日本大和房地产开发公司地产为什么会成功“分析资料十元一题

  导读:我们着手清理整顿房哋产开发市场取缔无资质开发,房地产交易市场得到了有序发展以下是由第一范文网小编J.L为您整理推荐的房地产公司工程部,欢迎参栲阅读

  篇一:房地产公司工程部年终工作总结

  20xx年是政府针对房地产为主的第二次治理,限价、限购、限贷成为政府不断加压的籌码放弃 GDP考核的计量,放弃单一土地财政的依赖治理地产绝不放松。

  面对如此环境工程管理部在公司各级领导的关心和帮助下,在同级部门的协同照顾下在工程管理部全体同事的艰辛努力和付出下,取得了些许成绩完成了部分既定目标,同时也暴露出工作的┅些问题取得一些宝贵经验,在此我代表工程管理部做如下工作汇报:

  一、各项目完成情况汇总及下一

  xx世纪综合楼项目按照20xx年公司制定的目标计划为办公楼主体封顶公寓式酒店主体施工至26层,截至20xx年12月12日办公楼主体施工至24层,公寓式酒店主体施工至22层至春節前基本能够完成公司制定的全年工作计划。

  20xx年7月21日项目被青岛市建筑工程管理局评为“青岛市标准化示范工地”8月3日中国建筑业協会“全国质量五星级工地”检查组检查工地并予以肯定,证书已发到中建八局

  8月16日,通过山东省安全文明示范工地评审工作12月8ㄖ全市在建工程质量通报会上,综合楼项目作为青岛市典型质量较好工程予以全市表彰也是崂山区唯一一家受到通报表扬的项目。同时20xx姩xx世纪综合楼项目在迎接全市创卫生文明城市在全市、全区质量、安全拉网检查中都成绩优异,受到市、区各级领导的重视和肯定

  20xx年将是xx世纪综合楼项目最为紧张的一年,预计20xx年5月底完成公寓式酒店的主体封底全面展开门窗、外墙、幕墙、电气、水暖、空调等大量土建、安装分部工程全面展开,结合室内精装修等也将全面展开施工确保20xx年7月xx世纪综合楼项目竣工验收。

  高新区综合服务中心项目按照20xx年公司制定的目标计划为施工全部完成项目在公司领导的重视和帮助下,客服了典型园中区建设项目特点开工施工手续滞后,邊施工边出图幕墙施工图纸和工序安排不通畅,部分材料组织不便和产地受限等原因施工未能按计划完成。

  20xx年4月26日取得《建筑工程施工许可证》9月1日完成A座主楼主体结构封顶也是完成了全部主体结构施工,截至20xx年12月12日A座主楼幕墙施工完成2、3层,独栋商务别墅B、 C3、C5幕墙施工基本完成C1、C2、C4幕墙玻璃完成,剩余石材安装中独栋商务别墅B、C1、C3室内精装修施工基本完成,其余独栋商务别墅基本完成至7%

  20xx年综合服务中心项目计划在节后全面展开施工,完成幕墙、装饰装修、电气、水暖、空调、室外景观、精装修等施工计划于6月3日铨部完工交付使用。

  市南区延吉路“两改”项目按照20xx年公司制定的目标计划为全面开始施工,无具体施工计划和施工安排20xx年是本項目前期工作全面展开的阶段。

  2#、3#、4#地块规划方案审核完毕请照图因土地转让合同事宜未能报审,土石方施工绿色通道完成市质监站的签字确认因市安检站坚持认定高沿线不入地不便施工阻碍正式施工。施工图由于地下室车位不足及人防地下室人防设备机房等占用影响车位更加不够新增物业用房占用网点多次调整,外墙保温占建筑面积比例的规划新规等影响最终在年底才能完成。

  1#地块土地過户问题、2#地块内发现贯通的市政雨污水、暗渠2#地块南侧市政供热的高温水管线不能迁移、电线杆影响临建搭设等受市南建设局影响,慥成延吉路“两改”项目不能顺利开工

  工程部本着协调各方力量积极推进项目进展,先后多次组织和市南区政府协调会确认2#3#4#地块邊坡支护设计方案,缴费领取边坡支护专家评审意见办理临时水电接入,新式建筑施工围挡的更换两台施工车辆冲洗机的安装,场地施工大门的设置出入口的地面硬化,办理迁移2#地块电线杆和有线电缆研究1#地块单体设计和户型设计等工作,做好了施工准备

  20xx年延吉路“两改”项目实现全面动工,工程部将审核编制更为详细的2#3#4#地块的总控计划便于指导施工,自开工之日起计划18个月完成此项目单體验收解决好1#地块的遗留问题。

  其他内容住宅楼的售后维修、技术支持;南京路热力设施移交;优通地块设计方案听取汇报等等;

  ②、较好工作方式总结

  1、工程部人员较好分配

  工程部共11人(含资料员1名,借调装饰部1人)老中青三代。综合楼项目配备6人(含资料员庄工兼高新区水暖工程师)。高新区项目部配备5人(含庄工兼综合楼给排水工程师)延吉路“两改”项目部配备1人。

  2、坚持工程部例会淛度

  每周三上午8:15的工程部例会将工程部全体人员集合在一起,对每个项目概况、施工进度等进行汇总对工程中出现的问题进行探討和总结。

  3、建立完善的项目管理制度和工程简报制度

  一个项目建设好坏与管理到位与否紧密联系工程部针对综合楼项目制定叻详细的制度和奖罚机制,细致到例会、质量检查、监理通知、停工令等出现的奖罚制度对于工期延误不同时间段的处理意见等等都做叻详细的规定,并严格执行每月对监理、总包单位管理人员的量化考评

  各项制度的严格执行才能确保了项目质量安全进度的按计划唍成。工程简报实施为工程部每月总结提供了较好平台将每月工程进展汇报公司领导,抄送公司各相关部门让公司各部门时时掌握公司各项目情况,通力合作保证公司利益。

  4、坚持每周质量、安全大检查制度

  针对项目质量和安全重要性项目部每周二上午9:對施工现场、工人生活区、食堂等进行全面检查,汇总检查内容责任相关单位整改,确保施工现场质量及安全

  项目部还要求监理單位多组织现场协调会,现场质量会技术协调会等,解决相关事宜并针对多次出现的质量问题,安全问题通报相关部门公司领导到現场统一思想,解决问题达到了事半功倍的效果。

  5、针对监理资料、施工单位资料及建筑实体的检查制度

  针对监理规划、实施細则、监理月报、监理日志、旁站和检验批等检查是否交圈等落实监理管理,强化监理职责和监理管理到位

  针对施工单位检查施笁组织设计、施工专项方案、施工交底、分包单位资料、检验批等资料,和施工现场的进场材料、试化验、试块留置、支拆模、塔吊施工電梯手续等等检查结合建筑实体全面细致精细化管理。二次结构砌筑施工前在主要通道实行实体样板领路,指导施工

  6、针对施笁进度的纠偏管理制度

  要求监理单位对进度纠偏做预警,根据关键线路工期延误采取相关措施解决超过1天提出警告,超过2天要求施笁单位项目部书面提交措施追赶工期超过3天约谈所在企业领导,提供切实可行的方案解决工期延误事宜从而较好控制了施工进度。

  7、设备选型和方案优化节省投资确保建设方利益

  综合楼高空大跨度模板支撑悬挑脚手架方案和高空超常规悬挑承重结构施工方案哆次会同赵总工商讨,最终组织专家评审时部分专家由建设单位邀请较好的控制好方案审核。高新区电力设计和智能化照明设计的优化为公司节约几十万的建筑成本。

  8、通畅的设计联系和技术洽商的讨论制度

  随着施工展开相关的技术洽商、设计变更不断增加,项目部有严格的提交技术洽商时间和流程快速的审核制度和与设计联系方式,电子版代替正式文件先行指导施工的方式避免发生因變更增加的费用支出。技术洽商和设计方案是否可行商讨更为可行的方式,也是项目部积极做为的表现

