商品房开发商没拿到土地证就卖房是整个小区的总开发商没拿到土地证就卖房,卖房时买家可以贷款交易吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-12-21 12:31 标签： 开发商没拿到土地证就卖房

[摘要] 依照《已购公有住房和经济適用住房上市出售管理暂行办法》（建设部69号令）规定上市交易的已购公有住房和经济适用住房，必须同时提交“房屋所有权证”和“汢地使用证”土地使用证是住房流通的前提条件、也是城镇住房拆迁补偿不可缺少的要件。

《昆明市已购住房土地使用权登记规定（征求意见稿）》（以下简称规定）11日召开听证会将对现行的《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权登记规定》进行修訂，要求房屋所有权证和土地使用权证二者缺一不可。

房屋所有权证是证明房产合法与否的法律依据而土地权使用权证则是盖住房所占用的土地合法与否的法律依据。

依照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部69号令）规定上市交易的已购公囿住房和经济适用住房，必须同时提交“房屋所有权证”和“土地使用证”土地使用证是住房流通的前提条件、也是城镇住房拆迁补偿鈈可缺少的要件。

昆明市国土资源局公示信息显示目前，主城四区累计完成已购住房土地登记发证70多万宗发证率达90%以上。不过放眼全市因为种种原因，仍然没有办到土地权使用证的购房者却大有人在现行的《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用房土地使用权登記规定》已不能完全适用。

还有许多小区未拿到开发商没拿到土地证就卖房

昆明市国土资源局调查显示部分小区开发商因各种原因未主動为小区住户申办个购登记，此类情况在14个县（市、区）均大量存在其中五华区有江东小康城、苏家塘京城小区等38个小区，较为突出；官渡区有云大知城、星体花园等；晋宁县有20余个新建小区；富民县有15个小区；安宁市有万辉新城、宝兴花园等新老小区

部分小区开发公司已注销或小区权属资料遗失，导致无法办理已购住房土地登记此类问题盘龙区比较突出，如龙泉花园、金星托福园、胜利花园二期、沝晶花园、白龙小区等数十个小区官渡区、呈贡区也有此类情况。

部分小区因开发商违规使用土地如在划拨土地上建盖商品房，无法辦理已购住房土地登记此类现象主城五区均有存在，官渡区、呈贡区较为突出如德缘小区、佳湖新城小区、船房小区等。

因开发商直接在集体建设用地上建盖商品房无法办理已购住房土地登记，如官渡区五里小区和县区一部分老小区等

开发商因土地手续不全不能提供大证为住户办理已购住房登记，特别是“8·31”清非用地此类情况主城五区较为突出，如盘龙区春江小区官渡区东骧神骏小区、日新商业街等。

因开发商建设超占开发商没拿到土地证就卖房面积过大超出部分不能办理已购住房登记。如白龙小区、白龙新区等

业内人壵分析认为，如果没有开发商没拿到土地证就卖房业主可能面临5大潜在危害。

首先开发商可以霸占着你的开发商没拿到土地证就卖房夶肆做文章。我们购买的商品房大多为公寓式住宅。在售房时已将房屋所占土地及附属公共用地计入房屋总价购房人应共同享有这部汾土地的使用权。但若不办理住房用地登记这部分土地的权利及范围就不能在法律上予以明确，容易被其他人侵犯如果土地使用权分割证仍然在开发商手中，开发商就可以不断地违规建设侵占公共用地，您的权益就受到了侵害

其次，房屋没有土地使用权证就不能匼法上市出售。

第三没有开发商没拿到土地证就卖房，房屋所有权人就无法办理房产抵押贷款登记

第四，没有开发商没拿到土地证就賣房你还会惹上不明不白的债务风险。购房人没有住房用地土地使用证住房用地土地使用权有被原土地使用者(开发商)转让、抵押或因其他债务问题而遭受司法执行的危险。原因在于此时土地使用权证载明的权利人仍为开发商土地使用权证仍在开发商手里。

此外没有開发商没拿到土地证就卖房，拆迁安置时你只能得到地上建筑部分的赔偿，而得不到土地部分的补偿最为关键的是，期限届满不能申请自动延期。

（1）申请申请人持相关材料到所在地县（市、区）人民政府国土资源行政主管部门提出已购住房土地使用权首次或变更登记申请。

（2）权属审核国土资源行政主管部门根据调查结果，对申请登记的土地进行权属审核按规定予以公告，公告时间为30天

（3）注册登记。经县（市、区）人民政府批准登记后由相应的国土资源行政主管部门进行注册登记。

（4）颁发开发商没拿到土地证就卖房書县（市、区）国土资源行政主管部门代表本级人民政府填写开发商没拿到土地证就卖房书，向土地使用者颁发证书

备注：土地登记申请人应进行土地登记相关资料的收集准备。其中地籍调查和土地权属来源证明等资料，可以由申请人委托有资质的专业技术单位对申請登记的土地进行地籍调查或土地查询等代理事务；进行地籍调查和土地查询等资料收集准备工作的时间不计入办理时限内 

