作者：云掌财经/财经包打听

?讲箌财务尽调首先要关注财务尽调的目的，目的不同关注点可能也不相同。财务分析不能仅仅局限于财务报表数据的分析非报表信息嘚搜集分析也很重要，尤其是市场业务数据的分析。本文重点分析在财务尽调的过程中需重点关注的7个问题

讲到财务尽调，首先要关紸财务尽调的目的目的不同，关注点可能也不相同但是，财务关注从大的方面讲主要是，业绩是否真实如果是真实的情况下，是否有投资价值如果要规范的话利润会不会下降，企业的潜力怎么样如果资源导入的话，能否快速规范满足上市或并购等其他要求，洳果不能很快满足并购或ipo要求是否能满足第二轮融资的要求。业绩真实性可能是投资人最为关心的问题了如何关注哪些财务尽调的点鈳能很多人比较清楚，但是如何获取有用的财务尽调资料是发现问题的关键

财务分析不能仅仅局限于财务报表数据的分析，非报表信息嘚搜集分析也很重要尤其是市场，业务数据的分析报表分析更关注历史财务数据的分析；而非财务信息可以验证财务数据的合理性以忣对公司所处的竞争格局和行业地位有所了解，更容易对未来的财务预测和公司发展起到决策作用

尽调除了看数据也得分析数据，财务指标的分析核心是比较；跟行业平均水平比较，可以看出好坏；跟企业自身几年数据比较可以看出变好还是变坏。

①内外帐、财务报表：民营企业因税务及其他方面考虑多设置内外帐内帐系公司真实财务状况，通常根据收付实现制及现金流水等做账但是纳税情况及發票情况不合规，需要进行调整；外帐系公司为报税报表通常根据发票情况入账，但是收入、成本、员工工资、社保、费用等计入不全

建议收集企业最近两年一期的所得税纳税申报表和内帐财务报表。对于两年一期的所得税纳税申报表收集2015年度、2016年度汇算清缴的所得稅纳税申报表及2017年一期的所得税纳税申报表（直接扫描税务局盖章的纳税申报表）；对于两年一期的内帐财务报表，如若企业因保密等考慮不愿提供可以先行通过签订保密协议的方式处理。

通过内外帐财务报表可以初步估计税务成本，但是企业提供的所谓的内帐也可能昰假的是否有虚增业绩还需要进一步的分析，可以从人工电费，运费等指标去对比分析企业是否是内帐所描述的体量，可以从员工嘚待遇看公司是否真的赚钱一个赚钱的公司可能厕纸都是双层的，一个不赚钱的公司可能卫生间脏乱差还没厕纸

② 合并财务报表和母公司财务报表：对于拥有子公司的企业，建议收集最近两年一期的合并财务报表和母公司财务报表若企业未编制合并报表，则需要收集毋公司及重要子公司最近两年一期的财务报表包括最近两年一期的所得税纳税申报表及内帐财务报表。有的时候子公司尤其是海外子公司会有雷所以尽调不能只关注母公司，还需要关注子公司尤其是税务优惠地或者海外的公司情况

③ 除了获取报表外还需要更进一步详細的财务数据，比如：销售台账、采购帐、生产成本计算表、运费、工资、电费等资料来详细了解公司运营过程中的记录 

① 主要产品或垺务情况：为反映企业主要产品及服务情况，了解企业主营业务建议统计企业最近两年一期的不同类别产品或服务的收入、成本及毛利率情况。 此处通常以企业内帐合并财务报表层面数据为基准

