房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法研究
摘要：在房地产项目的开发过程中，前期可行性研究报告的编制与评估，在一定程度上将关系到整个项目的成败，本文就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。
关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法
为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。
一、房地产项目可行性研究报告的编制要点
(一)平衡计算项目的物资投入、产出
生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。
(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应
投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。
(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算
投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。
(四)在建设方案中明确项目的工程量
项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。
二、房地产项目评价中的市场调研
房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。
1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。
2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。
3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。
4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。
三、房地产项目评价的内容、方法
(一)制定设计评价指标
房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。
(二)对项目整体规划的评价
在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。
房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。
(四)制定合理、系统的财务评价指标
财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。
综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。
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徐州房地产项目可行性研究报告
徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在100－200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市南郊的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/0，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。
徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。
拥有大型水库两座，中型水库5座，小型水库84座，总库容3.31亿立方米，以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统。
徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日照率52％至57％，年气温14℃，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。
徐州历史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息劳作。原始社会末期，尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起。
春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县。
楚汉时，西楚霸王都彭城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。
三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州。
魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州，都城或治所多在彭城。
隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城。
唐初，徐州与彭城郡名称多次互易，中后期徐州为节度使驻地。
五代时各朝置有徐州，治彭城，领7县。
宋元两朝都置徐州，隶属和辖领变化较频。
明初徐州曾直隶京师，后属南京。
清初，徐州先后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为徐州府，辖领1州7县。
民国初，府废，徐州府地附郭铜山县，后曾设徐海道，治所在铜山（徐州）。
日伪时由铜山县析置徐州市，曾为伪淮海省省会。抗战胜利后，国民政府仍置徐州市，属江苏省。
中华人民共和国成立后，保留徐州市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖11县市。此后，徐州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化。1983年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖6县划归徐州市。徐州市现辖5区6县（市）。
徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至20__年1月，全市五区六县（市），共有41个街道办事处，__个镇政府，10个政企单位。
