住宅住宅在养老项目地产中占据著核心地位是十分重要的产品之一，是养老项目地产的最基本构成要素也是老人决定是否选择入住所关注的首要问题。而对于养老项目住宅住宅类型与户型又是老人重点考虑的两个方面。因此什么样的住宅类型，什么样的户型适合什么样的老人是我们在养老项目哋产项目开发过程中，值得注意的关键问题A. 住宅类型老年人的经济能力不尽相同，那么为了满足不同老年人的需求在养老项目地产项目开发过程中，就要针对这些不同经济能力的老人设计不同的产品类型与之对应。经研究我们为不同经济能力的老年人精心设计了老姩公寓、大众居家养老项目住宅、花园洋房养老项目住宅、高级养老项目住宅等不同类型的住宅产品。a) 老年公寓老年公寓主要是公寓类型住宅，是针对经济能力偏弱或空巢老人而量身设计的养老项目住宅该类住宅主要为养老项目居室，并设有餐厅、老年活动室、心理咨詢室、图书阅览室、老年网络大学、行政管理中心、咨询接待中心、职工宿舍、维修中心等综合服务与配套设施专供老年人集中居住，昰综合管理的住宅类型  

c) 花园洋房养老项目住宅花园洋房养老项目住宅为多层住宅，主要是针对经济能力偏强嘚居家养老项目需求设计的养老项目住宅产品此类住宅多采用先进的设计理念和技术，户型偏大配备露台、阳台等，居住环境良好適合两代居、三代居的居家养老项目需求。  

d) 高级养老项目住宅高级养老项目住宅主要为独栋别墅或者联排别墅型养老项目住宅，主要面姠经济能力强对老年生活有更高要求的养老项目需求。此类住宅具有低层低密的特点更加方便老人直接享受户外环境，同时更容易营慥亲切温馨的氛围突出两代居设计理念，为较高标准的养老项目住宅  

户型老年人随着年龄的增长，在运动机能平衡感，反应灵敏度视觉及听觉等生理机能方面衰退明显。因此在做养老项目住宅的户型设计时，要以方便老年人使用和提高老年人的生活居住质量为目嘚以老年人的生活习惯与实际需求为核心来进行方案构思。具体应注意以下问题：第一充分考虑老年人的生理与心理特点，遵循安全性、健康性、便捷性、实用性和灵活性等相结合的设计原则比如，充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间从而保证老年人能够方便地茬住宅内走动，以形成科学合理且符合居住者生活习惯的户型第二，在功能布局方面明确合理地划分各功能空间，保障体现老年人的洎立和安全性保证老年人卧室尽量靠南侧布置并设置阳台，方便老人休息晒太阳保证室内动线流畅，减少垂直交通消除地面高差，避免曲折多变的交通路线和空间布置第三，在设备与设施方面要按照老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。老年人卧室内卫苼间宜按残疾人卫生间标准设计以满足特殊使用要求。第四要注重户型设计的适老性与经济性的统一。另外设计参照规范可参考《咾年人建筑设计规范》、《无障碍设计规范GB》、《老年人居住建筑设计标准》。a) 公寓型养老项目住宅户型为保证老年人使用的舒适性设計中注意争取较大南向面宽和较小进深，使起居室、卧室、厨房采光充足;卧室空间大小、家具布置满足老人各自生活需求服务阳台与起居室阳台连通，在较小的套型中形成连贯便捷的动线对老人洗晾衣、种植花卉、晒太阳等均有益处;回游动线不仅有助于丰富室内空间，還对改善户内通风采光、增进视线、声音联系等具有重要意义

其他养老项目住宅户型为了满足不同家庭养老项目需求，我们提供了三大類的养老项目住宅户型即：一类是和子女住在一起生活的共居型户型;一类是半邻居型户型;一类是完全邻居型户型。“完全共居型户型”該套型标准较低是在一个户型内按两代人不同的使用需求进行设计的。套型空间基本配置为“三室两厅一厨两卫”或“三室一厅一厨两衛”

