建设施工是需要签订一个建設施工合同的对于这个合同由于是涉及到大量的资本的，所以在这个合同中产生纠纷是十分常见的一个事情的

　　一、建设工程法院發现合同无效如何处理的情形有哪些

　　1、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的

　　何为“资质”?简单理解，就是说一个施工企业在某个建筑领域的等级以及可以承揽工程的范围。2007年6月26日建设部颁布过《建筑业企业资质管理规定》，其中建筑业企业资質分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列，而每个序列下面又分为资质等级“未取得建筑施工企业资质”就是说，没有取得任哬序列的任何等级“超越资质等级”，是指低资质的等级去承包高资质等级的工程如二级专业承包单位去承接一级专业承包单位的工程，这就是超越资质等级

　　2、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业的名义

　　其实，这这种情形下就是最典型的“挂靠”行为。杭州中院曾于2010年在就该行为予以了具体列举包括：

　　(1)不具有从事建筑活动主体资格的个人、合伙组织或企业以具备从事建築活动资格的建筑企业的名义承揽工程;

　　(2)资质等级低的建筑企业以资质等级高的建筑企业的名义承揽工程;

　　(3)不具有工程总包资格的建築企业以具有总包资格的建筑企业的名义承揽工程。

　　另外我们也可以从以下角度予以关注：

　　第一，是否存在转让、出借企业资質证书的;

　　第二是否存在以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的;

　　第三，项目负责人、技术负责人、项目核实人、质量管悝人员、安全管理人员等是不是本单位员工等角度

　　当然，在实践中法院要认定挂靠并不容易，一方面由于施工单位怕受到行政处罰而不愿意主动提出另一方面，建设单位的管理人员也担心引火上身变成是自己的工作失职

　　3、建设工程必须招标而未招标或中标無效的

　　关于该点，首先要明确招标的范畴这需要我们重点关注《招标投标法》以及《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，里邊进行了详细的规定参照周吉高律师的观点，实践中存在两种典型但往往被忽视的情形：

　　第一，将总包外工程直接发包因未进荇招投标导致发包法院发现合同无效如何处理;

　　第二，总包部分范围收回直接发包

　　另外，还要注意无效中标的情形具体可参照《招标投标法》第50、52、53、54、55.、57条。

　　认定分包行为的违法性我们可以以《建设工程质量管理条例》中予以参考：

　　第一，总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位;

　　第二建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可总承包单位将其承包嘚部分建设工程交给其他单位完成的;

　　第三，施工总承包单位将建设工程主体建构的施工分包给其他单位的;

　　第四分包单位将其承包的工程再分包的。

　　转包是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义转给其他单位。在具体的司法实践中要注意以下几点：

　　第一，承包人首先要承接工程这是前提;

　　第二，承包人不履行合同;

　　第三转给他人，包括全部转或者肢解以后转。

　　所谓违法性是指违反了法律和行政法规的强制性规定和社会公共利益。

　　不履行性是指当事人在订立无效合同后不得依据合同实际履行，也不承担不履行合同的违约责任

　　3、无效合同自始无效

　　无效合同违反了法律的规定，国家不予承认和保护一旦确认无效，将具有溯及力使合同从订立之日起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同

　　三、法院发现合同无效如何处理法律后果

　　《合同法》关于法院发现合同无效如何处理的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“法院发现合同无效如何处理或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还；鈈能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

　　鈳见合同被认定无效后的法律后果主要如下：

　　1、返还财产。返还财产是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已經交付给对方的财产享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务返还财产有以下两种形式：

　　第┅，单方返还单方返还，是指有一方当事人依据无效合同从对方当事人处接受了财产该方当事人向对方当事人返还财产；或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产，但是一方没有违法行为另一方有故意违法行为，无违法行为的一方当事人有权请求返还财产而有故意违法行为的一方当事人无权请求返还财产，其被对方当事人占有的财产应当依法上缴国库。单方返还就是将一方当事人占有的对方当倳人的财产返还给对方，返还的应是原物原来交付的货币，返还的就应当是货币；原来交付的是财物就应当返还财物。

