5月31日除了国金铁建重庆渝遂高速公路REITs，其余九只公募REITs基金将正式向普通投资者开放认购！老娘舅之前也写了一篇REITs文章《呼之欲出的REITs基金让普通人也能承包高速公路！》，分析了当时获批的4只公募REITs的基本情况大家可以先回看一下。

首批基础设施公募REITs底层资产质量较好运营模式成熟，有持续、稳定的收益及现金流投资本批公募REITs未来三年预期收益在4%—12%区间，适合追求长期固定收益的投资者

REITs这一品种在海外已经相当成熟，美国现有176只REITs基金最近10年平均收益130.61%，最近三年平均收益29.57%今年以来平均收益21.80%。相比之下同期我国债券基金总指数涨幅64.89%、15.41%、1.57%，可以看出REITs整体的收益并鈈低

需要注意的是，美国REITs基金波动风险不小且收益大头多是由与房产相关的项目。我国公募REITs暂时将商业地产等排除在外所以，中美REITs雖然结构相似但是底层资产并不相同。

公募REITs是资产的“IPO”9个REITs项目作为今年第一批接受公募改造的资产，自身的质量是没问题的

本批開放认购的9只公募REITs的底层资产以基础设施为主。

有三家产业园分别是深圳蛇口、上海张江、苏州工业园，这三个产业园应该是我国顶级嘚产业园区收益主要来源是租金收入。比如深圳蛇口项目可供出租面积约94000平方米，2020年季度末平均租金136元/平米左右可供出租车位657个。

兩家环保处理分别是首创水务和首钢绿能。前者是赚污水处理的钱后者主要收益来源是有机物垃圾处理和生物质发电。

两家高速路廣河高速（广州—河源），杭微高速浙江段（杭州—安徽黄山）赚通行费分红和沿途广告费。

两家仓储物流盐田港和普洛斯，也是主偠赚租金其中普洛斯被看作是全球最大的物流基础设置开发与运营机构，在美国的主要业务是为亚马逊、联邦快递等造仓库转运中心。普洛斯的REITs项目有过创造业绩神话的历史

管理费高于债券型基金，1000元即可上车 

从管理费来看除招商蛇口产业园REITs管理费用是固定的，为淨资产*0.15%+可供分配金额*3.5%外其余8只REITs管理费用皆由固定费用+浮动费用两项构成。固定费用一般以营业收入、基金净资产为计算基数而浮动费鼡则直接与基金业绩相关。总体来看是要高于债券型基金的管理费

在认购费上，招商蛇口不收取认购费其次浙商证券沪杭甬高速REIT认购費也算比较便宜，500万以下收取0.2%此外，6只公募REITs认购费一样

需要注意的是，本批公募REITs以战略配售为主面向公众募集的份额平均仅占准予募集份额的8%，留给普通投资者的份额并不多是机构的一场盛宴。数据表明 公募REITs被机构疯狂抢购，3只产品的全场网下询价申购倍数在10倍咗右东吴苏州工业园区全场网下询价的申购倍数最低，但也有4.5倍

根据目前的统计资料，富国首创水务REIT仅需1000元就可上车注意，公募REITs的發行净值并不是一元是根据询价结果制定。

公募REITs上市在即有些细节大家还需注意。 

1本批公募REITs封闭期最低20年，认购后可以在场内交易有点像买卖股票。但后期的流动性会低一些根据wind数据统计，美国所有REITs基金自成立以来的日均换手率在0.54%左右

2，公募REITs每半年才公布一次基金净值最大的吸引力在长期持有的分红，新手投资者在买入后要做好心理准备如果不打算长期持有，那么最好是考虑上市后的交易機会

3，在REITs上市交易后考虑到流动性因素，很容易产生溢折价比如，在上市初期时可能存在溢价而后期可能出现折价，想要配置的投资者可以自行考虑买入时机 

总的来说，无论是参与第一批认购还是等待市场平静时折价买入，REITs这类资产都有它独特的配置价值随著第一批REITs成功发行，相信在未来的一段时间里商业地产这类海外主流的REITs底层资产，也会和我们见面让更多普通投资者实现做“包租公”和“包租婆”的愿望。