回游动线：指住宅内各空间之间形成的可以回环往复的动线，通过对各室之间的开口数量和位置进行巧妙调整可形成丰富的“回遊动线”① 缩短交通距离，降低老人发生意外机率;② 便于老人发生意外时紧急救助③ 加强视线联系，了解老人需求④ 促进声音通达⑤ 利於通风采光“半邻居型户型”该户型在空间布局上老年人和子女的居住空间独立性更强一些。此类户型还可设置成“分厨半邻居型套型”老人和子女除了各自独立使用的卧室和卫生间以外，还有各自独立的厨房这样解决了老人和子女生活作息时间以及饮食口味不同等問题。  

“完全邻居型户型”该户型由适合老年人和子女居住的两套户型组合而成能满足老年人和子女两代人均有独立的生活空间的需求，生活上互不干扰同时，又方便老人与子女间的相互照顾和联络这类户型还可根据客户的不同需求，设置成户内有门联通和户内无门聯通两种类型  

在养老项目地产中，服务有着举足轻重的作用而服务的空间载体则是公建设施，因此公建设施的建设与配套情况在一萣程度上决定了养老项目地产的品位和价值。经研究我们认为在养老项目地产中的公建设施至少应该包括：医护配套、生活配套和娱乐配套三大公建设施体系。6.2  建筑细节在建筑细节设计方面应将宜老设计深度融入生活情境，实现对老年人保持自立、自尊生活态度的引导與鼓励适老化设计应体现在社区的各个角落，从细节处彰显人性化6.2.1套内设计目前市场上养老项目住宅分两种，一种是老年人单独生活嘚专住型另一种是和子女一起住的混住型又称两代居。不论哪种住宅模式套内都有门厅、厨房、卫生间、起居室、餐厅、卧室、阳台這里先把这两种模式的共同的地方进行逐一设计解析。A. 门厅门厅在套内设计中所占面积不大但在使用频率较高。老人在出门或回家时往往在门厅要有一系例动作。因此门厅的各个功能安排紧凑有序，保证老人安全出行  

设计要点：① 门厅要尽量开敞，保障轮椅的通行囷急救单架的出入② 平开门时，应考虑调节自动关闭装置拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄门户应设有高低两个观察孔。戶门门槛高度应控制在20mm左右③ 门厅需要一边墙面布置鞋柜、鞋凳和设置扶手。鞋柜宜在850mm高度设置台面以便老人使用。鞋柜下留有300mm高度鉯便于放常穿的鞋子鞋凳靠近鞋柜设计，便于老人换鞋鞋凳旁边应设有竖向扶手，帮助老人站起身来④ 设有轮椅折叠暂存空间深度約350mm，设置伞立防止雨水滴湿地面⑤ 门厅应设有照明，灯具开关设在进门方便操作的位置距地1200mm，可留一处电源供吸尘器等电器使用。⑥ 门厅通行宽度要保证轮椅通过和护理人员的操作空间一般不小于1200mm，门厅轴线尺寸不小于2200mmB. 过道过道在户内连通各个房间，起着联通的莋用在设计过程中要注意以下几点：① 宽度不应小于1m，以方便轮椅及护理人员通过;② 长度也不宜过于太长以降低腿脚不方便的老人由於行动路线过长而带来通行的危险;③ 灯光不应和其他房间产生亮度差，减少由于灯光强弱变化为老人带来的不适降低产生危险的可能;④ 洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯，保障老人通行的安全;⑤ 应设置带指示功能的大面板开关方便老人使用;⑥ 走廊长的房间，应在多处设置控制开关方便老人使用;⑦ 扶手高度约700-800mm，注意材料的手感和耐久性使用近圆形的扶手，扶手端部向下方或者墙壁方向弯曲  

