写出影响折扣的四个因素,以及不需要去考虑外在因素的意思折扣的四类情形

沃伦·巴菲特:以前我习惯和查理在这里进行讲话,查理·芒格现在已经96岁了他的身体还很强壮,但是我觉得今年最好的选择是让芒格不要亲身过来开会查理先生对噺的生活正在适应,已经加了Zoom把它加入到每日日程当中,他每天和不同的人通过Zoom开会但是从技术上来讲,他把我隔过去了他并不是說这上面是什么大的变化,但是我要跟大家保证的是芒格状态良好,他明年会回来

而且我们希望也会说明年的时候一切会恢复正常。峩们另外的一位阿吉特·吉恩,是副董事长,负责保险业,他在纽约。这次他也觉得从那边旅行到奥马哈来开这个会也是不合适的所以我們现在格雷格·阿贝尔在台上,他是我们这边的副董事长,保险业之外的业务由他负责。格雷格·阿贝尔领导的行业大概有1500亿的规模,他做這个工作已经有两年了如果是没有阿吉特·吉恩和格雷格·阿贝尔帮助我的话,我未必能在现在。所以我在两年之前才做了1/4的工作,我对格雷格·阿贝尔非常感谢,尤其是他今天能够过来跟我们一起开会。

这个会议今天会分成四个部分一再我会再讲,从我21岁到现在88岁了峩从来没有用过使用这些幻灯片给大家讲。但是大家也说老狗也能学到新技能所以我正在学习新的技能。通过这些我把第一部分过一遍

之后下一部分进行一个简短的伯克希尔第一季度营收的很快的总结,我们已经在网站上有登出来一季度的情况所以到时候会对这些针對其中一两点跟大家讲一下。这些对4月份已经讲过但是对伯克希尔是新的东西。

之后我们会有一个正式的股东会大概就是15分钟、20分钟。从这之后我们就到问答或访谈,我和格雷格·阿贝尔会回答他从很多的股东里征集到的很多问题,他会问我和格雷格·阿贝尔。我们把问题综合了一下由贝基·奎克讲给我们。

下面我们也都知道每一个人头脑里都有充斥这个想法,已经过去两个月了一直如此,就是现茬目前为止美国的卫生健康大家会怎么看,尤其美国的经济情况怎么样在今后几个月甚至几年会是什么样子?而且我在健康方面没有什么更多可以在这里多加叙述的

在学校的时候会计学的不错,但是生物是一塌糊涂所以我学到的关于疫情的了解也就和大家一样。在個人来讲我感觉非常棒的就是我能够听到福西博士,以前我不知道他是谁但是非常幸运的在作为这个国家有像福西这样的,已经79岁了还24小时连轴工作。而且在还采取了幽默客观的态度他给大家直截了当地讲事实,把这些非常复杂的事实会很直接地告诉他们什么知道、什么不知道我们在这方面不谈有关的政治或政治人物,但是我是觉得对福西先生是非常感谢的能够教育和通知,让我们这些人能够叻解

还有我的朋友盖茨先生一直告诉我,目前进行的情况是什么所以这方面我会有相当的了解。福西博士对我来讲提供了很多信息

當疫情到我们这边来的时候,我看到这边有几万个空的位置去年过来的时候是爆满的。以前的场面不管能坐多少人这个场子全面坐满叻。当时任何一个人不会想到今年会发生如此的疫情情况这是一个非常大的影响,影响到了美国全国人民的行为、心理这是非常剧烈嘚一个变动。

我们在开始的时候尤其是在一开始我们没有做好准备。这是一个非同寻常的具有各种各样的可能。不管是从健康的角度而且在经济角度上面,这个可能性众多所以大家都没有人知道到底有什么样子的,会出现什么样最后的结果谁也不知道。尤其是在目前这种疫情的情况下范围太广了,尤其是在健康卫生方面尤其对于经济的影响,健康和经济会相互影响、相互制约

我会再次重申,我不知道你们所不知道的我更不知道,尤其是健康方面我没有更多的信息但是我想所有各种各样的机会和可能,现在已经是越来越集中了我们现在都知道,我们的结果不可能更坏了

一开始说的可能,比如其他的什么病毒目前来讲对它估计还是困难的,很多事情還不了解还有很多未知,所以现在有非常棒、非常聪明的一些人正在这上面努力工作但是这个病毒本身,明显的是一个高传染性的东覀大家都知道!

这种传染不好,虽然说这个病毒是很坏的但是还不像1918年的西班牙流感那么致命。当时我们的父辈有些人经历过在奥馬哈报纸上面有一个非常棒的故事,你们可以在网上查一查也可以在谷歌上面查一查这个文章,这上面讲到在当时流感的时候连续有4個月的时间,奥马哈有974例死亡当时在人口占到1%以上了。

我想到那个时候在美国全国没有什么太大的变化如果奥马哈是1%的人死亡,当时媄国大概也有1%的人全国也可能是这么多人。现在这一次的疫情看上去不会像西班牙流感那么让人致命但是是传染性很强的。而且还有┅个问题我们不知道这里面到底有多少人传染了,有症状、无症状的情况我们不知道所以现在可能的范围,从健康的角度来讲现在比較集中一点就是各种不同的可能性。

那么它对于经济上面有什么影响呢还会有非常广泛的影响,我们现在还不完全知道在你自愿地把囿关的行业、社区关闭的情况下会造成什么的情况在2008年、2009年的时候,当时由于金融危机很多行业由此脱轨了目前的行业经济列车都没囿在轨道上,我们都从轨道上把这些拉下来了

美国作为一个最有效的、最有生产力的世界强国,这么大的制造能力我们现在的经济被唍全转向了。看上去而且是无可避免的制造出来了很多人的焦虑变化了人们的心理,有的人可能就开始觉得很难控制对我们来讲,这昰一个相当的考验前所未有!

我们也许对于这些问题的严重性不能够知道答案是什么,但是对于今后的很多年这都是非常重要的一个回答要能够找到这个问题的回答。但是因为可能性很多所以我现在要跟大家讲的是,就是这个国家经济的未来是什么

因为我现在还是囿这种认定,从二次大战的时候当时就认定在古巴的导弹危机,包括911包括2008年的金融危机等等,没有什么东西可以阻挡美国的前进我們现在面临的是过去已经面临过很多的问题,现在我们也可以面临着严重的问题有些问题和现在也有相似的地方,但是我们以前其实碰箌过更严峻的问题

美国人总是有神奇的可以致胜的因素,那么我希望能够让大家看一下、回顾一下历史待会通过历史跟大家再谈一谈,如果您选一个时间说最好的出生时间是什么,或者出生在什么地方也不知道您的性别如何,或者定到底是聪明的或者才智到底是洳何。如果您有这个选择的话我想你不会选择1720、1820、或者1920,而会选择今天会而且会选择在美国诞生。因为最有趣的一件事是在美国组成叻以后开国之后,也就是我们在1789年乔治华盛顿接收了白宫办公室之后很多人说我是美国人。你可以试想一下有200年历史了也有很多人唏望搬到美国来。我的朋友在讲我现在就跳上飞机飞过来了

最重要的一件事是看一下第一个图片,我们上面写的是什么这是一个非常驚讶的,我们的国家还非常的年轻当然有好多今天在国家里活着的人还挺老的。可是我的年纪还有芒格先生的年纪,以及我们所有的經验我还是找到了一个年轻的向上的一个青年,就是格雷格·阿贝尔,他现在就是我们的副董事长,他现在坐在旁边。我们是一个非常年輕的国家但是我们的成就是什么呢?是非常觉得伟大的而且在历史上闪闪发光的。

我试着再做一些估算现在讲到1790年的时候,那个时候我们只有390万的人不是说像现在人口调查的时候得到这些数字。

但是有60万的人还是黑奴是我们所谓的奴隶。所以我们在讲到了比如說0.5%或者是1%的人跟现在在讲到的,那个时候只有13州的人口来往你可以想象在200多年前是什么样的,230年之后是什么样的情况那个时候根本没囿想到是这样子。就算是最乐观人的想法也不会想到我们现在喝酒,还有抽大麻多有可能的三辈子,就是我跟查理、芒格、格雷格·阿贝尔的三个时间你们看到的这个国家,每天都有大概2.8亿的车子在路上繁忙地穿梭这也是以前没有想到的。而且可以随时岸对岸飞4万千裏还有非常棒的大学,医疗系统也是这么完善还有娱乐界的一些节目。与1970年来比是完全无法比拟的,231年之间已经有了这样的变化洏且是超前的,超过人们可以想像的另外讲到的互联网的变化也是极大的。

再讲到我们国家的一些财富在1789年是多少呢?那个时候是我們的一个基础在开国的时候,美国在1789年那个时候的总体财富或者我讲1990年可能好一点。出来的结果大约是40亿但是我可以告诉你数据的收集在早期或者好多年之前跟现在是多么的不同,而且这些变化是极大的那个时候找不到让人真正信任的数字,在全国各地都是如此泹是在房地产上面来讲,当你在看这些数字的时候比如居住的房产、地产或者公寓等等,而且每一个房子看起来都是不太一样的但是怹们都有非常好的一些售屋的结果,跟其他一些国家也许是不一样的也是财富分布的象征,以及我们的估算

现在一些有趣的情况,如果回到原来的时间之中比如说在1803年我们买一栋房子的话,如果是有1500万的路易斯安那州路易斯安那州整个州的购买在1803年只有1500万,那是一筆让我们觉得非常重要的交易当我们购买路易斯安那州的时候,这个地理环境到底多大呢大概840英亩,跟我们现在48州也就是美国部分嘚1/4,那个时候在1803年就购买到了如果说您住在德州的话,您的祖父可能会打个电话或者叫某个人叫他的孙子或者是外孙们,最后跟他们說他会讲不要把你的所谓的土地上面的矿权给卖了。因为这中间可能不只1500万的资产了因为矿权会更大这是在德州的祖父会跟他的小孩講的。再比如说堪萨斯州所以每一天大概至少有210亿桶的石油在进行生产,这就是所谓的矿权

当地的一些矿产,也有更多的一些产出所以这绝对是产出来的黄金以及产出来的矿产。这中间讲到了可能至少有大概4000盎司的金子在那里出产,这个钱绝对是很便宜的20万盎司嘚金子,您现在再看一下大概有800平方英里的地用这样的价钱买到的。我有时候做演讲的时候想把这些数字给大家提出来看这些估算在铨世界以及在我们国家来看都是合理的,1789年讲到的10亿其实根本不是非常疯狂的数字,1789年全国的财富只有10亿这也是让我们觉得非常重要嘚数字,而且是让我们可以深思熟虑的不是疯狂的数字。

现在发生了什么事情我们看一下下一个我要介绍的。从那个时候到现在我們的财富累积到多少了?这个数字是可以常常看到的比如联邦准备基金美联储,每一家人在美国、所有美国居住的人家庭里面你如果看一下这些数字,比如说看到很多人有大概100兆的股票或者是各个房屋或公寓的销售等等。如果把这些数字加在一起的话美联储告诉我們这些数字都是非常有趣的。我们现在在美国可以看到的也就是231年之后我们现在已经有了100兆值得全世界讲的每一居家得到的聚集的财产、财富。

你们会想怎么是这样子的!这中间当然还包括了一些通货膨胀可是事实上在美国,在我们一半的国家其实那个时候通货膨胀嘚情况并不是非常强势的。当然有通货膨胀也有通货紧缩的一些情况,但是一般的方向还是朝着固定的方式走

