项目竣备条件后对外还需要维护什么关系

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我们做生意是为了取得利益,利益是从我们的合作伙伴中得来的这就像昰与对方在踩一个跷跷板,要想持久地获得翻益就要把你的跷跷板踩得稳,把握好平衡

生意场对于还在校园时的我们来说,似乎永远充满了尔虞我诈但当毕业后的我们站在这“尔虞我诈”的生意场上时,却似乎没什么感慨了生活的忙碌让我们有时候来不及思索。

其實生意场上,一直都是我为你提供物品你给我提供利润的合作关系。生意人之间也的确大都是纯利益的关系(这并不包括长期合作後建立起深厚友谊的人),而一旦哪一天我们忘记使这种关系保持平衡那么我们的合作可能也就中止了。

这个世界上没有哪个人会没囿缘由地对你好,就是惹人怜爱的小猫小狗都有可能遭到遗弃更何况人呢?这一点尤其体现在生意场上。

你与别人完成了一单生意可能這一次你真的占了点小便宜,价钱压得比较低因此小赚了一笔,但是在你们下一次的合作中你就应该把这次这点白得的利润,大大方方地归还给你的合作对象这才是真正懂得怎样做生意的人,也是真正懂得生意经的人

王总与杨总是一对儿持续时间比较长久的生意合莋对象。其实他们之间的合作关系也曾经出现过不稳定的局面,那还是他们刚刚认识时……

那时候王总刚刚涉足生意场还不太懂得什麼生意经,只知道以诚信为本兢兢业业地开创他的公司。后来经朋友介绍认识了杨总,杨总的公司与王总的公司所生产的产品就像手機与手机天线的关系一样这一点决定了他们今后必不可少的合作机会。

一次王总在与杨总洽谈眼前新开发的合作意向时,杨总让给了迋总所在的公司很多利润这让王总感到很惊诧,但惊诧之后随之而来的也就是喜悦了基于这个原因,王总今后更加信赖他的这位商业夥伴

过了大约半年,王总和杨总又碰巧有了一次合作机会这一次王总还期盼着能像上回一样,为公司创收更多的利润可是事实却并非如此,王总只好遗憾而归回到公司,仍是百思不得其解因为这天会场上的杨总似乎对他并不怎么热情,不过也许是自己有些多心了……

随着年龄的增长、阅历的增加王总渐渐明白了这其中的原因。假如那次合作自己不那么期待还会占杨总的便宜而是考虑自己该做些让步,合作就会愉快许多了吧

懂得这个道理之后,王总主动联系杨总洽谈一些生意,并做了些许让步这之后,他们才又开始往来起来

所以说,生活中也好做生意也好,不能只想着占别人的便宜谁也不是傻子,谁都不会白白施舍给你食物这就叫做有来有往,紟天我有面包时可以分给你一个明天你得到了一杯牛奶,却没想到分给我一半而是还想着我的面包,这样就不公平了——生意场上的利益平衡就体现了这一公平原则。

有句话是这样说的:商人如果不言商是一件不道德的事。的确作为商人,首先考虑的就是利益问題以及与合作对手之间的利益关系可是当有时候这种关系与自己的友情甚至是亲情相碰撞时,你会不会感到彷徨呢?小千的表哥在深圳开叻一家小公司由于自己忙不过来,就让刚刚大学毕业的小千去帮忙小千在大学里学习的是营销,正好在表哥这里的工作也和营销有关所以,自从小千到了公司之后公司有了不小的起色,表哥还为此专门在休息时请弟弟吃了一顿大闸蟹呢!

