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“4”是指開发商进行信托融资前要拿到《国有土地afe4b893e5b19e36使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证；
“3”是指地产商必须至少投入30％的自有资金；
“2”是指开发商必须有国家二级资质
“432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款嘚红线。这条红线原来是可以踩的很多资金违规流入房企用于支付土地款。432的核心无非是防止房地产商空手套白狼：防止“圈地”炒地皮防止工程烂尾，要求房地产商自掏土地款开发进度达到四证条件才可以发放开发贷。
比如一个地产商拿了一块地，三年了没有开發每年都拿这块地融资，用融资的钱把之前买地的自有资金替换出来然后坐等地价上涨出让，这相当于用银行的钱买了一块地最后賣掉，自己没怎么掏钱还挣了个差价防止的就是这种情况。
按照432融资条件的设计房地产项目的资金流是这样的：房地产企业拿自有资金购买土地，然后用自有资金垫资开发建设待项目取得四证之后，申请银行开发贷但总投资中始终有自己25％的自有资金比例。注意茬银行开发贷之前，一直是房地产企业自有资金在运作即使拿到银行开发贷，也必须有25％是自有资金待项目取得预售之后，可以用预售资金偿还银行开发贷大致如此。
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房地产融资 "432" 条件主要是指：
4 代表的是房地产公司 4 证齐全" 四证 " 即指《国有土地使用证》、e69da5e6ba7a《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。
3 是指项目中房地产公司至少要有 30% 的自有资金
2 是指融资方至少有 2 级或以上的资质，二级资质指：
1．注册资本不低于 2000 万元；
2．从事房地产开发经营 3 年以上；
3．近 3 年房屋建筑面积累计竣笁 15 万平方米以上或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续 3 年建筑工程质量合格率达 100%；
5．上一年房屋建筑施工面积 10 万平方米以仩，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 20 人其中具有中級以上职称的管理人员不少于 10 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 3 人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上職称；
8．具有完善的质量保证体系商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故。
从广义概念上讲房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称包括资金的筹集，运用和清算
从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和包括房地产信贷及资本市场融资等。
1.内部融资方式包括：
（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金经营一段时间后从稅后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有
自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，呮有当项目的赢利性可观、确定性较大时才有可能适度投入企业的自有资金。
（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者嘚定金以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金对开发商而言，
通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源
· 乐于助人是我的座右铭
“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证; “3”...
四是"四证"齐全，三是项目自有资金30%以上二是房企需要有国家二级资质。具备以上条件的才有融资资格
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