我在假设以这样的计算方式来讲,也许二十年之内2020年还有一些日常生活用品的改变。当然要做计算的话你要讲到底多少钱是在某一年值多少钱,特别是不同嘚产品、不同的生活用品但是合理地来讲,在美国实际状况上来说财富的累积是肯定的。所以至少是5000:1的结果这个国家在中间当然還有更多的土地可以进行再开发。

也是这个原因231年内不会一夜之间改变的。但是有些人在早期美国刚刚建国的时候是绝对没有想到的這件事情非常的重要,因为我们现在等于碰到了一个崎岖的路段而且这是比较严峻的情况。在231年之后当然这些形成还会有转变的。我們在这个时期之内在这个国家诞生之后,比如说70年代也会有一些变化

讲到1863年的情况,那个时候我们有3100万人大概400万人是奴隶。有很多還没有完成的一些事业也涵盖在内。还有大家是不是能够妥协从1789年到现在中间有一些动荡。我们有一些情况发生了但是不是很多的國家都能够遭遇到像美国的一些情况。

他们这个时候发生的事情也就是说在当前美国的南北战争发生的时候,当时的总统要做出这样的決定当时有6%的人口,尤其是男士就是18到60岁的男性会有这么多人这期间会在南北战争中死亡。当时也是一个合理的估计18岁到60岁之间年紀的男性,他们在那边当时是很大的比例参战以后可能会有6%在中间是战死的。这个时候正好是国家就业人口里面有很大一部分就消失了我们看一下当时的国家以及现在的情况,我想让你们来考虑一下

那个时候的伤亡与2020年相当于是什么呢?相当于今年大概在18岁到60岁的男性之间大概有400万人没有了。对于我们的这个国家会是一个多么大的打击!我们在美国梦的实现过程之中这是一个艰难的进程。

大家会想到为什么不光是现在、不光是在美国,而且在世界究竟是怎么样的情况呢也是同样类似的情况。我们现在看一下另外的一个危机叧外一类我们国家面临的危机。

这就是在1929年的时候在大萧条之间股票市场的崩溃。在这里看到的是道琼斯工业平均指数在那个时候,夶家看一下在《纽约时报》里面道琼斯指数是大家关心的第二个数据因为道琼斯是非常足够全的指数,让大家来看到经济的情况在1929年嘚时候,在9月3号当时闭市是381.17点当时大家都喜欢买这个股票,利润很好尤其是汽车工业正在兴起,也开始有了空中的旅游还有家用电器以及电话开始使用。这种现代化的行业正在迎头赶上所以当时我们看到的是大家都觉得是一个很不错的时机,这是1929年9月3号

两个月之後,在9月3号之后的两个月道琼斯平均指数大概是降低了一半当时看上去觉得很厉害!当时你要来看一下,在这么短的时间内股票跌掉了1/3当时是讲到的大崩溃。我提出的一点是在当时奥马哈有一个小的企业,当时的危机对于小的企业来讲尤其是伯克希尔就像当时小公司的时候创造的,大萧条股票崩溃是很好的写小说或书的素材但是从我个人来讲,当然对今天来讲也有一定的意义

大萧条时候,在1929年嘚时候我的父亲当时是26岁当时他的工作是在一个本地小银行里面做股票买卖,他帮他们卖股票和证券主要是买卖股票。有一支股票跌叻40%一个人在几个月卖给了几个人。他简直觉得没有办法面对那些买了他的股票的那些人了当时应该居家了,像现在讲的居家令一下當时在我们家里面没有什么东西,家里面只有小小的后院我的父亲就在这个后院里面,当时也没有电视他和我母亲,他们两个人相处嘚非常好

在那种情况下,我在9个月之后就出生了所以我就把那天闭市时候的价格写在这里,是8月29号当时股票的价格在那一天的时候囙升了,就是在9个半月的时候回升了20%当时人们在1930年秋天的时候,他们就觉得已经不在大萧条了只不过是在经济衰退期。

当然在那之后夶概有十几次的时间我们有很多次的衰退,当然不一定所有都导致了股票市场的崩溃但是我们有很多是不同的,也有很多是超出日常凊况下的下跌但是有一段时间,大概有十天就是在我出生十天之后,大概9月10号的那天市场股票市场上升了大概1%到2%

但是也就是最后一忝,在那天从241块的价钱下跌了这种下跌的情况如果说我刚出生的时候用1000块钱买了股票的话,在两年之后在1932年7月8号1000块钱的股票在不到两姩之内变成了只剩下170块,就是我们所有的人在这边都没有过这样子的经历当时不是说某一种股票,就是说你有一个很广范围、很多的美國人在两年之内股票都丢失了83%的价值这就是从1919年的9月份到1932年的7月份变成了这样的情况。这个情况在我出生之后不到一年的时候我还不箌一岁,我的父亲到银行去工作银行就决定要关闭了,所以他就失业了

查理和我都在1940年、1941年在我祖父的杂货店里工作。当时他们就说你们不需要去考虑外在因素的意思担心你们的杂货。当然了他是关心他的工作,但是他不想为此发疯

我现在回想起来那个时间,我鈈觉得经济学家把那个期间定位美国历史中重要的情况但是我们有联邦存款保险公司(FDIC),它是一个非常重要的机构我们有了FDIC之后,我们僦会有一个更好的非常不同的经验如果当时就有的话,我们在大萧条中大家的经历肯定会不一样当然会有很多各种各样的情况。比如茬1929年的情况也很多其他的因素造成了大箫条。但是如果有4000多家银行当时都破产失败的话那么多的人们储蓄了很多钱存在这些里面,在媄国当时48州都发生过这个情况银行破产,人们的储蓄丢失这在当时是非常巨大的。

对于我来讲FDIC的成立是大萧条之后出现的一个最好嘚事情了。在这之后世界由此发生了变化。当时的银行在各地的破产使得人们觉得他们所有的储蓄都全部丢失了。他们觉得本来的储蓄存在银行里面到银行那边去看等于所有的钱都丢掉了。FDIC机构成立了之后实际上FDIC的成立并没有让美国的纳税人为此多付一分钱,但是茬这个过程之中和这个银行来讲,这个FDIC给银行提供了这样子的保险我们这个措施是和联邦政府相关的,里面大概是有1000亿美元现在是留茬那边这些保证金,这些可以付掉很多银行为此为他们做出的保险所以你可以看到这给人们提供了非常好的保障。

在当时大萧条当中洳果有这个的话对人们的储蓄会有非常好的保证。但是这个箫条延续了很长的时间对于很多人的头脑里面来讲,实际上觉得时间更长因为在这之后二次大战来了,就变成了一个非自愿型的情况所以我们就接受了凯恩斯主义,我们就开始允许有赤字的产生在美国全國GDP大概有2%可以成为赤字等等。我们当时有非常大的、非常好的经济方面的恢复但是人们的头脑里面还是因为他们受到这样子的创伤,他們的父母告诉小孩子说在1929年的时候就变成了在人们头脑中的标志,人们一提到1929年就会说1492年或者1776年一样你提到这两个年份,大家都知道這两个年份发生了什么重要的事情那么就会影响到,对于股票的影响是相当大的影响

我是在1930年出生的时候,我在这边完成了大学的教育你计算一下1920年到1930年,或者1929年到1950年或者从我出生到1951年大概有20多年的时间。在那个时候我们的国家只有140年的历史,现在是231年的历史這中间的变化是极大的,而且是让我们觉得非常的叹为观止的

这中间有一段时间没有任何经济的成长,也没有任何繁荣的现象更不要談到美国的经济现在有这么多大的一些企业,以及所有财富的累积的现象花了这么多时间能够重新部署,再恢复到市场上蓬勃的一些情況如果我早生20年的话,情况又是不一样了

那么你再想一下,在过去的几个月之中我们并不知道以后的结果会如何,也就是像我们以湔1930年代的时候那个时候大家在努力地工作,也不知道是不是会得到繁荣的一些景象美国的这些奇迹持续地在发生之中,最有趣的一件倳情就是下面一个我要讲的重点其实我没有任何的投影片跟大家分享。

在1954年刚开始的时候股票的市场只有280点。我记得1954年为什么呢?峩觉得那个时候股票市场对我来讲是最棒的一年结果道琼指数一开始开年是280点,在年度结束的时候变成400点那个时候涨到400点,在1929年的时候我们记得那时是280点但是280到400是在1954年的时候。这不是在1929年的奇迹重现吗但是我们知道1954年等于是完全不同的国家了,那个时候大家常常问箌的一个问题是同样的我们能够有这样的成就、到达这样的境界,而且我们等于是又达到了一个更高峰了

另外,那时候也组织了银行委员会或者机构他讲那个时候开始发生了特别的调查。那个时候称呼叫做股票市场的研究其实是讲我们还会不会开一个真正的市场。這个委员会那时候就是在做调查中心,这中间有一个委员或者是成员他是小布什总统的祖父,当然那个时候他在讲在1958年的时候道琼斯指数是405点,他那个时候对美国在讲有没有任何的问题于是那个时候他上台作政。

美国在以前的一些情况也许你们还不知道。后来又囿一本书出来了是我爸爸在图书馆里珍藏的一本书。我那个时候在纽约做事中间有20个人被传讯要上台作证,那个时候是美联储的官员の一也是要上台作证所以他是一个非常重要的认证。比尔·马丁先生在美联储做了好多年,而且要在开始讲解美联储到底在做些什么事情等于那个时候他是最重要的人物。

我的老板那时候就叫我到纽约的公共图书馆去查一些信息因为现在5分钟就可以找出来的一些资料,那个时候我要到图书馆去找我还记得我在书上的第545页找到了他要的一些信息,还有他上面讲的一句话我还记得为什么记得呢?因为是峩原来的老师他也是我认识的世界上最聪明的,我这一辈子最尊敬的一位教授

他那个时候也等于是在银行或者是股票交易界里面的最棒的人,而且在1949年的时候我认识他之后就等于改变了我的一辈子。他是一个让人觉得非常不可思议的聪明的人我还记得他也写了一句話,他想说现在的股票市场是非常高的但是看起来还是不够高,其实还会更高

我想那个时候美国的神话就开始发生,道琼斯指数比如說礼拜五跌下去了今天我们看到道琼斯指数大概是24000点,昨天礼拜五收市的时候是这样子今天的市场每一块钱可以是100:1的指数,你也不需要去考虑外在因素的意思读华尔街日报你也会看到这样子的一些情况,这些情况是大家都知道的你当然只要相信美国的奇迹是发生嘚。但是这中间有了一段也就是在1929年所谓的时期,一直到1950年我刚刚也讲了那中间从380到400点的跌涨的幅度。

人们在那个时候有的时候觉嘚已经失去信心了,并没有看到市场的潜在能力后来我们美国的势头是不可挡的,而且这都是有事实这是有颠覆性的一些结果。

您讲箌了最极度的一些情况都有可能发生我们曾经讲过美国已经接受过考验,就是在大萧条的时候但是在最后,你绝对不要在美国身上下錯赌注美国是非常强壮的。

这就是我今天对大家发表的意见从刚刚我们最开始1789年到美国的南北战争,到后来的经济大萧条现在我必須要告诉大家刚刚要出来的一句话,请你们不要错过了美国当然我们现在不是完美的境界,可是我必须要讲我们现在是一个更好的国镓,而且是一个从1789年到现在是更具财富力、更有价值、更有财富的国家而且应该是如此,而且未来也会如此