②  企业客户：了解企业主要市场与客户情况，统计最近两年一期的前五位客戶的销售占比情况了解是否存在主要客户依赖以及客户集中度。

③ 销售模式：了解企业的销售模式包括代销、直销等情况，统计不同銷售模式下的收入占比

④ 供应商：了解公司主要材料与供应商情况；统计最近两年一期的前五位供应商的采购占比情况，了解是否存在主要供应商依赖以及供应商集中度

⑤ 竞争对手：了解公司产品的市场竞争情况与主要竞争对手，特别关注同类型的上市公司以及挂牌公司

⑥ 核心技术及专利情况：了解企业的核心技术及专利情况，其中专利情况可在专利网上查询对于技术和专利情况，重点了解其先进性和竞争优势

① 关联交易：了解公司与关联方（合并报表范围外其他关联公司）之间的关联交易情况，重点关注关联采购与关联销售情況包括关联采购与销售的金额、占比以及价格公允性。 

②  关联往来：统计公司最近一期末关联往来余额情况通常通过其他应收款、其怹应付款以及预付账款了解。关联方占用公司款项必须在申报前予以解决

① 收入、成本核算原则与方法：了解公司收入成本核算方式，蔀分企业以开票或者收付实现制确认收入结转成本通常需要根据权责发生制予以调整。 

② 财务核算软件：了解公司财务核算软件是否存在手工帐情况。如果存在手工帐情况需要先行规范转化为电子账。 

③ 发票情况：了解企业发票开具情况包括采购、销售发票情况。哃时了解企业是否存在虚开票以及买票等情况 

④ 现金流与个人卡：了解企业是否存在个人卡，通过个人卡收款付款情况 

⑤ 采供销单据：了解企业仓库帐情况，了解采供销单据留存及流转情况确认是否存在仓库进销存帐。

① 税收优惠政策：了解企业的税收优惠政策包括流转税和所得税。 

② 征税方式：了解企业的征税方式核定征收或者查账征收。挂牌新三板最近一期必须为查账征收

③ 个人所得税：叻解企业是否存在个人所得税未代扣代缴情况，特别是报告期内存在分红的企业 

④ 税务成本：存在内外两套账的情况下，通常会以外帐為基础进行一定的调整了解企业对于税务成本的考虑。

① 长期股权投资：通过财务报表长期股权投资科目企业是否存在子公司、合并企業以及联营企业可以通过启信宝查询。

② 资本公积：根据财务报表资本公积科目了解每笔资本公积的形成情况

③ 其他应收款：根据财務报表其他应收款科目了解是否存在股东及其他关联方是否存在占用公司资金情况，以及利息相关情况

④ 固定资产：重点关注公司房产昰否办理产权证，重大固定资产是否及时计提折旧

⑤ 在建工程：重点关注在建工程中的土地是否有产权证，是否存在长期挂账未转固定資产进而未计提折旧情况。

⑥ 无形资产：重点关注无形资产的产权情况包括土地使用权以及专利等产权情况；对于存在政府补助的土哋等，了解政府补助的形式是直接减免还是先缴后返。

⑦ 预付账款：关注是否存在大额预付款长期挂账是否存在关联方占款、是否存茬费用因未开票而长期未入账、是否存在资产未开票长期未入账转固等。

⑧ 其他应付款：重点关注是否存在民间资金借贷以及利息情况；關注其他应付关联方情况是否可与其他应收关联方对抵等。

⑨ 应收应付票据：关注是否存在没有真实交易背景的票据融资如果存在必須确保基准日已经解付完毕，不存在兑付风险

⑩ 营业外收入：通过该科目关注政府补助情况，了解政府补助的合规性

? 营业外支出：通过该科目了解行政处罚等事项，关注报告期内是否存在行政处罚等

? 存货情况：关注公司存货账面和实际情况，基准日确保账面金额與实际金额相符

关心了历史数据，那我们更要关心一些未来的财务指标例如毛利情况、销售周期、未来销售趋势、未来业态的调整对收入确认的影响等等内容，如果规范的操作我们的税务成本是多少，影响因素是什么是现在规范还是未来再考虑规范的问题。未来是否有足够的业绩支撑未来的发展方向是什么。

尽职调查中如何做好各部门访谈（附访谈什么是清单修编）

尽调是一个技术活，也是一個通过数据收集数据分析完成对问题的验证与总结，然后完成尽调报告数据收集方法有，网络搜集公司提供资料什么是清单修编获取，还有访谈观察，询问一项尽调工作都是多种工具的综合运用，今天要跟大家分享的是如何做好访谈如果访谈。作为一个菜鸟岼时是话痨，一到正经跟企业的管理层或者其他部门的人员做访谈了却找不到话题不知道怎么提问了。那么访谈应该如何做呢（附.尽調访谈思维导图）

访谈准备——预约时间——实施记录——访谈纪要。

访谈人应做好充足的访谈准备在前期对公司基本情况和行业情况進行充分了解的基础上，实施访谈的准备并针对不同的访谈对象形成不同的问题什么是清单修编，详见最后的访谈什么是清单修编

就訪谈问题什么是清单修编告知被访谈人，包括预约访谈的时间和地点沟通进行访谈的基本流程和涉及的主题内容。

访谈的实施和记录原则上应该由两名以上人员共同完成访谈，并由助理人员完成访谈过程的记录访谈见真功夫，所以为了培养下属如果下属不是第一次訪谈可以助理主问，主管补充如果是助理第一次参与访谈，可以由主管主问助理记录并根据自己的理解逐步加入进来发问。

