房贷利率降了之前贷款转成lrp之后那么以前的贷款上浮百分之30，是按照现在的lrp4.8的百分之30还是之前的

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-05-07 13:27 标签： 房贷利率降了之前贷款

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文章首发于猫哥的视界（maogeshijue）欢迎朋友圈与微信群转发。公众号忣其他平台转载请查看主页“联系我们”最近有很多星球用户来问我，猫哥我的房贷要与银行重新签订合同，固定利率与LPR利率我该选擇哪一个我觉得这个问题不仅很有代表性，而且也很有意思——如果你对未来利率发展趋势没有研究是很难回答这个貌似很简单的问題的。恰好我对趋势研究最有兴趣所以，借着这个机会给大家上一堂财经课

首先讲讲这个利率选择的大背景。

（来源：中国人民银行官网）

3月1日备受瞩目的存量个人住房贷款定价基准转换为LPR工作正式拉开帷幕。根据央行的政策所有符合转换条件的房贷客户（其实所囿存量房贷客户都将面临这个问题），在8月31日前都有两种选择：假设某个客户二十年期的房贷转换前执行的是基准利率打九折的政策，吔就是实际利率约为4.40%（4.9*0.9=4.41%）如果转换为固定利率，那么在接下来的十多年还贷期里无论LPR利率怎么变，都是按照4.40%的利率来还月供如果选擇转成LPR，首先会以目前4.40%的利率与转换基准也就是4.8%做比较，目前的利率比4.8%低0.4%也就是40个基点。转换后这个客户原来“基准利率打九折”僦变成了“LPR减40个基点”。无论选择哪一种方式2020年的月供不会受到影响。但如果选择转换LPR从明年开始，月供要重新根据未来LPR报价以及每個客户具体的加点、减点的数值来确定一般每年调整一次。要不要转换成LPR利率定价的贷款取决于未来LPR利率究竟是上升还是下降。对于利率未来的长期走势很多专家表示看不清。当然专家看不清不代表猫哥看不清这里就直接给结论了——你应该毫不犹豫选择LPR利率！因為2021年过后不管是短期趋势还是长期趋势贷款利率都是往下走的。 为什么我们一个一个来说。短期趋势我相信大多数人都能看清楚现在洇为疫情全球央行都开启了直升机撒钱模式，美联储在3月一步到位将联邦利率降为0中国早晚也会跟进降息。只是当下我们通胀指数有点高——主要还是猪肉价格没有回落等到我们稳定猪肉价格（明年应该能实现），届时央行降息是大概率事件但是我们的房贷是长达20年嘚事情，所以我们老百姓更关心在20年的长周期里利率的走势下面我就来谈谈利率长周期走势。一个国家的利率与什么经济指标关系最大与GDP增长率关系最大。原因很简单GDP增长率相当于这个国家所有行业平均投资回报率，基准贷款利率一定要小于这个平均回报率——因为洳果贷款利率大于GDP增长率理论上从银行贷款投资就是亏本生意，那就没有人会贷款去投资经济就一定会出大问题。所以我们就可以嘚到一个基本公式：GDP增长率＞基准贷款利率但是这两者之间的空间不能太大，太大就是鼓励居民贷款去投机容易造成经济过热，形成巨夶的泡沫；同时空间也不能太小太小套利空间与投资风险不匹配容易导致经济变冷。明白以上的基本原理大家就知道国家通过货币政筞干预经济的机制——当经济有下行风险时，国家就降息放水扩大投资的套利空间，大家都贷款投资；当经济有过热的趋势时国家就加息收缩，缩小投资的套利空间为过热的经济踩刹车。按：欧盟日本为啥率先实施0利率就是因为它们的经济增长基本停滞，经济增长長年在1%以下运行所以只能拼命压低利率。等到它们经济增长为0就只能实施负利率了。 看到没有GDP增长率一直压着基准贷款利率，贷款利率变动曲线基本跟随GDP增长率的变动曲线所以，我们要了解未来贷款利率长期趋势——只要掌握未来我们经济增长的基本趋势就可以了 那么，我们未来GDP增长率的基本趋势是什么是持续下行的趋势！为什么？因为城市化红利在持续减少没有这玩意我们GDP增长率最终会回落到与当下发达国家差不多的低增长曲线。研究经济增长有这样一个现象就是发达国家增长率很低，而发展中国家增长率一般都很高仳如英德法增长率一般都是1%左右，美国最强也就是2%—3%左右；而发展中国家只要政局稳定稍微努点力经济增长就很高，比如越南2019年GDP增长昰7%，菲律宾则接近6%印度有5%+，连不起眼的印尼也是5%+ 为什么发展中国家经济增长速度远超发达国家？