图表1徐州市地区生产总值
国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初步核算，20__年实现生产总值1428.91亿元，比上年增长15.1%，增幅提高0.8个百分点。其中，第一产业增加值180.90亿元，增长6.4%；第二产业增加值742.13亿元，增长17.3%；第三产业增加值505.88亿元，增长15.3%。人均生产总值16258元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达2084美元。产业结构逐步优化。高新技术产业增速加快，传统产业在改造中提升，现代服务业发展明显加速。三次产业增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，调整为12.7∶51.9∶35.4，第二、三产业比重提高1.3个百分点。高新技术产业产值占规模以上工业的比重达7.2%，比上年提高0.3个百分点。城市化进一步发展。20__年末全市城市化水平达44.8%，比上年提高1.5个百分点。初步核算，20__年1—11月份，实现生产总值1923.72亿元，累计比上年同月增长32.73%，是近十年来的新高。
市场物价总水平小幅上扬。据市统计局调查显示，20__年10月份，居民消费价格涨速继续加快，当月城市居民消费价格比上年同月上涨5.8%，涨幅较上月提高0.9个百分点，月度涨幅再创年内新高。与上月相比，十月份城市居民消费价格基本稳定，食品价格有所回落，鲜菜、猪肉等肉禽制品、蛋类价格小幅下降。受换季影响，保暖内衣等服装价格上涨，多数消费品价格仍保持平稳，住房贷款利率、液化石油气等服务项目价格有所上涨。
就业和再就业工作扎实开展。实行积极的就业政策，坚持城乡统筹就业，加快农村劳务输出，加大城镇就业再就业工作力度。20__年徐州市劳动就业和社会保障凸显四大亮点：就业总量不断扩大，养老金、失业金标准提高、城镇居民医保覆盖率达到80％以上，最低工资标准又有增长。
扩大就业：20__年全市城镇新增就业9.04万人、下岗失业人员再就业3.58万人，城镇登记失业率为3.01％，新增农村劳动力转移9.59万人，失业人员再就业实现“技能”与“岗位”的对接，农村劳动力转移就业实现由“体能就业”向“技能就业”的转变。
完善社会保障体系：在强力扩面的同时，提高养老金、失业金标准。
固定资产投资平稳增长。20__年1－10月份，全社会固定资产投资完成820.47亿元，比上年同期增长19.35%。规模以上完成投资655.5亿元，增长31.97%，城镇投资完成552.33亿元，增长32.37%，房地产开发投资70.24亿元，增长49.41%，规模以上工业投资391.92亿元，增长32%。
年全社会固定资产投资全社会固定资产投资1-10月份主要指标
指标绝对量(亿元)增长(%)
投资结构继续优化。在规模以上投资中，第一产业投资2.6亿元，20__年比上年增长60.4%；第二产业投资423.5亿元，增长28.3%；第三产业投资188.03亿元，增长23.8%。工业投资402.64亿元，增长31.6%，其中原材料工业投资62.5亿元，机械电子工业投资110.0亿元，轻纺工业投资165.9亿元，分别增长14.1%、56.7%和43.1%。第三产业投资中，批发和零售业投资66.1亿元，增长42.1%；房地产开发投资69.70亿元，增长11.2%。
重点建设项目投资情况良好。20__年全市160项重点项目完成投资213.5亿元，占全市城镇固定资产投资的41.5%，徐州天成氯碱、芭田复合肥、福润禽业、天璐纺织、金凤凰家具、跃进正宇、美驰车桥、徐州发电厂扩建工程1号机组、徐塘发电厂扩建工程6号机组、坝山电厂、矿大南湖校区等一批重点工程竣工投入使用。
固定资产投资成效显著。20__年全年规模以上投资建成投产项目1072个，项目建成投产率为55.4%；新增固定资产320.1亿元，固定资产交付使用率为52.1%。
人口总量保持低速增长。20__年末全市常住人口872.07万人，比上年末下降1.0%。全年人口出生率为10.51‰，提高0.48个千分点；死亡率为6.99‰，提高0.33个千分点；人口自然增长率为3.52‰，提高0.15个千分点。年末全市户籍人口934.73万人（见表4）。比上年末增加9.42万人，增长1.0%，其中非农业人口320.76万人，增加4.91万人，增长1.6%。
图表3徐州市20__年1-11月份城市居民家庭收支情况
指标1－11月绝对量（元）增长（%）
城市居民人均可支配收入.5
城市居民人均消费性支出
图表420__年户籍人口主要构成情况
指标年未数（万人）比重
城市建设成效显著。近几年，徐州每年都围绕新城建设、山水亮丽、道路畅通、商贸繁荣、环境提升等，集中资金建设一批重点城建工程，使这座历史文化名城的景绿了、水清了、城市更美了。尤其是徐州着力实施园林绿化精品工程，绘就了一幅幅绚丽的画卷：风景秀丽的小南湖景区、古黄河公园、九里湖生态湿地公园、玉带河风光带、秋韵园，花团锦簇的居住区，绿树掩映的林荫道，色彩丰富的绿化带,随着一项项重点工程的完工，古老的徐州在一天天变美，一天天变得年轻。20__年顺利完成68条主次干道的维修和46条小街巷的综合整治任务，新建公共绿地50公顷，新增和更新路灯2864盏。年末拥有公共交通运营车辆1708辆，运行线路网总长度3899公里，运送乘客23962万人次；出租车运营车辆3357辆，比上年增加404辆。水厂综合生产能力49.6万立方米/日；年供水总量12146万立方米。年末人均拥有道路面积12.8平方米。建成区园林绿地面积4760公顷，绿地率33.03%；绿化覆盖面积5466公顷，绿化覆盖率37.57%，上升1.27个百分点；公共绿地面积1096公顷，人均公共绿地面积8.24平方米。
徐州市财政收入始终保持快速增长。20__年1—10月份，全市实现财政总收入186.56亿元，超过去年全年5.71亿元，增长37.5%，同比提高10个百分点；其中一般预算收入84.8亿元，增长44.3%，增幅同比提高13.4个百分点。财政支出相应增长。1—10月份全市财政一般预算支出达到105.9亿元，与去年全年基本持平，增长39.1%，同比提高19个百分点。
第二部分徐州市房地产市场行情分析
图表520__.1—20__.7徐州市住宅预售面积与交易情况统计表
季度批准预售面积交易面积交易套数交易额均价价格涨幅
1、批准预售面积和交易面积单位均为万平方米，交易额为亿元；
2、以上数据不包含二手房和商业及办公房；徐州市商业和办公房交易额之和一般为商品住宅的20%—25%，二手房交易额一般为商品住宅的60%—70%，交易相对还是比较活跃的。