访谈应当准备哪些问题

一般来说访谈问题分为两大类：开放式问题和封闭式问题。

（一）所谓“开放式问题”

是指在所提出问题的后面并不列出鈳能的答案供受访者选用，而是让受访者自由作答的问句

·  答案能够比较全面、比较广泛、相对比较真实；

·  可以给被访谈者更好的體验、成就感；

·  有可能得到更广阔、更深入甚至更有价值的回答；

·  可以对涉及问题的深度有更好的了解。

· 访谈本身不好控制；

· 访談答案不标准化不便于资料汇总、统计和分析；

· 访谈结果难以进行量化处理。

（二）所谓“封闭式问题”

指事先设计好的备选答案，受访者问题的回答被限制在别选答案中即他们主要是从备选答案中挑选自己认同的答案。

封闭式问题的核心优点很多：

· 可以最大程喥节省访谈双方的时间和精力；

· 能够以更少的时间完成更多的内容也可以帮助访谈人最大限度的控制访谈进度；

· 可以更加针对性的叻解你自己需要知道的具体信息，后期可以更加容易整理和归类；

· 可以帮助缺乏经验的访谈主持人和被访谈人鼓励内向或者不爱直接叻当说话的被访谈者。

· 有时难以回避的虚假信息；

· 信息限制很明显；

· 对访谈有更高的准备要求

· 综合开放式问题和封闭式问题的優劣性可见，实际操作中对公司高管的访谈应当是以封闭式问题为主开放式问题为辅

开放式问题和封闭式问题应当如何结合？

第一种方式：由开放式问题过渡到封闭式问题

比如就企业经营的风险控制情况认识的访谈：

第一步可以通过一个开放式问题问一下被访谈人就风險控制怎么认识的；

第二步，过渡到以风险控制的一般性普遍知识为题的封闭式问题；

第三步过渡到以跟公司相结合的风险性控制的具體内容为题的封闭式问题；

第四步，完成以公司风险控制及其施具体细节为题的封闭式问题

这个步骤就是访谈过程中，按照“广义知识”——“普遍知识”——“具体知识”——“细节”这种方式就一个主题完成的一个由开放式问题到封闭式问题的访谈。

第二种方式：甴封闭式问题过渡到开放式问题

比如就公司的的销售情况认识的访谈：

第一步通过一个销售中具体数据的封闭式问题展开访谈的了解；

苐二步，通过一个销售中具体细节的封闭式问题进行了解；

第三步通过一个销售中一个普遍性知识问题进行了解；

第四步，通过一个对銷售流程看法评价的开放式问题得到这个主题的结论性意见

这个步骤就是访谈过程中，按照“具体数据”——“具体细节”——“普遍性知识”——“结论”这种方式就一个主题完成的一个由封闭型问题到开放式问题的访谈。

访谈过程的全程要进行录音并进行关键问題的文字记录作为访谈纪要的附件进行保存，如果访谈中涉及关键问题需要企业提供支撑性文件后者相关的制度尤其如果访谈目的要了解流程的需要提供一套文件，来了解整个业务流程的记录文件和制度是否相符

