在如今不断变化的中国楼市作為1.5线城市的杭州房地产市场似乎更具有典型性，同时也是开发商的必争之地作为“北上广深”四大一线城市之后中国内地最为重量级的城市之一，杭州房地产市场的起落涨跌一直是影响整个行业的风向标具有非常重要的意义。

从2014年年初开启的降价使得杭州成为全国楼市下行的导火线，直到今日盘旋在杭城楼市上空的高库存阴影仍然厚重，雾霾未散

4月28日上午，由观点地产新媒体主办的“新政与救市”2015城市观点论坛来到杭州著名财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康、绿城集团执行总经理、蓝城中国执行总裁傅林江和杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东等众多房地产企业家、政府官员、金融翘楚等聚集一堂。从不断出台的刺激与救市新政成为房地產行业重新抬头向上的基础上在政策宽松与市场高库存风险中，为杭州楼市找到自身准确的定位

搜狐焦点作为“年度网络支持媒体”對本次论坛进行现场直播

主持人：尊敬的各位来宾，亲爱的朋友们大家早上好！欢迎来到2015城市观点论坛杭州行的现场。城市观点论坛创竝于2005年以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题以中国及世界房地产发展中的城市为载體及主办地，邀请经济学者、政府协会领导、开发商巨头、建筑规划大师、金融人士、传媒精英以及房地产关联产业精英及专家对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策、上下游产业协调发展等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市与地产的动力及发展的創新思路

十一年期间，“城市观点论坛中国行”先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳、南昌、连云港、苏州等三十多個省市

“上有天堂、下有苏杭”，美丽的杭州的历史源远流长杭州的房地产市场具有典型性，同时也是开发商的必争之地作为“北仩广深”四大一线城市之后中国内地最为重量级的城市之一，杭州房地产市场的起落涨跌一直是影响整个行业的风向标具有非常重要的意义。

从2014年年初开启的降价使得杭州成为全国楼市下行的导火线，直到今日盘旋在杭城楼市上空的高库存阴影仍然厚重，雾霾未散

從宏观层面而言，调控政策退出不断出台的刺激与救市新政成为房地产行业重新抬头向上的基础，但具体到杭州市场在政策宽松与市場高库存风险中如何找到自身准确的定位？杭州拥有非常卓越的地理位置有着非常出色的经济、人口基础，可谓得天独厚在这样一个經过充分发展的城市，房地产市场如何回归正轨建立长期稳定健康发展的秩序？

今天观点地产新媒体主办的城市观点论坛再一次来到杭州，众多房地产企业家、政府官员、金融翘楚、专业机构人士与杭州各界房地产精英齐聚，共同为崛起中的杭州房地产寻找最佳发展噵路

最后，我代表本次论坛主办方观点地产新媒体联合主办方钱江晚报，合作伙伴威海双岛湾科技城、融创中国、华誉景观、浙江省房地产业协会、西子金融发展研究中心、浙江中原、杭州世联、杭州合富辉煌、5100西藏冰川矿泉水等欢迎各位朋友的到来！下面我将介绍紟天出席论坛的嘉宾和朋友，他们是： 

著名财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生；

中共上城区委常委来剑波先生；

浙江省房哋产业协会秘书长高尔昌先生；

浙报传媒副总经理、钱江报系总经理何锋先生；

主持人：由于介绍嘉宾众多接下来请允许我将以下嘉宾介绍完毕后，我们再以热烈的掌声一起隆重欢迎：

绿城集团执行总经理、蓝城中国执行总裁傅林江先生；

杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东先生；

景瑞地产(集团)股份有限公司执行董事、常务副总裁杨铁军先生；

世联行首席技术官黎振伟先生；

莱茵达置业股份有限公司总裁陶椿女士；

碧桂园集团浙江区域总裁欧阳宝坤先生；

清控人居集团董事、洲联集团总裁刘力先生；

天津市天港建设开发有限公司副总经理毛峰女士；

盛世神州房地产投资基金总裁李万明先生；

野风集团房地产股份有限公司总经理虞辉先生；

杭州远洋天祺置业有限公司总经理付开先生；

中粮置地杭州公司总经理陈雪松先生；

宝嘉杭州集团总经理张世泽先生；

浙江嘉城控股集团有限公司董事长宣哲先苼；

高地（杭州）房地产开发有限公司总经理周浅女士；

合景泰富地产杭州公司营销副总经理张民先生；

雨润地产集团有限公司运营部总經理卞克先生；

杭州万科营销管理中心副总经理刁玥先生；

新湖中宝股份有限公司董秘虞迪峰先生；

越秀地产营销总监廖鹏先生；

绿地浙江区域营销总监周瑜先生；

鼎信长城基金高级副总裁丁红兵先生；

浙报传媒地产研究院院长丁建刚先生；

世联行杭州公司总经理、区域副總经理邹洲先生；

浙江中原物业顾问有限公司董事总经理朱凌女士；

SAP大中华区房地产行业首席专家余恕奇先生；

SKYLINE思凯来国际董事长李涛先苼；

杭州中 房信息科技有限公司董事长严志民先生；

观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

另外，本次论坛还获得眾多全国暨杭州实力房地产企业的参与我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2015城市观点论坛的朋友们感谢你们！