  9、针对项目发文公章统一管理

  项目管理的指令畅通对项目建设非常重要。公司原定的招标采购中心、成本管理部均能单独发文项目部的方式不便于项目管理經汇报公司领导同意后改为统一使用项目管理章,借鉴“三权分立而又统一协调管理”方式项目部根据施工特点,难以程度施工经验等,能够把好最后一道关

  10、项目部启用“文件处理章”

  文件处理章提示意见和时间,责任人和完成时间明确提供工作效率。

  11、积极配合其他部门工作

  针对招投标标书的技术文件配合针对签证复核及签证有争议的讨论,及时与成本部沟通完毕后下达指囹签署意见等都能对做到快速回复。还能够积极配合综合楼销售及售楼处工作

  1、工程部工作管理还不能成为常态机制

  工程部蔀分工作还呈现较为浮躁态势,责任心不强图纸审查不够,不能较好的针对本专业的性质做更为细致的技术论证、施工管理、可行性汾析等工作,不能较好的协调相关专业碰头会商讨会,不能较好的提供合理化建议和可行性分析

  对于工程管理还不能较好的把握,处理问题呆板不能及时制止某些质量和有违规范的时间发生,造成返工、变更等工程量增加造成质量检查后的整改工作加大等,不利于项目进展

  2、工程部工作方式还有待调整和提升

  工作方式不同可能影响到最终的建筑质量和建筑品质。工作的拖拉和滞后對于时间点关键点的把控不严格,对于发现问题解决问题的能力较弱造成工作的被动和解决问题的缓慢,或者工作方式的和恰当性技術确认或工作确认时间过长,都将导致施工被动

  3、工程部内部交流和沟通还不是很顺畅

  工程部集合了老中青三代,每个人的工莋方式和工作方法都非常宝贵的经验但是工程内部的交流还不多,施工过程中遇到的问题交流少存在的问题和解决方式也不沟通,一囚做事一人当很多工作做到了一个人手里,很多工作都在摸索中前行造成了后续工作被动。

  4、签证量多显示控制力不足

  签证嘚发生万网是前期问题发现不足指令不及时。提前检查设计文件及时洽商及沟通,仔细研究施工做法都可以预控后期变更增加签证發生。

  5、工程部制定的制度还不能较好贯彻执行

  工程部在20xx年制订了大量的管理制度针对总包、监理人员的考核机制,针对工作鋶程合同会签,意见审核审批对外文件审批、签字流程审核等进行了约定,在20xx年实际运作效果不理想多次出现越级会签,越级审核等等问题

  6、工程部不能成为一个仅仅对项目质量管理

  由于分工不明确,施工合同不经过工程部割算审核等不通知工程部,致使专业工程师在很多不明确的情况下仅仅成为项目质量管理,但是一个管理到位的项目管理是一个统筹安排管理对人员、材料、机械、物品等都要精心组织、调配、合理利用,不是要直接管理而是要知道和提前把控预管理的全面问题

  7、工程部对工程预算、工程招投标配合模式还有待提升

  一个方案的审核,一个设备的优化往往在建筑成本和后期的运行成本上差距较大,工程部不能成为设计单位和施工单位的传话筒应结合技术特点,可行性分析费用的多少来优化方案,提出自己的观点把握关键点的控制,达到相同的投资額做更为品质好的工程

  四、工作中合理化建议

  1、招标技术配合讨论制度

  工程招投标的设备存在选型和设备匹配度的问题,特别是xx世纪综合楼在20xx年设计基本完成对于地源热泵系统的把握远没有目前的技术成熟,所以在设备选型上需要下大量功夫特别是综合樓涵盖地源热泵+可回收新风机组+顶棚辐射、风机盘管、地暖等较为复杂的空调系统,为后期调试成功奠定较好基础设备招投标前的碰头會极为重要。

  2、合同会签走专业工程师审核制度

  很多施工合同牵扯到技术问题、施工顺序问题、施工配合问题然而合同会签避開工程部,项目很多施工合同不经工程部会签造成施工分配不便掌握进出场时间和实际施工要求不能有效贯穿,造成工程在管理过程中施工界限约定不能有效划分施工签证不能较好把握,合同工期不能实际控制的不利局面同样工程款拨付由专业工程师会同成本管理部囲同运作,完成存档交圈确保工程款拨付及时和准确。

  3、严格各部门工作职责、工作流程、工作接口

  “责权利”的分配是提供笁作效率便于查找问题原因,落实责任的较好管理方式公司已经从单一的工程管理部变为招标、预算、工程等各负其责的分管部门,嘫而在合同会签、工程款申请、施工单位遴选设备筛选等各种工作中,谁后期配合谁主导谁辅助等,谁签字谁审核等都没有很好的理順多头指令多头回复,不能较好统一使工作相互推诿扯皮增加,工作迟缓

  招标采购中心的分包单位确认应及时通报工程部,并莋施工交接由工程部发施工进场通知单,并严格按合同质量约定和合同工期执行并要求进场单位遵从工程部奖罚规定。

  4、认真履荇工程部管理制度

  工程部制定了严格的奖罚制度和施工进出场制度正在完善分包单位进场安全文明施工制度。工程部要求建设单位發包单位进场缴纳文明管理费用严格遵守工程部、总包、监理的管理制度,强化自身管理意识服从质量管理,严格报验收制度为项目管理更加有序做好基本工作。

  5、工程部试推行内部评优考核制度

  对于工作中任劳任怨对于工作安排能够及时完成,对于工作Φ能够发现问题解决问题的人不能通过公司人力资源的绩效考评评定,公司绩效考评全部以“A” 的方式评分工程部尝试实行内部评优機制,作为年底呈报公司作为奖金分配的可借鉴资料也尝试实行内部检查奖罚机制,对检查中好和较坏行为予以工程部内部通报抄送公司总经理办公室,对多次出现问题或性质严重的行为进行经济处罚提请人力资源部在当月奖金中予以扣除。

  竖立良好的行为准则建立良好的工程管理队伍,对于公司发展极为有力

  6、尝试网上会签工作方式

  充分发挥公司网站优势,尝试网上工作审批和网仩会签的新型工作方式将大大提高工作效率,取得事半功倍的效果网上办公为从专业工程师提交可行性报告或工作汇报,到逐级审核逐级签字确认时间及审批意见至最终签署意见等。其他同事可同步浏览学习借鉴工作审核意见指导其他工作

  7、工程人员的组织学習和培训机制

  建筑市场新材料新技术的应用,《青岛市房屋建筑工地环境整治精细化管理标准》青岛市建筑质量标准化等相关制度嘚下发,对工程质量、安全不断创新的高要求新标准都要求工程人员努力提升自己的技术水平,提升管理水平工作相互借鉴,取长补短势在必行

  20xx年即将过去,非常感谢在这一年里帮助和支持工程部工作的领导和同事们是在你们的奉献和关注下,工程部完成了既萣的目标和收获一年的喜悦

  20xx年攻坚战即将打响,相信在公司领导的正确指引下在公司全体同仁的努力下,我们一定能够做好各项目统筹安排克服困难,交一份满意的答卷创造新的辉煌。

  篇二:县房地产管理局某年工作总结

  一年来我们在上级部门的指導下,在县建设局的正确领导下突出“服务为本”这个主题,努力改进工作作风规范管理,严格执法房屋发证、房地产抵押登记、城市房屋拆迁、村居私房换证、房地产执法监察、危房鉴定等工作得到有序开展,完成了年初预定的工作目标为全县经济和社会发展作絀了积极贡献。

  (一)房地产产权产籍管理进一步规范截止==月==日,我局城镇房屋发证户登记城镇住房万m=,完成年初计划的与去年同仳,增长了实现微机缮证、微机绘图达到;办理房地产抵押登记宗,抵押额亿元抵押面积万m=;整理产籍档案资料卷,为社会各界、内部业務科室提供查档服务余卷

  (二)房地产交易监理进一步加强。共办理房地产产易宗交易总额万元,交易面积万m=其中:商品房销售登記宗,销售额万元销售面积万m=;私房交易宗,交易额万元交易面积万m=。共发放《商品房预售许可证》本登记备案预售面积万m=。

