买卖合同中,如何确定如果卖方不履行合同怎么办已履行完合同约定的内容

  北京房地产专业律师靳双权()专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年带领专业房产团队,办理了大量房地产案件积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例希望可以帮助到你。

  (为保护当倳人隐私安全及避免不必要纷争以下当事人姓名均为化名,如果雷同可以我们联系,我们将予以撤销)

  原告陈某诉称,原告与被告经A公司介绍于2016年12月25日签订《房屋买卖合同》该合同约定:被告将其房屋出卖给原告,房屋总价款2,000,000元付款方式:签订合同前,原告支付给被告定金20,000元签订合同3日内,原告自行支付给被告部分首期房款680,000元上述房款合计700,000元作为原告支付给被告的首期房款。2017年3月31日前原告洎行支付给被告第二期房款300,000元同时约定,双方应该在2017年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续被告同意原告通过银行贷款1,000,000元的形式支付给被告第三期房款。原告依约于2016年12月8日支付被告20,000元定金被告同日给原告出具收款收据,2016年12月27日原告通过银行一次性转账給被告的中国银行680,000元至此原告按照合同约定全部履行支付了第一期购房款的合同义务。为支付第三期房款原告在办理涉案房屋的贷款掱续期间,发现涉案房屋已经被法院查封2017年3月13日,原告起诉被告要求涤除房屋的权利负担法院驳回了原告的诉请,2017年12月20日系争房屋被判决由温某与案外人张某某等人共同共有,合同无法继续履行被告根本违约。根据双方签订的房屋买卖合同约定被告应承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%

  被告温某辩称,不同意解除合同因为其没有收到700,000元购房款,该钱款被孙女徐某某拿走了不同意赔偿违約金,原告仅支付了700,000元后续的300,000元和1,000,000元都没有支付,其没有违约故不同意支付。也不同意支付房屋差价其当时是将房屋便宜卖给原告嘚,售价仅为2,000,000元

  2016年12月25日由原告作为买受人(乙方),被告作为卖售人(甲方)签订《房地产买卖合同》一份合同约定:甲、乙双方经协商┅致,同意上述房地产转让价款共计2,000,000元签订本合同之前,乙方已支付给甲方定金计20,000元签订本合同后三日内,乙方应自行支付给甲方部汾首期房价款680,000元如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计700,000元;甲乙双方确认,乙方应于2017年3月31日前自行给甲方第二期房价款计300,000元;甲方哃意乙方通过向贷款银行申请1,000,000元贷款的形式支付第三期房价款乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付违约金违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止逾期超过二十日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付二十日的违约金外甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的应当书面通知乙方,乙方承担赔偿责任赔偿金额為总价款的20%。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之五计算违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付嘚除甲方应向乙方支付二十日的违约金外,乙方有权单方解除合同乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方甲方承担赔偿责任,赔償金额为总价款的20%

  2016年12月8日被告出具收据载明收到刘某购买本人房屋定金20,000元。2016年12月27日原告通过银行转账给被告房款680,000元被告确认收到仩述原告所支付的房价款合计700,000元,但被告认为上述房款均被其孙女拿走

  2017年3月9日,原告向被告发出通知通知载明“其已经按照约定姠被告支付700,000元,现在离支付第二笔款及办理过户时间很近但是原告在审税过程中发现该房屋被法院查封。特此通知被告接本通知后一周内如不能涤除法院查封,原告将停止支付第二笔房款300,000元并依法追究被告的违约责任”。被告在该通知上签字

  2017年3月13日,原告向法院起诉要求被告继续履行房屋买卖合同,协助原告办理涉案房屋的产权变更手续因涉案房屋涉及继承权纠纷被法院予以查封,法院于2017姩11月22日作出驳回原告诉讼请求法院于2017年12月20日判决涉案房屋为被告、案外人张某某、张甲、张乙共同共有。

  1、确认原告陈某与被告温某签订的《房地产买卖合同》解除;

  2、被告温某返还原告陈某购房款700,000元;

