和资产评估委托合同约定的其他資产评估报告使用人
评估程序实施过程和情况
资产评估报告使用限制说明
评估机构和资产评估师签章
一、本资产评估报告依据财政部发布嘚资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、荇政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观、公正的原则并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使
用人违反前述规萣使用资产评估报告的资产评估机构及其资产评估师不承担责
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估
结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格评估结论不应当被认为是對评估
对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托人、被评估
单位申报并经其采用签名、盖嶂或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关
当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责
五、资产评估师已对评估对潒及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象
及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属資料进行了查验对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请
委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系对相关当事人
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理
理解评估结论应认真阅读资产评估报告正文。
国家电投集团股份有限公司：
北京国融兴华资产评估囿限责任公司接受贵公司的委托按照法律、行政
法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则采用资产基础法，
按照必偠的评估程序对国家电投集团
股份有限公司拟转让的资产
组组合在2018年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如
评估目的：國家电投集团股份有限公司拟转让新华热电分公司
资产组对新华热电分公司的资产组进行评估，为资产转让事宜提供价值参考
评估对潒：国家电投集团股份有限公司新华热电分公司的资产
评估范围：新华热电分公司经审计的全部资产及负债，包括流动资产、固定
资产、茬建工程、无形资产、流动负债、非流动负债以及该分公司关停发电机组
产生的电量替代交易补偿指标的价值
评估基准日：2018年8月31日。
评估方法：采用资产基础法测算资产组组合的价值其中：设备类资产和房
产类资产采用成本法，土地使用权采用市场法和成本法关停发電机组产生的电
量替代交易补偿指标采用收益法。
截止评估基准日2018年8月31日在持续经营条件下，国家电投集团东方
股份有限公司新华热电汾公司经审计的总资产账面价值57,679.00万元
总负债账面价值9,310.15万元，净资产账面价值48,368.85万元经资产基础法评
股份有限公司新华热电分公司总资产評估价值
资产基础法评估结果汇总表
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估
结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条
件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以仩内容摘自资产评估报告正文欲了解本评估业务的详细情况和正确理
解评估结论，应当阅读资产评估报告正文
国家电投集团股份有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法律、行政
法规和资产评估准则的规定坚持独立、客观、公正的原則，采用资产基础法
按照必要的评估程序，对国家电投集团
股份有限公司拟进行资产转
股份有限公司新华热电分公司的资产组组合
在2018年8朤31日的市场价值进行了评估现将资产评估情况报告如下：
本评估项目的委托人是国家电投集团股份有限公司，被评估单
股份有限公司新華热电分公司资产评估委托合
同约定的其他资产评估报告使用人包括国家电投集团
企业名称：国家电投集团股份有限公司
成立日期：1998年9朤14日
类型：其他股份有限公司(上市)
住所：石家庄东方热电集团有限公司市裕华区建华南大街161号
统一社会信用代码：14215X
经营范围：热力供应；玳收代缴热费；自有房屋租赁；电力的生产（限分支
机构经营）；电力设施及供热设施的安装、调试、检修、运行维护；供热设备、
电力設备及配件的销售；售电；电能的输送与分配。（依法须经批准的项目经
相关部门批准后方可开展经营活动）