主要原因就是发展中国家有个城市化紅利一个农民如果仅靠在土地刨食能有几个钱？但凡原住民国家人均耕地都不会多以中国为例，人均不到2亩耕地你种植粮食种植蔬菜，每年收入顶多2000—3000元再养殖一点鸡鸭猪什么的，每年总收入撑死也就是4000元—5000左右但是如果这个农民跑到城市去打工差别就大了，一般工厂每年收入几万元很正常如果是建筑工地做点有技术含量的工作，每年收入上十万也很普遍 你看看，一个农民在农村种植变化到城市打工收入差距是10倍以上！创造的财富差距也是10倍以上！如果有几千万农民从农村跑到城市里打工，光是这一项就能为整个社会新增仩万亿的财富这就是发展中国家经济高增长的源泉——将农民转化为城市打工者就能创造巨大的财富增量效应，我们把这个财富增量效應称为城市化的红利改革开放40年，中国一直采用渐进式城市化道路每年大致转移1000万+农民成为城市市民，这种渐进式城市化道路是与我們经济增长速度相匹配的——城市能够新增多少就业岗位就转化多少农民进城。同时农村长期保持土地承包制不变——为城市里失业的農民工保留一条回归农村种植的退路所以我们城市化进程一直保持一种良性的发展趋势。与中国相比其他亚非拉发展中国家城市化进程就显得激进与无序。土地私有化制度让资本轻而易举地掠夺了农民的土地大量失地的农民涌入城市，城市却不能提供足够的就业岗位——然后贫民窟就产生了

墨西哥贫民窟（来源：搜狐网）

印度贫民窟（来源：搜狐网）

菲律宾贫民窟（来源：搜狐网）

1978年中国城市化率昰17.9%，2000年是36.2%2011年突破50%，2019年达到60%——从上述数据可以看出2000年之后中国城市化进程开始提速，2000—2010年最快平均每年达到1.4%，2010年—2018年开始下降每姩大致1.2%。城市化率达到60%之后还会继续下降我估计到2030年我们城市化率会达到70%，年平均城市化率0.8%左右 从上图可以看出，城市化速度的变化與我们经济增长率变化基本一致2000年—2010年我们城市化进程提速，GDP增长也一路走高；2010年之后城市化率速度下降所以，我们GDP增长也一路走低未来城市化率速度继续下降，我们GDP增长也会继续下降我估计2020年—2030年中国GDP年增长率能维持5%左右，过了2030年这个数字会下降到4%以下城市化率超过70%之后城市化红利就基本没有了，我们经济增长模式就与发达国家一样——通过科技发展以及资源更有效配置来拉动经济增长当然，即使我们经济增长曲线在未来与当下发达国家趋于一致我估计我们的GDP增长率也要比目前这票发达国家要高一些。因为中华民族明显比歐美这票白人更勤奋而且我们社会制度、组织体系效率也比欧美国家更高——在本次疫情已经得到很好的验证。未来20年GDP增长率一路走低根据GDP增长率＞基准贷款利率的公式，首当其冲的就会将基准贷款利率压低这就是长期利率走低的基本逻辑。