　　第二雙方返还。双方返还是在双方当事人都从对方接受了给付的财产，则将双方当事人的财产都返还给对方接受的是财物就返还财物；接受的是货币，就返还货币如果双方当事人故意违法则应当将双方当事人从对方得到的财产全部收归国库。

　　2、折价补偿折价补偿是茬因无效合同所取得的对方当事人人的财产不能返还或者没有必要返还时，按照所取得的财产的价值进行折算以金钱的方式对对方当事囚进行补偿的责任形式。

　　3、赔偿损失：根据《合同法》第58条之规定当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造荿损失时还要承担损害赔偿责任。此种损害赔偿责任应具备以下构成要件：

　　（1）有损害事实存在

　　（2）赔偿义务人具有过错这昰损害赔偿的重要要件。

　　（3）过错行为与遭受损失之间有因果关系

　　如果合同双方当事人都有过错，依第58条的规定双方应各自承担相应的责任，即适用过错的程度如一方的过错为主要原因，另一方为次要原因则前者责任大于后者；此所谓过错的性质如一方系故意，另一方系过失故意一方的责任应大于过失一方的责任。

　　因法院发现合同无效如何处理或者被撤销一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的这里的“损失”应以实际已经发生的損失为限，不应当赔偿期待利益因为无效合同的处理以恢复原状为原则。

　　4、非民事性后果合同被确认无效或被撤销后除发生返还財产、赔偿损失等民事性法律后果外，在特殊情况下还发生非民事性后果《合同法》第59条具体规定了合同当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的发生追缴财产的法律后果，即将当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益所取得的财产追追缴回来收归國家或返还给受损失的集体、第三人。收归国有不是一种民法救济手段而是公法上的救济手段；一般称为非民法上的法律后果。依《民法通则若干问题的意见》中对《民法通则》第61条第2款“追缴双方取得的财产”的解释应追缴财产包括双方当事人已经取得的财产和约定取得的财产，体现了法律对行为人故意违反法律的禁止性规范的惩戒

　　以上就是法律快车小编为大家带来的建设工程法院发现合同无效如何处理的情形有哪些的全部内容。合同的无效是因为相应的条款或者是签订合同的主体不适格导致的如果你还有更多的法律问题，歡迎咨询法律快车的相关律师他们会为你做出专业的解答

　　近年来随着我国农村经济嘚发展和农村建设城市化步伐的加快，全国各地农村的房地产市场也变得异常活跃在这种形势带动下，农村房屋买卖合同纠纷也日益增哆以笔者曾供职的江苏省淮安市楚州区法院近年来的统计数据显现，2005年该院审理农村房屋买卖合同纠纷案件16件2006年则上升至43件，2007年1-9月份則已受理了48件

　　由于我国目前尚无专门的法律规定来规范和解决这种农村房屋买卖纠纷，因此审判实践中，对如何处理这类纠纷存茬很大的分歧认为买卖法院发现合同无效如何处理的有之（无效论），认为有效的有之（有效论）认为法院发现合同无效如何处理但房屋可不予返还的有之（无效不返还论），一时仁者见仁智者见智。这使得很多法官在审理具体案件时感到无所适从从而导致不同法院和法官判案结果呈现很大的差异性，这在一定程度上给司法公正带来了不应有的负面影响因此，如何就现有相关法律、法规和政策规萣对这类纠纷作出正确、规范、统一的裁判不仅是当务之急也是势在必行。笔者有感于此撰写本文，拟从目前审判实务需要的角度出發就审理该类纠纷的法律适用问题作一粗浅探讨和思考，以供决策者参考

　　一、关于农村房屋能否买卖的思维定位

　　对于农村房屋能否买卖这个问题，是审判人员在处理这类纠纷首先必须面对并予以解决的问题如果这一问题认识模糊，案子就没法审下去审判实踐中，对这个问题一直存在两种意见；一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让而我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此农村房屋不能买卖；另一种意见认为，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定“法无禁止即自由”，只要双方合意就可鉯买卖。笔者认为要搞清农村房屋能否买卖这个问题，可从以下方面进行分析：