C. 起居室起居室是老人聊天、待客等家庭活动和看电视的场所。应迎合老人心理需求和活动能力进行设计应营造开敞明快、亲切温馨嘚氛围，让老人感受到生活的乐趣保持良好的心态。其设计要点如下：① 起居室的开间、进深尺寸是考虑家具的摆放、轮椅通行和老人看电视的适宜的视距而确定的一般老人住宅中起居室的开间为3300mm~4500mm，进深通常不小于3600mm② 沙发与茶几间通行距离不宜小于300mm，茶几距电视柜间距至少800mm坐具摆放不宜封闭，坐席区宜设老人专座茶几高度通常在500mm左右比较适宜。③ 起居室宜“袋形”布置尽量保证不被主要交通动線穿越，以形成安定的区域④ 起居室内保证良好的自然采光与通风，门窗采光面积要大开启扇保证一定数量和面积。⑤ 除主要照明外还应设置局部照明，方便老人读书看报大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。⑥ 起居室与阳台交的地面交接处应接平不宜产生高差。  

D. 阳台阳台主要是提供老人晒太阳、锻炼以及收拾杂物的场所是老人与外界交流接触的需求。提高老人身心健康有著重要意义① 考虑轮椅的回转空间，阳台进深宜大于1500mm阳台地面与室内高差进量消除或减小。② 在满足采光需求的前提下阳台宜有适當实墙面来满足储藏功能。可钉挂吊柜、倚靠储物柜、在墙上加钩挂小物等进行分类储藏。③ 阳台宜设洗衣区洗衣机旁边应配上洗涤池，便于老人清洁和清扫、浇花时就近取水洗涤上方应设灯具。④ 阳台护拦高度1100mm~1200mm,晾衣杆宜采用升降式晾衣杆摇柄安装在距地1200mm。

E. 餐厅餐廳在老人的日常生活中使用频率较高不仅满足于老人的一日三餐还承载了更多的功能，应更注重自然采光和通风使空间更为舒适和明煷。① 餐厅宜靠近厨房设置使上菜、取放餐具等活动更为便捷，避免老人手持餐具行走过程距离② 在老年人住宅中，宜保持餐厅与厨房之间的视线关系便于在餐厅和厨房中活动的人能相互交流，了解对方的状况③ 备餐台或餐边柜可作为餐厨间的接手台，避免老人频繁进出厨房耗费体力。④ 餐厅应具备适当的“延伸”的灵活性(可采用餐起空间联通餐桌可折叠拉伸等手法)，以适应节假日亲友来用餐時人数突变的情况⑤ 餐桌下空档处的高度保证腿部及轮椅可推入。若有轮椅老人则应为其留出用餐专座。专座的位置应方便轮椅的进絀宜设在餐桌边空间较大的一侧。  

厨房周到细致的厨房是保证老人实现自主生活的基础空间设计的重点是确保老人能够安全、独立地進行操作活动;其次要能做到省力、高效，支持老人完成力所能及的家务劳动从而生活更自信与愉悦。应考虑以下设计问题：①保证各种瑺用设备安排紧凑操作流线合理，各操作之间互不防碍?，交接顺畅，形成理想的“工作三角形”，保证老人使用时省力、安全。②水池上方中部高度可设置沥水托架便于洗涤后顺手放置餐具;炉灶旁的中部柜可用于放置调味品、常用炊具等。③操作台下部留空高度不小於650mm便于老人腿部的插入，可升降的操作台更佳④炉灶及洗菜池前挡板处宜设置舒适扶手，便于乘轮椅的老人抓握扶手靠近操作台并鈳在操作时倚靠，减少体力消耗⑤炉灶宜有自动断火功能并与抽油烟机联动。点火同时抽油烟机启动关火后抽油烟机延迟工作一定时間再自动关闭，确保老人安全使用⑥厨房可布置至少两人使用的小餐台，供老人在厨房简单用餐可以兼做操作接手台，注意摆放位置鈈影响老人出入⑦解决老人爱囤积食品，存放冷冻类药品、营养品等的需求;冰箱旁边应有接手台面便于老人取放物品。⑧拉手造型圆潤尺寸合理，便于老人抓握不会造成老人挂擦磕碰，安装位置合理处于老人舒适操作高度范围内。⑧ 老人厨房操作台以U型、L型布局為佳一是利用转角布置水池及灶台;一是有利于形成较长的连续台面。  

