共还了多少利息呢？




不过，你用IRR计算，




情景三：你又买了一只收益很稳定的债券基金，不过每年收益变成了3%。5年后，你赎回，一共赎回了115.93元。








情景三明显是复利，基金投资收益嘛，就是复利。




IRR也是3%，难不成银行贷款也是复利？


没错，多年期的银行贷款就是按复利算的。


比较情景一（年息3%的存款）、情景二（年息3%的贷款）就能看出来。




虽然都产生了15元的利息，


但存款，银行是5年后才把利息给你，这期间，利息还可以产生利息，也就是复利收益，这部分就归银行所有了。


贷款就很明确了，你每年都要还银行3块钱利息，银行可以拿着这3块钱再去赚利息，赚到的钱嘛，肯定属于银行。




第1年，你还的3块钱利息，可以产生0.38元的收益；


第2年，你还的3块钱利息，可以产生0.28元的收益；


第3年，你还的3块钱利息，可以产生0.18元的收益；


第4年，你还的3块钱利息，可以产生0.09元的收益；




刚好是“单利”的贷款和复利的的基金收益的差额。



可能有些小伙伴接受不了（多年期）银行贷款利率是复利的结果，懒猫再举个通俗一点的例子。




你去银行贷了100块钱，贷款利率是3%，1年后你还3块钱利息，再加100块钱本金。




不过意外发生了，1年后你违约了，银行对你征收复利，100块钱本金继续按3%的利率收利息，第一年那3块钱的利息也得按3%的利率收利息。


利滚利，第2年就变成了复利，没错吧！


如果你第2年没违约，银行第2年能收到多少钱呢？






1年后，你没有违约，还了100块钱本金，加3块钱利息。


然后，银行把你还的这103元放贷给了另一个人，还是3%的年利率。


那第2年结束时，银行又能收到多少钱呢？








银行到手的钱是一样的，区别在于是第二年是你以“复利”的形式让银行赚，还是银行再贷给别人以“单利”的形式赚。


当然，还是要澄清一点：


银行贷款利率是以年利率的形式呈现的，


在“一年”的维度上，银行贷款利率是单利。贷款利率是3%，你从银行贷100块钱，只需要还3块钱利息，这点和存款是一样的。


但是在2年，甚至更长的时间维度上，只要是“每年/季度还利息，到期还本金”，那银行贷款本质上也是复利。


不过，这个复利和我们深恶痛绝的那种“复利”还不一样。


一是，银行贷款利率相对较低。


二是，有些“复利”是按天滚动的，银行是按年。




房贷，你总不会只贷一年吧，只要你贷了2年，甚至更久，那房贷就是按照复利来计算的。





明白了这点就可以来说房贷了。




一种是等额本金，每期还的本金是一样的，利息就是剩余房贷本金乘以利率。


一种是等额本息，每期的还的房贷总金额是固定额。


知道贷款总金额、贷款利息、贷款期限，就可以通过这个公式计算出等额本息每期的还款金额。








等额本金还的总利息少，等额本息还的总利息多。


以100万元房贷，贷款30年，年利率4.45%计算，


采用等额本金的方式，只需还68.975万元的利息。


采用等额本息的方式，要还83.0927万元的利息，足足多还了14万多的利息。


（PS：为了简便，就按照贷款30年，一年还一次房贷计算了）




但你说，区别有这么大吗？






等额本金虽然还的总利息少，但刚开始的还款压力很大。


第一个月月供，等额本金比等额本息多多还16000多元。


银行可以拿着16000多元再去放贷，再赚利息。


所以，虽然还款方式有区别，但用IRR计算，等额本金和等额本息是没区别的。




不管你选哪个，对银行来说，都是一样的，都是银行对你放了一笔年化4.45%，长达30年的贷款。




银行向你买了一个“反向理财产品”，期限是30年，年化收益是4.45%。你每年给银行贷款本金4.45%的收益。







然后就可以来说提前还款了。






不管你是第5年还款、第10年还款，还是第25年、甚至最后1年还款，IRR都是4.45%。








不管你选择啥时候结束房贷，银行的内部收益都是一样的，也就是你承担的资金成本是一样的。




所以，还是这个简单的结论：


你现在的房贷利率是多少，就相当于银行向你买了一笔年化收益多少的“反向理财产品”。


只要你的投资收益覆盖不了这个“反向理财产品”的收益，也就是没有房贷利率高，那任何时候，即使是你还房贷的最后一年，即使你还的房贷中大部分都是在还本金，你提前还房贷也是划算的。


当然，你还掉以后，再想拿到这么低成本的资金就有点难了。


所以，房贷要不要提前还不仅要比较房贷利率和投资收益，还要考虑下自己未来的现金流，量力而行！

本文作者：懒猫，来源：，原文标题：《房贷，要提前还吗？》



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