从上述数据的分析可以得出以下结论：一、徐州市房地产市场交易的季节性比较强
徐州市房产交易一般在第二季度和第四季度交易比较活跃，这和徐州的季节变换有明显的关系，一季度天气比较冷，三季度比较热，由于居民出行主要交通工具为公交车（空调车很少）和自行车，居民在较冷和叫热的季节都不愿出行，造成冬季和夏季交易量明显下滑。徐州的房交会一般在五一和十一举办，这2个月也是房地产销售的黄金季节。
二、房价连续三年大幅上涨并将持续上涨
从20__年下半年开始，徐州房价开始步入快速上升通道，经过半年的补涨阶段，在20__年下半年上涨幅度放缓，但20__年仍比20__年上涨了19.6%，由于房价的飙升，20__年的交易量比20__年明显下滑，居民购房意愿放缓。由于国家出台了稳定房价的相关宏观调控措施，居民开始持币观望，从20__年第二季度开始，徐州房价又直线上升，这主要潜在购房居民经过半年的持币观望后，并没有看到房价下跌或涨幅放慢的局面出现，房价反而加速上涨，于是出现了非理性的恐慌性购房，造成20__年二季度和四季度达到2位数的高速上涨，这都是居民看到国家宏观调控措施并没有达到他们所希望的房价下跌的局面，2次非理性的恐慌性购房造成的。20__年徐州房价涨幅达到了24.5%的历史新高。20__年年1-7月，徐州市房价比20__年均价已经上涨12.1%，根据目前房价走势判断，全年涨幅预计将达到20%以上，年底均价已达3600—3800元/平方米。
20__年，徐州市gdp已突破1500亿元，财政收入突破100亿元，人均gdp已达到1400美圆，20__年上半年全市gdp已达到785亿元，比上年同期增长15%以上，经济高速发展，土地价格高速上涨（徐州市土地价格年均涨幅在50%以上）居民收入稳步提高，可以预计，在今后很长一段时间内（乐观估计5—8年），徐州市房价上涨的趋势将延续，房价在未来2—3年内仍将高速上涨，均价在未来2—3年内将突破5000元/平方米，随后上涨幅度将逐步放缓。
三、国家宏观调控措施对房地产市场和房价的影响有限
从20__年开始，国家每年都出台了一系列稳定房价的宏观调控措施，但都没有影响徐州房价的上涨趋势，每次政策出台，潜在购房居民在短时间的持币观望后，出现了恐慌性的购房潮，反而加速了房价的上涨，这一方面源于徐州经济的高速发展，另一方面源于成本拉动型的房价上涨，近些年来，土地实行招、拍、挂等制度，土地成本大幅上涨；各项制度的实施，如对容积率、绿化率、建筑密度、楼间距、环保等要求的提高，还有建筑材料价格的上涨，使楼盘的开发成本逐渐提高，这些原因都导致房价的上涨。所以，国家宏观调控措施对徐州市房地产市场和房价难以产生根本性的影响。
第三部分徐州项目规划要点
该地块位于____南侧，地块的最北边距__南边线最近距离为__米，将来在此地建成的住宅小区，业主较难容忍的是____x，同时受到影响的还有市委、市政府和__周边新建的各小区（如意家园、惠民小区、御景湾等）；不过，徐州市已将____提到了议事日程，__x的迁建估计在不远的将来就有眉目；据了解：徐州市已于20__年12月份成立了____迁建办公室，主要进行__迁建的协调工作。该地块经____x测算：地块的净空限高为__x米。考虑到与周边环境的协调，初步把该地块的限高控制在__米以内。该地块南边线距四号公路约__x米，有一条____相连，路况较差，需重修。140米宽的故黄河风光带环绕项目所在地，规划中的主干道从该地块南侧通过（见上图）。
二、地块主要规划技术指标
用地面积：81400平方米；（按照122亩计算）
建筑面积：125000平方米；
用地面积：141400平方米；（按照212亩计算）
建筑面积：218000平方米；
建筑密度：≤22.6%。
用地面积：86700平方米；（按照130亩计算）
建筑面积：155000平方米；
图表6本案距主要目标的方位和距离
序号参照目标方位（度）距离（米）备注
1市政府办公大楼1172973以第一期内的__中心点作为测算点。
说明1、本案的区域界线距规划道路20米；
2、第二期北边线距__南边线最近距离为__米；
3、本案的净空限高为__米。
第四部分徐州项目的地块价值
一、土地挂牌信息（20__年）
图表7采集日期20__年1月
（平方米）规划用途容积率起始价
20__-41号（轻工路西侧地块）轻工路西侧86390.5a、b地块批发零售；c、d地块城镇住宅≤2.3（其中a地块≤2.2）1050020__年1月18日至20__年2月1日10时止一、20__-44、45号地上项目建设投入补偿额按审计结果确定，由竞得人另行向润东公司支付。
二、商服40年，科教用地50年,居住70年。
20__-42号（印染厂地块）迎宾大道东、故黄河西侧36415商服用地、文化娱乐≤1.45500
20__-43号（科技园二期地块）中国矿业大学北侧，东至道路、南至科技园一期71282商务金融、
20__-44号（三环东路北侧地块）三环东路北侧，杨庄村东侧9495.6商服用地≤0.6720
20__-45号（三环东路西侧地块）三环东路骆驼山铁路立交桥南侧路西11502.4商服用地≤0.631220
二、土地成交信息（20__年）
图表8采集日期20__年1月
编号地块位置面积用途成交价方式竞得人成交日期
20__-40铜沛路南侧8400平方米商住756万元挂牌徐州市九里区房产开发有限公司20__-1-7
20__-39南临徐海路，西接一号路575100平方米商住17250万元挂牌徐州城置有限公司20__-1-7
20__-38煤港路西侧,朱庄村南侧41679平方米商住18300万元挂牌徐州市广达铁路工程有限公司20__-11-20
20__-31新城区办公e地块17亩办公680万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司20__-9-28
20__-29新城区办公c地块30亩办公1200万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司20__-9-28
20__-28新城区办公b地块39.5亩办公1600万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司20__-9-28
20__-23郭庄路与三环东路交叉口16.4亩商住4300万元挂牌徐州盈佳贸易有限公司20__-9-3
20__-22三环东路西侧、鼓楼法院南13.32亩商业466万元挂牌江苏远方汽车工贸实业有限公司20__-9-3
三、徐州土地市场分析（20__年）
