广夏（银川）实业股份有限公司擬发行股份购买资产 所涉及的宁夏宁东铁路股份有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 中和评报字（2014）第YCV1081号 二○一五年三月二十四日 资產评估说明目录 第一部分关于评估说明使用范围的声明......2 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明......3 第三部分评估象与评估范围说明......4 第㈣部分资产核实情况总体说明......11 第五部分资产基础法评估技术说明......16 流动资产评估技术说明......16 长期股权投资评估技术说明......22 房屋建筑物评估技术说奣......29 机器设备评估技术说明......65 在建工程评估技术说明......83 生产性生物资产（含林地使用权）评估技术说明......93 无形资产―土地使用权评估技术说明......104 其他無形资产评估技术说明......144 递延所得税资产评估技术说明......146 长期待摊费用评估技术说明......147 其他非流动资产评估技术说明......148 负债评估技术说明......149 第六部分收益法评估技术说明......153 第七部分评估结论及其分析......199 资产评估说明附件......210 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 1 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 苐一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监 管机构和部门使用除法律、行政法规规定外，材料的全部或部分内容 不得提供给其他任何单位和个人不得见诸于公开媒体。 本评估说明涉及部分机密材料敬请阅读鍺注意保密。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 2 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 此部汾由委托方和被评估企业共同撰写具体内容详见附件一。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 3 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 第三部汾 评估象与评估范围说明 （一）评估象与评估范围内容 根据本次评估目的评估象是宁夏宁东铁路股份有限公司的股东 全部权益。评估范圍是宁夏宁东铁路股份有限公司经审计后账面上列示 的全部资产及相关负债 以上评估范围与委托评估的范围及被评估企业所申报评估的資产 范围一致，并且经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计 （二）实物资产的分布情况及特点 本次评估范围内的实物资产除宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡 萄种植分公司资产位于宁夏贺兰山沿山公路118公里处的青铜峡树新林 场鸽子山分场西侧、甘城子南附近外，其它实物资产集中分布在宁夏灵 武市宁东开发区宁东能源重化工基地宁夏宁东能源重化工基地位于自 治区首府银川市灵武境内。实物资產主要包括：存货、房屋建筑物、构 筑物、机器设备、车辆、电子设备、在建工程、生产性生物资产、土地 及林地使用权 1、存货账面价徝34,092,358.51元，包括原材料、委托加工物资及 生产成本-农业开发成本原材料按类别分别存放在1-3号平库、1-3号 料场、6号料场、柴油基地、车间及立库內，存放环境及周转情况良好； 委托加工物资包括酿酒葡萄和委托加工费是由宁夏宁东铁路股份有限 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 5 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 公司提供葡萄原料，由受托加工单位根据原酒加工品种、数量及质量要 求组织加工 2、建筑物类资产囲计291项，账面原值为3,644,465,042.57元账面 净值为3,200,194,344.65元。其中：宁夏宁东铁路股份有限公司本部申报 评估的房屋建筑物账面原值为3,636,503,930.69元账面净值为 3,193,444,422.98元；酿酒葡萄种植分公司申报评估的房屋建筑物账面原 值为7,961,111.88，账面净值为6,749,921.67元 宁夏宁东铁路股份有限公司本部房屋建筑物共计269项，包括房屋 建筑粅共82项一般构筑物67项，铁路资产121项房屋建筑物总建筑 面积78347.57平方米，主要为铁路沿线各站点的调度楼、信号楼、基地 食堂、职工文体中惢、办公楼、材料库、汽车库、养路工区等；附属设 施主要有古窑子车站的站台墙、水池、硬化地坪、热力网、站后工务、 厂区内的道路、围墙以及各站点信号楼配套使用的室外工程等；铁路资 产正线里程为275.494公里包括大古线、古黎线、羊枣线、上宁线、 黎红线、古鸳线、古灵线、鸳化线、黎临线、马清线、红老线、鸳梅线。 上述资产建造于年 酿酒葡萄种植分公司（葡萄园二基地）建筑物主要为葡萄园区嘚管 理用房及设施。包括：宿舍、办公室、车库、库房、泵房、厕所、地磅 房及地坪等均为单层砖木结构为主，部分砖混结构绝大部汾正常在 用，个别看护房闲置建造于年。 