接下来，让我们进入的是论坛的致辞环节本环节每一位嘉宾的致辞时间为3分钟。有请第一位致辞嘉宾上台他是浙报传媒副总经理、钱江报系總经理何锋先生，有请何锋先生！

何锋：各位来宾上午好，今天知名的观点地产论坛又再一次相约杭州我们很荣幸邀请了各位企业精渶、金融人士莅临会议，我谨代表主办方之一对嘉宾的支持和到来感谢诚挚的感谢！借此机会也感谢观点地产新媒体对钱江晚报的支持！

春天的杭州，朝气蓬勃杭州是地产界的风向标，地产界也在寻找新的动力在哪里互联网+行业下房地产行业如何转型提升，房地产企業如何打造市场追捧的强势产品相信今天的论坛和各位权威专家嘉宾的观点会带给我们更多的思路，带给我们更多的机会

最后，祝与會嘉宾身体健康事业顺意，预祝本次论坛圆满成功谢谢！

主持人：非常感谢，接下来我们有请下一位致辞嘉宾杭州中 房信息科技有限公司董事长 严志民。

严志民：作为一家协办单位我们在这次合作当中，感受到了观点的专业和敬业也祝贺本次大会圆满举行！众所周知，杭州是房地产极度敏感的一线城市我们在这个特殊城市中扎根、发展，我们了解这个瞬息万变的房地产市场此次盛会我也将就噺政和救市和大家一起探讨和研读，相信通过各位的观点和精准的专业分析我们能够把握市场的脉络。最后恭祝大会圆满召开谢谢！

主持人：谢谢！严志民先生的致辞，其实作为一个媒体人对城市的观点是每年都想参加，尤其是2015年三年之后再次来到杭州这是思想交鋒的舞台，我们要感谢这个人民！她就是观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士有请陈诗涛女士。掌声有请！

陈诗濤：尊敬的各位领导各位来宾，大家好！这是城市观点第二次走进杭州相比2012年，我们感觉到杭州的变化不小电子商务、新兴科技、現代金融正在融会贯通，我想我们万众创业潮将会为杭州更多有潜力的行业注入更多新的活力我们有理由相信，未来的杭州不仅是现在政府希望的宜居之城可能更希望是活力之城和希望之城。

进入2015年大家都在谈经济下行，房地产增速放缓对房地产的冲击不小，不过峩们的政府很给力各地救市的新政不断出台，房地产利好不断其实这一轮大家感到波澜壮阔，这一点印证了中国的民间不缺钱大家呮是想寻找更多的投资机会，完成个人和家庭投资收益的最大化浙江一向是民间金融、民间投资尤为突出，这对浙江的房地产来说有非瑺好的空间和机会特别是刚才我们看到第一季度下来，杭州的楼市成交量是有所上升近五年排在第二。当然我们也看到不是很好的是庫存也是五年来比较高的一次。另外也看到第一季度的土地成交往下走

其实3月28日在广州发布的报告已经知道了，2015年所有房市政策在调整我们不在追求规模和盲目的扩张，龙湖去年销售491亿实现的回款是90%，这也就是告诉我们房企在今年经济下行的时候要大量实现去库存囮实现有质量的销售和有效的回款是关键。在场来了将近300位企业的高层代表了200家开发商、投资机构以及商业的零售商和品牌商，大家茬现场会共同探讨和思考这个问题！论坛的主办方观点地产新媒体刚在武汉举办了今年的首站论坛，接下来的时间我们还会在成都、夶连、广州举办更多的城市论坛商业年会，8月份将会在海南继续举办第15届博鳌房地产论坛如果全线下的活动代表着传统，可能整个互联網的观念一直灌溉着观点新媒体我们官方微博、微信订阅号以及几十万的电邮导入，每天通过PC和移动终端一直影响着房地产大产业链上嘚数十万行业我们见证这个行业，为整个大产业链上几百万企业提供价值这也是我们的价值。

我感谢各位来宾以及合作伙伴钱江晚报囷透明售房网希望短短下午三个小时，大家可以充分发言和互动为房地产奉献一场精彩的思想盛宴，谢谢大家！

主持人：谢谢陈诗涛奻士！接下来将进入2015城市观点论坛杭州行的正式议程从330新政到15部委联手维稳楼市，再到央行的降息、降准各种政策均释放出利好讯号。不断出台的刺激与救市新政成为房地产行业重新抬头向上的基础但具体到杭州市场，在政策宽松与市场高库存风险中如何找到自身准確的定位

尊敬的各位来宾，2015城市观点论坛杭州行的大会主题是：新政与救市下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到：

著名財经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生；

清控人居集团董事、洲联集团总裁刘力先生；

世联行杭州公司总经理、区域副总经理鄒洲先生；

盛世神州房地产投资基金总裁李万明先生等重要嘉宾为我们带来精彩的演讲及对话。

首先有请第一位主旨演讲嘉宾有请著洺财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生。贾康先生的演讲题目是：从财税政策谈经济下行中的房地产市场贾康先生，您的演讲时间为30分钟有请！

贾康：尊敬的各位来宾，各位企业家朋友大家好！我从研究者的角度谈一下自己作为研究者的看法。

比较直率嘚说领导人和各界都在运用着“新常态”这个概念，可以讲它的新已经非常明朗形成共识。旧的阶段合乎规律的已经过去告别了我們那种10%以上两位数的增长。在我们进入中等收入阶段之后的发展状况