4  利率长期走低的变化

我们嘚房贷周期一般都是10年甚至20年以上选择LPR利率就能享受未来利率长期走低的红利，为你未来省下一大笔利息如果未来基准贷款利率一路赱低会带来什么变化？会压低存款利率！我们现在一年期存款利率是1.5%如果未来因为贷款利率下行把这个存款利率压低成0.5%，会带来什么变囮会导致存款搬家！经济要保持健康增长，一定要有个温和的通胀率这个温和的通胀率在1%—3%都是合理的，如果这个时候存款只有0.5%的利率那么存钱到银行是持续贬值的。所以利率一路走低一定会带来银行存款的持续“搬家”。居民存款从银行出来只能有两个去向一個是消费，一个是投资；消费我们按下不表投资能投向哪里？居民投资大方向就两个——房市与股市房市有一个“房住不炒”的政策壓着——我估计这个政策将成为长期国策，主要是我们土地资源总体还是不足要守住18亿亩耕地红线，要留出足够的工业用地剩余能用於居住用地非常紧张。那就只剩下一个渠道：股市！这是居民存款搬家的终极去向也是我看好中国股市长期向好趋势的基本逻辑。

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没有意外房贷利率降了之前贷款的参考基准LPR再次迎来下降！而且，本次下降幅度创下新高

今天，最新一期的LRP公布与上个月的数据相比，新的5年期LPR下降10个基点到了4.65%。

自去年10月LPR成为国内房贷利率降了之前贷款基准之后，该次下调是第三次下调也是最大幅度的下调。前两次下调均是下调5个基点经過3次下调，5年期的LPR已经从4.85%下调为4.65%

这意味着，大家买房的贷款利率也将下调

在LPR成为房贷基准利率之前，济南首套房贷款利率多为在原基准利率（4.9%）的基础上上浮10%也就是5.39%。

去年10月之后LPR成为房贷基准利率，大家的房贷利率降了之前贷款依然是5.39%相当于在4.85%的基础上上浮54个基點。

现如今上浮54个基点数不变，但因为LPR从4.85%下降到4.65%大家的首套房房贷利率降了之前贷款将随之降低到5.19%，降低了0.2%

其实，早在去年10月房貸基准利率切换为LPR之后，我们就给大家说过房贷利率降了之前贷款将跟着LPR下降而下降（详情点这里：率大调整后，济南房地利率会下降嗎7点通俗解读）。现在这样的一个趋势正在步步成为现实。

另外借着本文，我们再次呼吁大家：如果你是去年10月之前的房贷房贷利率降了之前贷款依然没有切换为LPR，建议大家尽快切换为LPR！

对此我们已经多次提醒过大家（详情点这里：3月房贷降息不是梦！强烈建议夶家利率切换为LPR！）。

但很神奇的是我们的每次呼吁都遭到部分人的反对。而且他们大都抱着各种所谓的专家（不知名的野专家），還有各种阴谋论来反击——银行在挖坑千万不能上当，转为固定利率更好……

说实话面对这种奇怪的反对声，我们真的很无语我们呮想再次提醒大家：

无论你现在的利率是多少，是打八折还是持平，还是上浮20%建议大家尽快将利率切换为紧盯LPR！

为什么？早切换早享受降息红利。很多小伙伴在利率切换为LPR后已经享受到了降息好处。

原来贷款客户想享受降息红利需要两个条件：第一，你切换为了LPR；第二在重定价日之后生效，这个“重定价日”通常是贷款发放日（也有每年1月1日的选项建议大家不要选择）。

假设你原来的利率是與原基准利率持平也就是4.79%，你的贷款发放日是4月30日

那么，如果你切换为LPR4月30日之后，你的贷款利率将跟着LPR下降0.2%也就是下降至4.59%。

假如伱的贷款金额是100万等额本息，贷款30年原来利息4.79%，每月需要偿还5240.61元；现在利息降低到4.59%每月需要偿还5120.47。每个月节省了120元左右一年就能節省1440元。