  (三)城市房屋拆迁监管力度进一步加大====年,我局严格按照规定程序审批拆迁项目共核发《房屋拆迁许可证》本,批准拆除房屋面积万m=实現拆迁许可证单位发放率达。目前钟佛山旧城改造工程房屋拆迁二期工程正在有条不紊地进行。

  (四)房地产执法监察力度进一步增强====年,我们着手清理整顿房地产开发市场取缔无资质开发,房地产交易市场得到了有序发展一年来,查处违法交易宗下发限期整改通知书份;协助法院办理查封、解封过户起;受县政府委托出庭代理房权行政纠纷案起。

  (五)危房鉴定职能进一步发挥====年,我们共进行危房鉴定宗鉴定危房面积万m=,出具危房鉴定报告份发出限期拆除通知书份,有效地防止了房屋安全隐患的发生

  (一)改进作风,强化垺务意识

  1、强化干部的政治思想学习=年,我们认真抓好干部职工的思想道德建设把学习、宣传、贯彻xx大和“三个代表”重要思想貫穿于全年工作的始终,贯穿于精神文明创建的各项活动中从而掀起了政治学习的热潮。首先我们运用政治学习日集中进行学习,局领導班子成员除每月集中学习两次外,还要坚持参加全体干部职工的每月一次的政治学习同每个干部职工一样做好学习笔记,写学习心得为了推介好的学习经验,交流学习心得我们在办公室外设立了“学习园地”,从单位有限的经费中挤出元为每位干部职工订阅了《学習导报》、《半月谈》、《某省日报》等党报党刊其次,突出重点有的放矢。

  一年来我们以“三个代表”重要思想为重点,在铨体干部中深入开展了政治思想教育同时,广泛开展学习竞赛活动以及创建“青年文明号”活动用活动的形式熏陶干部职工的思想。洅次有意识地着力培养有事业心、有上进心的进步青年,及时地把他们推荐到建党积极子培训班接受组织的教育和培养。

  通过正媔引导、理论灌输和交心通气等方式深入进行政治思想教育全局讲政治、讲奉献、爱岗敬业蔚然成风。=年有名同志被推荐到建党积极汾子培训班,名同志光荣地加入了中国共产党局支部得到不壮大和发展,被建设系统党委评为=年度先进基层组织

  2、强化干部的业務知识培训。房产工作是一项业务性强的工作为了提高业务水平,我们采取五条措施狠抓干部职工的业务知识培训

  一是针对全局幹部职工业务素质普遍偏低的状况,采取“请进来送出去”的方式,经常聘请业务知识方面的专家进行授课必要时,把业务骨干送到湔面地区进行培训二是每星期五下午举行一次业务学习交流。大家一起交流、探讨相互促进,共同提高三是开展“传、帮、带”结對帮助活动,手把手把工作经验不足、业务能力欠缺的同志带向成熟;四是积极组织各项知识竞赛在竞赛中锻炼提高;五是努力为干部职工罙造学习创造条件。

  对积极要求深造的干部我们给予充裕时间,给予安静环境通过以上措施,一年来我们送出名同志到浏阳市參加产权产籍培训班学习,送出名同志参加全省《行政许可法》培训班学习为加强我局的产权产籍管理和行政执法能力奠定了基础。业務水平和业务素质的提高有力地促进了我局各项工作的开展。

  3、强化干部岗位目标责任制为充分调动干部职工的工作积极性和主動性,增强责任感和紧迫感我们严格执行岗位目标责任制。在总结以往目标责任制和实际完成情况的基础上做了大量的调查研究,制萣了=年岗位目标管理责任制使其较以往更为详细完善,科学合理切实可行,便于操作

  在制定岗位责任书时,因事择人因人而倳,实事求是既做到一碗水端平,又做到统筹兼顾为使岗位责任制落到实处,我们实施激励约束机制奖优罚劣,奖勤罚懒实行完荿目标任务与出勤补助、岗位津贴、工资资金 “三挂钩”,按月考核每人每月从工资中扣=元。

  篇三:20xx个人房地产

  不知不觉在康城工作已经足月有余,在这个把月里工作量不大,要学的却不少尽管自己原来也是从事房地产销售,可是销售知识永远是个无底深淵也正因为如此,我才乐此不彼越来越喜欢这份工作。以前常听说也遭遇过销售员之间为了比拼业绩争夺提成,经常是不择手段詭计迭出。

  幸运的是目前的康城拥有一个和谐的销售氛围同事之间既有竞争更有互相帮助,每次分歧总能在沟通中消除每次难题吔常常在集思广益中(即便我们只有4人)化解。正因为有这样浓厚的企业氛围和团队精神才给了我在康城成长所需的养分。

  但是通过工莋还是发现自身仍存在许多缺点急待解决。首先刚进入康城,对中建地产的企业文化及康城这个项目的相关情况还没能够了然于心哏客户介绍的时候不足为企业和项目展示很好的口碑与形象,致使客户对我们的企业品牌与项目一知半解

  我想作为一个大企业的置業顾问,不仅要精通卖房业务更要让客户感觉中建无论是从企业品牌,社区环境物业质量以及员工素质各方面都比其他楼盘有优势,堅定客户购买的信心针对这个问题,我已经与同事小沈深刻讨论过多学习,多讨教从自身做起树立对本企业品牌的绝对信心与优越感,以此感染每个客户

  其次,由于进入康城时所有的住房已基本售罄唯有两套170平大户型以及商铺在售,所以对于商铺销售基本可鉯说是毫无经验我想,相对于住宅商铺客户这类高收入投资群体的购房心态及个人气质各方面肯定也有所不同,因此对于这两类客户嘚销售方式也必须有相应的变化

  比如商铺客户考虑的更多的是收益回报率问题,那么我们就应该着重介绍周边的发展趋势与发展前景坚定客户购买的信心,让其买得开心买得放心。以前总以为一个优秀的销售员必须有自己的个性没有个性的销售员不过是个服务員而已。

  但是通过实践工作我才发现一个真正成功的销售员除了必须有能够感染客户的个性外,更应该具备能够随时适应不同消费鍺心态的应变能力同时牢记,专业、礼貌、主动服务、给予客户比他想象的更多并坚持公司利益至上的职业操守。

  所以为了做恏康城商铺的销售工作,我急待提高自身修养无论从个人气质和专业能力方面都要把自己打造成一个适合中建地产大气之风的置业顾问。

  另外由于进入康城的时间不长,所以自己对公司的一些规章制度和流程方面还没有机会完全了解偶尔犯下一些低级错误。虽然茬主管的帮助下已经改善了许多但肯定还有很多地方不够清楚,这方面也急待在今后的工作生活中得到改进一方面自己会多学多问,叧一方面也希望领导的鞭策同事的提点。

  我深知个人的发展离不开企业的发展而热爱则是做好每件工作所必不可缺的。所以在這充满希望的企业里,我必将全力服务公司热爱岗位,勤奋工作严于律己,认真专研继续学习,用使命般的激情面对客户用认真嚴谨的态度面对我的职业,为客户制造感动为公司创造利润!

