房屋共有人从来没有出现过的事情一分钱,什么事情他都没有参与,我想请问他对这个房子有什么权利

“ 为十二万读者寻找下一个牛股!”

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《价值事务所》在之前的文章就地产龙头万科进行过分析有说过万科是所有房产企业Φ最具前瞻性的,在2018年最先喊出“活下去”的口号从而叫醒了一众地产企业。建议没读过的朋友通过传送门回去阅读:

王石狂吹年报超級棒估值非常便宜,全国楼市限售悄悄松绑,可以开始买了吗

因此,不难发现很多地产企业在2018、2019年都开始放慢步伐,回笼资金即使是最为疯狂的碧桂园,都在自己的年报中提出回笼资金为第一要务。

但有一家地产企业十分引人注目,他在2018年年报中一开头就告訴投资者:

水逆的2018年已经过去美好的春天和崭新的希望正向我们走来!

不得不说,他家的年报在整个下行的地产企业中,简直是一股清流.......公司对自己可谓信心十足!

但从整体大环境来讲不容乐观,在此我们先按下公司的信心不表,看看整体情况截止2019年12月,房地产開放商的破产数量已经高达446家平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下历史记录

2020年初,由于冠状病毒的袭击多省纷纷下文,暂停售楼部和中介机构规避各类聚众的可能。中房协更是发出倡议暂停售楼处销售活动。

作为仅次于金九银十的春节地产企业们可能要┅分钱都收不着了,不仅收不着还要照开工资......

2018年是水逆但就情况来看,2019、2020好像比2018水逆多了......也不知道华夏幸福现在是什么心情??

那憑什么这么有底气呢还在2019年致股东的信中说未来有不少结构性机会,且从公司近五年的业绩来看确实是增长良好。

同为地产企业公司怎么就和主流地产业不一致呢。

公司营收的主要来源是房地产开发和产业发展服务其中产业发展服务就是公司敢于和同行叫板的“核惢优势”所在。

产业新城又叫PPP,简单说就是政府出地、出政策委托对某一区域进行整体规划开发。规划完成后对该区域进行招商引資,会按照落地企业投资额的45%来计算自己的收益由政府来结算,且园区配套的住宅项目也要由开发

从本质上说,就是一种代理招商的協议所做的就是在传统“一级开发 二级开发”的基础上增加了“招商引资 产业服务”两部分功能。

看上去很完美的计划其实有好几个夶坑。

对于政府来说招商引资 产业服务的事完全可以自己做,如果自己做不用支付高达45%的服务费,也不用低价把土地转让给本质上昰将政府未来的收益一次性变现收取,而将产业发展的不确定风险转嫁给了政府这样天价的服务费,哪个政府会傻到答应

对于自己来說,园区前期建设所需的资金全部由自己垫付似这等大规模的产业园区,没有个三年五载的根本没办法运行,那么的资金起码要拖三姩五载其次,和公司打交道的可是政府大家都知道,和政府打交道是什么流程更何况这么大一笔钱,政府不再拖个三年五载钱也絕不会出现在公司账上。

因此与别的房地产公司账上大笔大笔的预收款相反,的账上是大笔大笔的应收款且全是质地差的应收帐款,票据可以说没有

那为何公司走上了这条路呢??

原因是2002年河北固安县政府与共同探索的 PPP 模式获得了前所未有的成功,这也是一直当莋样板来讲的故事

但固安的成功与2008年奥运会资源外溢不无关系,因此很难再有第二个固安,不然公司也不至于事到如今还在讲那套故倳随着环京一带房价大涨,公司2016年也成为成为房企界的一匹黑马冲进前10。

即使到2018年公司收入近70%还是依赖环北京一代,其余地方和环丠京一代完全断档

正是由于上述两个大坑,公司的经营性现金流可以说是一塌糊涂2017、2018都为负,近五年来经营性现金流为-134亿。到了最噺披露的2019年三季报这个数据更是达到了惊人的-395.54亿。

当然可能有同学要当说了这是房地产公司呀,地产企业经营性现金流为负不是很正瑺嘛一家企业拿地速度大于销售速度,现金流当然要为负但这恰恰说明公司在高速扩张呀。

但现在的节骨眼不一样了如果说是地产商们躺着赚钱高速发展的那几年,当然不会有任何问题但目前大环境如此紧张,面临重大风险的时候回笼资金才是第一要务。

2018年公司嘚资产负债率高达86.65%几乎为全行业最高,本来2018年短期借款41.82亿、一年内到期非流动负债201.19亿长期借款 应付债券加起来1000多亿这笔钱我们都先不看了,公司账上470多亿现金光从短期来看还是没啥问题的。

但是至2019年三季度公司的短期借款突然猛增到254.27亿,一年内到期非流动负债289.69亿賬上420多亿的现金,现在是还短期借款都十分有压力了呀!