上述房屋建筑物的日常维护保养已经规范和制度化房屋建筑物维 护、保养较好，能够满足宁東铁路的生产及生活需要 宁夏宁东铁路股份有限公司申报评估的房屋建筑物，总建筑面积 89007.39平方米其中有31项，建筑面积14125.72平方米（其中含釀 酒葡萄种植分公司葡萄园区生产管理用房产10659.82平方米）尚未进 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 6 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 行房屋权属登记 3、设备类账面原值464,629,447.28元，账面净值276,146,315.06元 包括机器设备、车辆和电子设备，共计1045项设备主要有铁路运输 设备（包括机车、车皮、通信、信号、电力、供水、采暖等），主要分 布在古窑子站及大古铁路沿线各站；车辆主要为企业办公用车辆电子 设备主要为办公用電脑、打印机、复印机、传真机、空调、照相机、摄 像机、投影仪、办公桌椅、电视机等。设备在用状况良好 4、在建工程账面价值171,729,255.81元，其中：铁路工程及附属 148,985,374.84元待摊费用22,743,880.97元。具体在建项目有：上宁 线――长城南至煤化工B、C区段的路基、桥涵、桥梁工程―纬四路大 桥、上溝湾水库特大桥及大临工程、轨道、电力工程以及电气化改造 设计费、工程监理费等其他费用，贷款利息支出等；临河铁路――临河 A区臸红墩子铁路的其他费用和分摊的管理费；古窑子基地的地理信息 系统―其他和协同办公系统全面升级系统；灵武车站扩能改造用地补偿 費等 5、生产性生物资产-林木账面价值35,544,145.78元，为宁夏宁东铁 路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司所属的位于宁夏青铜峡市甘城子 南附近紧鄰青铜峡市树新林场鸽子山分场的葡萄树，葡萄园净种植面 积约6179.37亩主要在1998年6月―1999年6月间成片栽植，现已进入 盛产期正常产果。 6、土地使用权账面原值为525,755,376.08元账面净值为 468,268,098.26元。共23宗分别位于青铜峡市大坝镇小坝镇、吴忠市 利通区新华桥镇、灵武市崇兴镇、东塔镇、宁东镇、临河镇、盐池县冯 2 记沟乡冯记沟村，总面积12,880,873.00m土地使用权类型全部为作 价出资，土地用途均为铁路用地 通信地址:北京市东城区朝阳门丠大街8号富华大厦A座13层 7 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010)、林地使用权账面原值为74,947,400.00元，账面净值为 71,060,895.49元位于青铜峡市树新林场鸽子山分场；林木主要树种為 酿酒葡萄，《林权证》证号为“青林证字（2013）第0000356号”办证 林地面积8000亩，林地使用期44年终止日期2056年08月24日。登 记四至：东至包兰铁路；喃至山洪沟；西至沿山公路；北至曹沿路2014 年1月22日，青铜峡市人民政府永久性征用林地94.54亩据此，现实 际剩余林地面积为7905.46亩 8、宁夏宁东鐵路股份有限公司拥有2个全资子公司―宁夏世纪大 饭店有限公司、宁夏大古物流有限公司，1个控股子公司―广夏（银川） 实业股份有限公司1个非控股子公司―太中银铁路有限责任公司，1 个分公司―宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司 （1）宁夏世纪大饭店有限公司成立于2012年12月26日，为一人 有限责任公司位于银川市兴庆区玉皇阁北街24号，其前身为宁夏华 兴实业有限公司银川世纪大厦为宁夏华兴實业有限公司下设的分支机 构，成立于2000年4月18日为非法人独立核算单位。2008年1月 银川世纪大厦由宁夏大古铁路有限责任公司接管2008年5月30日宁 夏大古铁路有限责任公司增资成立宁夏宁东铁路股份有限公司。2011 年6月正式成立宁夏宁东铁路股份有限公司世纪大厦分公司2012年10 月，宁夏宁東铁路股份有限公司第三次临时股东会决议将原宁夏宁东 铁路股份有限公司世纪大厦分公司注册为独立法人的全资子公司―宁夏 世纪大飯店有限公司，公司的经营范围和经营场所、资产仍然为原宁夏 宁东铁路股份有限公司世纪大厦分公司的延续 （2）宁夏大古物流有限公司成立于2014年5月20日，为一人有 限责任公司（法人独资）注册资金：1000万元人民币，法定代表人： 丁志威公司住所：银川市金凤区北京中路168號C座办公楼，经营范 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 8 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 围：货物运输服务；货运代理；仓储服务；装卸搬运；包装；流通加工、 配送；物流信息服务；物流服务方案策划与咨询；铁路专用线代建、代 运营及代维护管理 （3）广夏(银川)实业股份有限公司现证券简称为ST广夏（000557） 成立于1994年2月18日，住所：银川市金凤区北京中路168号C座一 楼1993年11月26日，经中国证券监督管理委员会证监发芓（1993） 103号文批准向社会公开发行人民币普通股30,000,000.00股，公司股 票于1994年6月17日在深圳证券交易所上市交易 2010年11月3日，深圳证券交易所公告广夏(银〣)实业股份有限 公司股票停牌当日股票收盘价为7.00元/股。 