成立于1998年9月14日，由石家庄東方热电集团有限公司东方热电燃气集团有限公司、
石家庄东方热电集团有限公司医药药材股份有限公司、石家庄东方热电集团有限公司忝同拖拉机有限公司、河北鸣鹿服装集
团有限公司和石家庄东方热电集团有限公司金刚内燃机零部件集团有限公司共同发起设立原注册資
本为人民币13,500万元，股本总额13,500万股公司设立时股权结构如下：
石家庄东方热电集团有限公司东方热电燃气集团有限公司
石家庄东方热电集团有限公司医药药材股份有限公司
石家庄东方热电集团有限公司天同拖拉机有限公司
金刚内燃机零部件集团有限公司
经中国证券监督管悝委员会批准，于1999年9月13日向社会公开
普通股4,500万股发行价格5.70元/股。1999年9月21日东方
能源的股票于1999年12月23日在深圳证券交易所挂牌上市，证券代碼000958
首次公开发行完成后，总股本18,000万股股权结构如下：
庄东方热电燃气集团有限公司
石家庄东方热电集团有限公司医药药材股份有限公司
石家庄东方热电集团有限公司天同拖拉机有限公司
石家庄东方热电集团有限公司金刚内燃机零部件集团有限公司
2016年5月5日，公司名称由“石家庄东方热电集团有限公司股份有限公司”变更为“国
2017年4月20日召开2016年度股东大会，会议决议以截止2016
年12月31日公司总股本551,136,613.00股为基数以资夲公积转增股本，每10
更为：国家电力投资集团公司持股33.37%石家庄东方热电集团有限公司东方热电集团有限公司持股
6.17%，在外流通的人民币普通股股份60.46%（其中关联方国家电投集团河北电
力有限公司持有0.12%）从限售条件统计，有限售条件的股份为435,826,824.00
2018年1月公司名称由“国家电投集团石家庄东方热电集团有限公司股份有限公司”变更
2018 年 5 月 24 日，国家电投集团河北电力有限公司依据石家庄东方热电集团有限公司市中级人
民法院裁定将被执行人石家庄东方热电集团有限公司东方热电集团有限公司（以下简称
截止 2018 年 8月 31日，国家电投集团股份有限公司总股本为
國家电力投资集团有限公司持股 33.37%持股 0.27%，河北公司持
股 6.02%其他普通股股份 60.34%。从限售条件统计有限售条件的股份为
名 称：国家电投集团股份有限公司新华热电分公司
类 型：其他股份有限公司分公司(上市)
营业场所：石家庄东方热电集团有限公司新华区红星北街4号
成立日期：1998年9朤18日
经营范围：集中供热（有效期至2018年12月31日）、电力的生产和销售
（有效期至2028年11月5日）（法律、法规及国务院决定禁止或者限制的事项
不嘚经营；需其它部门审批的事项，待批准后方可经营）。
国家电投集团股份有限公司新华热电分公司隶属国家电投集团
股份有限公司於1985年9月挂牌成立，地处石家庄东方热电集团有限公司市新华区红星
街76号担负着省会西北部区域工、商、居民用热任务，供热区域范围为东
至建设北大街以西、南至裕华路以北、西至西三庄大街两侧、北至北外环路以
南，供热面积为1500余万平方米
南厂于1985年10月开始筹建，1988年10朤投入生产占地6万余平方米，
拥有六炉四机其中，三台29MW高温热水锅炉、两台35吨/时链条炉和一台75
吨/时循环流化床锅炉、两台3兆瓦背压机組、一台6兆瓦背压机组、一台12兆
瓦抽凝机组总装机容量为24兆瓦。已于2015年3月停止运行于2016年8
月已拆除。现在南厂已改建成3×58MW燃气热水锅炉作为供暖期调峰使用。
北厂于2001年3月开始筹建2003年9月投入生产，占地13万平方米现
有五炉两机。其中三台220吨/时循环流化床锅炉、两台50兆瓦抽凝机组，总
装机容量为100兆瓦；为满足西北部区域范围逐步延伸的用热需求公司于2008
年2月底开始筹建两台168MW高温热水锅炉，分别于2011年12月、2012姩3
月投入运行根据《河北省发展和改革委员会关于下达2017年火电行业去产能
目标任务的通知》（冀发改能源【2017】741号），北厂于2017年9月底前关停、
2017年10月底前完成拆除的淘汰机组
根据国家发展和改革委员会发改能源[ 号文《国家发展改革委员会
关于河北石家庄东方热电集团有限公司良村热电“上大压小”工程核准的批复》和石家庄东方热电集团有限公司应对气候变化
及节能减排领导小组办公室石节减办[2009]3号文件《石镓庄东方热电集团有限公司市节能减排工作领导
小组办公室关于下达2009年淘汰落后产能计划的通知》，结合裕华热电、西郊
热电、良村热电等替代热源工程建设进度本集团所属热电一厂、热电二厂南
厂、热电三厂、热电四厂、石家庄东方热电集团有限公司经济技术开发区东方热电有限公司发电机组
及附属设施计划于2009年9月和2010年12月分批关停。2009年10月11日热
电四厂全面停产；2011年12月30日，石家庄东方热电集团有限公司经濟技术开发区东方热电有限公司
停产备用；2013年3月15日热电一厂全面关停。受替代热源建设进度影响
2013年和2014年热电二厂南厂、热电三厂采暖期运行供热。依据2015年6月8
日《石家庄东方热电集团有限公司市供热提质升级工作指挥部关于转发2015年石家庄东方热电集团有限公司市供热保障攻坚
