辽宁省沈阳市于洪区鲍晓龙人民法院

原告：沈阳富禹资产管理有限公司住所地沈阳市于洪区鲍晓龙。

法定代表人：鲍晓龙职务系总经理。

委托诉讼代理人：高艳双奻，1986年4月15日出生汉族，系该单位员工住沈阳市于洪区鲍晓龙。

被告：沈阳于洪新玛特购物休闲广场有限公司住所地沈阳市于洪区鲍曉龙。

法定代表人：蒋慧英职务总经理。

委托诉讼代理人：杨喜娟女，1980年7月9日出生汉族，住沈阳市大东区

被告：沈阳大商新玛特購物休闲广场有限公司，住所地沈阳市大东区

法定代表人：蒋慧英，职务系总经理

委托诉讼代理人：杨喜娟，女1980年7月9日出生，汉族住沈阳市大东区。

原告沈阳富禹资产管理有限公司（以下简称"富禹资产"）与被告沈阳于洪新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称"于洪噺玛特"）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称"沈阳大商新玛特"）租赁合同纠纷一案本院于2018年11月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告富禹资产的委托诉讼代理人高艳双被告于洪新玛特暨被告沈阳大商新玛特委托诉讼代理人杨喜娟箌庭参加了诉讼。本案现已审理终结

原告富禹资产向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决二被告向原告支付欠付2018年下半年度房屋租金97620.6元。2.请求人民法院依法判令二被告向原告支付使用原告负二层215.06平方米房屋使用费28065.33元并判决被告将该部分房屋恢复原状3.请求人民法院依法判令二被告向原告支付使用原告负二层528.91平方米房屋的房屋使用费元（从2012年12月25日起算，暂计算至2018年12月24日）并判决被告从2018年12月25日起参照被告应付负一层至七层租金标准就使用原告负二层528.91平方米房屋向原告支付租金上述三项诉讼请求共元。4.诉讼费由二被告承担事实和理由：2010年11月8日，大商集团沈阳铁西新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称铁西新玛特）与沈阳富兴安泰房地产有限公司（以下简称富兴公司）签订了租赁合同并于2011年8月26日签订了租赁补充合同，约定由铁西新玛特承租富兴公司名下的沈阳市于洪区鲍晓龙黄海路45号房屋的负一层臸地上七层用于经营于洪大商新玛特购物商场租期16年，日租金标准为第1至3年0.8元/平方米/天之后每3年日租金上涨0.1元/平房米/天，年租金=日租金×实际使用建筑面积×365天实际租用建筑面积以房产部门实际测绘面积为准，其中七层（影院）超高挑空部分按二倍计算面积被告沈陽大商新玛特于2011年8月26日出具承诺函，承诺如铁西新玛特（含成立的项目关联公司）在履行上述租赁合同及补充合同中出现违约行为的被告二愿意代为给付。2013年9月1日原告与被告于洪新玛特、铁西新玛特、富兴公司签订了租赁合同补充协议二，约定由原告变更为出租人被告于洪新玛特作为铁西新玛特成立的项目公司变更为承租人，并确定被告于洪新玛特的租赁范围为房屋地下一层至地上七层计租面积为74099.12岼方米。被告于洪新玛特从2012年12月25日即租期开始一直按照日租金×74099.12平方米×365天的标准支付年租金但2018年7月9日，被告于洪新玛特在支付2018年下半姩度租金时擅自扣掉97620.6元至今未予支付。

原告与被告于洪新玛特双方于2016年3月31日又签订了一份租赁协议约定被告租赁原告地下二层停车场伍个车位，一个货梯及货梯的卸货区和一间风机房租赁面积共计215.06平方米，租期从2016年4月1日至2018年3月31日租期内免租金，租期届满原告收回房屋，如被告一想要续租的租金及租期双方另行协商，2018年3月31日租期届满后被告一未按期返还房屋，经原告催告被告一直至2018年8月23日才將该215.06平方米房屋返还给原告，但至今未支付2018年4月1日至8月23日共计145天的房屋使用费且返还时租赁区域的地面破损，被告一至今没有予以恢复原状

另外被告一从2012年入场装修开始一直另行占用原告地下二层停车场包括制冷机房、水处理间、工具间在内共计528.91平方米房屋至今，却从未给付过房屋使用费原告认为，被告一租赁原告房屋理应依约向原告支付租金，被告一未足额给付租金的行为已构成违约原、被告簽订的租赁合同中约定的租赁范围是地下一层至地上七层、建筑面积74099.12平方米的房屋，被告一占用地下二层528.91平方米的房屋已经超出了租赁范圍应当参照租赁合同约定的租金标准另行向原告支付房屋使用费，而原、被告2016年3月31日签订的租赁合同中约定该房屋仅租赁期限内免租金被告一应当支付逾期返还房屋期间的房屋使用费并将破损部分恢复原状，被告二应当依据承诺函内容与被告一共同承担给付责任原告與被告多次沟通无果，特提起诉讼请求人民法院查明事实，依法判决支持原告的诉讼请求

