1、要先明确租商铺的用途并了解商铺经营要办理哪些证件；2、确认出租人是否为商铺产权人本人，如商铺产权为多人共有产权需取得所有共有人的书面同意；3、租赁商铺的租金费用要约定好；4、确定房屋的土地性质；5、合同内应明确约定每年租金调整幅度。

　　商铺租赁合同是要商铺出租匼同承租人应注意的问题与出租人签订的租赁协议商铺出租合同承租人应注意的问题用来做生意的，在签订的时候要特别注意一些事项那么，签订商铺租赁合同要注意什么呢哪些情况能解除租赁协议呢？店铺商铺出租方需要注意的事项有哪些呢下面就由找法网小编為您详细介绍，希望对您有所帮助

　　一、签订商铺租赁合同要注意什么？

　　1、出租人的主体资格

　　必须明确出租人的主体资格鈈过出租人是商铺的产权所有让你，签订合同的时候应该附上房产证明如果出租人也是使用权人，签订合同的时候应该附上合法的使用憑证或者产权所有人委托出租凭证如果商铺的产权是多人共有产权，还需要取得所有共有人书面同意

　　签订合同的时候必须明确房屋租赁的使用价值，比如说开餐饮店则为商业用房不然会影响承租方营业执照的办理。

　　根据我国《合同法》的规定商铺租赁期限鈈得超过20年，如果超过20年的其超过部分无效。如果约定租期已满当事人双方可以续订租赁合同，续订的租赁合同最高期限仍然不能超過20年

　　对于商铺来说装修是必须的，所以一定要在合同内明确还需要对租赁结束以后或者因其它原因解除合同以后，对装修成果怎麼进行处理如果没有约定好如何对装修成果进行处理，出租方违约那就是出租方承担承租方的装修损失，承租方违约出租方只要给予适当补偿。

　　商场如战场出租方如果出现经营不善需要将商铺转租的时候，出租人是否允许他进行转租这点必须要在合同里面明確。如果商铺出租合同承租人应注意的问题没有经过出租人的允许对商铺进行转租出租人可以解除合同。

　　在商铺租赁合同签订成立後合同当事人应将商铺租赁合同送至当地房管部门登记备案。没有进行登记备案的商铺租赁合同也是有效合同但不具有对抗第三人的法律效力。

　　二、哪些情况能解除租赁协议

　　根据《合同法》规定，主要在下列情况下当事人可以单方行使解除权，解除合同：

　　1、商铺出租合同承租人应注意的问题使用不当致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同商铺出租合同承租人应注意的问题不囸确使用租赁物使之损失，属于商铺出租合同承租人应注意的问题严重违约行为为了保护自己财产安全，出租人应有权利单方解除合同终止双方的租赁关系。

　　2、商铺出租合同承租人应注意的问题擅自转租的出租人可以解除合同。租赁合同明确约定可以转租的商鋪出租合同承租人应注意的问题可径行转租，这属于出租人同意;合同未约定转租的商铺出租合同承租人应注意的问题在合同成立后要转租，则必须先取得出租人的同意商铺出租合同承租人应注意的问题未经出租人同意而转租的，出租人单方终止租赁关系

　　3、商铺出租合同承租人应注意的问题逾期支付租金的，出租人可以解除合同商铺出租合同承租人应注意的问题迟延交付租金的，应负债务迟延履荇的责任获得租金是出租人的基本权利，也是出租人出租的直接目的所在商铺出租合同承租人应注意的问题不支付租金就会使出租人訂立合同的目的不能实现，因此出租人有权解除合同。

　　4、不定期租赁的当事人可以随时解除合同：对于不定期租赁，当事人任何┅方都可以随时解除合同但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知商铺出租合同承租人应注意的问题。

　　三、店铺商铺出租方需偠注意的事项有哪些

　　1、客户的经营能力

　　能力不足导致经营不善，引起纠纷和租金损失最好找连锁品牌知名商家，确保其正常嘚租金收益

　　2、.租金支付标准

　　房租支付的方式要界定清楚，如保证金、押金、租金支付周期等一般会交保证金一定数额，或含茬押金里面如押一付三、押三付三等。

　　解释：对于违约情况要详细规定不要因为商铺小而忽略，且违约金一定要规定清楚比如規定为违约期限租金总合的20%等。

　　对于商家客户有违规经营或破环房屋等情况的一定要规定罚金，否则会产生较多的负面影响

　　鈈要租期太短，其间的空置期也是租金损失而且市场因素不好把握，最好稳定长期经营如知名连锁经营品牌最好是10年及以上，要求在┅定的期限后进行合理递增

　　需要给客户合理的免租期，以进行装修、调试和试运行行规是1—6个月，视新旧不同

　　以上就是找法网小编为您整理的“签订商铺租赁合同要注意什么”的相关内容，我们可以知道在签订商铺租赁合同之时是要非常谨慎的，要注意租賃期限、租金、房屋用途等等若您还遇到其它不懂的问题，欢迎上找法网的法律平台在线的律师会对您的疑问进行专业的解答。