对于大家来讲,我们现在赱的这个方向肯定是对的很有趣的。我们这么说在1776年的时候,那个时候我们刚立国讲到我们每一个人生下来就是平等的,所以也有哽多人民的权利等等在14年之后,在1790年其实我们的国家在接受美国宪法成立之后真正成立了,或者组织好了我们又找到15%的人口是黑奴。我们也开始进行了更大的斗争所以整个世界上自己能够验证所有发生的一些事情,人们都是生来平等的

我想世界上没有任何一个人能够放弃自由而去追求其他的东西。你讲到15%在1790年我们要解放黑奴的意向就发生了我们也发生了非常长的时间才部分或慢慢、逐渐地修整叻当时美国的一些问题。

后来我们再讲到了在16岁以上的男性我们那个时候也开始朝着正确的方式来进行推进。除此之外我们再讲到1776年缯经在讲的,我们人与生俱来都是平等的这句话而且每个人都有追求自由的权利等等。

我想这就是自由、自我循证得出来的结果50%的人ロ其实都享受到这个国家最公平的待遇。花了131年从131年之前到现在231年之后我们的女性才真正得到了解放。我们也可以投票能够投给我们現在的女性,这是更让人觉得精彩的时机另外还有等17号修正案,也花了61年之多直到女性可以在我们的最高法院里面加入大法官的席位。随后是9位男性后来到61年之后终于有了第一位女性的大法官,有第一位被指派为美国最高法院大法官的您可以这么说,这中间在渠道鉯及在人口的输送上有一些问题大概有10%律师不是男的,是女的有这样的状况。但是花了61年61年是够长了,花了这么多年才在这么多人Φ间选出来30多个男性大法官最后选了一些女性的大法官。

再讲到真的花了非常长的时期当然还未彻底解决。可是有意义的结果还是在發生之中了我们现在的社会也是比以前更好、更优良的,我们现在的社会绝对是比以前更好的

在比较我们刚刚讲的在1789年到现在来进行仳较,我讲这个也讲了好多次了还有卡特总统、福特总统,这是在1976年时候的两位总统那个时候的时机并不是那么的理想,而当时也不昰一个好的时机、年代就是对于一个女性来讲。

在那个时候在当时有很好的潜在的机会,也就是说在从1776年到现在200年是不是有我们自己淛造出来这样的情形让所有人的确能够生来平等。我当时是相信这样的我们觉得如果通过了对所有从数字上面进行比较的,就是从1976年寫到的《独立宣言》到现在为止这个《独立宣言》本身是非常能够激发人们的宣言和文件。

我们还有很长的路要走但是我们不要在美國上面、对美国人上面把赌注下错。我们现在来看一个更广泛的题目而这个题目是我不知道的东西。我不知道也许我会有一定的偏见,我也不觉得任何人知道就是这个市场明天会怎么样,下个礼拜怎么样下个月怎么样,明年怎么样我也知道美国人在长期的时间内┅直是勇往直前的,但是我不知道就是说2001年的9月10号的时候怎么样,我们也就像现在的时候不知道有一个新的病毒任何事情都有可能发苼,就是从这个市场来讲

如果说你要打赌做空美国,你就应该非常小心因为你要在这方面下注的时候要非常注意,因为市场可能做任哬事情就是在1987年10月份,那一天市场就下降了21%在14年的时候干脆关闭了市场,关闭了几个月在“911”之后当时市场关闭了4天,然后又开放叻但是没有人知道会发生什么,就是不知道第二天会发生什么

你要想在对美国下注的时候,我是相信美国的从我11岁买第一支股票到現在,我一直是相信美国中间在美国财富的增长上面,我是抓住了但是并不是每一天这个市场都是往我想要的方向发展的。我希望做嘚就是根据现在的情况,我也觉得这个是有趣的

你要看到在2015年6月17号,就是几年之前你可以看到当时叫做Sam Nunn,这是我崇拜的人之一他昰非常棒的爱国者,是非常棒的参议院他做的工作没有受到人们的赞赏,但是一直坚持在做他做了一个核方面的提议,他创立了这个倡议他要建立一个机构,他们的努力就是要减少核化学业方面灾难的发生如果事实可能是事故性或者其他类型的灾难,对它们怎么进荇防止这样可以防止数以百万计美国人的死亡。

他是这个倡议共同发起人之一但是他是这个组织的灵魂。但是在这之后他一直在担惢这种大的流行瘟疫,就类似像核灾难一样多少年来他一直担心这样的事情,会出现什么样的情形就包括一些大的瘟疫,比如说就像發恐怖信、发化学物品威胁信像911之后发的那些恐怖信。当时他做了讲演他当时讲到了大的瘟疫的风险,大家都可以看到他的讲话

我們在过去两个月之内对这个大瘟疫的情况有了更深入的了解,很难想象这种事情会发生

但是我们也会有过这样子的体验。就像目前的疫凊发展的情况很难把这个东西结合到我们的想法里面去。这些人会不会借钱在这个时候做投资我们伯克希尔当时的时候总是要做最坏嘚准备,在最坏的情况下是什么样如果一件事情可能是不对,但是也有可能很多件事情同时会出错就像现在人们学到的时候,也许我早些时候念书的时候在我五六年级的时候,如果说有多少数字乘0的话不管是什么数乘以0,最后结果都是0如果这个时候借钱进行投资嘚话,不能说在这种情况下是合情合理的

在2019年10月份的时候,有一个很大的300页的报告出来了这是约翰霍普金斯大学,它是美国最受尊敬嘚大学之一NTI就是这方面关于核倡议的开始,他们这边出来了这样一个报告来进行估计就是要让全国应该做好对于大的流行瘟疫的准备應对工作。在11月的时候Sam共三个人做出了三个报告,大概是去年11月给我的给我的时候做出了这样的估计。300页报告一开始的开头就是生粅方面的威胁,不管哪一类在任何国家都可能对全球的卫生、对全球的健康和全球的经济产生影响、产生危险

如果估计一下我们在中间洳何做好应对呢?把所有都放在一起的话是不是所有的国家都能准备的很好呢?美国算是准备的比较好的经济学家和约翰霍普金斯以忣像Sam这样子的他们都是非常杰出的人,他们都有做出这样的报告

Sam和其他的人在2019年10月24号进行解释他们所做的研究。比尔盖茨也在上面发表叻讲话他那边看的人就多的多了,但是他讲的也是同样的事就是你可能在出其不意、突如其来的时候会发生这样子的灾难。不管怎么樣在宇宙存在过程中这种事情一定会发生的,只是不知道会发生什么

具体从我来讲,我觉得美国现在的资源还没有全部枯竭在长期嘚情况下还会生成好的结果,尤其是从这些股本来讲他们短期内不一定有很好的时候,但是我们现在的30年国库券也只有1%的收益率而且這个收益还要交税。我们的通胀率也只有2%在这种情况下我们的股本是不是比国库券收益更好。或者比把钱藏在自己的床垫子下会不会有哽好的选择只要你投资存在,投资不是是正经八百的投资,可以说是购买这种股票投资非常有趣的是股票能够提供的,我们觉得股票只是商业活动的一部分这是小的一部分。

但是从1789年开始到现在一直是存了一小部分钱。当时用这个储蓄的钱可能买了一个很小的┅小块自己的私有产权、产地,也许是个房子然后可能是租给别人了。这样我们是不是会有美国致富的传奇他们是不是都能够成功?洏且得到很好的回报当时每一个人有这个储蓄,你会做哪个选择呢每个人可以有不同的选择。那个时候国库券就开始发行但是当时嘚收益也是有限的,可能有5%到10%但是不可能买没有利率的国库券或者债券。如果别人卖给的股票收益高于国库券但是有的风险。所以人們对于股票、国库券的态度是什么呢因为流通性是非常高的,每一分钟都可以变现的这个是很重要的。

但是你要想到现在这一块是不昰有流通性可能有一点傻。但是在1949年是这样因为股票只是商业活动的一部分。当时不管哪种情况下国库券都很流行也许你买了一个尛农庄,这个小农庄开始进行经营也许是160英亩,然后你又买了一定数量的股票隔壁的农庄也有160英亩的农庄,跟你差不多的而且土壤嘚质量也差不多,所以这两个比较下来都是差不多的

在隔壁的一家农庄是一个很奇怪的人,因为每一天这一个农民就说你把你的农场卖給我不然的话我把你的买过来,而且你要多少钱你告诉我就是了。这是一个很让人觉得烦燥的邻居是不是?当时如果你在隔壁有这樣邻居的话可能在邻居的选择上面来讲没有任何的选择,可能一直都有但是你在讲股票的话,星期一的早上有人跟你讲我买你100股或鍺用样的价钱跟你买100股,在每一个礼拜的五天都这么做你可以试想,如果今天这位农民当你买了农庄的时候你会看的就是今年收成如哬,然后你付了多少钱买了一英亩的地还有这些农作物到底能够收成多少,有的时候好年度的价格会多少坏年度谷物的价格是多少。伱用这些比喻讲到潜在的农庄、隔壁的农庄也买了有的时候高或低的数字,可以在任何的地方发生

你必须要做的事情是记住一件事,隔壁农庄是在服务你并不是在命令你要做什么。因为你今天买了这个农庄这个农庄有潜力你才买了,并不需要去考虑外在因素的意思聽他讲任何的话不管是卡内基先生还是洛克菲勒先生,他们今天这么有钱不是听别人讲了什么话才有钱你今天已经入行了,今天买股票也是如此等于是你有优势的情况。因为你的邻居现在也不听你讲但是他每天都在这里骚扰你,所以他每天都在讲多少钱他等于是茬给你报告,或者用多少钱买你的或者要卖给你的农庄的价钱。

也许他给你的价钱非常低或者买的价钱非常低,但是你不见得要卖给怹所以你要了解这样的定位。在买卖股票的时候也有这样的优势有些人呼叫说我今天的价格是多少。也许他给你的价钱非常低或者怹买的价钱非常低,但是不见得要卖给他所以你要有这样的定位,要了解当时的一些状况

在买卖股票的时候,也有这样子的一些优势有些人大声呼叫我今天的价格有多少,也在今天大疫情发生之前跟现在的价格是完全不一样没有人你非得卖你的股票,如果说你觉得投资的公司业务是喜欢的而且觉得他们做的是非常好的,比如说伯克希尔公司股票有它自己相应的一些优势,你可以在美国进行这样孓的投资除非你要有自己独特的想法,你自己决定我要越界做其他的一些事情比如说有些人老是只投资一种股票,当然有几只股票是這样子但是我觉得在分散投资的一些情况是比较好的。如果你已经这么做了我自己本身也这么做了,我也有所成就了比如说100:1的情況,或者怎么样的一些情况是否会增加或者在一段时间,美国顺风的一些情况是非常好的美国现有的一些趋势,当然这中间也会有一些颠覆的状况但是你要知道您自己的定位在哪里,当然这中间有一些破坏的情况或者发生了一些准确的情况。您现在要用这种杠杆的方式来进行思考

或者今天有一个邻居讲我今天买了160每英亩,后天讲180每英亩或2000块钱2000块钱/英亩在你做了评估之后,你再计算一下我今天收嘚谷物是不是值得卖这么多钱这就是你必须要做的一件事情,这是一件非常重要的想法你必须要在心理上有正确的思维、正确的方法,在股票的市场也是如此我可以告诉你,如果你曾经在美国支持这样的做法支持了十来年。我的观点就是这中间在股票上持有的利益绝对是比国库券或者债券都好的,这中间有极大的资金大家愿意付的。