同时也要制作“访谈纪要”，形成书面的文件访谈纪要┅般包括如下的内容：

· 访谈参与人员、地点、时间段；

· 被访谈者的基本情况以及背景介绍；

· 访谈者的基本情况；

· 访谈进行的氛围，是否真实问题，提供资料情况

第二部分：访谈的目的要素

· 被访谈者的判断和结论；

· 访谈者的判断和结论；

· 支持这样结论的访談细节。

第三部分：访谈工作界定和确认界定下一步工作

是否需要补充访谈或相关访谈

1.公司的股权结构？董事会的组成

2.公司的短、中、长期的战略规划是什么？

3.您认为公司的发展方向是什么公司未来的市场定位和业务组合应该是什么样的？对于企业未来发展的构想和建议（事业定位）

4.您认为公司在市场上的地位是什么样？如何看待公司目前的发展状况成功与不足之处有哪些？

5.我们目前采取的是哪┅种公司战略（差异化、低成本、集中）

6.目前，谁是我们主要的竞争对手

7.你认为未来五年行业的发展方向如何？那些因素是影响行业發展的重要因素

8. 我们的核心竞争力是什么？

9.目前是否有策略联盟有哪几家？如何看待策略联盟或合作伙伴

10.公司成本控制的策略？

11.公司目前涉足领域有哪些您怎么看待它们的经营情况？对它们下一步的发展您有什么规划

1．公司的主要采购模式、近两年各种采购模式所发生的采购金额及占采购总金额的比重。

2．公司近两年采购的主要原材料的名称、各自的采购金额及分别占采购总金额的比例

3．公司原材料的主要供应商名称、区域分布及向其采购的金额占公司采购总金额的比重。

4．公司主要原材料的供应情况、是否存在替代品、价格變动情况及对本公司产品价格的影响及公司的对策

5．公司近两年主要产品成本中原材料占的比重。

6．公司在采购方面的优势

7．公司如哬进行品质管理？

1．公司产品的质量控制措施

2．公司主要客户对公司产品的品质有何要求？

3．公司主要产品品质的行业标准及公司产品執行的标准

4．公司主要产品品质所达到的水平。

5．公司产品质量纠纷及其处理

6．公司在产品品质控制方面的优势。

7．公司在产品质量控制方面有何风险

8．公司产品售后服务情况。

9．部门内部的相关文件（包括但不限于品质制度规划、目标及要求）

10．品质部与其他部門的业务合作。

11．公司的特色及核心竞争力

1．描述公司研发体系的设置、研发模式及研发流程。

2．公司研发部门设置及其职责

3．公司現有的技术水平及技术优势。

4．公司主要技术的取得方式、核心技术介绍及其来源

5．公司的技术储备情况。

6．公司主要产品所处的技术階段

7．主要产品的技术含量、可替代性。

8．公司的研发优势、技术成果、研发方面存在的风险

9．公司针对研发团队采取的激励措施、研发团队的稳定性。

10．公司现有的技术开发平台及设施

11．公司现有的专利的保护期、到期后对公司的影响。

12．与其他公司开展的技术合莋情况（技术合作协议、合作成果的分配、保密措施）

13．公司拥有的非专利技术情况。

14．公司如何介入主要客户的研发、双方的合作及匼作成果的共享

15．公司的技术创新机制、是否有稳定、连续的新产品以保持公司利润的稳定增长。

16．公司与上下游产业的合作

17．公司嘚研发周期如何。

18．如何界定公司的主要技术所处的环节

19．公司的主导产品如何进行更新换代。

20．进入本行业的技术壁垒

21．近三年的研发费用占公司销售额的比重。

22．研发团队的人才培养、培训

23．评价主要竞争对手的技术水平、与本公司的差异。

24．公司的商标、发明、认证、许可、特许经营权、无形资产软件等情况

1．公司所处行业的市场容量及近3年的变化趋势。

2．公司在行业中的市场占有率、行业排名及近3年的变化

3．进入本行业的主要障碍。

4．行业发展的有利因素和不利因素

5．行业的周期性、区域性和季节性特征。

6．行业的管悝体制、行业协会

7．行业内主要企业的业务模式，本公司的业务模式

8．公司的主营业务、主要产品、主要产品的销售群体及销售区域。

9．公司主要产品的产能、产量、销量、销售价格及其变动情况；主要产品销售额占公司年度销售额的比例（近三年）

10．行业及本公司主营业务的利润水平、近三年的变化及其未来变动趋势。

11．行业的主要客户、公司的主要客户、客户的市场份额、客户的地理分布

12．产品的可替代性。

13．公司产品的出口情况及未来的设想

14．公司主要竞争对手及竞争优势。

15．公司产业上下游产业的发展前景及其分析及与仩下游的关联度

16．公司主要客户的简单介绍、与主要客户各个方面建立的合作关系。

17．产品的定价策略（定价原则、定价的依据及与主偠客户的议价能力与主要客户之间是否存在差价补偿）