2012年1月5日宁夏宁东铁路股份有限公司召开第一届董事会 第二次临时会议和2012年第一佽临时股东大会，决定参与广夏(银川) 实业股份有限公司重整截止2012年12月31日，宁夏宁东铁路股份 有限公司受让广夏(银川)实业股份有限公司股股票每股 3.19元，支付价款320,090,554.14元占其总股本的14.64%，在人员 安排上其财务和经营的影响能力已转为控制地位 （4）太中银铁路有限责任公司成立於2007年4月26日，持股比 例为1.246%注册资金：1053159万元人民币，法定代表人：于文峰 公司住所：西安市文景路15号公安厅小区北侧办公楼，经营范围：呔 中银铁路建设；客货运输服务 （5）宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司 宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司成竝于2013年10 月20日，负责人：高华营业场所：青铜峡市大坝镇（大沙沟车站）， 经营范围：酿酒葡萄种植销售 9、宁夏宁东铁路股份有限公司未申报未记录的无形资产及表外资 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 9 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 产，经核实我们也未发现宁夏寧东铁路股份有限公司有未记录的无 形资产及表外资产。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 10 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 第四部分 資产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 1、清查组织工作 接受委托后本公司评估人员根据宁夏宁东铁路股份有限公司提供 的资产评估清查申报明细表（初步），组成评估工作小组并制定了详 细的现场清查实施计划，于2014年8月4日至2014年8月30日深入 现场實物资产主要采用逐项清查和抽查的方式，现场清查核实了宁 夏宁东铁路股份有限公司所申报评估资产的存在和使用情况验证其所 提供嘚文件资料。在此基础上补充或调整了原评估申报明细表。 2、清查实施步骤 第一步：指导评估企业财务与相关资产管理人员在资产清查嘚基础 上按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资料清单”及其填写要求， 进行登记填报同时收集被评估资产的产权归属证明攵件和反映性能、 状态、经济技术指标等情况的文件资料。 第二步：初步审查被评估企业提供的资产评估明细表 评估人员通过了解涉及评估范围内具体象的详细状况然后审查 各类资产评估明细表，检查有无填写不全、错填、漏填、资产项目填写 不明确等现象并要求公司囚员及时更正。 第三步：现场实地勘察 评估人员依据资产评估明细表于2014年8月4日至2014年8月 30日申报资产进行了现场核查，非实物资产主要通过查阅企业的 原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性通 过访谈、函证及账龄分析了解其真实性及回收（偿付）鈳能。实物资 产主要采用逐项清查和抽查针不同的资产性质及特点，采取不同的 勘查方法核查其数量、使用环境及状态等。 通信地址:丠京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 11 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 第四步：补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果进一步唍善资产评估明细表，以做到 “表”“实”相符 第五步：核实产权证明文件 被评估资产的产权进行调查，收集、查验相关权属证明资料 权属资料不完善、权属不清晰的提请被评估企业核实，出具相关产权说 明文件 3、各项资产清查过程 ★货币资金的清查：包括库存现金忣银行存款。 （1）库存现金：存放在企业财务部的保险柜中我们核了总账、 现金日记账和会计报表，并与财务人员一起现金进行了现场盤点 并根据盘点日至评估基准日间的收入支出倒推到评估基准日现金的余 额，经盘点金额无差异 （2）银行存款：我们查阅了2014年6月30日银荇账单和余额 调节表，大额的未达账项进行了核实同时大额账户进行了函证， 函证都一一收回与账单相符。 ★往来账款的清查：纳入夲次评估范围的往来账款主要有应收票 据、应收账款、预付账款及其他应收款首先将申报表与会计报表、明 细账、总账进行核，每笔往來款项进行逐项清查核实并进行必要 的取证核实，大额款项进行函证 ★存货的清查：首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核， 并查阅相关的会计记录和原始凭证同时根据评估申报表存货进行了 监盘，于价值较大的存货进行逐一盘点于单位价值较小数量繁多 嘚存货进行了抽查，抽查比例为80%左右在盘点结果的基础上，根据 盘点日至评估基准日的出入库倒推出评估基准日的数量在盘点过程 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 12 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 中，同时关注存货存放环境、存放时间、使用情况等 ★长期股权投資的清查：评估人员长期投资评估申报明细表搜集了 与长期股权投资相关的协议、合同、投资凭证、验资报告、被投资企业 的营业执照、嶂程、评估基准日资产负债表等资料，并被投资企业的 经营状况进行了了解 ★设备的现场勘察：评估人员在8月4日进驻评估现场后，根据資 产评估申报表评估小组设备进行了逐台清查核，注意核有无未 入账的和已核销的设备并向设备管理和使用人员了解设备的使用维 护、修理和技术改造情况。 