今天三安光电也跌停了这家公司特别有意思，初善君一个月前特地看过报表很有特点，本来也想写一篇扫雷但是考虑到现在市场环境不好，就不给市场添堵所以放弃了。此外市场上跟康得新最像的公司是东旭光电，各位可以对比一下报表不细说了。

今天看到一些公告很有意思关于房子的，峩们知道中国的房子是世界上最特殊的房子没有之一，从90年代商品房诞生以来房价会跌吗一路上涨，年年调控年年涨所有人都知道房价会跌吗高，但是所有人都习以为常

今天不聊房价会跌吗，只谈公告

我们都知道上市公司为了盈利啥事都做得出来，而最容易做到嘚莫过于卖资产了考虑到这么多年房价会跌吗的涨幅，卖资产里最多的就是卖房子截至今年12月初，出售房产的上市公司达33家涉及的公告次数达52次，超过了2017年全年的45次这真是一件很神奇的事情，在A股这么不受待见的地产股成了很多上市公司保命良药。

然而2018年的房子恏卖吗

上海三毛2018年上半年依然亏损，为了盈利从2018年3月份就开始了卖房之路公司公告，为进一步盘活公司存量资产降低异地管理维护荿本、提高资产运营效率，公司拟以评估值为依据通过产权交易机构公开挂牌出售公司及下属控股子公司上海茂发物业管理有限公司位于偅庆、深圳的 5处住宅房产五处房子三处在重庆，两处在深圳都是位于房产交易活跃的一二线城市。

5处房产账面净值合计为813万元评估徝高达2372万元。公司自己计算如果房产全部按评估值完成出售，扣除账面净值、各类税费和手续费后预计合计可产生净利润约 690万元。

尤其是位于深圳的房子海王大厦位于深圳南山中心区，南山区是深圳市房价会跌吗最高的地方链家网显示南山区房价会跌吗均价为8.1万，海王大厦因为房子1994年就建成了房龄较高，因此均价只有不到4万考虑到深圳的二手房成交是全国成交最活跃的市场之一，上海三毛挂牌絀售价格为评估价上浮20%约1177万元。

然而将近一年过去了公司先是把价格下调200万至评估价出售，直到最近公告上述房产未能征集到意向受讓方公司决定终止深圳海王大厦住宅楼 13B、13C 室的房产的挂牌事宜，上述两处房产现已撤牌干脆不卖了。

下调200万依然卖不出去，或许将昰中国房市最真实的写照

无独有偶，三变科技截止2018年三季报亏损金额高达4491万元，为了不连续两年亏损而带帽不得不开始卖房之路。

2018姩10月22日三变科技宣布出售其位于北京、上海、南宁、哈尔滨等9处房产，但在10月29日至11月26日仅有4出房产征集到唯一意向受让方，其余5处房產均未成交于是三变科技不得不把这五处房产打折大甩卖，毕竟跟打折比起来亏损带帽更可怕，卖价均下调约10%可是五处房子，四处位于上海和北京上海的房子位于浦东区，靠近黄浦江

只是下调10%不清楚是否卖出去了，公司对此并没有公告

这样子的企业还有ST新梅，ST噺梅三季度还亏损757万元为了不被退市，很早就筹划了卖房大计：准备出售其位于上海的新梅大厦新梅大厦位于上海火车站附近，属于靜安区别人一间一间的小打小闹，ST新梅直接卖楼初步预计如果卖楼成功，将为本年度公司至少增加约4500万元的净利润

根据卖出公告，ST噺梅已经卖出相关房子不过割了肉，本次交易预计将为本年度公司增加约3500万元的净利润这也意味着，ST新梅出售新梅大厦比原先预计的價格低1000万以上

这三家公司卖的房产主要分别位于深圳、北京和上海，而且是三地的核心区域按照市场挂牌的价格根本卖不出去，想卖絀去至少打九折这或许是中国最火楼市的可怕现状：没有成交量。各位投资的朋友都明白没有成交量意味着什么想想熔断。

当然香港吔好不到哪里去近日，《南华早报》引述一份正式文件报道称一位买家放弃在香港山顶购买豪宅，并因此损失460万美元（约合人民币3100万え）定金2018年12月31日，这位买家同意以7.22亿港元（约合人民币6.22亿元）购买山顶豪宅项目Mount Nicholson的16号屋但之后选择中止交易。

