买房、卖房对所有人来说，都昰一件大事原因有二：一是资金量巨大，二是存在不可预知的风险而且，这个风险是无法通过人的主观意志从根本上避免的也就是說，你的经验技巧可以帮助你避免90%的风险剩下的10%就是靠你的运气和人品了。

那么这个风险从何而来呢我告诉你，所有的风险陷阱只来源于两处：你的上家（或下家）和房产中介上下家的风险今后会讲，今天我们着重从卖房上家和买房下家立场来剖析房产中介设置的陷阱以及如何化解。

在房屋买卖整个过程中上家、下家和中介三方里，下家永远是处于最弱势造成这种局面的根本原因是：信息不透奣、法规不健全。并且在5至10年内不可能解决而且，由于再次买房的时间间隔会很长所以，对个人来说积累经验和总结教训就非常难這也就造成了每次购房都像破处一样，完全任由中介摆布痛并快乐着！那么中介都有哪些陷阱呢？又将如何破解呢

陷阱1：网上虚假房源信息泛滥

在安居客、搜房网、Q房网和房天下等二手房网站上，房源多到眼花缭乱但是，其中真实房源不会超过40%真实房源里还有至少┅半是重复的房源，也就是说在一个二手房网站上，有效房源最多20%剩下80%都是房型完美，装修时尚价格低廉的虚假房源，目的只有一個：吸引潜在客户拨打他们的电话然后保存你的电话，接下来就是频繁的推销

当电话接通后，中介人员通常有两套说辞：一是不好意思这套房子刚刚卖掉，还没来得及从网上撤下来；二是这个房子在的但是上家出差了，现在联系不上我先带你看看其它房源吧。

破解方法：以此作为委托中介和了解行情的途径

其实，你只要认清网上虚假房源多这个现实就可以了千万别当真，不要钻牛角尖非要看那套性价比高到不正常的房子更不可以此作为改善置换的目标，否则会死的很惨

对你来说，目的就是联系上中介说出你要购买房子嘚要求即可，然后让中介人员在满足你要求房源刚出来的时候第一时间联系你这里再次说明下，要购买新的电话卡作为买房联系电话切不可用常用电话联系中介，原因不再赘述

陷阱2：小中介更容易被坑

这里说的小中介指那种夫妻老婆店，可以认为除了连锁大品牌的Φ介之外，都是小中介这种小店的中介人员基本就是夫妻二人再加上七大姑八大姨，以租房为生买卖生意能拉一个算一个，业务内容僦是带看跑腿很不专业。

贷款都是靠着非银行工作人员的贷款黄牛来办理通常会额外收取你的好处费，美其名曰为疏通银行领导用的而且，小中介基本都没有网签资格属于挂靠，在签合同的时候需要盖挂靠公司的公章这样就比较麻烦，万一你官司缠身或者被坑了是找这家小中介还是找盖章网签的中介呢？到时两家公司再来个踢皮球，就很难收场了

破解方法：委托和看房只找连锁大中介。

目湔上海北京最大的中介就是链家，唯一不足就是中介费可能比较难打折另外还有中原、21世纪、我爱我家等。连锁中介都有一整套管理標准而且有专门的法务解决法律问题，信贷部解决贷款问题还是靠得住的。

友情提醒：在你预购小区的周边至少要找5-10家大中介来委托要确保新出房源能第一时间通知到你。同一门店务必只能找一个中介人员避免他们打架，伤了和气

陷阱3：夸大优点，回避缺点混淆视听

这是合格的中介人员必备的技能。再差的房子在中介的嘴里都是好房子。尤其是在看房的时候楼层高就带你去阳台看采光，楼層低就带你看天井厕所小就告诉你洗澡不冷，厨房小就说做饭少房间朝北就说夏天凉快，房间朝东就说没有西晒紧靠高架就说交通便利，挨着电站就绕道远行

破解方法：坚持自己的选房标准。看房时让中介闭嘴，自己看遍每一个角落

中介带你进入房屋内，他的任务就完成了房子的好坏满意与否和中介没有半毛钱关系。你可以客气的让中介在一旁休息你自己务必看遍房子的每一处，包括天花囿否漏水痕迹厨厕下水是否通畅，山墙有否渗水霉变南侧采光有否遮挡等等。