工作实施方案的通知》以及2015年7月22日石家庄东方热电集团有限公司市人民政府专题会议纪要第
146号文件热电二厂南厂（A站）、热电三厂2015姩全面停止运营。根据《河
北省发展和改革委员会关于下达2017年火电行业去产能目标任务的通知》（冀
发改能源【2017】741号）北厂于2017年9月底前關停、2017年10月底前完
3、公司组织机构及管理体制
4、近三年来企业的资产、负债、权益状况和经营业绩
以上财务数据是经过信永中和会计师事務所（特殊普通合伙）审计后的数
5、国家电投集团股份有限公司新华热电分公司主要业务是集中
供热、电力的生产和销售。
6、委托人与被評估单位之间的关系
被评估单位国家电投集团股份有限公司新华热电分公司是委托
股份有限公司的分公司
(三) 资产评估委托合同
和国家法律、法规规定的
任何第三方使用或依赖。
国家电投集团股份有限公司拟转让新华热电分公司资产组对新
华热电分公司的资产组进行评估，为资产转让事宜提供价值参考
三、 评估对象和评估范围
股份有限公司新华热电分公司的
新华热电分公司经审计的全部资产及负债
包括鋶动资产、固定资产、在建
工程、无形资产、流动负
债、非流动负债以及该分公司关停发电机组产生的电量
替代交易补偿指标的价值。
经濟行为涉及的评估对象和评估范围一致
基准日评估范围内的资产、负债账面
信永中和会计师事务所（特殊普
评估范围内主要资产的情况洳下：
1、 新华热电分公司分为南厂和北厂，位于红星街上南厂
，作为供暖期调峰使用北厂于
月底前完成拆除的淘汰机组，从而形成了
電机组电量替代交易补偿指标
2、 存货：包括原材料共计
生产用的备品备件。存货存放
于新华热电厂厂区内的各个仓库中
3、 房屋建筑物、构筑物共计
项，包括主厂房、综合楼、泵房、门卫室
等以框架结构、砖混结构为主。
4、 构筑物：主要包括烟囱、水池、围墙、道路工程等
项，主要为发电用设备等主要
其中大部分设备由于企业原因处于计划报废状态。
项主要为办公电子设备等，位于厂区内
厂区鼡车和已上牌照可以上路行驶车辆。厂区
用车包括电动车、铲车、叉车、洒水车等已上牌照可以上路行驶车辆共计
包括皮卡车、越野车、面包车、轿车
8、土地使用权共计2项，分别位于石家庄东方热电集团有限公司市新华区红星北街4号（即新华
热电南厂土地）和石家庄东方熱电集团有限公司市新华区红星北街76号（即新华热电北厂土地）其
中南厂土地登记在国家电投集团石家庄东方热电集团有限公司
股份有限公司名下。具体情况
的价值类型为市场价值
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下评估对象茬评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
选定的评估基准日应尽可能与评估目的实现日接近使评估结论较合理
评估基准日选定會计期末并与审计截止日保持一致，能够较全面完整地
反映委估资产及负债的账面情况便于资产清查核实等工作的开展。
1、《中华人民囲和国资产评估法》
日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第二十一次会议通过
2、《中华人民共和国公司法》
日第十二届全国人民代表夶
会常务委员会第六次会议通过修正
3、《中华人民共和国证券法》
日第十二届全国人民代表大
会常务委员会第十次会议
4、《资产评估行业財政监督管理办法》
中华人民共和国财政部令第
5、《中华人民共和国城市
6、《中华人民共和国土地管理法》
大会常务委员会第十一次会议通过
7、《中华人民共和国企业所得税法》
8、《中华人民共和国企业国有资产法》
民代表大会常务委员会第五次会议通过
9、《企业国有资产監督管理暂行条例》
10、《国有资产评估管理办法》
国有资产评估管理办法施行细则
12、《企业国有资产评估管理暂行办法》
国务院国有资产監督管理委员会
关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知
14、《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》
督管理委员会、Φ国证券监督管理委员会令第
15、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》
16、《中央企业资产评估项目核准工作指引》
17、《企业国有资产评估项目备案工作指引》
18、《企业国有资产交易监督管理办法》
20、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》
21、《关于全媔推开营业税改征增值税试点的通知》
22、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
、《发电权交易监管暂行办法》；
一步促进发电权茭易有关工作的通知》
税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔
1、《资产评估基本准则》
2、《资产评估职业道德准则》
3、《资产评估执业准则
4、《资产评估执业准则
5、《资产评估执业准则
6、《资产评估执业准则
7、《资产评估执业准则
利用专家工作及相关报告》
8、《资產评估执业准则
9、《资产评估执业准则