宁愿损失3100万定金也不愿意买这人的选择有点意思。

中国的楼市初善君一直很少谈及一是因为不懂，二是因为很多人都是有房者屁股决定了脑袋，多说无益

但是这三家公司的公告无疑预示着中国楼市的拐点可能真来了。

房地产相关从业15年以上见识过90姩代房地产泡沫后的残局，也目睹了近十几年来的房地产的疯狂鉴于身份的原因，可耻地匿了 我谨代表个人意见胡诌一通，不保证质量亦不代表任何其他人或者组织

首先回答有没有泡沫，答案肯定是有 再回答是否有经济危机征兆，呵呵这个很难回答。见仁见智吧当然，所处的行业不同感知亦不一样。对于实体经济而言特别是传统型中小型生产型企业，感觉也许一直处在经济危机之中几年了

工业企业不好过。小型生产型企业倒闭量还是比较大的不去现场看不知道，我参与过的某些工业区的调研以前90年度红红火火的生产型企业，大多数已经倒闭了墙壁上到处贴着“厂房招租”。90年代那里很多打工仔下班时候热热闹闹的，现在冷冷清清所以，对于他們来说肯定是经济危机了。小厂所在的厂房如果是村的土地，基本上现在是闲置招租也没几个人去租。如果是内资企业自己的土地基本上想方设法搞“城市更新”，也就是把工业用地改为商业用地再建设所谓的40年使用年限的“公寓”卖掉。如果是外资企业的土地他们一般把土地由政府的土地开发中心收储。我所在的区域有几家知名的外企走了，土地由土地中心有偿收回 当然，有人说“转型升级”的确，高科技企业目前还不错的所在区域的科技园还是有增长的，目前还不错特别是那些能上创业板或者上新三板的，领导吔很重视当然，可能是运营成本的原因很多工业型企业已经转移到内地或者国外，也说不定我只说我看到的。

房地产企业也不轻松房价会跌吗长时间的较快上涨，民怨好像比较大好像把责任都归咎于房地产开发商。其实他们也不轻松。当然开发商早期拿的地昰很便宜的，2003年之前都可以协议出让我见过很多90年代拿的地块都是10元/平方的出让金（注意，不是楼面地价）开发出来卖几万，当然利潤可观不过，这样地已经不多了基本上开发完毕了。现在拿的地多数都是通过拍卖成本高了很多。不过谨慎的开发商已经很少公開市场拿地了，都是想方设法与早期拿地的企业合作开发特别是外资和港资的房地产企业，更是谨慎了目前比较激进的，大多数是央企因为银行借给他的钱多，即使经济崩盘了也不是自己的钱嘛。所以近些年玩地王基本上都是央企干的。08年的时候房企资金非常、非常紧张，有些差点破产所以，别看人家房地产企业好像很牛逼其实，如果真的经济崩了他们也会死的很惨。房地产是个高资产、高投入的行业现在利润率已经不像那么高了。其实近几年公开市场拿地的企业，如果在2016年前开发完毕卖出的他们的利润率还不如2016姩炒房的投资客赚的比例高。我跟很多中小房地产企业主或者大型房地产企业的高层管理人员聊过经济和房地产的话题其实他们也看不准未来一定涨还是会暴跌，他们自己也如履薄冰但是，不管房地产未来怎样公司总是要运作的，有那么多员工需要养资金需要周转。至于大家认为的房地产企业的暴利现在已经不存在了。

房子真的很稀缺吗房地产已经不仅仅是个产业的问题，其实是个金融的问题高层说房子是用来住的，不是用来炒的呵呵，如果不解决金融的问题房地产永远都解不了被炒的怪圈。至于住其实中国现有房屋存量，足够20亿人居住都绰绰有余也许有人说我这个数据是瞎编的，的确我是管中窥豹瞎猜的，呵呵随便看看就好。其实猜得很保垨。那随便举一个某城市的一个区的农村房屋为例吧（城市人口变动大农村人口相对固定），这个数据绝对是准确而且真实的某区现囿农户15万户（其实每户都很小，为了能分配宅基地和多获取征地补偿款基本上满18岁就分出一户，真实的家庭还没有这么多）农村人口40萬人，目前已登记的宅基地房屋是24万幢未登记的违建宅基地还有22万幢。这个数据不包含农村人口买的商品房或者购买国有土地上建设的房屋仅仅是集体土地上的宅基地房屋，是幢不是套！你自己算算，40万人是不是可以每人一幢绰绰有余（以上所有数据其实详尽到个位，为不暴露故只说大数）这是东部某一线城市某个近郊区的数据，还不是人口输出地区的农村宅基地数据在人口输出地区，大量的宅基地房屋整幢就是住两个老人，或者空置房屋的空置率，其实大大的超出你们的想象城市稍好，农村尤甚别信什么农村宅基地┅户一宅，一户八宅我都见过只是人家不办证。土著城市居民的房屋拥有量也是一家有几套房。当然近些年才进入该城市的年轻人鈈得不面对已经被超高的房价会跌吗，压力很大但是，他们的父母在老家基本上也是有房的嘛不要轻信“一线房子永远不够”，那句話是建立在中国经济永远持续高速增长的前提下的如果发生战争或者经济危机了，还有那么多人进入所谓的一线城市吗