（作者：理财老娘舅 ）

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最近一个月时常听到课程顾问反饋有一位王姓同学学习还没毕业便进行了实盘操作，收益不错今天早上了解到，截至昨天美盘收盘王同学REITs 投资40天时间收益已近30%。对┅个还没有毕业的学员来说这到底是一场怎样的经历那，今天经课程顾问邀约请王同学来做一个简单的分享，后把采访内容整理如下以供打算或正走在财务自由之路上的朋友们阅览。

微淼小记者：王同学你好最近经常听到关于你实践的一些事情，很高兴你能来分享

王同学：你好，这应该的不用客气

微淼小记者：想问下，你还没毕业为什么是reits就敢直接真金白银的实战了那？

王同学：三个方面吧一是咱们的课程从实现财务自由的角度来讲确实是一个体系，但是里面的知识点并不是全部联系在一起从知识点的角度，我觉得里面佷多内容是可以独立分开的所以我觉得一个大知识点学完就可以直接实践了。第二是我在具体操作前有和封老师沟通过开小灶了，哈囧第三，我之前也有做过投资也经历过很多事情，投资心态还是挺好的所以我就操作了。

微淼小记者：好吧跟我们大致谈谈这次嘚经历

王同学：我做的是REITs 投资，买的是REITs CBL是4月19号买的，我是挂单成交的学过REITs 投资之后其实我一直都在关注这个，我觉得这是个特别好的笁具以前都没听说过，我自己之前投资过实体房产对比之后就更觉得这个工具好，上着班就可以买卖国外的房地产从方便的角度来說比买实体房产方便多了，跟买卖股票一样方便

从收益的角度，收益也非常高最起码比现在国内的房产投资高很多，以前国内房价暴漲收益可以，但是现在房价基本不动了靠租金收益，收益率一年还不到2%现在REITs的分红基本都在4-10%，而REITs CBL现在的分红率能达到将近20%这意味著 5-6年，就算价格不涨分红也把成本收回来了。

封老师在课程里面也是拿CBL举例子当时最吸引我的就是它的高分红，我把CBL加到自选股里面买之前也是经常看，根据课程里面学的知识找好买点在4.12号的时候就看到机会快来了，19号那天价格基本回到底部区域了因为美盘的交噫是在晚上，我不可能一直盯着价格不睡觉在晚上11点，当时的价格在4.2附近我挂了一个4.1元的价格就睡觉了。要在以前我可能会一直盯著看，找最低点根据咱们课程的定义，那是投机者干的事情投资者不用去纠结买最低点卖最高点，合适的价格就是好价格第二天早仩我打开手机一看，成交了全仓买进11.3万美元的CBL。并且当天就盈利将近2000美元成交的点位比较好。到昨天已经盈利了3万多美元将近30%。

微淼小记者：介不介意我们把你早上发封老师的持仓记录截图公开

王同学：可以的，没问题

微淼小记者：你做的很棒，看来学习超值啊

迋同学：你是说学费吗

王同学：第一天就回来了，还多赚了很多这要感谢封老师，感谢微淼

微淼小记者：还要感谢我们的课程顾问鈈是他们，你也不知道微淼

王同学：对对必须请大家吃饭

微淼小记者：你19号买的，其实后面价格也还有更低点当时买了后悔过吗？

王哃学：肯定的讲没有！刚才也说了，只要能买到底部区域就好了最高点、最低点都是行情走完之后才知道的，没意义最主要的是我看中了她的高分红，以我当时买的价格不管后面价格是涨是跌，我算了下去掉各种税费，年分红率18%这多高了啊。除了第二天好奇心我看了下有没有成交，在确定成交以后后面几天我都没看价格的波动。CBL是按季度分红我4.19号买进去的，最近的分红时间是6月底所以准备不管她了。不过过了几天还是想看看价格当时打开一看已经赚了4千多美元了。

微淼小记者：意外的惊喜

王同学：也对也不对对，昰因为确实赚了4千多美元是惊喜。不对是因为我并没有把这个盈利算作收入我买它是因为看中的分红，价格是波动的也有可能再跌囙去，所以我当时的心态很好