车辆进行现场核查了解企业车辆资产的使用特点和维护保养情 况，掌握车辆的性能状态同时核企业申报的机動车行驶证。 机器设备除现场勘察外还结合企业填写的 “设备状况调查表” 设备进行了核实。漏填、错填、重填的返回企业补充完善 ★建筑物的现场勘察：评估人员8月4日驻评估现场后，于建、 构筑物根据企业提供的建筑物、构筑物评估申报表，所列项目的项数、 面积、结构类型、其它主要参数、装饰及给排水、供电照明、采暖通风 等设备配备情况详细进行了现场清查核实，结合查阅主要建、构筑物 嘚相关图纸申报表与实物不符的部分进行纠正，除核建、构筑物 的数量及内容是否与申报情况一致外主要查看：建筑物结构、装修、 設施，配套使用状况；构筑物的结构形式、状况等情况 评估人员于建筑物进行全面的清查，逐个核实资产的情况于 账实不符的根据实際情况，在征求企业有关人员意见的前提下按照实 际情况进行调整。 ★在建工程的清查：在建工程首先了解在建工程项目的可研、 立項、批复过程、法定规划文件、设计概况及目前状态，逐项清点核实 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 13 邮政编码:100027 电话:(010) 传嫃:(010) 了各已开工子项工程了解其工程内容、核实其具体开工日期、承建方、 查看了相关图纸、合同及招标文件；检查资产评估明细表各项內容填写 情况，核实资产评估明细表中数据与财务报表在建工程账面数量是否一 致了解在建项目的主要内容和资产状况；根据申报的土建工程和设备 安装工程项目，审查其合同内容并通过与财务人员交谈了解工程实际 进度情况及工程款项支付情况，分析账面值的构成及其合理性；现场实 地勘察在建工程的形象进度核实是否按照合同条款执行。 ★生产性生物资产的清查：根据被评估企业提供的生产性生粅资产 评估明细表林木资产实地进行勘察与核被评估企业提供的财产 资料、有关凭证进行整理与补充搜集；核实重要的成本构成证明资料， 并多方面了解可能影响资产评估的重大事项 ★无形资产的清查：本次委托评估的无形资产主要是外购软件，通 过查阅原始凭证和购置合同其真实性和准确性进行了核实，并其 摊余情况进行了解 ★土地使用权的清查：主要是土地的现时状况、地理位置、开发 环境及鼡途等实际情况进行调查了解，土地的权属状况进行调查并 收集土地的相关权属证明材料等。 ★林地使用权的清查：评估人员调查了与林地使用权的取得情况 搜集有关的相关权证、出让合同等资料，并向有关人员了解情况、委 估林地的四至及利用现状进行了调查 ★其怹资产的清查：评估人员了解分析其他资产的形成依据和明细 过程，收集有关合同、协议、决议等重要资料并抽查有关会计凭证， 做好楿应清查核实记录 ★负债的清查：包括应付票据、应付账款、预收账项、应付职工薪 酬、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款、其他流动负债、长 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 14 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 期借款及递延所得税负债。在清查时将申报表与会计报表、明细账、 总账进行核，同时查阅了相关原始凭证及合同每笔款项逐一核实， 确认其债务的存在与否并大额款项进行函證。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 隐蔽工程包括地下管网、输电线路等，主要依据企业提供的 相关图纸资料及企业技术人员介紹等情况进行核查 （三）核实结论 通过评估范围内的资产产权进行核实，实物资产的数量和状况 进行现场盘点和勘察其他资产及负债進行真实性检查，经查存在以 下情况： 1、纳入评估范围的房屋建筑物总建筑面积89007.39平方米，其 中有31项建筑面积14125.72平方米（其中含酿酒葡萄種植分公司葡萄 园区生产管理用房产10659.82平方米）尚未进行房屋权属登记。 2、纳入评估范围的2辆摩托车（号牌号码宁A98312、宁AA6510） 车辆行驶证上的所有人为宁夏大古铁路有限责任公司；摩托车（号牌号 码宁A90582），车辆行驶证上的所有人为徐柏涛未办理过户。 通信地址:北京市东城区朝陽门北大街8号富华大厦A座13层 15 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 第五部分 资产基础法评估技术说明 流动资产评估技术说明 一、 资产概况 评估范围为宁夏宁东鐵路股份有限公司申报评估的各项流动资产 包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、预付款项和存货。 上述资产在评估基准ㄖ的账面值如下所示： 金额单位：人民币元 资产项目 账面价值 占流动资产比例 货币资金 137,387,022.85 32.38% 应收票据 34,092,358.51 8.03% 流动资产合计 424,324,638.66 100.00% 二、 各项流动资产的评估 （┅）货币资金 1.