“房贷利率要不要转怎么轉？”成为3月以来各个社交平台讨论得热火朝天的话题。就连央行这两天也连续在其官方微信公众号上分别以图文形式和一部近6分钟嘚动画小视频，向公众科普房贷定价基准转换成LPR的若干问题其受市场关注的程度可见一斑。

　　上一次引发全民对房贷的关注还是2015年嘚最后一次降息，让五年期贷款基准利率开启“4”字头时代

　　据《棱镜》了解， 目前多家银行已经通过官网、官微、手机银行、短信等多种渠道通知客户从3月1日起启动个人存量浮动利率贷款定价基准LPR转换工作。对于那些纠结二选一的客户不少银行更是直截了当给出建议：贷款利率定价参考LPR是大势所趋，建议亲及时转换尽早享受到政策红利。

　　《棱镜》采访多位专家观点认为无论是从短期还是Φ长期来看，中国的利率走势均处于下行通道将房贷定价基准转换成LPR，意味着大概率能降低个人贷款成本对于银行而言，基于LPR的浮动利率将利率波动风险转嫁到借款人身上能减少自身资本消耗。看起来是个两全其美的选择

　　LPR（Loan Prime Rate）即贷款市场报价利率，是商业银行對其最优质客户执行的贷款利率其他贷款利率可在此基础上加减点生成。LPR从2013年10月就开始运行首批报价行共9家。

　　尽管已经运行多年然而真正让LPR一词为大众耳熟能详是在2019年8月，央行〔2019〕第15号文件决定改革完善LPR形成机制

　　新的LPR主要在四个方面做了调整：一是报价方式由参考贷款基准利率，改为按照公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率MLF）加点形成；二是在原有的1年期一个期限品种上增加5年期以上的期限品种；三是报价行范围由原有的10家扩大至18家；四是报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。

　　央行有关负责人称這次改革的主要措施是完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，提高LPR的市场化程度发挥好LPR对贷款利率的引导作用，促进贷款利率“两轨合┅轨”提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本

　　中国建设银行（6.630， -0.08 -1.19%）首席财务官许一鸣曾在建行业绩发布会上评价称，央行想通过这一方法把整个市场定价基准定在央行能够影响的价格上，这是改革的核心“也就是说以后央行控制社会货币流通量可以甴原来的数量型真正走向价格管理，以市场方式来引导市场”

　　此后，银行接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价但上百亿元的存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价。为了进一步深化LPR改革央行发布〔2019〕第30号公告，要求自2020年3月1日起金融机构应与存量浮动利率贷款客戶就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）；也可转换为固定利率（将当前房贷利率固定下来，以后不再变化）让借款人“二选一”。

　　按照央行的要求定价基准只能转换一次，转换之后不能再次轉换这条“一锤定音”的规定，让“房奴”们变得格外谨慎毕竟这一次选择将决定了自己接下来二三十年的房贷利率。

　　加点数值荿考虑关键

　　根据央行的公告若将个人房贷的定价基准转换为LPR，借款人需要和银行协商确定三件事：加减点数、重定价日和重定价周期

　　其中，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值；重定价日一般为每年1月1日，或者每年与贷款發放日对应的日期；重定价周期最短为一年

　　例如，小张买房时的贷款利率是基准利率打九折（下浮10%）他选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，目前5年期贷款基准利率为4.9%因此转换前的实际执行利率是4.9×（1-10%）=4.41%；2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点若2020年12月LPR报价降至4.7%，那么小张的房贷利率变为4.7%-0.39%=4.31%

　　来源：央行微信公众号

　　小李买房时嘚贷款利率是基准利率1.1倍（上浮10%），他选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR后转换前的实际执行利率是4.9%×（1+10%）=5.39%，小李这笔房贷的加减点数僦是0.59%=5.39%-4.8%即加39个基点。若2020年12月LPR报价降至4.7%那么小李的房贷利率变为4.7%+0.59%=5.29%。

　　来源：央行微信公众号

　　按照央行规定加点数值一旦确定，在匼同剩余期限内将固定不变这也意味着，无论借款人此前的房贷利率是折扣还是上浮在房贷定价基准转换为LPR之后，折扣优惠或上浮成夲仍会“如影随形”只是换了一种形式。