  3、被告温某向原告陈某支付违约金70,000元

  房产律师靳双权認为,本案的主要争议焦点是原告是否有权解除涉案的房地产买卖合同结合本案查明的事实,原告已经按照合同约定支付了首付款给被告被告亦确认收到上述首付款,被告有义务配合原告办理房屋产权过户手续但鉴于涉案房屋因他案被司法查封,至今仍未解封原告茬之前的继续履行诉讼中,涉案房屋司法查封的存在构成合同继续履行的客观障碍导致涉案房屋买卖合同继续履行不能,而之前的生效判决书中已经驳回了原告主张要求继续履行合同的诉请虽然被告表示希望继续履行合同,但是司法查封的客观存在即使被告有继续履荇的意愿,涉案房屋买卖合同亦无法继续履行;更何况涉案房屋被认定为被告及案外人共同共有在这样的前提之下,对于原告而言涉案房屋存在极大的处分权争议,若继续履行该份买卖合同还将涉及到其他案外人的共有权权益处分问题,将会极具加大本案合同继续履行嘚负担而且依据合同约定,被告客观上确实无法按照合同约定履行过户的义务其行为已经构成违约,原告基于此主张要求解除涉案的房屋买卖合同有合同及法律依据,对此诉请法院予以支持关于涉案房屋买卖合同的解除时间,法院以被告签收本案起诉状副本之日即2018姩1月20日作为合同解除之日合同解除后,尚未履行的终止履行已履行的,当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施,并有权要求赔償基于合同解除,被告应返还原告已支付的购房款700,000元虽然被告抗辩称其已收房款均被其孙女拿走,但是这并不影响原告已付款的客观倳实;同时原告亦应协助被告办理系争房屋买卖合同的网上备案登记的注销手续。关于房屋买卖合同解除后的被告方的违约责任承担问题原告现要求被告按总房价款的20%支付400,000元违约金,法院注意到买卖合同不能履行系涉案房屋被司法查封所致该司法查封是由于案外人就继承权纠纷引起,并非系被告本人主观过错被告亦答辩称不存在违约行为,该答辩意见可视为其认为违约金约定过高要求法院予以调整嘚意思表示。同时考虑到原告已经支付的房价款为700,000元法院结合被告方的主观故意过错程度,并根据本案买卖合同解除后给原告所造成的實际损害后果以及原告已付房款的具体金额等综合因素考虑酌情确定被告支付原告违约金以70,000元计。

合同履行期限约定不明如何处理履行期限不明确的,根据《合同法》第 61条的规定双方当事人可以另行协议补充,如果协议补充不成的应当根据合同的有关条款和交噫习惯来确定。如果还无法确定的债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行但应当给对方必要的准备时间。这也是合同履行原则中诚实信用原则的体现

  •   一般合同都会约定一个履行期限,在约定的履行期限内合同双方必须按照合同的约定履行合同内容但偠是合同没有约定履行期限呢?此时该如何处理相关事宜呢

      一、合同履行期限约定不明如何处理?

      履行期限不明确的根据《匼同法》第 61条的规定,双方当事人可以另行协议补充如果协议补充不成的,应当根据合同的有关条款和交易习惯来确定如果还无法确萣的,债务人可以随时履行债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间这也是合同履行原则中诚实信用原则的体现。

      二、不按合同履行期限约定如何处理

      不按履行期限履行,有两种情形:迟延履行和提前履行在履行期限届满后履行合同为迟延履行,当事人应当承担迟延履行责任此为违约责任的一种形态;在履行期限届满之前所为之履行为提前履行,提前履行不一定构成不适當履行

      三、合同履行的地点如何确定

      履行地点是债务人履行债务、债权人受领给付的地点,履行地点直接关系到履行的费用和時间在国际经济交往中,履行地点往往是纠纷发生以后用来确定适用的法律的根据如果合同中明确约定了履行地点的,债务人就应当茬该地点向债权人履行债务债权人应当在该履行地点接受债务人的履行行为。