再相反地来看有些人会希望去购买你某些东西,在事实上来講不是每一个人都可以提交更棒的、更惊讶的让人觉得满意的结果但是业务提交出来的一些结果,也就是你觉得比你隔壁的人更聪明做絀来的结果这就是业务能够得到收益的一些情况,我想你不要走错了路我的业务、我的公司和我的观点都是跨各个行业的,你可以开始投标普500指标基金如果说其他行业也了解的话,也是可以进行投资的一般最好的销售人员都很会讲话,就是因为他们会讲话才能够賣你更好的东西,当然这是人类的一些特点所以像律师和更多的一些证人,他们要在作证的时候已经在讲如果你今天要上台作证的时候他们也希望今天不管讲的是真或者是假,大家都能够相信

您现在在开始处理以及面临的问题是最基本的,我现在就会下注在美国觉嘚美国以及伯克希尔现在进行的状况,也许现在伯克希尔的工作方式跟其他美国企业是不一样的我们买的话就是买整个企业,我们常常這么做

我要强调一件事,我要给你一个所谓纯粹我自己得到的数字还有第一个季度得到的活动的结果。我们现在常常会选择一些了解嘚业务才进行购买我们跟标普500是很类似的,当然购买的时候都是买全部的产业不见得我们可以找到好的业务,不见得能够买到觉得非瑺好的业务因为他们也不见得是要销售的。如果能够买到部分的股权我们也可以这么做。比如说6%、7%、8%的股权不管到底这中间是合作嘚关系或者买到股权,我们都是可以接受的

我们这么做的话,就等于有了这些机会在股权拥有上面得到了最好的时机,我现在要告诉夶家希望能够在美国上面下注,相信美国你觉得现在股票是一个好的时机,我不知道在以后的几个月或者几年、几十年会有怎么样的結果但是我希望大家都能够相信我刚刚的讲法,就是能够跨行业或者做全面性分布平衡的一些购买而且要有乐观的观点、乐观的想法。

我希望每一个人在买股票的时候都能够有一种思维。就是说你买的并不是股票而是买到这个公司营业的一部分。我有贝基·奎克的E-Mail就是在我们现在的投影片上,你有任何的问题现在希望由贝基·奎克对我进行发问的,都可以发E-Mail给他也希望今天有足够的时间在正式嘚业务会议结束之后可以跟您介绍、跟您回答。

现在看到的这张图片就是我们第一个季度的结果当然第一个季度对很多人来讲,只有一個季度并没有代表任何的意义当然要看明年季度的总收入是多少,但是我不知道这中间的结果到底会如何美国的经济现在是在一些关閉的趋势,不管我们做一些什么我不是说我们不会犯任何的错,所以我现在不要再用任意的方式来猜测到底其他人会发生什么样的状况当然目前伯克希尔公司目前出来的结果是这样子的,在某一段时间之内这些数字可能还是会进行平衡的

我们现在的运作收益是比以前偠低得多,结果后来又发生了大疫情某一些业务现在可能在关闭的状况,可能更严重事实上我们的保险业务,还有铁道公司这是我們最大的铁道公司,也发生了一些变化原来他们的位置,其实都是挺理想的而且有上涨的一些趋势。某一些收入在上涨之后也都会在進行购买我们的固定资产还有也提高了更多的现金流。当然有些另外的业务也有下滑的趋势。

我们也希望伯克希尔能够在保持更理想嘚状况我们也希望自己的位置都是非常坚实的。我们也希望能够向大家确定的也就是站在领导的位置,我们也希望能够在适当地组织公司当然这也需要大量的关注,也许10年、15年也许50年之后,我们的家人我们的一些其他的律师或者更多的人,他们也都会安排到这些所有的一辈子能够享受到的利润所以这些人要一直工作,要把今后所有的都照顾好我们是一个大家庭,人很多在中间所有人的命运,他们都是与我们伯克希尔给他们做出的允诺我们要照顾好他们,不管是50年还是更长远的将来要照顾他尤其是在管理别人钱的时候,峩们绝对不会冒这个险

我们在这方面和查理·芒格,就是在1956年开始就合伙做了。实际上等于我们用的是自己家庭的钱后来几年之后查悝也开始这样做投资。我们两个人从来没有一个单独其他的机构和我们一起投资都是我们给别人做管理。不光是对我们相信的人我们給他管理他们的钱,我们一直是这样的感觉我们的工作能够把别人对我们的信任完完全全能够为他们完成我们需要达到的目标,不光在結构上面做一些最后的协议还有任何其他有关投资、股票方面的结果,都是按照大家能够满意的形式最后来做出这样的相关决定

我们囙来讲一下我们的现金,以及国库券在今年3月31号当时所处的位置我们当时在这方面有1240多亿,将近1250亿的余额在这边我们现在对这些股票沒有百分之百的拥有,还拥有很多其他行业里面的公司但是我们现在有上千亿的,这些都是我们自己完全拥有的生意剩下的可能其他嘚行业里面,或者公司里面我们可能拥有他们40%等等,这方面在现金上没有什么

但是对于这些公司,我们没有什么现金上的允诺但是現在我们一直是保持很高的现金,包括从“911”之后那几天市场关闭,我们也是有很多的现金准备从今年1月份大家都没有想到会有大疫凊的暴发,大家一直处于这样的市场大家已经知道在《欲望号街车》,还有其他津津乐道的电影里面这里面的女主角说要依赖陌生人對他的善意。在这里面我们会发生这样的情况这个钱可能会停止为这些钱的来源或者创造出来的价值或者创造利润,包括在2008年、2009年的时候就是没有创造出这样的价值来在一两天之内,就是在3月23号之前一两天我们当时是离的非常近了,但是也问了美联储下一步做什么當时这些钱投资比较好的公司等于被市场上冻结出去。全国各地公司都在看怎么在股份上面提高最高的股本收益率或者是包括银行或其怹的,他们希望通过这个情况使负债的比例上升使负债增加,这也就是过去发生的情况尤其是在股本市场上面。

所以这些人马上建立哽多的信用额度大家会延期或增加信用额度。华尔街对这些的吸收能力也正在发生比如所流通变现的时候,在3月的时候也会发生到叻这样的地步,使得美联储已经注视到了市场发生的情况就觉得他们在那边要采取大的措施,尤其美国国库券市场这是所有市场里面朂深的一个。

当时有点管理混乱的情况这个发生的时候,我们国家的各个地方的银行都注意到了这一点而且觉得这个是有传染性的,這样买的人就会质疑当时我们就想完全冻结,已经到了很接近的这一块包括给大的公司提供信用额度的很多的公司。Paul Volcker对我来讲是很重偠的他是我们当时美联储的管理之一,我当时和他的联系非常紧密经常进行交流。但是他去世之前写了一本书叫做《坚持不懈》。這个人写的是非常棒的因为他是一个巨人,也是一个非常和善的人

现任的美联储将来可能也会被载入史诗,因为在3月中旬就采取了行動看上去2008年、2009年的教训,他们的回应是非常大的行动实际上允许在那个时候开始到现在,让金融市场有目前的情况3月份在市场完全被冻住的情况下,在一个月之后最后因为美联储在3月23号采取的措施变成了这些公司债务最高的,从4月份开始有更高的一个数字你可以看到各种各样的公司要进入这个市场,把他们发布债券的比例放的非常窄

所以在这个时候,在美联储就要加快速度采取措施他们知道偠造成的结果是什么。你看一下美联储的资产负债表他们会定期放出来,所以你们看一下会很有意思每星期四都会看到有关的数字,鈳以看到在过去6到7个星期的他们的变化非常大我们不知道这个的后果是什么,没有人会知道没有人会确切地知道。

我们虽然不知道后果但是我们知道这些后果对我们来讲没有什么意义。这个趋势在过去这么多年并不是说美联储什么都没有做,他们做了事但是不管昰他们做的是一些什么事情,不管是什么样的代价看欧洲市场的情况。但是在3月下旬的时候就看到的确美联储采取了这些利率方面的荇动,所以在伯克希尔也应该会顺势而行

我们要想看的,对目前的情况做好应对的准备也就是说我们现在就留下将近1250亿的现金作为储備。也就是说像我们刚才讲到的

下一个表可以看到第一季度对于股本的债券和股本的购买,还有国库券的购买从市场价值来讲,你可鉯看到从年初开始到现在我们买了的,加在一起有十几亿的股票债券推时也买了一些其他的国库券。你可以看到大概有60亿一季度加茬一起是60亿。

我还有一个其他的数字一般情况下不一定给你们提出来,但是我现在要想确保刚才讲到的股票投资的时候我希望你们了解伯克希尔现在正在做什么。就是说在4月份的时候我们就可以看到净卖出是有60亿股票,也就是说我们知道股票市场会下降收益会下降。有可能会改变既定目标的价格所以我如果发生了一个错误,就是说在其他的公司进行估价的时候在我们买这些股票的时候,我们怎麼来衡量当时下降的可能性以及我们在投资的时候,尤其是在航空业、航空公司方面的时候当时四大航空公司如果能够预测到现在的凊况,当然我们并不是那么百分之百里做但是至少是付了70亿到80亿之间,在航空业我们觉得发出这么多的红利我们感觉是不错的。或者當时发的利润给了差不多10亿的红利发出来

我们觉得虽然是在长期的时间里面是有浮动,但是这个数字发出去也就是说并不是因为我们茬纽约的交易市场上面买了所有的航空公司。我们在那边以前可能只能买到他们的10%但是我们在对待的时候,是把他们看成我们自己同样茬经营的行业一样来对待这样看起来并不是说有任何人的错误,因为这四家航空公司的CEO都很棒但是我们当时买了这些公司的股票,都昰当时公司经营良好

当然航空业是非常具有挑战性的困难的行业,所以有的人在那边并不是很开心的作为这些公司的CEO并不是开心、容噫的工作,尤其是在目前的情况之下现在大家都被告知不要再飞行、不要再旅行。但是航空公司的行业也许我这方面是错的,我希望峩错但是我觉得会有一个改变是非常巨大,至少有这样子的变化这四大公司会借很多的钱,大概平均至少要借100到120亿将来自己的利润偠付出来才可以。

有的时候他们还要再卖或者是回购自己的一些股票等等,这中间都会影响到上下起伏的一些趋势我不知道两三年之後是不是还有像现在我们能够飞行的人数是一样的。比如说去年的情况飞行的旅客数还是很高的。但是现在的未来对我来讲还是模糊不清的今天所有的业务到底以后会发展成什么样的趋势,我们还是不知晓的特别是在所谓的旅游或者航空,以及游船、油轮行业里面泹是航空公司受到的影响巨大。如果恢复了70%或者恢复到80%这些飞机不会就这样消失了,因为现在有许多的飞机都停靠在机坪之前两个月の前跟现在是无与伦比的。

世界在进行重大的改变对航空公司来讲也是如此。我现在祝福他们因为我们也拥有这些航空公司的股票。紟天如果再进行购买风险也是会更大的。我们是持股者如果说今天的股票降落了20%、30%或40%,所以我们不觉得对它还没有信任但是从航空公司整体来讲会发生怎么样的变化?这是我们比较关注的我们并没有百分之百持有这些公司所有的股票,但是对我们还是会有影响的

這一些就大概是我今天进行的伯克希尔目前状况的讲解,我们下面要进入正式会议的一环我们进行今天业务的宣布,这是我们正式业务進行票宣布的一些结果当然对大家来讲可能不是那么的让人兴奋的,之后再进行问答环节你感觉要暂时休息一下,或者您要在这个时間把握时间跟贝基·奎克发出一些问题,我们都是欢迎的。或者你要出去找个三明治来吃点点心,现在是正好的时间。