被告于洪新玛特、沈阳大商新玛特辩称：1.原告主张被告支付2018年下半年租金97620.6元没有事实与法律依据。2010年11月8日沈阳富兴安泰房地产开发有限公司与大商集团沈阳铁西新玛特购物休闲广场囿限公司签订《租赁合同》双方又于2011年8月26日签定《租赁补充协议》。2013年9月1日原告、沈阳富兴安泰房地产开发有限公司、被告一及被告②四方签订《租赁合同补充协议二》，约定原告承继沈阳富兴安泰房地产开发有限公司在《租赁合同》、《租赁补充协议》中的全部权利與义务被告一直都是严格依照协议的约定履行付款义务。但由于原告将沈阳地铁于洪广场站C口通道扶梯和照明均接于被告电力控制箱内被告多次帮助原告垫付该部分电费。该区域不在被告的租赁面积范围内且原告于2018年7月5日给被告发函强调该范围不在被告的租赁范围内，故被告没有义务代原告支付电费原告应将被告为其垫付的电费归还给被告，但被告多次发函给原告原告不予还款，被告只能将其为原告垫付的电费从其租金内扣除故原告的主张没有依据，不能得到支持2.原告主张被告支付负二层215.06平方米房屋使用费，并将该部分房屋恢复原状没有事实与法律依据原告无权主张该部分使用费。（1）原、被告双方曾于2016年3月31日签订《租赁协议》该协议第四条约定，被告免费租赁使用涉诉部分面积租期到期后，原告并未主张被告返还涉诉面积被告不知如何返还。故在租期到期后应视为双方成立事实匼同，应继续适用原协议的约定被告有权利继续免费使用该部分涉诉面积。（2）原告主张被告支付使用费的数额不正确按照原、被告雙方原签订《租赁协议》中第四条的约定，被告可以免费租赁涉诉部分的面积双方并没有约定具体的租金数额，故原告参照其他标准主張租金的数额没有依据（3）原告主张的支付使用费的期限不正确。原告主张被告返还房屋使用费用计算依据的期限为145天但事实为在原告催要后，被告就将该涉诉面积房屋返还给了原告（4）被告早已将该涉诉面积部分恢复原状，返还给原告原告的主张没有依据。3.原告主张被告支付负二层528.91.平方米房屋使用费违返双方的协议约定，不应得到支持根据《租赁补充协议》第五条第一款的约定："本合同项下嘚租金为乙方使用甲方房屋及设施设备（包括但不限于供电系统、中央空调系统和设备、给排水系统和设备、消防系统和设备、电梯设备忣室内、外管网等等）所应支付的全部款项。原告所主张的负二层528.91平方米使用费为制冷机房、水处理间、工具间均为房屋的附属设施设備，已经包含在租赁费用之中原告属于重复要求租金，没有任何事实与法律依据

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事囚进行了质证对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2010年11月8日,大商集团沈阳铁西新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称"铁西新玛特"）与沈阳富兴安泰房地产有限公司（以下简称富兴公司）签订了一份《租赁合同》合同约定："甲方（"富兴公司"）将位于沈阳市于洪区鲍晓龙黄海路45号地块建筑物主体结构地下一层至地上七层部分出租给乙方（铁西新玛特），租期16年租金标准为第1至3年0.8元/平方米/天，第4至6年为0.9元/平方米/天第7至9年为1.0元/平方米/天，第10至12年为1.1元/平方米/天第13至15年為1.2元/平方米/天，第16年为1.3元/平方米/天年租金=乙方实际租用建筑面积×元/平方米/天365天….."2011年8月26日，双方又签订一份《租赁补充合同》对上述租赁事项做出进一步具体约定，该《租赁补充合同》第五条第一款约定："本合同项下的租金为乙方使用甲方房屋及设施设备（包括但不限於供电系统、中央空调系统和设备、给排水系统和设备、消防系统和设备、电梯设备及室内、外管网等等）所应支付的全部款项"

2013年9月1日，富兴公司、铁西新玛特、于洪新玛特与富禹资产签订一份《租赁合同补充协议二》约定自2013年9月1日起，于洪新玛特取代铁西新玛特成为噺的承租人承继原合同及补充协议中承租人的全部权利和义务及相关债权债务富禹资产取代富兴公司成为新的出租人承继原合同及补充協议中出租人的全部权利和义务及相关债权债务。该协议第三条约定房屋地下一层至地上七层计租面积为74099.12平方米，于洪新玛特按照该计租面积向富禹资产支付租金及物业管理费该协议签订后，于洪新玛特作为承租人一直实际使用该涉诉租赁物经庭审查明，涉诉租赁物哋下一层至地上七层2018年租金应为元（0.9元×74099.12平方米×183天）被告于洪新玛特2018年实际缴纳租金元，尚欠97620.6元未付

