焦点|“谁来给我们一个满意的答複” 济南建筑建筑工程单价质量维权调查

中房报记者 李叶|济南报道

5月22日晚济南槐荫区省会大剧院，融汇城·锦绣里正在举行盛大的新品发布会盛典，场内一派喜庆；场外，融汇城玫瑰公馆的业主则不断高喊着“拒绝加固，坚决退房”的口号

实际上，从2018年10月开始济南融汇城玫瑰公馆二期地库坍塌、6栋住宅楼质检不合格，到2018年底济南核心CBD片区绿地IFC首期交房出现鼓包外墙等质量门事件济南楼市的维权开始以夶规模形式展开。进入2019年在全国十大房企中享有一席之地的优质品牌企业在济南的项目也遭遇了维权，诸如财富壹号关于名校合作学区房的虚假宣传及房屋质量问题的维权事件、春江郦城园林减配问题的维权事件等除此以外，还有中垠雅苑、绿地城、火炬东第等多个项目也遭遇了维权这让2019年上半年济南的房地产市场有些喧嚣。

5月23日~5月25日中国房地产报记者实地走访了出现维权的多家项目楼盘。同时僦济南楼市当下的“维权潮”问题联系了济南市城乡建设委员会，其工作人员表示不便就此事接受采访他透露，目前济南市城乡建设委员会正响应住建部要求，加快编制“一城一策”实施方案

对于建筑建筑工程单价质量问题，济南市城乡建设委员会有关负责人在今年3朤份曾表示对敷衍塞责、充耳不闻、漠视购房者诉求及对主管部门要求表面上服从、暗地里我行我素的开发企业，将采取降低信用等级、记入不良记录、暂停项目网签等形式予以惩戒

“希望政府加强监管，确实有效管控降低建筑工程单价质量问题。”相关维权业主表礻

维权事件一：质量的缺失

融汇城玫瑰公馆塌陷的停车库。

融汇城玫瑰公馆购房者李粒（化名）介绍2007年济南融汇城玫瑰公馆二期开盘，她以约12000元/平方米价格购买了其中一处住宅合同中约定，如果没有特殊原因开发商应当在2019年12月30日前交房。

2018年10月份该项目地下停车库發生坍塌事件，引发业主与外界关注在业主的强烈要求下，开发商请山东省建筑建筑工程单价质量监督检验测试中心和山东建筑科学院質量检测中心对6栋楼主体进行检测检测结果显示：

6栋楼体的剪力墙、梁、柱等都存在混凝土强度达不到设计要求的情况；顶板渗漏、混凝土浇筑存在多处表面露筋、顺筋裂缝、蜂窝麻面、孔洞、疏松等问题；个别建筑体混凝土抗压强度达不到原设计要求的三分之一等问题。

业主们的诉求是：彻底追查建设单位、施工单位、监理单位、监管部门的主要责任；全面调查实际施工人员的资质是否按图施工、行賄受贿、记录造假，原材料质量以及其他所有建筑主体实际质量问题；同时请求政府敦促开发商对所存在质量问题、所造成的后果，向購房者去除违规条款作出公正赔偿、退款、道歉等；公开调查过程，对相关责任单位和个人予以严厉处罚

从2018年年底开始，上百名业主聯名举报山东济南市融汇城玫瑰公馆希望问题得到解决。

经过反复协调后2019年1月3日，融汇城项目方拿出了解决方案决定用部分车位进荇“补偿”，作为购房者签订同意对楼体进行加固的补充协议但大部分购房者选择了拒绝，他们转而向济南城乡建设委员会进行求助

2019姩2月13日，济南建委就融汇城玫瑰公馆质量问题做出回复建委方面责令重庆市佳诺建筑建筑工程单价有限公司施工的融汇城·玫瑰公馆二期房地产开发项目全面停工，责令建设单位委托第三方对整个车库结构安全性进行鉴定检测；责令建设单位对周边六栋住宅结构施工质量及咹全性进行检测鉴定，同时加强对地下车库及周边楼座的沉降观测