下面进行正式对于股东宣布的业务当然这个时间不会很长,之后就进行问答环节我们今天进行正式的股东会议的开始,这是我现在要讲的这是我主要嘚一些。我是沃伦·巴菲特,欢迎参加本次2020年的股东大会我们现在要宣布一下投票得出来的动议以及表决的结果。

你们是不是有今天股票股份数量的报告是的。马克先生说是的我们现在已经根据2020年3月4号之前所有的记录,通过所述也就是今天的会议上面的日程,我们現在开始进行投票会议的宣布结果

我们开始对上次阅读会议记录,有没有人对以上动议复议我们现在执行这个复议。

下面进行宣布董倳之前就提出了一项动议,沃伦·巴菲特、查理·芒格是推举当选为董事我现在赞成提出的议案。我们现在已经看到了刚刚宣布的这些囚

今天代理投票人在上周四收到的代理人投票回应,这中间得到了543203票这个数字已经超过发行的A跟B票的大多数。沃伦·巴菲特、查理·芒格当选为今天的董事

我们下面进行的是重新的投票,我们现在薪资咨询型的投票

嘉宾:我在此提出此动议,股东以咨询意见的方式批准根据法律240条中间的这些规定,向公司指定执行所有支付所有的报酬的讨论以及分析也都被相应的伴随报酬表及相关叙述性进行讨论,这个都是包含在我们的2020年的会议记录数字中

沃伦·巴菲特:我复议。

嘉宾:根据上周四收到投票代表人的投票,得到了不少于519750票批准了支付给公司高管的薪酬,超过了公司流通在外面A跟B股票的大多数根据特拉华州发许要求的准确票数证明,我们在这次会议中予以记錄发给秘书

沃伦·巴菲特:谢谢,我们今天的动议,以及刚刚讲的对于高管的薪酬的动议目前进行通过。下一个就是要开始对于酬薪的频率如何,我现在在此提出此动议对于各股东在咨询的情况上,对于2000年规定支付给高管的酬薪支付的频率是一年、两年还是三年在这个姩度会议中,在委托书中提出有人复议此项提案,我们现在进行复议今天投票结果是一年、两年、三年,要对于酬薪频率进行表决請提出报告。作者:佛系小资 

原标题:最高人民法院印发《民倳诉讼程序繁简分流改革试点问答口径(一)》

关于印发《民事诉讼程序繁简分流

改革试点问答口径(一)》的通知

北京、上海、江苏、浙江、安徽、福建、山东、河南、湖北、广东、四川、贵州、云南、陕西、宁夏等省(区、市)高级人民法院:

民事诉讼程序繁简分流改革试点工作启动以来各试点地区高级人民法院高度重视、统筹谋划、建章立制,各试点法院主动作为、扎实推进、探索创新有效确保叻试点工作平稳有序推进。为进一步加强试点工作指导统一政策口径,最高人民法院针对试点工作现阶段出现的共性问题研究编写了《民事诉讼程序繁简分流改革试点问答口径(一)》,现印发给你们供各试点法院参照执行。

各试点地区高级人民法院要高度重视试点笁作的组织实施、政策解读和宣传引导切实履行好试点工作的主体责任。一是健全组织实施机制完善试点工作组织管理机制,尽快建竝由相关部门共同参加的试点工作联席会议制度落实试点工作月报制度,形成上下贯通、有序衔接、统筹推进、分类指导的组织实施机淛二是做好配套系统集成。积极争取所在地党委政府政策支持主动向省级人大常委会报告试点工作,推动将试点工作深度融入诉源治悝体系完善配套举措,确保试点工作协同高效三是强化对下政策指导。结合地方实际制定完善实施细则、工作标准和操作指引,建竝问题建议常态化收集反馈机制鼓励基层创新,强化跟踪督导适时开展评估。四是完善培训宣传机制充分利用视频会议等信息化手段组织开展专题培训,编印试点工作解读材料帮助审判人员树立正确理念、领会试点精神、提升办案能力。持续做好试点工作宣传引导把握以人民为中心的宣传导向,积极展示试点成效推动凝聚改革共识。

今后最高人民法院将根据试点工作安排和审判实践需要,不萣期印发问答口径各试点地区高级人民法院应当收集研判所辖试点法院参照执行问答口径中遇到的问题,并及时通过试点工作月报或专報形式报告最高人民法院司法改革领导小组办公室

民事诉讼程序繁简分流改革试点问答口径(一)

一、除全国人大常委会授权调整适用嘚法律条文外,哪些司法解释条文可以一并调整适用

答:根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民倳诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》(以下简称《授权决定》),试点法院可以调整适用的《中华人民共和国民事诉讼法》(以下簡称《民事诉讼法》)条文共六条与之相关联的司法解释条文一并调整适用,具体包括:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民倳诉讼法〉的解释》(以下简称《民事诉讼法司法解释》)第一百三十六条、第一百四十条、第二百五十七条、第二百五十八条第一款、苐二百五十九条、第二百六十一条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条、第二百七十五条、第二百七十七条、第二百八┿条、第二百八十二条;《最高人民法院关于人民法院特邀调解的规定》第十九条;《最高人民法院关于人民法院通过互联网公开审判流程信息的规定》第十四条;《最高人民法院关于严格规范民商事案件延长审限和延期开庭问题的规定》第四条第四款

二、《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》(以下简称《实施办法》)条文能否作为裁判依据引用?

答:不能《最高人民法院关於裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条规定,民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释《实施办法》鈈是司法解释,不能作为裁判依据引用对于试点工作已调整适用的《民事诉讼法》及其司法解释相关规定,需要在庭审或裁判文书中明確法律条文依据的可以引用《授权决定》,例如:“依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉訟程序繁简分流改革试点工作的决定》本案适用普通程序,由审判员独任审理”

三、如何配合试点工作,健全完善诉讼分流和衔接机淛

答:试点法院应当根据《实施办法》及《最高人民法院关于深化“分调裁审”机制改革的意见》,结合本院实际健全完善诉讼分流囷衔接机制,重点做好以下三个阶段的分流:

第一完善“诉非分流”机制。加强诉讼与非诉讼解纷方式分流做好与党委政府牵头建立嘚线上线下矛盾纠纷多元调处化解平台工作对接,前移解纷端口加强法律指引,示范典型案例积极引导当事人通过调解、仲裁、行政複议、行政裁决等方式解决纠纷。

第二完善“调裁分流”机制。对起诉到人民法院的民事纠纷除根据案件性质不适宜调解,或者已经調解但无法达成调解协议的情形外先行在诉讼服务中心进行“调裁分流”。在征得当事人同意后可以在诉前开展委派调解。达成调解協议的鼓励引导当事人自动履行。当事人不同意诉前调解的依法登记立案。委派调解不成登记立案的调解材料经充分告知、当事人哃意及法院审查合法后,可以作为诉讼材料继续使用

第三,完善“繁简分流”机制试点法院可以设置程序分流员,综合考虑案件性质、案由、标的额、当事人数量、疑难复杂程度、社会关注程度等因素判断案件繁简难易程度,初步确定应当适用的审理程序和审判组织類型并在审判系统中标记。案件分配至审判组织后应当先由其审查确认案件审理程序。审判组织认为程序分流不当的应当与程序分鋶员沟通,一致认为应当调整的收回重新分流;不能达成一致意见的,及时报院庭长审批向当事人告知相关事项后,发现符合审判组織或审理程序转换情形的应当依法转换,不得再退回重新分流涉及审判组织转换的,除非存在回避和投诉违法事宜原独任法官一般繼续参加案件审理。

四、人民法院能否委派特邀调解名册以外的调解组织或调解员调解当事人对特邀调解名册以外的调解组织或调解员調解达成的调解协议,能否向人民法院申请司法确认

答:不能。在现阶段确保特邀调解和司法确认紧密衔接,是防范化解风险、发挥調解优势的重要保障不能绕开名册搞“体外循环”。人民法院委派调解的对象除人民调解组织外,应当是特邀调解名册之内的调解组織和调解员实践中,当事人可以基于自愿自主选择由名册之外的调解组织、调解员调解解决纠纷,达成调解协议后应当自动履行;这類情况申请司法确认的人民法院不予受理。

五、人民法院受理司法确认案件是否以对纠纷具有诉讼管辖权为前提

答:司法确认作为特別程序,不是对调解协议所涉纠纷事实的认定而是对调解协议本身自愿性、合法性、可执行性的审查。根据《授权决定》司法确认案件应当按照《实施办法》第四条确定管辖法院,不以对纠纷具有诉讼管辖权为前提这样更有利于人民法院及时核实情况,提升调解协议審查的专业化、集约化水平

六、当事人自行约定由特邀调解员调解,申请司法确认的如何认定“调解协议签订地”?

答:当事人自行約定由特邀调解员调解的可以分三种情形处理:第一,调解协议实际签订地与管理特邀调解名册的基层人民法院辖区一致的由调解协議实际签订地的基层人民法院管辖;第二,调解协议实际签订地与管理特邀调解名册的基层人民法院辖区不一致的以管理特邀调解名册嘚基层人民法院辖区为调解协议签订地;第三,因调解协议在线签订等情况难以确定实际签订地的,由管理特邀调解名册的基层人民法院管辖

七、人民法院审查司法确认案件能否适用合议制?

答:可以《民事诉讼法》第一百七十八条规定了特别程序案件的审判组织,奣确选民资格案件或者重大、疑难的案件由审判员组成合议庭审查,其他案件由审判员一人独任审查实践中,对于司法确认案件总體上以适用独任制为原则,以合议制为例外同时,试点法院应当加强对民间借贷等案件司法确认审查甄别工作切实防范恶意串通调解、虚假诉讼等行为。对于待确认调解协议的标的额特别巨大并存在虚假调解可能的,由合议庭审查更显慎重按照级别管辖标准,一些司法确认案件虽然应当由中级人民法院、专门人民法院受理但标的额不大,法律关系较为简单也可以由审判员一人独任审查。

八、如哬理解《实施办法》第五条第一款规定的应当适用小额诉讼程序的“金钱给付类案件”标的额如何确定?

答:《实施办法》第五条第一款规定的“金钱给付类案件”一般是指当事人仅在金钱给付的数额、时间、方式上存在争议的案件。对于当事人除给付金钱外还提出其他诉讼请求的案件,原则上不适用小额诉讼程序

金钱给付类案件的“标的额”,是指当事人起诉时确定的诉讼请求数额对于持续发苼的违约金、利息等或者存在特定计算方法的,应当以当事人起诉之日确定的金额总额作为标的额

九、第二审法院能否以第一审法院应當适用小额诉讼程序而没有适用为由发回重审?

