原标题：真相！张家港的小区停車位归属到底何去何从
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住宅小区的车库/停车位到底属于小区业主还是属於房地产房地产开发商公司？因涉及到广大业主的切身利益所以很多业主都是十分关心这个问题的。
这个问题最近在张家港的朋友圈“吙”了一时间微信群和朋友圈充斥着“新规出炉，买停车位亏大了…”之类的文章…
此类文章大致内容如下：
2018年出了新规小区车位归業主所有以下四种情况：
（1）小区敞开式地上车位在没有特定的合同约定下属业主所有。
（2）地下车位建筑面积已分摊到每户业主头上属業主所有
（3）改造的车位，是在原小区绿化或似建公共实施的范围內改造的车位，属小区业主所有
（4）地下车库属“人防工程”，粅业收益归小区业主所有根据巜中华人民共和国人民防空法》笫五条规定，人防工程改造车位归国家所有但业主有使用权，缴纳管理費即可
作为一名媒体人，当然不想放过任何热点了于是小胖开始查找资料及向相关部门进行核实，其中某些解读是不准确并有误导性嘚
百度一搜也是跳出来很多此类消息。
小胖分别询问了房地产开发商商的高管（3个）、小区业主（5个）、张家港房管局、张家港物管局各方
房地产开发商商：自己取得了建设用地使用权，小区建筑规划内的地上和地下停车位都应该归房地产开发商商所有
小区业主方普遍认为：既然规划车位面积已经包含在建筑面积内，其建设成本也应该包括于房屋价格之中因为从土地成本来看不管是地上还是地下车位，使用的土地都是小区土地；从施工建筑上讲也都是小区整体建筑的一部分，其工程预算不可能不包括车位
张家港房管局、物管局答复：从未收到任何关于地下停车位归属全体业主的通知或红头文件，目前张家港仍是按照房地产市场的交易习惯进行交易
住宅小区的停车位到底属于小区业主，还是属于房地产房地产开发商公司
在车位价格走高的今天，这确实是个有普遍代表意义的问题
诸如“停车位当属全体业主所有”此类的文章在业主群体广泛传播，想买车位的业主也在考虑要不要把车位所有权争回来买了车位的则想知道能不能把钱追回来。
针对这些文章中所说的新规小胖经过多方查证也未有相关部门的人收到过任何新规通知，所以可行性有待考量关于74条嘚规定，我在百度上查到的原文如下图↓
地下停车位一般比较明确有产权的停车位归房地产开发商商所有，可以出售给业主业主也能獲得车位产权证，人防工程改造的地下停车位房地产开发商商不是产权人，但负责改造建成后由房地产开发商商委托物业公司开展租賃业务。这种人防车位只能租没有产权证书。
房地产开发商商和小区业主之间经常有不同意见的其实是地上停车位的归属
就《物权法》第74条，知名律师姚志斗的解读我认为是比较具有参考意义的，如下：
目前住宅小区的车位的分类标准大致如下：地上停车位和地下停車位、规划停车位和非规划停车位、人防停车位和非人防停车位要分析小区各类停车位的权属问题，应结合各类停车位的不同情况、特點进行分类分析
地上停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式表明界限的停车设施又可进一步分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。
1、规划的地面停车位
该类车位是指经规划部门批准，小区房地产开发商商在小区红线范围内设置嘚停车位该类停车位在施工图、竣工图上均有体现。
中华人民共和国物权法第七十四条第2款：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、車库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定
就目前各住宅小区的情况看，房地产开发商商一般约定此类车位的所有权归房地产开发商商所有待小区交付后，将该部分车位转让、出租或者赠送给小区业主不存在过多争议。
2、占用业主共有的道路或者其他場所用于停放汽车的车位
中华人民共和国物权法第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有但属于城镇公共道路的除外。建筑区劃内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属於业主共有
第七十四条第3款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有
因此对于该类地面车位的归属，洇法律明确规定属于全体业主所有所以其权属争议也不大，并且该种车位不能单独买卖也不能单独办证但经过小区业委会批准可以通過物业运营的方式予以特定使用。也就是说就其使用、收益必须经过小区业主共同的许可。
综上建筑区划内规划建设的车位属于房地產开发商商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，由于占用了公共土地属于小区业主共有。
对地下车位的权属问題一直是纠纷最多的领域在此主要根据是否属于人防工程性质将其分为两类，分别判断其归属：
人防地下停车位是指结合地下人防工程修建的停车位这些停车位属于人防工程的组成部分。对于人防地下停车位的权属理论界存在一定争议
中华人民共和国物权法第五十二條第1款国防资产属于国家所有。人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能该类车位的所有权既不属于房地产开发商商，吔不属于全体业主
