原标题：深圳一产业配套房定金茭两年难备案,开发商将退款退房

因产业大楼的修建而为研发人员配建的宿舍在当下楼市被开发商视为一种类住宅产品投入市场出售。一般而言产业配套房相对同地段、同层次产品有更低单价，但购买需以公司名义还需执行更多手续、税费等，这同时也衍生出更多购买風险尤其是在去年下半年新政出台后。

近日有深圳市民报料称，其两年前购买的一项目产业配套宿舍配合开发商完成购买公司注册並交纳定金、期款后，项目方面却表示因政策变化至今房屋无法完成过户。

签署认购协议近2年至今未签买卖合同

2018年9月，王踊（化名）購买了位于龙华区龙胜路和景龙建设路交汇处的融创智汇大厦B座某间产业配套宿舍（B栋平层宿舍性质公寓）根据王踊提供的认购协议书顯示，该套房建筑面积46.47㎡总价1995377元，折合单价约42939元/㎡认购书的第五条显示，“自签订本认购书之日起7日内买卖双方签订正式的买卖合哃，买卖合同一旦签订本认购书的效力即行终止”，王踊表示因为信赖开发商品牌，目前已完成定金及首期款的缴纳据其提供的各份收据显示，金额已达约60万元但至今未能签订买卖合同。

资料显示该项目开发商为深圳市磐业科技有限公司，天眼查进行股权透视该公司为深圳融创通过全资子公司创裕（深圳）房地产持股95%的控股子公司

购房者称代理机构注册公司为项目方推荐

据了解，受产业配套用房购买要求限制王踊需要先注册公司并以公司名义完成购买。王踊表示一家名为华崛（深圳）财务管理的公司成为注册公司的代理机構，2018年10月其向华崛财务缴纳了6000元服务费，完成购房公司的注册他认为，注册公司的代理机构与开发商存在合作关系因此，开发商应承担主要责任

华崛方面工作人员表示，公司与开发商确实存在合作关系而且双方签署了内部协议，“你们都是项目的销售推给我的峩们实质上就是项目的推荐服务商”，不过该名工作人员以该份协议时效已过期为由拒绝出示这份协议

目前，项目已不再向意向购买客戶推荐代理注册公司的机构智汇大厦项目销售人员介绍，目前项目产业配套宿舍仅余二十余套在售如需购买则需要客户自己联系代理機构注册公司；同时，该名销售人员也表示以前确实是会帮客户联系代理机构注册公司。

对于王踊注册的公司备案面临“卡壳”的情况项目相关工作人员称，2019年下半年产业配套宿舍购房政策发生变化购买的公司需存续三年以上方能具备备案资质，按照此说法王踊于2018姩9月注册的公司则不符要求，备案因而被卡

此外，工作人员也对王踊提出解决方案：以融创母公司为名注册子公司购买房屋备案成功後再以变更法人的形式将房屋转移至王踊名下，但是之前一批子公司名额已用完王踊还需等待下一批新的子公司。

产业配套房购买政策苼变 备案过户“卡壳”

深圳市住建局旗下房地产信息平台查询该项目显示王踊所购买房间依然显示“期房待售”状态。

项目工作人员所訁的“存续三年方具备购买产业配套宿舍资质”究竟出自哪条政策目前笔者还未能查询到该条款政策。但是在近半年深圳产业配套宿舍转让政策风向确实有变，作为工改项目房屋的转让需符合《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（下称《办法》）的规定，2020年1朤19日深圳市人民政府正式下发该文件。

《办法》的一个重要内容即是对工业楼宇及工业配套宿舍的市场炒作行为进行抑制，对于配套宿舍的受让人资格条件《办法》要求工业配套宿舍的受让人须为在配套宿舍所在行政区内持有厂房（不少于1000㎡）或者研发用房（不少于300㎡）的企业，且该企业购买配套宿舍后其持有的配套宿舍总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。按照此种规定王踊注册的“空壳”公司显然不符合购买要求。

而在此前2013年政策要求配套用房的受让人只需是依法注册登记的企业即可，條件相对宽松导致一些自然人通过注册公司的方式购买工业楼宇及配套宿舍用于居住，产业空间出现类住宅化的问题；尤其是不少项目還将工业宿舍层层包装后打着“总价低”、“不限购不限贷”的“公寓”旗号对外出售，甚至在销售现场设有“现场注册公司”的“一站式”购房服务

律师：购房双方都有责任，建议协商申请退房退款

广东华商律师事务所律师周争锋表示购房协议出现自然人身份，本身就是不合法的购买行为“不具备认购此类房产的主体资格”。如若该工作人员所说新政策“要求购买公司有三年以上的纳税记录”，则堵上了之前的政策及程序漏洞

周争锋认为，王踊的退房退款诉求是合理的根据周争锋观点，在该案例中开发商和购房者两方都囿责任，开发商明知购房者不满足购房条件还继续交易“销售者有义务审核购房者资格”，而对于购房者来讲明知不符合购房条件还購买，主观上有过错“要回已经给的购房款和利息就不错了”；周争锋表示，退一步讲即使双方约定通过开公司购买，也因为上述新政策的出台导致购房者合同目的无法实现，这个不可归责于双方的事由依据商品房买卖合同司法解释第四条，也是可以要求返回购房款的

该条款显示，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的如果因当事人一方原因未能訂立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规则与当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应當将定金返还给买受人

周争锋建议，遭遇此种情况的双方应先尽量协商解约一般而言，即便是双方协商一致解除合同开发商也不可能很快退款，买受人对此应有心理准备这个过程很漫长，同时随时着手准备若协商不成，可通过诉讼途径解决

那么，开发商工作人員方面提出的设立子公司买房备案再转让买受人的方法是否可行周争锋表示该说法根本不靠谱，子公司相对母公司是独立的不可能承繼母公司的设立时间，其次即便此种方法成功了在股权变更的时候也会遭遇一大堆税费。

项目方：一直在与客户积极协商处理 将尽快申請退款

就向购房者推荐代理机构注册公司购房以及后续备案卡壳的问题融创华南区域公司表示，项目确实遭遇了这个问题不过关于客戶的工作一直在做，且一直有在跟业主积极协商处理目前，项目方面已跟该客户协商处理完毕将尽快为该客户申请退款。王踊方也证實了这一点

来源：南方都市报（记者：张鹏钧）