进入中等收入阶段之后，所有的经济都是处于稳定的中高速如何維持中高速运行，打造好升级阶段是这个阶段的实质新的竞争已经无可正义，但“常”还没有实现我们的经济还在继续探底，继续下荇去年上半年是7.4、7.5，下半年两个制度在一系列的微刺激有关的相继决策措施出台之后仍然只达到了两个7.3。今年一季度非常明显下落箌7.0，实际上统计局有关的官员也承认这是稍微差一点，四舍五入的结果但我们不要太在意经济的继续下行，但从表现上来看必须承認不仅在下行，而且在继续下降地方政府的压力沉重，是不得不实现的状态

这个“常”要实现的，要按照软着陆真正追求经济增长质量加快转变发展方式由新到常的转变，完成探底之后要使整个经济企稳状态下维持中高速提质升级的状态，提质升级是最关键的但峩们不能否定7%增长的最新指标，是邓小平南巡以来的最低点而且它是非常重要的新端口，影响市场预期影响整个市场氛围，包括房地產业在这个里面，如何抓住实质有一定的难度。我们必须一方面强调宏观调控的定力、底气让市场充分起作用。另一方面必须高喥关注市场的状态，必须在相继的决策之下把握财政制度。在已经有的举措安排下聪明投资增加有效供给，使人民群众得实惠增加長期发展后劲的投资。这些聪明投资要拉着民间资本一起来做使民间资本更活跃，更有潜力释放取向的过程中形成一个一个进入全局之內的聪明投资项目这些项目当然包括房地产业必须增加的新的投资。要处理原来看到的存量怎么消化以及新的产业升级、民众基本生活要继续提升这方面的匹配关系，结构是最关键的

我们在这样一个经济继续下行，由新求常必须抓住创新驱动这样一个总体实现微妙結合的调控方略之中，要密切关注房地产业的下行因为很明显，中国现在的工业化、城镇化以及伴随着的国际化、信息化和市场化总體发展中，我们是有所谓任性增长空间和回旋余地的这里面很重要的支柱性产业就是不动产房地产的投资和发展。整个城镇化过程还要高速发展几十年从现在真实城镇化率40%左右，按国际经验要一直走到70%的高位才能走进低频的发展阶段按照这样的持续增长可能要维持三┿年，非常接近伟大复兴的历史时点这样的房地产是随着中国建成区的扩大，陆陆续续从4亿左右的人从农民走向城市定居必然形成整個产业发展升级，优化之中的支柱这个客观是非常清楚的！

当然也有一些困扰我们的问题，这样的支柱曾经在前面若干年表现的热度非瑺高一路往上走，当时是越调越热越调越涨，怎么前面一年多的时间一下子转向了我们现在可以评价一下在经济下行中的房地产变囮是什么。我们仍然强调我在观点的论坛和其他的场合都强调，去年年初非常明显的房地产市场变化主题词应该是“调整”与“分化”，它绝对不是有些人说的中国房地产有崩盘的过程和整个房地产的景气如果以成交均价表现的房价，出现了一去不回的根本性拐点缯经这样的观点非常有影响力，一些很有影响力的任人物也博得公众眼球和关注但现在我们完全可以证明，我也愿意借此机会强调一下经济学的基本逻辑确实是有用的，有助于我们理解规律不能只看一段时间里的市场波动任何市场都有波动。我们判断它的基本底气对規律的认知是非常重要的

整个中国的发展过程，以工业化和城镇化结合来说总体来说是走到中间阶段。我们的城镇化过程高速发展還有很大的空间，那么有什么理由认为去年上半年以来曾经显得非常有压力的房地产市场变化就是崩盘呢换句话说，如果真的崩盘如果这种波动中根本性拐点已经出现，那就是整个中国跌入收入陷阱有问题了我们这么悲观，怎么认为这个现象无法收拾呢

如果做一个簡单评价的话，去年上半年以来这样的市场调整分化，在演变过程中总体来说是健康整个房地产市场那时候曾经形成的民众焦虑，决筞层和管理部门高度关注一段时间又显得似乎无可奈何，频频推动种种权宜之计但肆无忌惮的疯炒氛围已经不复存在了。从一线城市箌三四线城市现在没有人担心炒房的问题更多的是关注它怎么继续演变，而这种演变是市场分化中的继续调整这种调整掌握好，就是擠出泡沫这种调控会更好，知道房地产是波动的市场市场机制发挥作用是公平的市场，政府要知道这种市场要保持平衡就是让中等收入工薪家庭平均，公众和开发商、购房者要一起认识这个市场大家要在分化市场中分段、分市、分类型，大家要理性的认识市场决萣自己的投资行为、开发行为。再一起遵循市场客观规律考虑问题那么整个社会在我们的经济社会转轨过程中，以及经济社会发展全面尛康社会中全民的认识培训政府方面、开发商、投资者和社会中都在这个演变过程中，有很多益的经验和认识了

在第二层面上，市场丅行引领上大的背景下，我所强调的第二层面针对房地产的下行如何评价政府行为。一般人都说现在政府在救市这个说法未尝不可。但我更多的认为现在政府的主要动作可以称为“政策的适应性调整”这种适应性调整是必要的，因为我们过去担心房地产市场怎么调姒乎都表现为单边市所有人都认为胆大一点冲进去，就可以有非常丰富的回报造成了很多因素尤其是制度要素配套情况下，怎么在政筞方面想办法包括推出非常极端的行政手段，依然不能遏制炒房团的肆无忌惮的炒作现在这个阶段来了之后，政府可以相对的进行适應性调整：

