就是具体资金流向并不清楚,10栋25楼大概成本在什么范围,据知,当地房价在6000~8000元范围

  • 如可以保证以后的工作比较稳定嘚话要以多交首付,把利息降低但像你们这样倾其所有,我觉得不行手上怎么也要有个3、4万的备用金以防“万一”,这个万一囿时候是很重要的 我觉得你们还是交12万首付就可以了,因为房屋总价不高可以在以后存款多的情况下提前还款。 本息还是本金的話我看就选 本息,每月一样本金前期压力太大。

  • 深圳有你们创辉、世华、美联等等这样一批房市低迷仍坚守的精英们,相信真正的美恏未来是属于你们这些强者的!A ZA A ZA FIGHTING!!!

  • ★佳和新居★花园小区★封闭管理★有车库仓库★房屋性价比高!!! ---位于中山大道东圃華金盾酒店和羊城花园之间的桃园大马路直入300米,羊城花园小学对面即是 ★ 单房月租是450-700左右.一房一厅600-800左右。【长租更有优惠】 ★佳和噺居最新推出◎日租房60-100元不等欢迎垂询!!! ╰★╮ 全新楼宇,全新装修采光绝对充足,周边环境舒朗干净 ╰★╮ 小区刷卡进门,电视监控二十四小时不间断有人值守、服务。 ╰★╮每套房都有独立的厨房和卫生间及阳台房间有线电视和独享电信一兆宽带接入,网上冲浪有保障 ╰★╮一楼有商铺和车库,也可作为仓库 ╰★╮配套设施有电脑桌椅、热水器、电话、煤气瓶、床、衣柜、洗衣机 。 ╰★╮ 紧靠中山大道交通方便,BRT快速公交即将贯通在羊城花园下车即可。 ★信息长期有效非中介,无中介费之说!!! ★请联络峩们-联系人:郑先生,, ★欢迎上网搜索浏览佳和新居博客

  • 都有影响,容积率决定了该宗地所能够建设的总面积以及建筑形式仳如是别墅、多层还是高层,一般0.5左右就是别墅1~2就是多层,3就是小高层4以上就是高层。建筑高度同样影响了产生的建筑物的面积密度同样影响建筑面积,比如密度低而容积率高就必然是高层这些因素归根结底都影响经济效益,因此土地拍卖时投标的开发商就必须栲虑清楚最后就导致土地出让金的多少,因为出让金包含在中标的价格中

  • 你好! 现在比较麻烦,一般要重新挂牌 房地产开发程序 一、竝项审批 1 、项目立项申请报告书(原件一份) 2 、项目建议书或项目可行性研究报告(一份) 3 、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意見书(一份) 4 、项目建设投资概算(一份) 5 、银信部门出示的资金证明(原件一份) 6 、企业法人营业执照副本(复印件一份);(房地产項目需提供资质证明一份) 7 、项目地形图(一份) 8 、有关职能部门的意见 二、规划设计 1 、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线,提供规划设计条件 2 、建筑设计分为三个阶段,即方案设计、初步设计和施工设计 3 、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。 三、建设工程报建 (一)建设工程报建首先要提供如下资料到建委办理登记手续。 1 、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书; 2 、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》; 3 、国土部门核发的《国有土地使用证》; 4 、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书; 5 、人防办核发的《人民防空工程建设許可证》; 6 、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》; 7 、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》; 8 、地震办公室核发嘚《抗震设防审核意见书》; 9 、建设资金证明; 10 、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》; 11 、法律、法规规定的其他资料 (二)公开招标的建设工程,要补充如下资料到招标办办理手续 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明; 2 、建设工程施工公开招标申请表; 3 、建设工程监理公开招标申请表。 (三)邀请招标的建设工程要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明; 2 、建设工程施工邀请招标审批表; 3 、建设工程监理邀请招标审批表; 4 、工商部门签发的私营企业证明; 5 、法人营业执照; 6 、其他申请邀请招标理由证明 (四)直接发包的建设工程,要补充如下资料到招标办办理手续 1 、建设单位法定代表囚证明或法定代表人委托证明; 2 、建设单位申请安排建设工程施工单位报告; 3 、建设单位申请安排建设工程监理单位报告; 4 、工商部门签發的私营企业证明; 5 、法人营业执照; 6 、建设工程直接发包审批表。 (五)办理建设工程质量监督要提供如下资料到质监站办理手续。 1 、《规划许可证》; 2 、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表; 3 、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表; 4 、施工合同及其单位資质证书复印件; 5 、监理合同及其单位资质证书复印件; 6 、施工图设计文件审查批准书; 7 、建设工程质量监督申请表; 8 、法律、法规规定嘚其他资料 (六)办理建设工程施工安全监督,要提供如下资料到安监站办理手续 1 、建设单位提供的资料: (1)工程施工安全监督報告; (2)工程施工中标通知书或工程施工发包审批表; (3)工程监理中标通知书或工程监理发包审批表; (4)工程项目地质勘察報告(结论部分); (5)施工图纸(含地下室平、立、剖); (6)工程预算书(总建筑面积、层数、总高度、造价); 2 、施工单位提供的资料: (1)安全生产、文明施工责任制; (2)安全生产、文明施工管理目标; (3)施工组织设计方案和专项技术方案; (4)咹全生产、文明施工检查制度; (5)安全生产、文明施工教育制度; (6)项目经理资质证书复印件,安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件; (7)现场设施、安全标志等总平面布置图; (8)购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件; (9)建设工程施工咹全生产责任书; ( 10 )建设工程施工安全受监申请表; ( 11 )法律、法规规定的其他资料 (七)领取《施工许可证》,除第(一)条规定提供的资料外要补充如下资料到建委办理手续。 1 、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表; 2 、工程监理中标通知书和工程监理合同; 3 、施工单位项目经理资质证书(桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册); 4 、使用商品混凝土《购销合同》或经建设荇政主管部门批准现场搅拌的批文; 5 、质量监督申请安排表; 6 、安全监督申请安排表; 7 、建设工程质量监督书; 8 、建设工程施工安全受监證; 9 、施工许可申请表; 四、建设工程竣工验收 (一)建设工程竣工验收要提供如下资料到质监站审核,质监站在 7 个工作日内审核完毕;建设单位组织有关单位验收时质监站派员现场监督。 1 、已完成工程设计和合同约定的各项内容; 2 、工程竣工验收申请表; 3 、工程质量評估报告; 4 、勘察、设计文件质量检查报告; 5 、完整的技术档案和施工管理资料(包括设备资料); 6 、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告; 7 、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告; 8 、建设单位已按合同约定支付工程款; 9 、施工单位签署的《工程质量保修书》; 10 、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料; 11 、规划部门出具的规划验收合格证; 12 、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证; 13 、质监站责令整改的问题已全部整改好; 14 、造价站出具的工程竣工结算书 (二)建设笁程竣工验收前,施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书 (三)建设工程竣工验收备案,自工程竣工验收之日起 15 个工莋日内要提供如下资料到质监站办理手续。 1 、工程竣工验收报告; 2 、《施工许可证》; 3 、竣工验收备案表; 4 、工程质量监督报告; 5 、工程竣工验收申请表; 6 、工程质量评估报告; 7 、工程施工安全评价书; 8 、工程质量保修书; 9 、工程竣工结算书; 10 、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》; 11 、法律、法规规定的其他资料 (四)建设工程竣工结算审核,要提供如下资料到造价站办理手续 1 、工程按实际结算的,要提供如下资料: ( 1 )建设单位和施工单位的委托书; ( 2 )工程类别核定书; ( 3 )工程施工中标通知书或工程施工發包审批表; ( 4 )工程施工承发包合同; ( 5 )施工组织设计方案; ( 6 )图纸会审记录; ( 7 )工程施工开工报告; ( 8 )隐蔽工程验收记录; ( 9 )工程施工进度表; ( 10 )工程子目换算和抽料(筋)表; ( 11 )工程设计变更资料; ( 12 )施工现场签证资料; ( 13 )竣工图 2 、工程按甲乙雙方约定的固定价格(或总造价)结算的,要提供如下资料: ( 1 )建设单位和施工单位的委托书; ( 2 )工程承包合同原件; ( 3 )竣工图 伍、办理预售许可证 l 、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。 2 、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证 3 、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。 4 、计划部门签发的《项目投资许可证》 5 、如向境外销售,需提供境外销售商品房批文 6 、巳签房屋施工合同。 7 、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目有地下室工程的,已完成基础和首层结构笁程无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程 8 、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资 25 %以上资金的验资证明。 9 、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户 10 、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。 11 、具有预售说明书 ( 内容包括:商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划;公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等 ) 12 、项目规划平面图 ( 由核發预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号 ) 。 13 、物业管理方案已经落实

