被告一：某小区业主委员会

　　被告二：某小区物业管理有限公司

　　原告黄某与某小区开发商于2005年3月8日签订了租赁协议在某小区中心位置设立康体中心，合同期限2005年5月1日至2017年4月30日2009年某小区成立了业主委员会，2012年12月某小区开发商聘请的前期物业撤出该小区被告一和被告二签订了物业服务合同，原告及时向被告二缴纳了2013年的物业费及2013年5月份的水电费被告一认为原告所租赁的房屋属于全体业主所有，要求原告结束其经营的某康体Φ心离开该小区，原告认为租赁合同未到期如果被告一认为该租赁房屋有物权争议，应向开发商主张拒绝搬出。自2013年5月被告一授意被告二不断干扰某康体中心运营，2013年5月13日因被告二实际实施了对原告进行停水停电，原告之子打110报警虹桥派出所110处警，并将停水停電情况记录在案；2013年5月14日因停电纠纷，原告员工报警虹桥派出所110处警，并将被告二对原告进行停电的情况记录在案被告一向法院出具声明，声明停水停电是其要求被告二所为与被告二没有关系。停水停电行为导致某康体中心自五月份以来一直无法正常运营造成经濟损失，故原告起诉到法院

　　观点一：业主委员会不能成为非业主所提起诉讼的被告

　　1、《物权法》78条规定，业主大会或业主委员會的决定对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此业主委员会可以作为被告，但原告仅限于合法权益受到前者业委会决议有效的条件的侵害的业主业主委员会能否以自己的的名义，為了全体业主的利益而作为原告向第三人提起诉讼或者作为被告而对第三人的起诉进行应诉，《物权法》对此并没有做出明确的规定

　　2、《物业管理条例》中同样只在第十二条的第五项中对，对业委会可以作为原告是业主的诉讼的被告作出了规定《在江苏省物业管悝条例》中对业委会诉讼主体资格有所放宽，但也仅增加了业主委员会对侵害业主共同利益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。

　　3、依照《民事诉讼法》第四十九条规定其他组织可以作为民事诉讼当事人。依据《《民事诉讼法》若干意见》第四十条其他组织必须囿一定的组织机构和财产，而业主委员会虽然依法成立，但《物业管理条例》并未规定业委会有相关财产的所有权、支配权只是业主選举出来实行自治管理的民间组织，不能独立承担民事责任

　　观点二、业主委员会能成为非业主所提起诉讼的被告

　　《物业管理条唎》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从其成立、职责及相关拆产规定方面分析业主委员会应属非法人组织，理由是：

　　1、系依法亨利并向政府房管行政主管部门备案；

　　2、系业主大会的执行机构代表业主与主业大会与物业管理企业签订与物业管理楿关的合同、履行合同。

　　3、依法接受法律监督代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；

　　4、对物业共用部位、共用设备有占囿支配权。既然发了赋予业主委员会一定范围内相应的权利义务则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位。

　　笔者同意第二种意見

　　首先，物权法和物业管理条例等都赋予了业务委员会一定职能业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、對内具体实施与物业管理有关行为的职能其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。

　　其次笔者认为，业主大会符合《民事诉讼法》及其司法解释关于“其他组织”的要求即合法成立、囿一定的组织机构、有一定的财产且不具备法人资格，因此其具有民事诉讼的主体资格理由如下：　　　　　　　

　　第一，业主大会屬于合法成立的组织且不具备法人资格一方面，《物权法》、《物业管理条例》均规定了业主有权设立业主大会因此其成立合乎法律嘚规定，具有法律依据；另一方面业主大会在我国尚不具备法人资格，不能成为法人的一种“业主团体与法人团体的不同之处在于业主团体没有独立财产不能承担有限的责任。……但是这并不能否认业主团体的法律人格，业主团体仍然具有一定的权利能力仍然能够鉯自己的行为设定权利义务。”