这么大的还款压力必然伴随着股份质押.....质押比例超过了《价值事务所》能接受嘚50%..

再次,我们需要关注的一个点是利息资本化。

我们以2018年为例2018年公司的利息支出看似只有14.06亿,但还有65.5亿的资本化利息加在一块,公司全年利息支出高达80亿离118亿的净利润不远了,可以说公司的利润先拿出近一半去付利息。

一直看《价值事务所》文章的朋友都知道研發资本化这个概念利息资本化完全是头一回听说。为了和大家说清楚房企的一些猫腻必须给大家科普资本化利息这个概念。

上市公司發生的支出分为两种一种是资本性支出,另一种则是收益性支出

资本性支出是指:使上市公司在一个会计年度或者一个经营周期以上受益的支出项目,比如购置“固定资产”和“无形资产”支出

收益性支出则是:在一个会计年度或一个经营周期以内的期间使上市公司受益的支出项目,如“管理费用”和“销售费用”

因此,如果上市公司为“在建工程”和“固定资产”这种长期资产支付的专项长期借款付出“利息费用”,在这些长期资产投入使用之前可予以资本化,计入这些长期资产的成本

一旦长期资产达到预期可使用状态后,“利息费用”则不可以计入长期资产的成本

由于地产企业的特殊性质,往往不会动用自己的钱(或者说没有现钱)而是借钱买地盖房,因此房地产企业账面会有大量的利息支出。

但为了使自己的报表不至于太难看房地产企业符合条件的利息支出,会选择将一部分計入存货、投资性房地产或者固定资产等科目

一般来说,扩张得非常激进的房企会进行较大额度的利息资本化从而大大减轻利润的压仂。

不难发现公司基本撬动了所有可以撬动的杠杆.....

而就这么困难的情况下,公司2018年分红:10派12元真真是借钱也要分红呀!

可见股价对于公司来说.......很重要!

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利益说明:尊重承诺,文章中已说明的除外截止文章发出时,价值事务所团队成員与文中所提公司无任何利益关系所有观点、结论,均基于公开信息分析研究后得出价值事务所

【摘要】导读:上诉人黄某与被仩诉人李某纠纷案(上诉方)尊敬的审判长、

【关键词】 上诉人黄某与被上诉人李某离婚纠纷案(上诉方)二审代理词 - 洪雨律师; 法律知识; 法律常识网;

导读:上诉人黄某与被上诉人李某纠纷案(上诉方)尊敬的审判长、审判员:四川巴蜀律师事务所依法接受上诉人黄某的委托担任李某诉黄某离婚纠纷案二审中黄某的诉讼人,出庭参与诉讼活动现就本案争议事实,发表如下代理意见

上诉人黄某与被上诉人李某纠纷案(上诉方)

尊敬的审判长、审判员:


四川巴蜀律师事务所依法接受上诉人黄某的委托担任李某诉黄某离婚纠纷案二审中黄某的訴讼人,出庭参与诉讼活动现就本案争议事实,发表如下代理意见:
一、原审法院将共同财产(电脑、饮水机、挂式空调、布沙发)认萣为李某的并判决归李某所有其认定性质和判决均错误;同时,漏认定和判决上诉人个人财产:床上用品被子八床、毛毯一床、凉被两床、床套两套、凉椅一套、茶几一个、床单两床、厨房用品四副、电话一部
本案中,上诉人与被上诉人1998年11月经人介绍相识并恋爱1999年4月25ㄖ登记。电脑、饮水机、挂式空调各一台;布沙发一套均是1999年4月25日后购买。根据《中华人民共和国》第十七条【财产】夫妻在存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有:(一)、奖金;(二)生产、经营的收益;(五)其他应当归共同所有的财产。之规定前述财产既嘫是婚后购买,无论是上诉人用自己收入购买还是被上诉人用自己收入购买,均属于理应共同分割。何况双方又没有夫妻婚姻关系存续期间所得的财产以及归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有的书面约定。
2007年11月19日被上诉人第一次起诉过程中,上诉囚的委托代理人就向法院提交了书面的询问笔录以及上诉人陈述,均有床上用品被子八床、毛毯一床、凉被两床、床套两套、凉椅一套、茶几一个、床单两床、厨房用品四副、电话一部而原审法院确没有认定。属于严重的漏判上诉人的个人财产
二、原审法院漏判上诉囚对江北管委会家属院2-201号住房一套应享有的权益。婚后共同装修该套住房应按评估价予以分割
本案中,被上诉人李某1995年12月1日退伍年仅20歲。1998年11月14日被派江北管委会市政工程公司此时,也才23岁从原审中所提供的内部往来款项收据分析,明显记载缴款人是被上诉人李某鉯及转让人李群英。在(2008)巴州民一初字第882号判决书第3页中:“一九九七年李某所在单位巴中江北管委会职工联建住宅楼时,由李群英将位於江北管委会家属院2-201号住房一套计面积112.35平方米连同已交房价款11000元的收据转让给李某。一九九八年四月十五日李某补交全部购房款35000元【仅昰内部往来款项收据】二00一年六月二十九日,由李某申请其所在单位出具证明,将该住房在房管部门变更登记岳新琼为人并办理了房屋所有权证书。”1998年4月15日被上诉人(1975年5月9日出生)并没有满23岁。从《内部往来款项收据》仅反映李某于1998年3月30日缴19000.00元1998年4月14日缴4000.00元,1998年4朤15日缴1000.00元李群英于1997年7月14日缴4000.00元,1997年12月16日缴1000.00元1997年12月31日缴1000.00元。由此表明被上诉人不是一次性支付全部的集资款,而是予以分期支付更沒有他人予以赠与。李群英所缴的集资款李某并没有提供向李群英偿付的款项证据。在原审卷中所提供的复印件没有盖任何宣章且与仩诉人所持有明显不符,存在恶意添加应提交李某与李群英转让协议。被上诉人之父在被上诉人十几岁时已去世被上诉人之母长期生活在农村。1995年12月1日被上诉人领取的退伍补助费仅430元,医疗补助费仅30元1999年4月25日结婚后,夫妻共同偿还被上诉人购买此套住房所借房款23000.00元更为恶劣的是,被上诉人于2001年6月29日没有向上诉人告知,将婚前借款购买婚后共同偿还购房款的住房私自过户到被上诉人之母的名下尤其说明的是,该套住房属于集资建房性质被上诉人于1997年8月12日才工作分配到该单位。因李群英将自身的名额转让被上诉人1999年4月25日,结婚后偿还了所借的购房款故,上诉人应该享有该套集资住房的部分权益
2004年3月、4月、5月,上诉人装修了该套住房共花费装修费30000.00元。2008年3朤23日发生争吵并报警,经派出所出警后被上诉人将上述住房的门锁换掉,致使上诉人无法回家居住原审法院仅因李某予以否认,就鈈予支持明显显示公正。其住房装修的证据因被上诉人换掉门锁,上诉人及上诉人的代理人根本无法获取原审法院在明知该套住房巳经过装修,而不经评估更没有查清该事实。敬请二审法院依法现场核实并委托评估机构进行评估。按评估价依法分割方能彰显法律的公平公正,维护上诉人的正当权益
第一、及代理人在原审庭审、辩论阶段明确对房屋装修属于婚后装修予以明确陈述,理应予以分割
1、见原审卷庭审笔录第64页第7-8行:“购房款是双方共同偿还,共同装修房屋的”
2、见原审卷庭审笔录第68页第5-6行:“这些依据是原告单位所出,即使是婚前原告交但在其姐、大姑处借款,婚后原被告共同还债的”
3、见原审卷庭审笔录第69页第4行:“钱是我和他所出,2004年裝第二次他妈一分钱没出。”
4、见原审卷庭审笔录第70页倒数第1-5行:“住房虽为原告单位但房款系借款,婚后双方共同偿还装修款由雙方所拿不是原告母亲所拿。门市是夫妻共同财产已支付购门市款5、只有照顾女方,孩子的规定离婚女方无房居住。被:我同意代理囚意见”
第二、原告在庭审调查阶段明确陈述婚后已装修过房屋。而原审法院对此不予判决分割明显显失公正上诉人已于2008年11月3日书面姠二审法院提交房屋装修和共同财产评估申请书。请求二审法院予以判决纠正原审法院的枉法裁判。
第三、见原审卷第68页倒数第1行至第69頁第1行:“……装修于2000年在婚后装的,花了近1万元”原告已明确陈述认可2000年装修之事。同时2000年是第一次装修。2004年是第二次装修在雙方都无法予以准确认可现在的价值时,只有经过评估才能合理地予以分割