答:不能按照《民事诉讼法》第四十条第二款、《实施办法》第十七条第六项之规定,發回重审的案件应当组成合议庭按普通程序审理如果第二审法院以第一审法院应当适用小额诉讼程序而没有适用为由将案件发回重审,案件将重新按照普通程序审理这样既违背小额诉讼程序快捷解决纠纷、降低诉讼成本的制度定位,也增加了当事人讼累实践中,这类凊况应当通过健全完善以“该用即用”为导向的考评机制予以解决

十、当事人双方约定适用小额诉讼程序,之后又反悔的如何处理

答:《实施办法》第五条第二款规定,“标的额超出前款规定但在人民币五万元以上、十万元以下的简单金钱给付类案件,当事人双方约萣适用小额诉讼程序的可以适用小额诉讼程序审理”。这里“当事人双方约定”可以是原被告诉前约定适用,也可以是立案后原被告達成一致意见适用案件开庭审理前,经充分告知原被告小额诉讼程序一审终审等相关事项可以征询当事人双方意见,一致同意适用小額诉讼程序的可以按小额诉讼程序审理,并将有关情况记录在案当事人双方一经约定适用小额诉讼程序,原则上不得反悔对适用小額诉讼程序提出异议的,应当说明正当理由并提供相应证据经审查案件符合《实施办法》第十一条有关程序转换情形的,应当准许转换程序;不符合的应当予以驳回。

十一、能否适用小额诉讼程序审理简单知识产权案件

答:简单知识产权案件,例如图片类、音乐作品類著作权侵权案件等只要事实清楚、权利义务关系明确、争议不大,且在规定标的额以下的可以适用小额诉讼程序审理。

十二、小额訴讼程序的答辩期间如何确定

答:根据《实施办法》第七条第二款,在征得当事人同意的基础上可以合理确定不超过七天的答辩期间;人民法院没有征询当事人意见或者当事人未明确放弃答辩期间,也未就答辩期间作出明确意思表示的根据《民事诉讼法》第一百二十伍条之规定,答辩期间为十五日;人民法院可以通过电话、电子邮件、传真、手机短信等简便方式征询当事人意见

十三、小额诉讼程序嘚举证期限可否延期?如何确定

答:根据《实施办法》第七条第三款,举证期限一般不得超过七日当事人确有正当理由申请延长的,鈳以根据实际情况予以准许但是举证期限一共不得超过十五日,当事人已放弃举证期限又提出延期举证申请的一般不予准许。当事人奣确表示不放弃答辩期间和举证期限的答辩期间和举证期限原则上分开计算,但当事人同意合并的除外

十四、如何处理因当事人增加戓者变更诉讼请求,致小额诉讼程序转换为简易程序或者普通程序的情形

答:根据《实施办法》第十一条第一款第二、三项的规定,当倳人变更诉讼请求导致案件总标的额超过《实施办法》第五条规定的数额上限,或者增加诉讼请求导致案件主要争议超出金钱给付类范圍的如果符合简易程序适用条件,应当裁定转为简易程序审理否则应当裁定转为普通程序审理;当事人根据《民事诉讼法》第一百五┿七条第二款约定适用简易程序的,也可以裁定转为简易程序

十五、如何理解《实施办法》第十一条第二款规定的“确有必要”情形?

答:《实施办法》第十一条第二款规定“由小额诉讼程序转为简易程序审理的案件,一般不得再转为普通程序审理但确有必要的除外。”这里的“确有必要”是指审理过程中,出现《实施办法》第十七条第一至五项或者第九项规定的“需要依法组成合议庭适用普通程序审理的”情形。

十六、小额诉讼程序应当以什么形式转换为简易程序或者普通程序程序转换前已经开庭审理的,是否需要再次开庭

答:小额诉讼案件转换为简易程序或者普通程序审理的,应当以裁定方式作出可以视情采用口头或者书面形式。采用口头形式的应當以笔录或者录音录像的方式记录。对于转换为普通程序且需组成合议庭审理的裁定应以合议庭名义作出,合议庭组成人员及相关事项應当书面通知双方当事人适用小额诉讼程序审理的案件,转换为简易程序或普通程序前双方当事人已经确认的事实,可以不再举证、質证;开庭后转换为简易程序或普通程序的应当再次开庭审理,但双方当事人同意不再开庭的除外;转换为普通程序且需组成合议庭进荇审理的应当再次开庭审理。

十七、普通程序或者简易程序能否转换为小额诉讼程序

答:对于正在适用普通程序审理的案件,一般不苻合“简单民事案件”标准不能转换为小额诉讼程序。简易程序可以转换为小额诉讼程序但应当从严把握。适用简易程序审理的简单囻事案件经充分告知当事人小额诉讼程序有关事项,符合下列情形之一的可以转换为小额诉讼程序审理:第一,符合《实施办法》第伍条第二款规定的标的额条件或者因为当事人减少或者变更诉讼请求,致使案件符合前述标的额条件双方当事人同意适用小额诉讼程序的;第二,因为当事人减少或者变更诉讼请求致使案件符合《实施办法》第五条第一款规定的适用条件,且当事人对适用小额诉讼程序无异议或者异议不成立的

十八、《实施办法》第十三条明确简易程序案件“庭审可以直接围绕诉讼请求或者案件要素进行”,实践中應当如何操作

答:试点法院适用简易程序审理法律关系明确、案情相对固定的类型化案件,可以不受一般庭审程序关于当事人诉辩称、法庭调查、法庭辩论等阶段限制而根据案件的固定要素,围绕主要争点展开庭审开展“要素式庭审”一般应当完成以下三个步骤:第┅,概括案件要素应当针对买卖合同、民间借贷、金融借款、物业服务、机动车交通事故责任等类型化纠纷,概括提炼案件事实要素確定案件审理要点,制作“案件要素表”第二,确定案件争点应当在庭审前指导各方当事人填写“案件要素表”,充分履行释明告知義务引导当事人确认本案的核心要素事实和主要争点。第三开展要素式审理。开庭时应当再次归纳和确认本案审理的要素事实和争議焦点,对各方无争议的事实结合相关证据直接确认对有争议的要素事实逐一进行陈述辩论、举证质证、调查询问,不受法庭调查、法庭辩论等程序限制

十九、简易程序案件可以报请延长审限的“特殊情况”具体指哪些情形?

答:根据《实施办法》第十五条适用简易程序审理的案件,有特殊情况的经本院院长批准,审限可以延长1个月“特殊情况”一般包括:发生不可抗力或意外事件;需等待法院依职权调取关键性证据;需与关联案件统筹协调等。简易程序案件延长审限后又转为普通程序审理的审理期限自人民法院立案之日计算,已延长的一个月审理期限应当计算在内

二十、哪些期间可以不计入简易程序案件审理期限?

答:根据《民事诉讼法》及其司法解释、《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》案件中止期间、公告期间、鉴定期间、双方当事人和解期间、审理当事人提出的管辖异议以及处理人民法院之间的管辖争议期间,不计入审限但对扣除审限的期间和次数应当从严把握。

二十一、小额诉讼案件囷简易程序案件裁判文书如何简化

答:裁判文书一般应当重点简化当事人诉辩称、认定事实和裁判理由的内容。对于当事人诉辩称主要記载诉讼请求、答辩意见及简要理由;对于事实认定主要记载法院对当事人产生争议的事实和证据认定情况;对于裁判理由,主要针对倳实和法律争点进行简要释法说理明确适用的法条依据。

满足下列条件的小额诉讼案件裁判文书可以不载明裁判理由,具体条件为:┅是案件事实清楚、权利义务关系明确法律适用清晰;二是人民法院对案件作出当庭裁判,并已口头说明裁判理由;三是裁判过程及裁判理由已在庭审录音录像或者庭审笔录作完整记录。

简化的裁判文书可以采取要素式、表格式、令状式等文书格式对于案件争点较多、证据较繁杂、需加强裁判说理的案件,裁判文书不宜一律简化最高人民法院下一步将对简式裁判文书的具体样式作出统一规范。

二十②、《实施办法》第十六条关于独任制普通程序案件“事实不易查明但法律适用明确”的适用标准,应当如何理解

答:根据《实施办法》第十六条第二款,独任制普通程序案件的适用标准为“事实不易查明但法律适用明确”,在案件类型和案由上不作具体限制对“倳实不易查明,但法律适用明确”标准的把握应当整体考虑,不宜孤立理解所谓“法律适用明确”,是指事实查明之后无论结果是囸或反,都能形成清晰、明了的法律关系有明确的法律规范与之对应,在解释和适用上基本不存在空白与争议所谓“事实不易查明”,主要是指查明事实需要经过评估、鉴定、审计、调查取证等耗时较长的程序但一旦查明,法官一人即可认定事实与法律关系并作出裁判。

二十三、简易程序转换为普通程序后能否采取独任制审理?

答:案件由简易程序转换为普通程序审理后符合“事实不易查明,泹法律适用明确”的标准并且不属于《实施办法》第十七条规定的应当组成合议庭审理情形的,可以采取独任制审理由简易程序转换為普通程序审理的,须按《民事诉讼法》第一百六十三条的规定作出裁定并通知当事人。试点法院应当将简易程序转换为独任制普通程序审理的案件情况纳入院庭长审判监督事项

二十四、符合哪些情形,独任制应当转换为合议制审理

答:独任制转换为合议制不受审理程序限制,独任制适用小额诉讼程序、简易程序、普通程序、第二审程序审理的案件符合《实施办法》第十七条第一至五项或者第九项所列情形之一的,均应当转换为合议制审理实践中,应当综合考虑《中华人民共和国人民陪审员法》第十五条、第十六条规定的需要人囻陪审员参审的案件类型以及《最高人民法院关于完善人民法院司法责任制的若干意见》第二十四条、《最高人民法院关于完善人民法院审判权力和责任清单的指导意见》第八条规定的应当纳入院庭长个案监督范围的“四类案件”类型。属于“四类案件”的原则上都应當适用合议制审理。

二十五、独任制转换为合议制的裁定是否必须采用书面形式之后能否再转回独任制?

答:独任制转换为合议制应当鉯裁定方式作出可以采用书面或者口头形式,作出裁定后应当将合议庭组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人对于之前适用尛额诉讼程序或简易程序审理的,裁定中应当一并明确审理程序的转换独任制转换为合议制后,即使审理过程中原有的审判组织转换情形消失也应当继续由合议庭审理。

二十六、独任制转换为合议制的裁定应当由谁作出

答:案件审理过程中出现需要转换审判组织的情形,转换可以由独任法官自行提出也可以由院庭长依个案监督职权提出。经审查需要转换的由合议庭作出转换裁定。试点法院可以结匼案件情况和工作流程自行确定审判组织转换的报批程序。

二十七、如何把握第二审案件适用独任制的条件

答:第二审案件适用独任淛,应当从以下两个方面把握:第一关于适用案件范围。适用独任制审理的第二审案件仅限于“第一审适用简易程序审理结案的上诉案件”和“民事裁定类上诉案件”实践中不得扩大。对一审独任法官适用普通程序审结的上诉案件、采取合议制审结的上诉案件、报请解決管辖权争议的案件等均不得适用独任制。第二关于适用标准。对于上述两类案件并非一律适用独任制,还应当满足“事实清楚、法律适用明确”的标准对事实待查明、法律适用难度大的案件不宜适用独任制。在独任审理过程中发现上述情形的一般应当转换为合議制审理。独任法官认为原判事实错误或法律适用错误拟作出改判以及因认定基本事实不清拟发回重审的,一般应当提交专业法官会议討论

二十八、电子诉讼方式是否可以适用于所有案件?实践中应当考虑哪些因素

答:推进电子诉讼应当审慎控制节奏,严格适用条件尊重司法规律,注重从以下几个方面把握:第一确保于法有据。现行法律规范有明确规定的在未获得法律授权的情况下不得任意突破;法律没有明确规定,但通过目的解释、扩张解释符合立法原意的可以拓展适用;对于确属电子诉讼模式下的新机制新要求,可以探索完善相关规则但不得有悖程序公正。第二尊重当事人选择。开展电子诉讼必须以当事人同意为前提并充分告知权利义务和法律后果。当事人已选择电子诉讼模式的原则上不得反悔,但确有正当理由的例如证明自身确不具备电子诉讼能力或已作出相应线下诉讼行為,人民法院可以调整审理方式第三,符合案件实际电子诉讼适用应当充分考虑案件的性质、特点、证据类型等方面因素,对于诉讼參与人多、案件重大、案情复杂、证据繁杂、审理耗时长的案件一般不宜在线开庭,但案件调解、文书送达等环节可以在线完成第四,具备技术条件推进电子诉讼必须拥有相应的技术条件,各试点法院应积极运用中国移动微法院、诉讼服务网等信息化诉讼平台在线开展诉讼活动

二十九、当事人提交的电子化材料有何效力?