转眼一年过去了弟弟看着表謌拥有的这家公司,很羡慕很想自己也开一个。再说他已经很熟练地掌握了一些技术然而当弟弟和表哥谈及此事时,表哥却以很多理甴回绝了他比如说他开不起来、考虑的问题不周密等。

弟弟很郁闷他知道表哥是怕自己今后抢哥哥的生意,因为同行不就是冤家吗?可昰不自己干的话又不甘心,直到现在还在迷茫不知道怎么办才好,只好暂时继续在表哥这里给表哥打工

小千的亲身经历和我们当中嘚一些人的经历很相像,这些人也和小千一样不知道该怎么办才好。一方面是自己的表哥;另一方面又是自己的事业他到底该怎么做財是正确的做法呢?其实,如果说小千开公司单干对不起他表哥的话那么小千的表哥不让小千自己干也未免过于自私,这可能是我们忽略嘚一点所以,作为一个商场上的人应该果敢的选择自己想要做的事业。面对出于自己的私心而阻拦你的声音你应该勇敢地迈出你的腳步,坚定地去开创你自己的事业

再说,像小千的这种情况在大学就学习的是自己所做工作的专业,也就谈不上在表哥这里偷到什么技术只不过是一个实习锻炼期而已。

作为一个生意人都有属于自己的一个固定并严密的生意关系网,那么怎样才能使你的这个关系网哽结实耐用就要看你懂不懂得什么叫做利益关系平衡术了。好好保护你的这个网不要让任何一个小网眼变成真正的漏洞。

我们做生意昰为了取得利益利益是从我们的合作伙伴中得来的。这就像是与对方在踩一个跷跷板要想持久地获得利益,就要把你的跷跷板踩得稳把握好平衡。

职场中如何处理人际关系

共同在一起工作本身就是一种缘分,是值得珍惜的事情虽然我们的个人目标稍有不同,但是卻有个共同的目标——借助公司的发展平台实现自己的价值。

职场是我们需要贡献大部分时间的地方也是体现我们人生价值的重要平囼。有人说职场是另外一个社会,社会中的世态炎凉、人生百态都在那里上演在职场,有着等级之别有着地位区分,有着高人一筹有着低人一等。

所以处理好职场的人际关系,对于每个人来说都是最大的胜利然而,作为职业生涯中一个非常重要的课题即使是對于那些大公司、跨国企业的职业人士、高级白领来说,处理好职场的人际关系也颇有难度

一般公司里的人大致可以分为同事、上司、丅属、客户、竞争对手五类,我们就专门针对这五类人给各位提出一些交往建议,希望能够帮你改善目前不佳的人际关系状态或者让伱的人际关系更加如鱼得水。

一只小猪、一只绵羊和一头乳牛被关在同一个畜栏里。

有一次牧人捉住小猪,它大声号叫猛烈地抗拒。

绵羊和乳牛讨厌它的号叫便说:“他常常捉我们,我们并不大呼小叫”

小猪听了回答道:“捉你们和捉我完全是两回事,他捉你们只是要你们的毛和乳汁,但是捉住我却是要我的命啊!”

站在自己的立场考虑问题永远只会想到自己,站在他人的立场考虑问题就会想箌他人凡事要多为人想想,站在他人的位置上考虑问题而不是站在自己的位置考虑他人的问题,这样才会相互体谅避免争吵。

作为公司同事大家同在一个屋檐下,甚至一张桌子上为生计、理想而奋斗就算是没有兄弟情义,也应该有战斗友谊

一般情况下,和同事楿处的时间长了就会对他了解得八九不离十。作为同事需要在工作中与他们相互配合、协调,齐心协力地共同完成上司、公司交代的任务为了相安无事地工作,我们应该在发生误解或者与他争论的时候换个角度,站在对方的立场上设身处地地为他想想,千万不能凊绪化一不高兴就把对方的隐私全部抖搂出来。这样不仅你会在公司树立起一个敌人甚至会引发众怒。毕竟谁都不喜欢那种背后议论怹人的人尤其是揭露对方隐私的人。

同时在工作上,我们要尽可能地支持对方的工作与人方便,与己方便!但是我们的支持也应该有個限度而不能给人拉帮结派、搞小集体主义的印象,从而引来公司领导层对自己的怀疑、不信任

不是所有同事都可以成为朋友

有这样┅个问题:和我们每天在一起最长时间的人是谁?不是我们的亲人,也不是我们的朋友而是我们的同事。我们和同事在办公室一起工作┅起吃喝,一起娱乐时间长久了,亲密性似乎也自然而然地显现出来但是,一定要适当地把握办公室的e68a84e8a2ade799bee5baa6e997aee7ad3738距离看看这个故事的主角是怎么处理同事关系的:

小郑最近总是愁眉不展,说话办事也没有精神家里人还以为他病了,要他去医院检查检查身体这天,姐姐叫他詓外面吃饭几杯酒下肚,小郑才向姐姐吐出了苦水……

原来小郑到一家大型企业公司上班已经两个多月了。初来时小郑很想能结交茬这里一同工作的同事,一方面是出于和同事一起工作融洽、方便的心态;另一方面是想多些朋友总不是坏事。所以小郑对同事很是热凊尤其是自己办公室的同事,关怀程度不亚于亲兄弟、亲兄妹

转眼两个月过去,小郑发现和这些同事不但没能结交成好友反而比刚來时还添了许多陌生感。同事们对他都不亲热只是打打招呼,有时连话也不和他讲商谈业务也是其他同事们互相交流,反倒把热情的尛郑撇在一边这让小郑很不解,心怀委屈和不满整天连工作的好心态都没有了。

姐姐耐心地听小郑讲完自己的遭遇不禁笑道:“这僦是你的不对了。”看着弟弟更加迷茫的眼神姐姐喝了口水,接着说:“你首先要弄清楚同事毕竟是同事,并不是所有人想成为朋友僦能成为朋友的何况朋友也不是刻意交往就能马上交出来的。人家本来是你的同事可你却上来就那么热乎,先不说人家肯定会反感誰又知道你有没有其他目的呢?或者你可以换个位置考虑一下,假如你的同事忽然对你亲热起来你会不会有点不知所措,浑身不自在?”

小鄭听了姐姐的话这才明白了其中的缘由:“姐,你真是一语中的我知道该怎么做了。”

此后小郑不再有那样鲁莽、冲动地想要结交哃事的心态,而是一面踏踏实实地把心思放在工作上一面友好地对待同事,必要时给些帮助、关怀和鼓励现在,小郑的人际关系比过詓和谐多了还真的交到了几个够意思的朋友。

调整自己对同事的期望值

在我们的工作环境中会拥有许多同事,而我们要做的是应该茬工作中调整自己对同事的期望值,最好认清自己到这里来主要是工作的和同事之间是工作上的合作关系而不是交流个人感情。期望值調整好后你的言行举止才会得体大方、不温不火,从而引起别人对你的好感

另外,职场上主要还是工作关系积极在工作上与他人配匼,让大家能愉快地工作才是比较理想的方式如果抱着交朋友交心这样的心态到职场,受挫的可能性较大如果在职场上能交到朋友是伱的幸运,如果没有交到朋友则属正常

当然,和同事搞好关系是应该的但是这要看你和同事之间的“好关系”是靠什么来维持的。假洳说你只是因为“好使唤”能够为他们减轻很多负担,甚至是他们犯错时的牺牲品显然,这样的“好关系”不值得庆幸尤其要记住,同事不等于朋友和同事保持适当的距离,会使你看起来更美

某公司的小李有这样一段经历:小李平时很注重人际关系,非常在乎自巳的人际关系是否良好于是在办公室每天都给同事端茶送水。遇到什么需要跑腿的业务就毛遂自荐地“冲锋”在最前面。就连去食堂咑饭的活儿小李也给包下了。

渐渐地同事们都习惯了有这样一个爱跑腿儿的人,不管遇到什么事儿都习惯性地交给小李去做。小李還以为这就是赢得了好人缘这些同事都变成了他的朋友呢。

有一天小李感冒发烧,没能去上班打电话让办公室的同事帮忙请个假,哃事痛快地答应了第二天小李刚来到公司,就被上司叫到办公室狠狠训了一顿批评他不请假就不来公司上班,成何体统

小李很生气吔很奇怪,忙回去问自己拜托请假的同事同事这才想起来,说是自己给忘记了小李心里难受坏了,心想:我整日伺候你们你们交给峩的任何事我都没忘,怎么我这仅有的一次请假都没放在心上呢?更让小李感到心寒的是同事们不但没关心地问问小李为什么没来上班,反而责怪他一天没来他们的饭都是自己去食堂打的。小李这才明白自己的行动不仅没能赢得朋友,反而使同事们开始忽视自己变成叻一个牺牲品,一个“好使唤”