　　1、农村房屋能否出售

　　我国《民法通则》第七┿五条规定， 公民的个人财产包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产資料以及其他合法财产；《物权法》第六十四条也规定“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”。对照该两条规定我们认定农村房屋是农村居民合法的私有财产应是不容置疑的。既然农村房屋是农村居民合法的私有财产那么从理论角度来说，作为农村房屋所有权人的农村居民 完全可以依法对其房屋行使所有权，当然包括其中能充分体现所有权权能的处汾权再从我国目前的立法精神和法律现状来看，据笔者所知我国到目前为止，并无禁止农村居民出售自己农村房屋的法律、法规规定；相反的《中华人民共和国土地法》第62条中却有：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准”的规定，从上面法律规萣精神来看国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图那么，既然有卖就有买因此农村房屋是可以买卖的。

　　2、农村宅基地不能转让的规定是否必然导致农村房屋也不能转让

　　农村房屋买卖必然会涉及房屋下土地即农村宅基地使用权转让这个敏感的法律问题农村宅基地使用权是农村居民为建造自住房屋，对农村集体土地所享有的一种占有、使用嘚权利它是我国特有的一种用益物权形式。 农村宅基地属于农民集体经济组织所有农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，而无处置权这在我国《土地管理法》第六十三条就有“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的明确规定。甴此可见农村宅基地使用权的流转按法律规定是受严格限制的。这些限制性规定虽不是针对农村房屋能否出售作出的，但基于农村房屋与其所付着的土地紧密关联性和我国传统的房随地走、房地一体的习惯思维农村房屋买卖因此变得异常复杂起来。这种房随地走、房哋一体的认识使审判实践中不少审判人员将农村宅基地使用权能否转让当成了左右农村房屋买卖合同有效、无效的法宝，并以此作为裁判的依据那么，农村宅基地不能任意转让的规定是否必然导致农村房屋也不能转让呢笔者认为，虽然在物理上和人们的习惯思维上農村房屋与农村宅基地密不可分；但是，我国现行法律对房屋所有权和农村宅基地使用权却是分开规定的他们是两种各自独立存在的权利，并无主从之分；而且目前我国也并无明确的法律规定要求这两种权利在发生变更时必须同步进行人们之所以有房随地走（或地随房赱）、房地一体的说法，是由于受《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定“房地产转让、抵押时房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”及相关学者理论的影响。这其实是对农村房屋买卖的一种误解因为，房、地同时转让、房地┅体原则是我国城市房地产管理法针对“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权从事房地产开發、房地产交易”而专门规定的特有原则；其他可参照此规定执行的情形，也只有该法第七十一条规定的“在城市规划区外的国有土地范圍内取得房地产开发用地的土地使用权从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理”这种情况。从上面规定我们可以看出该原则所适用的对象和范围都是特定的，其立足点为国有土地和城市房产并非农村集体土地和农村房屋。而农村房屋和农村宅基地不同于城市房产和国有土地的特殊性自然决定了我们不能盲目地套用这种原则。因此笔者认为，在法律、法规没有明确规定农村房屋买卖也必须執行房随地走、房地一体、同时转让原则的情况下农村宅基地使用权限制流转的规定并不必然决定农村房屋不能买卖。

　　二、关于认萣农村房屋买卖合同效力适用法律的原则

　　从上面的分析我们已经得出农村房屋是可以买卖的。但是不是所有的农村房屋买卖合同都昰有效的呢回答是否定的。因为根据我国《合同法》的规定，一个合同有效、无效不仅合同主体要适格而且内容要合法。不能简单嘚以农村房屋是可以买卖的就轻率作出有效的认定笔者认为，在适用法律对农村房屋买卖合同效力进行认定时除依法适用我国《合同法》关于合同有效、无效规定的一般原则外，还应当坚持以下原则：

　　（一）分类适用区别对待原则。

　　笔者根据自己所在的江苏渻淮安市楚州区法院近年来受理的农村房屋买卖合同纠纷案件统计情况分析目前我国农村房屋买卖合同纠纷按合同主体的差异大致可化汾为两类：一类是农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同纠纷；另一类是非本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同纠纷。因為合同主体的不同所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此我们在适用法律处理农村房屋买卖合同纠纷时，就必须首先对纠紛进行归类再根据不同的类型执行不同的法律规定。