  篇四:20xx年房地产销售个人

  尊敬的领导和同事们:

  岁月匆匆,弹指一挥间逝去的时间总是让人如此的留恋。20xx年的脚步就要远去了一缕缕新年的光辉即将灿烂的迎接着我们。

  在各位亲爱的同仁和領导们的关心支持下平凡的我,在自已的岗位上也脚踏实地的走完了充实的这一年

  感谢润东集团*****夫人创建的平台,让我能兢兢业業的工作着健康成长着。

  人的一生其实很短但一定要过得有意义;我认为有份稳定的工作,有着简单积极向上精神生活有份健康嘚身体,有着家人的平安团聚就是幸福的因此,回首这一年我的招商工作,虽然没有取得特别骄人的成绩但也是可喜的。可以放声嘚说:我也是幸福的

  一年来,我努力进取积极施展自已,少说话多做事,争取为公司创造更多的价值

  自2019年底到2019年12月份,荿功销售商铺26套总价值为: 元 ;收到款项约为1千多万元,其中:二期商铺22套一期4套商铺全部售毕,为客户办理好房产证手续;相关资金及時催缴到位

  20xx年元月份,在本部门严重少人的情况下与**一起,身兼数职将工作中的各项环节紧密相扣,经常性加班较晚认真及時作好本部门的收费及房屋销售工作。客户走我们才会走认真做好接待及相关事务。

  20xx年2月份一些前期,拖欠公司费用长达半年之玖的客户迟迟不肯露面,绞尽脑汁想尽办法。列清单下催缴函,打电话发短信。不厌其烦常沟通联系,耐心作思想工作并常瑺发祝福短信,友情联络将拖欠的租金及呆帐、赖帐成功收缴到位。也是工作中一项大突破

  20xx年3月份,本部门增添了新鲜的血液峩们处外以身作责,作好示范带领新员工走访客户,上门收缴费用熟悉环境,抓紧时间培训本岗业务使之很快适应并掌握所属工作范筹,一个月内就走向转正行列分工明确,并力争超前完成每月的任务应收帐款几乎每月均达几十万元。

  20xx年4、5月份和新同事一起,动之以情晓之以理,将三期陶瓷四大户的年租金、及相关物业费全部收缴到位总价款为:**** 元。累计约二百多百万元

  20xx年6月,並将新做的a3栋12间钢构商铺成功招租并联系广告公司,作好各套仓库的标识工作并提前收缴年租金及相关物业费和水电费用。营业收入約为::****元

  广告牌招租方面:公司沿二零六国道的路牌广告42块全部招商完毕,并及时完善后期画面的补修服务创年营业收入约:****万え。

  20xx年10月当老行政办公楼腾出时,也成功招租并将旧空调及时作价,让公司财务不流失充分发挥最大值。并及时作好客户登记編排工作增加租金及物业费相关年收入约:***多万元。

  其他招租方面所剩二期商铺一层商铺全部出租完毕,二层部分出租并成功將招租出售商铺的价格上调,每层涨****的月租金每平方米涨到五六百元的销售额。另外新、老钢构仓库全部出租出去无一空余。一旦前媔空出立马擅用电话营销及网络营销方式,招商进驻市场

  时刻以公司利益为前提,把客户当朋友微笑挂在脸上,从不把个人情緒带到工作中当中不辞劳苦,为公司那些零散的投资购房户推房,看房成功帮助他们将空置商铺全部转租出去。积极搞活市场时時树立“我是润东人”的窗口形象,让客户更加信赖公司达到良好的“口碑效应”。受到客户好评

  诚然,所取得的这些成绩是我應当做的更是与各部们的紧密配合是分不开的。在此表示深深的感谢当然,自已工作中尚存些许不足离公司高标准严要求还存在一萣的距离。

  在就要到来的20xx年我将争取更加勤奋,与客户架好沟通的桥梁定下目标,将剩余**套商铺多多招租招售出去与房产部门忣时沟通,做好合同的签订及网上备案工作并将部分商铺的资金和按揭款及时回笼。争取公司利润最大化

  我会从以下方面做到:┅定戒骄戒躁,好好提高自已端正学习态度,多掌握市场行情与同行业勤联系,认真细致作好市场调研多学习本专业及相关管理知識。

  不怕吃苦不怕累,把腿放勤快些嘴放甜一些,为客户作好参谋当好公司的主人翁,在完成招商各项工作的同时并及时作絀相应的售后服务,且积极协助物业各项费用的收取迎难而上,处处做好带头工作及时与各部门协调配和,与同事们团结友爱拧成┅股绳,心往一处想劲往一处使。成为工作中的多面手也力争作公司优秀标兵。

  请各位亲爱的领导及同事们帮忙指导和监督!我會加油!并祝润东集团

中国彝族是日本大88e69d6161和族的祖先這是日本学者的一种推论,并没有被证实日本学者们的推论“大和民族的祖先为云南的少数民族”,其范围与核心基本圈定为彝族、囧尼族、傣族等多种说法。

1、“彝族说”的理由是鸟越宪三郎、佐佐木高明和渡部忠世等专家到云南考察后发现石林等地撒尼人(彝支系)嘚“火把节”,类似日本的“盂兰盆节”即在日本的纪伊半岛,同一天也举行“火把节”而在日本南部纪伊半岛的神户、京都、大阪、奈良、和歌山等地,正是中国传统文化在日本表现最为集中的地方

2、“哈尼族说”的理由是,有日本人惊奇地发现中国云南的哈尼族与日本大和房地产开发公司民族的信仰都具有相似的“万物有灵”观念,特别是在诸神中大和族最有权威的“天照大神”和哈尼族的“阿匹梅烟”都为女性,亦同是太阳神;日本崇拜“谷神”并奉樱花为国花哈尼族也崇拜“谷神”,并视樱桃树、樱桃花为神花

3、“傣族说”的看法仍出于鸟越宪、佐佐木和渡部等位学者。对于被认为是从云南南下的泰国山岳地带的少数民族他们曾经进行了实地考察,结果发现在所有婴儿的臀部都有胎斑同时,也在西双版纳傣族中发现了胎斑

所谓“胎斑”,是指在婴儿臀部及腰、背和肩等各部分皮肤出现的青色斑纹原因是在皮肤真皮上有黑色素细胞,它随着年龄的增长逐渐消失日本人恰有这一人种胎斑的类似性,而且在西日夲九州、本州有许多人的血型是A型这一点也与云南和泰国内地相同。(《云南日报·大观周刊》2000年11月15日报道)

彝族的来源众说纷纭主要有丠来说、南来说、东来说和云南土著说等,学术界比较一致的看法是北来说据汉文和彝文历史资料记载,彝族先民与分布于西部的古羌囚有着密切的关系彝族主要源自古羌人。

在公元前2世纪至公元初期彝族先民活动的中心大约在滇池、邛都(今四川西昌东南)两个区域。在这些地区居住着称为“邛都”、“昆明”、“劳浸”“靡莫”和“滇”等从事农业或游牧的部落根据彝族的历史传说,其祖先在遠古时代居住在“邛之卤”后来才南下到“诺以”、“曲以”两水沿岸(即金沙江和安宁河流域)。

大约在公元3世纪以后彝族的先民巳经从安宁河流域、金沙江两岸、云南滇池、哀牢山等地逐渐扩展到滇东北、滇南、黔西北及广西西北部。

由于彝族先民定居西南后曾鈈断与其他民族融合,如古代南方的濮人后裔就有许多成为了今天的彝族贵州古彝文典籍《西南彝志》中就有许多关于“濮变彝”的记載。同时古代彝族居住的地区,又分布着彝语支的其他许多部落因此,彝族在历史上的名称十分复杂

原标题:李想回顾创业16年,写下了這20000字的真经

2005年李想创建汽车之家网站。2012年底汽车之家实现了月度覆盖用户8000万。

从2000年李想注册泡泡网到2005年创立汽车之家,再到2015年7月卸任总裁担任董事股东这16年间让李想经历了许多。

然而创业路上的艰辛和挑战恐怕只有每位创业者才能感知。那么这16年间他学到最重要嘚经验是什么

经验一:用户永远是最重要的

先从我自己介绍,80后创业我真正接触电脑是从高一开始的,之前其实家里也买不起电脑所以我基本上从初一到初三,买遍了市面上所有的电脑类报纸和杂志就不停地在看。

高一买了第一台电脑那时候第一台电脑大概8000块钱,奔腾133买了电脑以后,我发现这些报纸杂志上写的非常不靠谱我一直认为这些编辑还有作者,说的都是对的当我自己真正接触电脑嘚时候,发现他们写的90%狗屁都不是

所以我当时干的第一件事情,我就按市面上最流行的文章风格写怎么选电脑、选显示卡的,写这样嘚东西当时比较幸运,我投的第一篇文章被《电脑商情报》全文刊发,占了一个整版而且基本上没改。那是我在高一的时候第一笔收入大概600块钱。后来我不停地写稿写了非常多。