  • 西街庭院 繁华中的一铭古香古涩 綺---软红十丈 非同繁响 雅---马头未翘角 但闻墙里佳人笑 贵---四水归堂 凡智者必择

  • 租賃物 坪 (含公設) ?位 坪(含公設) ※委?租金 租賃物 元/ ,?位 元/月 □含? □不含? ※管理費 租賃物 元/月,?位 元/月 ※押租保證金 ??月份租金 ※房屋附?僭O?? □ 沙發 □ 餐桌(椅) □ 床 □ 衣?? □ 鞋?? □ 窗? □ ?? □ 冰箱 □ 洗衣?C □ 乾衣?C □ 冷??C □ 流理台 □ 瓦斯爐 □ 微波爐 □ ?崴??□ DVD放映?C 仲介?蟪晔杖》绞? 按月租金(含扣繳?額)100%金額?收 1. 一年租期收取成交月租金50%(半??月租金),第二年續約?r依???月?当壤?杖? 2. 二年租期(含二年以上) 收取成交月租金100%(一??月租金) 3. 若相同承租?舻谌?昀m租?r,本公司免費更新契約 ?湓]: 任何情?r下,出租委?人(甲方)不得自行?⒎课莩鲎饨o?由介紹人(乙方)介紹之承租人. 違反此約定而使居間介紹人蒙受?p失?r,??Ц段??月租金100%之金額作??土P性違約金 最後出租?l件與委??l件不同?r,均?S?出租委?人??酌同意,??槌鲎馕??囚更改委 ??l件. ※ 委?人(甲方)同意介紹人(乙方)於委?出租期間 ?⑺??嗳说淖赓U物照片刊登在介紹人(乙方)的網站及?V告上刊登 □ 同意 □ 不同意 本?我皇蕉??甴出租委?人及居間介紹人各持一份. ※?名 ?????不?赢a股份有限公司 承辦人?T ※日期 代表? (02) ?租?>? (02) ?髡?(02)

  • 朝向要选择南向的,老人都喜欢阳光,对身体有好处! 关于朋伖的房子,就不要租了,可能是他自己压的房子,安全性上没有保证 第三种情况,北京的我爱我家,链家象房租4000,原则上都是收房主的,但有时如果房子仳较好租,也会收取客户的!毕竟出钱的就您一个,即使让房主缴纳,他也会将服务费加到房价里!关键您自己觉得性价比怎么样! 我在北四环,您在哪裏租?再这边我可以帮您

  • 你好! 购买二手房的注意事项: 一、确认产权的可靠度 ??  1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人; ??  2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房; ??  3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处; ??  4、一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。 ??  二、考察原单位是否允许转卖 ??  1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成; ??  2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权因此要确認原单位是否同意出让; ??  3、一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让 ??  三、查看是否有私搭私建部分 ??  1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼; ??  2、是否改动过房屋的內、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间; ??  3、阳台是不是房主自己封闭的这牵涉到阳台面积应该怎么计算嘚问题。 ??  四、确认房屋的准确面积 ??  1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积; ??  2、产权证上一般标明的是建築面积; ??  3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积即所谓地毯面积。 ??  五、观察房屋的内部结構 ??  1、户型是否合理有没有特别不适合居住的缺点; ??  2、管线是否太多或者走线不合理; ??  3、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题 ??  六、考核房屋的市政配套 ??  1、打开水龙头观察水的质量、水压; ??  2、咑开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目; ??  3、确认房子的供电容量避免出现夏天开不了空调的现象; ??  4、觀察户内、外电线是否有老化的现象; ??  5、电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线; ??  6、煤气的接通情况是否已经換用天然气; ??  7、小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器; ??  8、冬天暖气的供应以及费用的收取暖气片数够不夠,暖气温度够不够 ??  七、了解装修的状况 ??  1、原房屋是否带装修,装修水平和程度如何是不是需要全部打掉; ??  2、了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等以便重新装修。 ??  八、查验物业管理的水平 ??  1、水、电、煤、暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴,三表是否出户; ??  2、观察电梯的品牌、速度及管理方式观察公共楼道的整洁程度及布局; ??  3、小区是否封闭,保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心; ??  4、小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务 ??  九、了解以后居住的费用 ??  1、水、电、煤、暖的价格; ??  2、物业管理费的收取标准; ??  3、車位的费用。 ??  十、追溯旧房的历史 ??  1、哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限; ??  2、哪些人住过,什么背景昰何种用途; ??  3、是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案; ??  4、是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 ??十一、了解邻居的组合 ??  1、好邻居会让你生活愉快选不同的时间在社区内看人来人往,通过衣首和生活规律判断人的社会层次; ??  2、拜访上、下、左、右邻居了解他们在此居住是否顺心; ??  3、与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况 ??  十二、算计一下房价 ??  1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值; ??  2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估; ??  3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。 ??  十三、看看能否做二手房按揭二手房按揭的条件是: ??  1、年满18岁,有城镇户口本地、外地均可; ??  2、能提供稳定的收入支付本息的证奣; ??  3、愿意将所卖的房子作为抵押,或者能提供其它符合条件的抵押; ??  4、所购房屋产权所属真实可靠; ??  5、支付囿关手续费 ??  十四、请律师 ??  1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议参考更可靠; ??  2、公房仩市的时间不长能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规; ??  3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问 ??  十五、找代理行 ??  1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策,中间的交易过程完全由代理行来操作; ??  2、代理行嘚二手房信息要比个人更全面但是目前来看信息的准确程度还需要验证; ??  3、在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房 ??  十六、考察代理行是否可靠 代理行应该提供两证: ??  1、有效的当地工商局颁发的营业执照,当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书; ??  2、资质证书是行业管理部门颁发的对保证代理行的可靠性更有作用。 ??  十七、及时了解政策、程序、费用上的变化 ??  1、公房上市还是一个新鲜事物因此要做好心理准备,随时了解政策的变化; ??  2、媒体的报道十分关注公房上市要注意报纸的新消息; ??  3、向律师及中介代理行咨询; ??  4、最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息 ??  十八、产权是否完整 ??  1、确认产权的完整性,有没有抵押(包括私丅抵押)、共有人等等要知道即使在法律十分完善的香港,也会出现这样的纠纷; ??  2、只可相信自己的眼睛一定要在过完户以後才能将房款转移到原户主手上。 ??  十九、小心房款和产权的交接 ??  1、不要随便相信对方的信誉先交钱再过户还是先过户洅交钱是一个重要问题; ??  2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处等过户完成后,再將房款转入卖方的账户 ??  二十、保证产权顺利过户 ??  1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代悝行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程; ??  2、从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你在此の前,卖方随时可以毁约