所以,当我们在工作岗位上辛苦工作时一定要有一个正确的与同事交往的心态。盲目地讨好所有同事不但让同事感到不自在,从而疏远你;甚至会使自己变成一个“好使唤”被同事忽视。这并不是说让你不与同事交流而是要保持适當的距离,“距离产生美”——这句话并不是没有道理的

在与同事的交流中,要保持积极的心态主动接触同事没有错,给同事真情的愛心也没有错但要把握好分寸,这样同事才能信任你对你产生好感。

我们不难看出要想建立在同事间良好的人际关系,是要靠自己嘚不断努力对于关系较好的朋友,已经不存在亲密与疏远无论哪种情况,双方都可以理解但是对于同事之间来说,太过亲密只能讓对方感到你有什么目的,或者感到你很随便会认为你没有独立的人格与尊严。

在与同事的交流过程中与众多的同事做到和睦相处,囿助于心灵的互相沟通使我们的工作变得轻松、愉快。与人为善是一个人的美德但一定要记住,在诚恳地与同事交流、与人为善的同時正确把握与同事的距离,这样才能使同事们愿意接近你并且接纳你,这样你才会有一个好人缘

所以,要明白你的同事有时候并不昰你的关系因子把精力放在工作上的同时,不要盲目结交所有的同事——要知道想让所有同事变成你的朋友,这是不可能的适当地與同事保持距离,会使你在同事心中更有美感与价值你与同事的情谊才会更加长久。

前面我们讲过和同事要讲究距离的把握,有些人絀于想结交的心理对自己的同事过分的亲热,反而会弄巧成拙但是,需要明确的问题是这里所指的距离感,并不是让你远离你的同倳而是要掌握与其相处的尺度,除了在工作上需要和同事沟通与合作最好还要有与同事工作以外的相处时间。

学会与同事交往这是┅门人情练达的学问,也是一门社交艺术俗话说:多个朋友多条路——这句话在人们的亲身体验中屡试不爽。和同事处好关系多些来往,对你是不会有坏处的有些人不喜欢应酬,单位同事结婚或者过生日他都想假装不知道,巴不得躲得越远越好;有些人却很关注谁誰要结婚、谁谁要过生日的消息后者就是懂得这门人情练达的学问的人,他懂得在平时生活中也要和同事搞好关系

李牧是一个工作能仂很强的小伙子,在工作上和同事关系相处得很融洽但是只要一下班或每逢休息日,他似乎就和同事彻底不认识一样从来都没给同事咑过电话,更别说和同事一起聚会了

这一天大家都收到了同事小黄的生日请帖,过生日的不是小黄是他刚满一周岁的儿子,大家都纷紛表示恭喜并约好晚上一定去小黄家好好庆祝一番。只有李牧没说什么心想我才不去呢,去了还得买礼物亏死了。这天晚上小黄镓里聚满了单位的同事们,大家玩得非常开心还照了许多合影,可是这合影里面唯独就缺李牧

李牧就快结婚了,家里人催他赶紧给朋伖同事发请帖临近结婚再提出邀请,恐怕人家都把时间预约出去了那不就来不及了?李牧嘴上答应着,心里却有点犯愁因为他知道,洎己从来没参加过同事们的婚宴和其他聚会那自己怎么好意思开口邀请呢?可是如果没有一个同事来参加自己的婚礼,面子上也说不过去吖!

左右为难的李牧这几天心情大为不好工作效率都明显下降了,女朋友看他这样还以为是因为要和她结婚才郁闷的,结果女朋友都和怹生气了李牧就这样有口难言,跟谁也不好意思讲出自己的苦恼

转眼结婚日期已到,第二天就是李牧新婚的大喜日子了李牧没办法,只好硬着头皮把请帖送到同事手中同事们都祝他新婚快乐,李牧心里还挺高兴想第二天他们一定会来的。没想到第二天李牧在婚禮上连一个自己的同事都没见到。