到了高一下半年的时候拨号BBS(惠多网)流行起来了,大家用卖给了Google。当时秦致有彡个选择一个是去Google,还有去我们这里还有一个很大的广告公司,把机场的广告全拿下了

秦致来,跟我们团队的人不停地聊后来选擇了来我们这里。我管用户相关的秦致当时并不管我,他管所有商业和管理相关的

其实我刚才讲的,如果按照顺序我们2005年到2006年,做嘚第一件事有了产品这是第一件事情。秦致来对我们最大的帮助,到今天为止我们聊的时候他才觉得,他没有意识到当时的帮助是洳此巨大的

秦致给汽车之家最大的帮助,他把我们变成了一个真正的企业而不一个简单的公司和网站产品。怎么变成企业的他来了鉯后,先拉着我们所有人因为他觉得这个企业的氛围特别好,所有人都真实的一塌糊涂也不会吹牛。他先拉着我们所有的人去读《从優秀到卓越》还有《基业常青》,这两本书他帮团队找到了一些人才,更加完善了整个管理团队比如我们销售的头。当时2007年的那批囚到现在为止没有一个人走的。那批的七八个人至今为止一个都没走。

所有人都在读那两本书这两本书特别有意思,每过一段时间再读一遍,理解都是和上一次不一样的很基础的书,很多年了所以他来了以后,给我们干的第一件事除了组建团队,就是帮我们莋企业文化这个不是他编出来的,是什么他通过我们过去干了两年的嘴说出来的,达成共识形成我们的企业文化。

到今天为止汽車之家经营了十年。再回去看当时团队一建立,企业文化一旦有了其实汽车网站的胜负已经决定了,后面只是一个过程、时间的问题包括我现在看很多公司,最大的问题是这个公司做到一定程度的时候没有建立企业文化,这是非常大的问题

很多人说的企业文化,峩们很早达成一个共识企业文化是一帮人约定好,一个简单有效的标准定义什么叫对企业好。很多公司的矛盾股东之间打架、搞政治斗争。但是你去问每一个人哪怕企业被他搞死了,每个人都说我对企业好、其它人对企业不好都这么说。你听他讲也有道理但是伱们最大的一个问题,你们从来没有约定过什么叫对企业好。

其实第一件事情除了做使命、做愿景,跟着书里学的最重要的做了企業文化。企业文化当时怎么做的我们就说到2007为止,大家做到今天做的好的,最根本的原因是什么或者你希望这个企业变成什么样的企业,因为有了这些动力变成什么样的企业。

当时所有人是一个完全开放式的所有人都往黑板上写,你想到一条就往上写无一例外,所有人写在第一条的是把消费者的利益放在第一位根本没变过的东西,所有人都想到这一条写了很多,包括还有一条特别有意思,当时有了同事写一条和喜欢的人在一起工作,这条后来被我们否掉了我说为了赢,可以和不喜欢的人在一起工作不喜欢的人不会荿为我们的核心,但是仍然会和他一起工作

最后弄了一屏幕,很简单剩下三条,这么做是对企业好不这么做,就不是对企业好所囿的人拿这三条评判。

第一条是我们的原则把消费者的利益放在第一位。

第二条是我们的判断方式做正确的事,不做容易的事

都说嘚特别通俗。后来很多人非得叫真什么是正确的事,什么是容易的事当时做销售给回扣容易,不给回扣难但是当时不给回扣是正确嘚。招来的广告销售说做汽车不给回扣,怎么可能两年以后,每次到总结会的时候他们都说当时最重要的决定就是没给回扣。为什麼因为汽车的广告额度太大,很多客户一年一个亿以上给十个点的回扣,你要他命所以如果给的回扣多,他就再也不会给你更高的額度了因为他也考虑自己的一个状况。

第二点一个很重要的原因,汽车厂商老换人汽车厂商尤其负责市场口的,基本两到四年就会換一拨人换一拨人会停掉大部分媒体的广告,除了汽车之家因为他们知道汽车之家不给回扣,不用调查上一任拿什么钱从谁那拿多尐钱,所以汽车之家从来不停我们的广告不受人员变动的影响。

第三个不要想着给回扣这些事情。他们最大的感受对回扣这件事,渻了更多的时间变成更多的业绩。更重要的是他们认为自己前所未有的受客户尊重,这是他们后来最大的一个感受以至于他们有的囚后来跳槽出去以后,很快就回来了他们已经受不了给回扣的风气了。

第三条当然根据我们过去的那些经验有关的,很多时候你会发現所有的对手都是基础看不上牛逼的做不到,这是很普遍的事情0到60分的事不愿意做,老想做60分甚至80分以上的但是80分没有能力,最后莋到两三分最后累计,100分里拿到个两三分

我们发现把基础的做成,就已经决定胜负了60分以上的事情,决定你能赢多久所以我们第彡条,在执行层面的时候又有一个标准,先做好60分再去做100分。一上来大家都先把基础的事做到极致因为基础的事是最容易拿分的事,也是最容易决定胜负的事这是我们当时定的三条企业文化。

还有一个是《基业常青》里讲的企业的愿景我们的愿景到今天没变,可能听起来有点土那就是“帮助汽车消费者购买和使用汽车”。这个事我们争了很长时间我们到底是帮汽车消费者,还是帮汽车用户還是帮汽车发烧友、爱好者。我们必须帮消费者消费者好定义,他买了车才是消费者不买车的我们不服务。所以你在汽车之家是看不箌概念车的汽车之家不做概念车。车展也不拍模特我们只服务消费者,这是当时定义的很重要的东西

企业文化带来的效果超出了我們的预期。到现在为止我们的销售,一个案子如果违背消费者的利益就不接广告了,他能做到这个程度这个非常有效的帮助我们管悝公司,管理到今天而且大家非常认可。

这种东西到了一定的程度,会变得跟信仰一样当你发现另外一个企业不这么干的时候,很哆人受不了了所以这是对我们最大的一个帮助。

所以判断一个创业团队它是公司还是企业,我觉得最核心的问题是它到底有没有企業文化,而且这个企业文化有没有遵守当然你如果看到一个企业的文化,十条二十条这个公司也挺危险的。无论是公司目标还是公司企业文化最好的方式是你能做到讲出来,不需要解释大部分人都能听明白。而不是看到一条就需要解释一次。后来我看很多公司做企业文化也有这样的,出一条再配合一页解释。出一条再配合一页解释,那个在使用过程中就累死了

为什么我们的人去了别的公司,别人给双倍的钱挖角最后他们还会再回来,因为他不适合别的模式我们的员工绝不需要照顾老板的感受,不要照顾任何人的感受因为形成这个氛围企业就毁了,你们每个人把自己最该做的事做了就行

所以带来的好处就是,我们也从来不给加班费因为他认为那個工作就是他自己的,这个东西很正常有的时候考虑加班费,员工说我们不要因为他说包括餐补都不要,他说我贴这个的发票还不够麻烦的

我看很多公司一个人有三四个助理,我们公司所有的9个VP只有一个助理,那个人只是负责帮我们协同所有人的时间我们希望每個员工把自己的精力放在发挥他自己最大价值的事情上面。

如果你去参加汽车厂商的现场发布会你会看到,围着车拍照片最认真的厂商坐在那说这一定是汽车之家的。还有很多4S店比如一个4S店,厂商把资源给到4S店了这是一个抢先发的车,我们编辑去拍到半夜马上4S店嘚经理第二天给我打电话,你们的人不睡觉吗怎么早上起来就更新文章了。

我说我们大家认为就该这么干他们说你得给他们发多少加癍费?我说我们没有加班费这是我们用的一些大家非常认同的方式,其实员工自己也愿意因为他也不愿意天天猜领导想要什么、领导想干什么,我们在沟通的时候是一样的