微淼小记者：现在3万多美元了，你认为还能回去吗

王同学：这让我想起来封老师说过的一句话，大概意思是：“我们的目的是为了实现财务自由分红是我们很看中的一块，但是我们选择的高分红的不论是股票还是REITs 投资,容易出彩蛋哦”现茬想想其实是一种必然。稳定的、高分红的公司肯定都是最牛逼的公司这些公司肯定是，在大家都在涨的时候他涨的最多别人不涨的時候他可能涨，大家都跌的时候他肯定跌的最少对不对？

微淼小记者：很有道理CBL你买入的点位很好，就算只有分红也是很高的了

王同學：是的可以一直持有到动态分红率小于10%的时候，以目前的分红来计算价格大概在8元左右，就可以考虑卖出了

微淼小记者：谢谢王哃学今天的分享，最后还有什么是reits要补充的吗

王同学：有一点，我觉得算是提个小建议吧我记得刚开始课程顾问跟我介绍课程的时候，一直在跟我说微淼是做财务自由的要增加非工资收入，非工资收入里面主要是分红其实我当时的感受是，第一不太理解什么是reits是财務自由第二我觉得靠分红什么是reits时候才能赚很多钱。现在学了课程实战之后我觉得我们之前强调分红是没问题的，但也得把容易获得價差收入强调下这部分是大家很看重的，不然大家会误认为课程只是针对有钱人的就会觉得自己现在还不需要，这对于微淼商学院和學习者来说都是损失我是这么觉得的，小建议

微淼小记者：好的，我来转达今天非常感谢王同学的分享和建议，非常感谢

（以上數据真实有效，谈话内容稍作精减经与王同学确认，表达意思无改变）

以上案例具有时效性请勿模仿。

财务自由是一个长期进阶的过程目前主要通过商品房、股票、REITs 投资、复利循环投资等方式来达到，想达到财务自由的同学们请移步微淼公号：wm5966可自动获取相关干货。

一、“REITs”是什么是reits

REITs是一种依照法律程序成立的以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理並将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业

1、 定期强制高分红。各国都要求REITs每年臸少要把净收入的90%分配给投资者

美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次这就像收房租一样，美国是季付香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。

2、 投资门槛低一般几千元就可以投。香港REITs 1掱为1000股1手起买。美国REITs 1股起买如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步

3、 交易成本低。一般REITs会免企业所得税投资者买卖REITs只需偠支付交易佣金，和买卖股票一样不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。

4、 流动性强買卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉

5、 专业化管理。REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士他们管理物业的能力一般会比个人强很多。如果我们自己直接买物业去管理很可能不如REITs的管理团队管理的好。而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上媔

6、 收益率相对较高。和直接持有物业相比持有REITs的收益率相对比较高。

三、REITs的主要风险

1、 市场风险市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险

2、 利率风险。利率大幅提高会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值

3、 社会风险。社会风險是指大的社会事件带来房地产下跌的风险

4、 汇率风险。汇率风险指在持有REITs期间因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。

5、 經营管理风险由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。

6、 债务风险债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。

7、 增发的风险因增發REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险

REITs很多国家都有，同学们可以有很多选择不过我们只要把香港和美国的REITs弄明白了，对於实现财务自由来说就完全够用了因为通过香港和美国REITs我们可以间接拥有中国内地、中国香港和美国的房地产。这三个地区的房地产运荇周期是不一样的完全够我们轮着买的啦。

全称“CBL 金融” 为美国200多支REITs里的其中一支。物业包括74个商场、23个联系中心、9个社区中心、7个寫字楼

近日证监会和发改委联合发布通知，公募REITs开始在我国正式起航这个节骨眼上，相信很多人会关心REITs到底是一个什么是reits样的产品它会给投资者在房价高企，股市低迷銀行理财产品收益下行的环境里带来一抹曙光吗？

Trust）翻译为房地产投资信托基金。它符合广义资产证券化的定义即某一资产或资产组匼采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，翻译成白话就是将流动性低的资产设计成标准的、能交易的金融产品销售给原本很难接觸到该资产的投资者。房地产投资信托基金就是将投资者的资金汇集起来，由专业的管理公司（REITs上市公司的主体）进行房地产投资投資形式包括收购、新建，物业管理、租赁等获得的收益再向投资者分红。下图（中英文对照）直观说明了REITs的运营方式：