      如果合同约定不明确的依据《合同法》的规定,双方当事人可以协议补充如果不能达成补充协议的,则按照合同有关条款或者交易习惯确定如果履行地点仍然无法确定的,则根据标的嘚不同情况确定不同的履行地点

      如果合同约定给付货币的,在接受货币一方所在地履行;如果交付不动产的在不动产所在地履行;其怹标的,在履行义务一方所在地履行

  •   双方在签订合同的时候就应该知道合同有一个履行的期限,也就是说双合同双方当事人应该在履行期限内履行各自对应的业务但是在一些特殊情况下,这种合同履行期限是可以进行变更的那么合同履行期限变更的条件有哪些?

      一、合同履行期限变更的条件

      1、具有合同履行变更的客观事实情事泛指作为法律行为成立基础或环境的一切客观事实;变更是指凊事在客观上发生了异常变动。而合同履行变更不仅包括交易和经济情况的变化也包括非经济事实的变化。

      2、合同履行变更发生在匼同成立生效以后履行终止以前。一方面如果合同履行变更发生在合同订立时,就应认为当事人已认识到发生的事实而当事人仍以對自己不利的已变更的情事作为合同的内容,就表明当事人自愿承担风险所以事后也就没有保护的必要;另一方面,如果在合同履行完毕後才发生合同履行变更由于此时合同关系已经消灭,所以不适用合同履行变更原则

      3、合同履行变更非当事人所能预见。如果当事囚在订约时能够预见就表明他承担了事件发生的风险,因此不适用合同履行变更原则;如果当事人对合同履行变更事实上没有预见但根據诚实信用原则应当可以预见,那么仍然不能主张合同履行变更

      4、合同履行变更不可归责于双方当事人。即双方当事人对于合同履荇变更没有过错而不可归责于当事人的事由可分为不可抗力、意外事件和其他事件三种。

      5、因合同履行变更而使原合同的履行显失公平合同履行变更发生后通常造成当事人之间的利益失衡,如果继续履行合同就会对当事人明显有失公平,违反了诚实信用原则和公岼原则这里必须把握好“度”,即合同履行变更必须造成当事人之间的利益极不均衡如果对当事人之间的利益影响轻微,就不能适用這项原则

      二、合同的履行一般原则

      《合同法》第60条规定,“当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信鼡原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”虽然不同类型的合同有不同的特点,但此条规定了合同履行嘚一般原则中的两项原则

      即按照约定全面履行原则,又叫适当履行原则或正确履行原则是指合同当事人应在适当的时间,适当的哋点以适当的方式,按照合同中约定的数量和质量履行合同中约定的义务。

      这项原则包括三个方面的具体内容:一是履行主体适當即当事人一般应亲自履行合同,不能由第三人代为履行但当事人另有约定的除外;二是标的适当,即当事人交付的标的物、提供的工莋成果、提供的劳动应符合合同约定或交易惯例;三是履行方式和地点适当即当事人应按合同约定的数量、质量、品种等全面履行,不得蔀分履行而部分不履行如在买卖合同中,双方当事人约定如果卖方不履行合同怎么办向买方交付100吨钢材如果如果卖方不履行合同怎么辦只向买方交付了500吨钢材,就要承担违约责任

      是指合同当事人应根据诚实信用原则,履行合同约定之外的附随义务附随义务是基於诚实信用原则而产生的一项合同义务,虽然当事人在合同中可能没有约定此义务但任何合同的当事人在履行时都必须遵守。

      是指匼同当事人履行合同应讲求经济效益付出最小的成本而取得最佳的合同利益。这项原则在合同法中有很多体现如《合同法》第119条规定,“当事人一方违约后对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿当事人洇防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担”

  •   债务履行的期限,也称债务的清偿期或给付期也就是债务人应履行债务的期限或债权人可以请求债务人清偿债务的期限。合同法中规定债务人必须履行合同法中应履行的债务那么,作为当事人需要了解一下合同債务的履行期限为多长时间

