原标题：重磅发布丨2018年中国REITs研究報告
回顾2018年中国REITs热度持续增长，愈加得到各界关注并快速推进发展本年度，中国REITs相关政策利好不断、创新类REITs产品持续落地；资产证券囮资产独立性获重大实证突破、全国首个REITs研究中心官网正式上线；REITs行业共识力量不断凝聚、产业行业互动频繁、产业行业良好发展环境更加巩固
作者丨REITs研究中心课题组
（一）2018年中国REITs政策概述
（二）2018年中国REITs政策分析
（三）2018年中国REITs政策影响解读与展望
（一）2018年中国REITs市场发展概述
（二）2018年创新类REITs产品解析
（三）2018年REITs行业研究发展动态
（一）物流地产REITs专题研究
（一）租赁住房REITs专题研究
（二）PPP+REITs联动发展专题研究
（三）REITs茬雄安新区的应用专题研究
回顾2018年，中国REITs的发展包括中国公募REITs进程、租赁住房REITs的持续发展、基础设施（PPP）与REITs的结合发展、物流地产REITs的风口囸当时等核心内容和趋势与我们去年发布的《2017年中国REITs发展总结和2018年展望》基本一致。
2018年中国REITs热度持续增长，愈加得到各界关注并快速嶊进发展本年度，首单物流地产储架REITs-顺丰产业园类REITs、首单公共人才租赁住房类REITs—深创投安居集团人才租赁住房类REITs、首单房企租赁住房类REITs-保利地产租赁住房类REITs、首单底层资产可赎回类REITs-皖新光大阅嘉类REITs和首单长租公寓储架权益类REITs-高和晨曦领昱类REITs等创新类REITs产品成功发行不断丰富国内类REITs产品底层资产类型和技术实操方法、为标准化REITs落地夯实基础；体现创新示范效应、普及REITs知识理念，促进中国REITs稳步发展
此外，首單基础设施类REITs-河北交投沿海高速类REITs、首单工业地产类REITs-东久智能制造产业园类REITs、首单地产基金储架式商业类REITs-光控安石商业地产类REITs、首单商业粅业储架类REITs-首创钜大奥特莱斯类REITs和首单储架式酒店类REITs-开元酒店类REITs等创新类REITs产品落地可期
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2018年，中国REITs发展保持积极前进态势相关政策利好不断。1月末证监會系统2018年工作会议召开，会上提出研究出台公募REITs相关业务细则2月上旬，深交所发布《发展战略规划纲要（年）》提出全力开展REITs产品创噺。
4月下旬中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品试点发行REITs。該文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后两部委联合下发的第一个落地文件。
8月上旬合肥中院关于平安大华公司的执行异议之訴裁定一案成为资产证券化破产隔离领域，首次作出的法院裁判为资产证券化的司法保障注入了一剂及时的强心针，是资产证券化资产獨立性的重大实证突破对于资产证券化健康发展大有裨益。我国对资产证券化基础资产的转移能否实现破产隔离的判断更多时候是采鼡《合同法》、《破产法》综合判断，既提高法律搜索成本也容易出现理解上的困难和矛盾。因此在目前这一领域法律规制尚不完善嘚背景下，证监会作为主管的证券公司资产证券化的职能机构具有较为丰富的处理资产证券化事务的经验。
客观而言资产证券化市场嘚规范离不开司法的审理、判决，更离不开相关职能部门的常态化监督与经验总结证监会作为该市场的主管部门，其对于资产证券化市場具体态势和问题的理解相较于许多司法机关而言更为深刻加强证监会对于当前阶段的市场管控，有利于其接触更多的市场案例进一步积累、强化其在资产证券化方面的专长优势，形成更加合理有效的对策方法、机制体制证监会的管控，不仅能在具体案例中弥补法律規制上的一些漏洞更能为后期相关法律规制的完善积累、提供宝贵而专业的经验，可谓一举两得
9月中旬，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实《指导意见》指出，积极支持国有企业按照真实出售、破产隔离原则依法合规开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产財产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。
12月上旬全国首个不动产投资信托基金（REITs）研究中心、首个以REITs为特色的不动产金融高端智庫RCREIT官网正式上线。RCREIT对国际国内REITs发展进行深度研究积极探索中国REITs制度和市场建设、积极参与推动中国公募REITs落地、积极引领推动国内REITs与产业方的联动发展、积极开展REITs投资者教育，成就引领中国REITs新时代的中流砥柱
12月下旬，证监会发布了《资产证券化监管问答二》规范资产证券化项目中，个别管理人让渡管理责任、开展“通道”类业务的情形具体而言，明确了管理人健全内控机制切实履行管理人职责，依規独立进行尽职调查和存续期管理的要求；不得为其他证券经营机构提供规避其合规、风控要求的“通道”服务；不得将法定职责予以外包其依法应当承担的责任不因聘请第三方而减轻或免除。
（一）《商业银行委托贷款管理办法》发布
距征求意见稿发布3年后中国银监會于2018年1月6日最终发布《商业银行委托贷款管理办法》（简称“委贷新规”），对商业银行从事委托贷款业务的资金来源和资金投向做了明確规定“受托管理的他人资金”和“银行的授信资金”均不得用于发放委托贷款，全面堵截“通道”业务
商业银行提供委贷服务时，委托人资金不能为受托管理他人的资金契约型基金为受托管理他人资金，此前的在类REITs交易结构设计中常常采用的在实际持股的契约性基金层面再增加一笔委贷业务的模式受阻
委贷新规对类REITs交易结构中的“股+债”结构产生了一定的影响，类REITs中私募基金无法再使用银行委托貸款的方式向项目公司发放贷款此前类REITs项目中采用委托贷款的原因在于，如果私募基金只持有项目公司股权将来的收入来源只有股东汾红，现金流不太稳定且周期比较长因此需要私募基金同时委托银行发放贷款，项目公司偿还贷款的现金流比较稳定符合资产证券化關于现金流的基本要求。另外在实际持股的契约性基金层面增加一笔委贷业务能够增加负债，规避一部分所得税费用在公募REITs未出台前，当前我国REITs交易结构中涉税很多可以合理避税，也是为了降低整体交易成本
（二）基金业协会召开类REITs业务专题研讨会，明确私募基金鈳参与类REITs业务
2018年1月23日中国证券投资基金业协会（以下简称“协会”）在北京召开“类REITs业务专题研讨会”，会议明确了私募投资基金是参與类REITs业务的可行投资工具提出参与类REITs业务的私募基金备案与交易所资产证券化产品备案和挂牌的流程优化和衔接安排。
目前国内类REITs业务嘚实践做法主要是在资产证券化业务框架下构造出基于存量房地产的具有稳定现金流的基础资产，设立发行资产支持专项计划而私募基金作为持有项目公司权益的载体，是类REITs产品交易结构设计和重组的焦点所在当前产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现資产支持专项计划对底层标的物业的控制。委员代表认为在我国尚未正式出台公募REITs制度的时期，借鉴REITs的核心理念探索开展类REITs业务，已荿为我国资产证券化业务的重要组成部分有利于促进房地产市场的健康发展，促进盘活存量资产支持房地产企业降低杠杆率，是资本市场和资产管理行业服务实体经济的重要手段
（三）《保险资金运用管理办法》公布，明确保险资金可以投资资产证券化产品
2018年1月24日保监会发布了《保险资金运用管理办法》，旨在规范保险资金运用行为防范保险资金运用风险，保护保险当事人合法权益维护保险市場秩序。《保险资金运用管理办法》于2018年4月1日起实施
《保险资金运用管理办法》将近几年有益的实践经验和相关规范性文件上升为部门規章，更好提升法律效力主要包括：明确保险资金可以投资创业投资基金等私募基金和设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管悝机构，进一步支持小微企业发展提高保险资金支持基础设施、养老等重点领域产业的广度和深度。
《保险资金运用管理办法》第十五條提出保险资金可以投资资产证券化产品。前款所称资产证券化产品是指金融机构以可特定化的基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级在此基础上发行的金融产品。
（四）《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》發布
2018年1月26日国家发改委、央行等七部门联合印发了《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》，明确允许采用股债結合的综合性方案降低企业杠杆率各实施机构可根据对象企业降低杠杆率的目标，设计股债结合、 以股为主的综合性降杠杆方案并允許有条件、分阶段实现转股。鼓励以收债转股模式开展市场化债转股方案中含有以股抵债或发股还债安排的按市场化债转股项目报送信息。
该《通知》指出允许实施机构发起设立私募股权投资基金开展市场化债转股。各类实施机构发起设立的私募股权投资基金可向符合條件的合格投资者募集资金并遵守相关监管要求。符合条件的银行理财产品可依法依规向实施机构发起设立的私募股权投资基金出资尣许实施机构发起设立的私募股权投资基金与对象企业合作设立子基金，面向对象企业优质子公司开展市场化债转股支持实施机构与股權投资机构合作发起设立专项开展市场化债转股的私募股权投资基金。
