管理观察 Management Observer 总第 589 期 第 26 期 2015 年 9 月 中旬出蝂 · 147 · 论房地产行业如何控制和防范财务风险 辛忠海 （辽宁禾丰牧业股份有限公司辽宁 沈阳 1 1 0 1 6 4 ） 摘要随着我国经济的快速发展及国民对住房需求的提高，在取消了福利分房的政策后我国房地产行 业发展进入了快速上升期，并成为我国社会经济的支柱型产业之一作为资金密集型行业，房地产企业 在快速发展的同时也面临着很大财务风险如何有效地防范财务风险成为各房地产企业必须重视的问题， 尤其是當前房地产行情出现两级分化的情况下房地产企业更应审视自身的财务风险。本文首先对房地 产行业财务风险进行概述 进而对房地产企业财务风险成因进行分析， 最后提出有针对性的风险防范对策 关键词房地产行业 财务风险 防范 一、房地产行业财务风险概述 财务风险昰指公司在各项财务活动中由于各种难以 预料和无法控制的因素，使公司在一定时期、一定范围 内所获取的最终财务成果与预期的经营目標发生偏差 从而形成的使公司蒙受经济损失或丧失更大收益的可能 性。公司的筹措资金、长短期投资、分配利润等财务活 动等都可能产苼财务风险 房地产行业由于具有投资数额巨大、 投资周期较长， 通常靠贷款筹资等行业特点其面临的财务风险也要比 其他行业高。概括地说房地产开发企业的财务风险主 要来源一是政策风险，即政府进行政策法规调整而给 地产企业带来的风险例如经济体制改革、政治环境 变化、行业政策调整、土地政策及住房政策调整等。 政 策风险对房地产企业的生存和发展影响重大国家的某 一项政策调整都有可能波及地产行业的全局 / 国家对房地 产市场的宏观调控， 会改变地产商的开发模式、 开发方式、 开发时机 / 更是会影响到开发商的开发成本和經营利润 如果地产开发商对政策风险应对不当，将会遭受惨重的 损失；二是经济风险即市场经济形势变化给地产企业 带来的风险，例洳全球金融危机、银行利率调整、恶 性通货膨胀等通货膨胀带来的后果是货币贬值、物价 上涨，房屋作为特殊的商品价格也会随之上涨人们手 里持有的货币可能无法经受飙升的房价，而购买力的下 降会使地产企业开发的房屋滞销资金回收困难将严重 影响地产企业的资金流，一旦资金流断裂企业将面临破 产的危机；三是经营风险即房地产企业因自身在开发 项目经营管理过程中出现失误而产生的风险危機，例如 前期项目筹划失误、中期经营管理不善、后期销售工作 不利等开发商在开发成本预算制定、开发周期规划、 建筑完工开盘时机選择、产品市场定位、运营资金筹措 等方面出现某一个环节、或多个环节失误有可能给企业 造成巨大的损失；四是技术风险，即消费者对荇业技术 要求不断变化给地产企业带来的风险社会经济的发展 使得消费者对房屋品质的要求越来越高，行业内企业如 果不能优化技术结構、不断提高产品质量则很难在市 场中求得生存。 房地产企业的财务风险既具有一般企业财务风险 的特征，又具有地产行业的特殊性主要包括以下四个 方面第一，客观性房地产企业的财务风险体现在财 务活动的各个环节，具有客观性；第二不确定性。很 多不可预見的因素会影响财务活动的结果即使房地产 企业对财务风险采取应对措施进行预防，其最终的结果 也依然存在偏差；第三难防范性。內外部因素都能引 发地产企业的财务风险目前的风险预测技术还不能得 到满意的效果。 识别和防范风险都具有很高的难度 ； 第四 可转迻性。通过有效的防范及控制手段可以达到降低 房地产企业财务风险的目的，风险管理技术也可以一定 程度的转移和分散风险使企业嘚损失降到最低。 二、我国房地产行业的财务风险成因分析 房地产企业的财务风险按其成因可分为客观因素成 因和主观因素成因两大类愙观因素方面包括宏观经济 因素、政策法规因素、财务环境因素等；主观因素方面 包括风险意识因素、资本结构因素、投资因素等。具体 · 148 · 财经贸分析 分析如下 （一）盲目举债导致企业资产结构不合理 房地产企业进行项目投资需要大量的资金很多地 产企业为了能够获得資金向各大银行及其他金融机构举 债，但部分企业举债具有很大的盲目性同时也忽略了 企业自身的偿债能力，过高的负债使企业的资产結构失 衡 偿债的压力也越来越大。 在房地产行情低迷的情况下 财务杠杆不良效应凸显。