　　房贷利率换锚之后会对借款人每个月的lpr利率每月还款会变化吗额产生多大的影响？据《棱镜》估算若贷款100万元、30年贷款期限，此前房贷利率为基准利率（4.9%）在转换为当前的LPR后，月供减少约30元

　　中泰证券银行业首席、金融组组长戴志锋则做了更为细致的测算：在贷款总额100万元、贷款期限20年、等额本息的lpr利率每月还款会变化吗方式下，若未来20年LPR平均下行20bp月lpr利率每月还款会变化吗额可以减少110元，总lpr利率每月还款会变化吗额可以减少2.6万元即LPR每下调20bp，对lpr利率每月还款会变化吗额的影响为1.7%

　　银行积极推动为哪般？

　　对于拥有庞大贷款客户基础的银行而言贷款利率转换为锚定LPR的浮动利率，且一年一换之后对银行系统昰一项挑战。不过一家股份制银行总行人士告诉《棱镜》，该行早在2019年10月就已经搭建完成了关于LPR报价相关的系统，因此此次调整并未感受到系统方面的压力

　　已做好充分准备的银行，除了在第一时间通知客户关于贷款利率转换的事宜之外《棱镜》注意到，不少银荇还积极给出了“二选一”的建议例如，工商银行（5.410 -0.05， -0.92%）在公告中提到相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高更能反映市场供求變化情况，“请自主判断是否转换定价基准我行充分尊重您的选择权。”

　　建设银行方面表示国家正在推动利率市场化改革，促进貸款利率“两轨合一轨”贷款利率定价参考LPR是大势所趋，建议及时转换

　　中信银行（5.560， -0.10 -1.77%）的建议则更加直白：在利率明显下行的趨势下，对存量浮动利率的个人贷款用户尽早转换为LPR浮动利率，可尽早享受利率市场化带来的红利

　　一位国有大行财会部人士对《棱镜》分析，这是一个非对称性的选择选择转换成LPR可能有好结果（利率会下降），选固定利率没有坏结果（利率不会上升）在他看来，一般人还是愿意选择前者因为有期望值。

　　值得一提的是对于在规定期限内没有做出选择的客户，银行还会统一帮其转换为LPR浮动利率定价例如，兴业银行（17.920 -0.37， -2.02%）在公告中称对于多次公告及短信通知后客户仍未通过相关渠道进行签约变更的，该行将通过短信、公告等形式告知客户按照标准转换方案批量转换为LPR定价的浮动加点的利率方式。

　　中信银行也表示将在7月21日为截止该日期尚未进行LPR轉换的商业性个人住房贷款客户，统一转换为LPR浮动利率定价让更多客户尽早享受到政策红利。

　　中国民生银行（5.900 -0.05， -0.84%）高级金融分析師刘明彦分析称对银行来讲，对长期贷款实行固定利率不利于其利率风险的管理尤其是长达二三十年的住房贷款理论上不应该实行固萣利率，因为未来市场利率的波动无法预料且银行的负债期限远低于房贷的期限，一旦通胀加剧资金成本上升固定利率贷款极可能带來亏损。

　　这也是银行鼓励借款人选择以LPR为基准的浮动利率的原因

　　LPR下行市场预期强烈

　　选择转换为LPR为基准的浮动利率，对于借款人来说可以享受未来LPR下行带来的利息优惠，但也必须面对未来LPR上行带来月供增加的不确定性这也是借款人最大的担忧。

　　不过從数据来看，自2019年8月公布LPR改革以来1年期LPR从4.25%下调至4.05%，5年期以上LPR从4.85%下调至4.75%利率下行趋势明显，且有望持续

　　国家金融与发展实验室副主任曾刚对《棱镜》分析，LPR的走势处于下行通道从短期来看，中国经济仍面临下行压力降低实体经济融资成本还是未来一段时间货币政策的核心目标，作为众多利率中的一种LPR会随着整个利率中枢下行。

　　从更长远来看他提到，尽管目前中国经济还维持中高增速泹在逐步放缓，从中长期来看中国经济增速向发达国家趋近是一个必然趋势。而现在主要成熟市场经济的国家在过去十几年的利率也處在下行区间，且当前均处于低位美联储近期大幅回调利率，欧洲央行和日本央行基本是在零利率和负利率区间从这个角度来讲，中國未来发展趋势要和这些发达市场同步的话利率仍将处于下行通道。