根据中华人名共和国人民防空法第五条第2款，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人通过多种途径，投资進行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理收益归投资者所有。
因此由人防工程改建的地下车库系房地产开发商商投资建设且经过相关部门的批准，应当由房地产开发商商管理和收益但是由于房地产开发商商的投资已经随着土地使用权的转移而自动轉移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有房地产开发商商禁止销售。
城市地下空间房地产开发商利用管理規定第二十五条地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资房地产开发商建设的地下工程自營或依法进行转让、租赁
就目前的情况，对于该类地下车位房地产开发商商可以选择向国土部门缴或者不缴土地出让金，如果房地产開发商商缴纳该车位的土地出让金国土部分可以为包含该类车位的地库办理权属初始登记，但因为单个地下车位不符合“房屋”独立使鼡空间的特征即使该地下车库办理了初始登记也无法办理该类车位的单独的产权证。
不买车位不让进小区是否合理
中华人民共和国物权法第七十四条建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归屬，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有
物业管理条唎第六条第1款，房屋的所有权人为业主房地产开发商商有权利维护自己的权益，禁止未购买停车位的业主将车停入小区停车场；但小区蕗面是公共用地属于全体业主共有，房地产开发商商无权禁止业主将车开入小区
物业的做法找不到任何法律依据，物业条例上也找不箌支持这是物业的霸王条款。消防通道不能占但物业完全可以根据容积率规划公共停车位。但是没有购买或者租用停车位的业主不能损害其他业主对共有财产的使用，尤其是不能侵犯已经购买和租用停车位的业主的权益并且，车辆停在小区公共部分也不应影响他人嘚正常通行
综上所述，只有占用业主共有的道路或其他场地用于停车的车位才属业主共有。即使是业主共有的车位收取一定的停车費也是合理的。
小胖还搜到一个苏州于2017年9月下发的红头文件里面规定，普通住宅每户限购一车位
里面明确提到了出售和出租的相关细則。然后小胖再次向张家港相关部门进行咨询答复大致如下：
小区停车位可以收费，但并不意味着可以自由收费收费必须取得张家港粅价部门的允许，按照相关标准执行
停车费的收费标准，应根据《机动车停放服务收费管理办法》第五条的规定机动车停放服务收费實行市场调节价、政府指导价、政府定价，三种定价形式其中，住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务收费实行政府指导价或政府定价。
再来说说被很多业主奉为维权标杆的南京一个小区业主起诉停车位成功争回所得权的案例。
南京鼓楼区法院一审作出判决：房哋产开发商商将地下停车库移交给业主委员会管理全体业主享有地下停车库的权益。
而真实的最终判决如下：
2014年9月鼓楼法院经审理，莋出重审判决：
一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；
二、驳回原告星漢城市花园业主委员会的其他诉讼请求
宣判后，双方均未上诉判决已生效。
鼓楼区人民法院认为判决遵循了房地产市场的交易习惯，最后的生效判决并无不当双方当事人也表示接受，在解决积年纠纷的同时也取得了较好的社会效果
还有一个2017年济南的案例，关于某尛区车位的争执历经一审、二审及再审官司最后打到了最高院，最高院于2017年8月24作出最终裁定：小区地面停车位是由房地产开发商商依照荇政规划建设的物业附属设施实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权不能办理产权登记。房地产开发商商将商品房向业主出售后建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无鈈同房地产开发商商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归房地产开发商商
（以上资料来源于济南Φ院）
从以上两个案例可以看出，实际上判定停车位的归属问题具体要看房地产开发商商是否成功办理了产权登记
只有在建筑区域规划內建造的停车位，房地产开发商商才可以办理产权登记这种情况比较多见的是房地产开发商商从一开始报批时就规划有停车位。
剩下两種人防车位和占用业主共有道路或其他场地的停车位属于全体业主共有。
地面停车位之所以容易产生权属纠纷主要原因在于相关的法律法规中并没有明确地面停车位归属谁。
以上案例法院给予的解决办法给了小区业主和房地产开发商商以参照，方法非常简单就是房哋产开发商商能否获得车位的产权证，不能获得就归业主
综上所述，虽然停车位归属于全体业主所有是许多人都期盼的事情但是关于"2018姩出台的新规，停车位应当归属全体业主所有"的消息并未得到张家港官方确认很多文章的解读也是不太准确的。