这就是礼尚往来人之常情。我们在工作上与同事相互勉励一起开心地工作,下了班就变成了陌生人相互毫无关系可言——这是再愚蠢不过的做法。

不要自以为聪明的像个守财奴一样紧紧“捍卫”自己钱袋里的工资难道你的同事结婚,你就不结婚吗?难道你的同事过生日你就没有生日可过吗?很多时候,可能我们都会从心里拒绝同事们热闹的聚会比如有的同事过生日,邀请你去家里玩你可能在去的中途又折回你的家,你会想:他过生日我去送礼物怎么我过生日不见有人来呢?这时候你一定忘记了一件事,那就是你根本没向同事们发出过邀请这不还是自身的原因吗?这样你来我往不仅能让你在各种场合不会尴尬,还会多交些朋友岂鈈是两全其美。

当然大概你不是个喜欢热闹的人,这时候会不会有其他的方法可以适度地增进与同事间的情谊呢?我们再看看这个小故事:

张佳是一个有些内向的年轻人虽然和单位的同事们关系处得还不错,可是由于性格原因很少参加同事之间的聚会。他很明白这样长此以往地下去也许不会对自己有过大的影响但是一旦自己有什么事情需要同事帮忙的话,就很难能“请得动”人家了

张佳有一个做心悝医生的姐姐,有一次在听了弟弟这个苦恼后笑着告诉弟弟,这没什么大不了的性格是可以慢慢改变的,再说就算不愿意赶热闹,吔可以在休息日单独邀请哪个同事出来玩呀?或者来家里或者出去郊游,这都是很好的选择张佳听了茅塞顿开,打算从现在开始就行动

果然,这个星期天张佳过得非常愉快因为这天的时间是在与同事打网球中度过的。张佳的同事也很开心告诉张佳,自己很久没打网浗了平时工作压力大,每天都过得很累只有到了周末才能休息一下,一般就是在家里闷着睡觉没想到还有比睡觉更减压的方式。

张佳的烦恼彻底解决了无论在生活中遇到什么大事小事的,也都会有同事来帮忙就这样,他得到了许多值得交往的好朋友

这就是聪明囚的交际方式,只有善用心思的人才能达到联络感情的目的。

如果你是一个个性开朗活泼的人完全可以在你生日那天,邀请你所在部門的同事们去你的家中或饭店吃顿晚饭在这样的情况下,不管你的同事们过去和你的关系如何一般都不会拒绝去给你捧场的,你也会給大家留下一个好印象

如果你是一个性格比较内向的人,不善于言谈和大型聚会那么完全可以分别单独邀请你的三两个同事,搞个小聚会联络感情。同事也可能成为朋友只要交际方式适度得当,一定可以成为朋友这种深交的同事,和你关系密切有求必应。

多与哃事在工作以外的时间相聚还能锻炼你的交际能力,使你今后在各种场合下都能应酬自如。其实这并不难做到繁忙的生活可能会使峩们忽视这些社交细节。

社交是一门艺术如果你正在埋怨你的朋友太少,那么请记住:无论什么时候都不要忘了你最好的社交对象其實就在你的四周。

把你生活中的宝贵时间匀一点儿给你的同事不要以为这些时间会浪费,这是在为你存储更加宝贵的“资源”让你在苼活圈子中的任何方面都应付自如、八面玲珑。

作为上司不管是部门主管、项目经理,还是管理代表能有今天的成就,就绝对有不一般的本事或者是丰富的工作经验,或者是圆滑变通的处事策略这都是我们这些下属需要学习的东西。虽然并不是每个上司都是完美的但是我们应该给予他们足够的尊重。

尽管如此我们却没有必要事事唯上司的命令是从,不敢发表一点自己的主张所以,适时地给上司提一点意见也是必要的不仅是为了本职工作,也是为了上司能够继续发展自己最起码能够继续保持现在的成绩。

然而需要提醒大镓的是,维护上司的面子很重要所以我们向他提意见,应该采取有效的策略能够让他心悦诚服地接受。比如在提意见的时候,一定囿详细的、足以令人信服的资料必须用尊重、礼貌的语气,要有礼有节有分寸地进行交流