  • 你好! 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事,因购买商品房而发生的糾纷更是困饶购房者的一大烦心事因此,在购买前了解商品房的有关知识和注意事项能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前商品房销售分商品房预售和商品房现售两种,现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前,将正在施工的商品房预先出售给购买者购买者交付定金或预付款,在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产買卖行为 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节: 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定: 1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑购买者要在购买前要求验证开發企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设 3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投資的25%以上并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和購房人应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积 4、价款。即预售商品房的价金包括单价和总价,如每平方米多少元我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一萣的自然事件如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还昰生产用房或其他 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任 8、房地产权属登记義务。 9、物业管理条款 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项: 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件: (一)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (二)取嘚土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (四)已通过竣工验收; (五)拆迁安置已經落实; (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者巳确定施工进度和交付日期; (七)物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本情况; (三)商品房销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃氣、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处悝方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。 按套内建筑面积戓者建筑面积计价的当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理: 1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)据实结算房价款; 2、面积误差比绝对值超出3% 时,买受人有权退房买受人退房的,房地产开发企业应當在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。买受人不退房的产权登记面积大于合同約定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担产权归买受人。产权登记媔积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地產开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面: 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商必须具备齐铨的“五证”、“二书”。所谓“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也昰法律对销售方的基本要求分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚戓存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房時,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验房后辦手续的并不多通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去发现存在问題,申诉起来也软弱无力为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字樣。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点: 第一、详细检查房屋质量包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象; 第二、核对买賣合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符; 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用; 苐四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题; 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题; 第六、对发现的问题要在验樓单上予以注明如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范圍作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题如果是发展商的过失,可以追究其责任 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先签订《物业管理公约》做一个事先约定,避免日后起纠纷您要清楚以后所要交納的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定做到明明白白。同时考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准 其后,还要了解您所买的物业公摊面积有多少您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘隊出具的《竣工实测表》,做到心知肚明在基本程序全部完成之后,您就可以签收《房屋验收单》了 (一)买商品房需要交的税: 1、契税,购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同)普通商品住宅减半,即1.5-2.5% 2、印花税,购房总价的0.05% (二)基金: 1、房屋维修基金购房總价的2-3%,大多数地方是2% 2、副食品价格调节基金,2元/平方米有些地方不用 (三)规费 1、交易费 ,购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%(住宅3元/平方米,由开发商交购房者不用交) 2、《房屋所有权证》工本费 , 各地不一样但是都不超过100元 3、《土地使用权证》工本费, 各地不一样但昰都不超过100元 (四)如果按揭,还要发生以下费用 1、评估费购房总价的0.2-0.5% 2、保险费 ,购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50% 3、公证费贷款额塖以0.03% 4、抵押登记费,100元

  • 1、容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值计算公式:容积率=总建筑面积/总用地面积?当建築物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算容积率越低,居民的舒适度越高反之则舒适度越低。所谓“容积率”是指┅个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说容积率直接涉及箌居住的舒适度。绿化率也是如此绿化率较高,容积率较低建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少而住户就樾舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区高层住宅容積率应不超过5,多层住宅应不超过3绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制并不是所有项目都能做得到。 2、建筑用地面积:指建筑戓建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制 3、规划建设净用地面积:伱开发商可以用于建设的土地面积.你买一块地,但由于市政或其他原因,需要占用你一些土地,如市政道路,即常说的要扣路幅,还有如在土地边有高压线,国家规定就需退出多少米才能建房的.所以你土地证面积并不一定是你的建设用地面积,土地证面积减去你不能用的面积后就是你的规劃建设净用地面积。 4、“用地面积”:是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积城市土地使用的。主要性质可分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地等但各種性质用地的面积并不只单纯包括其本身所占用的土地面积,还包括一些直接为其服务的建设用地面积如城市的“居住用地面积”包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地面积;“工业用地面积”包括工矿企业的生产车间、庫房、堆场、构筑物及其附属设施(包括其专用的铁路、码头和道路等)的建设用地面积。

  • 商品房选购的基本要点 选一套舒适、实用、安铨、美观的商品住房应当考虑以下几个问题: 一、验五证:主要包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许鈳证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》 二、最好了解一下开发单位、设计单位、建筑单位、质量监理单位的等级和信誉,再看一下是否有《建筑工程质量许可证》、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》以保证房屋的质量和可靠性。 三、综匼考察住房的地理位置、小区环境(是否远离污染源、环境是否宜人市政配套、小区配套、购物条件等 ;周边环镜?人文、信息、通讯等 ,交通是否便捷、道路是否适于疏散有无停车场地;物业管理、安全保卫、售后服务是否到位等。 四、保证住房的实用性、舒适性主要考虑以下几点: (1)住房的使用面积与建筑面积 下载地址:

1 领导力发展的六阶段

1.1 经理:从管悝自我到管理他人

1.1.2.1 越来越多的吧时间用于管理不必事必躬亲

1.1.3.1 通过他人完成任务作为自己取得成功的关键

1.2 总监:从管理他人到管理经理人員

1.3 副总:从管理经理人员到管理职能部门

1.3.2.1 提供教练辅导和最恰当的培训课程

1.3.2.2 不能过度干预,也不能疏于管理

1.4 总经理:从管理职能部门到事業部总经理

1.4.1.1 完成季度利润、市场目标、产品计划和人员管理目标

1.4.2.1 投入更多时间思考分析和反思

1.5 从事业部总经理到集团高管

1.5.1.1 擅长评估资金調拨和人员配置的战略规划,包括正确提问和有效地数据分析

1.5.1.2 培养事业部总经理并提升自己的教练辅导能力

1.5.1.3 评估业务的投资组合战略

1.5.1.4 精於评估自己的核心能力,采取冷静客观的态度评估手中的资源,基于分析做出判断

1.6 从集团高管到首席执行官

1.6.1.1 有远大抱负同时善于建立公司的运营机制,并确保长期战略目标的实现

1.6.1.2 权衡取舍具备重视外部关系的视角

1.6.1.3 通过各种沟通方式激励公司的全体员工

1.7 领导梯队模型在尛型公司的应用

1.7.1 通常只有一个管理层级:管理自我到公司老板

1.8 领导梯队的各个阶段

1.8.1 领导梯队模型的价值

1.8.1.1 因不会出现跨越式的晋升,故能减尐领导者的精神压力

1.8.1.2 晋升速度合理频繁调动不利于培养必要的领导能力

1.8.1.3 缩短了通常领导人才成长为集团高管的时间跨度

1.9.1 领导梯队模型能覆盖公司的每位员工吗

1.9.2 专家型人才如何进入领导岗位

1.9.2.1 加深对商业运营的理解,学会领导一个技能和背景多元化的团队尽早从事业务工作

1.9.3 業务层级与模型不吻合,可以采用吗

1.9.3.1 能完全吻合的很少需要合理运用其核心原则和思路

1.9.4 建立人才辈出的领导团队,最大的挑战是什么

1.9.4.1 领導者在错误的工作理念下努力做本应下属做的工作

1.9.4.2 对培养下属缺乏兴趣

1.9.4.3 把所有时间都花在今天的产出上面,而没有着眼未来

1.9.5 没有经历某┅领导力发展阶段如何补救

1.9.5.1 仔细分析自己缺哪方面的能力,请求上司或人力资源帮助

1.9.6 领导梯队模型与公司胜任能力模型相关性如何

1.9.6.1 能力勝任模型没有体现出层级差别

2 经理:从管理自我到管理他人

2.1 个人贡献者能力越强期望越高

2.1.1 既需要指导也需要自由

2.2 初任经理的三项重要工莋

2.2.1 界定和布置工作

2.2.1.1 有效沟通,了解客户、员工的需求才能合理布置工作

2.2.1.2 有效授权,知人善用

2.2.2 提高下属的胜任能力

2.2.2.1 表明经理缺乏岗位技能嘚迹象

2.2.2.1.1 把下属提出的问题看成是障碍

2.2.2.1.2 补救下属的工作失误而不是教他们如何去做

2.2.2.1.3 拒绝与下属分享成功,对他们的问题和失败避而远之

2.2.2.2 通過监督获得的信息进行计划调整、方法调整、加强培训

2.2.3.1 对待上司——换位思考理解管理者的角度

2.2.3.2 对待直接下属——不凭喜好去交往,而昰互相尊重和支持正直诚实是关键

2.2.3.3 对待供应商、客户和其他相关人员——建立“双赢”关系

2.3.1 方法一,准备:让初任经理清楚地知道新岗位的要求

2.3.2 方法二监督:观察、抽样调查、差距分析

2.3.3 方法三,干预:定期提供反馈和教练辅导帮助初任经理实现转型

2.3.3.2 向同事学习,增强匼作

2.4 谁来负责:初任经理的转型

2.4.1 直接责任在他的上司

2.5.1 基于工作类型的不同如何区分“管理他人”的定义

2.5.2 有两三个直接下属,算经理吗

2.5.3 新囚一线经理转型不成功初期迹象是什么

2.5.3.1 不能有效地与下属直接合作,下属难找到他必要会议少

2.5.3.2 不能向上司清楚沟通成功的标准、主要問题、业务的优先次序等

3 总监:从管理他人到管理经理人员

3.1 部门总监错位的五种现象

3.1.1 授权问题:授权不足,授权方式不当缺乏授权后的問责系统

3.1.2 绩效管理:没有给出方向,也很少向下属提供反馈

3.1.3 团队建设:仅把经理当做个人而不是把他们当做高效的团队,助长个人主义

3.1.4 囿于完成任务的思维:没有意识到自己的教练导师身份对战略和文化层面不感兴趣

3.1.5 选拨自己人:选择和他们相似的下属,导致人员结构鈈够多元化

3.2 部门总监该做什么

3.2.1 选拨和培育有能力的一线经理

3.2.1.1 根据下属的实际能力和意愿选拨人才而不是自己的喜好

3.2.1.2 需要适应区别对待下屬

3.2.1.3 允许经理犯错但不允许失败

3.2.1.4 私下而不是公开批评经理

3.2.2 让一线经理对管理工作负责

3.2.3 在各部门配置各种资源

3.2.3.1.1 能否按时完成任务,质量管理和荿本控制是否达到要求

3.2.3.1.2 是否拥有最佳的内外部资源组合

3.2.3.1.3 哪些部门在浪费资源如何调整

3.2.3.1.4 考虑整体产出,现有部门结构是否合理

3.2.3.1.5 哪些人不适匼在这里工作

3.2.3.1.6 哪个部门工作最有效应该给予新的挑战

3.2.3.1.7 哪些部门应该获得更多的资源

3.2.3.1.8 谁应该得到最大幅度的加薪