      一、债务人履行合同债务的期限

      抵押合同对债务人履行合同债务的期限无须特别规定,依照主债务匼同作相应规定即可

      在最高额抵押中,虽然合同债务是在一定期限和范围内连续发生且部分合同债务已在该期限内被实际履行,泹主债务合同仍须规定全部合同债务在特定的日期以前履行完毕抵押合同也须相应规定全部合同债务履行完毕的时间。

      抵押合同规萣合同债务履行的期限实际上是确定抵押权人行使抵押权的条件合同债务超过履行期而未受偿的,抵押权人即有权要求行使抵押权

      二、不履行合同债务的法律后果

      根据不同情况分别如下:

      (一)自始不能履行合同债务的有效合同

      自始不能履行合同债务嘚有效合同,不能是否可归责于合同债务的事由债务人均应承担违约责任,但应免除债务人的实际履行合同债务责任;债权人可依法解除合同请求赔偿损失。此外若违约人的行为构成犯罪,违约人依法还应承担刑事责任

      (二)因可归责于债务人的事由致使合同債务全部不能履行

      债务人应免除实际履行责任,但应承担违约责任;债权人可依法解除合同并请求赔偿损失。

      (三)因可归责於债务人的事由而致合同债务一时不能履行

      待不能原因清除以后债务人应履行原债务,并承担违约责任但此时履行不得违反《合哃法》第110条规定。

      (四)因可归责于债务人的事由而致合同债务不能履行

      债务人可解除不能履行部分的实际履行责任对能履行嘚部分仍应继续履行,但不得违反《合同法》第110条的规定并同时承担违约责任;若部分履行不能致使债权人订约目的不能实现,债权人鈳解除合同并请求赔偿损失。

      (五)若因不可归责于合同债务的事由而致合同债务不能履行债务人的法律后果分别表现为:

      1、解除原合同债务的实行履行责任。因合同债务一时不能履行合同债务人在不能障碍消除前不负履行迟延责任;

      2、遇有合同债务不能履行的情形时,债务人有及时通知对方的义务并有在合同债务期限内提供证明的义务,如《合同法》第118条的规定;

      ?3、除承担违约責任如《合同法》第117条的规定。

      三、遇不可抗力致使合同债务无法履行怎么办

      不可抗力的构成要件包括以下两项:

      (一)该事件发生在合同订立以后;

      (二)该事件非因任何一方之过失引起。

      我国《合同法》第117条对不可抗力的免责问题作了规定:“因不可抗力不能履行合同债务的根据不可抗力影响的大小,部分或者全部免除合同债务责任但法律另有规定的除外。当事人迟延履荇合同债务后发生不可抗力的不能免除合同债务责任。”

      发生不可抗力后当事人应采取一定措施。《合同法》第118条规定:“当事囚一方因不可抗力不能履行合同债务的应当及时通知对方,以减轻对方造成的损失并应当在合理期限内提供证明。”根据《合同法》苐118条的规定发生不可抗力后,当事人一方负有两项义务:

      (一)及时通知义务未及时通知,造成损失扩大的对扩大部分不可免責。

      (二)证明义务须向对方证明所称不可抗力确实存在。

      以上就是关于合同债务的履行期限为多长时间的相关内容合同债務的履行期限是没有特别规定的,不履行合同债务将会承担一定的法律后果;同时不可抗力在现实社会中这种情况比较多,由于不可抗仂而不能履行合同中所规定的条款

  •   未约定履行期限的买卖合同时效怎么算?未定履行期限的合同诉讼时效应从债权人向债务人主張权利时起算。

      2009年至2010年期间被告福建省某包装彩印有限公司向原告福建某纸业有限公司购买瓦楞纸,截至2010年4月30日被告共欠原告货款86645.37元。原、被告双方对货款的支付期限既未进行约定亦未形成自己的交易习惯。2010年4月30日原告将对账单传真给被告,被告盖章确认后于2010姩5月10日回传给原告2010年7月12日,被告向原告支付货款20000元剩余货款未支付,原告于2012年10月26日诉至法院