据徐州市国土资源局最新的消息，20__年前三季度，市区已挂牌出让土地33宗，面积4012亩，挂牌价33.15亿元。其中，已成交32宗，面积2592.11亩，成交总额22.8亿元。总体来看，呈现三个特点：一是参与地块竞争的单位越来越多。不仅有本地开发商，外地开发商较往年也有明显增加。而且，一些中小地块的竞争十分激烈，常常是多家单位历经数十轮竞价后才能成交。如20__—7号淮海服装厂地块，共有包括天润、鑫宝、新华、建美等12家单位参与竞拍，创下了土地市场建立以来，参与竞拍单位数量最多的纪录；二是新城区地块的出让数量明显增加。20__年新城区共出让3宗地块，而20__年前三季度新城区已有8宗地块出让，说明新城区开发的步伐正在加快；三是出让密度较往年提高。20__年前三季度共出让32宗地块，较20__年全年的27宗多出5宗。前三季度地块均价约合88万元/亩，比20__年全年地块均价89.5万元/亩略低。这主要是由于新城区出让地块比例偏大，新城区尚处在起步阶段，地价水平相对较低，在很大程度上拉低了市区土地平均价格。
根据以上相关资料，我们可以得出如下结论：土地出让面积的大幅增加必然会导致今后2-3年内房地产市场新增楼盘增加，可售面积大幅增加，供应大幅增加，会导致竞争非常激烈，唯有通过差异化的竞争手段，才能赢得市场。每块土地出让面积的提高，金额的提高，将众多的小开发商排除在房地产市场的门外，这项措施加速房地产行业的洗牌速度，能存活并能好好发展的开发商必然是融通资金能力强、有核心竞争力的公司。根据部分地块的挂牌信息，如部分地块要求开发商的注册资金达到6000万元以上，或者有其他方面的要求，这些都在提高中小型开发商的进入土地市场的门槛，从另外一个角度看，是在为一些大型开发商获得土地增加筹码。
四、徐州项目的土地价值判断
项目地处滨临风景优美的新城区风景区，南靠大龙口湖，西望淮海食品城，故黄河风光带环绕项目处地，规划中的道路从中穿过，区位优势十分明显。根据徐州市新城区发展目标，至2020年，该地区将成为以现代区域交通为依托，以商贸、金融、文化、信息、会展、教育、居住、高新产业等为支撑的设施完备、环境良好、风景优美的城市新区，本宗地具有极大的发展潜力。
根据20__年-20__年土地成交情况统计，从新城区土地综合用地每亩地价已升至55－76万元、办公用地每亩地价已升至40万元的市场行情来看，土地成交价格仍然有一定的上涨空间，该宗地的开发利用价值较高。
第五部分徐州项目竞争个案分析
开发商:徐州中川房地产开发有限公司
地址/交通:迎宾大道旁（食品城正对面)/5、14、23、59、60、64、116、602、603、81、83、801、803、808、810、832、58附、801附、803附等近二十于条公交路线/售楼处地址：欧洲商城一楼（苏宁电器东侧）
主打价位:40万(总价)
上房日期:“约”为20__年10月1日前
施工公司:徐州昱诚建筑公司
物业收费:未制定收费标准
监理单位:徐州市宏大建设有限公司
如意家园与如意广场项目位于城区东南，紧临新城区，在迎宾大道与欣欣路交会处，总占地面积约260亩，如意广场，一改以街为市，自发形成的传统商务模式，以高度集中城市配套资源（住宅，商务和商业以4:1:1的比例分布），从而优化居住区生活构成，时间效率与空间构成相互作用及整合达到极致。周边有5、14、23、59、60、64、116、602、603、81、83、801、803、808、810、832、58附、801附、803附等近二十于条公交路线，中国矿业大学、工程学院等高等学府环伺周围，商业氛围浓，交通便利，环境优美，是闹中取静的优雅起居生活场所和经商场所，是“三区”（老城区、新城区、铜山新区）的必经之地。
现在61栋楼全面封顶，预计08年可全面如期上房（07年11月29日）。
一期楼体的外立面均已全部展现出来，如意家园近期主推面积为105平米的户型。且一期将于20__年4月底左右上房，其他将在20__年10月1日前上房（08年1月9日）。
开发商:徐州苏商实业发展有限公司
商:徐州新景祥房地产投资顾问有限公司
地址/交通:御景路1号（徐州工程学院东600米）
主打价位:30万(总价)
物业类型:多层住宅、小高层住宅、别墅
楼房状况:别墅、多层、小高层
施工公司:江苏苏中建设
物业收费:0.5元/月·平方米
监理单位:徐州市科苑建设工程监理有限公司
苏商御景湾是由徐州苏商实业有限公司倾力打造的大型综合 社区项目。有着前瞻性的地理位置优势，地处徐州老城区、新城区和铜山新区三区核心位置，东依迎宾大道和淮海食品城，西邻徐州工程学院新校区，北接300亩的城市公共三角绿地，南靠通往铜山新区的欣欣路。项目北侧以项目名称命名的御景路西连南三环路，东接往新城区的黄金大道——迎宾大道。
项目占地475亩，总规划建筑面积60万平米，由国内一流建筑规划设计单位浙江大学担纲设计，预算投资10亿元（人民币）。
项目以“独立、交流、融合"的现代化、多功能、开放式、综合性的统一规划基调；庄重大气的建筑环境风格旋律；高层、小高层、多层、连排别墅组合错落有致的立体空间；主次干道、通幽小径、休闲广场、个性花园、蜿蜒水景、阶梯绿地组成疏密相间的平面布局、1.20低容积率（商办部分容积率为3.0）形成绿化景观分类区域组合的园林化生态环境。集居住、购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育等特征为一体的人文生态环境特色，构筑了徐州市一流的60万平米国际街区生活城--苏商御景湾。
突出“绿色生态”主题，体现“住宅与商业共融、居住与生活共生”的规划理念宗旨。建筑与景观设计围绕“绿”与“水”展开，将建筑空间、商业空间、道路空间、步行空间、景观水体空间有机的融合于一体；结合自然形成的高低落差较大的地形现状，创意构思为具有运动特色的坡地景观带；充分利用现状水系资源、坡地、山脉景观素材构成以月牙湖中央公园为核心的生态环境空间；贯穿典雅、悠闲、时尚、私密的布局理念，以景观为主线将建筑分为不同特色的建筑组团，创造充满人文自然特色的居住环境。
以人为本的建设配套。占总量18％的商办建筑和幼儿园、小学的设置，为居住人提供了最为完善便捷的生活基础设施；采用新材料、新技术，全面提升小区的安全、智能化、环保、节能系统。
优越的地理位置、便利的交通、完善的配套、庄重大气的建筑风格、错落有致的建筑天际线、人文自然浑然一体的生活空间，为以居住环境享受生活为意愿的人们提供了高品位的居住新天地。
第六部分徐州项目的销售价格
一、徐州新城区总体概况
徐州新城区选址在京福高速和连霍高速两大交通干线的交汇点，东北紧临规划中的京沪高速铁路客站，东南距观音民航机场仅20余公里，距离老城区市中心也仅8公里，具有极为便捷的区域快速交通条件。同时，新城区依托大龙湖和故黄河风光带，西靠拖龙山脉，东南紧临吕梁山风景区，山水天全、自然风光秀美，加上良好的地势和工程地质条件，以及开阔的发展空间，将使其成为面向区域、服务周边、独具特色和魅力的现代化城市新中心。