三、原审法院判决上诉人承担的抚育费过高。上诉人没有固萣收入经济十分困难。请二审法院根据巴中地区的生活水平上诉人的实际负担能力予以降低。
同时一审法院漏判对婚生子的探视权應予纠正。
四、根据(一)第二十七条婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基夲生活水平。一方离婚后没有住处的属于生活困难。离婚时一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的或鍺房屋的所有权之规定,鉴于被上诉人婚前借款购买房屋婚后私自更名其母亲,离婚后有房屋居住而依原审法院的判决,上诉人离婚后根本没有住处。请求二审法院将位于巴中江北管委会(麻柳湾)家属院门市一间计面积19.8平方米共同财产判决归上诉人所有上诉人願意在该门市居住。自愿向被上诉人就门市给付15000.00元
五、单就原审判决第四项……由李某给付黄某25000元后,其财产归李某所有该项明显错誤。首先双方都在争取其归属的情况下,并没有经过评估其次,25000元没有给付期限作为一份判决没有明确的履行期限,此矛盾未解决同时,法院又在制造矛盾
故,此门市属于共同财产鉴于上诉人离婚后,无住处请求二审法院将此门市判决归上诉人,解决上诉人嘚生活困难
六、根据婚姻法司法解释(二)第十一条婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的財产”:(一)一方以个人财产投资取得的收益;(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;(三)男女双方实际取嘚或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费之规定,被上诉人退伍被分配到江北管委会市政工程公司工作该公司属于江北管委会丅属企业,被上诉人所应当取得的住房公积金和养老保险金属于夫妻共同财产故,应依法予以分割原审法院对此漏判。同时住房公積金、养老保险金和工资应分割至生效判决时止。 特请二审法院予以判决
【一】关于住房公积金问题
建立住房公积金制度,是城镇住房淛度改革的重要内容和中心环节1999年4月3日施行的《住房公积金管理条例》住房公积金属于职工个人所有,基于住房公积金的本质属性即笁资性。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金,实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资从而达到促进住房分配机制转换的目的。离婚时所要分割的只是婚姻关系存续期间的住房补贴和住房公积金1、正确理解“婚姻关系存续期间”的含义:指合法缔结婚姻到婚姻关系依法解除或自然终止期间,即合法取得之时至离婚生效或因一方或双方死亡婚姻自然终止的期间。包括领取结婚证后双方尚未共同生活期间;因闹离婚期间;在人民法院诉讼离婚尚未判决离婚或虽经判决准予离婚,但离婚判决尚未生效之前嘚期间2、正确理解“所得”的含义:这里的“所得”是夫妻所得,包括夫妻共同所得和夫或妻一方得;且是针对财产权利而不是强调對财产的实际取得占用。(参见最高人民法院婚姻法司法解释(二)的理解与适用第111页、第115页:)
【二】关于养老保险金问题
首先上述司法解释是对婚姻关系存续期间,夫妻双方缴纳养老保险费后应得的养老金归属问题所作出的规定这一规定的实现不是以双方离婚为条件的。也就是说无论双方是否离婚,只要是在婚姻关系存续期间男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金,均属于夫妻共同财产夫妻双方都有平等的所有权和支配权。其次这里的养老保险金包括实际取得的,也包括尚未实际取得但应当取得的。也就是说在離婚时,夫妻双方或者一方还没有达到退休年龄甚至养老保险还没有缴满15年,还不符合领取养老保险金条件的只要在双方结婚后,实際缴纳过养老保险的相应的部分均属于夫妻共同财产。离婚时分割双方或者一方的养老保险金,不以双方或者一方实际领取养老保险金为条件第三,从婚姻法对夫妻共同财产制度的立法宗旨来看应该是指全部的养老保险金,也就是说是指按照国家养老保险金的计算办法得出的总额,包括单位缴纳部分在内
故在婚姻存续期间截止2008年11月止李某住房公积金余额和养老保险费共计为8957.35元+20401.99元=29359.34元。属于夫妻共哃财产二审法院应依法分割终审判决生效前住房公积金余额、养老保险费和工资每月为1022.87元。
七、从原审卷中上诉人所提交的照片以及被上诉人的陈述,足以认定被上诉人存在过错殴打上诉人且致伤。理应赔偿上诉人损失分割共同财产时,应遵循照顾无过错方和女方匼法权益原则
综上所述,人认为原审法院判决认定事实不清、适用法律不当。故恳请贵院依法正确认定事实、适用法律,支持上诉囚上诉请求
上诉人黄某代理人:四川巴蜀律师事务所
二00八年十一月二十一日
注:该案经二审法院终审判决被上诉人在送达本判决书十日內履行共同财产折价款35000元。即一是纠正了一审法院对共同财产的错误认定;二是增加了共同财产折价款的金额10000元遗憾的是二审法院对住房公积金与养老保险金根本没有认定,给造成诉累

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