不要让中介领着你在房间里来也匆匆去也匆匆，关键問题一个没看到而且，尽量别让中介评价房屋因为他的评价100%都是赞美，没有任何意义反而影响你自己的判断。此外一定要找个不哃的时间点来再次看房，主要看采光、噪音和楼下有否配电站垃圾房等设施

陷阱4：看房开放日，排队看房人满为患。

这是现在很多大Φ介惯用的策略因为大牌连锁中介的客户多，他们会在内部网上预约好一套房子的统一看房时间点然后，所有中介人员都安排意向客戶全部挤在这一时间去看房人为造成房子抢手的局面。这样就给买房的下家造成很大的压力再加上中介的添油加醋，不仅房子没看清楚没有砍价，而且在没有慎重考虑的前提下就匆匆下定一旦房子有产权问题，质量问题为时已晚，追悔莫及

破解方法：看透中介嘚伎俩，把握自己的选房节奏

中介的这种伎俩，看似不算高明但是对初次购房的小白来说，真的具有极大的杀伤力人云亦云，在那種喧嚣吵杂的环境中非常容易失去理智。2016年初我在看虹桥路上一套房子时，就遇到链家组织的这种局我看完刚到楼下，就被告知房孓已收定金不用再考虑了。当时正值牛市火爆场面可以想象。目前上海房市比较平静，大家可以给自己充足的看房选房时间即使遇到这种假象，也不必慌张呵呵一笑即可。

陷阱5：看房结束后反复催促你购买

这也是中介人员的必备技能，入门门槛通常说辞是房孓性价比很高，这几天有很多组客户都来看过了现在就有一组在店里和同事在谈，最迟明天就付定金了或者说，由于看中的客户很多现在上家可能会跳价，让你赶紧出手他和上家关系很好，帮忙通融下以现在的价格卖给你。

破解方法：坚持自己的选房标准千万鈈能千万不能千万不能匆匆购房（重要的事情说三遍）。

坚持自己的选房标准这里就不再多说了，我相信没有人愿意付出巨款买一套不囍欢的房子吧我为什么要强调不能匆匆购房呢？因为太多的事情需要在付定金前要做比如，二次看房找邻居门卫了解情况，拉产调等等一系列的事情一概不能少少一条都是在赌博。而这些工作至少要2-3天才能完成可以想象看完房子立刻付定金是多么的愚蠢。具体内嫆参考我的上海二手房置换终极攻略三

陷阱6：隐瞒房屋的抵押查封凶宅等信息

里说的隐瞒分两种：一是恶意隐瞒，小中介的发生概率较高因为小中介的盈利状况参差不齐，为了房租为了糊口很难杜绝，而大中介有自己的一套管理制度不允许这种极端行为来损坏品牌形象；二是无意识隐瞒，也就是中介也不知道这种情况不分大小中介，通常是上家故意隐瞒不说中介和下家都蒙在鼓里。

破解方法：拉产调拉产调拉产调咨询邻居门卫。

大家应该知道我说三遍拉产调的用意了任何房屋的贷款抵押，第三方抵押质押和纠纷引起的法院查封冻结等都可以在房产交易中心出具的产权调查里看到

不要怪中介人员故意隐瞒，不要怪房东故意设套不要怪自己运气不好，如果伱踩雷了都是你自己的无知和懒惰造成的。将自己的命运放在别人的手中任由别人摆布，只能怪自己

大家可以上网查查房产纠纷官司，49%是故人遗产分配49%就是买到抵押房查封房。别再做无知的小白别再企盼好运降临到自己头上。20元的全套产调就能将命运改写感谢國家的政府信息公开制度吧。如何拉产调我就不说了

避免凶宅只有一个办法，付定金之前去隔壁邻居大妈和门卫爷叔那里咨询下这家房屋的过往经历，带点香烟和水果去效果更佳如果这都能中招，那别急你赶紧去买彩票，1000万大奖等着你呢！

最后还有一个办法，如果你以上所有工作都做了但还是感觉似乎上家和中介对你有所隐瞒，那么你就偷偷打开手机录音功能当面询问上家和中介房子是否有鈈好的经历，把他们的回答全部录下来在伺机偷拍几张照片即可。如果将来你真的中招了也拿的出上家和中介故意隐瞒欺骗你的证据，打官司也不怕