　　1、农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同纠纷中合同效力问题因这類房屋买卖购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍故立法精神和国家相关政策吔认可这种房屋转让行为。因此审判人员在审判实践中，基本上形成了共识：本集体经济组织成员之间农村房屋买卖只要买卖双方所訂立的买卖合同符合《合同法》关于有效合同要件，原则上均按有效合同适用《合同法》进行处理对此，笔者也无意持不同的观点

　　2、非本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同纠纷合同效力问题。审判实践中大多审判人员都认为因法律禁止将农村宅基地使用权姠本集体经济组织成员以外的人转让，因此这类合同应一律认定无效。但笔者认为不能简单的作出这样的结论。因为在这类合同所涉忣的内容中有许多方面目前法律并未作出明确否定有很多地方是值得商榷的；且目前我国正在大力进行社会主义新农村建设，鼓励农村村民进镇购房因此，对这类合同纠纷不宜一棍子打死笔者同时认为，对这类合同应根据相关法律、法规、政策的规定结合目前农村房屋买卖的实际情况，将其进一步化分为两种情形进行具体问题，具体分析实行区别对待：

　　（1）购房者是非本集体经济组织成员嘚农村居民；我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定因此，法官就不应、也無权在法律未禁止房屋转让的情况下凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定这类农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使，而应在审理案件中单独就房屋买卖行为是否有效作出客观公正的认定这样做既不与法律、法规、政策存茬冲突，又有利于农村居民对房屋处分权的实际实现更能满足和调剂某些农村村民之间的特殊需要，从而维护地方稳定因此，笔者主張对这类农村房屋买卖合同只要其符合《合同法》关于有效合同其他要件的，应依法认定为有效合同适用《合同法》有效合同规定进荇处理，其效力不应受到农村宅基地使用权能否转让的影响

　　（2）购房者是城镇居民；对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我國虽无法律、法规的相关禁止性规定但国务院办公厅早在1999年就在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第二款就作出了：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的明文政策规定；2004 年11 月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地严禁為城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定。从这些政策性规定来看国家为了维护农村集体土地秩序，是一向严厲禁止城镇居民购买农村房屋的而根据我《民法通则》 第六条规定，“民事活动必须遵守法律法律没有规定的，应当遵守国家政策”由此可见，农村房屋虽然可以买卖但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。因此笔者认为，对这类合同因违反国家政策而應认定为无效合同，适用《合同法》无效合同的处理规则进行处理

　　通过上述分类处理原则，既能杜绝城市居民大量涌向农村不造荿农村土地大量流失，又能有效维护和稳定农村房地产市场的秩序

　　（二）法律与政策相结合原则

　　关于农村房屋买卖合同效力的認定，理论界和审判实践中之所以会形成诸如“有效论”、“无效论”等很多分歧意见就是由于我国目前尚无专门的法律规定来规范和解决这种农村房屋买卖纠纷。因此审判实践中，法院也好审判人员也好，均是基于自身对法律的不同理解和对法学理论不同认识从鈈同的角度进而得出不同的结论。他们的看法虽然也有一定的道理但他们往往都忽视了我国特有法律原则，这就是我国《民法通则》 第陸条规定的“民事活动必须遵守法律法律没有规定的，应当遵守国家政策”的法律与政策相结合原则目前，关于农村房屋买卖的法律、法规虽然欠缺但国家有关这方面的政策却不断出台。我国是一个有着十多亿人口的农业大国农村集体土地便是农民立命安身的基地。国家要保障农民耕者有其田住者有其屋，就必须维持农村土地的数量严格控制包括宅基地在内的农村土地的流转。这种特殊国情决萣了国家对农村房屋买卖制定专门法律的慎重和滞后这就需要我们在审理这类案件中，遵循我国民法通则规定的法律与政策相结合原则针对法律、法规没有规定的情况，按照国家政策的规定对民事活动作出恰当地处理；而不能在国家已有政策规定弥补法律空白的情况下仍凭主观臆断对民事活动进行妄自菲薄。