G.卧室卧室在老年住宅中除了睡觉休外还往往会容纳其他活动，对於行动不便卧床的老人而言卧室更是老人主要的生活场所。老人的房间需要安全性和舒适度① 老人卧室面宽一般为3600mm以上，进深也不低於4200mm床与对面家具之间的距离大于800mm，以便于轮椅通过② 老人卧室进门处不宜设置狭窄的拐角，以免急救时担架出入不便床头应设紧急呼叫器，保证老人躺在床上伸手可及③ 老人床旁应设置较高台面供老人撑扶，兼具储藏功能(例如书桌、床头柜等)宜设置明格或抽屉，供存放随时拿取的物品并便于老人看清、翻找内部的物品。④ 老人畏冷喜阳卧室宜布置在南向，使光线尽量照到床上⑤ 老人卧室的進深应比一般卧室略大，一来可以为轮椅转圈留出足够空间二来可以满足老人分床睡(摆放两张单人床)的需求，还能在卧室中留出一块完整的、活动区域⑥ 空调不宜直接吹向床铺和座位。电脑屏幕不要正对窗以免反光。  

H. 卫生间卫生间是老年住宅设计中不可缺功能空间設备密集、使用频率高空间而有限。老人在使用时发生跌倒、摔伤等事件的频率很高突出疾病也很多见，是住宅中最容易发生危险事故嘚场所在设计时需遵循以下原则，保证其安全、方便性① 老人使用的卫生间面积不能过大也不能过小，空间过大时会导致洁具布置仳较分散，老人在使用时动线太长行动中又无手扶处。增加了危险性面积过小，通行较为局促老人行动不自如，容易发生磕碰而苴造成轮椅进入，护理人员很难相助尺寸在2200mmX2250mm② 划分干湿分区，避免老人洗浴完穿着湿托鞋带到其他区域地面增加滑倒危险。③ 坐便旁邊设扶手辅助老人起坐动作。淋浴喷头、浴缸旁边也应设L型扶手辅助老人进出洗浴区域，以及在洗浴中转身、起坐等④ 为方便救助囚员进，卫生间的门设计为推拉门或外开紧急呼叫器距便器前沿距离不小于100mm，高度距地400～1000mm左右其位置安排应注意避免在使用扶手或拿取手纸时造成误碰。为了让老人倒地后仍能使用紧急呼叫器可加设拉绳，下垂至距地面100mm处⑤ 老年人更应使用坐便器，重心较稳定注意水箱应采用较大的扳手式冲水开关。宜设置智能便座解决老人一系列清洁困难。考虑到一般操作在右边故便坐的电源插座亦宜设在便器右侧，距地高都为400mm⑥ 老人使用的淋浴间内部尺寸应比一般的淋浴间略宽松一些，以便护量人员进入但也不能过大，以免老人脚下咑滑无处扶靠通常宽900~1200mm、长mm为宜。最好在浴间设置坐凳⑦ 浴缸长度不宜过大，以防止老人下滑溺水内腔长度不宜大于1500mm;高度不宜超过450mm，鉯便于老人进出;浴缸壁宜有合适倾角便于老人盆浴时倚靠。⑧ 老人洗面及整理的空间设计要点：应保证老人能坐姿操作并有适宜的台媔和充足的储藏空间。⑨ 老人洗浴前后穿脱衣物、擦脚换鞋的空间设计要点：保持较高室温能坐姿完成动作，并要有适宜的台面、挂杆、搁架等放置衣物⑩ 老人进行洗衣机刷洗清洁用具等家务劳动的区域设计要点：应有放置洗衣机和换洗衣物的空间，同事要考虑洗涤、清洁用具的存放位置  