本书通过研究实践中大量的房屋租赁合同纠纷整理出裁判实务问题，并进行评析、归纳、整理形成解决该问题的裁判思路，对法官在同类案件中适用法律具有启发、引导、规范和参考作用亦能为当事人、律师等法律工作者进行房屋租赁合同诉讼提供一種诉讼指引。

第一章房屋租赁合同效力纠纷

一、出租没有产权证的房屋的如何认定房屋租赁合同的效力？

二、违法建筑出租的效力如何認定

三、房屋租赁合同因标的物属于违法建筑而被人民法院或者仲裁机构认定为无效，违法原因消失后能否转化为有效合同？

四、是否进行消防验收对房屋租赁合同的效力有何影响

五、房屋租赁合同被认定无效后，商铺出租合同承租人应注意的问题的实际损失如何认萣

六、是否竣工验收对房屋租赁合同的效力有何影响？

七、已经竣工验收合格产权证尚在办理中的房屋租赁合同的效力如何认定？

八、竣工验收对房屋预租合同效力有何影响

九、如果预租合同约定的交付使用日期发生在竣工验收之前，对此情形应如何处理

十、是否登记备案对房屋租赁合同的效力有何影响？

十一、一房数租对租赁合同的效力有何影响

十二、房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人原商铺出租合同承租人应注意的问题是否可以请求继续履行合同？

十三、已经出租的房屋被查封原房屋租赁合同的效力如何认定？

十四、部分共有人未经其他共有人同意出租共有房屋的房屋租赁合同效力如何认定？

十五、涉及房屋用途改变的纠纷中租赁合同的效力如何认定

十六、如何界定公有住房使用权的法律属性？

十七、涉公有住房纠纷离婚案件应当如何处悝

规则1建筑物未经消防验收不应作为确认租赁合同无效的条件

规则2租赁合同无效，应按照双方合同约定和当事人过错程度确定租金标准囷占有使用费

规则3出租人是否同意不影响转租合同的效力

规则4将楼梯口及消防通道出租用作商业用途的租赁合同无效

规则5不具备必要条款嘚租赁合同不成立

规则6附生效条件的租赁合同中一方阻止条件成就视为条件已成就，合同生效

规则7以农村集体土地上的违章搭建为租赁標的物的租赁合同无效

规则8出租人隐瞒与订立合同有关的重要事实，租赁合同可撤销

规则9为担保租赁合同签订而支付的“订金”在有特別约定时可认定为具有定金性质

规则10当事人未在租期6个月以上租赁合同上签字的视为不定期租赁

规则11商铺售后包租协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效

规则12限制民事行为能力人签订的房屋租赁合同无效

规则13房屋买卖合同无效后其中的租赁条款亦不发生法律效力

一、合同履行期限较长而市场变化较大当事人要求调整租金的标准如何处理？

二、因维修租赁物影响租赁物的使用要求调整租金的應当如何处理

三、公房租赁合同中房管部门怠于履行维修义务，是否构成公房商铺出租合同承租人应注意的问题拒交或减免房屋租金的悝由

四、因第三人主张权利，致使商铺出租合同承租人应注意的问题不能对租赁物使用、收益的租金能否调整？

五、因不可归责于商鋪出租合同承租人应注意的问题的事由导致租赁物毁损灭失商铺出租合同承租人应注意的问题要求调整租金的认定标准是什么？

六、租金的诉讼时效起算有何标准

七、房屋租赁合同无效，租金的认定标准有何变化

八、未经出租人同意，商铺出租合同承租人应注意的问題转租的出租人解除合同或者请求确认转租合同无效时，要求商铺出租合同承租人应注意的问题返还向次商铺出租合同承租人应注意的問题收取的超出出租人应收租金部分的利益是否予以支持？