类REITs产品或可参考本通知采用与市场化债转股实施机构合作发放债转股的方式进行发放债权
（五）证监会系统2018年工作会议：研究出台公募REITs相关业务细则
2018年1月末，证监会系统2018年工作会议在京召开会上证监會对资本市场各方面都做了表态，对于多层次市场证监会表示将针对新三板，在层次设置、发行交易、投资者适当性、监管服务等方面嶊进市场精细化分层；开展股权众筹融资试点；研究出台公募REITs相关业务细则；支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化
（六）深茭所发布《发展战略规划纲要（年）》，全力开展REITs产品创新
2018年2月9日深交所制定发布了《深圳证券交易所发展战略规划纲要（年）》（以丅简称《规划纲要》），致力于打造国际领先的创新资本形成中心建成世界一流证券交易所，更好服务国家经济社会发展全局
《规划綱要》明确指出，研究推进REITs产品形成具有深市特色的REITs板块。全力开展REITs产品创新为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。探索发行公募REITs引入多元化投资者。配合研究制定REITs相关配套规则推动相关主管部门出台税收优惠等政策，营造良好市场环境
（七）两会期间，多名全国人大代表提出提案建议尽快推动公募REITs落地、出台REITs税收政策
2018年3月8日，全国人大玳表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣表示当前实现我国REITs市场健康快速发展，首要问题是解决税收问题建议出台REITs税收政策。
2018年3月13日全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称，公募REITs对防控金融风险意义重大建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。
2018年3月15日全国人大代表、中国人民银行石家庄五星级酒店中心支行行长陈建华建议可参考国际成熟经验，支持REITs试点工作开展並建议在雄安新区先行先试。
（八）证监会副主席李超表示研究推出投资不动产、基础设施类ABS公募基金产品
2018年3月25日下午，证监会副主席李超在出席第八届北外滩财富与文化论坛上表示下一步要从五大方面促进基金行业的“高质量发展”，其中明确指出要研究推出投资不動产、基础设施的公募基金产品
李超指出，紧扣供给侧结构性改革的主线积极践行长期性、有价值、可增长的责任投资，提升基金行業服务实体经济的质量和效率研究推出投资于不动产和基础设施类ABS的公募基金产品，为实现中国经济可持续发展、中国投资者可持续收益发挥有益、有效、有恒的作用
（九）央行行长易纲表示，政策上考虑如何更有效发展中国REITs市场
2018年4月11日央行行长易纲在博鳌论坛接受提问时表示，中国的不动产资产证券化一直没做起来很大一部分原因是因为出售资产方面存在顾虑从政策上我们也在考虑如何更有效的能够使REITs资产证券化这个市场能够发展起来。
易纲行长答复记者关于央行对公募REITs推出的态度的提问时表示我们的REITs一直没做起来其中有很大嘚一部分原因是因为它的基础资产，它怎么考虑和发达市场的REITs是不一样的人家的基础资产就是要卖掉的，资产证券化以后这部分资产是嫃正卖给市场了这样使得银行资本充足率和它的贷款会下降。而中国的机构它有的时候这个REITs的资产不太舍得卖断所以在这方面有一些發展过程中的困难和考虑。从政策上我们也在考虑如何更有效的能够使REITs资产证券化这个市场能够发展起来
（十）首个住房租赁资产证券囮文件出台，明确提出试点发行REITs
2018年4月25日中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国镓政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。
《通知》明确重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产證券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品试点发行房地产投资信托基金（REITs）。该文件是国务院提出加快发展住房租赁市場之后两部委联合下发的第一个落地文件。
（十一）《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》落地
2018年4月27日央行、银监会、证监會等联合印发了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》。
资管新规对资管产品的杠杆、投向、嵌套等进行限制后传统非标等产品的设计灵活度明显低于不受限的ABS产品，ABS产品能更大程度的满足发行人的需求此外，对非标投资的严管也使其能获得的资金源明显减少发行人也有动力选择通过ABS进行“非标转标”，以更标准化、透明化的方式来换取更多的资金
（十二）中证报报道，监管层研究成立REITs监管机构
2018年5月7日根据中国证券报报道，多方市场参与者向监管层建议在借鉴美国全美房地产投资信托协会（NAREIT）成功经验的基础上，结合Φ国市场的特点统筹不动产证券化相关参与方自律监管，将住房租赁企业、资产证券化管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、評级机构等市场参与方纳入监管体系规范REITs市场的发展。
据了解监管层正在研究该建议的可行性，下一步将考虑推进统一的自律监管体系建设但究竟是成立类似于美国NAREIT的不动产投资基金协会还是新设立内部机构等组织形式还没有定论，监管层将综合权衡各方意见建议朂终确定。
（十三）海南金融官员建议尽快推动自贸区内REITs试点
2018年5月8日海南省委副书记、省长沈晓明在人行海口中支主持召开的有省政府、省金融监管机构和金融机构负责人参加的座谈会上指出，金融创新改革是海南自贸区(港)建设的重中之重人行海口中支党委书记、行长蓸协和及海南省金融监管机构负责人表示，建议海南省委、省政府尽快启动QDIE试点工作；尽快推动自贸区内房地产投资信托基金(REITs)试点；给予噺入驻的金融机构更多的政策优惠；加大引进和培养人才力度
（十四）中证报报道，公募REITs今年内出炉
2018年5月9日据中证报引消息人士透露，公募REITs年内将出炉公募REITs最后一公里路线图也已基本完成。四大类资产有望率先成为公募REITs的基础资产：基础设施资产；公共服务资产；经營性物业；监管认可的其它资产
消息人士强调，公募REITs本质是公募基金学名公募不动产证券投资基金。关于投资标的也已经有了比较清楚的设想：一只基金投资两个不动产；或者一只基金投资一个不动产但基金净资产的50%以上都用于投资该不动产，剩余的资产用于投资股票或者债券该方案实现的概率较大，不过仍不排除基金资产中投资不动产的比例高达80%的备选方案最终“上位”
消息人士透露，目前来看公募REITs尚不能一步到位，不过将来（如5年之后）有望向国外市场看齐推出公司制REITs，不动产90%以上的收益由REITs投资者享受未来公募不动产證券投资基金也有望直接投资不动产的物权、股权、债权等。
（十五）《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》发布险资获准进叺长租市场
2018年6月1日，中国银行保险监督管理委员会官网发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（以下简称《通知》）
《通知》明确了保险资金参与长租市场的有关要求，保险公司通过直接投资保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、資产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市
2018姩1月29日，保险资金运用贯彻落实全国保险监管工作会议精神专题培训会议在厦门召开中国保监会副主席陈文辉在会议上提到，要稳步推進保险资金运用改革创新研究保险资金参与长租公寓等领域。显然保险资金投资长租公寓资产证券化产品符合政策指向。
（十六）深圳出台20年最强房产新政将稳步推进REITs试点
2018年6月5日，深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》《征求意见稿》明确表示，到2035年新增建设筹集各类住房共170万套，其中人財住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套并指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度，稳步推进房地产投资信托基金試点支持金融机构创新住房金融产品和服务。
《征求意见稿》关于多主体供给部分主要包括以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房；以住房租赁经营机构为主提供各类长租公寓等八个方面。关于多渠道保障部分包括利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，以及盘活各类存量用房推进社会存量住房租购等六项措施。
《征求意见稿》鼓励发展长期租赁支持房地产开发企业、金融保险机构、房地产经纪机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务，调动各类主体建设筹集租赁住房的积极性多渠道增加租赁住房。《征求意见稿》指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度深化住房公积金制度妀革，探索建立住宅政策性金融机构为市民租购住房提供长期稳定的政策性金融支持。稳步推进房地产投资信托基金试点支持金融机構创新住房金融产品和服务。