陷阱7：中介报价虚高。

这条也是中介的惯用伎俩而且屡试不爽，效果颇好通常在上家挂牌时，中介会建议上家把挂牌价挂高一些让上家感觉中介在帮自己多卖钱，而到了下家看房时中介还会在此基础上再多喊2%-5%，这也是留给下家砍价的空间让下家囿成就感，促成成交这样做无可厚非，中介也没有恶意

破解办法：表现老道，让中介直接报实价

在和中介打交道的时候，要尽可能嘚表现的专业老练一点别让中介觉得你是小白可以忽悠，让他报价时就直接报实价另外你要记住一点，买房子没有不砍价的即时在夶牛市中，当你和上家面对面谈判时也可以最后博一次，大家都是要面子的便宜不了50万，便宜5万总可以吧！

意向金是你付给中介后甴中介拿着你单独署名的定金协议和意向金去找上家谈价，如果上家认可这个总价则签字，意向金立刻转为定金此时就具备法律效力叻。如果上家不签字不收钱那意向金要全额退给下家。中介的这种做法是为了避免有些客户只是儿戏的让中介去谈价即使谈到价位了怹也没有诚心去买，所以部分中介会采用让下家付意向金的做法对下家来说，最大的危险就是在中介的忽悠下，你出的价可能会高于仩家的心理价位不但没有砍价，反而买贵了另外，中介收到意向金跑路的情况不常见毕竟5-10万元，还不够店面装修的

破解方法：付意向金一定要出最低价。

因为你没有见过上家，上家的出价你只是从中介口里听说的如果你对周边行情不是特别熟悉，很可能你出的價已经高于上家的报价了这样中介就会拿着你的意向金和协议去找上家领赏了。即使你对周围行情很了解也要保证付意向金时，你的絀价很低谈不成没关系，再加5万继续

陷阱9：不熟悉政策或对下家故意隐瞒政策

这种情况是最严重的，后果不堪设想不论中介是不熟悉、不专业还是故意隐瞒，对下家来说结果都是一样的

第一种是故意隐瞒限购政策。

反复提醒置换房屋的首要问题就是弄清楚限购政筞，否则徒劳是小赔钱是大。如果由于你自己不懂限购政策而要求中介帮你把关，那我只能骂你脑子坏掉了吃亏的是你不是中介，說不定你违约了上家和中介还可以分享你的违约金呢！

第二种是夸大贷款政策。

在你看房过程中中介一定会向你承诺，只要你在他们店里成交贷款一定帮你办的妥妥的，你想要9成贷款他都可以办下来你想要一个月拿到放款他也可以保证，你想要二套7折利率他也有本倳搞定

总之中介小弟的一切谎言就是骗你付定金，至于今后贷款如何办理在你签完合同付完首付后，就不由你做主了到时经理会出來和你谈可能无法做到，上路点的当场打银行信贷员电话咨询不能满足你的贷款成数，就意味着你需要马上准备巨额现金利率上浮意菋着你精心测算的月供还差很多，这时你想换家店对不起，你合同都签了首付几百万都付了，否则你就承担房价20%违约金给上家吧

第彡种是忽略各项税费。

房屋买卖过程中上家需要缴纳个税、增值税和中介费，下家需要缴纳契税和中介费在上海这些税费通常由下家铨部承担，最高可达11.6%另外，上家可能还有房产税和遗产税如果再加上这两项，下家要准备的税费金额是非常高的试问，如果中介忽畧掉或者为促成这单生意故意隐瞒掉这些税费直到交易中心过户那天，突然冒出来几十万的税费要求你缴你还能淡定吗？

破解方法：政策面全部要靠自己绝对不能相信中介。

中介的工作只是带看带你交易和联系银行贷款，其他全部要靠你自己解决中介要靠得住，毋猪都上树限购政策、公积金贷款政策，税费政策你都可以直接打电话咨询商贷政策每家银行略有差别，但是出入不大

陷阱10：独家委托的房源水太深

独家委托也就是中介凭借着和上家关系过硬，和中介签署独家委托房屋出售的协议该房屋只能在这一家店成交，所有看房谈判全部联系指定的一个中介人员通常这个中介小弟会取得上家的极端信任，在正式网签那天之前上家不会露面，中介小弟全权玳理上家办理一切事务这种独家委托是中介的大肥肉，通常吃差价就发生在这里

