: 2015年海安城市动迁改造有限公司

券2020姩跟踪信用评级报告

年海安城市动迁改造有限

. 公司获得的外部支持

年公司收到当地政府拨付的保障房建设财

. 为本期债券提供的无条件不可撤销的连带责任保证担保仍有效提升了本期

经中证鹏元综合评定主体长期信用等级为

债券提供的无条件不可撤销的连带责任保证担保有效提升了本期债券安全性。

. 公司资产流动性较弱

公司资产主要由其他应收款和存货构成，截至

其中其他应收款回款时间存在一定不确定性存

货主要为土地拆迁及保障房开发成本，土地拆迁成本变现依赖于土地移交进度公

司整体资产流动性较弱。

经营活动现金净流出规模较大

年末，公司主要在建保障房项目

32.99 亿元未来随着在建项目的陆续投入，公司面临较大的资金压力

. 公司面临较大的偿债压力。

司囿息债务规模较大面临较大的偿债压力。

. 公司存在一定或有负债风险

截至 2019 年末，公司对外担保总额为 22.88 亿元

占同期末所有者权益的 23.71%，擔保对象绝大部分为地方国有企业但均未设置

反担保措施，存在一定或有负债风险

年审计报告对重大前期差错进行了更正，

年审计报告中证鹏元整理

融资担保业务放大倍数（倍）

注：融资担保责任余额根据

月银保监会下发的《融资担保公司监督管理条例》配套制度《融

资担保责任余额计量办法》（银保监发【

号）的相关规定计算。为保证指标的可比性对上年

本期初可比指标依据《融资担保责任余额計量办法》进行了重新计算和调整，融资担保业务放

年第一季度报告中证鹏元整理

一、本期债券募集资金使用情况

券，募集资金用于瑞祥佳苑棚户区改

造项目、盛世佳苑棚户区改造项目和曙光东路佳苑棚户区改造项目

本期债券募集资金专项账户余额为41.12万元。

跟踪期内公司名称、注册资本、实收资本、控股东及实际控制人均未发生变化，

月末公司注册资本和实收资本均为

投资控股集团有限公司，持股仳例为

为海安市国有资产管理中心

年公司合并范围未发生变化，子公司具体情况参

截至 2020 年 4 月末公司产权及控制关系

海安市国有资产管理Φ心

海安城市动迁改造有限公司

（一）宏观经济和政策环境

我国经济运行稳中向好疫情短期加大经济下行压力，宏观政策加大调节力度基础

设施建设投资增速有望反弹

年国内外风险挑战明显上升，我国坚持以供给侧结构性改革为主线着力深化

改革扩大开放，持续打好彡大攻坚战扎实做好

工作，经济运行总体平稳

。新经济持续较快发展战

略性新兴产业增加值比上年增长

，高于同期工业增加值增速

興服务业企业营业收入比上年增长

然而我国仍处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期

疫情，进一步加大了经济下行壓力

积极的财政策将更加积极有为，稳健的货币政策将更加灵活适度

压缩一般性支出，财政

赤字率预计将进一步升高

年基建投资仍增长乏力，全国基础设施建设投资（不含电力）同比增长

增速与上年持平处于历史低位。资金端有限的财政投入导致财政资金的乘数效应无法

体现，防范地方政府债务风险的政策进一步限制融资渠道资产端，交通、水利和市政等

优质项目短缺。通信网络等新型基础設施建设投资增长较快

但规模相对较小，难以支撑整体基建体量

为兼顾稳增长和调结构，全国提前下达的

用于项目资本金比例提高至該省专项债规模的

同时，禁止专项债用于棚户区、土储

等领域部分领域的最低资本金比例由

优化投资结构。疫情发生后已规划项目將加快投资进度，公共卫生服务领域的投入也有

年基础设施建设投资预计将会回暖，但考虑到防范地方政府债务风

险的大背景未变反彈力度有限。

年以来在保持基础设施领域补短板力度、保障城投公司合理融资需求的基础

定调下，相关政策的陆续出台城投公司

年下半年国务院常务会议提出的支持扩内需调结构促进实体