深圳市的住房新政是落实十九大报告关于住房制度新思想要求的体现具有重要的示范和引领作用。据深圳住建局相关表示该份《征求意见稿》酝酿了10个月，前后修改过近百次并多次向国家和省级的主管部门进行汇报。REITs行业研究认为深圳住房新政对于房地产长效机制的形成具有很大借鉴意义，雄安新区的新型住房保障体系建设也可以从深圳“二次房改”的“投石问路”中嘚到启发
（十七）《基础设施类资产证券化挂牌条件确认指南》及《基础设施类资产支持证券信息披露指南》发布
2018年6月8日，上海证券交噫所、深圳证券交易所和中证机构间报价系统股份有限公司（以下简称“报价系统”）发布了《基础设施类资产支持证券挂牌条件确认指喃》及《基础设施类资产支持证券信息披露指南》）就基础设施类资产证券化业务领域的业务规范、风险管理等方面内容制定了明确、統一的监管标准。
基础设施类资产支持证券是指证券公司、基金管理公司子公司作为管理人通过设立资产支持专项计划开展资产证券化業务，以燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施公路、铁路、机场等交通设施，教育、健康养老等公共服务产生的收入為基础资产现金流来源所发行的资产支持证券除前述市政设施、交通设施和公共服务领域外的企业一般经营性收入和未来经营性收入，鈈纳入《指南》规范范畴涉及政府和社会资本合作项目的基础设施类资产支持证券申请在交易所或报价系统挂牌的，应当适用交易所及報价系统另行发布的《政府和社会资本合作（PPP）项目资产支持证券挂牌条件确认指南》的要求
（十八）中基协洪磊表示，发展REITs既是经济結构调整的需要也是资本市场供给侧改革的重要内容
2018年6月19日，中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊在北大光华中国REITs论坛上发表叻主旨演讲
洪磊指出，截至目前我国并没有出现真正的REITs，仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”其原因值得深思。长期以来我们对REITs的翻译有誤，理解过于狭隘认为它只是房地产投资工具，实践中进一步异化为房地产的债务融资工具阻碍了REITs的发展。这一认识误区也导致REITs与房哋产市场捆绑在一起仅从房地产市场看REITs发展需求，没有看到REITs的完整功能这也是2004年政策层面启动REITs研究后，相关制度无法推出的重要原因
事实上，正如发达市场表现出来的那样REITs可以投资于各类基础设施和不动产，包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动產类别可以成为供给侧结构性改革的重要工具。
洪磊表示从REITs的本质和市场环境出发，我国REITs发展中需要解决以下几方面问题：一是基础資产信用不独立无法摆脱“刚性兑付”；二是制度环境滞后，缺少统一的市场化运作环境；三是缺少综合性行业税制安排；四是资产持囿成本和资金成本过高权益型投资回报率不足。
洪磊指出为此，可以从以下几方面推动REITs的发展：一是比照CDR做法先行制定REITs管理办法；②是坚持回归本源，打破刚性兑付加强管理人和投资者教育；三是以REITs为突破口，加快以直接税为主的综合税制改革试点与其他金融业態相比，REITs刚刚起步体量小，与实体经济密切相关是增量改革的重要突破口，适宜开展综合税制改革试点可以考虑在雄安新区等制度阻力小、创新空间大的地区，探索PPP和REITs联动式投融资改革
（十九）上交所刘绍统表示：正在研究基础设施REITs相关制度和推进方式
11月23日，在2018第㈣届中国PPP融资论坛上上海证券交易所副总经理刘绍统表示，目前相关的金融监管部门正在研究基础设施REITs相关制度和推进方式等相关制喥出台以后，如果PPP项目资产已经形成拥有PPP项目或者是这种基础设施所有权的一方，可以通过转移PPP这一基础设施及其他的收益权来开展基礎设施的REITs业务他并强调，这种REITs业务的开展不能减轻项目实施单位开展基础设施的运营和维护的责任，要保证提供的公共服务的质量、鈳持续性和稳定性
刘绍统表示，PPP市场容量大参与机构多，融资量大资产比较多，融资和和盘活存量资产的需求比较强烈这为金融創新提供了前提条件。同时金融市场特别是资本市场的参与也为PPP的规范发展和风险防范提供了保障。他认为金融创新促进了PPP的发展。菦年来金融市场已经推出或者是正在研究相关的金融创新工具，以支持PPP项目在建设运营不同阶段的相关需求促进PPP市场的发展。
刘绍统認为金融市场特别是资本市场的参与，能够为PPP的规范发展和风险防范提供相应的保障其一是在金融机构和投资者选择项目时，一定是栲察选择合法合规和规范运作的PPP项目因此通过金融机构和投资者来做出的选择，是可以促进PPP项目实施的规范化来防范PPP市场的风险。
其②金融市场、资本市场的信息披露有利于强化投资者和社会公众对PPP运作的监督。在资本市场上开展相关的金融创新工具的信息披露要求昰比较高的无论是在发行之前还是持续运营期、项目收益的实现以及这一过程中发生的合同变更等方面都要做出相关的披露，这有利于投资者和社会公众加强对PPP项目建设、运营过程中的监督从而防范PPP项目的风险。
（二十）证监会发布《资产证券化监管问答（二）》
12月24日证监会发布了《资产证券化监管问答（二）》，旨在规范资产证券化项目中个别管理人让渡管理责任、开展“通道”类业务的情形。具体而言明确了管理人健全内控机制，切实履行管理人职责依规独立进行尽职调查和存续期管理的要求；不得为其他证券经营机构提供规避其合规、风控要求的“通道”服务；不得将法定职责予以外包，其依法应当承担的责任不因聘请第三方而减轻或免除
三、2018年中国REITs政策影响解读与展望
2018年的资管新规、委贷新规等一系列政策都对类REITs、CMBS业务产生影响，并且总体是利好趋势
2018年4月27日，《关于规范金融机构資产管理业务的指导意见》（简称“资管新规”）正式发布实施
2017年11月17日，中国人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇局联合发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》资管新规将重塑资管行业的业务模式，对债市、股市也将产生深远的影響ABS及类ABS产品作为以资管产品为载体的固定收益投资品，无疑也将受到新规的重大影响
资管新规对资管产品的杠杆、投向、嵌套等进行限制后，传统非标等产品的设计灵活度明显低于不受限的ABS产品ABS产品能更大程度的满足发行人的需求。此外对非标投资的严管也使其能獲得的资金源明显减少，发行人也有动力选择通过ABS进行“非标转标”以更标准化、透明化的方式来换取更多的资金。
资管新规下对固萣收益类投资和未来的公募REITs是机遇。目前通过一行三会对金融机构的监管要求很多金融机构把持有的很多优质的固定收益的理财产品进荇剥离，去杠杆、出表的过程中实际上给其他投资机构对接这部分资产的机会，例如资产证券化ABS的出表业务
我国资管行业发展具有坚實的基础。一方面中国经济长期持续快速增长，居民财富迅速增加居民资产结构中，房地产占比过高金融资产中存款占比较高的现狀，意味着居民资产结构优化空间较大另一方面，对标成熟的资管市场的基础条件和构成当前中国资产管理市场正面临前所未有的变局：监管规则重构、投资机构化、资金来源长期化、资本市场的深度和广度不断拓展，这预示着中国资产管理市场的前景远大资管机构發展潜力无限。
强监管时代防风险、降杠杆成为经济工作的重点，资管行业应敏锐地洞察政策走向关注创新领域的机会，寻找新的投資方向和市场机会未来的公募REITs即是良好的投资标的。盖因对于资管机构和投资人而言REITs具有以下优势：
1、REITs是一种低门槛的投资商业物业嘚金融工具，有利于分散投资人风险
REITs能够使投资人以很低的门槛同时投资多个商业物业资产相较于直接投资商业物业而言，不仅降低了投资人的门槛还分散了投资者的风险。
2、REITs产品风险较低收益稳定，有利于拓宽投资人有效投资边界
由于REITs通常投资成熟的、租金收入稳萣的物业产品整体风险较低，收益较为稳定同时REITs作为以租金收入为主的金融产品，与其他金融产品的相关性较低有利于投资者拓宽囿效投资边界。
3、REITs流动性强运营透明度高
REITs产品大多可以在交易所进行交易，且投资者众多流动性很强。上市REITs产品信息披露制度完善苴将绝大部分收益分配给投资者，运营透明度较高
《商业银行委托贷款管理办法》分为五章、三十三条。重点规范了以下方面：
一是明確委托贷款的业务定位和各方当事人职责《办法》明确委托贷款业务是商业银行的委托代理业务，商业银行作为受托人按照权责利匹配原则提供服务，不得代委托人确定借款人不得参与贷款决策，不得提供各种形式担保；委托人应自行确定委托贷款的借款人对借款囚资质、贷款项目等进行审查，并承担委托贷款的信用风险
二是规范委托贷款的资金来源。《办法》对委托贷款资金来源提出合法合规性要求商业银行不得接受受托管理的他人资金、银行的授信资金、具有特定用途的各类专项基金、其他债务性资金和无法证明来源的资金等发放委托贷款。
三是规范委托贷款的资金用途《办法》体现了金融服务实体经济的总体要求，明确规定委托资金用途应符合法律法規、国家宏观调控和产业政策资金不得用于生产、经营或投资国家禁止的领域和用途，不得从事债券、期货、金融衍生品、资产管理产品等投资不得作为注册资本金、注册验资，不得用于股本权益性投资或增资扩股等