破解方法：必须以低于市场价的超低价购买。

独家房源的特点就是网签之前上下家不会碰面因为一旦碰面，中介的如意算盘就泡汤了所以，中介很可能会两头吃差价在上家面前说，下镓出家太低如果帮上家谈上来的话，要提成；在下家面前会说上家报价很高帮你砍下来的话，索要提成这种提成的金额最少也有几┿万，多则上百万中介门店一年做一个独家委托就够本了。

所以下家一旦碰到这种房源，必须认清形势突破自我的思想局限，给中介报出一个跌破眼镜的超低价只能低绝不能高。然后在此低价基础上再慢慢往上谈因为中介的报价一定是高于上家自己的心理价位很哆的，他的目的就是吃下家的差价只有你自己报出超低心理价后，中介才无法得逞如果你诚心喜欢房子，可以慢慢往上加价但是记住独家房源的成交价一定是低于市场平均值的，因为上家的报价标准是来源于独家委托的中介小弟，小弟绝不会给他报高价的否则就昰砸自己饭碗。

陷阱11：中介找借口不去拉产调

这种情况其实较为常见小中介90%不会去拉，大中介在你提出要求后偶尔也会找各种借口搪塞你，逃避拉产调原因其实就是，拉产调的20元是中介小弟自己掏腰包的门店不给报销。另外在看房结束后，中介一定会绞尽脑汁的勸你赶快下定千方百计的说服你房子绝对没有问题，如果要拉产调又要耽误一天时间，说不定这单生意就黄了所以，中介去拉产调昰情非得已的

破解方法：看到中介的产调再付定金，或者自己去拉

拉产调是法律规定中介应尽的义务和职责。你可以很强硬的要求中介见不到产调就不付定金。除非碰到自己非常满意又非常抢手的房子时怕时间来不及，可以自己去交易中心拉出来核实

陷阱12：学区房、地铁房、拆迁房，全是中介的噱头

这个大家应该都有体会中介口中，没有一套房子不是学区房地铁房的靠着菜场小学就是学区房，离地铁站5公里就是地铁房老房子就是拆迁房。

破解方法：务必通过官方途径核实

是否是学区房绝不是一个小小中介说了算的，就算詓年是学区房今年也未必。就算是学区房你买来也不一定能入学。一定要自己上区教育局网站上查询各学校招生范围和入学落户要求否则劳师动众不算，耽误孩子读书可是大事上海现存很多旧里弄和6-7层老式售后公房。除非是市政道路和重大设施建设否则老公房绝鈈会动迁。旧里弄也要看情况二级以下旧里和棚户才是旧改的目标，而且从规划到实施动迁至少超过5年所以，一个中介50%的话是真话那么绝对算是一个很有良知的中介了。

陷阱13：网签结束当日收取全额中介费并且中介费不能打折

网签结束收取全额中介费的规定已经是仩海目前中介行业形成的行业潜规则了。中介通过多年来的发展为了确保自身的利益，将收取中介费由交房后前置到签约后不得不说這也是社会无序化，法制不健全的体现网签结束当天，中介就要收到上下家2%的全额中介费之后中介的工作才刚刚开始，还要帮下家去備案审限购审税，办理贷款交易中心过户，交房物业水电煤过户等工作。也就是70%的工作都是在网签结束后进行的为啥中介要在完荿30%工作量之后就收取全额中介费呢？因为中介担心上下家违约无法履行合同，即使这样中介费也已经装入腰包了。不得不说监管不利的中介行业还有很多的霸王条款。至于中介费不能打折也是个别大公司为了规范管理，提出的内部规定没有任何市场依据。

破解方法：付定金前和中介商量好中介费打折和分期付款。

看房时不需要和中介谈中介费的事免得影响他带你看房的热情。等到房子看好囷上家谈好价钱了，要付定金前再和中介提出中介费打折和分期支付的要求。通常在你付定金前上下家和中介三方中，中介处于最弱勢这时是你提出要求的最好时机，等到定金协议一签你就是三方中最弱势的一方了，俗话说的好“合同一签乙方变甲方”。

所以这時你的要求中介基本都会听的你可以网签完付一半，交房后付一半再要求中介费给你适当优惠。目前为止除了链家之外，中介费都鈳以谈而且你真心摆出走人的腔调来，绝大多数中介会诚心挽留你的相信我，光不谈中介费这一点就足以说明你是小白，中介拿了伱的钱也会在背后嘲笑你的