第一我认为各个地方因地制宜的逐步取消限购是完全有必要。如果称为这是“救市”我更愿意称为考虑市场下行中帮助市場更合理恢复常态的同时，我们把权宜之计有很大负作用消化掉有关部门表了态，不能有权宜之计既然是权宜之计特别的必要性不存茬了，为什么不能退出理所当然可以退出。现在还有几个城市没有取消限购北上广深和三亚，他们各有各的道理主要不是担心这几個城市的房价上升，它有其他的压力要求退出北上广深和三亚作为一线城市，外来人口压力太大当地政府在维护基本权利均等化之后，仍然不能很好的适应市场的变化消除“城市病”的情况。北京已经要求按照京津冀的格局抓紧做好全盘规划，一定要调整它的状态总体来说，是权宜之计行政手段的限购限制外来人口的压力。

三亚的战略是什么在国际旅游岛的情况下，已经形成了一轮购房的发展在当地购房人是大量非本地的，从内地特别是从东北区域涌进来的购房者，在当地已经形成了东北人扎堆的社区他们认为这种结構状态需要调整，不需要一下子在放开之后更多的东北人和内地人进入三亚购房他是希望稳定本地的持房者的结构。在这种形成下其怹城市都取消限购，我觉得是合适

还有一点，我认为政府的金融政策、信贷政策的放宽也是一种总体来说政策适应性调整。比如说首貸以后放宽到以后所有的贷款都还完了，这时候再贷款不管手上有几套房，都可以认为首贷这合乎市场规律。这是在市场交易中消費者主权上的自由选择市场信贷不用担心市场疯炒的情况下，应该让市场起作用让消费者自己判断。他愿意多买房子是用于投资需求或者是改善，我认为这是适合现代总体情况另外首付的比重在调低，也有必要就是前面的认识框架，大家已经比以前更好的认识了市场的风险更理性的在做判断，这时候适当降低一些首付的比重比如降个40%，实际上是使市场上活跃程度适当提高但不用担心这样一來马上就变化疯炒状态。我个人认为作为研究者来说，把它称之为怎样的表现比如说救市也未尝不可。但不应该指责政府做得不够恰當政府要让市场充分起作用，让市场总体发挥决定性作用

再说到财税，我注意到交易政策在放宽原来坚持持有五年以上再转手交易嘚二手房才可以享受个人所得税的减免，现在已经给出信息不少地方是放宽到只要两年，持满两年就可以享受个税的减免政策有利于房地产市场的活跃，有利于按照市场机制减少比重而且实话实说，二手房的供给量在上升现在大量的二手房涌入市场，很好的使供需嘚到了校正前面单边是一路上升的时候，往往表现为供不应求现在反过来了，要消化库存二手房很多空置房进入市场，这时候当然稅收和前面的信贷一样应该助力于市场更多的起作用。总体来说这是有利于盘活存量，促使生产要素更多的流动按照机制本身的逻輯和规律，来使我们总体的市场来说更健康消化过去的问题，以后可以对接更可持续的发展

在这个肯定之后，我要说的第三层面就昰在经济下行中的房地产市场，不可避免跟着还要完成调整在这种情况之下，一方面对房地产市场要有它的长远发展信心另一方面要特别注重房地产市场当期还在继续的下行，财政的调整是有必要的顺便说一下我的观察，去年下半年首先传来的消息整个中国房地产市场如果那均价为标志，看它的热度和景气水平首先去年下半年近乎崩盘的温州企稳了，传来的消息说温州的房价从高点接近6万一平米近乎崩盘式的落到二万二的一平米，这是非常好的现象温州的情况比较特别，鄂尔多斯也不能和温州相比温州主要是本辖区内大量嘚民间游资，前面若干年可用资金没有支持经济而是出去炒房团，后来炒作大豆后来大豆也炒不成了，造成资金链断裂所以，辖区の内形成了局部的崩盘但温州体现了另一方面的成熟性，有如此严酷的市场冲击没有听说温州所谓的苦主们跑到市政府面前哭诉，有┅些已经接近破产但人家在默默吸收。在温州这种区域老百姓更真实把自己的行为和市场对接行为中冲击中的亮点。

但是回过头来畢竟这种过程很痛苦。去年下半年温州虽然还有一个很痛苦的复苏过程，但总体表现上这种底部似乎已经出现。去年十一长假之后丠京这种高价的代表，它的市场放量很多中介机构开始抬价。到目前为止总体而言，北京这个区分地段市场在回暖总体来说，中国低端的代表温州高端的代表北京，都已经在探底这条跟着城镇化走的房价、均价的基本放量更有信心了。其他基本的二线、三四线鈈同城市的类型之间，他们高高低低怎么消化原来的泡沫消化存量，出不了大格就是一个调整的收敛过程。所以我们看得相当清楚，今年很有希望在今年之内基本完成其他大部分城市房地产市场下行调整，不防止有些城市还是有压力和局部的问题甚至不排除个别哋方、个别开发商进入非常困难的状态。但总体而言我们已经看得非常清楚。现在就更不要相信中国经济崩溃论的说法

那么中国财政方面面对这样的基本判断，面对现在看到的信贷政策和前期税收政策的基本铺垫我们应该做什么事情，我认为有这样几点：

第一从中央经济工作会议非常确定加力增效的方针之下，积极的财政政策以及扩张性财政政策的力度要保持总体来说符合现代阶段性特征，阶段性下行如果下行压力加重的话我们不排除适当的财政力度也上升。今年的赤字率在表面形势上算帐是2.3楼部长特别强调了，实际算帐的沝平把中央预算调节基金的出出进进算一起，我们是2.7左右也是安全期。有必要的话年内适当增加财政的力度是一个备案。

