视高,黄龙溪谷和三圈层哪个投资好

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1月5日晚间兰州市发文对部分区域取消限购,正式开启2018年楼市分类调控的序幕新的一年,市场对2018年的楼市走向给予了极高的关注宏观如政策的变化、房价的涨跌,具體如房企的战略、区域的爆发、商业的去化和运营等等等等,都在撩拨着整个行业的敏感神经

这是“预见2018”系列专访中的第三篇稿件,这次与我们对话的是吉信行·成都方圆房地产营销置业有限公司的总经理李奇妍女士。作为成都房地产营销代理行业的知名企业吉信行為成都绝大多数品牌开发商提供过专业的营销服务,并在成都市场树立了高端产品营销代理的良好口碑

2017年,吉信行代理了包括复地金融島、望江名门等成都高端公寓产品同时在天府视高等热点区域攻城略地。就在四川房产在线专访李奇妍女士的前一天吉信行成功签约丠辰仁寿项目,进军新兴板块用专业的营销服务开拓新的营销市场。

2017年的楼市巨变在吉信行这家品牌代理行的发展轨迹中亦可窥见端倪。在这次专访中我们和李奇妍女士探讨了新的市场环境下营销的变化、公寓热、视高热等热点话题。她告诉我们吉信行“做好了2018年昰‘调控年’的准备”。

或许从李奇妍女士真诚而深刻的解读中,我们能够窥测出2018年楼市可能的变化和走向

△吉信行·成都方圆房地产营销置业有限公司总经理李奇妍女士

谈代理行:新市场环境下角色更多元

四川房产在线:去年成都楼市成功的营销案例不多,“楼市无營销”成为业内共识如此背景下,代理行的角色有了哪些转变?

李奇妍:为顺应政策2017年不仅开发商在变,我们代理行也在变在保留传統业务的基础上,做了一些新的拓展

“楼市无营销”其实是针对热销板块的热销项目,到处都买不到房子自然不用营销。但成都不是所有的项目都热销如果说有2/3的住宅项目不用营销,剩下的1/3还是需要的并且除了住宅,商业项目也需要营销大家都在说2017年商业市场的“春天”是不是来了?投资渠道发生改变后,商业市场确实有一定起色第三个变化在于资源,以前我们说物流、互联网流现在更看中人鋶,人流也是一种最好的资源

四川房产在线:市场形势没这么好的时候,可能每天都在担心团队的营销能力去年可能就不存在这个问題,原来每个月培训一次现在可能都不需要了。

李奇妍:客户蜂拥而至更需要置业顾问用专业能力,去告诉客户这个项目适不适合他“无营销”可能只在于项目推广变少了,不代表代理公司工作变少了以前可能一天只接待3-4组客户,现在热门项目一天要接待几十组洳何保证每组客户的接待质量?这是我们代理公司面临的一个新的课题,这种情况下培训反而增多了。

四川房产在线:限购政策环境下開发商推盘周期变长,对代理行有何影响?

李奇妍:主要影响在于销售团队的流动其他方面的影响较小。即使推盘周期变长但推货总量昰不变的。举个简单的例子一个项目去年目标10亿,可能以前一年开四次盘现在变成一年开一次。这可能导致前11月都在做准备工作如積累客户和配合开发商,这时候客户的筛选对我们来说就显得尤为重要

四川房产在线:住宅限购,商业迎来销售窗口期其中最火的是公寓,其余商业形态起伏不大代理行一些营销的打法跟之前有什么不一样?

李奇妍:整合营销变得更为普遍,以前商铺都不咋做推广因為不大卖得动。去年市场向好代理行会与开发商一起找资源、找卖点,共同达成项目销售目标这个过程中,代理行担当了策略、营销等工作角色更丰富和多元化。

四川房产在线:据我们了解一般代理行都有专门的事业部负责商业项目的营销代理,商业市场形势看好吉信行有没有将业务向商业方面倾斜?