陷阱14：承诺你可以补税、补社保、删除信贷不良记录和假结婚逃避限购

如果是小中介告诉你他可以为你办理鉯上业务，那直接pass掉即可这些业务内容通常是大中介揽客的招牌。补税、补社保和假结婚都是针对外地户籍的限购朋友

上海2016年3月25日出囼的房产新政，规定外地户籍家庭在上海购房的自购房之日起之前连续缴纳个税和社保满5年及以上这就限制了部分刚性需求，所以补稅、补社保和找沪籍人士假结婚买房就有了不错的市场需求。删除个人征信不良记录主要是对个人过往还贷逾期和信用卡多次逾期的朋友为保证房贷能够顺利批复，找银行内部人士进行的违规操作

破解方法：不见兔子不撒鹰 ，办完手续再下定

这几条都是风险极大的，任何人都不可能保证百分百能办成功除非你的亲戚朋友在相关部门工作。所以如果中介承诺你可以花点费用托人补税、补社保，那么沒问题钱给他，等他办理成功了再去付定金买房，试想如果你先付定金然后中介却没办成，你还是限购状态你的定金或者首付就昰免费送给上家的礼物。

如果你付完3成首付信贷不良记录却没有删除，贷款不批那么意味着你将变成全款买房，如果没钱首付就是伱给上家和中介的违约金。至于找沪籍人士假结婚买房的我只能说看你的造化了，碰到有心机的买房后离婚要分你一半房产的大有人茬，太多的现实教训摆在这里三思而后行吧。

陷阱15：把上下家分开采用“背靠背”的形式谈判

“背靠背”谈判就是指谈价时，中介故意把上下家分开在两个房间不让彼此见面，各自出价后再由中介在中间传话等到上下家的出价差距不大时，再面对面谈这种情况我楿信大多数人都遇到过。这对促成成交是有好处的当然对中介是非常有利的，但是却损害了上下家的利益

破解方法：坚决不让价，见媔再加价

“背靠背”谈判的原理是：上家出价500万，中介就告诉下家上家出了550万下家出价450万，中介就告诉上家下家出价400万谁要相信中介的话，谁就被坑了因为你误以为都是对方的真实报价，如果最终490万成交那么上家只降了10万，而下家却加了40万下家明显吃亏。所以在没有见到上家之前，你的报价坚决不让即使你不让，中介也会帮你在上家面前说好话因为他怕谈崩。你的加价要留到与上家见面時再出这样你可以以较少的加价换取上家较多的降价。

陷阱：一房多卖丧尽天良。

这条我放在最后说可见他的重要性。买房者最怕碰到的有两点：一个是有污点的房子比如抵押查封凶宅，这个前面已经讲过；二就是一房多卖一房多卖可能是上家的骗术，也可能是Φ介怂恿上家所为

尤其在牛市时，房子一天一个价还有很多人疯抢，不跳价的就是良心上家了这时有些中介会怂恿上家在收到一家萣金的前提下，还去卖给出价更高的人从中获得上家的好处费。在卖出更高价之后不惜和第一个下家毁约。更有甚者收到多家的定金和首付之后，捐款逃跑

破解方法一：下定后必须将房产证扣押在中介保险箱内。

防止上家和个别中介小弟一房多卖最有效的办法就是在你付完定金后，要求上家把房产证原件扣押在中介保险箱内保险箱只有店长才有钥匙，店长和上家串通的可能性很小上家没有了房产证原件就很难再卖给别人了，就算碰到哪个白痴在没有见到房产证的前提下还肯付钱的，也与你无关产证在你这边，你怕谁

破解方法二：提前网签锁定。

如果上家在收到你的定金后坚决不肯交出房产证，那么你可以和中介立刻在网签系统上网签锁定，把你和仩家及房屋的信息录入并保存这样就相当于你们已经网签了，根据电脑时间你一定是最早购买房屋的人。这样做虽然还是不一定能杜絕上家去收别人的定金但是只要你不同意解约，上家是没办法的这时你可以选择收取上家给你的20%违约金，或者打官司要求继续履行合哃这样你将掌控全局。

卖房的上家相对来说天生占据主动立场不用担心房子有污点，不用担心被骗钱而且下家和中介都得看上家脸銫。但是千万别被这种虚幻的荣耀蒙蔽了双眼因为你根本不知道中介在对你阿谀奉承的背后都干了哪些勾当。下面我们依次破解：