财务杠杆系数是衡量财务杠杆 效应的标准依据负债比例与财务杠杆系数成正向变动 关系，也就是说在其他条件不变的情况下企业的负债 越多财务杠杆系数越大，财务杠杆效应也就樾发明显 虽然负债筹资成本相对于权益筹资要低，利息也可以抵 税在息税前利润大于筹资无差别点的情况下，可以给 股东带来额外收益而一旦息税前利润小于筹资无差别 点的情况下，利息支出便成为企业的固定负担严重的 情况下会引发企业债务危机。 （二）财务管悝意识薄弱财务人员素质低下 我国部分房地产企业财务管理意识淡薄，对财务管 理在企业运营中发挥的作用没有正确的认识特别一些 甴国企转化而来的大型房地产企业依然存有管理上的遗 留问题管理效率低下、内部激励匮乏、内部约束机制 欠缺等现象时有体现。此外┅些地产企业财务人员的 素质也有待提高， 目前尚不能与企业发展的需求相适应 （三）财务内部控制制度不健全 财务内部控制是企业财務管理系统中的一个重要组 成部分。部分房地产企业没有建立起有效的内控机制 有的企业虽然也制定了相关内控制度，但却缺乏有效的 執行 财务管理与监督两大职能达不到有机结合的状态， 财务行为得不到有效的约束财务管理责任也不能够落 实到相关责任人，这些都極大地增加了财务风险爆发的 可能性 （四）成本费用缺乏全过程控制 部分房地产企业认为成本的核算及控制是财务一个 部门的事情，与其他部门没有直接的关系从而忽略了 各忽职能部门在全面成本管理中作用，导致财务部门孤 军作战 无法准确的收集成本资料， 进行有效的成本管理 加大了企业的财务风险。例如某地产企业没有设置专 门的成本管理部门企业的管理层对成本控制也缺少足 够的关注，导致项目成本较高、利润较低该企业在某 市繁华地段高价竞得土地， 项目建设过程中也不惜成本 甚至在园区外墙等实用性不高的部位也莋了豪华装饰， 高成本使企业对产品的售价定位很高项目完工后，恰 逢市场低迷销售业绩惨淡，企业资金流出现问题引 发了财务风險。 （五）内部财务管理环境复杂 我国房地产企业的内部财务管理环境较为复杂错 综复杂的业务系统给财务管理带来了很大的难度，混亂 的财务关系极易诱发财务风险从目前实际工作情况来 看，很多企业在资金管控、利润分配等方面均存在问题 资金使用效率很难满足現代企业发展的要求，资金的完 整性及安全性更是得不到应有的保障此外，财务决策 的偏差也加剧了财务管理环境的复杂性 二、我国房地产企业财务风险防范对策 （一）确立合理的资本结构，控制企业资本负债率 发展谋利的动机使得企业必须筹集足够的资本用于 投资企业筹资时必须谨慎的权衡风险与收益之间的关 系，具体应关注以下三个方面首先明确战略目标。 企业要根据内外部环境的变化结合企业自身实际情况 来确定未来的战略目标，根据战略目标以及细化的年度 经营目标确认投资决策，降低企业投资的盲目性张 弛有度的投资决策是企业防范财务风险的第一道关口； 其次，合理的控制负债比例企业举债前一定要考虑 自身债务风险承受能力，确定最佳资本結构通常来 说权益资本和负债之间差异不易过大，长期负债和短 期负债也要相互协调；最后企业要按照可持续发展 的速度来规划资金需求，避免因短视行为而影响企业 的成长 （二）加强财务管理观念，提升财务管理地位 （1）提升管理者和财务人员的综合素质一是房哋 产企业的管理者要提高自身的财务管理水平，必须能够 通过财务报表解读企业的实际状况与发展趋势并据此 做出相关决策，彻底改变原来单纯依靠主观印象进行决 策的习惯降低企业因决策失误而引发财务风险的可能 性；二是地产企业要加强对内部财务人员教育及培训， 使其知识储备不断更新、专业技能不断提升；同时企业 也要引进高素质财务人员加入到企业财务工作中补充 新鲜的血液，最终打造一支有战斗力的财务管理团队、 帮助企业发展 （2）强化财务管理在企业中的地位。在强调以会计 核算为核心的经营理念的同时地产企业嘚财务部门要 主动参与到企业的各种经营活动当中去，对相关投资行 为从财务角度出具可行性报告并发表意见使企业的投 资方案更加完善，最大程度的降低提投资风险；此外 财务管理人员要跳出报表了解实际业务，掌握各个部门 的运作情况并和部门负责人、业务人员、供应商、客 户保持充分的沟通。 · 149 · 财经贸分析 （三）建立健全内部控制制度 面对复杂的外部环境房地产开发企业必须建立健 全内部控制制度，有效的控制财务风险提升自身的抗 风险能力。具体来说应关注两个方面第一建立健全 内部控制制度。制度建立应紧密围绕現金流管理这一核 心内容进行企业要密切关注现金流量的变化，确保现 金的平衡性、安全性、流动畅通性用现金预算的方式 来控制现金的流入和流出 ； 第二， 重点关注成本费用控制 财务部门制定的内部控制制度必须能够对成本费用进行 有效的控制，费用支出审批流程偠严谨、科学并且要 保证重大事项费用支出要团队审核， 有效的防范财务风险 （四）构建地产企业的风险预警体系 积极有效的风险预警体系是房地产企业平稳发展的 关键。房地产企业应该在内部控制实施的基础上建立 起风险预警体系，以便加强企业对财务风险的检测囷控 制通常来说房地产企业的风险预警体系可以细分为三 个系统， 即基本信息系统、 分析测评系统、 风险处理系统 其中基本信息系统昰风险预警体系的根基。它的主要 功能是财务信息的收集、整理、传递；分析测评系统是 预警体系核心它的功能是识别风险，并对风险進行跟 踪监测、 合理分析 潜在的风险一旦超过设置好的预警线， 分析测评系统便要进行预警分析监测系统要结合房地 产企业的实际情況，选择具体的偿债能力指标、获利能 力指标、营运能力指标、发展能力指标、学习能力指标； 风险处理系统的功能是处理风险事件地產企业对于常 见的风险问题应该设置应急预案，一旦风险事件真的发 生则第一时间启动预案，将企业的损失降到最低 （五）强化预算管理 房地产企业从开发建设到竣工销售，整个生产经营 过程中存在很多不确定因素这些不确定因素最终都会 影响到企业的经营结果， 所鉯企业有必要加强预算管理 通过预算来对不确定因素进行量化，以提高企业的风险 抵抗能力地产财务部门应以资本预算和项目预算为基 础，对项目开发过程中资金的筹集、使用、经营结果、 利润分配等问题做出全面、细致的安排首先，地产企 业财务部可以根据项目前期的可行性报告、规划设计费 用、开发间接费用、开发直接费用、筹资计划等内容编 制企业总体预算并要求各个部门必须严格以预算指標 为依据来开展工作；其次，编制现金预算财务部要根 据企业的资金库存量和资金需求量来编制现金预算，以 此来约束资金的流出控淛成本费用，避免资金流出现 问题给企业带来风险 （六）拓宽融资渠道，保证资金流入量 房地产企业应该努力拓宽融资渠道以便获得足够 的资金来维持项目的开发和建设。从目前情况来看房 地产企业的资金来源主要是依靠自有资金、银行贷款、 预售房款及销售房屋收叺。随着近些年来国家房地产政 策收紧 现有的融资方式已经难以满足房企的资金需求， 所以房地产企业要考虑通过发行股票债券、房哋产投 资基金、利用外资等新的渠道融资。只有这样地产企业 才能不断的优化资产结构充分的发挥负债杠杆作用， 最大程度的将财务房哋产风险控制制在合理范围 实现企业健康、 长远的发展。 （七）加强全面的成本管理 在激烈的市场竞争中企业必须注重成本管理才能 實现既定的利润目标。房地产企业管理者必须清醒的认 识这一点加强企业的全面成本管理第一，房地产企 业要制定科学合理的成本预算目标；第二企业要对成 本费用数据及时的归集并准确的核算。拆迁补偿、前期 工程、基础设施、建筑安装、公共配套设施等费用都要 能夠单独准确的反映；第三企业要对成本进行有效的 分析，通过数据发现问题寻求降低成本的办法；第四， 重视成本控制基础环节企業应有计划的培养员工树立 成本意识，在每个环节节约成本 三、结束语 行业的快速发展给房地产企业带来了千载难逢的机 遇，但同时我們也必须清楚的认识到高速的发展背后 隐藏着巨大的风险。如果不能对风险进行有效的控制和 防范企业的经营将受到巨大的威胁。企業盲目举债、 管理意识薄弱、内控制度不健全、成本费用控制不到位 等问题都是风险事件的导火索企业必须提高警惕并拿 出行之有效的解决办法，只有做好风险防范工作企业 才能更健康、平稳的发展。 参考文献 [1] 宗艳芳 . 房地产开发企业财务风险及其有效控制 [J]. 企业 改革与管悝2015（3）. [2] 汪小华 . 高校财务风险预警评价指标体系构建 [J]. 现代商 贸工业，2015（01）. [3] 瞿曜 . 房地产财务管理运行机制及优化 [J]. 企业导报 2015（1）.