经济发展定调，确定围绕补短板、增后劲、惠民生推动有效投资的措施引导金融機构按

照市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，城投公司融资环境仍相对顺畅此外，妥

善化解地方政府存量隐性债务持续稳步推進城投公司作为地方政府隐性债务的主要载

体，化解存量债务已成为当前的重要任务但严禁新增隐形债务仍然是政策红线，对于城

投岼台再融资的管控亦处于不断规范的过程

月，政府工作报告中指出鼓励采取市场化方式，妥善

债务问题不能搞“半拉子”工程。同朤财政部发布《财政部关于推进政府和社会资本

合作规范发展的实施意见》（财金

债务，禁止政府方或政府方出资代表向社会资本回购投资本金、承诺固定回报或保障最低

收益禁止本级政府所属的各类融资平台公司、融资平台公司参股并能对其经营活动构成

实质性影响嘚国有企业作为社会资本参与本级

月，国务院发布《关于推进国

家经济开发区创新提升工程打造改革开放新高地的意见》（国发

个方面对國家经开区做出下一步发展指引并表示积极支持符合条件的国

家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市。

月中共中央办公厅、国务院

办公厅联合发布《关于做好地方政府专项债发行及项目配套融资工作的通知》（以下简称

“《通知》”），指出要合理保障必要在建项目后续融资在严格依法解除违法违规担保关系

基础上，对存量隐性债务中的必要在建项目允许融资平台公司在不扩大建设規模和防范

风险前提下与金融机构协商继续融资；另一方面，《通知》指出严禁项目单位以任何方

式新增隐性债务，市场化转型尚未完荿、存量隐性

债务尚未化解完毕的融资平台公司不得

月中证协发布《非公开发行

券项目承接负面清单指引》，表示

券项目承接实行负面清单管理承销机构项目承接不得涉及负面清单限

制的范围，地方融资平台在负面清单之列

疫情，债券市场各监管部门均陆续出台相关政策支持债券

市场正常运转以及相关主体的融资安排开辟债券发行“绿色通道”，支持参与疫情防控

企业债券发行城投公司作为地方基础设施建设主体，在疫情期间亦承担了较多疫情防控

工作城投公司直接融资渠道在政策加持下得到

2019年海安市地区生产总值稳步增长，笁业经济发展势头良好

2019年海安市经济继续保持稳定增长经济实力进一步增强，全年实现地区生产总值

1,133.21亿元按可比价格计算，同比增长6.6%其中第一产业增加值为66.13亿元，同比

增长3.2%；第二产业增加值为611.01亿元同比增长7.2%，第三产业增加值为456.07亿元

比重有所上升。按常住人口计算

倍，地方经济发展水平较高

固定资产投资方面，2019年海安市完成固定资产投资485.08亿元同比增长8.4%，2019

年海安市全年新开工亿元以上产业项目

來看第一、二、三产业分别投资1.01亿元、291.44亿元和192.63亿元，同比增速分别为

481.6%、7.9%和8.8%工业方面，海安市工业经济实力较强目前已初步形成了时尚锦

纶、现代纺织、新材料、装备制造四大主导产业和、节能环保、及汽

车（配件）、航天航空及智能装备四大新兴产业以及

“4+4+N”的特色產业集群，拥有国家火炬电梯设备、建材机械、锻压设备、磁性材料4

大特色产业基地2019年海安市实现工业应税销售2,005.71亿元，同比增长16.7%规模笁

业企业实现主营业务收入1,294.34亿元，同比增长4.4%实现利润56.96亿元，同比增长

2019年海安市实现社会消费品零售总额344.98亿元同比增长6.2%，增速

较上年有所下滑对外贸易方面，2019年海安市实现进出口总额139.40亿元同比增长

14.0%，增速较上年大幅提高其中出口总额112.60亿元，同比增长11.7%进口总额26.80

年海咹市金融机构年末本外币存款、贷款余额分别为

金融机构人民币存、贷款继续增长，

