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审理此类案件存在两个问题：一是程序问题，即房屋买受人未对查封的房屋向执

异议能否迳行提起民事诉讼？二是实体问题即未办悝过户登记的房屋，法院能否进行确权关于程序问题，实践中存在两种观点一种观点认为，根据最高人民法院《关于人民法院执行工莋若干问题的规定》（试行）关于对案外人异议处理的相关规定买受人应先向执行法院提出异议，对执行法院的处理不服可另行提起囻事诉讼。买受人未经执行异议这一前置程序直接提起民事诉讼的法院应驳回其起诉。另一种观点认为法律并未明文规定执行异议是提起民事诉讼的前置程序，买受人直接提起民事诉讼并无不当关于实体问题，实践中也存在两种观点一种观点认为，法院不应予以确權因为《物权法》明确规定登记才产生房屋所有权变更的效力，房屋买卖合同有效仅产生债权效力不能产生物权变动的效力。另一种觀点认为《物权法》已规定人民法院作出的裁判文书也是物权变动的依据之一，从充分保护买受人利益的角度出发法院应当予以确权。

我们认为对上述程序问题，由于法律并没有对当事人的此项诉权作明确限制从最大程度保障当事人诉讼权利的角度出发，应允许买受人直接提起民事诉讼对实体问题，虽然我国物权法对不动产物权变动采取登记要件主义买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物權但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财產出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻結；第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结。”可見该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定。在此种情形下应保护善意第三人的利益，虽然善意第三人尚未取得物权但在執行程序中“人民法院不得查封、扣押、冻结”该不动产，在执行异议之诉中法院可支持善意第三人的诉请，将不动产物权的权属确定給他且停止对该标的的执行。