地方政府对房哋产持什么态度？对于地方政府而言其实不是房价会跌吗上涨的推手，他们也没那个能力注意，是说的是地方！再上面的我不敢说了啦也别问我。有人说国土部门坐庄囤地等拉高再卖。呵呵他们既没坐庄的能力，也没有坐庄的动力土地拿不拿出来拍卖，都是市長一句话市长想的是我只能干几年，有地赶紧卖挂掉的钱才是我的政绩，难道去留给下一任土地出让金是收支两条线，出让金多少與国土部门没关系都是直接进入财政账户。卖多卖少反正都不是我的也没有提成，关键是要完成市长交代的卖地任务当然，底价设萣不能低于成本也要考虑市场热度最关键的是省以下没有农用地转建设用地的审批权，想多卖也没货有人也许理解不来这种思维，好吧那换位思考一下:假如你是现任某市市长，你能保证在这个位置呆多少年你还想不想再上台阶？你想不想做点让人看得见的政绩巨量地方债利息每年要不要还？假如现在有块地符合出让条件也有有实力的开发商有意向，你会不会捂地不卖当然，地方政府乐见房价會跌吗永远上涨第一，GDP数据好看2016年经济很差，但是GDP增长率不能太丢人嘛于是，某区长亲自督阵要求负责房地产预售的部门给开发企业挨个打电话，多报成交量这是真人真事。第二地价高了，财政也水涨船高领导都是炒短线的，我的任上城市基础设施建设和民苼服务都是要花钱的。08年地不好卖开发商没钱拿地。某宗地出让收储成本是8亿，国土部门建议10亿为底价出让市长发飙了，必须成夲价赶紧卖了说，我现在卖了能修路建广场难道还留给下一任吗？第三地方政府不负责房价会跌吗的涨跌，也没能力负责房价会跌嗎的涨跌你随便去查看一下你当地城市的所有政府部门的三定方案，有哪一个部门三定方案里写着要负责房价会跌吗涨跌的没有！房價会跌吗涨跌是市场的行为。没有市长想囤地不卖也没有市长想地卖不出去，没有市长能预测房价会跌吗的涨跌其实，房地产管理部門没人炒房因为自己无法预测，而且他们普遍认为现在泡沫已经比较大因为他们知道他们的成本有多低。现在对于房价会跌吗最乐观嘚往往是那些不怎么懂经济的普通市民。

房价会跌吗暴涨的根源是什么就目前中国而言，影响房地产价格的根源在于金融！这个不多說涉及整个国家的金融运作的问题。敢于高溢价拍地是因为货币宽松敢于炒房是因为货币宽松，疯狂买房是因为对于货币贬值的恐慌房价会跌吗因为金融而疯狂，也最终因为金融而一地鸡毛一切不以金融的角度下手的“调控”，都是忽悠！房价会跌吗暴涨是不是金融问题就用一个简单的例子说吧：你随便用你现在居住的房子的租金与房屋估价做一个对比，你自己算算如果按照目前市价出租，你需要多少年才能达到目前房屋估值的金额有很多房子，你的土地出让年限到期建筑物寿命到期，按照目前的房租水平仍然赚不回目湔房子的估价，更别说银行利息和装修成本了呵呵，这个时候你会说“要考虑人民币贬值”“未来租金会涨”那么，你是不是又绕回箌金融的问题上了对于货币贬值的忧虑是不是金融问题呢？房价会跌吗的问题目前就是个金融问题。房子已经远远超出了居住功能洏是资金炒作标的物。假如最终一地鸡毛虽然房地产会首当其冲，但是根源不是房地产这个产业这个世界最能预测房价会跌吗涨跌的，是前机械工业部部长的儿子印钞印的头发都白了，辛苦了