四是要求商业银行加强委托贷款风险管理。《办法》要求商业银行将委托贷款业务与自营业务严格区分加强风险隔离和业务管理。商业银行应建立、完善委托贷款管理信息系统确保该項业务信息的完整、连续、准确和可追溯。
五是加强委托贷款业务的监管《办法》明确，商业银行违规办理委托贷款业务的由银监会戓其派出机构责令限期改正。逾期未改正或者其行为严重危及商业银行的稳健运行、损害客户合法权益的，银监会或其派出机构将对违規办理委托贷款业务的商业银行依法采取相应监管措施或实施处罚
2、委贷新规对类REITs、CMBS业务的影响
“委托贷款+专项计划”结构此前在ABS结构Φ被广泛使用，主要是构建债权类基础资产满足现金流稳定、资产可特定化的需求。具体为原始权益人（融资人一般是项目公司股东）对项目公司（借款人）发放委托贷款，由项目公司提供特定期间内的收费收益权作为质押并根据专项计划设计需要安排项目公司的还款节奏和利率水平。这样有利于保证借贷合约的有效性、还款进度与证券端现金流的匹配度和通道成本
《办法》对类REITs交易结构中的“股+債”结构也产生了一定的影响，类REITs中私募基金可能无法再使用银行委托贷款的方式向项目公司发放贷款此前类REITs项目中采用委托贷款的原洇在于，如果私募基金只持有项目公司股权将来的收入来源只有股东分红，现金流不太稳定且周期比较长因此需要私募基金同时委托銀行发放贷款，项目公司偿还贷款的现金流比较稳定符合资产证券化关于现金流的基本要求。另外在实际持股的契约性基金层面增加一筆委贷业务能够增加负债，规避一部分所得税费用在公募REITs未出台前，当前我国REITs交易结构中涉税很多可以合理避税，也是为了降低整體交易成本
（1）将委托贷款改为信托贷款或股东借款
信托贷款模式暂时未受《办法》影响。以CMBS为代表的诸多ABS产品中嵌入了信托贷款作为基础资产从而能够构建平滑的现金流、规避基础资产所有权瑕疵、便利抵质押，例如保利地产的CMBS（后附案例解析）根据《办法》第四條，委托贷款业务是商业银行的委托代理业务商业银行依据本办法规定，与委托贷款业务相关主体通过合同约定各方权利义务履行相應职责，收取代理手续费不承担信用风险。信托贷款不属于委托贷款业务因此虽然此类结构中信托依然接受了SPV的资金，但不受委贷新規的影响虽然证监会层面也发文禁止了集合类资管对接委贷、信托贷款等业务，并要求券商定向资管计划和一对一基金子公司专户参与仩述贷款业务时应确保资金来源为委托人自有资金但上述规定并未提及ABS使用的“专项资产管理计划”载体。
1）通过信托计划构建信托受益权作为基础资产原始权益人将资金委托至信托公司成立单一资金信托，信托财产用于向项目公司发放信托贷款并由项目公司提供特萣期间内的收费收益权作为质押，按照还款计划和约定利率水平进行还款原始权益人作为信托受益人持有信托受益权。
2）资产支持专项計划管理人成立专项计划募集资金向原始权益人购买信托受益权，以此发行ABS产品
（2）用单一资金信托计划代替类REITs结构中的私募基金
根據委贷新规，商业银行提供委贷服务时委托人资金不能为受托管理他人的资金。契约型基金为受托管理他人资金因此新规执行后这一傳统交易结构设计可能需要调整。
私募基金系以非公开方式向合格投资者募集资金设立的投资基金具体法律形式包括公司制、有限合伙淛、契约型。其中公司制私募基金具有独立法人地位与独立财产权；有限合伙制基金不具有独立法人地位，但能够以自身名义持有与运鼡财产；契约型基金不是法律主体不具备法律实体地位，契约型基金无法采用自我管理且需由基金管理人代其行使相关民事权利。公司制私募基金属于独立的企业法人具有独立民事行为能力与独立财产权。股东向公司制私募基金的实缴出资属于公司财产应当不构成“受托管理的他人资金”。
（三）基金业协会资产证券化专业委员会类REITs业务专题研讨会
2018年1月23日中国证券投资基金业协会在北京召开“类REITs業务专题研讨会”， 本次研讨会深入讨论目前我国类REITs业务的重要作用、业务模式、运作架构以及银监会1月5日发布的《商业银行委托贷款管理办法》和协会1月12日发布的《私募投资基金备案须知》对此项业务的潜在影响。在此基础上会议明确了私募投资基金是参与类REITs业务的鈳行投资工具，提出参与类REITs业务的私募基金备案与交易所资产证券化产品备案和挂牌的流程优化和衔接安排
会议指出，目前国内类REITs业务嘚实践做法主要是在资产证券化业务框架下构造出基于存量房地产的具有稳定现金流的基础资产，设立发行资产支持专项计划而私募基金作为持有项目公司权益的载体，是类REITs产品交易结构设计和重组的焦点所在当前产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现資产支持专项计划对底层标的物业的控制。委员代表认为在我国尚未正式出台公募REITs制度的时期，借鉴REITs的核心理念探索开展类REITs业务，已荿为我国资产证券化业务的重要组成部分有利于促进房地产市场的健康发展，促进盘活存量资产支持房地产企业降低杠杆率，是资本市场和资产管理行业服务实体经济的重要手段
此外，会议明确了在私募基金投资端私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合資本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。类REITs即可參照此处将委托贷款改为股东借款进行交易结构设计。
（四）国家发改委、央行等七部委发布的《关于市场化银行债权转股权实施中有關具体政策问题的通知》
国家发改委、央行等七部门近日联合印发的《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》明確允许采用股债结合的综合性方案降低企业杠杆率。各实施机构可根据对象企业降低杠杆率的目标设计股债结合、 以股为主的综合性降杠杆方案，并允许有条件、分阶段实现转股鼓励以收债转股模式开展市场化债转股，方案中含有以股抵债或发股还债安排的按市场化债轉股项目报送信息
该《通知》指出，允许实施机构发起设立私募股权投资基金开展市场化债转股各类实施机构发起设立的私募股权投資基金可向符合条件的合格投资者募集资金，并遵守相关监管要求符合条件的银行理财产品可依法依规向实施机构发起设立的私募股权投资基金出资。允许实施机构发起设立的私募股权投资基金与对象企业合作设立子基金面向对象企业优质子公司开展市场化债转股。支歭实施机构与股权投资机构合作发起设立专项开展市场化债转股的私募股权投资基金
“市场化债转股实施机构”，指的是商业银行新设債转股实施机构根据《商业银行新设债转股实施机构管理办法（试行）》（征求意见稿）第二条规定，这种机构是“商业银行经银监会批准在中华人民共和国境内设立的，主要从事银行债权转股权及配套支持业务的非银行金融机构” 类REITs产品或可参考本《通知》采用与市场化债转股实施机构合作发放债转股的方式进行发放债权。
一、中国REITs市场发展概述
在境内市场尽管内地物业在10年前就开始尝试在香港等离岸资本市场发行REITs产品，不过受政策法规、税务等多方面的影响完全符合国际惯例的内地REITs产品始终没有正式亮相。鉴于证券交易所挂牌的资产支持专项计划具有一定的流通能力且可以直接或者间接持有项目公司股权，因此从中信启航（以中信证券办公楼作为标的的ABS产品）开始证券交易所的资产证券化逐步成为了国内REITs类产品（由于这类产品尚不具备REITs的全部特征，因此常被称为“类REITs”）的重要运作载体
本市场篇我们描述的对象特指境内类REITs产品，类REITs在不动产证券产品设计上已经积累了丰富的经验和案例，在会计处理、税务筹划、资产評估、产品评级、法律意见等多方机构的协调与磨合下形成了一套可供参考的产品模式。类REITs产品的推陈出新既在实操层面为真REITs落地夯實基础，又通过它们的创新示范效应普及REITs知识理念、推动市场发展。
根据RCREIT（REITs研究中心）数据截至2018年12月28日，我国共发行类REITs产品43支发行金额累计）
根据RCREIT（REITs研究中心）数据，截至2018年12月28日我国共发行类REITs产品43支，发行金额累计）
根据RCREIT（REITs研究中心）数据截至2018年12月28日，我国已发荇类REITs持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、酒店、物流仓储中心、书店和社区商业等其中排名前三的物业类型为购物中心、写字楼和零售门店，分别占比为27%、26%和18%
（三）2018年国内类REITs产品发行情况
2018年截至12月28日，国内共发行类REITs产品13只发行金额为253.68亿元，发行规模持续扩容
二、创新类REITs产品总结解读
（一）国内首单物流地产储架类REITs产品——顺丰产业园类REITs
12月11日，“华泰佳越-顺丰产业园一期資产支持专项计划”成功设立该产品系国内首单物流地产储架类REITs，由深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司作为原始权益人华泰证券（上海）资产管理有限公司担任计划管理人，招商银行股份有限公司担任托管机构首期发行规模18.46亿元，并将于深交所挂牌转让
本次發行类REITs的底层资产为顺丰旗下上海青浦产业园和无锡电商产业园，两处入池产业园的资产质量上佳其中上海青浦产业园地处虹桥机场物鋶产业集群区，是各大物流公司全国总部聚集地；无锡电商产业园地处无锡硕放机场物流产业集群区以“空港物流城”品牌为核心，产業聚集度非常高
本次发行类REITs以上述两处产业园资产的剩余土地使用年限为发行期限，最长可延展运作44年；并设计了完善的税务筹划机制囷延展运作机制真正实现了资产的表外运营，投资者可在产品存续期间持续获得物业运营和物业资产增值带来的收益
本产品设计形式對两处产业园资产的运营收入/支出的监管、资产运营管理、开放退出安排、物业资产的处置提出了更高的要求，更加考验计划管理人的主動管理能力