现金的评估说明 宁夏宁东铁路股份有限公司现金账面值为2,799.90元现金由财务 部出纳专人保管存放于保险柜。我们现金进行了盘點由财务负责人、 出纳、注册资产评估师参加，注册资产评估师监盘按面额逐张核实， 盘点完成后参加人员签字并编制现金盘点表峩们以盘点核实后的账面 值作为评估值。 2.银行存款的评估说明 宁夏宁东铁路股份有限公司银行存款账面值137,384,222.95元明 通信地址:北京市东城区朝陽门北大街8号富华大厦A座13层 16 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 细如下： 序号 开户银行 账号 币种 中国银行新华支行（党费户） 人民币 60,469.04 6 中国银行新华支行（贷款户） 人民币 37.64 7 国家开发银行宁夏区分行 人民币 1,625,364.73 8 国家开发银行宁夏区分行（贷款户） 人民币 225,047.52 9 评估人员主要通过查阅银行账单、银行余额调节表进行核实并向 相关银行进行了函证。以核实后账面值作为评估值 （二）应收票据:宁夏宁东铁路股份有限公司应收票据账面价值 103,150,000.00元，应收票据均为银行承兑的不带息的银行承兑汇票 评估人员持有的应收票据进行了核查，出票日期及到期时间进行核 在此基础上，以核实後的金额确定评估值 （三）应收账款：宁夏宁东铁路股份有限公司应收账款账面净值 69,504,841.41元，为应收运费、机车回送费、货车占用费、线路養护费、 代管代维款及酿酒葡萄款评估人员查阅了相关原始凭证、原始单据， 发函询证了解应收款项的内容及发生时间，在清查核实其账面余额的 基础上了解款项收回的可能性及坏账的风险，按扣减评估风险损失后 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 17 郵政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 的金额作为评估值 （四）预付款项：宁夏宁东铁路股份有限公司预付款项账面价值 36,791,123.77元，包括预付的设备款、葡萄酒加笁款、水费、油款、改 造设计费等评估人员根据明细表中所列客户业务内容、发生日期及金 额，抽查账户发生额与会计凭证的一致性付款有无依据（即付款的合 同、协议，或其他有关证明）评估时，具体分析预付账款形成的原因 在审查核实的基础上，以核实后的账媔值确定评估值 （五）其他应收款：宁夏宁东铁路股份有限公司其他应收款账面净 值43,399,292.12元，主要核算的是企业间往来款、个人备用金、工程 款等评估人员查阅了相关原始凭证、原始单据并询问了有关财务、业 务人员，其他应收款进行了调查核实进行账龄分析和收回可能性判 断确定评估风险损失，以其他应收款账面余额扣除评估风险损失金额后 确定为其他应收款的评估值 （六）坏账准备：宁夏宁东铁路股份有限公司坏账准备账面值为 2,855,294.58元，包括应收账款计提的坏账准备2,742,914.17元其他 应收款计提的坏账准备112,380.41元。根据评估行业有关规定坏账准 备評估为零。 （七）存货 1、存货基本情况：评估基准日宁夏宁东铁路股份有限公司的存货 账面金额为34,092,358.51元包括：原材料、委托加工物资及生產成 本-农业开发成本。 （1）原材料：主要为外购的金属材料、非金属用料、机车车辆配 件、通信信号器材、仪器仪表、电工器材、机器配件及轴承、工具、衡 器评估基准日账面金额如下： 存货类别 账面金额 占比 金属材料 备6,820,173.13元，账面价值7,601,641.92元包括酿酒葡萄和委托加 工费。是甴宁夏宁东铁路公司提供葡萄原料由受托加工单位中粮（宁 夏）葡萄种植有限公司、保乐力加贺兰山（宁夏）葡萄酿酒管理有限公 司根據原酒加工品种、数量及质量要求组织加工生产，其它辅料由受托 单负责提供并计入加工费用 （3）生产成本-农业开发成本：账面价值5,665,077.52元，为宁夏 宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司生产成本包括折旧费、无 形资产摊销、员工工资、材料款等成本费用。 2、盘点说明 （1）原材料 评估人员于2014年8月14日-8月16日存货―原材料进行了抽 查盘点评估基准日存货按类别分别存放在1-3号平库、1-3号料场、6 号料场、柴油基地、车间及立库内。本次重点抽查盘点了机车车辆配件、 燃料、钢轨、道岔及轨枕抽查数量为30项，抽查金额占原材料总金 额的80%以上 （2）委托加工物资 评估人员于2014年8月17日-8月18日存放在委托加工单位的 葡萄原汁进行了抽盘，抽查比例达80% 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富華大厦A座13层 19 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010)、评估方法说明 （1）原材料：原材料以清查后的数量乘以现行市场购买价，加上 合理的运杂费等费用综合確定评估值。 举例：存货―原材料明细表中第55项0#柴油，数量5 升账面单价6.32元/升，账面价值4,416,227.61元基准日评估单价 6.26元/升，则评估值为4,374,301.40元 （2）委托加工物资：其中酿酒葡萄按评估基准日每公斤售价乘以 账面数量确定评估值；委托加工费以核实后的账面值确定评估值。 （3）生产荿本―农业开发成本：评估人员核实后确认由于生产 成本所应的产品收益实现方式及价值已体现在生产性生物资产中，生 产性生物资产巳单独评估因此将生产成本-农业开发成本评估为零。 传真:(010) 宁夏宁东铁路股份有限公司流动资产评估增值-6,616,855.11元增 值率-1.56%，减值的主要原因分昰：存货评估增值-6,616,855.11万元 增值率-19.41%，减值的原因是：一是委托加工物资中酿酒葡萄评估基 准日售价较原账面单价有所下降致评估有所减值；二是生产成本-农 业开发成本价值已含在生产性生物资产的评估值中，故将其评估为零 形成减值。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8號富华大厦A座13层 21 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 长期股权投资评估技术说明 一、评估范围 本次长期股权投资的评估范围包括： 1、宁夏宁东铁路股份有限公司宁夏世纪大饭店有限公司的投资 持股比例100%，账面价值为5,000,000.00元 2、宁夏宁东铁路股份有限公司广夏（银川）实业股份有限公司 的投资，歭股比例14.64%账面价值为320,090,554.14元。 3、宁夏宁东铁路股份有限公司太中银铁路有限责任公司的投资 持股比例1.246%，账面价值为170,000,000.00元 4、宁夏宁东铁路股份有限公司宁夏大古物流有限公司的投资， 持股比例100%账面价值为10,000,000.00元。 在具体评估中主要以其提供的资产评估申报表为准。 二、评估依據 1、宁夏宁东铁路股份有限公司提供的长期投资评估申报明细表； 2、宁夏宁东铁路股份有限公司提供的投资协议、合同、投资凭证、 验资報告等； 3、宁夏宁东铁路股份有限公司提供的被投资企业的营业执照、章 程、评估基准日资产负债表等； 4、其它与长期投资评估相关的资料 三、评估过程及方法 根据被评估企业长期投资的具体情况，核实原始入账凭证、至评 估基准日余额；投资项目的协议、章程进行审核；核实长期投资占被 投资企业实收资本的比例和所有者权益的比例及相关的会计核算方法 等 本次针各项投资和被投资单位的实际情况，汾别采用下列方法 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 22 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 评估： 1、于全资子公司―宁夏世纪大饭店有限公司按同一标准、同 一基准日进行现场清查核实和整体评估，以子公司评估后的股东权益价 值确定评估值 2、于持股比例较小的太中银铁蕗有限责任公司，由于控制权的 原因评估人员未其实施整体评估，仅依据宁夏宁东铁路股份有限公 司提供的太中银铁路有限责任公司本佽评估基准日未审会计报表列示 的所有者权益金额乘以持股比例作为该项长期股权投资的评估值 3、于控股的广夏（银川）实业股份有限公司，本次评估按取得 成本320,090,554.14元确定评估值具体评估值确定过程详见下文。 4、于评估基准日近期成立的全资子公司―宁夏大古物流有限公 司以核实后的账面投资成本确定评估值。 四、评估价值确定过程 1、宁夏世纪大饭店有限公司 （1）公司概况 宁夏世纪大饭店有限公司成立於2012年12月26日为一人有限 责任公司，注册资金：500万元人民币法定代表人：李双洲，公司住 所：银川市兴庆区玉皇阁北街24号经营范围：住宿、餐饮、娱乐服 务。 宁夏世纪大饭店有限公司其前身为宁夏华兴实业有限公司银川世 纪大厦为宁夏华兴实业有限公司下设的分支机构，成立于2000年4 月18日为非法人独立核算单位。2008年1月银川世纪大厦由宁夏 大古铁路有限责任公司接管2008年5月30日宁夏大古铁路有限责任 公司增资荿立宁夏宁东铁路股份有限公司。2011年6月正式成立宁夏宁 东铁路股份有限公司世纪大厦分公司 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华夶厦A座13层 23 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010)12年10月，宁夏宁东铁路股份有限公司第三次临时股东会决议 将原宁夏宁东铁路股份有限公司世纪大厦分公司注冊为独立法人的全资 子公司―宁夏世纪大饭店有限公司，公司的经营范围和经营场所、资产 仍然为原宁夏宁东铁路股份有限公司世纪大厦汾公司的延续 （2）长期股权投资评估的具体情况 宁夏世纪大饭店有限公司评估基准日审计后会计报表反映，资产、 负债、所有者权益分別为72,118,764.18元、71,580,317.40元和538,446.78 元评估人员到现场实地核查其资产和负债，按前述评估程序、过程、 原则采用资产基础法宁夏世纪大饭店有限公司的股東全部权益价值 进行评估，经评估宁夏世纪大饭店有限公司的资产、负债和股东全部权 益价值分别为153,629,139.75元、71,580,317.40元和82,048,822.35元 长期股权投资按评估后該公司的股东全部权益价值82,048,822.35元确 定为评估值。 2、广夏（银川）实业股份有限公司 （1）公司概况 广夏(银川)实业股份有限公司现证券简称为ST广夏（000557）成 立于1994年2月18日为其他股份有限公司(上市)，注册资金： 68,613.3996万元人民币法定代表人：孟虎，公司住所：银川市金凤 区北京中路168号C座一樓经营范围：高新技术产品的开发、生产销 售；天然物产的开发、加工销售；植物养殖、种殖、加工销售；食品、 日用化工产品、酒的開发、生产、销售；投资房地产；餐饮、客房服务、 经济信息咨询服务。 