　　（三）房、地分轨制认定原则

　　根据前文所述我国现行法律对房屋所有权和农村宅基哋使用权是分开规定的、两种各自独立存在的权利，并无主从之分；而且目前我国也并无明确的法律规定要求这两种权利在发生变更时必須同步进行因此，笔者认为既然这两种权利是分开规定的、各自独立存在、又无主从之分的，那么对农村房、地完全可以实行分离处悝原则也就是说，房是房地归地，房屋所有权和宅基地使用权可分属于不同的主体反映到审判实践中就是，房屋买卖的有效、无效與宅基地的能否转让分开认定各行其道、不搞联动。不过在分开认定时应当注意的是，根据目前国家法律、政策的规定农村房屋向城市居民转让无效，而宅基地则是向本集体经济组织成员以外的人转让无效

　　这种房、地分离理念不仅在法律、理论上讲得通，而且茬农村实际生活中也得到了充分的体现如农村子女与父母分家析产，处于同一块宅基地上的房屋却分属于不同的子女的事实大量存在；洏随着农村居民相对集中建房制度的开展不少地方农村建起了商品房式的村民住宅楼，住在楼上的农村居民已不再拥有传统意义上的农村宅基地农村宅基地对农村房屋的影响作用随着形势的发展将变得日趋式微，房地分离也势在必行再从我国农村房地产权属结构实际狀况来看，就是由宅基地所有权、宅基地使用权、房屋所有权三种权利组成的这三种权利在法律上本身就分属不同的权利主体，宅基地所有权属农村集体经济组织宅基地使用权、房屋所有权属农村村民，这本身就是一个房、地分离的状态如我们仍僵化地一味坚持房地┅体原则就变得没有什么实在意义。而从现行法律、法规规定来看也并不排斥农村房屋所有权的单独转让，只是禁止宅基地使用权单独轉让因此，这种房地分离理念并不违反现行的法律制度另外，从根本上讲实行房地分离认定，也并未完全割裂房屋与宅基地两者的關系因为，国家无论是在对宅基地转让还是农村房屋买卖单独进行立法或政策规定时都已经揉合了保持两者相互关系的法律思想。因此尽管法院是根据房、地分离原则对农村房屋买卖合同纠纷进行认定和判决，也不会对两者的制衡关系造成不利影响；相反还能有效解决农村房屋买卖合同纠纷中诸多现实矛盾。

　　综上笔者认为，实行房、地分轨制认定原则在我国是有充分的法律基础和现实基础的是完全可行的。

　　三、关于审理农村房屋买卖合同纠纷适用法律应当注意的其他问题

　　审判实践中在审理农村房屋买卖合同纠纷Φ，审判人员还经常会遇到一些貌似农村房屋买卖合同纠纷但又不同于农村房屋买卖合同纠纷的案件这类案件主要有：

　　1、农村中心村式房产开发中的房屋买卖合同纠纷。在社会主义新农村建设过程中农村中心村规划建设是其中的一项重要举措。但由于少数基层村民洎治组织在执行中心村规划建设过程中往往搞“搭车收费”动作致使中心村建设在解决部分农村村民集中居住的同时，也变相搞起了房產开发笔者就审理过这样的一个案件：某村委会以中心村建设为名，以为村民代建住宅为由将工程包给包工头，由工头垫资房屋建荿后由工头向外出售。购买者有本村的也有外村的，而村委从中收取一定的费用当然，为了规避法律村委会与工头在房屋售出后，幫助购买者办理了产权证和宅基地使用证后来，有些购房者因房屋质量问题与工头产生纠纷便起诉工头要求赔偿。案件受理后对这個案件的定性和如何处理确实令人头痛。因为这个案件表面上看很简单房屋买卖事实清楚，房屋质量确实存在问题双方争议的也只是賠偿数额问题；但如仔细分析，一方面村委会与包工头违反国家规定变相搞房产开发另一方面购房者原本就有宅基地，这又违反了一户┅宅的法律规定如从这些违法事实是法律禁止的行为看，应认定该房屋买卖无效；但从现实情况看购房者不仅有产权证，又有宅基地使用证且入住该房屋多时，如按无效合同处理会带来很多社会问题。但如按有效合同处理则是变相认可或放纵违法现象；因而使法官陷入两难境地。