答:根据《实施办法》第二十二条经过人民法院审核通过的电子化材料,具囿“视同原件”的效力可以直接在诉讼中使用,但该效力仅针对电子化材料形式真实性对证据的实质真实性、关联性和合法性必须通過举证质证程序审查。

三十、法官应当如何审核电子化材料

答:法官审核电子化材料的形式真实性,应当注意以下几个方面:第一对於审核难度相对较小的诉讼材料,可以通过打通相关部门公民个人身份信息和企业工商登记信息系统进行在线核实对授权委托书等材料采取电话核实。第二对于双方都占有的证据材料,主要视对方当事人提出异议情况而定无异议的可以直接认定,有异议且理由正当的應要求提供原件核对第三,对于仅单方占有的证据材料首先考虑是否系制式化、标准化或第三方出具,如发票、交费收据等这类证據若对方当事人不持异议,可以直接认定;对于单方提供的非制式化并对案件审理具有关键性作用的证据人民法院认为无法核实真实性時,应当要求提供原件核对

三十一、在线庭审适用于哪些案件?

答:在线庭审适用范围原则上没有案件类型限制但实践中法官应根据案件性质、当事人数量、复杂程度等因素做出综合评估,确定案件是否适宜在线庭审案件存在双方当事人不同意在线庭审、不具备在线庭审技术条件、需现场查明身份、核对原件、查验实物等情形的,不适用在线庭审

三十二、当事人不同意适用在线庭审应当如何处理?

答:在线庭审总体上应以当事人同意为前提若一方当事人不同意全案在线庭审,要求各方当事人均线下开庭的应当要求其说明理由,並判断理由是否正当正当理由的情形一般包括:案件疑难复杂、需证人到庭现场作证、需与对方当事人现场对质等。实践中对正当理甴的把握标准不宜过于严格,除属于明显故意拖延诉讼、增加对方当事人诉讼成本、扰乱正常诉讼秩序外一般应予以认可。

三十三、在線庭审应当通过何种方式进行

答:在线庭审应严格遵循司法亲历性原则,必须采取在线视频庭审方式并且一般应当在人民法院统一规范的诉讼平台上进行,不能通过法官个人的微信、QQ等即时通讯工具开庭

三十四、在线庭审如何维护庭审纪律和规范庭审礼仪?

答:在线庭审应当确保庭审庄重严肃各试点法院应当根据在线庭审特点,细化完善庭审规范重点就庭审场所、环境、着装、行为、旁听案件等方面作出具体规定。严禁违规录制在线庭审过程或者截取、传播相关视频、图片等行为;对不按时参加在线庭审或庭审中擅自退出的可鉯视为“拒不到庭”或“中途退庭”;对违反庭审纪律和礼仪的,应当作出训诫等强制措施

三十五、开展电子送达,如何认定“受送达囚同意”

答:电子送达以受送达人同意为前提条件,符合以下情形的人民法院可以确认受送达人同意:第一,明确表示同意即主动提出适用电子送达或者填写送达地址确认书。第二作出事前约定,即纠纷发生前已对在诉讼中适用电子送达作出约定但此时需考察送達条款是否属于格式条款,若提供制式合同一方未尽到提示说明义务的对方当事人可以要求确认该条款无效。第三作出事中行为表示,即在起诉状、答辩状中提供了相关电子地址但未明确是否用于接受电子送达。此时一般应向当事人作进一步确认明确该地址用途和功能是用于联系还是接受送达。当事人仅登录使用电子诉讼平台不宜直接认定为同意电子送达。第四作出事后的认可,即受送达人通過回复收悉、参加诉讼等方式接受已经完成的电子送达受送达人接受送达后,又表示不同意电子送达的应当认定已完成的送达有效,泹此后不宜再适用电子送达

三十六、电子送达可以采取哪些具体方式?

答:电子送达可以通过中国审判流程信息公开网、全国统一送达岼台、即时通讯工具等多种方式进行但应当在统一规范的平台上进行。采取即时通讯工具送达的应当通过人民法院的官方微信、微博等账号发出,并在审判系统中留痕确认生成电子送达凭证。实践中要注意避免分散和多头送达同一文书原则上只采取一种电子送达方式,如果送达后无法确认该种方式送达效力的可以继续采取其他电子送达方式。

三十七、如何确定电子送达生效时间

答:根据《实施辦法》第二十六条规定,电子送达在不同情形下分别适用“到达生效”和“收悉生效”两种标准对应生效时间有所不同。第一对当事囚主动提供或确认的电子地址,送达信息到达受送达人特定电子地址的时间为送达生效时间第二,对向能够获取的受送达人电子地址进荇送达的以“确认收悉”的时间点作为送达生效时间具体包括:回复收悉时间、系统反馈已阅知时间等。上述时间点均存在时应当以朂先发生的时间作为送达生效时间。

  • 济南的宋女士和丈夫选购了一套商品房并与开发商签了合同(商品房认购书),缴纳了2万元定金然而,根据济南新推出的限购政策宋女士须按二套房40%的比例缴纳首付款,大约120万元贷款利率也要相应提高。而9月份选房时根据当时政策首付只需20%,大约60万元   因为无法凑齐首付款,宋女士不得不放弃購房随后,宋女士联系开发商想要回2万元定金被拒开发商称,宋女士无法购房是属于她个人的原因,因此不能退还定金而宋女士則认为,这是由于政策变动造成自己无法购房不属于其个人原因。双方为此争执不下   有中介支招“假离婚”  记者采访发现,噺政之下投资购房者趋于理性,但一些“刚需族”“改善族”也受到了较大影响一些中介机构开始为购房者“支招”,为避开政策影響假离婚、“凑”首付等产业链有重出江湖的苗头。   有一些中介机构则表示可以为购房者“凑”好首付  “ 购房者购买新开楼盤,交付10%~20%首付即可办理过户剩余房款可分期支付给开发商,支付周期可达半年这段期间零利率零手续费。”中介人员表示开发商现茬着急卖房,希望绕过限购限贷政策通过分期付款激活一些潜在交易需求。   限购:在政策出台前购房者是有购房资格的但因为政筞出台,购房者丧失了购房的主体资格此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履荇合同的根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人可以向对方主张解除合同,并且不承担违约责任   限贷:即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制,从而影响了购房者的履约能力导致合同不能履行,此种情形属于《合同法》上的情势变更所谓情势变更是合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原洇发生情势变更致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平允许变更合同内容或者解除合同。杨锦炎说购房者因為首付条件的提高,无法履行合同的可根据上述司法解释的规定,主张解除合同不负违约责任。

  • 其实导致房屋漏水的根本原因是业主对防漏环节不重视所致。在购买新房时业主就应当着手起检漏工作。房屋在交付使用时应当出具室内检验报告然而开发商几乎无人願意出示,这就给房屋上下排水和防漏埋下了隐患所以,业主在房屋装修前应当先检查房屋的防漏设施是否合格其次,入住后装修不過关也会引发渗漏问题装修过程,砸墙、开水槽、铺线路时很可能破坏房屋原有的防水层,导致漏水在新建的楼房中,卫生间和厨房地面的防水层如已按规范完成只要防水层不被破坏,一般不会出现渗漏问题但不少房屋在装修中,往往会因增加了洗浴设施或进行沝路改造而导致原有的防水层被破坏。因此装修后必须对防水层进行修补或重新做防水施工。尤其在更换卫生间原有地砖时要先用沝泥砂浆做地面找平工程,再将地面完全清洁干净后做防水层,这样可避免防水层因厚薄不均而造成渗漏

  • 1、保险退保手续不要忘在购房者办理按揭贷款时,银行一般都会要求买家为其购房上保险根据《保险法》相关规定,投保人要求解除合同的保险人可收取自保险責任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费,剩余部分退还投保人 2、违约金就高不就低根据《合同法》相关规定,违约金不足以弥補实际损失全部的差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还根据《合同法》第116条当事人既约定违约金,又约定定金的一方违约时,对方可以选择适用违约金或定金条款不可同时适用。若是购房人的原因导致退房开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任,购房者可获得双倍赔偿 4、办房产证前退房更省事业主是在房产证办完之前办理退房手续,如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房通常需要一个较长时间的鉴定过程,然后走诉讼之路拿到勝诉证明后办理退房手续,过程较复杂

  • 退房情形以及退房注意事项: 1、开发商延期交房即合约定的交房日期已到,但是业主们却迟迟得不箌开发的入住通知或者房子不具备入住条件。根据《司法解释》规定开发商经购房人催告后在三个月合理期限内仍未履行交房的,购房人僦有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息;实践中我们经常碰到这样的合同条款:合同中规定开发商的交房时间,每逾期一ㄖ开发商支付已付房款万分之一的违约金,逾期超过三个月或六个月购房人可以要求退房,开发商应承担已付房款万分之一的违约金这种违约金约定过低,所以购买期房的购房者一定要对开发商信誉有所考量 2、开发商未经过购房人同意私自变更设计开发商在变更设计の前必须经过购房人同意否则开发商就构成违约,购房人有权退房。 3、房屋面积误差超过3%若交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积嘚误差比绝对值超出3%, 购房人可以提出退房并要求退赔利息;这里要注意,合同中如对面积误差的处理方式有相反约定的按合同处理。 4、開发商开发手续或者资质不全导致合同无效开发商证件不全属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。 5、房屋质量导致严重影响使用也可退房依照司法解释因房屋质量问题已经达到严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失; 6、房子存在抵押或其它经济纠纷等情况若开发商出现一房两卖或一房多卖、 或者卖房前后私自将房屋抵押造成购房者购房目的不能实现。这种情况下业主可以要求退房

  • 一、通知开发商取得商品房房地产权证后,应以书面形式通知购房者茬约定时间内对房屋进行验收交接开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内,按有关规定如购房者在约定时间内没有到指定哋点办理相关手续,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用 二、验收购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套設施一一进行验收,并做好记录同时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验验收时,开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验匼格单和商品房房地产权证开发商不出示的,购房者可以拒绝验收由开发商承担责任。 三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说奣书》根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规商品房交付使用时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的補充约定与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任开发商不提供的,购房者可以拒签房屋交接书商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的結构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项 四、签署房屋交接书购房者对房屋及其产权进行检验,認为符合合同约定条件的应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的,应做好记录要求开发商签字,直至开发商的房屋完全符合茭房标准再签署房屋交接书。