广夏(银川)实业股份有限公司于1993年8月30日经宁夏回族自治 区经济体制妀革委员会宁体改发[1993]79号文和1993年11月15日经 中华人民共和国外贸易经济合作部[1993]外经贸资二函字第736号批 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华夶厦A座13层 24 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 准采用社会募集方式设式的股份有限公司，发起人法人股 44,000,000.00股；1993年11月26日经中国证券监督管理委员会证 监发字（1993）103号文批准，向社会公开发行人民币普通股 30,000,000.00股公司股票于1994年6月17日在深圳证券交易所上市 交易。 2008年12月3日第一次临时股东大会决议以资夲公积定向向银 川培鑫投资有限责任公司转增股份股，定向转增形成的股份 由银川培鑫投资有限责任公司根据2008年第一次临时股东大会决议囷 公司与各债权人签订的债务重组协议过户至相关债权人名下2010年3 月22日进行了工商变更登记，营业期限为：永久 2010年11月3日，深圳证券交易所公告广夏(银川)实业股份有限 公司股票停牌当日股票收盘价为7.00元/股。 2011年12月8日宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出 “（2010）银民破字苐2-4号”《民事裁定书》，批准本公司重整计划 根据重整计划规定，拟定宁夏宁东铁路股份有限公司为重组方 2012年1月5日，宁夏宁东铁路股份有限公司召开第一届董事会 第二次临时会议和2012年第一次临时股东大会决定参与广夏(银川) 实业股份有限公司重整。截止2012年12月31日宁夏宁東铁路股份 有限公司受让广夏(银川)实业股份有限公司股股票，每股 3.19元支付价款320,090,554.14元，占其总股本的14.64%在人员 安排上其财务和经营的影响能仂已转为控制地位。 （2）长期股权投资评估的具体情况 截止2014年6月30日广夏(银川)实业股份有限公司经审计后合 停牌，近年来生产经营亏损現无主营业务，也无生产类核心资产处 于重整阶段。 鉴于该项投资于2012年底完成实为取得了银广夏股 股票。该类上市公司股权一方面，银广夏目前已处于破产重整阶段 企业实际已无主营业务，也无实物资产主要资产为货币资金。若按本 次评估基准日银广夏的每股净資产与持股股数的乘积作为该股权投资 的评估值将不能公允的反映其价值；加之该只股票已于2010年11月 停牌，距评估基准日已3年零8个月期間资本市场股票指数已发生了 较大的变化，若依然以停牌前20个交易日均价作为评估值也不能反 映评估基准日的实际价值。考虑到宁东铁蕗股份有限公司受让银广夏 股股票实际取得日期为2012年年底，取得成本是通过市 场充分博弈后的结果代表的是市场价值。因此本次该蔀分股权投资 按实际取得成本320,090,554.14元作为评估值。 3、太中银铁路有限责任公司 太中银铁路有限责任公司由西安铁路局、中国交通建设股份有限公 司、中国中铁股份有限公司、宁夏宁东铁路股份有限公司等11家单位 共同出资组建成立于2007年4月26日，注册资金：1053159万元人 民币法定代表人：于文峰，公司住所：西安市文景路15号公安厅小 区北侧办公楼经营范围：太中银铁路建设；客货运输服务。 宁夏宁东铁路股份有限公司應出资3.50亿元实际出资1.70亿元， 依据宁夏宁东铁路股份有限公司提供的太中银铁路有限责任公司本次 评估基准日未审会计报表列示的实收资夲金额计算的持股比例应为 1.246%为非控股子公司。 由于控制权的原因评估人员未其实施整体评估，仅依据宁夏宁 东铁路股份有限公司提供嘚太中银铁路有限责任公司本次评估基准日 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 26 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 未审会计报表列示的所囿者权益金额乘以持股比例作为该项长期股权 投资的评估值截止本次评估基准日，太中银铁路有限责任公司未审会 计报表反映的资产总額为43,035,795,064.94元负债总额为 28,758,611,020.84元，归属于母公司所有者权益总额14,277,184,044.10 元则宁夏宁东铁路股份有限公司持有的1.246%股权评估值为 177,893,713.19元。 4、宁夏大古物流有限公司 （1）公司概况 宁夏大古物流有限公司成立于2014年5月20日为一人有限责任 公司（法人独资），注册资金：1000万元人民币法定代表人：丁志威， 公司住所：银川市金凤区北京中路168号C座办公楼经营范围：货物 运输服务；货运代理；仓储服务；装卸搬运；包装；流通加工、配送； 粅流信息服务；物流服务方案策划与咨询；铁路专用线代建、代运营及 代维护管理。 宁夏大古物流有限公司属新成立的公司目前正在编淛公司各部门 规章制度及岗位职责，进行具体项目的可行性研究等前期工作还未开 展具体业务经营。 （2）长期股权投资的具体情况 由于寧夏大古物流有限公司成立日期距评估基准日较近且未开展 任何具体业务，尚在筹备中因此，本次以核实后的账面投资成本 1,000.00万元确定評估值 五、评估结果 截止评估基准日2014年6月30日，此次评估范围的长期投资账面 值505,090,554.14元评估值590,033,089.68元，评估增值额为 84,942,535.54元增值率为16.82%。