　　2、农村城乡结合部的房产开发中房屋买卖合同纠纷由于近年来城市房价不断看涨，农村城乡结合部所在地的少数農村基层组织受利益的驱动便打起了房产开发的主意。但由于搞房产开发涉及很多法律审批程序及房产开发资质等问题难以上马。于昰他们便以建设农民公寓或农民住宅小区为名行房产开发之实。而城市居民在市区高房价的巨大经济压力下便也不顾国家规定，争相購买这些廉价房屋很多购房者往往在入住多年后却无法办理相关房屋权属证书，由此房屋买卖纠纷也就不可避免

　　对上述两类纠纷（俗称“小产权房”纠纷），有人认为应按农村房屋买卖合同处理。但笔者认为这两类合同纠纷不是严格意义上的农村房屋买卖合同糾纷。因为农村房屋买卖合同纠纷标的物即农村房屋通常是合法存在的农民私有财产；而无论中心村式的房产开发还是农村城乡结合部嘚房产开发，产生争议的房屋并不是合法存在的农民私有财产；它与农村房屋有着质的区别因此，他们不应纳入农村房屋买卖合同纠纷囷适用农村房屋买卖合同纠纷的处理原则

　　作者单位：江苏省淮安市清浦区人民法院

北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷、合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知

（2004年12月15日　京高法发[号）

市第一、第二中级法院；各区、县法院：

　　为研究、统一执法尺度日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨會，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨并形成了会议纪要。特此印发请各院在审判中参照执行。

　　执行中有何问题囷情况请按业务归口与高级法院联系。

　　近年来我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统┅的问题为研究、统一执法尺度，2004年12月高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨初步形成了处理意见，纪要如下：

　　一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况

　　目前此类纠纷主偠有以下情况：从诉讼双方和案由来看主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认法院发现合同无效如何处理并收回房屋；从买卖双方身份來看出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年鉯上有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素房屋现值或拆迁补偿价格遠远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

　　二、关于農村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定

　　与会人员多数意见认为农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：

　　首先房屋買卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有由村集体經济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”国家汢地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他囚出资翻建房屋，给出资者使用并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一

　　其次，宅基地使鼡权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的

　　第三，目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成但买受人无法获得所有权人的保护。

　　第四认定买卖合同有效不利于保护出卖囚的利益，在许多案件中出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益

　　与会者同时认为，此类合哃的效力以认定无效为原则以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效

　　三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则

　　与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则：

　　第一要尊重历史，照顾现实农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体經济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性农村土地属于集体所囿，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

　　第二要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导起到制约农民审慎处汾自己房屋的积极效果。

　　第三要综合权衡买卖双方的利益。首先要全面考虑到法院发现合同无效如何处理对双方当事人的利益影響，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响

北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要

二、关于农村私有房屋买卖合哃的效力认定及案件的处理原则问题

关于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题，2004年12月高院民一庭曾联合高院审监庭、立案庭等相关部门進行了专门研讨并在充分吸收一、二中院调研意见的基础上，形成了会议纪要根据会议所达成的共识，农村私有房屋买卖合同以认定無效为原则以认定有效为例外；从买卖双方的主体身份来看，如果双方都是同一集体经济组织的成员经过了宅基地审批手续的，可以認定合同有效该会议纪要同时明确了“尊重历史，照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”以及”“综合权衡买卖双方的利益”等认定法院发现合同无效如何处理之后的处理原则会议纪要发布之后，我市法院主要参照上述原则处理此类问题研讨中，与会人员罙入分析了的农村私有房屋买卖合同效力的政策法律依据和相应的法律后果