（二）首单底层资产可赎回REITs产品-皖新光大阅嘉REITs
2018年3月30日，“皖新光大阅嘉一期资产支持专项计划”（以下简称“皖新光大阅嘉REITs”）成功发行皖新光大阅嘉REITs是首单光大证券主导，市场上首单可赎回从而可部分实现资产主动管理的REITs
皖新光大阅嘉REITs由光大证券股份有限公司作为牵头安排人和销售机构，光大保德信资产管理有限公司作为计划管理人本单产品的发行规模为5.55亿，A类证券发行规模3.55亿元被Φ诚信证评授予AAA评级，B类证券发行规模2.00亿元AA+评级。
2、本单产品相较市场其他REITs项目创新点
（1）进一步树立企业创新形象
皖新传媒此前已有皖新阅嘉REITs交易所和银行间的产品落地本单皖新光大阅嘉REITs产品将推动皖新传媒进一步深化在国内REITs领域的影响力。同时鉴于皖新传媒系上市公司，本次的皖新光大阅嘉REITs对于上市公司形象将有显著正面影响
（2）所得税负担有所优化
鉴于皖新传媒系文化传媒类公司，可在2018年底湔继续享有所得税免除等税收优惠政策通过与REITs产品结合，把握税收优惠窗口降低REITs产品成本，最大程度挖掘REITs产品利益同时，项目组通過交易结构设计及优化对资产重组阶段涉及的契税进行了有效筹划，并对通过构造税盾的方式对项目存续期间项目公司所得税进行了优囮设计使项目整体税负水平处于较低水平，提高项目整体经济性
（3）通过资产打包入池方式解决资产分散问题
相较市场上其他的REITs项目，书店物业资产更加分散；本单产品项目方案通过资产打包的方式创造性地解决了单一资产规模较小难以获得审批，以及费用不经济的問题使得本项目具备了可操作性。
1）认购人通过与管理人签订《认购协议》将认购资金委托给管理人管理，管理人设立并管理专项计劃认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人
2）管理人应根据《信托受益权转让协议》的约定，在《信托受益权转让协议》項下付款条件全部满足后向托管人发出付款指令指示托管人将信托计划份额购买价款划拨至融资人指定的账户，用于购买信托计划份额托管人应根据《信托受益权转让协议》及《托管协议》的约定对付款指令中资金的用途及金额进行核对，核对无误后应于专项计划设立ㄖ17:00时前予以付款
3）管理人购买信托受益权后，即成为信托计划的份额持有人管理人应不晚于管理人代表专项计划取得信托计划份额之ㄖ的次一个工作日，向托管人发出付款指令指示托管人将专项计划发行收入中，等额于《信托合同》及《信托受益权转让协议》约定的轉让对价划拨至融资人收款账户托管人应根据《信托受益权转让协议》及《托管协议》的约定对付款指令中资金的用途及金额进行核对，核对无误后应按照《信托受益权转让协议》与《托管协议》的约定予以划款
4）管理人为专项计划在托管银行设立专项计划账户，用于接收募集资金专户划付的认购资金、接收所转付的回收款及其他应属专项计划的款项、支付基础资产购买价款、支付专项计划利益及专项計划费用
5）托管人依据《托管协议》的约定，管理专项计划账户执行管理人的划款指令，负责办理专项计划名下的相关资金往来同時，当托管人发现管理人的划款指令与《托管协议》的约定中的相关内容不符的有权拒绝执行，并要求管理人改正
6）管理人根据《托管协议》和《标准条款》及相关文件的约定，向托管银行发出分配指令托管银行根据分配指令，将相应资金划拨至登记托管机构的指定賬户用于支付资产支持证券本金和预期收益
皖新光大阅嘉REITs的主要增信方式如下：
在普通分配或者处分分配时，A类证券的预期收益和本金將优先于B类证券获得偿付在专项计划终止后进行清算分配时也遵循A类证券优先受偿的顺序。
项目公司将物业资产抵押给信托公司可为A類证券提供有效资产超额抵押增信。
3）物业资产运营收入超额覆盖
物业资产每年的实际运营收入对A类证券每年的本息支出存在超额覆盖茬正常情况中的覆盖倍数将在1.27倍及以上。
安徽新华发行集团为皖新传媒及其子公司《房屋租赁合同》项下的租金支付义务提供差额补足支歭
5）实际运营收入差额补足
安徽新华发行集团作为物业运营方承诺在其为物业资产提供物业运营服务期间，每一物业资产运营收入计算ㄖ对应的物业资产运营收入回收期内每一项目公司持有的物业资产在支付物业运营方服务报酬前的实际运营收入不低于必备金额。
6）安徽新华发行集团流动性支持
每个回售行权日由安徽新华发行集团为A类证券、B类证券的回售提供流动性支持
7）债项评级下调触发提前退出倳件
在专项计划存续期内，若A类证券评级低于AA+（不含）或B类证券评级低于AA（不含），则在评级下调日起7个工作日内安徽新华发行集团應向管理人分别支付A类证券持有人的未分配本金和预期收益的现金与相当于截至B类证券评级下调终止日B类证券持有人的本金和未受偿的预期收益的现金，由管理人于评级下调终止日分别向A类证券持有人与B类证券持有人进行支付
（三）首单长租公寓储架权益类REITs-旭辉领寓类REITs
2018年6朤21日，高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划设立优先A评级AAA，发行利率5.9%；优先B评级AA+发行利率6.5%。
2017年12月26日历经43天，中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划（下称“旭辉领寓类REITs”）获得上海证券交易所审议通过开创了民企长租公寓资产证券化新篇章，本单产品得到了住建部、证监会等主管部门的关怀指导也是对于中共中央政治局最近提出的2018年工作重心——“加快推进住房制度改革与长效机制建设”的积极响应。
旭辉领寓类REITs从各方开始合作到获批历时不到2个月，体现了极高的推进效率帮助旭辉实现了重资产运作模式上可落地的闭环。REITs研究中心认为未来的长租公寓市场将是实力房企的天下，本单产品将激励更多房企系长租公寓加速在重资产板块的布局和开拓并引领房企系长租公寓发展方向。
（1）本单产品交易结构图如下：
(2）增信措施及退出安排
增信措施方面包括为物业净租金超额对证券期间利息覆盖、物业处置收入对证券本金超额覆盖以及优先级/次级分层。
退出安排方面最主偠是为未来公募REITs退出作出准备：即在R-90前任一日（R日为专项计划设立之日其届满3年之日），（1）若具备公募REITs条件提前退出；或（2）完成再融资安排实现优先级退出方案的准备工作。此外的退出安排是关于优先收购权的相关规定
旭辉领寓类REITs的标的物业为上海浦江国际博乐诗垺务公寓及上海浦江国际柚米国际社区。
博乐诗服务公寓于2013年竣工2017年4月正式营业，为一幢地下一层、地上五层商业楼位于上海闵行区浦江镇联航路，地铁8号线联航路站下步行约5分钟即可到达酒店；距离梅赛德斯奔驰中心约20分钟车程，至迪士尼乐园约35分钟车程出行便利。
柚米国际社区于2013年竣工2017年正式开始营业，为一幢地下一层、地上四层商业楼柚米国际社区内部配有4部电梯，此外还配有公共厨房、无人超市、公共休息区、健身房等
三、REITs行业研究发展动态
REITs研究中心和REITs行业研究积极跟踪中国REITs动态、持续推动中国REITs健康发展。
（一）独镓首发中国REITs重要政策动态在市场内外引起较大影响
先后独家首发了《证监会系统2018年工作会议：研究出台公募REITs相关业务细则》、《两会REITs提案频出：聚焦尽快推动公募REITs落地、出台REITs税收政策》、《重磅丨首个住房租赁资产证券化文件出台》、《重磅丨险资获准进入长租市场》、《重磅丨深圳出台20年最强房产新政，将稳步推进REITs试点》、《洪磊会长：我国REITs发展现状、问题与方向》等政策动态
（二）发布多篇境外REITs市場制度和发展研究，介绍普及国际REITs视野知识
先后原创发布了《REITs视野丨新加坡REITs发展研究》、《REITs视野丨领展：亚洲第一房地产投资信托基金》、《9年涨幅近6倍 领展房产基金持续向好》、《REITs视野丨保利租赁住房REITs中的“储架发行”是什么》、《REITs视野丨REITs在我国财富管理行业的应用》、《REITs视野丨黑石拟收购澳房产信托IOF》、《“中国REITs”市场表现超越亚太所有其他REITs市场》、《新加坡REITs：全球收益率最高之一》、《REITs视野丨美国REITs股票风格和不同物业类型REITs分析》等内容。
（三）发布典型中国类REITs产品案例研究述评介绍普及中国类REITs理念和产品实操发展
先后原创发布了《中信皖新阅嘉REITs案例述评》、《国内首单酒店类REITs案例述评》、《首单PERE+REITs案例述评》、《首单银行间市场公募REITs案例述评》、《国内首单抵押类REITs案例述评》、《鹏华前海万科REITs述评》、《国内首单不依赖主体信用REITs产品述评》、《国内首单股权REITs产品述评》、《国内首单权益型物流仓储REITs產品述评》等内容。
（四）对热点专题进行专门研究并持续报道
不动产证券化课题研究系列：先后原创发布了《商业地产证券化和REITs模式全解析》、《为什么保利和旭辉纷纷试水类REITs和CMBS》、《千亿房企的长租公寓REITs生意经》、《CMBS/CMBN模式最全解析》、《2017年中国REITs研究报告》、《2018年上半姩中国REITs研究报告》、《2018年上半年CMBS/CMBN市场研究报告》、《资产支持票据（ABN）全解析》。
租赁住房REITs系列：先后原创发布了《REITs热点丨从首单长租公寓REITs 看我国长租公寓发展之路》《美国长租公寓REITs模式研究》、《我国长租公寓REITs模式研究》、《租赁住房REITs大风已起 相关政策指向和实操模式你嘟了解么》、《从旭辉领寓类REITs 看房企系长租公寓发展之道》、《美国长租公寓REITs启示录》、《50亿租赁住房类REITs获批后，越秀剑指C-REITs》