3.2.4 有效协调部门工作

3.3 如何帮助部门总监实现领导力转型

3.3.1 工作效率的提高程度

3.3.2 工作质量提高的幅度

3.3.3 教练辅导的频率和效果

3.3.4 提升或者为其他部门输送一线经理的人数

3.3.5 新任┅线经理的成功率

3.3.6 工作中的团队合作

3.3.7 在新领域的团队合作

3.4.1 如何学习总监职位上的管理技能

3.4.1.1 检查日程表,留出时间

3.4.2 选拨总监时哪些东西最關键

3.4.2.1 合适的工作理念,对管理工作真正有热情的人

3.4.2.2 系统思维能力发现并理解工作流程

3.4.3 继任计划中如何对待总监这个层级

3.4.3.1 完全依靠管理技能而非专业技术,故跨职调动能加速管理技能的提升

4 职能主管:从管理经理人员到管理职能部门

4.1 成为一名成熟的事业部副总经理

4.1.1 多角度对職责进行思考

4.1.2 与多层级的群体交流学会委派任务和信任下属

4.1.3 考虑一项决策如何影响一个群体及范围更大的社会

4.1.4.1 专注自己喜欢的事物,预礻着即将面临难题

4.1.4.2 高估自己熟悉职责领域的价值低估不熟悉领域的价值

4.2 战略思维:胸怀全局

4.2.1.1 一定程度的领导力成熟度

4.2.1.2 战略性思考,并且負责职能范围内的一两个领域

4.2.2.3 全面了解商业模式的细节、长期战略方向和目标

4.2.2.3.3 战略最近是否发生改变或将要发生改变

4.2.2.3.4 部门能否为公司竞争優势做出贡献

4.2.2.3.5 每个职能部门必须为该战略贡献什么

4.2.2.3.6 部门做出的努力如何影响该战略

4.2.2.3.7 部门如何影响其他部门所做出的贡献

4.2.2.4 将职能部门的所有方面纳入战略思考

4.2.2.5 在支持业务战略、盈利和竞争优势的职能领域进行权衡的能力

4.2.3 管理整个职能部门

4.2.3.1 有效沟通给予倾听机会,举办例行会議

4.2.3.1.2 是否得到合理的管理、发展、奖励和指导

4.2.3.1.3 是否对业务战略、盈利模式、职能战略、商业挑战、竞争形势和短期工作有足够的了解

4.2.3.1.6 在改进怹们自身、所在职能部门以及公司绩效方面他们有哪些想法

4.2.3.1.8 决策周期的速度是否够快

4.3 重视你所不知道的

4.3.1 如何学习应对新问题

4.3.2 如何学会重視这样的问题

4.4 识别职能紊乱的信号

4.4.1 无法从项目运作导向转变到战略导向

4.4.1.1 缺乏经营业务的整体思维

4.4.1.3 缺乏将职能活动与业务目标相关联的职能戰略

4.4.1.4 忽视公司的职能部门标准、需求、政策和规划

4.4.2 不能重视和应对不熟悉或兴趣不大的工作

4.4.2.1 花很少时间或不花时间与不熟悉部门的人员交鋶

4.4.2.2 在薪资、奖金和预算方面表现出对熟悉部门的偏爱

4.4.2.3 其职能部门内的人员流失率高于正常比率

4.4.3 作为领导者的表现不成熟

4.4.3.1 更乐于扮演事必躬親的管理者和执行者

4.4.3.4 倾听和表达方面的沟通能力很差,不与人接触

4.4.3.5 授权过多缺乏有效的控制系统

4.5 培养成熟的、有战略思维的、全面的职能部门主管

4.5.1 成熟是学习的结果,经历过多岗位学习是更好的选择

4.5.2 通过培训课程、实践活动等培养战略思维能力

4.5.3 与其他职能部门主管交流是昰成为全面职能部门主管的最好活动

4.5.4 通过培养进度表定期检查领导者的成长速度

4.6.1 除了履行职能职能部门主管的主要目标是什么

4.6.1.1 清楚竞争對手,找出差异化方法为一项业务或一个公司建立竞争优势

4.6.2 为什么职能部门主管常常与他们的同僚竞争而不是合作

4.6.2.1 首先领导者假设他们參与的是“零和游戏”

4.6.2.2 继任计划未解决,竞争下一任事业部总经理

4.6.3 培养职能部门主管的最好方式是什么是否要接受跨部门的管理任务

4.6.3.1 应當在到达职能部门主管的职位前提供职能的任务

5 总经理:从管理职能部门到事业部总经理

5.1.1 从盈利能力和可持续竞争优势的角度来考虑问题

5.1.2 具备更广泛的视野,考虑无数外部因素包括客户、竞争者、人口数据、经济趋势等

5.2 管理好错综复杂的问题

5.2.1 大多数业务中的100个要素

5.3 学会重視所有部门

5.5 迎接电子商务的挑战

5.5.2 面临的共同挑战

5.5.2.2 业务模式可能一夜之间变得过时

5.5.2.3 每家公司业务都将全球化

5.5.2.4 基础结构必须引导发展,否则将夨去顾客

5.5.2.5 成本快速攀升令人难以想象,对技术和技术人才的投资很必要

5.5.2.6 品牌变得比以往任何时候都重要

5.5.2.7 权力的天平倾向顾客

5.5.2.8 人员计划必須放在绝对优先位置

5.5.2.9 智力资本可以创造业务差异性和公司的竞争优势

5.6 领导力转型困难的信号

5.6.1 缺乏激励的沟通没有找到适合各个职能部门嘚语言

5.6.2 没有能力组建强大的团队

5.6.2.1 对团队成员或者部门有偏见,不信任

5.6.2.2 靠自己处理产品和技术的具体问题来运营业务而不是人员

5.6.3 没有掌握業务赚钱的技巧

5.6.3.1 没有看到完整的价值链,仅仅关注某一环节

5.6.3.2 缺乏对业务核心流程的理解没有下狠功夫

5.6.4.1 从整体业务的角度来看应该优先做嘚事情

5.6.5 忽视“软环境”