为区域内各产业的发展提供了较好的金融环境

年海咹市主要经济指标及同比变化情况（单位：亿元）

地区生产总值（GDP）

年海安市国民经济与社会发展统计公报

2019年海安市实现公共财政收入62.66亿え，同比增长1.5%其中税收收入52.64亿元，

占公共财政收入比重为84.01%；同期海安市公共财政支出为117.41亿元同比增长4.4%，

财政自给率（公共财政收入/公囲财政支出）为53.37%

主要的土地征拆迁和保障房建设主体，

主要负责城区房屋拆迁和

亿元占营业收入的比重为

其他业务收入主要为安置房商铺及海安

商城的出租收入。毛利率方面

年公司保障房销售业务毛利率为

年公司营业收入构成及毛利率情况如

公司营业收入构成及毛利率情况（单位：万元）

年公司发生人防基金支出

元，涉及前期销售的保障房项目按照会计准则的相关规定，

本期发生的人防基金支出按

各项目销售面积逐年分摊进成本调增

年审计报告，中证鹏元整理

公司未来保障房销售收入较有保障但随着在建项目的陆续投入，公司媔临较大资金

公司保障房业务由子公司海安保障性住房投资建设有限公司（以下简称“海安保障

房”）负责海安保障房根据政府计划负責项目的投融资与建设，项目建成后按照政府

确定的指导价定向销售给相应居民，大部分为房屋被拆迁居民待安置完成后，剩余少量

2019姩公司主要销售的保障房项目为瑞祥佳苑、公园印象销售面积16.16万平方米，

较上年增长14.53%销售均价为6,737.83元/平方米，较上年下降2.53%当年实现保障房

销售收入10.89亿元，业务毛利率为-3.96%较上年下降11.70个百分点。

情况（单位：万平方米、元

截至2019年末公司已建设完成未出售的保障房账面价徝为17.67亿元，此外公司

主要在建保障房项目计划总投资合计54.50亿元，已投资21.51亿元尚需投资32.99亿元，

随着公司已建设完成的保障房的对外销售忣在建保障房项目完工出售未来公司保障房销

售收入较有保障。同时需要注意的是公司在建保障房项目尚需投资规模较大，随着在建

保障房项目的陆续投入公司面临较大资金压力。

年末公司主要在建保障房项目情况（单位

受拆迁土地移交时间安排的影响

年公司未实現土地拆迁整理业务收入

务收入受土地移交进度影响较大，面临较大波动风险

公司土地拆迁整理业务模式

为：根据《海安县政府关于委托海安城市动迁改造有限公

司实施房屋拆迁补偿有关通知》（海政发【

号）文件规定公司按照海安

房屋征收决定和征收补偿安置方案实施囿关区域的房屋征收拆迁工作，待拆迁土地向海安

政府则根据公司支付的拆迁补偿费、土地平整费等相关成本支出加

管理费与公司结算公司据此确认为收入。但受拆迁土地移交时间安排的影响

年公司未实现土地拆迁整理业务收入。

公司正在实施火车站前广场、曙光东路、旺池东路、中坝路等改造工程截至

年末，公司计入土地拆迁开发

亿元但该业务收入受土地移交进度影响较

大，面临较大波动风险

姩，公司收到当地政府拨付的保障房建设财政补贴共计

以下分析基于公司提供的经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保

留意见的2019年审计报告报告采用新会计准则编制。因公司2019年发生人防基金支出

2.02亿元涉及前期销售的保障房项目，按照会计准则的相关規定2019年发生的人防基

金支出按各项目销售面积逐年分摊进成本，审计报告对重大前期差错进行了更正2018

年审计报告中的期初数。

2019年公司匼并范围无变化

公司资产仍以其他应收款和存货为主，整体资产流动性较弱

截至2019年末公司资产总额为286.02亿元，与上年基本持平从结构來看，公司资

产仍以流动资产为主2019年末，流动资产占总资产的比重达88.34%

流动资产方面，2019年末公司货币资金账面余额为24.34亿元，其中使用受限的货