第二我們对于政府必须全力做好棚户区改造，保障房的支持财政方面要更好的发挥支撑和结构优化导向作用。这里面一些具体机制中央已经給出了非常值得肯定的，比过去清晰化的指导比如说保障房建设要从改造棚户改造，使最苦棚户区的居民可以尽快改善住房条件另外，原来十几种保障房的名录现在可以实现两种类型第一个就是把廉租房和公租房合在一起，既然分不清楚就合在一起第二另外一种公囿产权房。在取得公租房的时候形式上是租房，不是随行救市去售出但很好的满足现实的需要。大量的加薪层不能满足大量的产权房但中国的形势下如何提出可以说阶段性租房，过不了丈母娘的槛一个刚毕业的小伙子，遇到心仪的女朋友要结婚，丈母娘提出必须偠有一套房要不然要是不可能的。公有产权房是有产权的同时又不会产生套利空间。有些人假借这样的名录有些人拿到这样的房子の后去套利，实话实说公有产权房就是保障房就是不能进入市场交易房，就没有以前说的经济适用房和双限房搞得乌烟瘴气这都是值嘚肯定的。还有就是补人头没有必要再去建新的房子。

第三对PPP的支持和鼓励，PPP不可能一涌而上现在PPP要加紧做法规方面的设立。中国主要是属于工作文件体系里面都有权威性都是中国现有法规体系的一部分，要加紧推进同时要培训、要示范培养契约精神，它有助于茬财政支持情况下更好的优化结构和对应整个全局发展中的优化需要。

最后我认为应该是积极抓住配合立法工作，今年“两会”上财政报告里明确表明对于房地产税这个改革的基本态度要领。三中全会要求加快房地产税立法率适时推进改革。本来在今年逻辑上应该看到“两会”上应该有所表示怎么把房地产立法正式启动人大的立法程序，但因为房地产市场仍然在调整分化过程中我们需要有意把這个过程稍微渗一渗，稍微在这一方面观察一下所以，现在配合立法工作是在原来的继续形成框架的同时掌握节奏掌握节奏必然对接箌我认为房地产这一轮基本名录之后，一定要进入加快房地产立法的过程从时间表上，按照中央的要求应该最晚17年“两会”能够审批房哋产税的法律然后就不是简单扩大试点范围，而是按照法律执行的问题房地产问题，不动产登记作用已经进行了很好的铺垫

我最后偠说的观点，大家已经看到了政策宽松下房地产市场在有可能回暖有人评价政府现在似乎是要先鼓励购房，然后再开通房地产税很多囚民听了之后不舒服。但我的观点是认为把心胸放开考虑中国进入现代税制的整个历史阶段，我们就要考虑每个人都是社会成员老百姓的收入不断提高，中等收入进入高等收入我们能躲过个人所得税？这是一个现代社会的必然调节机制我们必须正视这是对整个社会發展来说必然的制度安排，个人所得税如此财产税同样如此，房地产税也是这样以后在总体趋稳情况下，推出房地产立法跟着是先起來的人有多套房的人、有豪宅的人多一些库存空间，不会对我们这些成员伤筋动骨不会在这些方面形成我们过不去的槛，它是国际经驗已经表明的适当调节你该购房，是享受生活为什么能够在个人收入提高的过程中，实际上承担起的个人所得税、消费税的调节断嘫要拒绝以后的财产税的调节呢？这个道理应该想通

总体来说，房地产税如果未来能推出一定要考虑中国国情，强调我已经强调多次嘚扣除第一单位所有的人都有基本房的扣除，然后按照支付能力适当给国库做一点贡献这是整个调整的必要机制。总之一句话不能洇为看到进入现代税制已经感受到不愉快，放弃已经的讨论我们要共同走向共同富裕，这个共同富裕一定要经受一定的考验请大家批評指正！

主持人：谢谢贾康先生的精彩演讲，请您台上留步我们马上进入2015城市观点论坛杭州行答问环节。

接下来是2015城市观点论坛杭州行答问环节增速7%，显然中国的经济发展模式已经改变房地产依然是"拖累"中国经济增长的主要因素吗?该如何把脉宏观经济发展？本次观点答问的主题是GDP入7会出台新的“四万亿”吗

首先请讨论嘉宾台上就坐，有请著名财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生接下來有请提问嘉宾上台，他们是：

浙江中原物业顾问有限公司董事总经理朱凌女士；

亨瑞集团副总经理杨播先生；

掌声有请以上三位嘉宾這次城市观点论坛杭州行答问环节时间为15分钟，请提问嘉宾开始提问

朱凌：贾老师，你好！很高兴您来杭州这两年，我们杭州楼市确實变化很犀利因为杭州会说我们是政策非常敏感的城市，所以我们常说这是政策的事今去年底到今年年初330整车出台之后，我们看到政府在救市但整个杭州市场成交的态势并不很热烈，而且杭州还是很大的库存压力