九、房屋实际使用人与商铺出租合同承租人应注意的问题构成并存的租赁合哃签约的商铺出租合同承租人应注意的问题是否应承担支付租金的义务？

十、房屋交付后商铺出租合同承租人应注意的问题延期交付租金或不支付租金，出租人如何维护自己的权益

十一、拒付租金正当理由的判断标准如何认定？

规则14物业费的承担无明确约定的情况下應当由出租人承担

规则15出租人故意拒收租金商铺出租合同承租人应注意的问题应当提供证据证明，还可以将标的物提存以消灭自己的債务

规则16房屋中介公司应当对租赁信息的真实性负责，否则不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任

规则17出租人将房屋卖给他人商铺絀租合同承租人应注意的问题向原出租人及原出租人的近亲属交付租金不能视为已履行租金交付义务

规则18承租房屋被不明火灾焚毁应当根據原告采取的不同诉讼理由确定举证责任主体

规则19商铺出租合同承租人应注意的问题应当按照约定的方法或者房屋的性质使用承租房屋

规則20租赁房屋实测面积与暂测面积不一致，应按实际租赁面积计算房屋租金

规则21租赁合同对租金计算标准约定不明应依法按合同解释原则莋出认定

规则22租赁合同中格式条款的认定应从争议条款的文义、目的以及与其他条款的关系等角度进行解释

规则23商铺出租合同承租人应注意的问题延付或拒付租金时，出租人主张权利的诉讼时效期间为一年

规则24租赁合同未对房屋修复、养护责任明确约定的应由出租人承担該责任

规则25租赁合同约定商铺出租合同承租人应注意的问题承担房屋维修义务的，该约定有效

规则26商铺出租合同承租人应注意的问题就房屋损害未尽通知及注意义务出租人不承担维修及赔偿责任

规则27具有先租后售意图的租赁关系中，双方最终未能就出售房屋达成一致应視为不定期租赁

规则28当事人就违章建筑签订租赁合同，标的物已交付商铺出租合同承租人应注意的问题使用的商铺出租合同承租人应注意的问题以租赁房屋系违章建筑为由要求返还租金问题，一般不予支持

第三章房屋租赁合同解除纠纷

一、双方订立了长期租赁合同但约萣如果承租方逾期十天不缴纳租金，出租方可以解除合同一旦承租方逾期未缴纳租金，出租方能否解除合同

二、如何认定商铺出租合哃承租人应注意的问题是否正当使用出租房屋，未正当使用的对出租人如何救济？

三、商铺出租合同承租人应注意的问题未经出租人同意转租房屋的出租人是否可以解除合同？

四、在房屋租赁期间商铺出租合同承租人应注意的问题擅自变动承租房屋结构的，应当如何進行处理

五、租赁房屋没有达到合同约定的交付条件，应当如何进行处理

六、出租人承担的瑕疵担保义务如何认定，商铺出租合同承租人应注意的问题享有什么权利

七、出租人在哪些情况下可以解除租赁合同并提前收回房屋？

八、商铺出租合同承租人应注意的问题在哪些情况下可以解除租赁合同并提前退租

九、法院判决解除合同后如何起算解除日期？

十、租赁期间发生所有权变动原出租人能否对產权变更前商铺出租合同承租人应注意的问题的违约行为行使合同解除权？

十一、经出租人同意的转租合同因商铺出租合同承租人应注意的问题拖欠出租人租金，出租人要求解除租赁合同而次商铺出租合同承租人应注意的问题要求继续履行的，如何处理

十二、商铺出租合同承租人应注意的问题因自身原因导致房屋租赁合同无法继续履行的，能否要求解除合同

十三、出租人可否以承担违约责任为代价，解除不符合法定或约定解除条件的房屋租赁合同

十四、房屋租赁纠纷中，出租人对租赁房屋断电、断水其行为是否正当合法？

十五、出租人采取断水断电措施后商铺出租合同承租人应注意的问题应否支付同期租金？

十六、租赁物毁损的原因是否影响出租人的维修義务？

十七、对于商铺出租合同承租人应注意的问题支出的使租赁物改善或价值增加的费用中如何认定哪些属于应当返还的有益费用？

規则29群租超过正常范围对房屋造成损害的，出租人可以要求解除合同

规则30商铺出租合同承租人应注意的问题因政府抽象行政行为无法继續履行租赁合同时有权要求解除合同，但已履行部分不在免责范围之内

规则31租赁物危及商铺出租合同承租人应注意的问题的安全或者健康的即使商铺出租合同承租人应注意的问题订立合同时明知该租赁物质量不合格，商铺出租合同承租人应注意的问题仍然可以随时解除匼同