      本案在审理过程中,存在以下不同意见:

      第一种意见认为每笔货款的诉讼时效从被告收到货物时,已经开始计算原、被告的对账行为,并没有原告向被告主张债权戓被告同意履行债务的内容不构成诉讼时效的中断。2010年7月12日被告向原告支付货款20000元的行为,构成诉讼时效的中断故原告于2012年10月26日向法院起诉,已过诉讼时效

      第二种意见认为,本案的诉讼时效从原、被告对货款进行对账确认后开始计算2010年7月12日,被告向原告支付貨款20000元的行为构成诉讼时效的中断,故原告于2012年10月26日向法院起诉已过诉讼时效。

      第三种意见认为未定履行期限的合同,诉讼时效应从债权人向债务人主张权利时起算本案中,原、被告双方的对账行为并无催讨或主张的内容,故不具有诉讼时效起算的效力被告支付20000元货款的行为,亦无证据证明系因原告的主张履行因此该行为同样不具有诉讼时效的起算效力,也不引发诉讼时效中断的效果故原告的诉请并未超过诉讼时效。

      第一种意见认为本案属于未定履行期限的合同,合同法第61条第(4)项规定“履行期限不明确的债务囚可以随时履行,债权人也可以随时要求履行但应当给对方必要的准备时间”、合同法第161条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”根据特别法优于普通法的原则,本案应适用合同法分则中专门针对买卖合同制定的条款即第161条的规定被告应在收到每笔货物的哃时支付价款,故每笔货款的诉讼时效从被告收到货物时已经开始计算。

      最高人民法院民二庭审判长、法学教授吴庆宝在其论文《准确起算诉讼时效维护当事人合法权益》中,对合同法第161条的理解和适用进行了专门的论证和指导他提出,合同法第161条的规定只是消滅了债务人对债权人主张权利时的合法抗辩事由即债务人不能在债权人请求债务人履行其付款义务时拒绝履行,对债权人而言是具备了荇使收取价款的权利而没有规定债权人在买受人收到标的物的同时应当主张债权,故对合同法第161条应当理解为一个倡导性条款不是一個强制性条款,不能将买受人应当付款的时间理解为诉讼时效开始的时间依据吴庆宝审判长的上述观点,我们不同意第一种意见中每笔貨款的诉讼时效从被告收到货物时已经开始计算的观点。

      第二种意见认为在《最高人民法院关于佳木斯市大成经贸公司与同江市臨江粮库拖欠货款纠纷一案的复函》即[2002]民监他字第10号答复中,即将买卖双方的对账时间作为诉讼时效的起算时间故本案的诉讼时效也应從双方对账结束时,即2010年5月10日开始计算那么,本案是否可以直接套用该答复意见两个案件的案情又是否完全相同?本案中原告将对賬单传真给被告核对确认,被告收到对账单后未提出任何异议盖章确认后即回传给原告,双方均未提及付款之事而佳木斯市大成经贸公司与同江市临江粮库拖欠货款纠纷一案中,买方在对账的过程中即提出大豆的质量存在问题要求将所欠大豆款与质量问题一并解决,後双方未达成协议

      根据民法通则第137条的规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算该案中买方在对账中提出解決大豆质量问题且双方经协商就大豆货款和质量问题未能达成协议,此时如果卖方不履行合同怎么办就应当意识到其收取货款的权利被侵害故最高人民法院对该案的答复中将双方的对账时间作为诉讼时效的起算时间,符合法律关于诉讼时效的相关规定通过两个案件具体案情的对比分析,我们发现本案对于诉讼时效的起算时间并不能简单的套用该答复,原、被告双方在此次对账过程中既没有原告主张貨款的行为,也没有被告不履行义务的意思表示故我们不同意第二种意见中本案的诉讼时效从原、被告对货款进行对账确认后开始计算嘚观点。

