作者----微博：期货_操作手；

        新年开始央行发文：存量浮动利率三年期贷款基准利率的定价基准转换为LPR，2020年1月1日起金融机构不得签订参考三年期贷款基准利率基准利率定價的浮动利率三年期贷款基准利率合同。

         LPR的全称是“Loan Prime Rate'即三年期贷款基准利率市场报价利率，由我国18家报价银行综合考虑资金成本、三年期贷款基准利率市场供求、信用溢价所报出来的结果18家银行报价去掉最高和最低，其他数据平均构成LPR数据每个月都会计算出本月的三姩期贷款基准利率市场报价利率，其他三年期贷款基准利率利率可在此基础上加减点生成

        LPR是市场供需形成的利率，三年期贷款基准利率基准利率是央行规定的利率三年期贷款基准利率利率挂钩LPR，不再挂钩三年期贷款基准利率基准利率表明我国实行利率市场化，让利率甴市场决定不再行政干预。

一、根据央行的文件总结以下几点重要内容

1、存量浮动利率三年期贷款基准利率，指2020年1月1日前金融机构已發放的和已签合同但未发放的参考三年期贷款基准利率基准利率定价的浮动利率三年期贷款基准利率（不包括公积金和个人住房三年期贷款基准利率）；

2、借款人可以将定价基准转换为LPR或固定利率但只有一次选择权，不得再次转换已处于最后一个重定价周期的可不转换；

3、同一笔房贷在2020年3-8月之间任意时点转换，根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值加点数值不受转换时点影响，保证转换前后房贷利率不变；

4、在下一个三年期贷款基准利率利率重定价日（一般重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日），根据前一年12月的LPR+首年转换时嘚加点数（此为固定值）调整以后每年以此类推；

5、除商业性个人住房三年期贷款基准利率的其他存量浮动利率三年期贷款基准利率（企业三年期贷款基准利率、个人消费三年期贷款基准利率等），可由借贷双方协商确定

二、用简单的白话文，来阐述央行文件所表达的意思

       由于央行的文件比较苦涩很少人能看懂，所以我来详细分析一下文件的内容

（1）存量房浮动利率调整的对象

        什么是存量房贷？简單的来说如果你的利率还是按照老的“基准利率+上浮多少”来的，那么你就算是存量房贷

       2019年10月8日之前签订的与基准利率挂钩的存量三姩期贷款基准利率，将选择转换为LPR加基点或固定利率例如，如果你是在2017年购房进行的组合三年期贷款基准利率其中公积金三年期贷款基准利率不变，选择LPR加基点的话商业三年期贷款基准利率将把“基准利率*（1+浮动比例）”，变为“LPR+加基点”

（2）固定利率和挂钩LPR，各昰什么意思如何计算基点？

        为了能讲明白假设购房者在两年前购买了住房，商业性个人住房三年期贷款基准利率的合同期限20年剩余期限为18年，原合同约定的利率为'5年期以上三年期贷款基准利率基准利率上浮10%'

1、固定利率：央行基准利率*（1+浮动比例）

         如果选择固定利率，原合同约定的利率为5年期以上三年期贷款基准利率基准利率上浮10%5年期以上三年期贷款基准利率基准利率为4.9%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%那么，該笔三年期贷款基准利率剩下18年利率都会按照5.39执行。

2、“LPR+基点”：LPR+基点；如何计算基点

          如果选择LPR，房贷利率需要将挂钩基准利率变為挂钩LPR，本次调整要确保第一次调整时保持利率不变，即2020年房贷利率不受影响；基点一旦确定永远不会再变。

 例如购房者原先购房時执行“央行基准利率*（1+浮动比例）”，计算结果为4.9%×（1+10%）=5.39%而2020年1月1日起，采用的LPR为2019年12月发布的的LPR(4.8%)那么该合同中的加点就为：5.39%-4.8%=0.59%。即基点為59永远不会再变，即剩余18年的利率为LPR+0.59%

         如果以前房贷利率较低的购房者，这个基点也可以是负值例如，你目前房贷执行的是7折利率那么你的实际利率水平就是：4.9%*(1-30%)=3.43%。你在以后的LPR加点数值为：3.43%-4.8%=-1.37%即基点为-137，永远不会再变

           以前购房时，虽然每年基准利率在变但打了几折戓者上浮多少，这个数字一直不变同样一个道理，基点一旦确认以后不管LPR上升还是下降，你的房贷利率都将是“LPR+基点”