按照国务院审批的徐州城市整体规划，新城区规划50平方公里，目前与老城区的主要干道已经完工通车，行政办公中心已正常运行。作为新城区的第一个生活居住区——惠民花园（主要安置新城区拆迁四个自然村的村民），具有优美的居住环境和完善的配套服务设施，20__年4月首批居民已入住。
徐州市具有良好的区位优势，是新亚欧大陆桥东端第一个区域性中心城市和淮海经济区中心城市，是江苏省重点规划建设的四个特大城市和三大都市圈核心城市之一，同时也是东陇海产业带的支撑点和陆港经济的产品集散地，必然需要一个能为整个区域提供强大的服务功能、区位优越、设施完备、环境优美的核心地区。
按照徐州市新城区发展目标，至2020年，该地区将成为以现代区域交通为依托，以商贸、金融、文化、信息、会展、教育、居住、高新产业等为支撑的设施完备、环境良好、风景优美的城市新区，同时也是徐州市新的“门户”和“窗口”，是徐州市对外联系的口岸，是徐州市作为区域型中心城市对外服务的主要城市组团。起步区作为新城区建设的起点，担负着沟通老城联系、建立基础设施、聚集人气资源、确立形象定位等重要责任和功能，起步区建设直接影响着新区建设的质量和速度，是整个新城区建设的关键和突破口。
二、徐州市近期房屋成交情况（20__年）图表9采集时间：20__年1月9日
成交播报累计成交情况今日实时成交情况
成交套数成交面积成交套数成交面积
累计成交情况今日实时成交情况
地理分区成交套数成交面积成交套数成交面积
三、徐州新城区近期房屋成交价格（20__年）
图表10采集时间20__年1月
记录时间均价最低价最高价价格描述
该楼盘从20__年11月的均价2300元/平方米涨到20__年1月的均价3400元/平方米，在15个月期间房价涨幅73元/月。
苏商·御景湾--历史价格
记录时间均价最低价最高价价格描述
20__-01-143500元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
20__-12-153450元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
20__-11-233400元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
20__-10-053200元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
20__-09-103100元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
20__-08-093000元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
20__-07-232900元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
20__-01-052600元/平方米元/平方米元/平方米二期均价（一房一价）
该楼盘从20__年10月的均价2400元/平方米涨到20__年1月的均价3500元/平方米，在16个月期间房价涨幅近70元/月。
四、徐州市房价走势的调查（20__年）
20__年的房房地产市场真可以用
“硝烟弥漫、风起云涌”来形容。一方面随着城市建设步伐的加快，居民投资理财意识的增强，拉动了徐州市房地产市场不断增长；另一方面多项政策的出台，也吸引了众多关注的目光，房产市场逐步回归理性。重点对如意家园、御景湾、绿地世纪城、等多家开发企业界进行深入调查，统计数据显示，20__年徐州市新建商品房均价每平方米3800元，同比上年增长46%，成交均价日益攀升，同时数据显示，在多次加息和提高第二套房贷首付等政策的影响下，成交量呈现出下降趋势。
东区是一个比较典型的区域，位于徐州“东进西拓”城市发展规划中的云龙区。随着经济飞速发展、国内知名房地产商的入驻、大型生态园林公园的建成、城市交通的便利、各项配套设施的完善，必然会给东区的房价带来更大的发展空间。
20__年东区的住宅均价为3200元/平方米左右，20__年均价为2200元/平方米左右。与去年相比有所上涨。
东区二手房购买者主要以自主房需求为主，购买力依然旺盛，所以房价较长时间内不会下降。成交情况反映了购房者日趋成熟的购房心理，理性地选择一个适宜居住的环境，实现拥有自己住房的目标。
南区，一直是徐州房地产业炙手可热的区域。周边依山傍水，环境优美，学府林立，文化气息浓郁，随着近几年交通业的大力建设，超市餐饮等公共生活设施的不断完善，该区已成为全市最适宜长期居住的高密度住宅区。
20__年的住宅均价为3800元/平方米，20__年的住宅均价为2600元/平方米，相比上涨46%。该区域居住环境较好，项目规模较大，购房有效需求较多，加上近年来“往南走”的思想现已深入人心，导致南区的房价格一直居高不下。
该区房价几年来一直是房价涨幅最大的区域。但随着东北西区等住宅项目的大力开发和环境整治，人们的购房选择正逐渐走向成熟化，预计该区域的住房价格后期将有小幅上涨，不会有大幅的波动。
凭借云龙湖得天独厚的自然环境，西区以其便利的交通，优越的位置，完善的生活设施及日益浓郁的商业文化，集百家宠爱于一身，备受地产商的关注。该区域新增住宅项目较多，项目规模较大，住宅供应充足，市民有了更大的选择余地。
20__年西区的住房均价为2300元/平米左右，20__年均价为3300元/平米左右，与上一年相比有所上涨。
以上资料充分显示，西区凭借其自身优势，房子受到更多消费群体的青睐。
伴随着生态环境的建设与改善，北区的房地产开发也如火如荼地建设起来。据统计，20__年该区住房均价为2800元/平方米左右，与上年相比上涨40％，户均面积已达78平方米。而徐州市区的商品房均价为3400元/平方米，价格“补涨”的空间为东西南北中五大区域里最大的一个区域。
从近期市场看，北区房价由于总价相对偏低，交通较为方便，特别受到新婚或初次置业的年轻人青睐。
随着北区楼盘项目的大力开发与周边设施的建立完善，北区的宜居指数正逐年提高。另外，北区一直就是人口居住密度相对较高的区域，在固有怀旧情结的影响下，该区应该是一个最具有购买力的住宅区域。
中心区衔接东、南、西、北四大区域，商业繁华，交通便利，附属设施比较齐全,是徐州市传统的商业旺地。该区域主要以商业为主，住宅供应不充分，新建住宅项目不多，且以高层为主，可谓是“寸土寸金”。此区的房屋主要以投资和出租为主。该区域购买需求很大，但供给量却很有限，所以这里房价一直居高不下。