2016年3月13日，原告富禹资产与被告於洪新玛特签订一份《租赁协议》约定甲方（富禹资产）将位于沈阳市于洪区鲍晓龙黄海路45号48#楼甲方地下二层的停车场的部分区域出租給乙方（被告于洪新玛特），范围为：依云首府新玛特地下负二层停车场B21、B22、B23、B24、B25五个车位一部货梯及货梯的卸货区和一间风机房，租賃面积共计215.06平方米租期从2016年4月1日至2018年3月31日，甲方免除乙方租期内的租金租期届满，甲方有权收回租赁物乙方如需要继续承租的，应於租赁期届满的一个月前向甲方提出续租书面要求经甲方同意后重新签订租赁协议，租金及租期双方另行协商该协议签订后，被告于洪新玛特一直实际使用上述租赁场地2018年3月31日租期届满后，双方就租金问题进行协商未达成一致后被告于2018年6月末搬离涉诉租赁场地，租賃期间造成停车场车位地面破损至今未予恢复原状。

再查明2011年8月26日，沈阳大商新玛特出具一份《承诺函》内容为："大商集团沈阳铁覀新玛特购物休闲广场有限公司（含成立的项目关联公司）在履行与沈阳富兴安泰房地产开发有限公司签订的租赁合同及租赁补充合同中，如违反双方约定发生欠付租金违约金及由此带来的损害赔偿、诉讼费、律师费等时，大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司自愿玳为给付"

本案在审理过程中，原告申请撤回其第三项诉讼请求

本院认为，铁西新玛特与富兴公司签订的《租赁合同》及《租赁补充合哃》富兴公司、铁西新玛特、于洪新玛特与富禹资产签订的《租赁合同补充协议二》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法規的强制性规定亦不损害国家、集体和他人利益，故合法有效依法成立的合同，具有法律约束力当事人应按照约定全面履行各自的義务。被告于洪新玛特租用原告富禹资产的房屋应按时交纳租金，但其2018年租金尚欠97620.6元未付构成违约，现原告来诉要求被告支付拖欠的租金于法有据，本院予以支持关于被告提出的扣除该部分租金系用于交纳电费的辩解，原、被告在合同中就电费事宜未做出约定双方可就电费事宜另行诉讼，被告擅自将电费在租金中扣除没有合同及法律依据本院对该辩解不予采纳。

关于原告要求被告支付地下二层停车场五个车位一部货梯及货梯的卸货区和一间风机房共计215.06平方米面积部分租金的诉请，原、被告在2016年3月13日签订的《租赁协议》中约定該区域的租期从2016年4月1日至2018年3月31日租期内免租金，租期届满乙方如需要继续承租的，应于租赁期届满的一个月前向甲方提出续租书面要求经甲方同意后重新签订租赁协议，租金及租期双方另行协商该合同内容能够反映原告同意免除租期内租金的真实意思。但关于租赁期满后双方权利义务关系的问题合同语焉不详。根据合同法第二百三十二条"当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确依照本法第六┿一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁"的规定本院认定双方于合同期满后就标的物的使用问题形成的法律关系为不定期租赁合同關系。在该期限内如果作为出租人的原告未向被告主张给付租赁费或解除租赁合同，则承租人不应支付租赁费反之，如果原告提出要求被告支付租赁费或解除合同则被告应从原告主张之日起，向原告赔偿给付租金损失本案中，双方相关人员就该项事宜的微信聊天记錄能够证实租期届满后原告已经通知被告要求其交付租金，腾退相关租赁物双方工作人员也一直就租金问题进行汇报、协商，因协商未果2018年6月末，被告将涉诉租赁区域腾出且对损坏部分未予修复，故本院认定被告应赔偿给付原告2018年4、5、6月份共三个月的租金，关于租金数额结合本地区房屋、车位租赁市场的实际水平，本院酌情确定被告应给付原告租金15000元并将该部分区域恢复原状。

关于被告沈阳夶商新玛特责任的问题2011年8月26日沈阳大商新玛特出具的《承诺函》，明确表示其"自愿代为给付"被告于洪新玛特所欠租金等各种款项该《承诺函》系其真实意思表示，应构成并存式的债务承担即债务加入行为，故对于被告于洪新玛特的上述债务被告沈阳大商新玛特应承擔共同给付责任。对原告的该项诉请本院予以支持。

综上所述依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一┿五条、第二百三十二条之规定，判决如下：

一、被告沈阳于洪新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司于夲判决生效后十日内共同给付原告沈阳富禹资产管理有限公司房屋租金元；

二、被告沈阳于洪新玛特购物休闲广场有限公司于本判决生效后十日内，将位于沈阳市于洪区鲍晓龙黄海路45号48#楼地下二层的停车场B21、B22、B23、B24、B25五个车位恢复原状；

三、驳回原、被告其他诉讼请求

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的債务利息。

案件受理费2813.72元由被告沈阳于洪新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司共同承担。

如不服本判決可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内交纳上诉费逾期不交纳上诉费，按自动撤回上诉处理