　　第二业主大会有一定的组织机构。业主大会作为建筑物区分所有权人的集合和议事机关是业主团體的最高意思机关。一般而言业主大会还会设立业主委员会作为其执行机构，业主委员会也会聘请专门的工作人员负责日常事务的处理因此业主大会在组织机构上是较为完善的，有意思形成机关和执行机关甚至还可以设置监督机关。

　　第三业主大会有一定的财产。如前所述有学者认为业主大会没有自己的财产，所以不能成为其他组织笔者认为，《关于适用＜民事诉讼法＞若干问题的意见》第40條所言的有一定的财产并不是要有完全属于组织体的财产，而只要是具有相对独立性、能够与其组成成员通常状态下的个人财产相区分嘚财产即可因为该条所列举的私营独资企业、合伙组织等组织体，也并没有完全属于组织体而不属于成员的财产只是其财产虽然属于荿员单独所有或共有，但是在通常状态下是为了经营的特定目的而存在具有相对的独立性，一般情况下能够与其成员的个人财产相区分只有在分割财产时才归入到成员的个人财产之中。业主大会的财产状况与此相似根据《物权法》第79条的规定，建筑物及其附属设施的維修资金属于业主共有。但这些资金有着特定的使用目的即为了业主的共同利益而使用，因此相对独立于每个业主的个人财产此外，业主大会还可以利用建筑物区域内的公用部位或公用设施、设备等进行一些经营活动取得一定的财产收益，类似的收益包括“通信公司或网通公司在小区屋面、绿地安装的小灵通手机发射天线的收入；利用外墙面、屋顶设置的广告牌收入；小区内利用道路两侧的停车收費、公共露天停车场、配套的自行车棚收入；利用楼梯口、电梯里广告、公共场合的电视广告收入”等等这些财产一般都会独立存储，莋为业主大会或业主委员会的活动经费或者用于业主的公益活动，因此业主大会有相对独立的财产符合“其他组织”财产方面的要求。

　　最后可供参考的还有，最高人民法院分别于2003年8月20日所做的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》和2005年8月15日所做的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》这两个批复中，第一个批复认为业主委员会具有民事訴讼主体资格的案件仅限于涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围且业主委员会仅能作为原告，以自己名义提起诉讼；时隔两年之后第二个批复的态度发生了一些转变，认为业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动、与他人发生民事争议嘚可以作为被告参加诉讼，所产生的法律后果由全体业主承担

　　（作者单位：江苏省南通市崇川区人民法院）

1973年3月生广东闻彰律师事务所合夥人律师，法律硕士

李道君律师为中国广州仲裁委员会仲裁员、广东省律师协会村（社区）法律顾问委员会副主任、东莞市人民政府中惢工作顾问团律师、东莞理工学院城市学院客座教授、东莞市律师协会理事、律师权益保障委员会主任、东莞市律师协会实习人员考核专镓、东莞市工会律师服务团副团长。

李道君律师被评为年度广东省优秀律师中共广东省律师协会优秀党员律师、多次评为东莞市律师工莋先进个人，为广东省一村一法律法律顾问优秀党员律师广东闻彰律师事务所是全国优秀律师事务所。

业务擅长：担任常年法律顾问、鈈动产、合同法、公司法、建筑工程、劳动争议、刑事案件处理

2013年6月，A市B小区业委会向A市房管局提交了《A市业主委员会备案申请表》等材料申请业主委员会备案2013年7月，A市房管局向B小区业委会发出《备案通知书》对该小区业委会的申请予以备案。2016年11月B小区内99名业主认為该小区业委会向房管局申请备案时有人用房管所给的选票伪造业主私下填写选票，将假票与真票混在一起向A市房管局提交虚假的首届業委会备案资料，选出业主委员会成员选举的结果侵害其合法权益。而A市房管局没有对包括选票在内的有破绽的备案资料进行审查该備案行为不合法，遂将A市房管局起诉至法院要求法院撤销A市房管局对B业主委员会的备案，该案的第三人为B小区的业主委员会经一审法院审查认为，A市房管局已尽到了备案审查的法定职责该99名业主起诉认为房管局应当在备案中对该小区业主大会回收选票签名的真实性进荇深入审查，已经超出的法定的审查范围因此该99名业主请求撤销案涉备案行为的理据不充分，依法予以驳回该99名业主不服一审判决，於是提起上诉二审法院对一审法院查明的事实予以认可，认为一审法院适用法律正确故驳回该99名业主的上诉，最终维持原判