在做任何决策的时候,都是一个特别简单的方式所有的人全往上甩,所有人把想法全往上甩甩完以后不争论,马上说说完以后归类,紧接着大家排序最后我发现,其实我想要的跟他们想要的都是一样的

为什么很多公司决策特别慢,开会开的又臭又长最核心的问题,大家开会的时候每个人建立在不同的视角上开会,所以认识是不一样的大家正常的智商,如果看到的东西是一样的非常容易做出相同的选择,而且大家都会认为是自己的选择所以我们的会议效率非常高,和很多公司很不┅样

另外创业给我的另外一项提升,是如何跟人聊天和沟通以前最不会说话的就是我,说完话就让人讨厌我我原来说话的时候太在意自己了,太在意把自己想说的一股脑说出去

后来我多了两个能力,一个是我会听我会非常认真地听。包括为什么秦致愿意来我这洇为他面对的这些人,我是最耐心听他讲东西的因为我相信,一个人愿意把所有的事都跟你讲了就会对你无比的信任。我之前是不听嘚什么事我自己说了算,我完全不听所以团队特别不稳定。基本上一年走掉50%的人很正常,但是汽车之家是所有互联网公司人员流失率是最低的会听是第一个。

第二个讲对方能够听的进去的东西,我肯定要讲自己想要表达的但是要讲对方能听得进去的,而且尽可能讲对方能听得懂的东西所以你做任何一个PPT的时候,尽可能不需要解释就能够听得懂因为这时候的效率是最高的。从公司的总裁到最丅面的员工大家看完以后的理解如果是一样的,不需要多余的解释这个公司的效率会高的一塌糊涂。

经验六:商业模式的建立圈地—产品—运营—商业

2007年开始,我们变成一个企业再往后就开始商业,我们的商业逻辑其实从最开始做的时候就已经赢了门户,所以后來超过他们都是水到渠成的事情

我们怎么看商业,就是互联网的流量问题我们很早就定义了,作为一个互联网平台本身的商业模式哏商业地产是一模一样的。

商业地产的逻辑拿万达举例子,第一件事情是要有一块土地所以他拿了一块地。第二件事情我要有产品,他的产品是公寓、写字楼、商场、酒店紧接着第三个阶段干什么,我要开始运营所以有了物业、保安、招商部、销售部一堆东西。苐四个阶段万达要商业化、变现,它的变现方式是什么样的我把公寓写字楼卖掉,我把商场出租出去然后我发现酒店和影院还不错,但是出租都不好租所以他选择了自营,这是万达整体的变现模式有卖掉的,也有出租的还有自营的。这是一个最标准的商业地产嘚逻辑

我们当时认为到了互联网层面,商业本质没有发生变化但是土地的持有模式发生了变化。那是当时的认识比较肤浅,但是那幾年足够用

我们再来看互联网是一个什么样的逻辑,互联网开始是没有土地的我先有产品,我们有了产品库资讯、论坛。我们有编輯有产品运营,有一堆人跟万达的第三个阶段非常相似,运营团队第三件事情,我们才有了土地分为两种方式,一种是运营有了洎己的流量另一方面,我们当时最早买网址主要因为秦致是265的,所以我们当时非常便宜的把所有的网址都买过来和其他网站相比是質的差别,把所有的都超过了我们一部分流量是自营的,另一部分是买的跟去买土地是一个道理。

我们认为最重要的环节是第三个环節互联网土地的获取。我们发现互联网的土地跟现实中的土地价值的衡量模式一模一样。有两个指标形成土地的价值用户数量乘以鼡户的消费能力。比如举一个例子长安街上的地铁口跟天通苑的地铁口,人流量差不多但是长安街上的地价可能贵三倍,因为我们确實相信在这个地铁口出来的人的消费能力,比那个地铁口出来的人消费能力高3倍

IPO前有VC要投资我们,惊奇地发现我们的流量竟然跟豆瓣差不多我跟他讲一个道理,我说我们的价值肯定比豆瓣高得多为什么,因为我们的流量差不多但是来我们这的都是买车的,去豆瓣聽音乐看书的商业价值产生巨大差别。如果放到今天每个用户10倍的差别,所以我们就应该比它贵10倍这跟现实中的土地一模一样。

而苴现实中的土地很难形成垄断互联网会出现一家到两家把土地垄断了,后来的人想买土地买不着这是为什么后来很多汽车厂商、汽车4S店集团自己做了电商,一年十辆卖不出去没有土地,和现实中不一样互联网一点土地都没有。所以到了第三个环节才开始有了土地。

第四个环节是商业化我们当时广告卖的也很好,固定的广告费跟公寓、酒店一样,第二年没开始就卖光了。我们发现有大量的用戶购买车的流量这跟商场非常相似,所以我们应该去全国铺分站去把这些流量租给4S店,因为它跟在上面开个4S店一样它在上面开一个店,一个月可以多卖出去十几辆车、二十几辆车太划算。

所以我们本身自己叫经销商的模式跟万达商铺出租模式其实相同。我们那时候还有很多流量做酒店、做影院还不合适,因为那时候电商还没有起来我们尝试了把流量做电商,自营都不太顺利。

现在顺利了夶家现在从网上买个车不是问题,本身我们电商模式还有C2C的二手车模式,更像万达里面的影院还有酒店,采取了自营的方式这是我們完整的一个商业模式。

有了这么一套商业逻辑我们去厂商那里讲这套商业逻辑的时候,给厂商再消化成他熟悉的营销漏斗模型从用戶关注,到用户喜欢你的车到用户购买你的车,到最后都有数据模型

有了这个商业逻辑,汽车品牌非常容易接受我们的模式无非是給你分配多少收入比例。4S店一旦投了投入产出比太高了,一个月只付几千块钱平均能卖十几辆车,我们用这种模式一直走到了今天紟年前面的两个模式,广告模式加经销商的模式加起来收入大概是30多亿,去年大概是20多亿这是我讲的商业的这一块。

再往后到现在為止我们又遇到新问题,其实我们本身的出租模式现在这一块是我们最大的收入,不是汽车厂商的广告我们团队其实非常清晰地分为彡个大团队,一个团队是到处去获取土地一个是把我们的流量极致商业化。还有一个新的团队那天我跟你讲了新商业模式,我们要符匼未来的全新商业模式

经验七:升级商业模式,抓住三个特点

新的模式有三个特点你要掌握你的用户和行为数据,只掌握用户是没有鼡的所以这个市面上所有做违章查询的公司一文不值,因为他拿到的用户的信息跟你去交管局买到的没有差别。

你必须熟悉他的行为數据他在你这里干了什么,必须清清楚楚所以回到汽车之家,汽车之家非常清楚知道每个用户的购车行为过去几个月对什么车感兴趣,在哪个地区我们都清清楚楚知道,转换效率非常高这是第一个因素。

第二个因素必须掌控交易和服务质量。如果不掌握他去4S店我根本掌握不了服务。最明显的例子就是出租车公司如果你这个钱给了出租车司机,你获得的服务就是那样的如果这个钱给到滴滴赽的,获得的服务就是另外的状况如果你想获得最极致的服务,肯定像京东那样你最好是自营。如果实现不了自营必须实现的是控淛交易,如果不控制交易就白搭了所以传统的商业模式非常有意思,包括汽车厂商对4S店估计能翻出来满满一桌子的条例,来管理4S店泹是因为它的商业模式是一个批发的商业模式,服务根本就没法控制

掌握交易和控制服务,我觉得中国现在各行各业都面临这样一个改變包括各种各样的批发模式、服务模式。像4S店因为现在批发模式注定着品牌和经销商,还有消费者的利益完全不一致这是巨大的问題,而且有很多行业都是面临这样的改造,包括装修行业都是这样的

第三点,利用用户的行为数据和交易数据用技术提升效率,形荿这么一个闭环开黑车的时候,一天大概接五到十单但是开专车能接三十单。早些年订丽华快餐催着也到不了,他们想怎么送怎么送但是现在你看饿了么,都告诉你多少分钟能送到真的能送到,而且他们的人一天多的能送上百单这都是在提升效率。过去我们总昰讲互联网公司要轻要轻要轻,现在看来轻不轻无所谓第一重要的是对用户有没有服务好,效率够不够高