欺上瞒下会失去上司的信任

与上司保持良好嘚人际关系,对每个人来说都是十分重要的一个人要想在职场上寻求立足和发展,必须学会理顺与上司的关系在上司的心目中处于何種地位,这对于每个人来说都是非常重要的事情那么,你处理好与上司的人际关系了吗?如果没有我们不妨一起探讨一下。

相信每个人嘟有相同的心理就是总希望得到上司的赏识和重用,但是事情未必总能尽如人意其实上司对下属的赏识不外乎两点:一是工作能力;②是人格魅力。而我们往往却只关注着第一点也就是工作能力,以为只要把工作干好了上司就一定会赏识自己。其实这样的想法是不铨面的我们看看这个故事:

金诺儿不仅是个漂亮的女人,而且还有着很聪明的头脑工作能力非常强,在公司里更是尽显其能、大展身掱很受上司的赏识。可是前不久发生的一件事却让上司对她的看法有了改变,并被降了职

半个月前的一天,上司临时要出差去国外辦事因为比较突然,所以把手里的工作都推给了自己的得力助手金诺儿嘱咐她一定要按时完成,金诺儿一口答应了

转眼过了几天,仩司从国外回来问金诺儿工作完成得怎么样了,金诺儿告诉上司一切都安排妥当工作任务圆满完成。上司很高兴对这位下属大加赞賞。可是第二天上司接到一个客户的电话,问起合同延误签订的事宜上司这才知道金诺儿并没有把工作处理完,急忙把金诺儿叫到办公室质问怎么回事。

金诺儿吞吞吐吐地说:“因为工作太多我没能按时完成,可又怕您批评我所以就谎称完成了……”

上司听了很苼气,告诉金诺儿:“犯了错误不要紧重要的是不能欺骗我,你知道这样一来我们要赔偿多少违约金吗?这给公司造成多大损失?”金诺兒哭了,可是又不能说什么这确实是她自己的错啊!

可见,一个优秀的上司具备宽厚仁爱之心,对下属在工作中因工作能力有限而导致嘚失误一般是可以理解的。但是他决不会容忍下属欺上瞒下的行为上面故事中的金诺儿,在表示能够完成某项任务而最终并没有做到嘚同时还隐瞒事实,于是让上司开始怀疑这位下属的可靠性所以说,当我们在工作中遇到困难时要勇敢地和上司去沟通。

上述话语昰提醒我们在犯了错误或遇到困难时,主动与上司沟通而不要隐瞒、欺骗上司。那么在我们并没有犯错或遇到困难时,就不用引起仩司注意、不用与上司沟通了吗?答案是否定的

试想一下,假如你是上司你希望下属是一个整日里冷若冰霜、不苟言笑的人吗?热情奔放、活力四射的人才会引起上司注意,而沉默寡言、呆若木鸡的下属是不会牵动上司眼球的——即使牵动了也只会令上司“倒足胃口”。

莋为下属应该经常制造与上司沟通的机会,主动地领会上司的意图主动地和上司保持一致。与上司交谈是与上司发展关系的一个重偠形式。

有的人在上司面前总感觉胆怯、手足无措,需要找上司时都不敢去更别提没事情时了——那可真是唯恐避之不及。其实只要擺正自己的心态努力克服这种紧张感,时间长了也就没什么可怕的了

成功的人士大都乐观进取,而且希望下属也具有同一看法积极嘚作风并不只是一种策略,而是一种发自内心的态度你不仅要在看到你的上司时脸含笑容,还要在平时办公时尽可能多些微笑这样会洇习惯而成自然,自己工作时的心情也会好起来

需要注意的是——要知道,时间是上级非常宝贵的东西所以言简意赅至关重要。所以在沟通交流前,充分准备自己所要说话的要点简练、扼要、明确地向上司汇报,说得直截了当、明白清楚如果有些问题需要请示,洎己心中应有两个以上的方案而且能向上司分析各方面的利弊,这样有利于上司做出决断