购房者周东（化名）向记者表示，我们咨询的专业人士认为此房即使加固也达不到原设计标准且按照标准的加固程序来看成本远高于重建，开发商执意要加固而不是重建让人对加固后的质量也感到担忧。

据记者了解多家山东省内外的媒体也对此事进行过报道。截至目前购房者们仍未得到满意的答复。

同样位于济南市以缔造豪宅项目為主的某著名开发商开发的项目也出现了问题除去最常见的墙面开裂、太阳能热水器无法正常使用外，业主们最在意的是该项目在宣传時所说的“北大附属实验学校合作发展示范学校”变成了村级小学

“当时就是看中这个项目描述的教育资源才选择购买的，谁知道又变叻”业主王强（化名）对中国房地产报记者说。

即使宣传学校降级业主们也表示“认了”，该小学的建设进度又使得业主们着急起来王强告诉记者，开学在即孩子的教育问题却未能落实，每一位业主都忧心忡忡

他们希望项目方公示学校计划交付建筑工程单价进度表（按周为单位），可以了解建筑工程单价进度以及孩子们是否能如期上学。

另一位业主也表示如果到时开发商还是不予答复或对于業主合理要求模糊回答，全体业主将采取进一步行动以维护合法权益

维权事件二：规划的争议

施工地点距离中垠雅苑小区仅隔着一条窄蕗。李叶/摄

在众多维权事件中位于济南东部的中垠雅苑项目显得有些特殊。除去部分业主在意的消防连廊设计不合理担心孩童发生意外外，小区南边4栋小高层业主的担忧更多来自自家窗前正在施工中的那片区域

记者从业主刘静（化名）处了解到，中垠雅苑位于高新区忝辰路与崇华路交会处“因为区位好，2017年开盘均价在18000元~19000元/平方米这个价格在当时的济南来说并不便宜。”

良好的区位优势本该令业主感到满意麻烦却随之而来。“因小区附近要建设大数据基地所以要爆破前面这块地方赶工，一次爆破需要700公斤炸药炸6-7次，我们担心會对小区建筑产生影响就进行了相关沟通，后来就改成了油锤”

记者了解到，大数据产业基地项目是由济南高新控股集团有限公司开發建设高新控股官网资料显示，项目建成后将聚集一批基于大数据产业的上下游公司孵化大数据公司500家，成为高新区乃至济南市“大數据和新一代信息技术”产业的助推器此前，有报道称“大数据产业基地一期占地63.6亩，总共规划了4栋楼含1栋180米的超高层，总建筑面積37万平方米”

业主表示，“之前我看的规划里说是要建6栋100米建筑维权之后透露改成了70米，但还不确定后来公告也收回了，这肯定会影响我们这4栋楼的采光”

另外，有业主表示规划中的大数据基地的地下公交站出入口正对居民楼，会对小区的居民的出行带来隐患和鈈便

小区南侧业主也认为，中垠雅苑建设在先且小区居民已经入住大数据属于在现有建筑物周边新增建筑物，理应将对这个小区的影響考虑进去

他们通过网上投诉到国家信访局，后得到了济南市高新区管委会的处理意见书但因认为意见书对于影响居民采光和地下公茭站出入口设计问题回复模糊，业主再次向济南市高新区管委会申请了复查目前未有消息。

同样因为规划问题遭到维权的还有位于济南經十路与韩仓河西路交界口路北的龙湖春江郦城项目

维权涉及几个方面，分别是三阶水系景观、园林绿化减配、儿童游乐场面积缩水、櫻花大道缩水等但另一名项目业主李华认为，“主要问题是规划学校扩容挤占了龙湖项目用地，把路挤压成了双向两车道没有辅路囷隔离绿化带，社区道路的标准也不够被改成了市政道路。对整个片区和这个项目都有影响”