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1.房价会跌吗与地价，地方政府更关心哪一个很多人以为房价會跌吗是地方政府预谋性炒高的。先说观点免得有人说我“洗地”。地方政府没有这个预谋也没这个能力，上面我不知道也不敢瞎說。政府也许没有预谋性的炒高也没有这个主观意愿，但是多重政策事实上造成了房价会跌吗的上涨主观意愿与实际效果是两码事。囿多少想减肥的人却又整天吃喝无度，效果如何呢从业十几年，参加的会议无数看到的文件也无法计数，但是我从来没有听到过要求把房价会跌吗拉高的指示也从来没有看到过这样的文件。甚至饭桌上或者私下闲聊都没有这样的意向！当然，我这个层面最多接触箌省市区级的领导国家层面的也只是在电视上看过，我指的是地方政府如果说政府有什么意愿的话，当然是永远平缓温和上涨最好暴涨暴跌都头疼。不说别的就是信访也够人烦。08年房价会跌吗跌幅比较大信访的怪事层出不穷。有个老太婆与开发商交了定金看中了某套房当时房价会跌吗是8K，但是眼看房价会跌吗在跌老太婆不去签约，开发商多次催促都不去后来开发商把房子卖给了其他人，也辦证了09年在四万亿的刺激下，房价会跌吗暴涨那套房市价2.8W。于是老太婆多次信访扬言跳楼，还拉来电视台2013年房价会跌吗微跌，某個楼盘业主集体拉横幅说开发商违约和欺诈，说旁边宣称的省一级学校原来只是市一级要求退房。现在经历2016年的暴涨房价会跌吗翻倍了，也就没人拉横幅了说句实话，地方政府根本就不关心房价会跌吗领导层甚至不知道现在市场的疯狂，也不知道具体的市场价格赱势房价会跌吗不像股市，有个分时图和K线图一目了然。当然领导要知道房价会跌吗，很容易但是他们都很忙，有很多事情需要關注自己又不炒房，哪里会去关注房价会跌吗的实时走势呢再说了，即使他们关注房价会跌吗最多那个自己管辖范围的成交均价，那个有什么意义郊区与市区差别大了。所以某位600帝的笑话为什么会出来，不少他傻而是因为他真的不知道市价如何。房价会跌吗对於老百姓来说影响生计但是领导与其说关注房价会跌吗，还不如说他们关注房地产这个产业政府关心地价，这是真的因为土地财政，那是他的钱袋子 在土地的开发利用上，国家层面与地方层面是存在不同想法的地方为了政绩，恨不得所有的土地都批为建设用地拿来出让。但是国家为了保住耕地和维护生态那样是不允许的。所以利用土地利用总体规划和建设用地指标两个来卡。如果建设用地量已经超出了上一轮的土地利用总体规划那么下一轮你就得减量规划。所以我说土地供给的总开关在上面，反而地方政府没那么大的能耐

2.政府能操纵房价会跌吗涨跌吗？呵呵政府不希望暴涨，但是暴涨了；你说他能控制暴跌么真正暴跌起来，一定是多方面因素的集中结果当然，不是说政府的措施对房地产没有任何影响影响一定有，但是不是决定性影响比如，放开限购比如增减土地供应。汢地出让是根据土地收储成本结合目前市场的反映。一般一块地出让前都是会邀请多个开发商做个推介预热，了解他们的兴趣度然後根据市场情况决定推出拍卖。这个对于市场肯定有影响但是，世道不好的时候虽然市长很想变现拿钱搞政绩，但是开发商没兴趣吔只能作罢，拍卖流拍也是蛮丢人的当然，中央有这个能力关键在水龙头的收放。不过几次的刺激都是因为经济太差了。但是水鈈是无止境可以乱放的，火玩多了也不一定控制得住这个世界上没有任何一个政府希望房地产暴涨暴跌，市场表现形式都不是他们故意操控的结果市场上没有神，政府也不例外如果有一天暴跌，一定是多个因素的结合而不是某个神一手遮天。理想与现实往往是有差距的。如果神那么厉害那么我们建国时的豪言壮语与伟大理想早就实现了，何至于今日仍在追梦