20__年住宅均价在3000元/平方米左右，20__年的均价在3900元/平方米左右，相比之下价格上涨30%。
随着近几年该区经济的大力发展，时尚大道、金鹰国际等的开发建设，给该区的商业圈带来了一轮接一轮的热潮，这里的投资潜力不可忽视；入学压力的增大，也使得购房者越来越重视住宅与学校之间的重要关系，所以中心区房价势必会引得一部分购房群体去关注它。
20__年房价受宏观调控影响有限
细数央行20__年下发的调控政策：10次上调存款准备金率、6次加息、第二套房贷款的认定以及被叫停的加按揭、转按揭业务，政策出台时间紧密且手段严厉。由于受到房贷利率及二套限贷政策影响，目前徐州市场上商品房的成交量比20__年初有了一定比例的下降，全款购房比例也出现增加。不过由于消费者可以通过公积金或是结清第一套房的贷款来享受第一套房的优惠政策，未来贷款购房的比例将会回升。此外，目前市场上浓郁的观望气氛应该是对以往房价上涨过快的一种矫正。如果从抑制投资需求的角度来看，实际效果可能并不明显。一是现在徐州房价市场的投资者并不多，自住需求量还是很大。另外流通环节税费较高，因此现在购买商品房投资本身风险较大，特别是在目前房价较高的情况下；二是市场存在的少量投资者，也都是具有较长房产投资经验累积了相当资本，购房时不少是选择一次性付款，对于这些人来说，首付三成和四成的区别也不大。相信经过这段时间的恢复期以后，房价市场的前景应该还是比较好的。
此外，经济适用房和廉租房制度建设在各地逐步得到落实，但还不可能在短期内有像样的规模，即使在长期也不可能对市场性运作的商品房产生很大冲击。
因此，20__年徐州年房地产市场将会延续20__年度房地产发展运行态势，房价会按各个区域会根据各自的供求比和客户的认同度调整涨幅空间，达到一个相对高位。而市中心的价格始终会高于其他区域，但其他各区域价格会逐渐趋同，从而形成一个合理的“地级差”。
五、徐州市新城区近期房价走势的判断（20__年）
依据前文分析：20__年徐州年房地产市场将会延续20__年度房地产发展运行态势，并且依据20__年新城区各季度的价格走势，保守估计：20__年房价将有约6－10%的的升幅，后期20__年、20__年仍将延续该增幅走势。本项目距如意家园直线距离为1480米，周边暂时缺乏相应的配套设施，参照如意家园的销售情况，预计本项目的房价会有600－1000元/平米的差价，即前期销售价格为2400元/平米左右。
离市区近的住宅区由于交通便利，购物上班上学便利，所以一直以来占据着购房者的心理。就拿南京来说，早在20__年的时候，从市中心到江宁区就要一个多小时，所以对江宁的房产，很多人并不看好。但是现在，江宁的房产在短短的几年价格翻了一倍，交通发展也是十分的迅速，到去年新入住的人口达到了25万。再看徐州的情况，新城区距离市中心只有7公里，政府的行政中心已启用，各种配套设施日趋完善，环境较市中心优美多了，可房价一直较低，几乎没有新开发的楼盘。显然，对于人口超千万的城市，徐州更具有更大的拓展空间和潜力。新城区作为城市新的成长空间，政府也在加速完善新城区的配套设施建设，极力积聚人气，已开辟4条新线路以加强新城区和老城区的联系。
配套设施跟上了，生活便利，居住舒适，所以今天的新城区就是明天的城市中心（据分析，在最近对全市购房者的调查中，有近70%的客户都很认可郊区住宅，打算近两年内购买的客户达到20%，郊区住宅顺应了城市发展的趋势，徐州的郊区住宅时代已经到来了。）。
另外：由于供求比差异是目前徐州市场导致区域涨幅的主导因素，但是新城区目前供应量非常少，作为保守估计判断未来三年的价格如下：
徐州新城区未来两年的价格判断：
20__年市场参考价格：3200元/平米
依据以上分析，保守估计本项目未来三年的价格判断如下：
20__年项目市场参考价格：3200元/平米－800元/平米=2400元/平米
20__年项目市场参考价格：2640元/平米x约（6－10）%=2800 元/平米第七部分徐州项目财务测算（第一期）
整个项目周期为二年，即20__年5月至20__年5月，具体分为三个阶段：
项目前期考察论证，确定土地，项目规划设计以及项目开工前的准备工作。
项目施工建设阶段。20__年8月开始基础施工，20__年9月封顶，20__年11月项目配套设施完工，20__年12月办理竣工验收。
项目销售阶段。预计20__年销售40％，20__年实现销售35％，20__年销售剩余的25％.
（一）、项目（第一期）成本：
图表11建筑面积中未计算地下室和阁楼面积；阳台面积按一半计算
土地面积（平方米）81400总建筑面积（平方米）125000
序号费用名称单位预算成本(元/平方米)总预算（万元）备注
5、三通一平、临时设施10125
四开发管理费24300
五不可预见费24300
（二）、项目收入（以三年价格预测为基础）：
20__年销售价格按2400元/平米考虑，20__年销售价格按2600元/平米计，20__年销售价格按2800元/平米计.
综合销售价格2400元/平方综合销售价格2600元/平方综合销售价格2800元/平方
销售类别：单价/面积金额（万）单价/面积金额（万）单价/面积金额（万）
收入合计：32125万元
备注以上数据未计算地下室和阁楼的销售收入
投资回报率=总体毛利/项目成本（项目总投资）==49%
第八部分徐州项目风险说明
由于前期资金需求量大，需要有很高的融资要求。
尚未有成熟的经验可循，对于徐州市场的把握度和市场预判性就非常重要，但是市场风险是始终存在的，无论对于新城区的住宅消费市场和徐州地区未来的经济走势，都还存在一定的不可预见性。
20__年以来，全国各个主要城市房屋价格上涨异常，引发了国家主管部门的高度重视，同时银行加息压力越来越大，后期对于住宅未来的国家政策压力还存在不确定性，需要充分考虑。
第九部分徐州项目运作建议
项目以____x的形式运作，可充分利用社会资源进行操作，前提是__占绝对控股为合作前提。在后期项目运作的过程中可采取以下几种方式：
1、建设部分经济适用房供应__x;
项目批复后，可以找一家有实力的合作方，确定双方共同统一开发，由地方企业全额出资，约定利润的分成。项目以__附近土地为第一期（122亩），根据__需要，建设一部分经济适用房，剩余的部分建设对外出售的商品房。若进展顺利，可在20__年完成交付工作，__有一定的利润收入。
2、最大限度地提高土地的利用率
待第一期项目完成后，可由原本多层小高层的形式转变为多层小高层联排别墅的混合用地，产品的售价方面也将有较大的提升，项目开发利润也将相应上升。
第十部分徐州项目可研结论
一、徐州二线城市中排名靠前，市场状况和发达房地产市场相比较，仍然属于上升期。从现阶段项目周边开发的商品房销售状况来看，认购踊跃，处于供不应求的阶段，中住地块已开始启动，现行的每平方米元的定价，为后期本项目的价格拉升提供了有力的支撑。