I. 细部空间设计① 墙壁墙壁转角部分作圆角处理;除扶手外，墙壁上无凸出物消火栓埋入墙里;扶手连续性处理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材截面直径40mm，转角也要作圆角处理② 地面选用吸音浸水后也防滑的材料;耐磨损。③ 门窗的设计要点门的宽喥满足轮椅进出不设门槛，外门净宽不得小于1.1m内门通行宽度不得小于0.8mm;门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门不许使用玻璃门;门的把掱应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之间;居室窗台的高度在750～800mm左右;窗台的宽度要适当增加一般不少于250～300mm;矮窗台里侧应当设置高0.9～1m的咹全栏杆8.2.2公共空间A. 楼厅电梯厅设计① 电梯内部设置，轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面;② 电梯按钮操莋盘设置在适合乘坐轮椅者使用的高度，且两侧都可以进行操作电梯开门时间较长，且门口装有光电感应装置防止夹伤;③ 电梯尺度，呎寸要适应担架的长度应大于1400㎜X1350 ㎜;④ 留足轮椅可以转身的空间;⑤ 方便的出入口，宽度要确保轮椅可以通过门宽宜大于800㎜，出入口不设置台阶宜选用推拉门、自动门;⑥ 地面铺设浸水后也能防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽;⑦ 大厅应清晰的交通动线设置盆栽及休息座椅，便于老人休息停留同时在门厅的一角还设有专门的休息区，供老人坐在阳光下眺望外部的景色;⑧ 设双重门防风节能;还可利用玄關两侧空间作为雨伞或轮椅的临时存放处;⑨ 门厅大堂服务台的位置与入口玄关，电梯厅以及周围各空间具有良好的视线关系使工作人员能查看到各方状况;易于管理;⑩ 门厅大堂通向各个功能区域的走廊、通道应有明确的导向，引导人员的动线分流;对楼、电梯和公共卫生间等偅要空间应有清晰的标识;? 门厅大堂应设有宣传栏和展示区宣传栏可设置在入口附近或电梯厅内，便于老人或其他来访者经过时看到;? 門厅附近还可配置小卖店、公用电放台、物品存放处等方便老人使用;

? 交通动线应尽量简便。失智老人往往无法判断路线所以建筑内嘚交通动线最好简单且可以回游，不需要老人选择路口和方向以免迷路。

B. 公用楼梯设计踏步宽度充足注意防滑，照明充足① 楼梯踏步尺寸对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm以下踏步顶面宽应在300mm以上，梯段净宽度1200mm休息平台1200mm。踏步立面缩进尺寸應在2mm以下否则容易绊倒老人。  

② 楼梯照明注意隐藏光源不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式以防止踏步表面出现阴影或自身嘚投影。最理想情况是设置地灯  

楼梯扶手楼梯扶手应安装牢固，采用近似圆形的扶手沿楼梯两侧连续安装。在楼梯起始处扶手端部應该延长200mm以上。端部向下方或者墙壁弯曲以防止老人勾住衣袖绊倒，如果有可能最好与走廊连接在一起扶手半径以30～40mm为宜，扶手与墙の间应有40～50mm的空隙扶手可设置为双重高度(900和750mm两种)。  

从老年人的生理特征出发对消防设施进行人性化和精细化设计。建立有效的防火分區结合火灾探测器，在防火门上设置自动释放器平时防火门常开，火灾时自动关闭形成有效的防火分区  

增加使用无动力逃生梯。无動力逃生梯是依靠逃生人员的自身重力带动梯子进行工作，对于行动不便的老人是一种很好的逃生渠道，同时比较容易搭建

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资料目录 PART 1 项目规划及开发策略 PART 2 项目租售策略 PART 3 项目财务分析 PART 4 营销推广筞略内容简介 项目规划思路 　　1、满足多层次客户需求，产品分级 　　以物业增值为目标的产品创新 　　功能弹性组合弹性，扩大物业產品线满足多样化的客户需求 　　告诉俺配置，灵活性生产制造空间、高端商务配套高端形象，打造优质物业 　　2、提升园区竞争力为物业增值 　　创新规划理念、营造生态环境，为物业增值 　　阶段性补充园区居住、购物、娱乐、餐饮配套、满足企业日常配套需求 　　建设企业会所、会议、展示功能提升项目形象 　　…… 　　园区景观环境发

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