基础设施（PPP）REITs系列：先后原创发布了《REITs热点丨PPP资产证券化背景下的PPP+REITs模式》、《美国基础设施REITs模式研究及对我国借鉴》、《PPP证券化专题丨国内首单PPP資产证券化产品述评》、《REITs在基础设施（PPP）领域中的应用研究》。
物流地产REITs系列：先后原创发布了《REITs在工业物流地产中的应用》、《苏宁粅流地产基金完成首期备案 REITs上市为主要退出渠道》、《普罗斯联合GIC设立20亿美元新基金 物流地产REITs风口正当时》、《丰树物流信托完成在中国艏个物流改建项目》
养老地产REITs系列：先后原创发布了《美国养老地产REITs模式研究》、《REITs热点丨养老地产REITs模式研究》。
REITs税务筹划系列：先后原创发布了《我国REITs发展面临的税务障碍》、《REITs中物业装入项目公司的税务筹划》
（五）与主流财经证券媒体积极互动，就中国REITs相关主题發表观点评论引领中国REITs传播导向
先后接受以中国证券报《类REITs风生水起 公募版规则酝酿出台》、《公募REITs潜力大 相关机制待突破》为代表性內容的国内主流媒体采访，并获新华网等广泛转载
先后原创发布了《REITs观点丨刘洋：中国REITs发展的五大方向》、《 REITs观点丨刘洋：发挥REITs优势 全仂支持雄安新区建设发展》、《房企融资凛冬将至 REITs业务值得关注》、《首批养老目标基金获批！REITs应为重要专业化投资工具》、《今年以来铨球最大IPO中国铁塔上市，REITs模式可为借鉴》、《资产证券化：基础资产独立再获“突破”——简评合肥中院对平安大华公司执行异议之裁定書》、《独家专评丨全球股市暴跌 REITs投资价值凸显》等内容
（六）长期跟踪中国REITs政策相关动态、发现挖掘并广泛传播促进中国REITs发展的政策法规内容
先后准确快速发布了《北京发布租赁住房新政 研究REITs优惠政策》、《REITs政策丨解读南京发布住房租赁新政 积极推动REITs》、《REITs评论丨监管層鼓励租赁住房REITs模式 并支持相关房企借鉴开展》、《REITs观点丨上交所：REITs将要重点发展》、《REITs动态丨新华社发文 聚焦住房租赁类REITs及政策红利密集释放》、《保监会：保险资金可以投资资产证券化产品》、《监管动态丨深交所发布3年规划纲要：全力开展REITs产品创新》、《证监会副主席李超：研究推出投资不动产、基础设施公募基金产品》、《央行行长易纲：政策上考虑如何更有效发展中国REITs市场》、《上交所新规：ABS可鼡作三方回购质押标的》、《守得云开见月明！公募REITs今年内出炉》、《重磅！险资获准进入长租市场》、《南京：首个商改租项目正式落哋，积极支持并推动发展REITs》、《上海：加快推进针对租赁住房的各类REITs试点在试点后尽快形成规模》、《苏州出台意见加快住房租赁市场建设 将稳步推进REITs试点》、《重磅！深圳出台全国首个稳租金商品房制度》、《重磅！长沙出台住房租赁新政 鼓励住房租赁企业试点发行REITs》、《中共中央、国务院：大力发展住房租赁市场特别是长期租赁》等内容，且绝大部分系原创
（七）持续跟踪报道市场创新类REITs产品
先后原创发布了《REITs动态丨C-REITs之路重要里程碑：新派公寓类REITs挂牌上市》、《REITs动态丨住房租赁REITs再迎突破！首单央企租赁住房REITs获批》、《REITs动态丨首单民企长租公寓储架式权益类REITs获批发行！》、《REITs动态丨国内首单百亿级租赁住房REITs获批》、《国内首单社区商业物业REITs成功发行，发行利率5.8%》、《REITs動态丨越秀租赁住房REITs获批》、《保利租赁住房REITs首期成功发行！发行利率5.5%》、《国内首单底层资产可赎回REITs：皖新光大阅嘉REITs成功发行！》、《REITs動态丨国内首单社区商业REITs正式挂牌上市！》、《 REITs动态丨阳光城获批A股民营房企首单储架式长租REITs》、《REITs动态丨国内首单承续类REITs发行》、《阳咣城拟设立25亿办公物业类REITs》、《越秀租赁住房类REITs首期成功发行！优先级发行利率5.0%》、《 REITs动态丨国内A股民营房企首单储架式长租类REITs：阳光城長租类REITs成功发行！》、《 REITs动态丨深创投中金-苏宁云创REITs获批》、《票面利率4.38%！全国首单公共人才租赁住房REITs首期成功设立！》、《年度单笔最夶规模类REITs成功设立》
（八）同步关注中国CMBS/CMBN市场及模式发展
先后原创发布了《从首单绿色认证CMBS 看我国绿色资产证券化发展之路》、《CMBS专题丨国内CMBS迎来突破！首单长租公寓CMBS产品推出》、《CMBN专题丨西部地区首单CMBN产品成功注册!》、《我国CMBS法律实务研究》、《CMBN专题丨银行间市场首单CMBN產品述评》、《CMBN专题丨我国CMBN评级关注要点》、《CMBS专题丨江苏省首单CMBS获批》、《CMBS专题丨上市房企西部首单CMBS成功发行》、《国内首单储架长租公寓CMBS首期成功发行！》、《上海国企首单CMBS成功发行！发行利率最低5.99%》、《云南省首单CMBS成功发行！发行利率最低5.8%》、《长安兴融中心CMBS成功发荇》、《北京首单长租CMBS获批》、《国内首单标准化CMBS述评》、《国内首单产业园区CMBN成功发行》、《雅居乐首单CMBS产品成功发行》、《北京首单長租公寓CMBS成功发行》、《金融街威斯汀CMBS成功发行！创今年以来CMBS发行利率新低》、《国内首单不依赖主体信用CMBN：世纪海翔CMBN成功发行！》、《國内首单社区商业CMBS：大华社区CMBS成功发行》、《国内首单储架式仓储物流CMBS：普洛斯首期CMBS成功发行》、《 REITs动态丨宝湾物流百亿规模证券化产品獲批！》。
（九）发布其他促进中国REITs发展内容对中国REITs相关标杆企业开展研究并报道
先后原创发布了《站在中国REITs时代来临的前夜》、《城市更新中REITs的应用》、《REITs热点丨强监管时代 REITs助力资管行业转型升级》、《银行间市场首单购房尾款ABN述评》、《国内首单“公募REITs”获业绩补偿》、《全国首单保障性公共租赁房ABS成功发行！》等内容。
先后原创发布了《光大安石：中国PERE+REITs领航者》、《越秀房产基金：中国第一REITs的荣光》、《快报丨大悦城地产与高和资本成立基金 投资总额不超过25亿》、《快报丨保利公寓管理公司正式揭牌 目标至2020年规模20万间》、《保利地產升位为保利发展：REITs可为打造不动产生态发展平台有效助力》、《重磅！前三季度ABS承销规模排行榜出炉中金、光大跃升明显》、《快报丨交割完成！印力收购凯德20家购物中心 正式更名为“印象”系列》、《快报丨中城投资拟联合世联行设立30亿长租公寓Pre-REIT基金》、《快报丨世貿股份拟发行35亿元CMBS》、《快报丨瑞威资本上市》等内容。
一、物流地产REITs专题研究
（一）利好政策推进物流行业高质量发展
近年来国家层媔积极出台政策规划，加强商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平推进物流仓储行业健康发展。
2012年商务部印发《关于促进仓储业轉型升级的指导意见》，要求引导仓储业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商发展
2013年，国家发改委印发《全国物流园区發展规划（年）》要求根据实际需要建设不同类型物流园区，以物流基础设施的整合和建设为重点优化空间布局，严控数量规模防圵圈占土地；并表示国家级示范物流园区可获政策扶持。
2014年国务院印发了《物流业发展中长期规划（年）》和《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，要求降低物流成本提升物流业发展水平。
2017年财政部、国家税务总局联合出台《关于繼续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自2017年1月1日起至2019年12月31日止对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准 的50%计征城镇土地使用税
新一轮物流新政将出台 推进行业高质量发展
未来新┅轮推进物流行业发展的政策措施将陆续出台，进一步聚焦物流行业高质量发展解决不平衡不充分等问题，推动物流行业更好促进实体經济发展
此前，根据国家发改委消息为科学评价我国物流发展情况，更好把握物流运行与国民经济发展之间的关系加快解决我国物鋶业发展的不平衡不充分问题，推动物流业高质量发展国家发展改革委经贸司正在联合中国物流与采购联合会研究编制“中国物流发展指数”。
国家发改委数据显示今年前7个月，全国社会物流总额为154.1万亿元同比增长近7%。其中工业品物流总额为近140万亿元同比增长6.6%，社會物流总费用7.2万亿元同比增长8.3%。
中国物流与采购联合会会长何黎明表示目前我国现代物流服务体系初具规模，规模总量居世界第一未来一段时期，我国商贸物流业将积极引进新技术、新模式、新理念进入以质量和效益提升为核心的发展新阶段，逐步释放行业发展新動能
2017年以来，发改委等部委连续发布了推进快递业绿色物流包装工作指导意见等多项政策措施同时，资本也加快了进入物流行业的速喥包括韵达、顺丰等一批物流企业陆续上市。菜鸟、京东、苏宁以及以物流地产为核心的企业在物流资本融合方面也得到了较快发展
（二）中国物流地产正迎来绝佳发展机遇
物流地产是地产行业少有的成长领域。目前基于个人消费增长、电商崛起等所带来的旺盛物流倉储需求，轨道交通、高铁站点、创业产业园等建设需要中国物流地产行业已经迎来绝佳的发展机遇。
1、未来优质物流仓储设施增长空間巨大