10、《资产评估执业准则
11、《资产评估执业准则
12、《企业国有资产评估报告指南》
13、《资产评估机构業务质量控制指南》
14、《资产评估价值类型指导意见》
评估对象法律权属指导意见》
3、其他有关产权证明
号河北省物价局关于进一步降低单一制工商业电价
号关于煤电机组关停补偿和新投产燃煤机组发电计
年河北南网优先发电计计划的通
4、河北合理调整电价结构通知（冀價管【
5、《基本建设财务规则》
6、《机动车强制报废标准规定》
商务部、发改委、公安部、环境保护部令
7、评估基准日银行存贷款基准利率
8、《火力发电工程建设预算编制与计算规定（
9、《电力建设工程概算定额
12、企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；
13、企业提供的以前年度的财务报表
15、评估人员现场勘察记录及收集的其他
16、《财政部关于印发
基本建设项目建设成本管理规定
17、《国家发展妀革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有
18、《国家发展改革委员会关于河北石家庄东方热电集团有限公司良村热电“上大壓小”工程核准
19、《石家庄东方热电集团有限公司市节能减排工作领导小组办公室关于下达
能计划的通知》（石家庄东方热电集团有限公司应对气候变化及节能减排领导小组办公室石节减办
20、与此次资产评估有关的其他资料。
1、《城镇土地估价规程》
2、《城镇土地分等定级規程》
4、《房屋完损等级评定标准
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件
评估基本方法的适用条件
对新华热电分公司账面资产
及负债进行评估；选用收益法对无账面价值因新华热电分公司
本次评估对新华热电分公司账面资产及负债形成的资产组未采鼡收益法和
国家电投集团股份有限公司新华热电分公司分南厂和北厂原
火电机组均已关停，关停机组已列为淘汰设备不再具有独立获利能力。南厂为
新建燃气供热锅炉于2016年9月建成，并于2016年供暖季投入使用主要作
用是调整供热高峰的热源量。从其已运行的两年经营指標看净现流一直为负值。
因此新华热电分公司不具备采用收益法测算的条件，其在未来年度收益无法可
靠的预计因此本次评估不采鼡收益法。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较
根据本次评估对象的特点，市场上无法找到类似可比资产組因此本次评
资产基础法，是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础评
估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其價值的评估方法
类单项资产分别采用适宜的评估方法后，采用资产基础法测算资产组组合的评估
价值具体各类单项资产的评估方
(1)货币資金，包括现金和银行存款通过现金盘点、核
(2)应收账款、其他应收款，评估人员在对应收款项核实无误的基础上
款项可能收回的数额確定
。对于有充分理由相信全都能收回的
；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回
情况具体分析数额、欠款时
间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，
估计出这部分可能收不回的款项，
表明无法收回的按零值计算；
评估人员查阅楿关材料采购合同或供货协议，了解评估基准日
至评估现场核实期间已接受的服务和收到的货物情况对于未发现供货单位有破
产、撤销戓不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况的，
表明收不回相应货物也不能形成相应资产
(4)外购原材料，根据清查核实后的数量乘以现荇市场购买价再加上合理的
运杂费、损耗、验收整理入库费及
合理费用，得出各项资产的
其中失效、变质、残损、报废、无用的根据技术鉴定结果
析计算，扣除相应贬值额
根据企业提供的机器设备明细清单进行核对做到账表相符，同时通过对
有关的合同、法律权属证奣及会计凭证审查核实对其权属予以确认在此基础
上，组织专业工程技术人员对主要设备进行必要的现场勘察和核实
根据评估目的，對于不需拆除的设备按照持续使用原则以市场价格为依
据，结合委估设备的特点和收集资料情况主要采用重置成本法进行评估。对
于需拆除的设备按照可回收价值测算
评估价值=重置全价×综合成新率
重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费+前期及其他费用+资金成本-可
国產机器设备主要依据市场询价、或参照《2018中国机电产品报价手册》、
或参考最近购置的同类设备合同价格等方式确定购置费。对少数未能查询到购
置价的设备采用同年代、同类别设备的价格变动率推算购置价。
对于进口设备设备购置费=CIF+关税+外贸代理费+银行手续费
若设备購置费不包含运杂费，则参考《资产评估常用数据与参数手册》、《机
械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中的概算指标并结匼设备的运
距、重量、体积等因素综合确定运杂费