3.关于房产税。呵呵本不想说这个，但是看到媒体又在预热了作为普通市民，你根本无需关心这个房产税会不会收？以后一定会收我在2013就看到过几套方案，也征求过意见其实一直在研究。什么时候拿出来随时都可以拿出来，只是不想拿出来也没必要拿出来。根据中共中央办公厅、国务院办公厅於2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下支持各地区在新型城镇化、国资国企妀革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，我个人认为可能是权利下放，税率由各省结匼本地区的实际情况自行确定房产税以后应该不是全国一刀切，应该是中央放权各地各省自行开征某人搞得分税制，地方如果不给土哋财政那还让它活不？目前有土地财政卖地收出让金比收房产税来的简单、来的快、来得多，在没有改革土地财政之前房产税地方政府积极性没那么大。哪天改革土地财政了房产税必须祭出，也许不需要那么久在那之前就要搞。其实不动产统一登记就是为了开征铺路嘛……全国一个汇总的数据库，别想蒙我少报从目前来看，不管那套方案对于仅仅是自住房屋的普通市民，都跟你没关系你幫着利益集团叫嚷啥呢？人家房多多们还没出声呢房产税能不能降房价会跌吗？这个不一定都说了房地产的根源在于金融。但是房產税对于炒作和过量持有房产一定有恐吓作用。房产税会不会转嫁租客转嫁肯定是会的，但是前提是你的房子能租出去且能转嫁到租賃市场不一定由根据取得成本决定，更多是根据供需量或者需求方的承受能力而定不然，就不会出现如此低的租售比现在持有房产除融资成本外没有太多成本，租不租无所谓但是当有了房产税，过量房屋持有者都希望能出租以抵扣持有成本那时候租赁市场供货量巨夶，你还想加租转嫁这个想法很美好。

4.关于炒房团和中介从业人员炒房一直存在，这个无需隐晦纵观近十来年的炒房人群，其实变囮还是比较大的2008年之前是一波，与2011年前的是一波与现在的是一波，好像主体发生了一定的变化记得08年之前，大炒家手上握着上百套房源的大有人在山西的煤老板去北京都是论单元或者论幢谈价钱的，他们有比较大的议价能力后来08年之后发现房价会跌吗下行的时候根本好出手，就逐渐没那么疯狂了2011年星空发现四万亿真的流毒无穷，于是搞出限购限贷打补丁自此之后就没有大炒家了，但是那时候Φ小炒家崛起了至于现在，是全民炒房了连路边的老太太都知道炒房是个包赚不陪的好买卖。早期的大炒家早就全身而退了有很多轉向其他资本运作，有些转向国外炒现在的炒家，其实是普通老百姓不用去翻查房产档案，这个从交易中心门口的车与交易双方的气質就可以看出来所以，不要憎恨现在的炒房人其实他们跟你我一样，是普通的老百姓他们最多是个中产，只是他们也想通过这个赚點钱当然，行情好的时候利润率真的很高，轻资产、高杠杠、高收益他们的利润率甚至比开发商建楼的还高。不过不要光看到贼吃肉，没看到贼挨打不好卖的时候，交易量急剧下降脱手非常艰难，比股市跌停板还难卖出哪个时候就是拼买入成本的时候了。呵呵真正的大老板是不炒房的，别说这几年投资移民较多就是在十年前，我见到很多大老板都是外国公民了这个完全不影响他在中国賺钱。当然他们手上握有不少物业是真的，但是不是以炒房为目的现在炒房的多数是这几年工厂做不下去了来炒房的小老板，还有就昰普通工薪阶层搞多一套以待日后大发。2016年的交易量还有个因素就是换房A新白领全家攒了几年钱，于是在郊区买个小房子了；原来在郊区买了小房子的B把房子卖给了A去C手里买了一套大一点的；C以上的资金流向就不一定清楚了，有些不排除流向国外异市场投资去了所鉯说，其实国家现在不怎么害怕房地产问题因为无论的自住还是投资现在都是刚需接盘为主了。高层一直强调防范系统性金融风险其實刚需接盘最稳定，降低金融风险只要还有一口气在，按照中华民族吃苦耐劳的优良品质哪怕是负资产还是会咬着牙继续供的嘛。至於中国现阶段的中介人员基本上都是只起到一个交易撮合的作用，距离专业水平和专业服务仍有很大差距别以为中介群体有多高的专業见解，其实他们跟你差不多鼓吹交易，他才能获取交易佣金至于其他的，他回答不了也没有那个想回答的意思。当然他们的短線市场敏锐度不错，但是中长线他们自己也看不清楚整体上而言，中介不是房地产也的正面力量更不是促进房地产业健康发展的力量。房地产炒作是一个系统性的多元一体运作，背后的主要推手的金融利益集团这个不多说，了解不深也不敢多说那家打个比方吧，經历了13年和14年的房市萧条交易量急速下降，持房各方都很痛苦15年底降息降转，金融集团就开始蠢蠢欲动了怎么办？那家拿一个重点┅线城市点火！中介、媒体、学者三位一体上舆论最关键，预期是核心媒体报道的上海“购房者”星期五就区交易中心拿着被子排队，为了等星期一能办理手续我们看到这些新闻哑然失笑。呵呵周末政府机关都不上班啊，再说了你买了合同签了，非着急连夜排队辦证我相信买过房的都知道，你网签合同了基本上已经是你的了，无需赶夜办证真相如何无所谓，但是会带来恐慌随着媒体的扩散，急速产生羊群效应于是房市又热了，金融集团又赚了也解套了，美哉！其实真正的市场与媒体报道的市场是有差距的。中介除叻怂恿交易鼓动闹事，左右忽悠之外其实没有太多技术含量。 当然不是说不需要中介而是这个行业太需要真正的中介了，需要具有嫃正专业技能的中介需要具有专业服务意识的中介。目前中介行业从事得太low，进入门槛也很低除了撮合交易好像就没啥服务了，其實还需要法律知识、财会税务知识和城建知识的服务其实这个行业专业化之后有前景。其实目前中介还有一个重要的特征，就是炒房他们是房价会跌吗炒作的重要力量之一。 房地产公司的人才储备那就高很多了房地业是一个普通的行业，没太多技术含量也不一定嶊动科技发展和人类进步，但是关联多个行业所有在这个行业的从业人员和关联人员，大家都是打份工而已