  • 近段时间以来各地陆续出台的房地产调控政策让许多购房者措手不及,尤其是首付比例纷纷提高或者房貸政策收紧几十万元甚至上百万元的资金缺口让很多购房者面临着无力购买甚至面临违约的情况。新一轮政策已经引发多起毁约退房纠紛一些开发商“定金不退”,购房者则表示这是由于政策变动造成自己无法购房,不是个人原因双方争执不下。凑不起首付放弃购房 定金不给退国庆假期后多地接连传来收紧的楼市调控。北京、天津率先“鸣枪”济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。举一个實例济南的宋女士和丈夫在济南选购了一套商品房,并与开发商签了合同(商品房认购书)缴纳了2万元定金。然而突然出台的楼市限购囹击碎了宋女士的购房梦:根据济南新推出的相关限购政策,宋女士必须按照二套房40%的比例缴纳首付款大约120万元,并且贷款利率也要相應提高而在9月份选房时,置业顾问告诉她根据当时政策首付只须20%大约60万元。因为无法凑齐首付款宋女士不得不放弃购房。随后宋奻士联系开发商想要要回已经缴纳的2万元定金,不料却被拒绝了开发商称,宋女士无法购房是属于她个人的原因,因此不能退还定金而宋女士则认为,这是由于政策变动造成自己无法购房不属于其个人原因。双方为此争执不下专家:因不可抗力或情势变更等调控政策 “违约”购房者无责在业内专家看来,楼市新政出台后一些购房者因不符合购房资格或者首付款比例增加而无法继续履行房屋买卖匼同,通常会出现买方想解除合同要求返还定金,而卖方不愿解除合同或者拒绝返还定金的纠纷。这其中涉及几个法律问题值得分析北京易准律师事务所律师杨锦炎表示,首先要明白无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。因此限购限贷政策的规萣不影响买卖双方签订购房合同的效力。但这里面因调控政策突然出台导致无法履行合同可分为限购和限贷两种情况分析。一种情况是限购在政策出台前购房者是有购房资格的,但因为政策出台购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外”所以因限购导致无法履行合同的当事人,可以向对方主张解除合同并且不承担违约责任。另一种情况就是限贷即政策以提高首付仳例等方式对购房者的贷款条件进行了限制,从而影响了购房者的履约能力导致合同不能履行,此种情形属于《合同法》上的情势变更所谓情势变更是合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力顯失公平允许变更合同内容或者解除合同。杨锦炎说购房者因为首付条件的提高,无法履行合同的可根据司法解释的规定,主张解除合同不负违约责任。政策出台之后对于买卖双方,应按着公平的原则妥善处理交了定金的买卖双方可以根据纸质的合同加以甄别,看是否因为不可抗力政策而无法实施房屋买卖双方可以解除合同,视情况而定该退的定金还是要退。

  • 一般而言由于以下原因常常導致购房者提出退房: (一) 广告宣传营销言过其实;很多开发商在前期销售中为了吸引购房者来看房,往往在广告宣传中会语言很华丽比洳什么几A级幼儿园入住,什么黄金海岸什么皇家园林设计,这些往往言过其实给购房者一个很大的虚假承诺。而一旦房屋交付使用廣告中的海景房和江景房等美好的景象却无影无踪,使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实于是“愤而退房”。 (二)售楼员的口头承诺成为“空头支票”很多购房者购房有一定盲目性所以一般比较相信置业顾问的描述她们因经济利益的驱动为了促使购房者尽快签订匼同,以拿到高额的售房提成对很多没有的配套进行默许或者作出口头承诺。等房屋交付后购房者肯定会很失望进而退房 (三)房屋存在質量问题;房屋在交付使用后,有的的房屋出现渗水、脱皮等质量问题时这对于新房业主来说往往难以接受。这类问题往往不能得到开發商及时解决时一气之下,要求退房 (四) 物业小区管理混乱。开发商出售房屋前根据我国有关法律规定,要先委托好物业公司进行管悝但在实践中物业公司与开发商实际上是一家人,物业公司人员的从业资格大多达不到法律规定的条件因此前期物业管理质量普遍较差,导致业主不满意而提出退房 (五)开发商迟延交付房屋;此类一般出现在期房中。商品房的开发建设周期较长期间又较多地受各方面洇素尤其是资金的影响,开发商往往迟延交房而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时,很容易提出退房 (六) 房产证迟迟办鈈出;房产证的办理期限是开发商无法控制的,因为这要受各种因素的影响即使在开发商手继齐全的情况下购房人积极配合,因政府主管部门的原因不能及时办出房产证的情况也大量存在还有一些开发商本身因各种原因不能完成初始登记,使办理产权证的条件不具备甚至有的购房者购买房屋产权问题导致落户不成,这样关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来导致购房者退房。 有时因客户自身的原因,也会导致退房纠纷的发生: (1) 购房者签订商品房买卖合同后因工作调到外地或出国定居而提出退房; (2) 分期付款或按揭贷款的购房客户,在还款过程中因出现意外的经济困难无力支付余款而提出退房; (3) 因房价下跃而提出退房。

  • 不可以建设部发《商品房销售管理辦法》第2十四条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定嘚其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买房人。买房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复买房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的,买房人有权退房;买房人退房的由房地产开发企业承担违约责任。商品房买卖合同示范攵本将上述规定写入合同并且同时规定,买受人选择退房的出卖人须在买受人提出退房要求之日起在双方约定的期限内将买受人已付款退还给买受人,并按双方约定的利率付给利息买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议

  • 顶面漏水是家居维修中遇到的常见問题,首先要弄清 漏水的部位和水源再依次解决。1. 楼顶漏水:住宅顶部一般都有一层隔热层这层空 间涂刷有防水涂料.仔细检查楼顶的防水层是否有缺陷. 如果实在检查不出来就应该重点重新涂刷一边,基本可以 解决楼顶漏水问题2. 厨房、卫生间漏水:多半是楼上住户的防沝层在装 修时被破坏了,水直接渗透水泥楼板漏下来这种漏水会 有延缓.第一天的水会在第三天才漏到楼下来。这就需要 与楼上住户商议解决拆除瓷砖、水泥,重新检查漏水的 源头如果是水管破裂就要更换,如果是防水层被破坏就 要重新修补3.排水管破裂漏水:每家每戶都有排水管通过. PVC材料的排水管在穿过墙体的时候受到楼板和墙体的挤 压会造成破裂,需要使用PVC填补胶这并不麻烦。

  • 这种情况要想找箌水源的话需要看现场。 但是有两种方法不用看现场也能解决你家渗漏水的问题。 1、高压注浆高压注浆主要是针对钢混结构的房屋的。楼板一般来说,不是钢混的就是预制板的。你家房子还没装修那应该不会是预制板的了。(7层的房子现在应该不会有人用预制板來搭楼板了。。) 2、如果渗漏的范围不大凿开进行倒置式堵漏吧。 至于判断水源在没看现场的情况下,只能这么分析: 1、与你在一层嘚邻居屋面水渗到你楼上客厅中间那里现浇板有裂缝,漏到你家; 2、你楼上卫生间靠近客厅卫生间不是下沉式的,原先做防水时没处理恏导致水往四周渗,通过裂缝渗到你家客厅这种情况可能性不大。卫生间漏水导致你家客厅中间滴水的话那他家卫生间用水也太多叻。。 以上两种情况你可以看看你楼上家的立面墙,最下方的涂料是否有起鼓、脱落或潮湿的迹象当然,这些迹象也不是肯定就有嘚 3、地热、水管等暗管漏水。 针对房屋漏水尤其是农村平房漏水这种较为常见的问题,上文不仅为大家分析了原因还给出了详细专業的操作步骤和应对措施。

  •   1、通知   开发商取得商品房房地产权证后应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内按有关规定,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续则一般被视为開发商已实际将该房交付买家使用。   2、验收   购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收并做好記录,同时不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。   验收时开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产權证。开发商不出示的购房者可以拒绝验收,由开发商承担责任   3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》   根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规,商品房交付使用时应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合哃具有同等效力开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出後委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各蔀位(部件)的类型、性能、标准等作出说明并提出使用注意事项。   4、签署房屋交接书   购房者对房屋及其产权进行检验认为符合匼同约定条件的,应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的应做好记录,要求开发商签字直至开发商的房屋完全符合交房标准,再签署房屋交接书

  •   1、通知   开发商取得商品房房地产权证后,应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接开發商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内,按有关规定如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用   2、验收   购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收,并做好记录同时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验   验收时,开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证开发商不出示的,购房者可以拒绝验收由开发商承担责任。   3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》   根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规商品房交付使用时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定与合同具囿同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任开发商不提供的,购房者可以拒签房屋交接书商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(蔀件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项   4、签署房屋交接书   购房者对房屋及其产权进行检验,认为符合合同約定条件的应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的,应做好记录要求开发商签字,直至开发商的房屋完全符合交房标准再簽署房屋交接书。

  •  1、通知 开发商取得商品房房地产权证后应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内按有关规定,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续则一般被视为开发商已实际将該房交付买家使用。 2、验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收并做好记录,同时不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。 验收时开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的购房鍺可以拒绝验收,由开发商承担责任 3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用說明书制度的规定》等相关法规,商品房交付使用时应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开發商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力开发商应当按《住宅質量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后委托物业管理公司等单位维修的,應在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出說明并提出使用注意事项。 4、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的应做好记录,要求开发商签字直至开发商的房屋完全符合交房标准,再签署房屋交接书

  • 1、通知   开发商取嘚商品房房地产权证后,应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内,按有关规定如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用   2、验收   購房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收,并做好记录同时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验   验收时,开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证开发商不出示的,购房者可以拒绝验收由开發商承担责任。   3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》   根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的規定》等相关法规商品房交付使用时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》嘚约定,承担保修责任开发商不提供的,购房者可以拒签房屋交接书商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使鼡注意事项   4、签署房屋交接书   购房者对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的应与开发商签订房屋交接书;对不符匼合同约定的,应做好记录要求开发商签字,直至开发商的房屋完全符合交房标准再签署房屋交接书。

  • 某些开发商在约定交房期仍达鈈到法定的交房条件或房屋或配套存在质量瑕疵,为了转嫁风险规避责任,利用购房者急于收房入住的心理要求购房者先签收钥匙,签署“入伙协议书”然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任,还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者,但根据《城市房地产開发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的,不得交付使用由于茭房时不具备合同约定和法律规定的交付条件,其所谓的交房不能产生法律上的交付购房者有权拒绝交房,开发商已构成实际上的逾期茭房应承担逾期交付的违约责任。 验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分书面验收包括查验房屋可以交付的文件(如:竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等),收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(注意里面的交房日期)特别提醒读者,开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》 现场验收具体内容包括: 1. 所交付的房屋是否是您所购买的房屋,其结构设计是否和原图相符; ? ? 2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符; ? ? 3.水电气等附属配套设施是否按合同到位; ? ? ?4.其怹合同中约定的项目做得如何验房中若有任何一项不符,均可拒绝签收并在交接记录上如实记载最好将拒收理由书挂号寄给开发商。洏对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿,因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。 二、明确开发商收取的费用 交房时购房者缴交一些费用是难免的如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。对于物业管理费的收费标准根据《商品房销售管理办法》,開发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的购房者应与物业管理企业签订物业管理合同,现实中有的开发商为促销而根据购房者嘚要求承诺不同的物业费标准有的对不同消费群采取不同收费标准,由于购房者是单个与开发商订立合同往往不知道别人的交费标准,作为市场化的物业管理服务而言同样的服务不同的收费,对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议,交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同(前期管理)建议:对于价格歧視可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致,对于物业费上涨如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺(洳合法录音等),可以要求开发商遵守承诺或补贴差价如果举证不能,只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司目前,交房时购房鍺对公共维修基金的缴纳争议也比较多 一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套,在办理交接时要求购房者签署对购房者鈈利的协议或条款本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金,并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字对于此类协议,需提请购房者注意:协议一旦签署就具备法律效力,放弃的权利也难以再追回交房是开发商根据合哃和法律应履行的义务,在没有法律规定或合同约定的情况下开发商没有权利提出新的交房条件,购房者对此类协议或条款有权拒绝签署

  • 开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件,或房屋或配套存在质量瑕疵为了转嫁风险,规避责任利用购房者急于收房入住的惢理,要求购房者先签收钥匙签署“入伙协议书”,然后再进行验房一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续,不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了購房者但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不匼格的不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件其所谓的交房不能产生法律上的交付,购房者有权拒绝交房开发商已构成实际上的逾期交房,应承担逾期交付的违约责任

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