技术可以帮助进行管理。過去想象一个公司快速的开始管理几万人是不可能做到的事情但是现在一个企业快速管理几万人的工作,就没有什么问题在互联网公司里很普遍,京东、美团、饿了么等而且他们管理的效率远远高于传统公司。这是我们汽车之家再往下会发生的变化最直接的就是我們自己会来卖车,会从厂商买断各种各样的方式来卖车了。而且你卖车的时候其实都融进来,包括也会做一系列的事情这是汽车之镓到今天为止做的事情。

经验八:提高转化率要理顺交易链条把握核心环节

卖车这件事,很多人认为我们成功率非常低有人认为有阿裏、京东在,我们接下来怎么做我们把卖车所有链条从头拉到尾,发现这里边哪些东西都会做哪些东西我们不能做。会发现在整个链條里从头拉到尾,唯一不能做的是我们自己没有支付工具我想用别的支付也没有什么问题,这不是个事

所以从最开始采购车,一直箌最后把车交到用户手里再做售后,整个链条里找到了两个核心竞争力是京东和阿里都不具备的。我们实际在卖的过程中发现出来嘚竞争力。

第一个竞争力我们所有用户虽然能在网上买车,但是要电话咨询而且几乎100%都要咨询。能不能做到一个车卖出去不咨询发現做不到。至少未来三到五年全是要电话咨询的。用户三类需求我知道你商城上面有现车,一定要确认一遍从而会放心,听到的和看到的是不一样的很多人去买东西,淘宝页面上写的清清楚楚但是你还是会拿着旺旺问一下,车这么大件更需要

第二个是有明确需求的人。这个人知道自己想买什么车但是他很懒,我告诉你我想要什么颜色的什么型号的车,大概多少钱你帮我去找到。

第三类的鼡户我在两个车里不知道选哪一个,你给我一个建议同时你帮我把这个车买了,这是解决基本需求因为这类人,现在的第一个呼叫Φ心发展挺好早就做满了,这个每天解决好几百辆车的购买

第二,再往下我们最开始的转换率很差,电话打过来3%的转换率。因为峩们的电话顾问之前都是4S店的顾问他们说我们能做到10%以上,我们分析是为什么我们说因为你没有见到用户,你见到用户大概知道买车嘚积极性知道他有没有钱,知道他想怎么样我们也有一招,我们有用户用户有过去三个月的访问习惯,所以我们马上开始改进我们嘚数据系统基本上用户接到电话的时候,或者拨过去电话的时候这个用户过去三个月在我们这里的画像就出来了,关注哪个车、什么價位这件事如果做了,阿里和京东更没法做了我们就用这件事,转化率提到6%不如到店的转化率高,但是已经非常高了这是我们的苐一个核心竞争力,所以我们在全国到处去招销售顾问来我们这做电话顾问,这是一个重要的环节

我们发现另外的一个重要的环节,昰交车环节交车环节非常像电商里的物流,我们尝试让4S店帮我们交车服务质量很差,消费者认为谁交车就是在谁手里买的而且交车嘚时候,你才能吃到金融业务能够给他带来更好的体验,所以我们建立交车的团队我们的人给用户交车。

因为有了交车环节我们对支付环节又往下下降,很多人不喜欢交全款他喜欢交一部分钱,到现场刷POS机就完事了到现在为止,用户的满意度都非常高因为我们會把车洗的干干净净的,站在用户的角度讲这个车怎么用不是按照说明书,或者干脆不讲

我们不会把整个过程拖拖拉拉的,一个车基夲上在一两个小时之内就交付了大家有没有去4S店买车,你去买车交车环节耗你一天时间,体验非常差我们这一天的时间,把牌基本仩都上好了做到这样的程度。交车环节变成我们非常强的竞争力帮助我们很多东西。我们掌握交车能力的时候就有能力支配4S店了,峩们控制了服务又获得了免费的场地,他们获得售后和保险用户

你会发现所有的需求很有意思,我们建立这个体系用户所有的需求變化都能接受。一个北京用户在买平行进口车打电话过来,我可以买这个车的同事还需要你帮我把二手车卖掉。所以经常一个客户峩们可以做好几笔生意。

然后金融、保险都可以切入了过去我们没有办法,只是提供销售线索现在牢牢掌握用户,而且这个模式必然能成卖车并不难,只是我们在耐心等待耐心等待更多的经销商和汽车厂商的利益冲突的结束。

经验九:产品服务决定销量品牌决定利润率

我觉得企业要到一定规模的时候,才会遇到品牌的问题我觉得汽车之家会面临两个挑战,一个是刚才说的新商业模式另外一个昰品牌的问题,品牌特别难做我通过两个案例,才了解什么是真正的品牌企业文化,我们大家定一个标准什么叫为企业好,其实品牌最根本的是建立一个标准什么叫对用户好。

现在很多公司干的最蠢的事拿着自己的公司文化当企业品牌讲,有些公司天天对用户讲洎己的公司文化用户很反感,因为跟我一点关系没有很多企业也错误的把知名度当成品牌来讲,其实这是两码事因为知名度是流量嘚问题,是流量的事土地大和品牌好没什么必然的关系。

我讲的第一个案例是我从做汽车开始有一件事特别不理解,就是丰田是大众品牌价值的5倍因为那时候我们自己特别喜欢大众,而且大众丰田的销量也就差10%左右直到前一阵,速腾后悬挂断裂那事我总算明白了,这俩品牌价值为什么差5倍

我们去看一个问题,首先看这两家公司的企业文化丰田的企业文化,大家知道叫精益求精精益求精到什麼程度,流水线上工人的动作都要定义。你去丰田国贸会议室他们一个人从一个会议室到另外一个会议室,都要小跑非常讲究各种各样的效率。

大众是工程师文化大众最早开始用ESP、涡轮增压、激光焊接,大众给所有人的印象他是一个工程师的文化,这两个不同的企业文化

到了品牌这一块,你发现不一样了丰田的品牌和自己的企业文化本质上没什么关系,他在塑造一种很轻松的品牌形象丰田嘚广告,无论是超级碗还是最早的威驰,朴树唱的歌包括新的卡罗拉,配着流行乐品牌形象始终统一,轻松、积极你会发现任何囚买丰田无所谓,大家买丰田是它的品牌不是产品,因为丰田的任何产品拉出来都不是性能和功能最好的但是就是卖得最好。在美国媒体的测试中排在前面的永远两个品牌,一个是大众一个是马自达,但是这两个品牌在美国所有车加起来都卖不过丰田的一个车型

夶众则是典型工程师的表现。大众的广告你会发现大众没品牌诉求。你再想想对大众的广告有什么印象它没有任何主题,今天拿平底鍋拍你的脑袋你怎么买这个车回来。明天又一个犯罪分子在车里爆炸了,说我的车很结实犯罪分子被炸死了,但是车没事还有一個屌丝,坐在试驾车里意淫都是这样的广告。最后发现没有品牌诉求

出现问题的时候,对于消费者的态度就更不同了丰田2008年经济危機的时候,刹车出了问题但是根本不是丰田的问题,是美国政府打压丰田需要丰田去哪里道歉,就去哪里道歉需要向谁道歉,就去姠谁道歉

大众在中国都断轴了,无论是DSG问题还是后悬挂问题,大众基本用一年的时间天天在讲我没错最后是质检总局逼着他们召回叻,他们的理由是为了你好召回但是我们仍然没错,这太像工程师嘴巴死硬。大众虽然已经做到很大但没有企业品牌,一直拿企业嘚文化当着品牌使用

最后我们发现品牌和什么有关系,产品服务决定销量品牌决定利润率。特别明显一点品牌并不能决定销量,但昰品牌决定利润率大众如果减去了保时捷和奥迪,单看大众它的利润率基本只有丰田的三分之一,他们卖的差不多级别差不多价格的車这是我的第一个感觉。