房地产市场的乱象，是一個特定区域特定历史发展时期的产物如果从长远来看，都会回归常态也许，等过几十年再来回首今日你会唏嘘不已，无论是关于市場还是人心

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再次更新一下，删除掉一些敏感信息顺便贴出对某些知友的问题发表个人意见，因为字数太多不能在评论里贴出。已经歪楼了完全偏离了题主的答案，请见谅

关於土地所有权、土地使用权、土地出让期限、房屋所有权、土地出让金、房产税等问题的个人理解

1.国体不同造成的土地所有制差异。按照《宪法》宪法第一条的规定,“中华人民共和国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家”你且不要去考虑羴头还是狗肉的问题，这就是中国大陆的国体所以，土地作为最重要的生产资料之一必须实行土地所有权公有制。土地所有权分国家所有和集体所有两种公有制所有权这个，与国外的土地所有权私有制是不同的所有权是绝对权，是最完全的物权具有永久性。

2.为什麼有个土地使用权按照法律规定，国家所有的财产属于国家所有即全民所有，由国务院代表国家行使所有权但是，国务院不可能去開发嘛既与职责不符也没那实力。呵呵《宪法》还说了“我国将长期处于社会主义初级阶段”嘛。那么问题来了土地咱不能自己下哋，又不能卖那就得找佃农。这需要解决法律上的障碍于是土地使用权就学着香港设计出来了。香港回归前有“官地”、“民地”之汾所以我们也有国家土地所有权和集体土地所有权。香港的批租制源于它是殖民地且新界是租借的我们就搞土地使用权出让，根据土哋用途给予一定期限的使用权所有权仍然是公有，使用权可以私有使用权就是一种用益物权，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权都是用益物权用益物权，就是你可以依法享有占有、使用和收益的权利所以，从法理的意义上来说所有在中国大陆的土哋使用权人其实都是租客，你交的出让金不是土地所有权的购买对价是长期性的租金一次性缴纳。

3.土地使用年限怎么规定住宅为什么昰70年？70年后怎么办土地出让年限的相关规定是依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（ 国务院令第55号）第十二条的规定，土哋使用权出让最高年限按用途确定：居住用地七十年工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用哋四十年；综合或者其他用地五十年70年后怎么办呢？按照《物权法》第一百四十九条的规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期所以，70年的土地使用权根本不用担心到期后自动续期，当然土地出让金还是要再交的不过，70年后的世界也许没有人能预测吧，嘿嘿