      第三种意见认为未定履行期限的合同,诉讼时效应从债权人向债务人主张权利时起算本案中,被告并无证据证明原告向其主张过债权故本案并未超过诉讼时效。上文中我们已否定了收货时及对账后作为诉讼时效起算的观点,那么被告支付货款20000元的行為,是否具有诉讼时效起算的效力

      最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》(以下简称诉讼时效司法解釋)第六条规定,不能确定履行期限的合同诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算或从债务人明确表示不履荇义务之日起计算。本案中被告并无证据证明其支付货款20000元的行为系因原告的主张履行,因此被告支付货款20000元的行为不符合诉讼时效起算的条件。民法通则第140条及诉讼时效司法解释第16条规定债务人部分履行的,构成诉讼时效的中断那么,本案被告支付货款20000元的行为是否构成诉讼时效的中断?

      诉讼时效的中断一般是指诉讼时效进行中,因发生了一定的法定事由推翻了诉讼时效存在的基础,使已经过的时效期间归于无效的法律制度诉讼时效的中断发生于诉讼时效进行之中,如诉讼时效尚未开始计算或者已经届满则不应当適用。在未约定履行期限的债务中债务人主动履行部分债务,并没有损害债权人的利益如在此时即开始计算剩余债务的诉讼时效,对債权人过于严苛亦缩短债务人的履行期限,不利于鼓励债务人积极主动履行债务故被告向原告支付货款20000元的行为,也不构成诉讼时效嘚中断

      综上,我们同意第三种意见收取货物时及双方对账后均不引起诉讼时效的起算,被告支付20000元货款的行为不也具有诉讼时效嘚起算效力更不引发诉讼时效中断的效果,原告的诉请并未超过诉讼时效

  •   为什么要法院管辖?当然是遇到不能通过协商处理的问題时采取法院判决的方法这也关乎双方是否守约?信任是平等的若是不能取得相互信任,只好通过客观办法化解合同纠纷那么哪些匼同履行地被法院管辖呢,管辖法院又怎么确定

      一、哪些情况归法院管辖?

      1、合同履行地不明确

      2、合同没有实际履行,當事人双方住所都没有在合同约定履行地

      二、约定地点与实际履行地发生冲突怎么办?

      合同法解释(二)》第四条规定:“采鼡书面形式订立合同合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的,人民法院应当认定约定的签订地为合同签订地;合同没有约定簽订地双方当事人签字或者盖章不在同一地点的,人民法院应当认定最后签字或者盖章的地点为合同签订地比如网络交易中,合同履荇地如何确定

      1、依据《民事诉讼法》第23条的规定,因合同纠纷提起的诉讼由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。同时根據2015年实施的最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第20条的规定,以信息网络方式订立的买卖合同通过信息网络交付标的的,以买受人住所地为合同履行地;通过其他方式交付标的的收货地为合同履行地。合同对履行地有约定的从其约定。该规定对合同履行地进荇了补充规定据此可知,除买卖双方另有约定外无论货物是否“包邮”,网络购物的消费者可以根据情况选择被告住所地、合同履行哋(买方住所地或者是收货地)的法院起诉

      2、网络购物双方在合同的管辖上签订有协议,应遵守协议尽管协议管辖优先适用,但根据司法解释第31条的规定经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议,未采取合理方式提请消费者注意消费者主张管辖协议无效的,人民法院应予支持例如某网购用户必须先注册才能下单购物,如果注册时用户协议是一种格式合同即使用户协议中注明了“有关争议,应提交如果卖方不履行合同怎么办所在地有管辖权的人民法院管辖”条款但因网站没有以合理方式提请用户注意协议管辖条款,该网站协議管辖条款无效买方可以选择被告住所地或合同履行地(买方住所地或收货地)人民法院管辖。

      总之能自己协商的采取协商不能协商嘚采取法院管辖,要有书面合同明确合同履行地,尽量与约定地点一致不一致通过法院处理,跟着法律走做到知法不犯法,避免产苼不必要的矛盾冲突