二、__x可利用为当地__建设经济适用房为开端，一来以低风险项目熟悉环境进一步了解当地市场；二来为后期项目升值赢得缓冲时间（土地升值、项目资本运作）；三在项目的运作过程中逐渐积累本项目的运作经验，二三期的操作将更有经验。
三、此项目如能顺利开发，可以说是徐州__进行房地产开发的试金石，如果能够立即开展项目运作，可为__x的可持续性发展创造更多的经济效益，也将在不断摸索的过程中，总结经验教训，进一步提升____整体开发能力。
小区房地产开发项目可行性研究报告
一、国内环境：中国房地产还有20年以上的好景
2004年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。
2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温
1、湖北省宏观政策的指导
2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房
自2000年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；2003年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》)
2004年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《2004年经济发展情况新闻稿》）
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况
荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭
1、旧城改造，造成了需求量的增加
鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
新风小区二期工程——城南春天项目（以下简称“本项目”）位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2005年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积22000平方米。
本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市2004年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积82000平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约2000人。
1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；
2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章项目市场分析与整合营销
本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2005年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜场、金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）。
自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。
本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。
一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“城南春天”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。
本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。
7、开发区的升值潜力巨大
本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在荆州市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。
恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。
我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。
2003年3月，本项目聘请武汉新希望物业顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售合同。
武汉新希望物业顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，48个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。
武汉新希望物业顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54%，大大加快了项目的资金回笼速度。2005年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。
事实证明，本项目聘请武汉新希望物业顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于2005年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。
三、“城南春天”价格定位
现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。
另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从2005年1月我公司对市场同类产品的价格调查（见下表）可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/m2以上。
与上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）、教育配套（详见P.7“教育配套优势显著”）、产品品质（详见P.7“建筑施工品质过硬”）等方面具有显著优势。
如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。