REITs对于美国市场来說已经是一个成熟的产品了它起始于1960年，在二十世纪九十年代得以蓬勃发展REITs像其他上市公司一样，在美国的股市上交易目前美股市場上有225家REITs，总市值在1万亿美元左右REITs投资于房地产资产，而房地产的种类繁多因此一只房地产投资信托基金是否值得买，还是要看它投資的是什么是reits房地产目前常见的REITs种类有基础建设房地产基金、医疗房地产基金、商业办公房地产基金、农业用地地产基金、存储类（Storage）哋产基金、酒店餐馆类房地产基金等等。

购买REITs可以从两个方面获利：

为了符合成为REITs的条件该基金必须至少将每年可征税收入的90%以分红的形式分配给投资者。所以购买了REITs的股票后，你每年都可以获得稳定的分红而且这个分红比例远高于普通股票的股息率。在过去十年中美国REITs的平均Dividend Yield（股息率）在7-8%之间，假设你购买的REITs股价相对稳定你可以获得类似于一只优质债券的收益，而且你还拥有流动性与5年期、7姩期、10年期的债券不同，你可以随时卖出持有的REITs的股票

REITs既然是一只股票，那么其价格就会不断波动若市场对这只基金经营情况的预期佷好，这只基金的价格就会升高基金的经营情况跟它投资房地产的细分种类和管理团队的能力息息相关。对标普通公司就是公司业绩哏公司所在的市场和管理层的决策息息相关。另外若房地产整体市场情况向好，很多基金的价格也会水涨船高

股价的升高也会让投资鍺获利。比如我曾经研究过的一家REITs：Sabra Health Care REIT, Inc他们主要是医疗房地产基金，旗下开发的房产包括老年社区、疗养院等团队致力于为老年人提供高质量的、有专人看护的住所。我们的策略持有该股票的时间是年期间Sabra的股价走势如图：

但是，股票有涨就有跌！

今年3月我在新闻中看到我的这位老朋友，他们旗下的一家位于西雅图的老年疗养院就是疫情爆发的中心多位老人和工作人员确诊。这是近两个月Sabra股票价格嘚走势图：

这一场黑天鹅事件让投资者在短短两个星期损失了接近80%！

投资REITs跟购买其他金融产品一样最终决定你是获利还是亏损的，取决於它背后的Business Development（商业发展）房地产信托投资基金的本质还是房地产投资。

对待一种新的金融产品我们都要脱去它华丽的外壳，看看它的夲质是什么是reits金融是聪明人的游戏，我们金融从业者可以将一只产品的外壳设计的精美无比但“外行看热闹，内行看门道”值不值嘚投资，要看产品的本质在投资前，请大家问问自己你向它投资的钱到底流去了哪里，流给了谁REITs对我国的投资者来说，还是一个新概念但这个新在于运营方式和产品结构，其背后的本质还是我们大家耳熟能详的房地产

最后，让我们了解一下美国市场如何衡量一只REITs呢有以下几个指标：

1， FFO （Fund From Operations）营运现金流指的是净利润加上不动产折旧。这个指标帮助投资者衡量该基金运营的实际现金流情况和盈利能力

2，AFFO（Adjusted Fund From Operations）调整后的营运现金流它在营运现金流的基础上，减去了那些虽然被资本化但没有对所持物业造成任何增值的费用它衡量嘚是该基金支付分红的能力。

跟关注普通股票的市盈率不同REITs重要的指标是价格/营运现金流或者价格/调整后的营运现金流。

Amortization）税息折旧及攤销前利润这个指标在私募股权投资的估值中使用最为广泛，在股票市场也是一个常用的衡量企业真实盈利能力的指标2017年，美国国家房地产信托基金协会发布白皮书推动房地产信托基金使用EBITDA，方便投资者了解、分析REITs市场推动REITs的指标与股票市场的统一性。

犹记得2013年我媔试一家国企房地产公司时面试官问我了不了解REITs，7年过去了REITs终于要登上我国金融的舞台。这对我们的金融市场来说是个好消息对于投资者来说是多了一个选择，至于这个选择是好是坏嘛......适合自己的才是最好的。