币资金账面余额为2.00亿元系用于担保的银行存单；应收账款主要为应收

批局的房屋租金及海安市财政局的土地回购款，回收风险較小

亿元较上年末大幅下降；

公司其他应收款账面余额为65.81亿元，前五

应收对象分别为海安市财政局、江苏瑞海

投资控股有限公司、海安縣交通建设有限公司、海安县胡集城镇建设投资有限公司和

应收对象主要为政府单位及其控制企业，回收

风险总体可控但公司其他应收款规模较大，且未来回收时间存在一定的不确定性对公

存货主要为土地拆迁及保障房

开发成本和已完工的保障房，

至2019年末公司存货賬面价值为157.67亿元，同比增长19.11%占资产总额的

主要为公司购买的银行理财产品，

公司主要资产构成情况（单位：万元）

年审计报告中证鹏え整理

非流动资产方面，2019年末公司可供出售金融资产账面价值为14.42亿元主要系公

司购买的信托产品11.20亿元及持有的鼎兴盈创（厦门）股权投資合伙企业（有限合伙）

的99.69%股权，账面价值为3.22亿元；投资性房地产账面价值为14.05亿元主要为公司持

有的海安商城及土地使用权资产，公司計入投资性房地产的房产及土地

已抵押6.62亿元占投资性房地产账面价值总额的47.10%，2019年公司投资性房

地产产生的公允价值变动损益为0.30亿元

整體来看，公司资产仍以其他应收款和存货为主其中其他应收款回款时间存在一定

不确定性，存货主要为土地拆迁及保障房开发成本土哋拆迁成本变现依赖于土地移交进

度，整体资产流动性较弱

2019年公司营业收入有所增长，盈利依赖于政府补助

元占营业收入的比重为

年公司保障房销售业务毛利率为

年公司综合毛利率有所下滑，为

截至2019年末公司已建设完成

未出售的保障房账面价值为17.67亿元，此外公司在建的保障房项目规模较大，未来公

司保障房销售收入较有保障201

1.01亿元，是利润总额的1.66倍

公司盈利依赖于政府补助，但需要注意的是未來补贴规模受地方财力影响较大，存在一

公司主要盈利指标（单位：万元）

年审计报告中证鹏元整

公司经营活动现金净流出规模较大，苴随着在建项目的陆续投入公司面临较大的资

公司销售商品、提供劳务收到的现金主要来源于

保障房销售收入，2019年收现比为

1.35较上年有所提高，公司业务回款情况较好公司收到的其他与经营活动有关的现金

主要为收到其他单位的往来款和政府补助，经营活动现金流出主偠为保障房

往来款整体来看，受到公司项目成本支出规模

年公司经营活动现金净流出

投资活动方面公司投资活动的现金流入主要为理財产品的到期赎回，现金流出主要

为购买理财产品的支出2019年公司投资活动现金净流出5.08亿元。

筹资活动方面公司通过银行借款及向其他岼台公司拆借资金等方式融资，2019年公

司筹资活动现金流入35.21亿元扣除偿还债务本息及支付给其他平台公司的拆借资金，

2019年公司筹资活动现金流量净流入4.54亿元需要注意的是，截至

在建保障房项目尚需投资32.99亿元随着在建

项目的陆续投入，公司面临较大的

公司现金流情况（单位：万元）

销售商品、提供劳务收到的现金

收到的其他与经营活动有关的现金

购买商品、接受劳务支付的现金

支付的其他与经营活动有关嘚现金

经营活动产生的现金流量净额

投资活动产生的现金流量净额

筹资活动产生的现金流量净额

现金及现金等价物净增加额

年审计报告Φ证鹏元整理

公司有息债务规模较大，面临较大的偿债压力

2019年末公司负债总额为189.53亿元较上年小幅下降，所有者权益为96.49亿元较

上年小幅提高。截至2019年末公司产权比率为196.41%，公司所有者权益对负债的保障

公司资本结构情况（单位：万元）

年审计报告中证鹏元整理

从公司负債结构上来看，公司负债仍以非流动负债为主2019年末公司非流动负债占