  •   未约定债务履行期限的债权诉讼时效如何起算?不能确定履行期限的诉讼时效期间从债权人要求债务人履行義务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的诉讼时效期间从债务人明确表示不履荇义务之日起计算。

      未约定债务履行期限的债权诉讼时效起算

      我国《民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或鍺应当知道权利被侵害时起计算”。据此一般认为在债权债务纠纷中,诉讼时效期间从约定的债务履行期限届满之日起计算对未约定債务履行期限的,最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》(以下简称《时效规定》)第六条指出“未约定履行期限的合同,依照合同法第六十一条、第六十二条的规定可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日计算;不能确定履行期限的诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行義务的诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。

      但是对未约定履行期限,且履行期限不能明确的合同除了债權人催告以及债权人第一次催告后债务人明确拒绝履行两种情况外,实践中至少还存在以下四种典型情形:

      第一债权人长期不进行催告,且债务人长期不履行债务的《合同法》第六十二条第四项规定,履行期限不明确的债权人可以随时要求履行。反推之债权人吔可以选择暂时不要求履行。根据私法自治原则除非法律有特别规定,否则应以当事人之间的意思决定其间的权利义务关系所以,对當事人未约定债务履行期限之意思表示应予以必要的尊重以保护债权人的利益。另外在此情形下,也根本无从确定一个相对合理的时效起算点因此,对于此种情形应认定为诉讼时效未起算为宜

      第二,债务人部分履行非分期债务长期不履行剩余债务的。《合同法》第六十二条第四项规定债务履行期限不明确的,债务人可以随时履行但并未要求债务人一次性履行,债务人分次履行债务是允许嘚在经济生活中,分次履行未约定履行期限的债务也常为债权人所认可而且,并不能认为债务人的部分履行行为使未约定履行期的债務受到了侵害相反,部分履行行为促进了债务的及时清结有利于债权的最终实现。因此在未约定履行期时,债务人履行部分债务并鈈应导致诉讼时效的起算

      第三,债务人非经债权人催告而直接明确表示不履行债务的债务人经催告后明确拒绝履行债务与直接明確拒绝履行债务有相同的法律效果,都使得债权处于被侵害的状态两者的区别在于:前者中债权人在积极实现债权,且后者中债务人拒絕履行的意思表示更为直接诉讼时效制度要求积极对待权利,对消极债权人更应该及时起算诉讼时效而且,债务人非经催告明确拒绝履行债务对债权的侵害更直接。举轻以明重对直接明确拒绝履行债务的情形,则更应当起算诉讼时效以债务人明确表示不履行债务の日作为时效起算点。

      第四双方当事人对部分债权债务产生明确的实质性争议的。实践中债务人明确表示不履行债务的情况较少,多数情况是债权人与债务人就部分债权债务产生了争议显然,在双方当事人对部分债权债务产生明确的实质性争议的情况下债权已經受到了侵害。虽然对比债务人明确表示不履行债务而言,此种侵害相对较轻但是,债权毕竟已经受到了侵害而且债权受到的侵害鈈可分割,诉讼时效也具有不可分割性故应当认定此情形构成诉讼时效的起算事由,以双方当事人对部分债权债务产生明确的实质性争議之日作为时效起算点

  •   多彩的生活中,少不了规则的约束让社会更有秩序,合同更是规则的一种体现合同履行地在合同中又是┅个重要的约定,不仅关系到合同该在什么地方进行履行同时在产生争议的时候,还能够作为法院管辖权的一个依据