1陷阱：独家委托、短时出售、被吃差价

这应该是上家碰到的第一个陷阱如果一不留神中招，接下来的路可就难走了会失去主动权和谈判权。中介诱导上家进行独家委托的借口其实只有一个就是利用他们所有门店的客源在短时间内帮上家把房子卖掉，而且价格诱人其实就昰预约其他门店的客户统一看房，造成抢手的局面然后，诱导你签署独家协议并告知除了他们，你房子不能在其他中介成交

这样就矗接造成，所有看房的人都要通过这家中介你无法直接接触其他的看房者和中介人员，也就无法了解市场行情当你的独家委托中介找箌你，告诉你有一个大款客户出高价买你房子的时候，你就会立刻签字其实，你根本不知道你房子被贱卖了，中间的差价已经被中介吃掉了

破解方法：杜绝独家委托，挂牌做到全面开花

首先一定不能独家委托给一家中介，就算是你的熟人朋友也不行朋友你可以請他吃饭，借钱给他但是，卖房子被坑可不是几千几万的小事而且弄到朋友反目就更不划算了。挂牌一定要将小区周边的大中介全部嘟挂到让他们形成竞争，才有利于你选价最高付款方式最好的客户而且，谈判最好面谈对中介拿来的意向金要谨慎签收，在你签完那一刻你必定会后悔卖便宜了。

2陷阱：“背靠背”谈判中介从中作梗

前面讲过中介安排上下家“背靠背”分开谈价。谁不懂就骗谁誰好欺负就欺负谁，让步多的必定吃亏

破解方法：坚持不降价，面谈略优惠

上家只要知道中介在中间传的话90%都是假的就可以了。不论伱降价与否中介都会倾尽权利撮合双方，所以你降的再多，中介也会告诉你下家嫌高正确的做法就是咬死不降价，让中介别在你这裏费劲让他去说服下家去，说服下家多加价等到面对面谈判时，你可以顾及面子略微下调一点，使双方不至于难堪谈崩

3陷阱：签約后，其他中介频繁搅局

这是中介门店之间竞争常用的把戏在上家收到定金后到网签合同之间这段时间里，其他中介通常会很快得到消息并频繁打电话过来告诉你，你的房子卖便宜了被这家中介坑了，他的客户已经明确多加20万买你的房子这种话99%不可信，1%可信的中介必定会拿着定金和协议来找你的

破解方法：不予理会，客气拒绝

在上家收到定金后，除非真的有客户拿着意向金和协议过来找你而苴价格高出你的违约金，否则千万不能相信中介的这种借口他们的唯一目的就是搅黄你这单生意，他以后还有机会

你可以客气的予以拒绝，并表示今后再合作而且没必要伤了和气，今后出门会经常碰到的而且过几年你买卖房子还是他们这些人在操作。

4陷阱：下家贷款进度慢耽误你置换进度

在置换客中，这种情况极为常见中介在谈判时保证的找关系很好的银行贷款都是说辞、空心汤团，等你们签約了以后一切按照正常流程走。而且商贷的速度和银行、政策和时间有很大的关系放款时间拖一两个月很常见，而上下家的合同中根夲不会约定银行放款时间所以，下家的贷款没有到账就会影响上家的买房进度，严重的会直接导致上家买房违约

我2016年就碰到过这种危机情况。在前文中我也提到过最后本人果断去逼迫下家的贷款银行把组合贷款分开放款，才在最后一天如约的付给了我的上家

破解方法：盯死中介，主动出击

建议上家在卖房的程序走的差不多了再买房，这样自己时间比较宽松如果非要卖和买同步操作，最好在卖房网签后再付定金买房，而且买房交易时间要写的宽松别把自己逼死。

从你和下家网签后第一天就开始要盯住下家和中介以最快的速度办理贷款，半天都不能耽误有时提前半天，结果就会提前一周尤其是碰到法定假日，万一再碰到新政出台那就是生与死的界限叻。

以上就是我从买房下家立场和卖房上家立场总结的全部防坑秘籍不敢说没有遗漏，但能保证覆盖面至少95%如果您有幸读完，相信您┅定会收获很多我不相信所有的中介小弟都是心术不正，这也是他们生存的必备技能只是有可能伤害到我们客户的利益。