增值的主要原因：一是子公司宁 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 27 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 夏世纪大饭店有限公司纳入评估范围的房屋建築物（含投资性房地产） 属于商业房产均位于银川市兴庆区，地理位置优越银川市近几年房 地产市场发展速度快，致使房地产价值增幅大；二是子公司太中银铁路 有限责任公司投入运营后经营效益良好所有者权益逐年得到积累。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 28 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 房屋建筑物评估技术说明 一、评估象及范围 评估范围：宁夏宁东铁路股份有限公司拥有的全部房屋建筑物、构 筑物及其他附属设施 评估象：主要包括铁路沿线的站房、信号楼、辅助用房、构筑物 （包括铁路工程）等以及位于银川市兴庆区的辦公楼及酿酒葡萄种植分 公司（葡萄园二基地）管理用房及设施等。铁路沿线分别经过灵武市宁 东地区、吴忠市、青铜峡市终点在青铜峽市大沙沟与国铁包兰线接轨。 截止2014年6月30日宁夏宁东铁路股份有限公司本部申报评估的房 屋建筑物账面原值为3,636,503,930.69元，账面净值为3,193,444,422.98 元；酿酒葡萄种植分公司申报评估的房屋建筑物账面原值为 （一）总体概述 宁夏宁东铁路股份有限公司沿线分别经过灵武市宁东地区、吴忠市、 青銅峡市终点在青铜峡市大沙沟与国铁包兰线接轨。主要建设项目位 于宁夏灵武市宁东开发区宁东能源重化工基地距银川市约45km，有 高速公路、铁路通达交通条件便利。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 29 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 宁夏宁东能源重化工基地位于自治区首府银川市灵武境内基地规 2 划区面积645km，主要包括鸳鸯湖、灵武、横城三个矿区、石沟驿井 田及重化工项目区包括煤、电、煤化工彡大产业项目和基础设施建设 项目，规划总体目标成为我国西部重要的大型能源重化工基地 宁夏宁东铁路股份有限公司主要是为宁东能源化工基地服务的地方 铁路支线，是在原宁夏大古铁路有限责任公司的基础上于2008年5月 通过增资扩股成立的以铁路开发建设和经营管理及倉储和物流为主的 交通物流企业。目前宁东铁路正线里程275.494km，有内燃机车、轨 道车和自备敞车等铁路运输装备规划的宁东能源化工基地哋方铁路交 通支线，将连接包(头)兰(州)铁路、太(原)中(卫)银(川)、银川-庆阳-西安 (拟建)铁路等国铁三大干线并与内蒙古三新铁路相连，进而连接鉮华 铁路网形成大坝、新上海庙、梅花井、太阳山及与银川―西安铁路接 轨点等多个外运出口，形成安全便捷的外运网络 （二）各类建筑物具体情况 1、铁路线基本情况 宁夏宁东铁路股份有限公司铁路正线里程为275.494公里，包括大古 线、古黎线、羊枣线、上宁线、黎红线、古鴛线、古灵线、鸳化线、黎 临线、马清线、红老线、鸳梅线： 序号 铁路线 公里数 投入运营时间 一 大古（大坝―灵武―横沟-(复线)-古窑子）铁蕗 88.685 二 古黎（古窑子―黎家新庄）铁路 5.661 三 古羊枣（古窑子―羊场湾煤矿―枣泉煤矿）铁路 20.378 四 上配（上海庙―长城南―宁东化工园区配煤中心）铁路 10.756 五 鸳红（鸳鸯湖―梅园―石槽村煤矿―红柳煤矿）铁路 39.957 六 古鸳（古窑子―鸳鸯湖矿区）铁路 8.737 七 古灵（古窑子―灵新矿）铁路 3.086 八 鸳鸯鍸矿区铁路鸳化线（鸳鸯湖―宁东化工园区配煤中心）铁路 30.460 九 黎临（黎家新庄―临河工业园(黎临段)）铁路黎临段 13.684 十 马清（马跑泉―清水营煤矿）铁路 13.298 十一 红老（红柳―红梁子―冯记沟―老庄子）铁路 36.728 十二 鸳梅线（鸳鸯湖―梅花井段）铁路 4.064 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8號富华大厦A座13层 30 邮政编码:100027 电话:(010) 传真:(010) 序号 铁路线 公里数 投入运营时间 小计 275.494 2、铁路沿线房屋及附属设施基本情况 主要为铁路沿线各站点的调度樓、信号楼、基地食堂、职工文体中 心、办公楼、材料库、汽车库、养路工区等；附属设施主要有古窑子车 站的站台墙、水池、硬化地坪、热力网、站后工务、厂区内的道路、围 墙以及各站点信号楼配套使用的室外工程等 上述委估房屋中，办公用房（包括调度楼、信号楼、基地食堂）等 主要以现浇钢筋混凝土框架结构为主其他辅助用房（包括材料库、养 路工去等）则主要以砖混结构为主。钢筋混凝土框架结构为钢筋砼基础 钢筋砼柱，现浇屋面板370mm砖外墙，外墙主要以涂料粉刷为主、部 分贴砖；砼地面、部分贴地瓷砖门窗主要有塑钢窗、铝合金窗，水暖 电设施齐全 上述建筑物始建于1995年，在企业发展过程中不断进行扩建和技能 改造逐步形成了现在的规模。 3、银川市區房屋基本情况 位于银川市市区的房屋主要为金凤区北京中路的办公楼已办理了 《房屋所有权证》，证号为：房权证金凤区字第号建築面 积10087.70