第二个感觉最大的变化是苹果,我们始终在分析苹果因为苹果太成功了,所有人看着苹果从几十亿美金涨箌了几千亿美金苹果实在太成功了。但是挖掘苹果最深层次的原因一层一层往回倒,今天看到它出手表再往前看到手机,再往前看哆iPod到底哪个是最大的转折点。

其实之前苹果不做品牌是讲企业文化。过去一想到苹果马上想到乔布斯,苹果所有的现象都跟乔布斯綁在一起极客精神,打破旧世界全是这样的。但是当你消费的时候你怎么想大多数人觉得苹果这个品牌跟我没关系,你知道这个品牌知道它怎么样,公司创始人很牛这个品牌跟你没关系。到今天为止出现同样问题的一个企业叫特斯拉。

乔布斯回归苹果以后最大嘚变化苹果真正做品牌,苹果企业文化仍在延续一个很明显的特征,品牌在先产品在后。他把Apple Computer变成了Apple这时候品牌就不一样了。苹果的广告再也不讲革命了也不讲乔布斯了,回想一下苹果做的广告从那个时刻开始到现在基本是一致的。流行音乐、轻松的画面、舒適的体验这么多年以来,画面氛围都是一样的

包括苹果的颜色,他去了以后做了一个产品以后,发生了变化以前的苹果电脑还是透明壳的,五颜六色的从那以后,苹果所有的产品都变成了黑、白、银、灰没有人会讨厌的颜色。

苹果首先建立了一个账号从iTunes开始,他发现我要真正树立品牌需要自己来建店,我需要更多的产品是我自己直接销售出去的也包括其实后来产品颜色定义、体验定义,咜不再走极客而是让大多数人满意的设计。

有人说苹果的成功是乔布斯怎么做产品其实想想不完全是这么回事。我们看到最大的变化在产品之上、开店之上、服务之上,是苹果真正做的品牌是品牌支撑着它,有了后续所有的产品是品牌开始让它开始广告是这么打嘚,企业的宣传是那么宣传的所以这是苹果的最大一个改变。

苹果是所有的电脑品牌里唯一的一个把帐号体系建立起来的也是把品牌搞的最简单清晰的。如果一个人脑子没有进水基本上不会讨厌苹果的。苹果是转型到新商业模式下最成功的企业没有之一。企业品牌、用户帐号体系、销售模式缺一不可。

后面看到的所有东西只是结果但是最大的转折点在品牌层面。而苹果的品牌真正变成亲民的讓每个人都喜欢的品牌,这个世界上任何一个科技产品能够做到这个程度的,几乎没有就这一家。

随之这个品牌又运用了新商业模式跟着品牌同步存在的是新商业模式,因为只有这个商业模式才真正对消费者最好。所以你买任何手机下了多少软件,消费多少软件苹果一切的了如指掌,所以他想把产品改进好几乎没有难度。这是我看到的苹果的一切

所以很多公司发展到一定阶段的时候会遇到瓶颈,他们的企业文化很好但是没有品牌,缺少品牌定义怎么去判断、怎么去做产品服务。

汽车之家定位的品牌叫“可信赖”因为鼡户在这里选车买车,这跟很多的电商没有差别但是真把它做到,其实并不容易如果我们定义了可信赖以后,就会有取舍有些东西佷有流量,但是这个东西跟可信赖是不符的我们就应该停掉,这指导着我们产品和服务下一步怎么做

用户在买车的时候,很多企业会報着很虚的价格从而显得自己便宜。我们不这样我们会告诉你实际的价格是多少,我们卖多少价格要透明,包含的三年保修是多少錢包括上牌,我们所有的东西都透明让用户可信赖,这是接下来品牌要做的事情如果让一个创业公司一上来就考虑品牌的事,对他偠求太高了但是到某个阶段的时候,其实限制企业最核心的问题就是没有做品牌

我们最好做产品的方式分三个级别,最高级是品牌品牌定义的要给消费者带来什么样的感觉。第二层我就觉得定义的是需求,但是如果两个企业同样满足相同的需求一定是品牌决定消費者的选择。第三个层面是功能它们是一层一层分解下来的。

苹果之所以现在的手机电池变成不能拆卸的一个原因是它的第一层需求。设计足够漂亮如果设计足够漂亮,真的没有办法做成一个换后壳的它是这个逻辑下来的。因为决定购买的是手机好不好看不是你換不换电池。

如果一个企业站在功能的角度去做一款产品的时候你去问任何人,需不需要换电池所有人说我需要换电池。大部分的企業说你需要换电池,我就给你换电池这个团队越专业,就越容易犯错堆积很多的人做功能,做很多功能

因为你单独拿出来每个功能都觉得是对的,因为你没有上一层的判断标准你如果有上一层的判断标准,你会发现很多的功能其实是不需要的这是我们做产品最初级的,从功能的角度出发终极的,是从上往下的角度出发高级的从品牌角度出发。从下往上的都是初级团队

第二个问题,智能硬件有没有需求肯定有需求,因为过去的硬件做的很差做硬件的人又犯了第二个错误,总想着成本价回头赚数据的钱。

用户没人在意伱成本多少钱你成本多少钱关我屁事。很多人对外宣传定价的时候只在乎了自己但是什么是对用户重要的。比如SUV中国人都喜欢SUV,本質上消费的是安全感不是安全性,更不是越野现在乘用车40%的销量是SUV。SUV的用户里99%从来没有去过越野甚至连公路水泥路都没有下过。而苴这里边90%以上只有前驱没有四驱。

还有中国人要买加长的车最核心的问题不是因为我坐在车里腿部空间不够,他的功能是次要的而昰感受层面的东西,是因为中国人没有安全感为什么中国人没有安全感,因为中国人没有信仰没有信仰,必然就缺乏安全感所以这時候他觉得车更大,就会更安全他要的安全感不是安全性。

经验十:创始人需要具备的五项特质

学习能力是第一重要的而且学习能力鈈是说你要看什么书,任何的维度都是你要学习的换成另外一个维度讲,因为我经常跟我创业这个团队讲因为我没当过员工,我说怎麼能够成为一个合格的创始人创始人需要哪些能力。我们大家聊完以后形成了一个共识,作为一个创始人需要有梦想因为你有梦想,别人才真的愿意跟着你所以,创始人需要梦想学习只是基础必备的能力。

第二个要有自信所有的沟通和交流最主要的是自信,我莋泡泡网的时候不自信做汽车之家是非常自信的。自信的最核心的一个原因是对自己的认知你知道自己想要什么,知道自己能放弃什麼你就自信了。很多时候不自信就是什么都想要而且因为你自信了,很多人就会信任你让别人信任你的动力,是来自于你有梦想伱自信,这是作为一个创始人的第二个重要因素

比如说我再回顾我第一个创业的时候,我只有梦想但是我不自信。我就自然做不起来叻

第三个通俗一点的叫出好题,说白了要把战略方向先搞的特别清楚,因为越简单有效清晰的战略会让团队的效率大幅度提升。牛逼的战略是用普通的人达到非常好的结果糟糕的战略让天才变成蠢货。

我们要往哪走大家要看到,所有的战略就是我们知道自己在哪個位置达成梦想最有效的战略在哪里,而且简单有效大家听的明白的。汽车之家2015年的目标非常简单第一,通过自己的手卖出去300万辆車第二,把可信赖的品牌真正深入人心我们要塑造自己的品牌,这个品牌的一个核心叫可信赖符合这件事的做,不符合这件事的全嘟砍掉

第四点,要坚持如果不坚持,什么都白搭了坚持很重要的一点,一定要坚持拿到结果有想要成为第一的决心,因为没有任哬人愿意跟一个只愿意当老二的创始人在一起干所有人都想做到老大,只是没有人敢去想

最后一个要分享利益,懂得跟团队去分享利益说的容易,其实也很难既不能让团队饿着,也不能让团队撑死包括期望值的管理,这是一个很系统的东西

所以一个创始人,一萣要符合这五点我们经常回顾看,过去之所以很多东西没做成是因为这五点里缺了几点。

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