李奇妍:我们每个事业部住宅与商业并重,中高端项目代理是吉信行比较拿手且市场占比较高的业務板块所以住宅与商业的客户资源可以共享,不存在专门一个部门去代理商业项目我们没有把商业项目看成一个疑难杂症,而只是多個产品业态中普通的一种

大概2012年我们也实行过住宅与商业分开,在一定时间内是有效的但长期来看,这种做法不利于公司资源联动、囚员调配两者实际上是可以共通的,不会人为地设置壁垒

谈公寓:不会成为未来的疑难杂症

四川房产在线:去年成都公寓销量大涨,接下来两三年将集中交付有可能面临商住混合的问题,对于这点您怎么看?

李奇妍:卖得非常好的高端公寓都被赋予了不同的使用属性和價值这类公寓很多都是买来自用的,只有少部分是用来投资的不会出现后续大量转手的问题,需要担心的反而是普通家庭买的小公寓

现在市场上的公寓分两种情况,开发商自持一部分有些散卖,其实客户很清楚所购房产的商住功能可能用作办公,也可能用作居住他都是愿意的。

而且现在还有很多公司在到处找房源做长租公寓像龙湖冠寓、菜鸟公寓等,另如果服务好就算租金贵一点,也有很哆注重生活品质的人承租

并且公寓报规受限,未来此类产品将越来越少基于以上原因,公寓不会成为未来的疑难问题

谈视高:短期內板块热度还会持续

四川房产在线:2017年住宅限购还催热了视高、青白江等不限购区域,这些受政策影响较大的区域在今年会出现哪些变化?

李奇妍:两个板块因调控政策而火也是去年成都房地产市场的热门板块。这些板块大约50%的客户来自成都50%来自二三级城市,由于板块短時间内房价涨势比较快让他们看到了希望,因此出手买个有概念的板块就像炒股一样。

除了政策影响视高的火爆还源于城市发展方姠,尤其是天府新区的发展规划让这些购房者看到了板块的潜力。

如果限购持续同时“成都向南”的发展方向不变,短期内视高板块嘚热度还会持续

四川房产在线:兰州、南京限购政策变化,我们叫做精准调控2018年成都的政策会如何走?

李奇妍:一两个城市的变化不代表全国的变化,成都来讲可能会根据地价,稍微有所调整不会成为一个普遍现象。我们已经做好了2018年是“调控年”的准备不是有人說2018年是小年吗?房地产形势可能会往下走。

这个走低指的不是量今年供应可能会跟2016年或2017年初持平。那为什么开发商的指标会上去那是因為对去化率有了更高的要求,以前可能要求60%现在可能要求80%-90%。

有没有这么多购房群体呢?成都本科落户政策实施以来已经有几十万毕业生荿功落户,这里又会产生大量的购房需求

谈行业洗牌:小开发商多种方式拿地

四川房产在线:成都二圈层地价“全面过万”,拿地成本增加小开发商压力加大,热门土拍现场已难见小开发商身影行业洗牌加速,对此你如何看?

李奇妍:只要地价还在涨没有资金实力的開发商就很难拿到地,只能通过其他的方式拿比如收购、合作。同时也有开发商在往外走比如青白江,比如四川的二三级城市

四川房产在线:吉信行的业务有没有往成都的三圈层或四川的二三级城市扩展?

李奇妍:吉信行做得比较好的业务是中高端项目,当然也不排斥剛需再加上部分商业。目前我们的主要业务还是在一二圈层未来可能不会在三圈层或二三级城市大面积开展业务,但会往其他省会城市扩展比如西安、昆明、贵阳等,为这些城市的中高端项目提供最具竞争力的服务

四川房产在线:2017年是房地产市场激烈变化的一年,開发商应市而变如万科开始做产业城镇,另外文旅、养老也是新的发展方向跟着市场走的代理行,有没有相应的业务变化?

李奇妍:吉信行旗下有一家专门的公司方维在4年前就介入了文旅、养老等产业地产的顾问、策划、定位等工作,不止在成都在贵阳、三亚都有项目在做。

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