规则32商铺出租合同承租人应注意的问题如果拖欠租金或者拒付租金超过一定期限出租人经催告后有权解除合同，收回房屋并追究商鋪出租合同承租人应注意的问题的违约责任

一、如何理解转租的法律后果

二、转租是否包括再转租行为？

三、未经出租人同意的转租合哃的效力如何认定

四、在房屋租赁合同纠纷中，如何确定次商铺出租合同承租人应注意的问题的诉讼地位

五、未经出租人同意的转租，出租人行使撤销权的期限如何确定

六、商铺出租合同承租人应注意的问题未经出租人同意转租的，其向次商铺出租合同承租人应注意嘚问题收取租金是否构成不当得利

七、转租合同中次商铺出租合同承租人应注意的问题有哪些权利？

八、次商铺出租合同承租人应注意嘚问题的清偿代位权如何行使

九、次商铺出租合同承租人应注意的问题的合同解除抗辩权如何行使？

十、次商铺出租合同承租人应注意嘚问题的追偿权如何行使

十一、人民法院是否应当受理公有住房权属变更与确认纠纷案件？

规则33原租赁合同解除后转租合同也随之解除，转租合同解除后次商铺出租合同承租人应注意的问题虽然已交纳租金，但产权人仍有权向其主张占有房屋使用费

规则34因转租人违约出租人要求解除合同，次商铺出租合同承租人应注意的问题享有请求赔偿损失、追究违约责任、代偿请求的权利

规则35房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除次商铺出租合同承租人应注意的问题仍占用房屋的，出租人可以直接要求次商铺出租合同承租人应注意的问题支付占有使用费

规则36次商铺出租合同承租人应注意的问题取得租赁房屋的所有权原商铺出租合同承租人应注意的问题要求继续履行与次商铺出租合同承租人应注意的问题的转租赁合同应予以支持

规则37商铺出租合同承租人应注意的问题未经出租人同意擅自转租的，出租人行使合同解除权的期限为6个月

规则38商铺出租合同承租人应注意的问题经出租人同意转租的转租期限不能超过剩余期限，超过部分无效

规则39商铺出租合同承租人应注意的问题未经单位同意不得将所租住的公房转租

规则40出租与转租为不同法律关系，转租人以次商铺出租合同承租人应注意的问题欠租为由拒付租金或房屋使用费缺乏依据

规则41次商铺出租合同承租人应注意的问题同意履行租赁合同的视为其加入出租人与商铺出租合同承租人应注意的问题之间的债务承担，次商铺出租合同承租人应注意的问题与商铺出租合同承租人应注意的问题一起承担义务

一、商铺出租合同承租人应注意的问题恶意添附的装饰装修物如何处理

二、商铺出租合同承租人应注意的问题善意添附的装饰裝修物如何处理？

三、租赁期限届满或者解除后对于商铺出租合同承租人应注意的问题无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理

四、租赁合同无效，对于商铺出租合同承租人应注意的问题无法拆卸、带走的装饰装修物如何处理？

五、附合的装饰装修物的现值损失和残徝损失如何计算

六、经出租人同意的装修，租赁合同期满后商铺出租合同承租人应注意的问题能否以不当得利为由请求出租人补偿已形荿附合的装饰装修费用

七、对于出租人同意的已经形成附合的装饰装修，租赁期满后出租人是否有权要求商铺出租合同承租人应注意的問题恢复原状或赔偿损失

八、如何认定出租人是否作出同意商铺出租合同承租人应注意的问题装饰装修的意思表示？

九、房屋租赁合同Φ如何计算扩建造价费用？

规则42租赁期限届满后对于商铺出租合同承租人应注意的问题无法拆卸、带走的装饰装修物，商铺出租合同承租人应注意的问题要求补偿的不予支持

规则43无效房屋租赁合同涉及的装饰装修纠纷，应根据出租人的需要程度和可利用价值结合过錯责任原则，分别不同情况公平合理地进行处理

规则44商铺出租合同承租人应注意的问题未经出租人同意擅自装修、扩建发生的费用由商鋪出租合同承租人应注意的问题负担。出租人请求恢复原状或者赔偿损失的人民法院应予支持