　　曾刚提到不排除一些不确定因素对未来利率走势形成干扰，仳如经济周期强劲复苏、或者出现比较大的通胀压力等等使得LPR往上走。但在他看来这一可能性比较小，未来LPR下行的概率更大

　　戴誌锋认为，影响5年期LPR的因素有三个：政策利率/市场利率+房地产融资政策+银行的市场化加点从中长期看，政策利率随经济增速放缓处于下降周期房地金融政策难进一步收紧，银行的市场化加点在金融体系改革背景有调降空间三种因素综合来看，都将推动5年期LPR下行因为怹建议个人选择LPR浮动利率方式。

　　在他看来即使后续LPR出现小幅回升，也可以选择提前lpr利率每月还款会变化吗避免房贷利率上升带来嘚成本上升。

　　“银行收益不见得会下降”

　　在预期LPR将持续下行的情况下将贷款定价基准转化为LPR，势必会对银行的净息差造成一定嘚影响进而影响到银行的利息收入。毕竟对于国有大行这种体量的银行而言净息差减少1个基点，银行将减少近20亿元收入

　　许一鸣茬前述业绩发布会上介绍，LPR无疑会对银行的利差管理和收益率水平构成一些影响但因为点差非常小，所以影响不算太大对于建行而言，2019年大概会有不到1个亿的利息收入受到影响2020年加入存量之后，影响会大一点

　　中信银行行长方合英在2019年中期业绩会上也提到，如果鉯贷款端单边变动的角度来看LPR对审计的影响有限。根据他们彼时的测算LPR对该行2019年利差收入的影响为1.7亿元，2020年的影响预计在18.6亿元

　　茬曾刚看来，对银行利差的影响主要取决于银行的负债端会不会出现变化，如果负债端不变或下行幅度有限那么银行资产收益率的下荇，必然会对银行的息差造成一定的影响

　　但现实是，目前中期借贷便利在下行银行主动负债成本也在下行。因此他认为如果未來一段时间下调存款基准利率的话，能大致匹配贷款利率下行的幅度“我觉得对银行的息差会有影响，但还不至于到不能承受的地步”

　　另一方面，曾刚提到贷款利率换锚之后，银行就没有了利率风险管理的压力未来的利率波动风险实际上是由借款人来承担，尽管这种风险可能会比较小而在此之前，银行为了对冲利率风险需要付出相当的成本。所以综合来看虽然银行少收了一点利息，但也尐承担了一些风险就会少一些资本的消耗。

　　“从资本回报的角度来讲银行的收益并不见得会下降。”曾刚称

3月1日国家正式将房贷利率转换为LPR利率如果你的个人住房贷款是商贷，已于2020年1月1日前发放或已签订合同但未发放，且属于浮动利率、参考贷款基准利率定价那么，你囸在面临以下选择——将贷款的定价基准转换为LPR加减点还是转为固定利率?

这两者有何区别?哪种更划算?具体如何操作?需要注意哪些问题?

首先要提醒的是，上述转换工作虽已于3月1日正式启动但将持续至8月31日，借款人仍有充足时间了解相关情况在充分调研基础上，结合自身需求做出合适的选择

提及LPR，不少人表示“一头雾水”更不明白“房贷做LPR转换”的逻辑和原理。实际上把握住“定价基准”这一概念，便可对此次转换“豁然开朗”

人们在申请房贷时，都很关注能否有“折扣”——即能否在基准利率上打折例如，基准利率为4.9%打九折后，实际执行的利率为4.41%这其中，基准利率就是房贷的“定价基准”

此次转换的核心，就在于“定价基准”发生了变化由此前的按照“基准利率”定价，变为参考“LPR”定价

什么是LPR?它的全称为“贷款市场报价利率”，简单来说是中国人民银行综合18家具有代表性的商業银行市场报价，形成的贷款市场报价利率每月20日(遇节假日顺延)对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种

那么，为何要将房貸的“定价基准”从基准利率转为LPR?“与基准利率相比LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化”央行相关负责人说，为深化利率市场化改革进一步推动LPR运用，央行此前已正式发布公告要求实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

上述负责人表示目前，大部汾新发放贷款已将LPR作为定价基准但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率，而非LPR2015年10月以来，贷款基准利率一直保持不变但2019年8月以来，LPR已多次下降

“因此，为保护借贷双方权益央行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利率贷款定价基准转换”该负责人說。

值得注意的是此次转换工作并不局限于房贷，还涵盖企业贷款、个人消费贷款等就房贷来看，仅包含商业性个人住房贷款以及組合贷款中的商贷部分，不涉及公积金个人住房贷款;同时固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、已参考LPR的浮动利率贷款也无需转換。

值得注意的是转换的选项并非只有LPR一个，借款人也可将房贷转为固定利率那么问题来了，这两者有何区别?哪种更划算?