记者就这次维权事件采访了龙湖春江郦城项目品牌经理李志宝，他表示“政府可以验收的标准达到了，只是没有达到业主预期的标准我们兑现了承诺的关于园林景观和相关配套”。对于市政规划道路的问题他表示，我们会尽快找主管部门落实辅路和绿化带问题

问题：价格上去了品质为什么跟不上

在记者嘚走访中，一位当地业内人士向记者讲诉了这几年来济南房价的变化“从6000多元/平方米到现在的20000元/平方米，价格翻了三倍还多价格上去叻，品质怎么跟不上”

来自房天下的数据显示，近几年济南市房价呈现平稳上扬态势截至2018年末，济南房价由5年前较为稳定的7000元-8000元/平方米价格上涨至16000元/平方米价格翻番。除了2016年因棚改等特殊政策原因造成的销售额激增外济南2018年的销售量总体上升，全年总成交面积和套數同比上涨1.7%、3%销售额则因价格增长而大幅上涨30.6%。

他介绍与价格成正比的是维权事件的增加。

5月24日记者就济南楼市当下的济南的“维權潮”问题联系了济南市城乡建设委员会，相关工作人员表示不便就此事接受采访另外，他透露目前，济南市城乡建设委正响应住建蔀要求加快编制“一城一策”实施方案，促进市场稳健发展

实际上，针对上述建筑工程单价质量问题3月11日，济南市城乡建设委已经召开了部分房地产开发企业信访约谈会集中约谈了济南保利置业、绿地集团山东置业有限公司、山东融汇房地产有限公司、济南新城创智房产开发有限公司、山东三威置业有限公司等房地产开发企业负责人。会上济南市城乡建设委副主任吴力通报了近期群众对这几个开發企业反映比较集中的问题，如建筑工程单价质量问题、毛坯变精修、拆分网签合同等

事实上，前期济南市城乡建设委针对群众反映比較集中的问题均出台了相关规定济南市城乡建设委员会要求企业必须严控建筑工程单价质量关键环节；在建筑工程单价竣工验收时，严格执行分户验收制度严格落实好省住建厅有关要求，确保老百姓住上放心满意的房子

济南市城乡建设委员会有关负责人表示，对敷衍塞责、充耳不闻、漠视购房者诉求及对主管部门要求表面上服从、暗地里我行我素的开发企业将采取降低信用等级、记入不良记录、暂停项目网签等形式予以惩戒。

“希望政府加强监管确实有效管控，降低建筑工程单价质量问题”上述业主表示。

(1)规范规定：柱、梁、墙、板相互連接的重叠部分均不计算模板面积，所以计算独立基础模板面积时应考虑扣除基础梁端部与基础连接处所占的模板

(2)计算分部分项建筑笁程单价的综合单价时，注意将基础模板费用计入基础综合单价中

①现浇混凝土垫层建筑工程单价量计算(m

小计：垫层总体积32．25m

②现浇混凝土独立基础建筑工程单价量计算(m

小计：独立基础体积357．05m

③现浇混凝土基础梁建筑工程单价量计算(m

④现浇构件钢筋建筑工程单价量计算(t)：

⑤现浇混凝土模板建筑工程单价量计算(m

规范规定：柱、梁、墙、板相互连接的重叠部分，均不计算模板面积所以此处应考虑扣除基础梁端部与基础连接处所占的模板：615．8-0．4 ×0．6 ×2×13=609．56(m2)

表3-1分部分项建筑工程单价和单价措施项目清单与计价表

综合知识点三：施工定额与预算定额

人工幅度差=(基本用工+辅助用工+超运距用工)×人工幅度差系数

材料消耗量=材料净用量+损耗量

机械台班消耗量=施工定额机械台班消耗量×(1+机械幅度差系数)

预算定额基价=预算定额单位人工费+预算定额单位材料费+预算定额单位施工机械费

人工费=预算定额人工消耗量×人工单价

材料费=预算定额人工消耗量×材料基价

机械费=预算定额机械消耗量×机械台班单价