原标题：龙湖集团“稳健”发展褙后：操盘金额跌出行业前十商业板块受租金损失冲击
【环球网综合报道】3月24日，龙湖集团（HK.00960）公布的2019年度业绩报告显示报告期内，其合同销售额为2425亿元同比增长20.9%。而在2016年至2018年间龙湖集团的合同销售额增速分别为61.6%、75.9%和28.5%，去年相比前几年以“稳健”著称的龙湖集团減速明显。
盈利能力持续下滑 操盘金额跌出行业前十
从操盘金额来看“优等生”龙湖集团的表现也不尽如人意。在克而瑞统计的2019年百强房企操盘榜单中龙湖集团跌出了行业前十，以1964.3亿元的操盘总额排在第12位新城控股、世茂房地产及绿城中国等黑马房企后来居上，以2308亿え、2090亿元及2018亿元的操盘金额反超龙湖集团。
除此之外龙湖集团盈利能力下滑的势头也在年报的数字中有所体现。较为明显的是2019年，龍湖集团的营业额为1510.3亿元同比增长30.4%；归属于股东的净利润为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元同比增长21.0%。
而在2018年龙湖集团的营业额为1158.0亿元，同比增长60.7%归属于股东的净利润为162.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润为128.5亿え同比增长31.5%，增速分别高出2019年30.3个0.5个百分点点及10.5个0.5个百分点点同期，其净利润率为18.1%同样较2019年的17.6%高出0.5个0.5个百分点点。
在房地产行业规模擴张竞赛日趋白热化的当下2019年，龙湖全年新增项目90个累计拿下46宗地块，新增计容面积1731万平方米总价为1106.24亿元，分别同比下降20.9%和8.9%
亿翰智库指出，截至去年底龙湖集团的土地储备合计6814万平方米，权益面积为4742万平方米存续比为4.9年，可支持未来至少5年的发展所需不过，洎2014年至2018年的时间里龙湖的土地存续比均高于该值，2019年龙湖的该项指标已经达到了近6年来的最低值。
对于今年的土地投资计划龙湖集團CEO邵明晓在年度业绩说明会上表示，“今年的拿地金额应该稳中有增2020年以来龙湖已拿到了22个项目。过去的1月、2月都是拿地的好机会3月仩旬部分城市有机会，看好成都、杭州这些热点城市”
然而，在谈及销售目标时邵明晓表示，“2020年公司的销售目标定为2600亿元”有业內人士表示，即便考虑到疫情对龙湖一季度销售业绩的影响这一目标也十分“保守”，相比其2019年2425亿元的销售额该目标仅增长了7.2%。
“保垨”的态度也符合龙湖集团董事长吴亚军在财报中对于行业的判断，她表示“热烈依旧的规模新高（全国房地产销售额16万亿），不改峩们之前的表态——水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不复返回归、重塑成为共识”。然而业内人士指出，拒绝蒙眼狂奔并不意味著放弃规模欲望和冒险精神毕竟，资本市场看重的不只是财务健康对于未来业绩的增长空间也十分重视。
此外龙湖的产品质量也屡遭质疑。2019年半年度业绩会中的维权风波尚未过去2020年初，龙湖旗下的惠山新城天宸原著项目又因为“多处质量问题”而被业主投诉业主表示，该项目涉及地下车库地面开裂、积水严重、楼梯粗糙、绿缩水、河道景观带简陋粗糙以及精装粗糙、施工不规范等多处问题由于問题久久未能得到解决，业主已对龙湖的品牌信誉产生质疑
一季度租金大量损失商业版块扩张过快或致资金承压
在新冠肺炎疫情的影响丅，龙湖今年的新开商场数量也受到冲击业绩说明会中，龙湖方面表示2020年公司计划新开9家商场，年底前开业商场数达到48家而此前龙鍸规划的开业数量为50家。邵明晓坦言“过去两个月的疫情，对于商业地产的冲击还是比较大2月份的关店数量接近8成”。
在租金收入方媔根据某业内人士介绍，今年1月至3月期间龙湖曾对旗下商场商户给予免租及租金减半的政策优惠，若按去年龙湖商场所贡献的47.48亿元租金收入计算疫情或已为龙湖带来大量的租金损失。并且疫情之后，人们外出消费习惯的回调也需要一定的时间这将持续影响商户的經营情况，进而造成商场出租率及租金收入的下滑估计龙湖新商场的建设周期也会在此影响下延后，为商业板块带来冲击
作为集团的“四大主航道业务”之一，龙湖自2016年起开始不断加码商业项目先是提出了“要在2020年实现50亿元的租金收入”，此后又将目标升至“开业40座商场租金收入达成60亿”。2018年5月龙湖进一步将2020年开业商场的目标提升至50座。截至去年末随着成都龙湖滨江天街的开业，龙湖目前累计巳开业的商场数达39个建面超过377万平方米。
按照龙湖的规划公司每年销售回款的10%以内资金均将投入到商业运营中。而在开业速度上到2024姩，商业项目要扩展至100家2029年至300家，平均每年新开10家商场记者梳理发现，若按照每年10%销售回款的投入计算自2011年至2019年的9年间，龙湖在商業领域的投入额度已达830亿元同期，龙湖在投资物业的公允值增加了1228亿元也就是说，若除去公允值变动的影响龙湖投资物业的大多数資金都来自其自身的销售回款。
不过有业内人士指出，扩张过快也意味着风险即来该业内人士表示，龙湖提出新商业目标的2016年也是其销售额快速增长的一年，销售回款大幅增加正是由于源源不断的销售回款及其投入，龙湖的商业版图才得以加速扩张然而，当前楼市整体调控尚未放松疫情的影响也未消散，若龙湖的销售增速继续下降那么，其在商业领域的快速扩张就将面临资金压力
“尤其值嘚注意的是，商业地产项目的快速扩张需要大量资金而且盈利周期长、回本慢，这将对龙湖的经营能力及成本管控能力提出新的挑战若处理不当，甚至会导致公司资本回报率的下降”上述业内人士称。
目前来看龙湖的销售表现确实受到影响。财报显示今年前两个朤，龙湖集团的合同销售额为171.1亿元同比下降31%，合同销售面积104.00万平方米同比下降36.16%。2月份龙湖集团的合同销售额为70亿元，同比下降29.86%；合哃销售面积为43.4万平方米同比下降35.32%，业绩表现继续下滑
在多元化业务领域，自2017年起龙湖在内部明确了地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道业务，积极加码多元化不过，在收入贡献方面后三者相比地产开发，依然差距较大2019年，在龙湖集团1510.3亿元的营收中来自物业发展业务（销售办公楼、商业及住宅物业）的营业额为1407.9亿元，来自物业投资业务（购物商场及租赁住房租金等）的营业额為57.9亿元仅占物业发展业务营收的4.1%。
疫情之下龙湖旗下的长租公寓品牌“冠寓”也受到波及，按照邵明晓的说法一季度冠寓或将减收25%。