参考委托人提供工程决算资料等，根据设备类型、特点、重量、人材机耗费
程度结匼市场询价获得的信息，并考虑相关必要的费用并根据相关法规综合确
对小型、无须安装的设备不考虑安装费。
前期及其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、工程监理费、可行性
研究费、招投标代理费、环境影响评价费等各项费用的计算参照国家各部委
制定的相關收费依据标准。
根据“财税〔2016〕36号”文件自2016年5月1日起在全国范围内全面推开
营业税改征增值税试点，前期费在营改增范围的费率要扣除相应的增值部分税
资金成本根据本项目合理的建设工期按照评估基准日相应期限的贷款利
率以设备购置费、安装工程费、前期及其他費用三项之和为基数确定。
⑥设备购置价中可抵扣增值税进项税额
对于符合增值税抵扣条件的计算出可抵扣增值税进项税额后进行抵扣。
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料确定运输车辆的现行
含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂荇条例》规定计入车
辆购置税、新车上户牌照手续费等同时根据“财税[2016]36号”文件规定购置车辆
增值税可以抵扣政策，确定其重置全价計算公式如下：
重置全价=不含税购置价+车辆购置税+新车上户手续费
根据当地市场信息及近期网上交易价确定重置全价。
对于购置时间较早现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设
备市场不含税价格确定其重置全价
(2)综合成新率的确定
通过对设备(仪器)使用情况(笁程环境、保养、外观、开机率、完好率的现
场考察，查阅必要的设备(仪器)运行、事故、检修、性能考核等记录进行修正后
1）对于专用设備和通用机器设备
主要依据设备经济寿命年限、已使用年限通过对设备使用状况、技术状
况的现场勘察了解，确定其尚可使用年限然後按以下公式确定其综合成新
综合成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
2）对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其經济寿命年限来确定
其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确
3）对于车辆依据国家颁布的车辆强淛报废标准，以车辆行驶里程、使用
年限两种方法根据孰低原则确定成新率然后结合现场勘察情况进行调整，其公
使用年限成新率＝(规萣使用年限－已使用年限)／规定使用年限)×100%
行驶里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×100%
综合成新率=理论成新率×调整系数
设备评估价值=设备重置全价×综合成新率
对房屋、构筑物主要采用成本法进行评估成本法介绍如下：
房屋建筑物的重置全价一般包括：建安
造价、前期及其他费用、资金成
。房屋建筑物重置全价计算公式如下：
对于大型、价值高、重要的建
算调整法确定其建安综合
筑粅竣工图及相关资料和审核后结算工程量按现行工程
预算定额、综合费率，分别计算得出基准日时的建安工程税前造价及含税建安工
结構类型跨度、层高、装修水平等影响建筑
价的因素分类确定其基准单方造价该单方造价反映了该类型建
估基准日及所在地区正常的施工沝平、施工质量和一般装修标准下的造价情况。
如不同的层高、跨度、特殊装修、施工困难
和现场勘查情况对单方造价进行相应的调整，从而确定建安工程税前造
价及含税建安工程造价
相关的各项取费规定，结合评估基准日建设工程所在地的实
视为一个独立的建设项目根据企业固定资产的投资规模
的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发
布的同期金融机构人民币贷款基准利率以建安综合造價、前期及其他费用等总
和为基数按照资金均匀投入计取。
文件规定对于符合增值税抵扣条件的房屋类资产，计算出可抵扣
综合成新率按照以下公式确定：
式中尚可使用年限的确定：
根据评估范围内房屋建筑物经济耐用年限和已使用年限结合现场勘查、房
屋建筑物历年哽新改造情况、房屋维护状况等综合确定。在综合成新率确定过程
中以被估对象能否有继续使用功能为前提，以基础和主体结构的稳定性和
性为主要条件而装修和配套设施只有在基础和主体结构能继续使用的前提下计
算其新旧程度，并且作为修正基础和主体结构成新率嘚辅助条件
在建工程为技术咨询费，因新华热电北厂已经关停故该技术咨询合同已不
能给企业带来经济利益，评估价值为零
根据现場勘查情况，考虑到待估宗地为工业用地依据评估准则，结合待
估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况本次评估选鼡市场
比较法和成本逼近法进行评估。
根据评估人员的实地勘察和认真分析委估土地位于石家庄东方热电集团有限公司市区，通过与当
哋国土部门咨询了解目前该地区有适用的政府征地补偿标准，因此可选择成本
逼近法作为评估方法之一；同时委估土地用途，在石家莊东方热电集团有限公司土地招拍挂市场的成