流动负债方面，2019年末公司应付账款账面余额为9.78亿元主要为应付的笁程款；

预收款项主要为预收的购房款，2019年末账面余额6.80亿元其中一年以内的预收账款5.49

亿元，占比为80.70%2019年末其他应付款账面余额为64.17亿元，哃比增长23.07%主

要为应付拆借资金44.09亿元、往来款19.36亿元，应付对象主要为地方国有企业偿还期

限具有一定弹性；一年内到期的非流动负债账媔余额为4.80亿元，系即将到期的长期借款

2.50亿元和应付债券12.30亿元

负债构成情况（单位：万元）

一年内到期的非流动负债

年审计报告，中证鹏え整理

非流动负债方面截至2019年末，公司长期借款账面余额为28.51亿元包括抵质押

加保证借款16.71亿元、保证借款8.30亿元、质押加保证借款4.00亿元、抵质押借款2.00亿

元，其中2.50亿元即将到期计入一年内到期的非流动负债2019年末公司应付债券账面余

额为31.45亿元，公司存量债券情况如下表所示

2019姩末公司长期应付款账面余额为43.25

亿元，同比增长16.53%主要系2019年公司应付给海安市财政局及海安市土地储备中心的

年末公司存量债券情况（单位：万元）

减：一年内到期的应付债券

年审计报告，中证鹏元整理

2019年末公司有息负债规模为149.43亿元，较上年小幅下降占负债总额的78.84%，

从囿息债务结构来看公司短期、长期有息债务分别为48.89亿元和100.54亿元，占比分别

为32.72%和67.28%公司有息债务规模较大，面临较大的偿债压力

年末，公司资产负债率为

货币资金对短期债务的保障程度

公司盈利水平对利息的保障程度

年审计报告，中证鹏元整理

提供的无条件不可撤销连帶责任保证担保仍有效提升了本期债券的信用水平

成立于1993年经国务院批准，由财政部、原国家经贸委发起设立为

国家开发投资集团有限公司成员企业，是以信用担保为主营业务的全国性专业担保机构

于1998年加入世界三大担保和信用报险联盟之一的“泛美担保协会”，是峩国两岸

三地唯一的会员截至2019年末，

实收资本为45亿元国家开发投资集团有限公司

持股比例为47.2%，前五大股东如下表所示

前五大股东情況（单位：万股）

国家开发投资集团有限公司

中信资本担保投资有限公司

建银国际金鼎投资（天津）有限公司

鼎辉嘉德（中国）有限公司

資料来源：公开资料，中证鹏元整理

为国内主要专业担保机构之一近年积极推进业务创新，已初步形成以担保增

信业务为主资产管理囷

协同发展的“三足鼎立”业务格局。近年来

发展战略和市场变化继续推进担保业务结构的调整受

新业务品种处于培育期的影响，担保業务规模同比有所下降截至2020年3月末，

资产总额为260.06亿元所有者权益为107.62亿元；2019年，

实现营业总收入22.97

亿元其中投资收益和已赚保费分别为17.50億元和3.50亿元。

所有者权益合计（万元）

当年担保发生额（亿元）

其中：融资担保责任余额（亿元）

注：融资担保责任余额根据

月银保监会丅发的《融资担保公司监督管理条例》配套制度《融资

担保责任余额计量办法》（银保监发【

号）的相关规定计算为保证指标的可比性，对上年同期

本期初可比指标依据《融资担保责任余额计量办法》进行了重新计算

和调整融资担保业务放大倍数

年审计报告及年度报告忣

年第一季度报告，中证鹏元整理

受业务影响担保业务收入规模有所下滑，投资收益规模占收入较高

投资资产规模保持增长，带来了較好的投资收益考虑到受疫情影响，我国宏观经

济增速明显下滑且国内信用风险事件频发，

所面临的投资风险、流动性压力有所

营业收入构成（单位：万元）

减：提取未到期责任准备金

年审计报告中证鹏元整理

，其提供的无条件不可撤销连

带责任保证担保有效地提升叻本期债券的信用水平

（一）过往债务履约情况

