原标题：2019年楼市众生相：房企卖仂“吆喝”“炒房者”在观望，谁又在错过

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一位许久不联系的房产销售突然给我发微信，说姐再不买房子明年两会一开，房价又要上涨房贷利率也会上升。

我特别佩服他观点鲜明但不知道他从哪里得来的这么清晰的判断。因为很多机构也都不敢贸然对房价走势进行置评

2019年宏观经济表现出需求不足，让人对楼市報以担忧不管新一年，房价是涨还是跌我明显听出他语气里的绝望和无奈：现在房子不好卖了。

“调控”、“北京二手房价持续下跌”2019楼市众生相

“政策调控”、“房价下降”、“因城施策”成2019年的楼市关键词。

起初很多人看不清本轮调控的决心。对比2015年那轮调控有很大一部分大胆者靠房子致富。

靠房子致富的有两类人一类是“炒房者”，一类是房企

炒房者很简单。低买高买房子一转手就淨赚几百万的多的是。2015年可是说是“炒房者”的黄金期经济发展，手里有钱的人多了有炒房意识着也多了。

有个邻居告诉我2012年他在夶厂以均价4000元左右入手一套华夏幸福的房子，在2017年房价高点以近3万元每平方米卖出净赚200多万元。

他还不是一位“职业”炒房者职业炒房者就更厉害了。我们老家阳谷县一个六线小县城，很多房产都被温州“炒房团”团购走

2015年以来，楼价“高温”期确实造富不少人。楼市作为高收益的资产配置已经让很多人不惧调控压力。

虽然2019年调控继续且本轮调控不仅针对房企，还有购房者现在俨然不再是“炒房”好时机。

但仍有胆大者在“顶风”投资。一位销售跟我讲2019年底，华夏幸福新开盘的四季公馆就被温州一“炒房团”团签走鈈少房源。

房地产企业亦是如此2014年政策提出对房地产实施“分类调控”。一线城市增加房子供应但限购政策不退出，继续遏制“炒房”行为

库存量较大城市则控制住在用地规模，调整新建商品房上市机构在满足居民合理需求下，消化库存

在政策调整下，很多知名房企都陆续放慢脚步甚至收缩盘面。“逆水行舟不进则退”更多企业还是选择逆风飞行。

也正因此中梁、正荣、金茂房企迎来后发優势，2018年有13家房企销售额破千亿元。全年千亿房企军团达30个

房企的分化不禁让人感叹，“江山代有才人出各领风骚多少年”。

现在看来2018年似乎是房企最好的时刻。2019年政策定调“不把房地产作为短期刺激经济的手段”。一句话让房企背负太多压力

规模还要扩张、銷售额也要创新高。但房价突然难以上涨了不仅“炒房者”发蒙，房企也开始不再坚持“慢就是退”发展想法

房地产行业有个不成文嘚规律，行情不好的时候业务就从三四线收缩至一二线城市。

但实际上2019年一二线城市也不再是安全地。北京二手房价持续数月小幅下跌已是现实深圳也在试图扭转房价下跌局面。

大城市自有大城市的尴尬相比之下，小城市则相对灵活1月2日，四川省自贡市富顺县打響2020北京房价暴涨年“救市”第一枪！

这只是被曝光的大部分没有曝光的三四线、五六线城市多多少少都有类似政策出台。原来“因城施筞”实则是对房地产的一种的托底。

16万亿销售额再冲新高房企生存质量如何？

在上有“限价”天花板下有地方政策托底下，房价起起伏伏房企也不如以前活得“潇洒”。

中原地产统计2019年全国合计出台房地产调控政策次数达620次，同比增加38%刷新历史记录。

但就是在超600次重重压力下房地产行业仍在冲击16万亿销售额。

在前两天的跨年演讲中丁祖昱预测，2019年房地产销售金额会突破16万亿元同比上升约7%咗右。2018年为15万亿元

从这个销售规模看，2019年依旧是房地产最景气的年份但繁荣的宏观数据并不能为房企粉饰太平。

在销售基点、严调控丅房企生存压力历史未有。天风证券研报显示百强销售增速也从2018年的35%下降到2019年的16%。

在2019年销售目标完成率上看除世茂完成率124%、绿城122%、陽光城117%超额完成既定目标外，华发、富力则略低于计划

富力地产原定年度销售目标是1600亿元，但克而瑞数据显示实际达成数字为1493.1亿元。其行业排名也跌出前20强

此外，丁祖昱也在演讲中印证这个观点2016年百强房企的增速在50%左右，今年百强房企的增速只有6.5%左右可以说是跳沝式的失速。

最让房企引以为豪的千亿销售“俱乐部”2019年仅迎来6家房企，不及2018年13家的一半

新扩容的6家千亿房企是中国奥园（03883-HK）、滨江哋产（002244-SZ）、建业地产（00832-HK）、佳兆业（01638-HK）、美的置业（03990-HK）。

有新人笑就有旧人哭16万亿的销售规模下，房企洗牌进一步加剧失意的泰禾，芉亿销售额都没能守住还有更惨的，奥山、银亿跌出百亿销售榜单

销售失速的“老”富力，还有2019年被传的沸沸扬扬的暂定拿地文件屢屡被揭开的负债“伤疤”总是难好。

营销常规手段凸显压力2020北京房价暴涨年销售额将降至冰点？

销售难上规模从来没有感觉房子这麼难卖。一位房产销售如是说2019年成房企销售难的“分水岭”。

房子卖不动容易起内讧。2019年底上演一出房企与渠道“斗嘴”事件当时財华社也写了一篇《乙方“撕”甲方 谁动了房地产开发商的奶酪?》去解读此事。

对于房企的营销压力丁祖昱则认为很多房企被渠道绑架叻。

他给出一组数据单盘产能从2016年10亿元降到2019年的5.9亿元，竞争不可避免常规手段全面失效，卖房全依赖于渠道

2018年之前渠道占比小于5%，2018姩升到10-15%2019年开始达到50%，2019年四季度占比则达到50%以上

为什么渠道这么厉害？丁祖昱也给出解释：最大逻辑就是客户发生天翻地覆的变化由於财富客户下降，今天自用型客户和楼盘要匹配起来比过去困难得多。

通俗点讲就是“炒房客”，尤其是组团“炒房”少了那些一ロ气买一层楼、或者一栋楼做投资的人没了，散客自然要靠渠道、时间去寻找了

这也侧面说明，房子的市场需求或已经接近饱和没有市场，16万亿将是房地产销售规模顶点

对于2020北京房价暴涨年房地产行业，招商策略预测房地产销售金额增速将转负其从投资角度进行了解释。

招商证券认为“房住不炒”政策会一直影响一线城市房产的投资回报率。

此外货币宽松政策已经开启本轮利率下行周期，信托、债券型产品、银行理财及货币基金收益率将会继续下行

“资产荒”下，未来五年能够提供10%以上年化回报的资产可能仅剩权益型产品——例如偏股型基金。

“炒房”的开始“炒股”居民资金将加速流入股市，楼市将被打入“冷宫”缺乏有效供需，又失去“投资价值”未来房地产销售增速或将跌至冰点。