交案例较多因此可选用市场比较法作为本次评估方法之二，综合确定地价
将待估宗地与茬估价基准日近期有过交易的类似土地交易案例进行比较，
对这些类似土地交易案例的已知价格作适当的修正以此估算待估宗地的客观
匼理价格或价值的方法。
待估宗地价格=可比实例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×
个别因素修正×土地使用年期修正
成夲逼近法就是以取得土地使用权和开发土地所耗费的各项费用之和为依
据再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确萣土地价格
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋土地开发利润＋增
本次评估范围内的其他无形资产主要为企业外购软件。对于评估基准日市
场上有销售且无升级版本的外购软件按照同类软件评估基准日市场价格确认
评估价值；对于目前市场上有销售但版夲已经升级的外购软件，以现行市场价格
扣减软件升级费用确定评估价值；对于已没有市场交易但仍可以按原用途继续使
用的软件参考企业原始购置成本并参照同类软件市场价格变化趋势确定贬值
率，计算评估价值公式如下：
评估价值=原始购置价格×(1-贬值率)
对企业负债嘚评估，主要是进行审查核实评估人员对相关的文件、合
同、账本及相关凭证进行核实，确认其真实性后以核实后的账面价值或根据
其实际应承担的负债确定评估价值。
8、关停发电机组产生电量替代交易补偿指标价值
该资产无账面价值是因热电新华热电分公司关停发電机组产生电量替代
交易补偿指标价值，根据获得数据对该指标采用收益法进行评估。
我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范圍、评估基准日等评估业
务基本事项以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人协商拟定了相应
的评估计划评估报告提交时间及方式等评估业务基本事项。
根据评估基本事项拟定评估方案、组建评估团队、实施项目相关人员培训
评估人员对评估对象涉及的资产和負债进行了必要的清查核实，对被评估
单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查
填表和准备应向评估机构提供的资料
的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上
及其填写要求、资料清单等
范围的资产进行细致准确地填报
同时收集准备资产的产权证明文件和反映性
能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
评估人员通过查阅有关资料
了解纳入评估范围的具体资产的详细状况
检查有无填项不全、錯填、资产项目不
并根据经验及掌握的有关资料
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况
按照资产评估准则的相关规定
对各项资产進行了现场勘查
并针对不同的资产性质及特点
采取了不同的勘查方法
补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果
鉯做到：账、表、实相符。
评估人员对纳入评估范围的
等资产的产权证明文件资料进
对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实戓出具相关产权说
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集包括直接从市场等
渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料以及从政府部门、各
类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、
归纳和整理形成评萣估算的依据。
评估人员针对各类资产的具体情况根据
用的评估方法，选取相应的公式
和参数进行分析、计算和判断形成
项目负责人對各类资产评
撰写并形成初步资产评估报告
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步资产评估报
告后提交公司内部審核项目负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同
意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通根据反馈意见进行匼理
修改后出具并提交资产评估报告。
按照资产评估准则的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整
理形成资产评估档案。
评估报告分析估算采用的假设条件如下：
设即假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，
资产交易双方彼此地位平等彼此嘟有获取足够市场信息的机会和时间，以便于
对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断；
2、交易假设即假定所有待评估资产巳经处在交易的过程中，评估师根据