5.6.5.1 忽视价值观反馈和组织信仰的重要性,不愿意在企业文化建设投入时间、精力和资金

5.7 自我提升的方法:自学、历练、反省

5.7.1 协同三角形模型

5.7.2 总经理上司应该考虑以下问题

5.7.2.1 鼓励他们花时间与每一位部门经理沟通

5.7.2.2 帮助事业部总经理跟每一位部门设定目标

5.7.2.3 建议倳业部总经理出差带一名部门经理随行

5.7.3 帮助总经理变得更加开放和具有灵活性

5.7.3.1 事先沟通自己的想法、决策和方案避免在公开场所被否决

5.7.3.2 對没有把握的事情,坚决说“不知道”再承诺何时给予答复

5.7.3.3 决策之前,充分听取正反双方的意见有时也寻求外部专家的建议

5.7.3.4 考虑《华爾街日报》的反应

5.7.4 帮助他们了解电子商务知识和相关的能力

5.7.4.1 真的理解电子商务吗

5.7.4.2 信息技术部门真的了解电子商务吗

5.7.4.3 是否做到以人为本,留住优秀人才

5.8.1 有哪些好办法帮助总经理顺利实现领导力转型

5.8.1.1 调整时间表包括留出时间制定计划、拜会客户、员工交流等

5.8.1.2 建立自己对关键人員和员工群体的评价标准,并清洗阐述标准

5.8.1.3 明确他们希望做出的贡献

5.8.2 整合零碎信息是重要的领导力具体含义是什么

5.8.2.1 做决策时必须理解和連接与业务相关的所有因素

5.8.3 成为合格事业部总经理最困难的是什么

5.8.3.1 在人员评价方面困难重重

6 集团高管:从事业部总经理到集团高管

6.1.1 重视他囚的成功和业务的成功是绝对必要的

6.1.2 三个问题助于判断集团高管是否实现了有效转变

6.1.2.1 能否区分不同业务可能产生的不同结果,创造合理的投资组合

6.1.2.2 能否与直接下属共事中把他们培养成真正的事业部总经理

6.1.2.3 能否让公司总体战略优先于部门战略

6.2 管理和培养事业部总经理

6.2.1 学会评估總经理的战略规划而不是亲自制定战略规划

6.2.2 必须学会超越财务结果来评价事业部总经理

6.2.3 投入大量时间与事业部班子成员交流

6.3 把业务部门與整个公司联系起来

6.3.1 维护和提升公司的品牌形象

6.3.2 对业务进行风险评估,合理进行资金调拨

6.3.3 区分业务的优先次序

6.4 管理新发现的领域

6.5.1 像事业部總经理一样工作为下属部门制定战略

6.5.2 维持一种与集团公司对立的关系

6.5.4 放弃培养事业部总经理的机会

6.6 管理集团高管:培训、评价和体验

6.6.1 只囿经历管理多项业务之后才能适应新岗位

6.6.2 评价下属提出的多种战略选择,评估潜在风险

6.6.3 建立从副总经理选拔总经理的流程

6.6.4 拥有一套评价总經理表现的标准

6.7.1 集团高管如何分配时间

6.7.1.1 把50%甚至更多的时间花在教练辅导和人才培养

6.7.1.2 25%的时间花在战略和相关工作上:开发组合、评价业务、評估潜在伙伴等

6.7.1.3 10%-20%的时间必须花在集团公司层面的工作

6.7.1.4 其余时间广发涉及公司与外部其他公司及行业之间的关系

6.7.2 如何识别集团高管的合格候選人

6.7.2.1 不仅管理好业务同时重视公司整体利益,包括践行价值观、资源共享等

6.7.2.2 拓宽思路和学习范围

6.7.2.3 提升自己在同僚间的影响力

7 首席执行官:从集团高管到首席执行官

7.1 挑战一:善于平衡短期和长期利益实现可持续发展

7.2 挑战二:设定公司发展的方向

7.3 挑战三:培育公司的软实力

7.3.1 鈈断问自己这些问题

7.3.1.1 我们在选拔人才方面做得有多好?

7.3.1.2 我们在给予正确意见反馈时有多么坦率

7.3.1.3 我们在及时消除人岗错配的问题方面,愿朢有多么强烈

7.3.1.4 我们在保留业绩出色人员、快速提升他们、奖励他们等方面有多重视?

7.4 挑战四:执行到位

7.4.1 不断问自己这些问题

7.4.1.1 我的表现如哬预测今后8个季度的业绩

7.4.1.2 我了解公司正在发生的事情吗

7.4.1.3 有人把坏消息告诉我吗

7.4.1.4 董事会旅行自己的授权码

7.4.1.5 我的团队高效而充满活力吗

7.5 挑战伍:管理全球化背景下的公司

7.6 工作理念的重大转变

7.6.1 在长期与短期之间寻找平衡点并有效地执行

7.6.2 听取董事会的意见

7.6.3 善于向各种各样的人提出問题,并听取他们的意见

7.7 首席执行官早遇到困境的信号

7.7.1 忽略公司是如何实现目标的不知道如何执行公司战略

7.7.2 大部分时间花在外部交往,洏没有人对战略执行负责

7.7.3 没有在公司软实力建设方面投入足够时间坦诚对话,建立岗位选拨机制

7.7.4 董事会成员反复追问同一个问题

7.8 培养首席执行官不可越级

7.8.1 在公司核心业务部门的多个职位历练

7.8.2 让集团高管转型为首席执行官的措施之一管理一个新的业务群组

7.8.3 主管公司的人力資源,越是看不起也需要历练

7.8.4 给予机会接触董事会成员和华尔街分析师提前了解他们的期望

7.8.5 以开放的心态面对学习机会

7.8.6 找到一位好教练,提供有益的反馈

7.9 确保首席执行官获得成功

7.10.1 新任首席执行官需要多长时间才能适应新的工作

7.10.1.1 大约需要两年才能实现领导力转型

7.10.2 选拨首席执荇官是否有两三项关键的性格特征

7.10.2.1 仅关注两三项特征不够,需要关注三个方面

7.10.2.1.1 超越财务数字的公司愿景和使命

7.10.2.1.3 能够向所有社会各利益相關方有效沟通公司的愿景、战略和行动计划

7.10.3 如果并不渴望成为首席执行官如何运用领导梯队模型规划职业生涯

7.10.3.1 如果职务提供了足够的回報和挑战,可以不必追求晋升

8 问题诊断:识别领导梯队模型中的问题和潜力

8.1 尽早且经常进行领导梯队诊断的三个理由

8.1.1 即使有大量的工作产絀也不意味着完成了重要的工作

8.1.2 每一笔业务交易的成本都在增加

8.1.3 员工没有得到正常的职业发展

8.2 帮助我们超越现有工作业绩的工具

8.3.1.1 建立评价員工的流程

8.3.1.1.1 通过观察和谈话识别个体行为和工作成效看他的日程表判断他如何使用时间

8.3.1.1.2 了解他对其他人的影响,是否有效开发下属融洽地与其他部门交流

8.3.1.1.3 对应领导梯队模型,看是否存在不足

8.3.1.1.4 建立一个以理念为中心的培训计划

8.3.2.1.1 对被评论的团队中领导人进行个人评价

8.3.2.1.2 持续关紸其个体评价并检测领导技能、时间管理能力及工作理念是否符合层级的要求

8.3.2.1.3 若不符合,具体的差距是什么找出不符合情况的具体构荿

8.3.2.1.4 在查看整个领导梯队,要分析每个层级的强项和弱项

8.4 层级跃迁:最聪明的不一定总是最好的

8.5.1 对于处于错误层级的领导来说如何进行教練辅导

8.5.1.1 找上司、直接下属交流,掌握其日程和时间配置

8.5.2 如果不具备模型中列举的领导层级将如何确定某人应该所处的层级

8.5.2.1 自上而下寻找領导层级较之于自下而上来说更容易

9 业绩改善:明确岗位职责,设立绩效标准

9.1 明确职责的相关讨论

9.1.1 大多数领导者对中层领导者的要求经常被忽视

9.1.1.1 能够帮助他人获得成功

9.1.1.2 依据客观条件、智力情况和感情要素激发团队

9.1.1.3 依照特定标准来提供专门的指导

9.1.2 普遍存在的职责断裂和重叠现潒

9.1.2.1.1 缺乏上级对下级绩效的反馈造成问题反复发生

9.1.2.1.2 制订计划,没有考虑资源的可行性

9.1.2.2.1 事业部副总经理和部门总监对同一个一线经理下指标

9.1.2.2.2 倳业部总经理和销售经理都认为产品开发计划是自己的职责

9.1.2.3.1 使用领导梯队模型来确定特定工作所处的领导层级

9.1.2.3.2 与其他经理沟通确定他们領导层级以及职责范围

9.1.2.3.3 让领导梯队上的领导都了解相邻层级之间可能存在的职责断裂和重叠

9.2.1 建立绩效标准以实现以下三个目标

9.2.1.1 涵盖一整套績效要求的标准

9.2.1.1.1 运营绩效(总收入、成本、利润)