根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。
目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
四、“城南春天”整合营销
武汉新希望物业顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“城南春天”的包装与营销进行了良好铺垫，“城南春天”尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在荆州深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。
“城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。
1、案名：新风小区二期·城南春天
以“城南春天”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般的新意。
2、推广主题：春天里的书香院落
“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势；“书香院落”紧扣产品的另一重大优势——教育配套，并深深契合。
3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园
将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。
梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势；也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）所爱。
（1）2005荆州最值得期待的生态人文住宅（开盘前）
（2）领舞城南新生活（开盘后，暂定）
以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。
主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。
5、卖点提炼：版权所有
（1）金牌美福地，品艺术人文书香。
绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。
黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。
（2）优越性价比，体贴生活多样选择的空间
超值起价，引领城南片区超值风暴。
精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留……
省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。
（3）完美设计，成就大家风范
100亩宏大规模，1000㎡时尚休闲会所，5000㎡中央绿化广场，400m特色商业街，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。
绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。
（4）完善配套，实现爱家之人的梦想
金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲场所举步即至；江汉石油学院、石油附中、石油附小、石油幼儿园、新风幼儿园等名校环绕毗邻；超市、菜场、医院、银行、商场林立四周。
爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。
（5）“五心”级物管，感受心的呵护
家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。
让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。
第四章投资计划及经济分析
1、土地出让手续全部完善；
2、地质勘察已全部结束；
3、建施图纸、基础图纸已设计完成。
二、投资计划及建设周期
本项目“城南春天”总投资约需人民币柒仟玖佰万元，详情请见下表：
成本摊入住宅及营业用房
说明：上述土地不包括道路代征地。
三、建设周期及资金来源计划
本公司将对“城南春天”项目分两阶段进行滚动式开发。第一阶段开发总建面约41000平方米，其中临南环路商业用房总建面约7600平方米，住宅总建面约33400平方米，合计需投入资金4100万元。资金来源计划：
（1）公司土地投入款1096万元（出让土地评估价）已付；
（2）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期待售近90套现房正在热销中，预计于2005年4月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1300万元；
（3）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期靠近南环路临街商业用房（一至二层）约7600平方米同期热卖，资金回笼快，预计于2005年8月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1672万元；
（3）银行部门贷款支持第一阶段项目中的工程款约2000万元；
（4）根据与施工单位签订的合同规定，本项目“城南春天”第一、二阶段工程全部竣工验收后，支付总工程款的80%左右，因此可余一部分工程款的支付资金；
（5）第一阶段开发建设的同时，销售公司进行强有力度的房产预售，将促使资金快速回笼。预计本项目第一阶段将于2005年2月开工，5月开始预售，8月至少实现销售收入2000万元（第一阶段全部6348万元的30%）。至此第二阶段项目开工。
综上所述，本项目将使资金的灵活周转，与项目的顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。
本项目计划至多在二年半内顺利完成两个阶段的全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。版权所有
本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、架空层（车库、储藏室）三部分组成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，具体分析如下：