贾康：太详细的数据还不知道。

朱凌：现在是15年套左祐

贾康：一年大概具体套数是多少？

贾康：库存15套去9万套，压力不大

朱凌：但还有新出的。政策还会有新的出台吗

贾康：我个人觀察政府的政策差不多了，不排除区域性的特殊情况以及区域性的特殊定位，在杭州我个人没多少发言权，但面上我不认为政策会把市场的景气往上拖了杭州的情况，按照刚才你说的情况我不认为有多大的压力，适当控制新楼盘再给予适当的引导，如果前面的数據是准确的话未来消化的过程也不是太遥远了。

朱凌：我们也是这样希望的顺便再提一个问题，影响您刚才说房地产已经不算是主要支柱

贾康：没有，我说它仍然是支柱

朱凌：过去我们都这样认为，但现在认为是拖累您怎么看？

贾康：我觉得中国城镇化方兴未艾未来有很大的空间，建成需要不断的扩大还有几亿人进城定居。这些人和市民一起整个收入水平要节节提高，所有的因素合在一起我们当然应该有信心，城镇化对整个经济的支柱作用不会消失整体上就不应该把房地产调整在某些局部回调是一个拖累，它是可以使未来阶段性调整对前面出现泡沫，我认为对长期有利的分化调整的过程

杨播：刚才听了贾所长的发表，觉得深受启发我是亨瑞集团。我们09年就去海外做了探索我们认为中国会成为理性，房地产就要从以前粗放发展理性化从投资型变成价格型。您觉得这种走出去昰不是一种方式呢？

贾康：你说的以前市场经济比较活跃的领域以及国内市场有可能抓住机遇走进的领域，现在特别看中走出去的情况丅推出了“一带一路”战略，对于“一带一路”会通过交通基础设施的建设交通网状体系各个节点上、物流园区、保税区的建设，直接对接到生活设施对接到一些我们说的城市综合体的商城和住宅的建设，也不排除一些养老园区特定阶层比如说中档商品房定位的社區等等建设项目。我觉得有志气有抱负的企业家一定要关注这些信息这个市场介入之后，也是和PPP相关的这个事情几十年都做不完，如果抓住这个空间形成自己的品牌，形成自己的相对优势和竞争力的话当然就会把企业的生存发展空间一下子拓展开了。

杨播：谢谢贾所长对我们的肯定！我们还会在这条路上继续走！谢谢！

主持人：好的我们的提问环节到此结束，掌声再次送给台上的三位嘉宾

专题演讲及圆桌对话之一：产品与市场

主持人：精彩答问环节之后，我们接下来进入本次论坛的第一场专题演讲及圆桌对话这个环节的主题昰：产品与市场。首先有请第一位演讲嘉宾：清控人居董事、洲联集团总裁刘力先生刘力先生的演讲题目是《救市产业新方向》。刘力先生您的演讲时间为15分钟，有请！

刘力：大家好！今天大会的题目是“新政与救市”无论是政策和救市都是政府行为，企业没有资格談企业只有观察新的机会在哪里，我们应该如何自救的问题

现在新的市场和以前十五年的爆发已经有非常大的差别了，这些现象有很哆的学者和专业人士说得很多这里就不一一解释。14年之后房地产不再是之前的市场本质上已经严重分化，房地产商扮演的角色也面临夲质上的转型

我们如何自救，要关注哪些机会分三个方面：

第一，关注角色的转移和模式的革命决策转移有三个方面，第一政府职能是由规划建设转向提供公共服务开发商的转变是由建造商，中国的开发商更多的是房屋的制造商和生产商向思维整合转变第三个角銫转变是地产的治理结构向金融整合商转变。

首先政府肯定会轻装上阵。可能伟大的税源降低对销售住宅的用地依赖。建设上引入民營资本参与基础设施建设比如PPP。服务呢温饱型服务规范化，例如设立公里医院、廉租房、敬老院小康型服务市场化。

开发商转向资源整合无论是开发销售都会有变化的问题，都要寻求新的主题设计上，设计机构建筑师的重要性答复下降大量标准化，建造开始像萬科十几年的产业化现在开始真正实现租售大量前置化，在建设之前这些租赁合乎售都应该有明确的客户

作为地产服务商，就要把自巳转变成一个金融的角色了面向政府，不仅要提供城市战略顾问、产业顾问还要向平台融资顾问。面向开发商策划顾问和设计顾问、租售顾问及还要开发贷款融资顾问，面向实体企业不仅是选址顾问还是资产证券融资顾问，面向消费者从置业顾问还要转向购房贷款顾问。

要关注的模式以金融增强客户黏度改变销售融资方式，以深化的金融手段增强潜在客户购买力为购房者解决资金融通的根本性问题，增强客户的黏度第二个模式是回归服务本质。第三个模式就是跨界整合房地产界与其他产业的整合，让其由重资产向轻资产模式转变大量开始文化娱乐产业整合、旅游产业整合、互联网产业整合，提升房地产的本质价值第四个模式是需求定制化，这个在国外体现的非常明显小规模开发。以金融财务为核心高度的专业化分工协作融资和运营因素前置，实现需求的定制化精准的交易结构匹配投资需求，精准的产品设计匹配使用需求比如说像伦敦金丝雀码头等等项目，60%左右的公建客户都是事前预定的最后一个模式是大資管。国内的商业化非常迅猛但产品同质化非常严重，大量的商业综合体过剩所以，包括很多中介服务机构开始慢慢转向以物业管理為核心或者运营为核心的机构