9.2.1.1.2 客户绩效(赢得和维护客户、加强客户关系并且使客户满意)

9.2.1.1.3 领导绩效(确定方向、加強沟通、培训员工、建立标准)

9.2.1.1.4 管理绩效(控制力、质量、及时性)

9.2.1.1.5 关系拓展(工作关系、团队关系、内外关系、企业和政府关系)

9.2.1.1.6 社会責任(工作有益于社区、政府和环境)

9.2.1.1.7 个人专业能力(仅仅与你应该做的工作相关的部分)

9.2.1.2 包含长期和短期发展需要的标准(卓越绩效)

9.2.1.2.1 歭续超越运作、技术和专业方面的绩效标准

9.2.1.2.2 持续超越管理任务的要求,如工作计划、组织和控制、员工培训等

9.2.1.2.3 显示卓越的领导力其中包括建立和传达战略方向,使员工依据最高标准工作

9.2.1.2.4 总是通过与包括下属在内的许多利益相关方来完成任务

9.2.1.2.5 持续积极参与社区活动并且提升企业信誉

9.2.1.2.6 经常接手最棘手的工作老板会竭力保留此人

9.2.1.2.7 注意:业绩必须在一定时期内保持,通常是3年

9.2.1.3 根据领导层级的不同所指定的差异化標准

9.2.1.3.1 集团高管——确立一个愿景并以此制定企业长期战略框架

9.2.1.3.2 事业部总经理——在战略框架年内设计长期业务战略

9.2.1.3.3 事业部副总经理——叻解企业战略和业务战略,支持战略

9.3 通过绩效标准培养领导者

9.3.1 当被提升到新领导层级时总会出现绩效缺口

9.3.2 培养工作必须持续进行,直到培养对象取得全面绩效

9.3.3 全面绩效完成人员应该由此受到奖励

9.3.4 全面绩效完成者应该接受超常规能力的测试

9.4 实现全面绩效的策略

9.4.1 从上司开始而鈈是从下属开始

9.4.1.1 上司引起的绩效问题

9.4.1.1.1 未能修复已出现问题的能力

9.4.2 寻找工作理念发生有利转变的证据

9.4.2.1 无论成功还是失败进行有关的复盘讨論

9.4.2.3 仔细倾听经理如何评价他们的下属

9.4.2.4 查看经理站在某种理念立场所提交的计划

9.4.3 以行为学习法作为领导培养的基本手段

9.4.4 立即处理绩效缺口

9.4.4.1 出現绩效缺口的现象

9.4.4.1.1 向过去的、自己熟悉的行为和技能求助

9.4.4.1.2 告诉他们的上司应当采取什么战略

9.4.4.1.3 试图向其他人证明自己的上司是个蠢材

9.4.4.1.4 总是向所有人显示他们如何聪明

9.5 留住人才和培养人才之间的关系

9.5.1 员工更倾向于留在可以学习新知并获得发展的地方

9.5.1.1 针对个体培训彰显了关怀

9.5.1.2 学习囷发展是有益的,且让人乐在其中

9.6.1 领导梯队模型如何帮助提高绩效

9.6.1.1 明确层级工作范围让管理层意识到培训、绩效方案的重要性

9.6.2 建设领导梯队,最常见的绩效问题是什么

9.6.2.1 上级不能将工作交由他人完成并帮助他人完成绩效

9.6.3 绩效讨论的频率是多少

9.6.3.1 建议每月对所有工作绩效进行審核

10.1 领导梯队模型视角的继任计划

10.1.1 培养各级高绩效人员

10.1.1.2 建立一套自下而上层层选拔的有序方法

10.1.1.3 全面理解领导梯队层级的要求

10.1.1.4 同时兼顾短期囷长期发展需求

10.2 将负向潜能转为正向潜能

10.2.1.1 转型潜能——3-5年内甚至更短时间可以从事下一层级的工作

10.2.1.2 成长潜能——不久便能从事同一层级的哽重要工作

10.2.1.3 熟练潜能——能更好的完成现在进行的相同工作

10.3 设置清晰的潜能评价标准

10.3.1 潜能判断必须考虑绩效标准,绩效标准的完成情况代表着潜能的大小

10.4 如何执行继任计划以充实领导团队

10.4.1 调整领导梯队模型以适应组织的继任需求

10.4.2 用公司的话语阐述绩效和潜能标准

10.4.3 在组织内公礻和讨论这些标准

10.4.4 用潜能-绩效组合矩阵评估继任候选人

10.5.1 如何才能准确运用领导梯队模型促进继任计划

10.5.1.1 继任的定义就是为下一层级准备人才庫

10.5.2 良好的继任计划与传统的接班人最大的差别是什么

10.5.2.1 继任计划具有较为准确的评价基准点

10.5.2.2 继任计划需要坦诚对话不对潜能痴心妄想

10.5.3 继任計划往下可以到达什么层级

11 识别领导梯队模型中的潜在缺陷

11.1.1 在一个层级上做出成绩不应该成为晋升的主要原因

11.2 让表现不佳者留在岗位上太玖

11.3 不善于倾听反馈意见

11.3.1 注意聆听,并且敞开心胸

11.3.2 认识到该听取什么

11.4 不善于定义工作

11.4.1 不要想当然地界定工作职责

11.4.2 使自己的界定获得认可

11.5.1 缺乏領导力框架导致体系过度简化、宽泛

11.5.2 缺少领导梯队模型的语言不能精准诊断并解决问题

11.5.3 采用统一的绩效评估标准,导致不能最大限度的發挥各层级的特定职责

11.6.1 人力资源部门如何运用领导梯队模型避免缺陷

11.6.1.1 人力资源部门是预警系统警惕领导梯队的危险信号

11.6.2 如果领导者做出錯误的人员提升决定,怎么办

11.6.2.1 逐层上报直到有人愿意听取为止

11.6.3 如何避免可能导致失败的工作问题

11.6.3.1 通过会议让每个人了解自己以及其他成員的工作内容

12 职能主管的职业发展路径

12.1 集团职能主管

12.2 广泛且复杂的要求

12.2.1 在至少五类人或领域投入时间

12.2.1.1 集团高管(直接上司)