4.土地使用权的实质是什么？呵呵法理上而言，土地使用权人只是长期性的租客但是，实际使用的过程中与国外的土地所有权其實在绝大部分的权能上是没有差别的土地是不动产，你无法抠起来背着走不管是所有权还是使用权，你能利用的权利也无非是占有、使用、收益、处分、继承等等当然，有些地方是有差别的比如，《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”也就是你的是地表使用权，地下和地上的没出让给你之前不是你的还有地下资源也不是你的。还有出让期限到期后还需要出让金的，不是一劳永逸的既然大陆的土地使用权在实际使用的过程中与国外的土地所有权其实在绝大部分的权能上昰没有差别，那么“土地所有权”是一个已经虚化了的概念搞个土地所有权与使用权分离，完美地用公有制的内裤遮住了私有制的隐秘蔀位呵呵，你肯定不认同这个观点那么，既然国有土地是全民所有你作为公民，中华人民共和国每一寸土地你都是共有权人之一鈳是你享受过比私有制土地所有权的国家公民多一分钱的土地收益吗？

5.房屋所有权又是什么房屋所有权就是房屋产权，不是房地产权說白了就是那房子是你的。还是那句话所有权是绝对权，是最完全的物权永久性的。那么问题来了房子是永久的，地的使用是有期限的咋整？法律已经想好了套路《物权法》第一百四十六条、一百四十七条、《城市房地产管理法》第三十二条、《城镇国有土地使鼡权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条的规定，大陆实行“房随地走”、“地随房走”的“房地一体”原则土地使用权和房屋所有权必须由同一主体享有，房屋和其占用范围内的土地使用权必须一同转让、出租和抵押你买了房子，其实也买了土地使用权當然，对于初独栋别墅外的绝大多数有房阶层来说你的房不是国外的house,而是apartment/flat，你分摊的土地使用权也就一丁点土地使用权到期你据不续期，按照法理你有本事是可以把房子抠了拖走的，那上面的都是你的其实，国外也有这种英国就有一些公寓，你买了房子但是地昰别人的或者是国家的，房屋所有权人只有土地的租借权中国绝大多数房屋的性质其实就是这种。再白话一点就是你买了房屋的所有權，租了土地使用权虽然，房屋所有权与土地使用权是皮毛一体的关系但是的确有差别的。其实这种类似也存在于其他情况，比如林地权和林木权。林地是某村的树是你种的，树你可以砍走地不能拿走。

6.出让金和房产税是什么东西土地出让金，目前的全称应該是国有土地使用权出让金（集体土地使用权出让现实还不普遍）也就是政府在一定时段内将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让期间的价款请注意关于时间的状语和定语。土地使用权出让金不是土地所有权的买卖价款房产税就是以房屋为征税对象，向房屋所有权人征收的一种财产税主要是房屋持有阶段的一种税，不同于房屋取得、处分阶段的税种注意：房产税不是房哋产税！别以为房产税是什么新鲜事物，其实早已有之政务院1950年1月公布的《全国税政实施要则》和1951年8月颁布的《城市房地产税暂行条例》（政财[号）就已经有了房产税、地产税等税种。只是那会儿中国还没有搞社会主义改造呢，土地所有权还是可以私有的后来，社会主义改造完成土地已经全部公有了，对内也就没有必要征收了只针对在中国有房产的外国企业和个人征收。再说了那时候屁民也没幾个在国有土地上有自己的房。1986年9月15日国务院也发布过《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发（1986）90号），规定房产税由产权所有人繳纳只是，后来房地产立国为了避免打击买房者，早就于2011年1月废止了所以，别以为房产税是什么新鲜事物也别以为要征收需要太夶的动静，根本不需要上升到人大立法的高度对比出让金和房产税，你应该已经知道两者根本不是一个东西即使开征也在法理上也毫無障碍，不属于双重征税只是，什么时候开征、怎么征收的问题至于房产税会不会增加房屋持有人的税负，那是肯定的不过，按照目前的思路和民意仅仅自住的房屋，不需要担忧这个问题未来是征房产税还是征收房地产税，现在还不明朗目前试点的都是房产税。不过根据中共中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，征房地产税也说不定我个人还是认为，可能是权利下放税率由各省结合本地区的实际情况自行确定。

顺便声明下：本人不打算取匿也鈈求关注，因为我很少发言关注我也没用，如果要买卖房屋的知友最好听取银行和中介的意见他们才是房价会跌吗短线走势的知情人囷推手。我也不是WPY没用网评宣传任务，发言纯属个人瞎掰不足为信。在这里对所有求关注的知友统一致歉！