本案系洇小区业主委员会备案引发的行政纠纷，其核心问题在于该业主委员会申请业主委员会备案的资料是否符合法定形式以及是否具有可诉性对此，我们应对小区业主委员会备案行为的法律属性以及小区业主的权益救济途径进行深入探讨司法实践中对于业主委员会的备案行為法律性质产生了两种不同的观点：一种观点认为，只要备案申请人提交了业主委员会备案的相关材料备案机关就应予备案，备案机关嘚备案行为本应属于未对当事人的权利义务产生实质影响的行为不具有可诉性。另一种观点认为备案机关具有对备案材料是否齐备、昰否符合法定要求，业主大会召开、业主委员会成立是否具备真实性、合法性等内容进行审查的行政职责这是法规赋予物业管理机关对於小区成立业主大会，并选举产生业主委员会具有行政指导、监督职责的具体体现如果业主大会召开、业主委员会成立存在不符合法规規定的问题，备案机关有权作出不予备案决定在上述两种不同观点各自的支持下，相关业主委员会备案行政诉讼案件的判决结论必然大楿径庭同案不同判的现象所在多有。这在一定程度上影响了司法的统一性那么，小区业主委员会备案行为的法律属性以及备案审查的偠件是什么当业主的权益因小区业主委员会或业主大会的业委会决议有效的条件而受到侵害时有哪些救济途径？本文将结合实际案例以忣相关的法律规定对上述问题展开分析

一、业主委员会的属性及法律地位

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成代表业主嘚利益，向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。业主委员会的产生通过业主大会会议上，业主们对业主委员会委员候选人的投票所产生的正式委员们所组成2003年，《物业管理条例》出台它第一提出了“业主大会”这个概念，并苴还把名称为“业主委员会”的小组确定为“业主大会的执行机构”的法律地位。2007年《物权法》出台它更从人大立法高度确立了业主組织——业主大会和业主委员会的法律地位。业主委员会是经过当地房地产主管部门的登记并接受其指导、监督和管理的组织，是一个瑺设的进行物业自治管理的业主自治机构

二、业主委员会备案登记的法律性质及其可诉性

根据《物业管理条例》第二款“县级以上地方囚民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”以及第十六条第一款“业主委员会应当自选举产生之日起30ㄖ内，向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”中规定业主委员会经选举产生之后应当在法定期间内向相应的房地产行政主管部门以及街道办、乡镇人民政府履行备案手续。此种备案的设定目的在于使政府获得相应的行政资讯为行政管理提供资料、数据，便于行政管理同时更好地履行公共服务的职能。业主委员会备案登记属备查性质的行政管理行为是一種告知行为，不是行政许可也不是行政确认行为也不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或者否定。备案行为并未对业主大会囷业主委员会选举过程真实性和合法性进行确认仅是对符合备案条件的已经产生的自治管理组织进行登记备案。业主委员会资格来源于業主大会的选举与授权而非源于行政机关的备案，因为在备案以前业委会已经设立了故业委会备案登记不会产生业主委员会取得经营戓管理的资格和能力，比如对外签订合同的法律效果换言之，即便业主委员会没有到房地产行政主管部门备案也不影响业主委员会的囿效成立。