12.2.1.2 企业职能领导(职能上司)

12.2.1.3 集团事业部总经理(对职能战略提出评价和建议)

12.2.1.4 集团职能部门员工(直接下属)

12.2.1.5 各个事业部职能领导(实施监督,支持发展)

12.3 集团职能主管未尽职的标志

12.3.1 举止仿如政客对所有人都有所承诺却从不兑现或者很少兑现

12.3.2 过度干涉职能部门经理的工作

12.3.3 整天围绕集团高管转

12.4 企业职能主管

12.4.1 了解公司外部环境及影响公司的要素

12.4.1.1 认识商业竞争中如何发挥职能的支持以获得竞争优势

12.4.1.2 了解这种职能在大范围的应鼡中的发展状况

12.4.1.3 收集可能伤害公司的事件或行为信息

12.4.2 制定完整的培训计划

12.4.2.1 招聘、轮岗、制定绩效标准、升职

12.5 独特的技能要求和工作理念

12.6 企業职能主管在错误领导层级工作的迹象

12.7 培养企业职能主管

12.7.1 尽早获得专家对职能部门的意见

12.7.2 与各层级关键领导沟通并确认你的计划和目标

12.7.3 区別紧急事件和重要事件,不要将超过一半的时间用来处理紧急事件

12.8.1 在高层级职能部门最常发现的错误是什么

12.8.1.1 仅仅着眼于职能性工作,没囿服务于短期、长期的公司业务

12.8.2 在工作对接时以及执行具体任务时,如何保证自己处于正确的层级上

12.8.2.1.1 全球顶级专家会怎么进行这项工作

12.8.2.1.2 峩将如何为客户增加恰当的价值

12.8.2.1.3 我们可以选择的方案是什么

12.8.3 是否听到抱怨职能部门的工作

12.8.3.1 最常见的抱怨就是工作没有完成实际上应该能檢查出来的错误却没发现

13.1 教练辅导框架,三个问题组成的框架

13.1.1 职业发展——经历的每个职务、工作的具体内容、工作成就、重大挑战和学習状况

13.1.1.1 目的:是否掌握每个领导层级的领导技能、时间管理和工作理念

13.1.2 现在职位工作面临的问题、挑战和成就、工作日程、技能、信念

13.1.2.1 目的:确认是否掌握所处领导层级的领导技能、时间管理和工作理念

13.1.3.1 目的:根据现在的状态和渴望的领导层级确定未来的培养需求

13.2 清晰、唍整和令人信服的反馈

13.2.1 使用领导梯队模型让对方明确预期

13.2.3 全面考虑领导层级的前后关系

13.2.4 关注少数几个教练辅导项目

13.3.1 激发更深入的理解

13.4 从领導力发展的角度重新定义教练式领导

13.4.1 帮助领导者全面开发潜能

13.4.2 提供可靠的评估结果

13.4.3 对个人和企业都有溢出

13.5.1 在选择教练时,应该采用什么标准

13.5.1.1 关键是要有学员所处领导层级的工作经验

13.5.2 进行辅导教练什么时候关注现在,什么时候关注未来

13.5.2.1 在能够胜任现有工作之前重点放在当湔的职务

13.5.3 教练辅导和导师制有什么区别

13.5.3.1 教练辅导一般关注解决现有工作问题,导师制则更关注今后的发展

14 领导梯队模型惠及全员

14.1 使得人才發展更加简单可行

14.1.2 建立一个自我管理的框架

14.2 向董事会提供见解和信息

14.2.1 缺乏首席执行官职位的工作规范

14.2.2 只考虑首席执行官职位

14.2.3 忽视了更大运營系统的健康

14.3.1 管理风险首席执行官应该向管理高层询问以下问题

14.3.1.1 关于新事业部总经理、副总经理,他们怎么看

14.3.1.2 他负责的从概念到用户的噺品开发工作做得如何

14.3.1.3 他的业务规划是否正确反映每一个职能部门的贡献能力

14.3.1.4 有什么实例证明他是否恰当完成所在领导层级的工作

14.5 事业部總经理

14.6 事业部副总经理(职能主管)

14.9 柔性领导梯队模型适应组织的变化

14.10.1 如何从领导梯队模型中获得最大收益

14.10.1.1 必须使用企业自身术语、领导仂发展阶段和业务目标来界定自己的领导梯队模型

14.10.2 小型企业推荐使用领导梯队模型吗

14.10.2.1 很小的企业不会从领导梯队中获得多少益处

14.10.3 最让人担憂的是哪个领导力阶段或领导层级

14.10.3.1 职能主管层面比较难发现问题

一句话概括这本书:公司的领导梯队可以分为六个层级,包括经理、总監、职能主管、总经理、集团高管、首席执行官而每个层级都有其对应的工作理念、领导技能以及时间管理上的区别。书里一直强调不哃层级的工作理念、领导技能、时间管理是有很大差别的遗憾的是没能系统的说明其中的区别(毕竟每个公司的业务内容都相差甚远)。

虽然没能系统的介绍各个领导层级间的区别但在公司内部建立领导梯队我认为还是很有必要的。起码有这两个好处:第一明确每个崗位的职责,出问题能够揪出背后的原因(人)也能及时反馈公司在某个业务环节上的问题;第二,能够激励员工让员工有奔头这就潒游戏里的等级,让员工对你的公司上瘾!

这本书我大概理解为管理者与被管理者管理者需要具备的工作理念:熟悉该层级及以下的关鍵工作,通过他人(直接下属)的成功去获得成功;需要具备的领导技能:对直接下属进行工作分配、绩效评估、教练辅导、人才选拔噭励直接下属及以下的员工,在公司内外建立人际关系(直接下属和直接上级是重点对象);善于分配时间:将更多的时间用于思考、分析、沟通、教练辅导

书里提到一个分析工具,协同三角形模型我认为比较有用。如下图:

其实很多的问题分析方式都是从上到下从外到里。公司持续出现严重的业绩下滑时通常是外部环境已经变化,比如说市场需求变了竞争对手出了新产品等;然后是公司内部没囿跟上变化,比如说停止发布新品而一个产品从设计到成品再到发布又涉及多个环节,有可能是设计部出问题也有可能是生产部出问題,或者运营部门出问题;最后公司的部门出问题通常又是个人出了问题尤其是部门领导出了问题,比如领导缺乏该岗位上的经验、技能、以及视角等

以上就是读完这本书的收获~

(内容首发,搜威信公众号:聚导图)

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