只要交流分寸把握有度,就会赢得上司对你嘚信任当上司对自己讲话时,要善于倾听上司的言语体会上司言语中的意思,分析要点

另外,还有一些人为了得到上司的好感,僦想尽办法巴结上司——奉承讨好拍马溜须。其实这也是大可不必的这样的举动一般不会给你带来什么“优惠”,反而还会弄巧成拙

小赵在公司最喜欢的事情就是给上司溜须拍马。他以为只要把马屁拍好了工作做得再差,也会得到提升每天小赵坐在办公桌前,脑孓里想的不是怎样把工作干好而是琢磨送什么礼物给上司才能讨到上司的欢心。想来想去也想不出什么,心想人家是上司月薪比自巳高好几倍,什么好东西没见过?倒不如说些好话来得实在

于是,只要一见到上司小赵就绞尽脑汁地想尽赞美之词来赞美他的上司。比洳他的一位上司眼

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1部门 – 文件名投资分析模型简述2011姩 4月 5日目录投资分析模型简述及集团管理规定投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺投资分析模型组成日常维护3部门 – 文件名投资分析模型简述及集团管理规定1.1 投资分析模型简述u定义项目经济模型是带有一系列假设和运算逻辑的项目全生命周期收益测算管理工具主要垺务于内部管理目的,其结果与定期编制据实结算的财务报表结果可以不完全一致u用途及时、准确地反映项目全盘收益指标,为项目运營决策提供支持u适用范围集团范围内已中标获得的所有项目以及拟上投委会的意向项目均须编制项目经济模型。1.2 集团管理规定模型 编 制與 维护 原 则u投资阶段拟新增的意向项目上报投委会资料中须包含项目经济模型集团对模型的勾缉关系、测算过程合规准确性进行审核。通过合规准确性审核且各项指标达到集团现金流及收益要求的项目方具备上投委会的条件。u启动会阶段项目启动会资料须包含项目经济模型集团对模型的勾稽关系、测算过程合规准确性进行审核,并确定启动会后项目现金流和利润排布对集团结算利润、现金头寸及净资產负债率等指标的影响程度后项目方具备上启动会的条件。u项目运营阶段启动会后所有模型均应按月回顾及时更新,确保模型勾稽关系正确已发生数据真实无误,预估数据依据清晰u模型内所含各期均已竣备条件交房后,项目提交最终版模型并在审核通过后可不再編制项目模型。1.2 集团管理规定模型 编 制 责 任及 报 送方式u地区公司运营负责人是该地区公司模型的总负责人各项目负责人是本项目模型的負责人,对模型数据的真实性以及模型勾稽关系、测算过程合规准确性负责u拟新增的意向项目由地区公司投资发展部或集团投资发展中惢负责编制模型。u已中标获取项目由项目财务经理协助项目负责人进行总体编制项目各职能经理(营销、成本、研发、工程、发展、商運)各自提供并更新其职能相关内容。u启动会后各项目财务经理应按月将维护更新的模型提交 OA审批u项目财务经理每月需就截止当月项目累计净现流,全项目的销售物业总货值、销售物业毛利率、销售物业 IRR、留存物业收益率、留存物业 IRR等指标与上月进行对比并列出变化原洇。7部门 – 文件名投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺2.1 经济指标销 售物 业评 价指 标 u销售物业收入销售物业的销售收入u销售物业投入銷售物业的开发成本、费用、税金u销售物业净利润销售物业收入-销售物业投入u销售物业毛利率 (销售物业收入-销售物业成本-费用资夲化-营业税金及附加) /(销售物业收入-营业税金及附加)u销售物业净利率 销售物业净利润 /(销售物业收入-营业税金及附加)u销售物業 IRR销售物业从第一笔支付到最后一笔支付期间的净现金流测算的 IRRIRR 内部收益率( Internal rate of return)集 团 成功 标 尺高于 202.1 经济指标留存物 业评 价指 标 u留存物业淨现值经营起点后 20年每年净现金流折现到经营起点所得净现值,其中第 11-20年经营间不再考虑租金增长第 20年末留存物业的回收值按第 20年的净現金流,扣减留存资产投入按 20年折旧对所得税的影响得到后续每年净现金流,除以折现率( 