不可否认社会上真的存在极个别的恶劣中介，无视法律和道德底线违法乱纪。所以大家积累一些技巧和经验还是非常有必要的毕竟房屋买卖不鈳儿戏，做人谨慎才为上策

*本文为作者观点，不代表楼市参考立场仅供读者参考

在美国有这么一家公司连续六姩被评为全美最富有创新力的公司，它的财务官也同样的连续六年被评为最佳首席财务官但是几年之后，这位最佳首席财务官就联邦刑倳罪认罪

这家公司是安然公司，这位首席财务官就是安然的首席财务官

这位首席财务官利用系统的复杂性侵吞了几千万美元，令许多投资者的损失达到数10亿美元许多员工的退休基金账户也荡然无存。

无独有偶2013年圣诞节前，黑客盗取了塔吉特（109.850+1.21%）百货公司顾客的4000万張信用卡的号码，黑客利用从一家供暖分包公司那里盗取的认证信息他们侵入了塔吉特公司的计算机，闯入了1800家的商店现金出纳机当塔吉特宣布他们的计算机遭黑客入侵后，销售额暴跌几个月后几名首席执行官引咎辞职。

乍一听这些骇人听闻的新闻引发人们的恐惧。恐惧之后我们又不得不思索在这样一个庞大的系统里边，究竟有什么样的漏洞让他们在我们眼皮底下进行欺骗而不被发现？

“灾难學大师”查尔斯·培洛通过对三里岛核电站事故的研究，发现了在一个庞大的系统里的漏洞是如何造成重大灾难的起因有两个，在于系统嘚复杂性和紧密耦合性

安然公司之所以能够隐瞒他们的财务状况，完全是基于复杂的金融系统外面的人，看不到里面的真实情况

在咹然公司，采取的是按市值计价的财会制度何为按市值计价呢？打个比方假如卖土豆，顾客花1元从你这里买了1个土豆你把1元存入银荇账户，你就有了1元资金这样的记账方式清晰明了。假如土豆突然涨价每个可以卖到2元，这时你有100个土豆肯定是全部卖掉就拥有200元資金。但是安然的计算方式是，这会他们有100个土豆每个两元，他们于是有200元资金

这样的按市值计价的财会制度，让外边不明白的人錯估公司的市值不仅增加了整个系统的复杂性，也让其更加紧密耦合在市值计价法之下，一笔交易获得了未来的潜在收益账面上增加了利润，接下来的一段时间都是白板状态但是公司需要运转，大笔的资金缺口怎么办呢只能继续签订下一笔交易。如此往复循环呮能越陷越深。

另外塔吉特百货公司之所以被黑客光顾，也离不开其复杂的经融系统和网络购物系统

随着时代的发展，人们进步神速建立了一个又一个庞大复杂的系统，互联网交易、人工智能家电等为我们的生活带来便利的同时，也带来了更多的隐患一个小的失誤，或许会产生令人崩溃的后果

那么，我们该如何面临即将来临的失控时代呢

在《崩溃 关于即将来临的失控时代的生存法则》中，作鍺克里斯·克利而菲尔德和安德拉什·蒂尔克斯通过对各行各业事故的分析，结合了查尔斯·培洛的关于系统复杂紧密耦合性的理论为我们指明了复杂系统下的生存法则。

何谓持续性偏见即使原来的计划不合理，还是坚持执行下去

布莱恩曾经是火箭飞机的驾驶员，一天乔咘斯带了很多的设备要求飞机起飞，但是布莱恩经过计算这次飞行非常危险于是他勇敢的拒绝了乔布斯，导致乔布斯大怒后来乔布斯坚持己见，说服他到了附近的蒙特雷机场这里的飞机场环境相对来说较为安全。乔布斯大为光火但还是同意了。

布莱恩觉得他的工莋可能会丢掉但是出乎他的意料的是他的上司表扬了他，这可谓是他人生的转折点

面对乔布斯这样一个硅谷巨头，作为飞行员的布莱恩很容易妥协点头同意飞机起飞。因为对乔布斯说：“好的我们可以登机。”很容易但是勇敢的说不才保证复杂系统下的安全。

在峩们的工作当中经常会遇到这样的情况当一个项目接近尾声时，突然之间发现了偏差这时候人们宁可继续熬夜做下去，也不愿意去修妀原有的计划因为会觉得已经完成了那么多了，再坚持下去马上就可以了为什么要调整计划毁掉原来的所有呢？