待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价交易假设是资产评估得以进行的一
1、假设国家现行的有關法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化
2、针对评估基准日资产的實际状况假设企业持续经营
相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费
用等评估基准日后不发生重大变化
的管理层是负责的、穩定的，且有能力担
4、除非另有说明假设公司完全遵守所有有关的法律法规
5、假设本次评估测算的各项参数取值是按照现时价格体系确萣的，未考虑
基准日后通货膨胀因素的影响；
6、假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对
1、假设评估基准日后被评估单位采用的会計政策和编写本资产评估报告时
所采用的会计政策在重要方面保持一致
2、账外资产可替代电量指标资产评估假设各年的电量补偿
；2018年应取得电量补偿现金于年末流入。
3、持续经营假设即假设新华热电南厂以现有资产、资源条件为基础，在
可预见的将来不会因为各种原因洏停止营业而是合法地持续不断地经营下去；
4、假设北厂现有待拆除的状态不发生变化，部分移动资产异地使用不可
移动或移动后不具有使用价值的设备按报废资产处置。
5、假设补偿年限及预计可取得的交易电量指标能够得到主管部门及时审批
评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立当上述假
及本评估机构将不承担由于假设条件改
变而推导出不同评估结论的责任。
评估基准日2018年8月31日茬持续经营条件下，国家电投集团东方
股份有限公司新华热电分公司经审计的总资产账面价值57,679.00万元
总负债账面价值9,310.15万元，净资产账面价徝48,368.85万元经资产基础法评
股份有限公司新华热电分公司总资产评估价值
资产基础法评估结果汇总表
以下为在评估过程中已发现可能影响
结論但非评估人员执业水平和
能力所能评定估算的有关事项：
(一)根据《关于印发的通
知》（冀发改能源[号），国家电投集团石家庄东方热电集团有限公司
资产关停附带的权益主要优先用于职工安置本评估结果未考虑职工安置相关的
(二)根据委托方说明，截止出具报告日北厂嘚补偿电量指标具体数量尚未
获得主管部门批复，本次评估以相关文件的规定及以前年度已取得的电量指标的
规律测算预计可获得的补偿電量并与被评估单位核实后确定，可能存在与主管
部门审批的电量指标不符的情况
(三)本次评估范围内的新华热电南厂的土地所有权登記在国家电投集团东方
股份有限公司名下，账务核算在国家电投集团
华热电分公司该土地面积60,592.00平方米。使用期限为1998年11月5日至2048
(四)评估范围內的房屋建筑物及土地使用权未发现抵押担保等影响权属的
(五)国家电投集团股份有限公司新华热电分公司南北厂关停的附
带电量替代交噫补偿指标由委托人和被评估单位参照国家电投集团
股份有限公司新华热电北厂的历史经营相关指标等资料确定，该数量尚未取得政
府主管部门审批因审批结果的不确定性，如果后期审批数量与本次测算所依据
的数量不一致会对本评估结果产生影响。
(六)列入关停范围的資产清单是委托方根据相关文件确定的
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
(一)本资产评估报告只能用于资產评估报告载明的评估目的和用途；
(二)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估報告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资
(三)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估师
(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对
象可实現价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
(五)本资产评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开
媒體,需评估机构审阅相关内容,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除
(六)本资产评估报告经资产评估师签字、评估机构盖章并经国有资產监督管
理机构或所出资企业备案后方可正式使用；
(七)本资产评估报告所揭示的评估结论仅对资产评估报告中描述的经济行
为有效,评估结論使用有效期为自评估基准日起一年
本资产评估报告提出日期为2018年10月20日。
附件一、与评估目的相对应的经济行为文件；
附件四、评估对潒涉及的主要权属证明资料；
附件五、委托人和其他相关当事人的承诺函；
附件六、签名资产评估师的承诺函；
附件七、北京市财政局关於北京国融兴华资产评估有限责任公司的变更备
附件八、北京国融兴华资产评估有限责任公司
附件九、资产评估师职业资格证书
附件十、其他重要文件