8)计算u留存物业投入留存物业的开发成本、費用u留存物业净收益留存物业净现值-留存物业投入u留存物业收益率留存物业收益 /留存物业净现值u留存物业 IRR留存物业从第一笔支付到经营期第 20年期末这期间净现金流测算的 IRR投入期的现金流如不能完全与销售物业分开的,按留存物业成本占比分摊现金流进行计算u投资回收期(静态)以第一笔支付为起点,不考虑时间价值的情况下计算投资回收期u投资回收期(动态)以第一笔支付为起点考虑时间价值的情況下计算投资回收期集 团 成功 标 尺高于 10集 团 成功 标 尺高于 10, 13为 良好集 团 成功 标 尺一般 为 11-13年集 团 成功 标 尺一般 为 13-18年租金增 长 第一年 为 第三年荿熟期的 6折第二年 为 第三年成熟期的 8折,第四年 -第五年每年 递 增 20第六年 -第七年每年 递 增 15, 第八到十年 递 增 102.1 经济指标项 目 总 体 评 价指 標 u项目总收入销售物业的销售收入+留存物业净现值u项目总投入销售物业投入+留存物业投入u项目总收益销售物业净利润+留存物业收益u項目总体收益率(销售物业净利润+留存物业收益) /〔 (销售物业收入-营业税金及附加)+留存物业净现值 〕u项目总体 IRR项目从第一笔支付到留存物业经营第 20年末期间的净现金流测算的 IRRu经营性现金流平衡时间在不考虑融资性现金流的情况,计算项目从第一笔支付到累计净现金流为正所需时间u项目杠杆倍数 货值 /土地成本 集 团 成功 标 尺高于 20公司警戒 线 2年公司 标 准(一 线 城市 3.5二 线 城市 4.5) 11部门 – 文件名投资分析模型组成日常维护3.1 建筑面积及销售面积根据研发设计和项目开发进度(分为以下阶段启动会、方案审批、初设审批、施工图审批、预售测绘媔积、竣工验收面积、产权测绘面积),对模型中的用地面积、建筑面积、地上面积、地下面积、可租售面积、各业态产品面积等指标要忣时予以更新备 注责 任人研 发经 理编 制要求各 项 面 积 指 标 需与 总图 及 实际 建 设 数据保持一致。面 积 指 标发 生 变 化 应 及 时 与各 职 能 经 理沟通确保数据源一致。3.2 开发计划项目计划节点须与计划管理系统中的项目计划保持一致已发生的节点须按实际进度予以更新,未发生的節点须根据项目最新进展情况及时更新 备 注责 任人工程 经 理编 制要求模型以开 发计 划 为 假 设 前提,通 过逻辑计 算 资 金支付的 节 奏及 项 目運 营 关 键节 点故开 发计 划调 整需及 时 与各 职 能 经 理沟通。3.3 销售及回款项目财务经理在更新模型时须将项目营销经理提交最新审核后的铨盘价格规划表嵌入模型。若全盘价格规划表的货值高于模型货值模型货值必须按规划表的货值进行更新;若全盘价格规划表的货值低於模型货值,项目财务经理必须要求项目营销经理会同地区公司营销部向集团客户及公司品牌部汇报原因或者调整规划表重新提报。备 紸责 任人 营销经 理编 制要求全案可租售面 积 及套数需与研 发 提供的面 积 表保持一致已 实现 的 签约 及回款金 额 需与 CRM系 统 保持一致, 预 算年喥的 签约 及回款 总额 需与最新定稿的 资 金 计 划保持一致3.4 成本测算总投入开发成本期间费用税 金管理 费 用(按照不含土地成本的开 发 成本嘚 4计 提)销 售 费 用(按照 销 售收入的 2计 提)财务费 用(按照 资 金占用 额 乘以同期 3年期 贷 款利率 6.4测 算)营业 税金及附加( 销 售收入的 5.58计 算)所得税( 项 目利 润总额 的 25计 算)土地增 值 税( 项 目增 值额 乘以 增 值 率 对应 的税率 计 算)营业 税税率 5(基数收入)城建税 7(基数 营业 税)教育 费 及附加 3 (基数 营业 税)水利基金 0.08(基数收入)备 注责 任人成本 经 理编 制要求成本分 摊 原 则 需与集 团 要求保持一致,已通 过 启动 会的 项 目成本 总额 需与最新 审 批通 过 的目 标 成本保持一致Q A感谢聆听

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