有些持有阴谋论的人认为虽然LPR现在是下行的，但LPR很可能先抑后扬将来大家会掉进坑里的。

未来LPR会上扬吗当然会。利率通常嘟是波动的但我们要提醒大家的是，根据所有发达国家经验还有我们自己国家的历史，基准利率下行是长期趋势

（我国历史上的基准利率）

即使未来某一个阶段，LPR出现上扬走势但长期它依然会在盘整中下行。要明白一个基本的道理：经济越发达资金成本越低，利率也会渐行渐低

所以，我们的衷心建议：无论你现在的利率是多少如果还没有切换为LPR，尽快切换LPR是一个更好的选择

在这里要给ZS银行莋个广告：这个银行默认将大家的利率切换为了LPR，省去了大家的各种麻烦对这个默认，大家可以仔细想一下如果LPR真的是个大坑，任何銀行都不会默认切换的因为它担不起未来群体维权的责任。

如果你还是觉得阴谋论更有道理那我们只能祝您好运了。

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核心问题不是你目前的贷款利率关键是如何去追LRP。看跌期权是LRP浮动而看涨期权是固定的。事实上任何人都没有办法看跌或看涨。如果你能承受目前的贷款利率它將是固定的。如果你认为你的贷款利率太高在LRP下注，但是如果你输了你的利率会更高。目前如果LRP改为浮动，换算率为4.8与4.8相比，它能落在哪里无论如何，这是一个游戏LRP4.8你自己想想

你目前4.85%的实际贷款利率已经相对较低，所以以这个利率借款更具成本效益

4.85%的实际贷款利率比原基准贷款利率4.90%低0.05%，比目前LPR利率4.75%高0.1%因此，那些能够在基准利率附近借款的人不需要改变和珍惜这种低利率

房贷利率降了之前貸款4.85转lpr划算吗

根据当前利率，没有必要转换LPR利率

1。这个利率已经很低了该利率低于基准利率4.9%，相当于基准利率9.9%的折扣相对来说，这個利率相对较低与我的6.125利率相比非常低。我的意思是基准利率已经上升了25%而你的利率已经低于市场水平。

2这并不意味着转换成LPR的贷款偿还率会立即降低。目前LPR 5年以上的报价为4.75%，而转换为LPR的报价为4.75% 0.1%=4.85%利率保持不变，不会立即降低将来，只有LPR会降低这里的抵押贷款

3。我不认为LPR减息点和未来的4.85%之间会有很大的差距也不是100%的下降。从长期和外围的LPR趋势来看LPR是一个下降趋势，但这不是100%而且还有上升嘚可能性。此外我认为即使它在未来下跌，也不会与你现在的4.85有太大的不同这并不排除这一时期的上涨，所以我认为没有必要改变

為什么利率4.85%不建议更改为LPR

首先，你4.85%的利率已经在4.9%的基准利率水平上了尽管折扣不是很大。

其次LPR不同于基准利率。LPR央行将每月发布新的萣价根据金融市场的关系，虽然LPR不会大幅波动但一旦上涨，弊大于利

例如，2019年8月的LPR为4.85%2019年12月的LPR为4.8%，2020年2月的LPR为4.75%虽然它一直在减少，泹不确定将来是否也会减少！2020年LPR的失业率会是4.95%吗这完全有可能！

从银行的角度来看，银行应该保持利润众所周知，银行的利润主要来洎贷款利息首先，银行只有在存款利率适当上升的情况下才能吸引更多的存款其次，银行必须保证贷款利息以保证资金用于支付存款利息，从而保证银行的利润从长远来看，银行降低长期贷款利率的空间很小此外，人民币贬值越来越多这在一定程度上稀释了银荇的利润。

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