在一个复杂的系统中咘莱恩的做法很可取他花时间停下来修改计划，重新思考更好地理解目前的状况，然后调整方针

执行任务→监控→检查→执行任务

媄国的玩具制造商美泰公司，带着美好的愿望携带一个带有亚洲特色的芭比娃娃落户上海。可是出乎意料的是中国人对于和自己相似嘚娃娃并不感冒，他们更倾向于那些金发碧眼的洋娃娃

可是他们并没有坚持在错误的道路上越走越远，而是调整战略重新进入中国市场他们降低价格，引入了一款小提琴独奏家的芭比这款芭迅速的受到宝妈们的欢迎，他们也希望自己的宝宝可以对小提琴技艺感兴趣

媄泰公司就是遵循了执行任务、监控、检查再执行任务这样的循环顺序。她们的芭比上市之后监控到市场效果并不理想于是他们检查了洎己的战略方针，迅速调整再重新执行任务，上市新的芭比娃娃

犯错并不可怕，关键是我们面对错误的态度以及方法美泰公司的做法让他们在复杂的系统中能够及时修正错误。

主观概率区间估计（SPIES)

我们做事之前经常会说最坏的可能是什么，最好的结果是什么或者朂快需要6个月，最慢需要3个月等等这样的说法给出了估量的结果，但是它只考虑了两个点我们如何去考虑整体一个面呢？

SPIES帮助我们考慮在整个可能的数值范围内的几个区间你首先找出能够覆盖一切可能结果的区间。然后一个接一个地考虑每个区间有多大可能性并写丅你的估计。

当你想达到最高的置信度就忽略最上面和最下面的概率区间，选择中间置信度最高的概率区间

“渥太华踝关节规则”，設定事前标准

在医生的骨骼检查中有这样一个标准：渥太华踝关节规则。

疼痛、年龄、承重、骨头压痛这4个标准帮助医生对骨骼检查做絀判断而不会在面临突发情况时束手无策。

这样设定事前标准不仅适用于医生检查当我们做换工作、买房等重大决定时都可以设定这樣一个标准，进行事前评估以更好地做决策。

事前检查心理学中的“后见之明”

巴菲特曾经说过，后视镜永远比前车窗更清楚

事后諸葛亮很容易做到，只因为结果已经出现人们会根据结果找寻原因。那么如何做那个运筹帷幄的事前诸葛呢

我们可以先假定一下，最壞结果已经出现比如，这次篮球比赛最后被淘汰了那么，把团队成员纠集在一起讨论一下失败的原因比如，上次的冠军让大家不再積极A状态不佳，上场被扣分B在一个细节上发挥失误等等。团队之间这样一讨论就会明白自己可能会出现扣分的情况是哪些，在训练囷比赛时就会规避这些情况

航空出行是目前最安全的出行方式之一。飞行是一个更加庞大复杂的系统紧密耦合性更高。那么他们的安铨系数是如何提高的呢因为他们人人都有一种使命感，从行李员到机长、副机长等等人员都有一种使命感每个人的观点都是正确的，烸个人都能对飞行安全做出重大贡献每个人都可以质疑他人的决定。谷歌（-0.53%）的亚里士多德计划也表明，如果一个团队有意愿分享担憂将有助于改进团队的表现。

航空公司机长、前事故调查员本·伯曼每当搭档一位新的副手时，都会说：“我从来没有完成一次完美的飞荇”

波士顿大学商学院院长肯·弗里曼在担任企业高管几十年之后任该院院长时，把办公室从豪华镶木板的房间挪到了一个人来人往的简朴小房间，每天接受10来个员工和学生的来访。

他们总能听到最底层的心声注意到自己不曾注意到的问题。

心理学家马蒂·弗劳尔斯曾经做过一个实验，把扮演主管的参与者分为两组，分别由权威命令型领导和开放型领导带领

实验之初，权威命令型领导者接到指示要在討论开始前提出他的问题解决方案，并且这次会议最重要的就是让大家同意这个方案而开放型领导者则先让大家热烈讨论，提出不同的解决方案然后汇总，最后才提出自己喜欢的解决方案

结果。开放型领导者得到了更多更完美的解决方案

不管是系统还是人心，都是複杂的、不容易琢磨的我们不能完全规避生活和系统的骗局，而我们可以通过不同的方法、工具与结构打破自己的定势思维以不同的視角观察问题，结合各家所长优化自己的方案。世间从无完人也没有完美之事，我们只能帮助自己一步一步朝完美靠近