第二个方面的机会关注一下区域发展。这些年最热的一个词，习大大上台之后关键的热词“一带一路”到那里去寻找机会和抄底，就有区域的问题把“一带一路”抽象的概念落实到国土和区域的空间上去看一下。以前说的投资和贸易紟后就是全方位的。整个国土的城市保证三大块朝着三个方面去进行开放。我们选择项目可能要更关注三个朝向的城市。整个城市的發展也从单向的开放、阶梯式的转向内陆开放向南、向西、向东，以及沿海开放带以及沿海的体系其中一些大的热点，大的城市组群过去都是推测或者是推动，如今已经成为现实了城市组协、区域发展已经不是口号，已经成为现实了就看我们如何寻找机会。几大城市的发展空间不用说了例如长三角、珠三角、大北京。大北京从量上来讲虽然因为内陆的问题是交通状况问题比较多。但北京主城區的建筑半径20公里东京半径是50公里，那么半径20公里如何和50公里半径竞争呢所以，未来中国的发展否间巨大不可能停下来。

但具体的發展模式绝不是单中心摊大饼而是多中心形成城市群的概念，不是单位各个的概念一个城市就有一个中心和多个卫星城构成，中间就形成了很多“带”产业化和功能板块。比如说北京和天津形成了一个带形成了多中心的发展，是点和线的发展所以，像交通轴+葡萄串+生态绿地左边的图是城市研究中心的梁原始亲手画的。中国已经有十大城市群

未来要选择国家批准的国家新区以及酝酿即将要批的幾大自贸区是未来城市的热点，值得大家关注所以是以区建成，城市与城市之间不在是平等的是国家政策带动他们之间有巨大的差别。

所以总结一下未来城市机会，城市群和“一带一路”是一回事城市群的发展模式是“一带一路”的空间战略发展模式。第二东部沿海地区已经形成网络化的城市格局，空间发展越来越分散比如说上海、广州往周边形成网络化的发展，是要往外走而西部地区人口仳较少，中国现在74%的人口居住在47%的土地上西部这片广阔的地区没有资格去做网络了，现在还是一个收速的过程所以大家拿地一定要紧緊围绕省会城市，只有省会发展足够大了才有机会往外拓展所以，西部地区城市群建设要围绕省会城市展开目的在于正确增加城市的活力，目标发展集中为目标

第三是关注新产业发展，过去传统发展模式已经走到头了企业财务报表在下滑，15年很严重能不能保住两芉亿不知道。开发商都在寻求做新的特色主题包括了绿色低碳生态，包括文化创意旅游现在大的物流和物联网结合、智慧化也是未来趨势，还有养老、养生、健康未来大城市，比如说北京、上海市区里面根本就没有地了只有做改造，历史街区的保护像宽窄巷子、石库门等等。还有就是销售比的改善只有极少数让你销售，大量是会员每年的年费，或者和养老保险结合或者是租给你五年、十年，当期再把钱退给你当成长线融资。所有新模式的销售都是周期非常长的没有短期变现的事，要求开发商有足够的实力如果不和金融方、投资方结构做不下去。所以就需要取得核心专业资源结合比如说学校、医院、迪斯尼这。所以开发商从开发商、资本方向专业资源结合以后就基本成为资本的表达。过去开发商开玩笑说开发商是给银行挣钱的未来会更严重，开发商的资产越来越轻了没有资源，没办法做现在是专业资源重于资本。像清空人居建设集团提出的IDOB的模式都是未来比较好的模式。谢谢各位！

主持人：谢谢刘力先生嘚演讲 接下有请下一位演讲嘉宾：世联行杭州公司总经理、区域副总经理邹洲先生。邹洲先生的演讲题目是《杭州中短期房地产市场趋勢研判与应对》邹洲先生，您的演讲时间为15分钟有请！

邹洲：各位来宾，大家好！我们是一线出来想具体讲讲杭州的事情。第二講杭州之前，我们要回顾一下全国的经济环境

看一下全国，经济下行市场压力大，这是第一点第二，通缩的迹象显现2015年3月份CPI、PMI、PPI嘚负增长带来了整个行业的供过于求的情况，尤其是制造业第三，从下表的图可以看到我们在钢铁、有色金属等等一系列情况下，尤其是制造业产能过剩产能过剩带来什么呢？产能过剩带来了企业压力实际上是进一步抑制的需求。

另一方面看一下整个货币的情况，整个货币城市化发展来看整个融资速度在放缓。但去年的时候房地产开发贷呈现了组建的上升趋势。降息大家都知道，市场不好将息成本巨大，政策的调整也给我们带来了希望总之，2015年的形势是稳增长重投资，宽货币

再看看杭州，2014年上半年是下行的2014年下半年出现了极大地的井喷，带动了2015年第一季度的成交但大家要发现，杭州都是“小羊村”的情况杭州做房地产不把握好形势，有非常夶的风险另外，2014年杭州新房成交额是上升了但成交价格是萎缩。所以降价和政策实际上是促进了杭州2015年第一季度的增速。

刚才讲到叻去库存杭州2014年是显性库存是15.5套，去化周期是17个月但要分析一下，主城市是17个月余杭是19个月，萧山是22个月每个地区都有所不同，項目的不同区域导致了我们的竞争环境是不一样当然17个月、19个月、22个月都导致了竞争压力加大。

（PPT图示）这是世联做的去库存研究我們看杭州的去库存排名是居中，如果和全国其他的同类型城市相比的话我们不是最高。另外杭州的人均居住面积，现在按人均和总成茭面积来看我们大概是22.5平方。按照全国的平均来算的话我们也不算高。因此杭州还有潜在的刚性需求但是它要逐步释放。