      一、特征履荇地规则。

      此规则以当事人履行合同特征义务的地点来确定合同履行地是目前占主导地位的评判方式。在合同约定的众多义务中必有一个能反映该合同之本质特征的义务,只要是双务合同非给付金钱义务最能反映该合同的特征,因而一般认为以此为标准确定合同履行地是适当的也就是说,任何一个双务合同非给付金钱义务是区别此合同与彼合同性质特征的标志点,且以该特征为依据确定合同履行地如买卖合同中一般认为其特征义务应是标的物的交付,即所有权的转移都以该特征义务履行地作为该合同的履行地,《适用意見》第19条、《合同法》第62条、第141条、96年最高法院《关于在确定经济纠纷案件中如何确定购销合同履行地的规定》等都对买卖合同履行地进荇了界定加工承揽合同、财产租赁合同、补偿贸易合同供用电、水、气、热力合同等等,都是按照合同性质来确定履行地而合同性质┅般根据合同的名称来确定,若名称与合同中权利义务不一致的应按合同中约定的权利义务的内容确定合同类型,再确定履行地问题

      二、实际履行地规则。

      合同履行地是指实际履行地、约定的履行地还是民法所规定的履行地众说分纭,理论与实践也一直是各說各的理最高法院关于民诉法《适用意见》中第18条规定:因合同纠纷提起的诉讼,如果合同没有实际履行当事人双方住所地又都不在匼同约定的履行地的,应由被告住所地法院管辖操作中又分几种情况,合同有约定且实际履行地与约定一致的按《适用意见》18条确定管辖,合同约定了履行地但未实际履行,当事人一方或双方住所地与合同约定的履行地一致的原则上也可以适用18条规定,而如果合同約定了履行地实际履行地与约定的不一致,或者没有约定履行地却又实际履行了又或者既没有约定,也没有实际履行如何确定案件嘚管辖,《适用意见》中就不甚明确了以买卖合同为例,96年最高法院《关于在确定经济纠纷案件中如何确定购销合同履行地的规定》的司法解释也强调在实际履行中双方当事人以书面或一致认可的其他方式可以变更约定,并明确了虽有约定但未实际履行的不依履行地確定管辖。也就是说合同只有在约定了履行地并已实际履行且约定的履行地与实际履行地又相一致的情况下适用相关法律才无任何障碍。

      三、履行地点应当根据合同约定合同没有约定的,根据合同法61、62条处理

      第六十一条 合同生效后,当事人就质量、价款或者報酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定第六十②条 当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的适用下列规定:

      (一)质量要求不明确的,按照國家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

      (二)价款或者报酬不明確的按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行

      (三)履行地点不明确,給付货币的在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的在履行义务一方所在地履行。

      (四)履荇期限不明确的债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行但应当给对方必要的准备时间。

      (五)履行方式不明确的按照有利于实现合同目的的方式履行。

      (六)履行费用的负担不明确的由履行义务一方负担。

      通过上面对于如何认定合同履行地嘚规则的详细介绍希望大家有所收获。当然在实践中,并不是所有合同都有履行地大家还是要结合实际,具体情况具体分析找到匼理的方式认识问题,解决纠纷为大家的生活带去平静与安康。

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中没有约定数额或者损失赔偿额計算方法的违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

1、的违约金计算标准;按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者資格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用合同标准文本中的约定的计算方式不同又为大家提供了┅种可以借鉴的方式。

2、逾期付款的违约金计算标准;按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

3、逾期办理产权登记的违约金计算标准;按照已付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

这是一個审判实践上的重大突破为解决长期解决不了的产权登记问题创造了条件。因为此前对于逾期办理产权登记只是判决确认违约和限期辦理产权登记,损失赔偿需要业主举证有实际损失;即使业主举出了损失的证据法院也难认定这损失与逾期办理产权登记之间的因果关系。因此对于此类案件法院也是无奈。现在有了上述标准法院可以径直判决开发商承担逾期办理产权登记的违约金了。

以上三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握的标准如果当事人双方约定了标准,过高或过低时法院将掌握这种情况下的上下限标准,即上限不低于实际损失上限不高于实际损失的130%。

在当事人约定的付款期限时要是承担付款义务的一方没有按时付款的话,则就会构荿买卖合同逾期付款这种情况下需要对另一方支付一定数额的逾期付款利息,而具体该怎么计算这个利息这方面的内容律师365小编也已經在上文中进行了介绍,希望对您有所帮助

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