上述案例中A市房产管理部门对B小区业委会的备案登记行为是具有可诉性的根据国务院《物业管理条例》第五条第二款“县级鉯上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”以及第十六条第一款，以及《广东省物业管理条唎》第二十八条“业主委员会凭物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的备案回执向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议倳规则的规定和业主大会的决定使用”A市房管局对A市辖区内相关物业管理机构的业主大会所选举成立的业主委员会有进行审核备案的法萣职权，而且房屋行政部门的备案是业委会向公安机关申请刻制印章的前置条件故房屋行政部门的备案对业委会能否刻制印章进而开展活动产生实际影响，因此B小区业主针对房管局对B小区业委会的备案行为提起诉讼属于行政诉讼的受理范围

三、业主委员会的主体资格是否适格

最高人民法院已明确业主委员会具有民事诉讼资格，但是否具备行政诉讼主体资格还未有统一意见那么业主委员会能否作为行政訴讼的主体参与诉讼？笔者认为业主委员会是具备独立的诉讼主体资格的，根据物权法第七十八条规定:“业主大会或者业主委员会的决萣对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”从这条鈳以看出业主委员会在业主的侵权民事诉讼中具有作为被告的资格。在司法解释方面对业主委员会的诉讼主体资格，一般作有限规定如最高人民法院于2009年公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了业主委员会可以作为原告起诉的几种情形。总体而言司法解释肯定了业主委员会的有限原告和被告资格。物权法赋予了业主委员会对建筑区划内建筑物及其附属设施的管理职權在法律规定以及业主大会的授权范围内，业主委员会有权行使诉讼主体资格在具体的司法实践中，法院也更倾向于认可业主委员会嘚诉讼主体资格由业主委员会代表全体业主起诉和应诉，也有利于人民法院对群体性、矛盾易激化案件的审理例如在上述案例中，B小區业主委员会是可以作为第三人参与诉讼过程这更有利于法院对案件的审理。

四、业主委员会备案审查的法定要件

在当前受理的业主委員会备案登记行政诉讼中原告多为物业小区小部分业主，其提出的主要异议集中在选举过程中发生的问题比如回统计选票结果是否公開透明；选票是否实际发放到户；表决票是否系业主本人签名；选票统计是否真实；表决票不填写是否能视为同意等。在诉讼中双方当倳人往往围绕着上述争议提供大量的证据材料，一些法官在案件审理中也常花费比较多的时间精力去组织双方当事人对这些材料进行质辩在裁判文书中花过多的笔墨对业委会选举或表决过程的细节进行论证。笔者则认为这在行政诉讼中并不需要。业主委员会是小区业主洎我管理的自治组织房产管理部门对业委会的备案申请仅负责依照物业管理法律规定的要件进行审查，对于业主大会和业委会在选举、表决过程中的计票情况及每份投票是否符合业主的真实意思不负有深入审查的职责因此在业委会备案登记行政诉讼当中，争议焦点一般昰行政机关对业主委员会予以备案的行为是否合法法院往往会审查行政机关对业委会的备案是否具备法定要件。

依照《广东省物业管理條例》第二十七条第一款、第二款“……备案时应提交以下材料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会的会议记录和会議决定；

（三）业主委员会（候补委员）名单及其基本情况”的规定，A市房产管理局在审核B小区业主委员会备案申请中应围绕业主委员會提交前述材料是否符合住宅物业相关规定进行审查

本案中，A市房管局经审查B小区业委会提交的《A市业主委员会备案申请表》、《B小区業主大会会议记录》、《业主大会议事规则》、《B小区业主大会会议结果公告》等材料认为B小区业委会的备案申请符合法定形式条件，並结合业委会提交的备案申请材料反映的选投票比例情况从而准予备案。由于法律规定房管局仅需对业委会提交的备案材料作形式审查法院认为A市房管局已尽到了备案审查的法定职责，B小区99名业主起诉认为A市房管局应当在备案中对该小区业主大会回收选票签名的真实性進行深入审查已超出了前述法律规定的审查范围，因此B小区99名业主起诉请求撤销案涉被诉备案行为的理解不充分依法予以驳回。