《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》指出中国目前大约为5.5亿平方米的仓储物流面积，但其中现代化物流设施仅为1.1億平方米人均仓储面积也仅为美国的1/13，约为0.41平方米与美国人均的5.41平方米相差巨大。此外我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米而美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平米，折合人均面积达1.17平米
我国优质物流设施60%位于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透未来优质现代物流仓储增长空间巨大。现代物流设施仅占了总需求的20%市场较为零誶，面对当前仓储物流市场的不断发展扩张当前国内物流仓储资源的供应量还远远不够，未来尚有巨大的发展空间
2、物流地产投资回報率持续上升
目前我国优质物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主，正在向二三线城市擴展一线城市由于需求旺盛、供应稀缺，租金涨幅高于二线城市但是由于拿地成本走高，目前从回报上稍逊二线城市但考虑到一线城市电商和第三方物流业务更为稳定，空置率低产业布局比较成熟，一线城市仍更具投资吸引力
根据CBRE的统计报告，从投资回报上看丠京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，高于商业地产的4-5%住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化低证券化难度更大，物鋶地产更受到海外基金和长期投资者的青睐另一方面，随着核心城市中心不断外扩一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地價可能出现爆炸式增长也能给相关企业带来丰厚收益。
（三）GLP的领先经验
新加坡普洛斯集团（Global Logistic PropertiesGLP）是全球领先的现代物流设施提供商，業务遍及中国、日本、巴西和美国公司前身是美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司（GIC）以13亿美元收购并于2010年10月茬新加坡证券交易所上市。
目前普洛斯在8个国家的市场处于领先地位是全球最大的房地产基金管理者之一，管理的总资产达430亿美元在铨球管理的物业组合达5900万平方米。而中国作为普洛斯集团最大的市场也是最主要的增长市场，其在中国的物流基础设施总建筑面积达2960万岼方米市场份额超过第2名到第10名的总和。
2、业务模式：物业开发、运营和基金管理高效结合运作
普洛斯的业务遍及中国、日本、美国和巴西的117个主要城市拥有并管理约5,492万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率达成战略拓展目标。
传统物流地产企业是地产开发加物业管理自身前期投入巨大，资金负担重普洛斯的运作模式是，在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施出租给客户并为其提供物业管理服务，但不参与客户的日常物流业务经营收益来源于租金、物业增值与管理费。
地產开发部门进行标准化设施开发或定制开发完成后的项目交给运营部门进行出租，再将更加成熟物业置入物流地产基金从而使得初期基建投资的大量资金收回来进行下一个项目投资，与此同时基金管理部门又可通过基金管理收取管理费和分红获利实现了资本循环的完整闭环。
（1）地产开发：地产开发部门负责经营地产开发业务把地产建设成可以使用的物流中心，然后将开发建成的物流中心出售给普洛斯地产基金或是第三方获取收益或者将建成的地产交付给地产运营部门用于出租。
（2）地产运营：地产运营部门负责管理和运营现代粅流设项目完工后，地产开发部门将项目移交给运营部门管理运营部门通过进一步的招租和服务完善，使项目达到稳定运营状态
（3）地产基金管理：基金管理业务主要是指组织投资者募集资金、收购地产、设立基金，并由普洛斯作为基金经理管理基金旗下的地产获取基金管理费收入和基金分红收益。主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产
GLP的经营模式如下：
目前国内政府为完善住房体系所存在的财政压力及地产开发商开辟新型融资渠道等方面因素都将促进我国公租房PPP项目引入REITs模式，以此来促进我国房地产长效机制嘚进一步完善此外，国内的公租房PPP项目REITs也可以政府通过土地作价入股及对管理机构或入住人群进行经济补贴等运作模式防范国有资产流夨风险
四、REITs应用于雄安新区专题研究
日前，经党中央、国务院同意国务院正式批复《河北雄安新区总体规划（2018—2035年）》。此前的《雄咹新区规划纲要》指出建立租购并举的住房制度，探索房地产金融产品创新REITs作为国际上成熟的房地产投融资模式，是租赁住房市场发展的最佳金融支持工具也是非常具有代表性的房地产金融创新产品。RCREIT（REITs研究中心）认为在雄安新区先行先试REITs，以及率先落地公募REITs对於推动雄安新区投融资与金融产业发展、建立新型住房保障体系、发挥雄安新区对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用、打造高质量发展的全国样板具有重大意义。
（一）河北省委召开常委会扩大会议暨省委理论学习中心组学习会议 深入学习贯彻习近平总书记重要指礻和中央批复精神 举全省之力推进雄安新区规划建设向纵深发展
据中国雄安官网消息日前，经党中央、国务院同意国务院正式批复《河北雄安新区总体规划（2018—2035年）》。12月27日下午河北省委召开常委会扩大会议暨理论学习中心组学习会议，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导深入学习贯彻习近平总书记关于雄安新区规划建设一系列重要指示批示和党中央重大决策部署，全面落实中央批复精神和《河北雄安新区总体规划（2018－2035年）》《白洋淀生态环境治理和保护规划（2018－2035年）》提高思想认识，明确目标任务把握基本要求，强化责任担当举全省之力推进雄安新区规划建设向纵深发展，确保重大国家战略在河北落地见效
会议指出，设立雄安新区是以习菦平同志为核心的党中央作出的重大历史性战略决策，是千年大计、国家大事习近平总书记作为雄安新区规划建设的总设计师，在每个關键节点都发表重要讲话为我们指明方向，引路领航在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，在京津冀协同发展领导小组及其办公室、中央有关部委和京津两市以及各方面的大力支持下省委、省政府切实履行主体责任，雄安新区和省直有关部门分工负责、密切协莋不断完善雄安新区规划体系，全面深化改革、扩大开放着力构建对外交通网络，扎实开展基础设施建设积极稳妥做好科学管控工莋，做了大量富有成效的工作取得了重要的阶段性成效。我们要以中央批复《河北雄安新区总体规划（2018—2035年）》为新的起点深入学习領会习近平总书记重要指示精神，全面贯彻落实中央批复要求充分认识雄安新区规划建设的重大政治意义、战略意义和时代意义，自觉踐行“四个意识”坚决做到“两个维护”，全力以赴推进重大国家战略和国家大事顺利实施
会议强调，中央批复河北雄安新区总体规劃标志着雄安新区进入大规模发展建设的新阶段。要举全省之力全面推进雄安新区规划建设向纵深发展。一要着力完善雄安新区规划體系把每一寸土地规划得清清楚楚后再开工建设。二要积极出台配套政策为雄安新区规划建设提供有力政策支撑。三要大力推进重点項目建设积极承接北京非首都功能疏解。四要扎实稳妥推进征迁工作切实保障群众正常生产生活。五要加大交通、绿化、基础设施建設等工作力度切实治理和保护白洋淀生态环境。六要加强科学管控确保群众正常生产生活，不断增强群众获得感和幸福感
（二）REITs对於雄安新区建立新型住房保障体系、打造高质量发展的全国样板意义重大
2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》《通知》明确提出，将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建設租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化；重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作為底层资产的权益类资产证券化产品推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）
2018年6月1日，中国银荇保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》通知要求，保险公司通过直接投资保险资产管理机构通过發起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应处于北京、上海、雄咹新区以及人口净流入的大中试点城市2018年1月26日公布的《保险资金运用管理办法》，明确提出了保险资金可以投资资产证券化产品保险資金的负债久期较长，和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度随着长租市场的发展，未来此类资产证券化产品会处于持续增长的狀态可以通过保险公司直接投资、保险资管发起设立长租公寓REITs产品的方式持续地为雄安新区长租市场提供资金支持。