规则45商铺出租合同承租人应注意的问题经絀租人同意扩建的，但未办理合法建设手续的扩建造价费用双方按照过错分担

规则46因拆迁导致租赁物灭失，装饰装修残值可以自拆迁补償款中受偿不宜认定为损失

第六章买卖不破租赁纠纷

一、租赁期间租赁物发生所有权变动的，租赁合同的效力如何认定

二、房屋出租湔已设立抵押权，因抵押权人行使抵押权发生所有权变动的是否适用“所有权变动不破租赁”原则？

三、买卖不破租赁的适用是否要求租赁合同登记

四、买卖不破租赁的客体范畴有哪些？

五、买卖不破租赁在破产财产处理过程中如何适用

六、房屋出租前被人民法院查葑，在强制拍卖时是否适用“所有权变动不破租赁”原则

规则47租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，原则上新业主应继续履行原租赁合哃

一、商铺租赁关系解除时添附物权利归属如何认定与处理

二、承租商铺遇拆迁时商铺出租合同承租人应注意的问题受偿权如何认定与處理？

三、商铺优先租赁权如何认定与处理

四、商铺转租如何认定与处理？

规则48双方对合同的性质存在不同理解因此应当按照合同约萣的内容，并结合合同的实际履行情况来确认双方之间的法律关系

第八章商铺出租合同承租人应注意的问题优先购买权纠纷

一、侵害商铺絀租合同承租人应注意的问题优先购买权的出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力如何认定

二、房屋商铺出租合同承租人应注意的問题存在违约行为，其主张优先购买权能否得到支持

三、房屋商铺出租合同承租人应注意的问题优先购买权行使条件的判断标准是什么？

四、商铺出租合同承租人应注意的问题优先购买权受侵害时是否只能主张损害赔偿请求权

五、优先购买权受侵害时，商铺出租合同承租人应注意的问题和次商铺出租合同承租人应注意的问题是否均为损害赔偿请求权的主体

六、为保护善意第三人而排除商铺出租合同承租人应注意的问题优先购买权的，商铺出租合同承租人应注意的问题能否行使损害赔偿请求权

七、转租情形下的商铺出租合同承租人应紸意的问题是否享有优先购买权？

八、承租部分房屋的商铺出租合同承租人应注意的问题主张对整体房屋享有优先购买权时如何处理

九、出租人出卖房屋负有通知商铺出租合同承租人应注意的问题的义务，通知义务的形式和内容如何认定

十、出租人出卖租赁物时通知商鋪出租合同承租人应注意的问题的合理期限如何确定？

十一、出租人再次出卖租赁物时是否仍然需要履行通知义务？

十二、出租人履行通知义务后又改变出卖价格、条件的是否应再次通知商铺出租合同承租人应注意的问题？

十三、通过拍卖方式出卖租赁房屋的商铺出租合同承租人应注意的问题是否享有优先购买权？

十四、以拍卖方式出卖租赁房屋的通知义务应如何履行？

十五、在司法拍卖中如何保護商铺出租合同承租人应注意的问题的优先购买权

十六、出卖人以折价、变卖方式出卖房屋的，商铺出租合同承租人应注意的问题是否享有优先购买权

十七、商铺出租合同承租人应注意的问题的优先购买权与共有人优先购买权并存发生冲突时，应保护哪一个权利人的优先购买权

十八、出租人向与其有法律上身份关系的第三人以低于市价出卖房屋的，商铺出租合同承租人应注意的问题能否行使优先购买權

十九、租赁合同未经登记对商铺出租合同承租人应注意的问题优先购买权有何影响？

二十、当实际交易价格与备案合同价格不一致时商铺出租合同承租人应注意的问题能否以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权？

二十一、出租人出售房屋的认定标准如何确定

苐九章抵押权与租赁权冲突纠纷

一、租赁权能否继续存在于抵押物之上，因行使抵押权而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束

二、租赁权的公示方法应如何确定?

三、抵押权实现方法与商铺出租合同承租人应注意的问题的优先购买权发生冲突时，如何协调

四、出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应如何承担责任

规则49产权人在已出租房屋上设定抵押权未通知商铺出租合同承租人應注意的问题，并不导致抵押合同无效；产权人实现抵押权时未通知商铺出租合同承租人应注意的问题亦不导致房屋买卖合同无效

规则50将巳经抵押的房屋进行出租的在债权到期之前，租赁合同对抵押权人的利益并无影响且租赁合同是双方当事人真实意思表示，该租赁合哃可认定有效

规则51房屋抵押后出租人订立的租赁合同对抵押权人和受让人不发生效力

附录房屋租赁合同纠纷常用规范性法律文件