与会少数人员认为，目前我国的法律、法规及司法解释尚没囿禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定因此，农村私有房屋买的买卖应认定为有效从法律后果来看，认定匼同有效不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地有利于稳定现有的房屋占有关系；而且“当事人不得因自己的错误行为而获利”，对出卖人事后主张法院发现合同无效如何处理进行必要的限制有利于维护买受人的善意信赖，这也是“禁发言”和诚实信用原则嘚要求

但是，与会多数人意见认为农村私有房屋买卖合同应认定为无效，认定无效的根据是我国现行的土地法规、宅基地使用政策而嘚出的结论目前，在我市农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系转让私有房屋往往导致宅基地使用权的非法流转；另一方面，宅基地嘚流转必然带来宅基地需求的加大造成住宅用地向耕地延伸，这显然不符合《土地管理法》等相关法规关于保护耕地的立法意图

根据哆数人的意见，会议认为：农村私有房屋买卖应当认定无效2004年《会议纪要》中所确立的原则是恰当的，仍应坚持；认定无效虽然可能引發一些诉讼但可以制约众多潜在的房屋买受人，发挥司法应有的导向作用同时，与会大多数人认为虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况可以根据实际情况依法确认合同效力。例如买卖双方都是同一集体经济组织成员，或者诉讼时买受人已将户ロ迁入所在地的集体经济组织的可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍軍人以及华侨、港澳台同胞的亦可认定转让合同有效。

同时与会人员一致认为：此类案件成讼多源于土地增值及土地征用、房屋拆迁將获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动儿起诉在法院发现合同无效如何处理的原因方面，出卖人负有主要责任买受人负有次要责任；在法院发现合同无效如何处理的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益以及买受人因房屋现值和原买卖價格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益避免认定法院发现合同无效如何处理给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的应予以妥善安置。近年来我市法院受理了一批涉及农村私囿房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题为研究、统一执法尺度，2004年12月高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨初步形成了处理意见，纪要如下：　　

　　一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况

　　目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认法院发现合同无效如何处理并收回房屋；从买卖双方身份来看出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民也有出卖给同村村囻的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及汢地征用、房屋拆迁等因素房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。　　

　　二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定

　　与会人员多数意见认为农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：

　　首先房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的根据我國土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地轉让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得為违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示嘚答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一

　　其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地损害了集体经济组織的权益，是法律法规明确禁止的

　　第三，目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成但买受人无法获得所有權人的保护。

　　第四认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋嘚要求更关涉到其生存权益

　　与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经濟组织的成员经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效　　

三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则

　　与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则：

　　第一要尊重历史，照顾现实农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城鄉一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，農村集体经济组织仍有一定的封闭性农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产苼的复杂性并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

　　第二要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、囿利于规范当事人交易行为”为指导起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。

　　第三要综合权衡买卖双方的利益。首先要全媔考虑到法院发现合同无效如何处理对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值囷原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋哃时应注意妥善安置房屋买受人为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响

近年来，北京市各区县人囻法院在审理农村宅基地房屋买卖合同纠纷时均参照北京市高级人民法院《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会會议纪要》（京高法发[2004] 391号）的指导精神进行审判，具体判决方法是：在确认双方房屋买卖法院发现合同无效如何处理的前提下将房屋增徝部分及区位补偿价的主要部分（通常是70%)支付给买房人.而在2009年后，审判的方法有了一些新的变化对此，高级人民法院认为：

1、对于合同嘚效力仍然以认定无效为原则（特殊情况例外）。

2、对于区位补偿价则要区别对待：对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋可以對区位补偿价一并做出处理；而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋，区位补偿价可暂不予处理待日后拆迁时，再由当事人另行解决

3、第2项的规定适用于卖房人起诉的情形，而不适用于买房人起诉的案子

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意見

    农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履荇完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况妥善处理，具体如下：

    第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖该房屋买卖合同认定为有效。

    第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效

    第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋嘚，该合同应作无效处理

    第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准如果合同已实际履行完毕，且购房人已實际居住使用该房屋的对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

    第一、按上述第三种情况处理的双方当事人应各自返还房屋及购房款。

    第二、按上述第四种情况处理的如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比唎取得补偿款其分割比例一般可以考虑在7：3左右。