但是问題来了，大家都知道13年杭州市政府拍了一堆的住宅用地同时也有商业用地的出现。但是办公在13年的住宅压力情况下，我们整个14年土地拍卖进入了下滑但是办公的拍卖用地特别多。回头看一下2014年杭州写字楼的库存大概压力在3.7年，当期的供求比是5.1当期的办公用地是3.5万套，压力主要在主城区

2014年土地成交是萎缩的，商业用地的成交比例主要集中在主城对2015年，住新开通的数据造成了较大的影响下面有圖可以看到。（PPT图示）13年土地拍卖最高14年有萎缩。就是说13年开工的房子15年和16年应该得到显现。

住宅板块分化2014年住宅成交主要是未来科技城、良渚、钱江世纪城。现在我们看到的是申花和城东实际上都是因为13年土地拍卖带来的结果，未来这些地方的竞争会逐渐减弱

價格的分化，同样因为供需关系的影响全市价格呈现不规则分布，供应量大的地方价格肯定上不去，供应量小的地方肯定是企稳，甚至有小幅回升城东的价格是企稳的，余杭、萧山价格浮动特别大

说一个市场现象叫“涨价引导”，实际上最近一批新闻频出我觉嘚万科就做得很好，政策一出第二天就开始疯卖房，说4月1日要涨价当天就是愚人节，实际上没有涨价只有卖房。世联的观点是去库存调结构，千万不要说增加这时候增加是有问题的。

基于前面讲的情况我们给大家几个谨慎乐观的理由：

第一个乐观的理由，就是2015姩新开工的面积是逐渐萎缩的预计库存去化周期将在2015年得到改善。13年拍的地14年出来了但现在住宅用地并没有那么多，也就是说15年、16年庫存会逐步得到放缓这是好的事情。

第二个乐观的理由2015年一季度成交量明显回暖，杭州同比增长72%二线城市有六成上涨，按揭贷款好轉由于政策刺激，导致了消费增强

第三个乐观的理由，刚才贾总也说到了“旧城改造”放到一二线城市的首位，实际上旧城改造带來了大量的需求和成交的机会所以，我们认为这是可以乐观的第三个理由

但是谨慎的理由：一是经济下行，经济下行不是说GDP下行和房哋产下行经济下行是由于整个社会的供需关系和生产关系过剩的原因，导致企业压力过大为什么现在三办（音）的压力巨大，是因为夶量的企业轻资产化导致了需求下行。（PPT图示）我这里有一个很有意思的表叫个人所得税14年的增速和15年的增速，14年下降了4.1%就是因为詓年大家的年底奖金拿得比去年少，导致购买预期下降

二是人口预警。大家都知道需求一定是靠人口支撑的，但杭州从10年到14年整体來看每年年增长人口四到五万，如果按照这个来看的杭州13年结婚人口是五万人左右，近三年常住人口新增四到五万左右现在的购房主仂是新进城，结婚购房或者是资产配置型一部分主要是新进城和结婚购房为刚需主力。但由于人口等于我们的比重并不高。所以杭州应该每年七到九万套的范围，可能是一种常态大家不要觉得太高，因为人口的增长抑制了需求的再扩扩张

所以，从短期来看政策利好，我们认为是窗口期可以考虑拿一点可以培育的地。从长期来看八到九万套是常态，我们认为库存会逐渐有所改善

针对这个的應对，因为时间的关系不说太多实际上杭州市场很特别，叫低利润高竞争市场我写的价格等于客户等于成本等于产品，实际上价格等於客户实际上在杭州多卖一块钱很难，用营销的思维决定竞争成本反推售价。最近遇到一个华家池原来是两万三，集团领导给他拍┅拍做定位，做完之后成本变成了四万五那个地方就接受三万五的价格，把做营销的人全放进去只能是无底洞，越来越没戏所以，价格制定好什么样的客户接受什么样的价格，什么样的客户有什么样的成本

首先看一下成本，土地的取得时机很重要，波谷取地第二，区位选择第三，取地的方式很重要第二个是融资成本，成本有很多方式第一个叫债，债是固定时间的固定成本时间越长荿本越高。第二个是股债转股，股转债流速快的用债，流速慢的用股第三个叫众筹，大家现在都在玩众筹真正的众筹说白了是要讓利给客户，最简单的方式叫集资建房所以要把股权的利润让出去。第三个叫建安成本现在很多项目成本都特别高，所以售价特别不恏留一点点时间空间就给未来创造空间，结构、外立面地下室。最后是现金节奏把销售时机、竞争机会、开工顺序做好了解决了80%的倳。

（PPT图示）这是众筹模式的一些方法

第二个是商办方向。商办的过剩现在商办的竞争不是开发商，最大的竞争对手是政府政府做叻一堆孵化器，孵化器是什么给了很多产业扶持政策，给了很多政策扶持政策怎么办呢？解决不了所以商办是捆绑企业或行业，因為不同行业的选择不同的政府扶持第二是联合政府，只有和政府一起才能玩得下去第三个就是降低客户的使用成本。我们经常说服务服务不是过得舒服，服务在方便的前提下要降低成本比如说现在优步为什么比嘀嘀跟畅销？因为优步更便宜了除了服务之外也是降低成本的方式。这是商业发展方向最后再说一下商业上来有行业政策和楼宇政策。谢谢！