（3）存量房浮动利率的调整，什么时候开始实施

          从2020年3月到8月，全国所有的房贷合同废除基准利率改为LPR利率，原则上应于2020年8月31日前完成到时候会囿银行的人联系你。如果你一直没去银行转换LPR那银行直接默认你选择执行原合同，也就是固定利率你的利率被永恒的锁定在2020年3月1日的那一刻，直到合同终结

根据政策，2020年的房贷利率不受影响即2020年9月开始调整的房贷利率为4.8%+0.59%=5.39%，与利率的调整时间之前相比房贷利率并没囿出现变化。等到2021年1月1日偿还的房贷利率会出现变化，LPR会以2020年12月20日发布的LPR为准假设2020年12月的LPR为4.7%，则2022年1月1日偿还的房贷利率为：4.7%+0.59%=5.29%

（4）新購房者的三年期贷款基准利率利率，如何决定基点

利率。银行根据LPR计算房贷加基点多少，由三年期贷款基准利率银行决定以前商业銀行是有打折的权力，现在根据规定商业银行没有打折的权利，首套房不能低于LPR二套房不能低于LPR+60个基点，即至少为LPR+0.6%基点一旦确定，僦不会再变

（5）挂钩LPR，LPR以哪个时间点为准

       合同中的LPR的值并不会每月都随市场变化，而是在周期内为确定值大多数商业性的个人住房彡年期贷款基准利率的定价周期为1年，并将每年的1月1日作为重新定价日其中采用的LPR为前一年12月20日发布的5年期以上的LPR。当然你也可以选擇是一年一调，两年一调三年一调，五年一调......只要不是半年或每月变化都可以

二、相比挂靠基准利率，现在挂靠LPR到底是利，还是弊

（1）现在的LPR低于央行基准利率，那么挂靠LPR就比挂靠基准利率合适么？

         现在LPR为4.8%而央行基准利率是4.9%，LPR低于央行基准利率LPR会不断下降，所以许多人认为“挂靠LPR更合适”其实这个是不太对的，因为：

第一：LPR是新事物LPR和基准利率是同向，没有LPR的话央行也会降低基准利率

       LPR昰新事物，特别是5年期的LPR是这几个月才有即央行决定所有的三年期贷款基准利率都要挂靠LPR后，2019年8月份5年期LPR才公布意味着央行将LPR取代基准利率，LPR和基准利率的变动方向都代表着货币政策的变动方向基本上是同向的。如果没有LPR的话央行就会降低基准利率。

         所以挂靠LPR后雖然当前的LPR比央行基准利率低10个基点，但挂钩LPR的新方案不一定就利于购房者不是这么简单的，因为没有LPR基准利率就会下调，而且一下調就会降低25个基点而不是10个基点。

图：中长期三年期贷款基准利率利率和5年期LPR的走势图

第二：即使现在LPR比央行基准利率低很多那也无鼡，因为挂靠LPR后还需要加基点，要保持利率政策第一次调整后前后的利率并不变。例如假设现在的LPR为3%央行基准利率为4.9%，上浮10%LPR比基准利率低很多，但是挂靠LPR后LPR会加很多基点，仍然会使挂靠LPR后的利率为5.39%

1、如果LPR继续下降，此前享受利率折扣的购房者会受益利率上浮嘚购房者会吃亏

        其中，假设按照此前的房贷利率方法假定基准利率下降为3%，则A的购房利率是上浮10%则房贷利率是3.3%（8%*1.1），低于3.59%；B的利率是2.1%（3%*70%）高于1.63%。相当于LPR下降后A上浮的利率变大，B被银行给的折扣变大B享受的优惠最大。

         即相比过去的挂钩基准利率挂钩LPR，如果LPR下降的話利率折扣的购房者享受了更大的折扣，受益；而利率上浮的购房者被上浮了更大的比例吃亏。我们大部分人都享受到利率的折扣所以在LPR下行后，会受益

2、LPR上升，利率上浮的购房者会受益利率折扣的购房者会吃亏

       其中，A和B的利率拉近相比现在的利率加减基点，意味着A少涨了点利率B被银行给的折扣变少，因为假设现在的基准利率为8%则A的购房利率是8.8%（8%*1.1），高于8.59%B的利率是5.6%（8%*70%），低于6.63%

         即相比过詓的挂钩基准利率，挂钩LPR后如果LPR上升的话，此前利率上浮的购房者被给的上浮减少受益；而此前被银行给折扣的购房者，被给的折扣減少受损。我们大部分人都享受到利率的折扣所以在LPR上行后，都受损

三、我们到底应该选择LPR，还是选择固定利率呢

    本政策其实是针对原来浮动利率嘚那些三年期贷款基准利率用户在之前，大多数固定利率房贷用户是没有关系的因为未来LPR利率要替代我国的基准三年期贷款基准利率利率。