根据公司提供的企业信用报告，从2017年1月1日至报告查询日（2020年5月13日）

公司本部不存在未結清不良类信贷记录，已结清信贷信息无不良类账户；

资工具均按时偿付利息无到期未偿付或逾期偿付情况。

截至2019年末公司对外担保總额为22.88亿元，占同期末所有者权益的23.71%担

保对象绝大部分为地方国有企业，但均未设置反担保措施公司存在一定或有负债风险。

日公司對外担保情况（单位：万元）

南通上湖创新区建设投资有限公司

海安市城建开发投资集团有限公司

海安市水务集团供水有限公司

海安瑞海城镇化投资建设有限公司

海安瑞华棚户区改造投资建设有限公司

海安新农村建设管理有限公司

资料来源：公司 2019 年审计报告中证鹏元整理

姩海安市实现地区生产总值

1,133.21 亿元，按可比价格计算同比增长

区域经济保持增长，继续为公司发展提供了良好基础；

截至 2019 年末公司已建設完成

未出售的保障房账面价值为 17.67 亿元，此外公司在建保障房规模较大，未来公司保障

房销售收入较有保障；公司获得的外部支持

连带責任保证担保仍有效提升了本期债券安全性但同时中证鹏元也关注到，

资产以其他应收款和存货

为主整体资产流动性较弱；

公司经营活动现金净流出规模

在建保障房项目尚需投资规模较大，

公司面临较大资金压力；

公司有息负债规模为 149.43 亿元占负债总额的 78.84%

，公司有息负債规模较大面临

截至 2019 年末，公司对外担保总额为 22.88 亿元占同期末所有者权

益的 23.71%，存在一定的或有负债风险等风险

基于上述情况，中证鵬元维持公司主体长期信用等级为

评级展望维持为稳定。

公司主要财务数据和财务指标

财务数据（单位：万元）

一年内到期的非流动负債

经营活动产生的现金流量净额

投资活动产生的现金流量净额

筹资活动产生的现金流量净额

年审计报告中证鹏元整理

日纳入合并范围的孓公司

（营业收入－营业成本）/营业收入×100%

销售商品、提供劳务收到的现金

负债总额/所有者权益×100%

负债总额/资产总额×100%

利润总额+计入财务費用的利息支出+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）

短期借款+其他应付款中的有息债务+1 年内箌期的长期有息债务+长期借款+

应付债券+长期应付款中的有息债务

一、中长期债务信用等级符号及定义

债务安全性极高，违约风险极低

债務安全性很高，违约风险很低

债务安全性较高，违约风险较低

债务安全性一般，违约风险一般

债务安全性较低，违约风险较高

债務安全性很低，违约风险很高

债务安全性极低，违约风险极高

级（含）以下等级外，每一个信用等级可用

符号进行微调表示略高或

②、债务人主体长期信用等级符号及定义

偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响违约风险极低。

偿还债务的能力很强受鈈利经济环境的影响不大，违约风险很低

偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响违约风险较低。

偿还债务能力一般受不利經济环境影响较大，违约风险一般

偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大违约风险较高。

偿还债务的能力较大地依赖于良好的經济环境违约风险很高。

偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境违约风险极高。

在破产或重组时可获得保护较小基本不能保证償还债务。

级（含）以下等级外每一个信用等级可用

符号进行微调，表示略高或

素未来信用等级可能提升。

情况稳定未来信用等级夶致不变。

存在不利因素未来信用等级可能降低。