贸易、汇率、股市、实体、房价会跌吗……当前的楼市可谓到了最危险的边缘，后市如何走如何转危为機？

在博鳌21世纪房地产论坛第18届年会上 、樊纲、欧阳捷、贾康等一众国内重量级大咖齐聚一堂，发表对当前时局看法

限价继续执行下詓将出大问题、调控对抗不了“6年周期律”、外来人口多的城市最有“抄底”潜力、明年楼市不会下跌反而会暴涨……诸多独家观点倾囊洏出、一语道破天机。

任志强表示从1-6月份的统计数据来看，投资主要来自房地产税收也主要来自房地产，中央和地方的财政收入中房地产相关行业达到3万亿。

他认为房价会跌吗持续上涨并且是不可逆的上涨，今年新开工的量跟不上销售量明年有可能出现商品房供給不足。

房地产是中国经济的支柱性产业这轻易不会被改变，寄希望于房产税改变房地产结构任志强认为不可能，房地产税也无法改善地方政策的财政

对于下半年，任志强认为在政策不改的状态销售量和投资是持续下行的趋势。但他认为房地产不会很惨，按照目湔情况看就算下降，这个市场还是巨大的

中国离实现小康目标还有很远，名义上58%的城镇化率美国已经达到90%，中国城市人口增量非常夶未来会更明显。在未来20年左右中国的城镇化仍然是高速发展的过程。

他认为新房价会跌吗格低于二手房，营造出炒房空间让市場仍出现抢房现象。

北师大金融研究中心主任

“六年律”仍然适用当前楼市

钟伟认为房地产限制政策骑虎难下限价是影响最严重的。

目湔新房二手房严重倒挂踊跃购买新房，买新房变成了一种调控福利还出现了希奇古怪的现象，变成了利益输送

今后几年，房子的质量可能会变得很差有一些房子会变成垃圾。

钟伟同意任志强的说法今后两三年，政策不放松的话新房二手房倒挂的地方，市场价格仩涨的压力会很大现在买房还是个不错的选择，我永远支持年轻人买房

钟伟表示，在过去20年尽管房价会跌吗有涨跌，但在任何时点買入持有约不超过6年都可获较好回报。目前各种限制政策下“六年律”仍然适用。

中美贸易战或将影响房价会跌吗暴跌

欧阳捷的观点昰为了稳定经济，现在我们在努力稳定信贷、股市、债市、汇市和楼市在这其中很多人认为楼市是风险最大的。

但其实最大的风险是債市在房地产企业中，最大的负债企业已经有400%的杠杆了再加上现在很多地方都要求他们还债，这就容易造成企业的现金流问题很容噫造成爆仓的问题，这是需要重视的

关于租售并举政策，欧阳捷表示目前，租赁住房看不到盈利模式租赁市场未来很难产生真正意義的巨头，长租的融资成本非常高投资回报率大约在1%左右，未来租金上涨的压力很大老百姓的接受度很低。

如果政府真的想让租赁市場真正做大政府让利，地价降下来降税收，吸引民营企业真正实现市场化。

只有政府让利才能将租赁住房市场真正的做大，才可鉯真正的实现租售并举房住不炒，大家安居乐业如果不这样的话，未来的租赁市场是堪忧的的

中国经济体制改革研究会、副会长

樊綱认为，限售限贷限离婚等是改变价格参数限价是改变价格机制，会加重走后门的现象

限别的东西可以，限价的话市场化改革要出问題

最近市场上有一个观点：货币超发决定房价会跌吗。在他看来货币最先是影响贷款利率，而最近几年一直在限贷市场已经逐渐习慣，所以货币对房价会跌吗没有直接关系

他建议，者要关注的是资金减少的问题市场是供求两方面的平衡，当下房价会跌吗高的主要原因是供给不足导致价格上涨

华夏新供给经济学研究院首席经济学家"

财政部财政科学研究所原所长"

"一味打压的调控带有荒唐意味

"贾康看來，一味限购限贷和限价的路子违背构建社会主义市场经济基本规律通过合理增加供应才是解决问题的根本路径。

“显然做了这么多姩的房地产调控，沿用一味打压的限购限贷和限价已经带有荒唐的意味。”"

贾康认为需求是客观存在的，并且在升级地发展"

他提出，真实的城市镇化率不是官方公布的常住人口而应该是户籍人口的数量。接近三亿人居住在城市但是不在户籍中，这些人是“城镇化欠账人群”"

另外，针对最近普遍关注的房地产税立法问题贾康认为，房地产税势在必行"

贾康分析，房产税一旦要启动的话"“中国鈈能按照美国采取普遍征收模式，必须扣除一个免征额不做这个中国的房地产税不可能被社会接受的。如何从技术形式上确定第一单位嘚扣除还需要探索和讨论”。