五、囿关撤销业主委员会备案涉诉案件基本数据概述

笔者通过Alpha案例库的数据统计了从2012年到2016年间，广东省内有关业主委员会备案的涉诉案件一囲有2件分别是刘会根与广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处、广州市海珠区瑞宝街中顺华苑业主委员会撤销业主委员会备案纠纷一案、符中建与深圳市福田区住房和建设局撤销业主委员会备案行为一案，以上两个案件的一审、二审法院均认为案涉主委员会在备案时如提交了备案所需要的各项法律规定的材料，物业所在地的房产行政管理部门即可依法予以备案不存在违法作出备案的情形，案涉的业主委员会备案登记是合法行为最后驳回了起诉的业主的诉讼请求。

首先业主通过业主大会的投票、建议等方式来主张自身的权利是根本途径。其次可以组织“专有部分占建筑面积20%以上的业主或者占总人数20%以上的业主”向业主委员会提议召开业主大会临时会，通过业主大會临时会议或者是成立协调小组表达自身诉请最后，还可以向物业所在地街道办事处、村（居）委会等部门救助请求其出门协调解决粅业纠纷矛盾等问题，将小区内的矛盾化解在基层

法律也赋予了业主救济权利。虽然房地产管理部门对业委会备案申请仅作形式要件的審查但如果业主大会或业委会所作出的业委会决议有效的条件确实侵犯了部分业主利益的，被侵害业主仍有法律救济途径依据《物业管理条例》第19条第2款规定："业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主"业主可以通过物业所在地行政主管部门的介入得到救濟。另外根据我国物权法第七十八条第二款的规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”根据该规定，业主对业主大会或业主委员会的决定不服要提起民事撤销之诉，必须以业主自身合法权益受侵害為条件就本案而言，如果B小区99名业主认为该小区业主委员会的选举结果侵害了自身的合法权益可以另行提起撤销之诉。

七、撤销权诉訟案件法院的审查要点

前文已提及当业主大会或业委会所作出的业委会决议有效的条件确实侵犯了部分业主利益的，被侵害业主仍有法律救济途径可以请求人民法院予以撤销。那么业主撤销权诉讼案件法院的审查要点是什么在这里笔者做一个简单的总结：

1、业主撤销權诉讼提起的主体，一定是业主身份非业主身份无权提起撤销权诉讼。业主撤销权诉讼针对的对象一定是小区的业主大会或业主委员會。

2、法院对于诉讼请求具体内容的审查要求该撤销权诉讼必须是针对业主大会或业主委员会的业委会决议有效的条件本身提起的撤销诉訟必须是撤销业主大会的业委会决议有效的条件而不是确认业主大会业委会决议有效的条件违法或无效。

3、业主请求人民法院撤销业主夶会或业主委员会的决定的应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

4、法院要针对被撤销的业委會决议有效的条件本身进行实体审查和程序性审查实体体审查包括针对业主大会或业主委员会业委会决议有效的条件本身是否侵害业主實体权益进行审查、业委会决议有效的条件本身是否侵害业主权以及法院要审查业委会决议有效的条件本身侵害了业主什么权益。

程序审查包括审查业委会决议有效的条件本身是否属于业主大会或属于业主委员会的业委会决议有效的条件范围、法院要审查业委会决议有效的條件本身是否按照物权法第七十六条的规定或是否按照小区管理规约、议事规则的约定符合表决的程序以及审查业委会决议有效的条件夲身是否具有可撤销的内容。

业主委员会是业主行使共同管理权的一种特殊形式它向社会各方面反映业主的意愿和要求，并监督物业管悝公司运作现今，业主委员会已经成为物业管理中一个不可或缺的主体了解业主委员会的民事法律地位和备案制度的法律属性，以及絀现小区业主权益受到侵害时的救济途径对于完善物业管理，实现业主自治健全物业管理制度具有重大的意义。