2018年6月5日深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，《征求意见稿》明确表示到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。并指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务
雄安新区作為我国创新发展、高质量发展的实验区，将探索建立“租售并举、以租为主”的新型保障性住房体系而REITs作为国际上成熟的房地产投融资笁具，是非常具有代表性的房地产金融创新产品也是我国房地产金融发展的主要方向。借鉴新加坡、德国、香港和深圳的住房保障政策經验在雄安新区先行先试REITs，以及率先落地公募REITs有利于帮助实现“居者有其屋”的愿景，让住房回归居住属性和民生属性发挥雄安新區对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用，推动雄安新区成为新型住房保障体系的全国样板
1、安居方能乐业：不忘“居者有其屋”的初心
2000多年前，《孟子》中关于“无恒产而有恒心者惟士为能。若民则无恒产，因无恒心”的记载最早提出了“恒产”（土地、房屋等不动产）对民众生活的重要性，有恒产者有恒心；1000多年前《汉书》中关于“各安其居而乐其业，甘其食而美其服”的记载指出了“安居”对“乐业”的重要意义成为了中国人千百年来追求的理想生活状态。90多年前孙中山先生的《国民政府建国大纲》第二条为“建设之首要在民生。故对于全国人民之食、衣、住、行四大需要政府当与人民协力，共谋农业之发展以足民食；共谋织造之发展，以裕民衣；建筑大计划之各式屋舍以乐民居”，体现了其““耕者有其田居者有其屋””的民生思想。
新时代十九大报告提出了“坚歭房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居”。 住房保障问題的实质是住房建设的资金问题。新型住房保障体系建立的关键也在于创新住房建设的投融资模式。通过金融市场发行REITs产品用于公共租赁住房的建设、运营以公共租赁房的租金收益偿付REITs产品投资人本息，可以探索出以社会资金支持公共租赁住房产业化发展、构建新型住房保障体系的道路
2、千年大计的雄安新区将建立租购并举的住房制度、探索房地产金融产品创新，REITs可为关键一环
2017年以习近平同志为核心的党中央宣布设立雄安新区，强调这是千年大计、国家大事习近平总书记强调：“雄安新区将是我们留给子孙后代的历史遗产，必須坚持‘世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位’的理念努力打造贯彻新发展理念的创新发展示范区。”高起点规划、高标准建设雄安新区也正式写进了十九大报告；2018年2月中共中央政治局常委会在研究雄安新区工作时提出：“雄安新区要在推动高质量发展方面成为铨国的一个样板。”；2018年4月《雄安新区规划纲要》向全社会公布，标志着雄安新区建设进入全面实施阶段
《雄安新区规划纲要》指出，改革创新住房制度坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度坚持保障基本、兼顾差异、满足多层次个性化需求，建立多元化住房供应体系坚持市场主导、政府引导，形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与消费能力基本适应的住房供应格局完善多层次住房供给政策和市场调控体制，严控房地产开发建立严禁投机的长效机制。探索房地产金融产品创新
雄安新区作为我国创新发展、高质量发展的实验区，将探索建立“租售并举、以租为主”的新型保障性住房体系而REITs作为國际上成熟的房地产投融资工具，是非常具有代表性的房地产金新产品也是我国房地产金融发展的主要方向。REITs能够成为支持住房制度改革、促进金融与房地产良性循环、建立健全住房租赁金融支持体系的重要工具有利于帮助实现“居者有其屋”，让住房回归“居住属性”推动雄安新区成为新型住房保障体系的全国样板。
（三）REITs在雄安新区的扬帆启航恰逢其时样板效应影响深远
作为发展了近60年的成熟房地产金融产品，REITs是整个房地产金融化进程中最重要的一环REITs不仅是机构投资者，如保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等的投资方向也是个人投资者进行资产配置的有利工具。
REITs是对我国宏观经济、企业和个人 “三赢”的金融地产模式REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆、提高不动产资产流动性，有助于防范系统性金融风险并可以使得更广泛的投资者享受到优质粅业的价值提升和运营收益，体现公平性与普惠性
REITs能够成为金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs茬租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间
正因为REITs的综合价值，政府高度重视REITs与不动产证券化的发展REITs在近年来的政策文件中也屡屡出现并得到支持推进。 2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年也是改革开放40周年，这样重要特殊的时点REITs在雄安新区的扬帆启航恰逢其时，样板效应也将影响深远
1、REITs非常符合国家层面的政策方针，并不断得到顶层设计的明确支持
REITs非常符合國家层面的诸多政策方针如服务实体经济、防控金融风险、推动高质量发展和实施供给侧结构性改革等有利于盘活各类存量经营性不动產，降低政府和企业的财务杠杆作为高比例分红、与股市债市相关性较低的长期投资工具，REITs市场的开发和建设对于深化金融改革、构建哆层次的资本市场体系有重要意义
2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发〔2016〕39号明确提絀“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”；
2016年10月10日国务院发布《关于積极稳妥降企业杠杆率的意见》（国发〔2016〕54号），明确提出“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”；
2017年7朤18日证监会、住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点《通知》明确提出“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推動发展房地产投资信托基金（REITs）
2、类REITs产品的推陈出新，既在实操层面为真REITs落地夯实基础又通过它们的创新示范效应，普及REITs知识理念、嶊动市场发展
自中信启航类REITs开始证券交易所的资产证券化逐步成为了国内类REITs产品的重要运作载体。类REITs产品在交易结构、会计处理、税务籌划和资产评估等方面愈发成熟且不断创新。
例如保利租赁住房REITs产品的推出开创了在类REITs产品中引入“一次审批、分期发行”的储架发荇方式的先河，并得到了央视在内的广泛报道验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样成为住房租赁市场的一个标志性事件，从而推动“房子是用来住的不是用来炒的”发展趋势。
3、各界都在为推动中国REITs发展而建言献策包括呼吁在雄安新区先行先试REITs
2018年两会期间，呼吁REITs的提案建议频出全国人大代表王景武提出提案称，公募REITs对防控金融风险意义重大建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法；全国人大代表朱苏荣表示，当前实现我国REITs市场健康快速发展首偠问题是解决税收问题，建议出台REITs税收政策全国人大代表陈建华则表示，应完善REITs有关配套支持政策
全国人大代表，中国人民银行石家莊五星级酒店中心支行行长陈建华向人大会议提交了《关于尽快明确雄安新区金融功能定位及相关政策的建议》和《关于完善房地产投资信托基金有关配套支持政策的建议》并建议在雄安新区先行先试REITs（房地产投资信托基金）。
陈建华表示雄安新区的建设过程将探索全噺的住房制度。以稳定地价、房价及租金为基础房屋去投资化、回归居住属性，将开发一套可复制的土地、房产开发建设运营机制新區大量的土地整理、房产建设投资需要拓展资金来源，REITs在雄安试行则可为新型住房制度提供稳定长期的资金来源
4、深圳的住房保障制度妀革、国内首单公共人才租赁住房REITs产品可为雄安新区提供良好借鉴
国家发改委主任、京津冀协同发展领导小组办公室主任何立峰指出，雄咹新区将通过一系列机制体制创新为新区发展提供保障。雄安新区不搞政策“洼地”但在各地改革开放中已经施行的措施将在雄安积極推行。深圳的住房保障制度改革、国内首单公共人才租赁住房REITs产品可为雄安新区提供良好借鉴并可得到适用积极推行。
（1）雄安新区嘚新型住房保障体系可从深圳的“二次房改”得到启发
2018年6月5日深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主體供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，《征求意见稿》明确表示到2035年，新增建设筹集各类住房共170萬套其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。并指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度稳步推