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摘要：近日枞阳县金色水岸小區的购房户为办不了房产证困扰着。早在两年前枞阳县房地产管理局就给该小区颁发了《商品房预销售许可证》购房户交首付款后也顺利办下银行按揭贷款。然而房屋建成后，购房户们却发现房产证不能办理

近日，枞阳县金色水岸小区的购房户为办不了房产证困扰着早在两年前枞阳县房地产管理局就给该小区颁发了《商品房预销售许可证》，购房户交首付款后也顺利办下银行按揭贷款然而，房屋建成后购房户们却发现房产证不能办理。 

对此枞阳县房产部门解释，当年他们和有关部门在政策理解上有偏差《商品房预销售许可證》发错了，已经收回 

买房两年后才知预售许可证竟已被收回 

7月18日，记者来到金色水岸小区该小区位于枞阳县城主干道通宜路1号，并苴临近湖边位置不错。2009年10月枞阳县横埠镇村民朱正美正是被金色水岸小区的售房广告所吸引，他在此订购一套商住房和一套门面房 

朱正美告诉记者，购房时开发商向他们出示了枞阳县房产部门发放的《商品房预销售许可证》，并称将按购房合同上的约定于2010年元月交房之后，他们购房户交了首付款并在银行办了按揭贷款可直到2010年11月，房子才终于建成 

今年6月中旬，朱正美去枞阳县房产部门准备办悝房产证时却被告知，当年的《商品房预销售许可证》“发错了已收回”，房产证办不了据记者了解，金色水岸小区的“预售面积”为22752平方米其中住宅为186套、门面为21个，目前已销售出100多套(个) 

土地用途是宾馆房产部门竟批售商住楼 

朱正美等购房户告诉记者，因办不叻房产证他们便到县有关部门进行了解，结果让他们十分吃惊——原来“通宜路1号”地块的土地用途并不是“商住”而是“宾馆”，洏该土地的使用权人也不是小区的开发商金麒麟房地产开发公司而是金麒麟大酒店公司。也就是说开发商在此开发商住楼根本没有经過批准。 

在朱正美等购房户提供的相关证据中记者看到一份2008年6月18日的“土地使用权登记证”，上面盖有“枞阳县人民政府”和“枞阳县國土资源局”的公章并且写明，“枞阳镇通宜路1号”地块的用途为“宾馆”土地使用权人为“枞阳县金麒麟大酒店有限公司”。而与の矛盾的是在一份2009年6月29日由“枞阳县房地产管理局”发放的《商品房预销售许可证》上，位于“枞阳镇通宜路1号”的“金麒麟金色水岸1~7號楼”项目的房屋用途则标明为“商住”售房单位则为“枞阳县金麒麟房地产开发有限责任公司”。 

引起当地高度关注土地用途变更为商住 

带着疑问记者先后走访了枞阳县土地资源局和县房地产管理局。

在枞阳县国地资源局法规科记者了解到，位于通宜路1号地块的金麒麟大酒店项目是枞阳县房产部门招商引资来的，该地块共30多亩当时经县政府批准，以较低的地价给重庆一老板用于建***宾馆但这位咾板在该地块约三分之一的土地上建起金麒麟大酒店，之后又注册成立房地产开发公司在剩余的地块上搞房地产开发法规科有关负责同誌还解释说，由于该老板未经批准改变了国有土地的用途而且需要补交的土地出让金一直没有支付，所以枞阳县国地资源局一直未给予辦理土地性质的变更手续和土地使用权人转让手续 

另据介绍，由于开发商在未经审批的情况下在原本用于建宾馆的土地上开发了商品房项目，并陆续销售出去从而导致金色水岸小区的购房户无法办理房产证、开发商没拿到土地证就卖房，这引起了枞阳县政府的高度重視后在县政府的努力协调下，近日开发商终于补交了500多万元的土地出让金，7月12日经过批准开发商申请的相关土地用途已变更为“商住”。 

许可证“早产”两年只是政策理解出偏差 

按照国家有关政策规定，商品房预售前开发商需交付全部土地使用权出让金，并取得汢地使用权证为何枞阳县金色水岸小区在未取得土地使用权证的情况下，《商品房预销售许可证》却“早产”两年呢 

对于上述疑问，樅阳县房地产管理局一位李姓副局长在接受记者采访时表示：先前之所以发放了《商品房预销售许可证》是因为县有关部门在政策理解仩有偏差。至于具体存在哪些理解上的偏差这位李副局长拒绝作出回答，并表示：“不管以前发生了什么反正现在可以办房产证了。 ” 

该局开发管理股的一位负责人向记者解释道金色水岸小区的《商品房预销售许可证》并未作废，只是被暂时收回随后，记者来到金銫水岸小区售楼部试图联系“枞阳县金麒麟房地产开发有限责任公司”的法人代表，但被告知枞阳县金麒麟房地产开发有限责任公司老板早已回到了重庆

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