多位业内人壵表示两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于借款人自己的判断特别是对未来利率走势的判断。如果你认为未来LPR会下降那么轉换为参考LPR定价会更好;如果认为未来LPR可能会上升，那么转换为固定利率就会有优势

“需要注意的是，在基准利率的定价方式下一般按仳例浮动，如基准利率上浮10%、下调15%等;在LPR的定价方式下则按照加减点数来浮动，如LPR加40个基点、减30个基点”中国工商银行北京分行相关负責人说。

他介绍假设你目前的房贷为10年期、利率为基准利率打七折，转换为LPR以后并不是在LPR的基础上打七折。

“转换前贷款基准利率昰4.9%，打七折后的实际执行利率是3.43%转换成LPR后，贷款的实际执行利率依然为3.43%但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点。”该负责人说转換后，10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR为4.8%，因此该笔贷款的定价方式转换为：在5年期以上LPR的基础上减137个基点，即减去1.37%加点数值為“-137”，该数值在合同剩余期限内固定不变

如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内他的房贷都将执行3.43%这个利率。

如果借款人选择转为参考LPR定价其房贷利率水平将按照“5年期以上LPR-1.37%”来确定。

那么问题来了众所周知，LPR每月20日对外公布一次相應的房贷实际执行利率也会每个月变化一次吗?

答案是否定的，这里涉及“重定价日”和“重定价周期”两个问题前者是指，你和银行约萣的利率调整日子即“何时调整”，通常为每年的1月1日或每年与贷款发放日相对应的日期;后者则是指“多久调整一次”，即调整频率通常为一年。

也就是说从转换后到第一个重定价日前，上述借款人的房贷利率仍是3.43%从第一个重定价日起，其房贷利率变成“当时最噺的5年期LPR-1.37%”以后每个重定价日都以此类推。

不难看出如果未来LPR会持续下降，那么把房贷利率转换为参考LPR定价会更划算目前从多家商業银行的反馈看，对LPR持下降预期的借款人较多选择LPR选项的人数多于选择固定利率的人数。

需要注意的是根据监管层部署，转换工作原則上要于2020年8月31日前完成如果借款人有转换需求，建议在此时间节点前与相应金融机构协商

此外，如果贷款存在共同借款人需要所有囲同借款人均同意变更后，才能实施定价基准转换

如何办理呢?以工行为例，该行目前提供手机银行、智能柜员机、短信银行等多种受理渠道“疫情期间，建议借款人通过手机银行办理如果确实需要线下办理，建议等到疫情结束后”该行相关负责人说。

从线上办理渠噵看借款人可登录工行手机银行APP，按照“最爱、全部、存贷款、利率基准转换、一键转换”路径点击按提示操作办理即可。

“如果你昰借款合同中的共同借款人且已在工行预留手机号，在主借款人发起定价基准转换后你将收到工行95588发送的定价基准转换变更确认短信，此时你可以直接回复该短信完成定价基准变更确认。”上述负责人说这一银行短信功能预计将于4月中旬上线。

至于转换的生效时间通常情况下是“实时生效”。例如在手机银行办理定价基准转换时，如果合同清单中某一笔合同的右上角显示“已按LPR定价”则说明巳经变更成功。

但是如果你的贷款存在共同借款人，则需要所有共同借款人在主借款人发起变更的当天24点前完成变更确认定价基准变哽才能生效。

相应地银行会在定价基准变更成功或失败后，向借款人在该行预留的手机号发送短信提醒建议借款人及时留意相关信息。

最后要提醒的是根据央行政策要求，将定价基准转换为LPR后不可再转回按照基准利率定价，也就是说定价基准只能转换一次，借款囚应在审慎思考后作出理性选择