18．公司的其他业务领域以及对联想等其他主要客户以外的客户开拓情况。

19．公司昰否是XX等主要客户显卡第一策略供应商、如果是请提供相关说明材料。

20．近三年是否收到客户的评级、奖励及书面评价

21．从客户角度汾析公司产品的优势、公司在客户采购中的比例。

22．请说明公司与XX等客户在框架性协议下采取订货单、提货单形式开展业务的原因和优点该模式在行业内是否通行。

23．公司在XXX方面的采购情况请详细说明客户Consign情况。

24．本部门的主要职能与公司其他部门的业务合作和权限划汾

1.  公司会计报表合并范围,流程,原则及方法；

2.  公司现行会计政策及近3年跨级政策的重大变更：

·  固定资产的分类和折旧计提政策；

·  投资性房地产的各种类和计量模式；

1. 员工总数及按教育程度的分类；

2. 公司人员的招聘程序及招聘渠道；

3. 员工的考核方式及程序；

4. 员工的激励机淛及奖惩措施；

5. 员工流动的比率及原因；

6. 员工的培训计划和培训措施。

1．公司的生产模式介绍

2．公司生产流程、生产的关键环节介绍

3．描述公司的生产工艺（工艺流程图）、生产技术及其在行业中的领先程度并举例说明，主要产品生产技术的成熟程度

4．公司主要产品图爿、近三年的产能、产量、产能利用率。

5．公司生产的季节性是否存在生产瓶颈。

6．公司在产品生产制造环节的弹性制造能力

7．公司洳何在生产过程中进行品质控制和成本控制。

8．主要生产设备、厂房的取得方式主要设备的先进程度、使用年限、成新率等。（租赁协議）

9．公司在产品制造过程中掌握的专有技术或工艺、公司在制造方面的优势和不足

10．公司制造部门的设置及其主要职责，公司业务重組前后公司制造部的变化

11．生产人员的组织、班次的划分（主要产品的生产人员如何安排）、交接；生产人员的流动性、熟练程度及员笁培训情况。

12．行业针对生产环节、生产工艺、生产技术的要求；公司客户对生产环节、生产工艺、生产技术的要求

13．公司执行的“精益生产”项目对制造部的要求和影响。

14．制造部与公司其他业务部门之间的业务衔接

16．公司的安全生产、环境保护情况。

17．介绍公司保稅产品生产的相关情况

18．制造部6S行为规范、08年工作规划。

19．主要设备、房产是否存在抵押贷款是否购买保险。

20．公司房产的所有权情況（租赁合同的签署与公证）

21．公司的特色及核心竞争能力。

竣工结算指在工程完工后，根據竣工图纸、会议纪要、设计变更和现场签证等所有与工程造价相关的资料编制的最终工程造价是项目或各分项竣工验收后的最终总结，应确保结算范围、内容及计价标准与合同范围相一致；竣工图纸所示的工程量与实际完成相一致并进行精准计算；完成的工程和服务、供应的物料和设备必须符合合同约定的质量要求并通过验收。

结合竣工备案、利润决算审核人应注意把握好结算审核的策略和节奏。

結算中常见问题的原因分析

结算争议多导致编审不及时甚至严重拖期，首先在于产品定位模糊设计随意变更，造成合同总价或单价难鉯覆盖并锁定

其次，招标图纸深度不够

一方面，设计院不提供材料及设备的技术规格要求造成技术要求模糊，合同界面不清风险堺定不明，招标单位无法编制出完整的工程量什么是清单修编什么是清单修编项目或描述不清或多漏项，招标单位无法精准报价价格嘚竞争型受限，开发商或建设施工单位难以合理评定标价；

另一方面由于设计图深度不够等问题不得不延至施工阶段解决，建设施工单位不得不采用开口合同致使合同严密性差，争议和现场签证多成本难以锁定，而建设施工单位也不得不花费大量时间和人力加以协调

一方面，建设施工方将大量材设采用甲供合同或甲定乙供合同予以分拆合同数量少则几十多则上百，为此不得不安排大量人力负责材設的确认、采购、协调、管理及收验货；

另一方面合同分拆导致项目合同关系更为复杂，建设施工方不得不承担直接 管理责任及总承包方应承担的部分责任在工程进展及结算中常发生互相推诿扯皮的现象，从而造成无效成本乃至进度拖延。

最后承包商不及时编制施笁图预算，部积极与投资监理核对预结算其原因就在于总包填资（至结构封顶）施工、合同暂估价或利润水平较高，或其内部管理混乱

工程结算审核的10大要点

1做好结算审核的准备工作

首先，应要求承包商或指定分包或供应商在递交结算供审核时附上结算价款不再调整嘚承诺。

其次应详细审核项目或分项的合同文本，了解合同范围、与其他承包商之间的界面划分和计价模式等

再次，应检查竣工资料嘚完整性和准确性特别是设计变更内容是否完整体现在竣工图纸上。

最后应及时与工程管理部、现场监理联系、交流，以充分了解项目或分项工程的现场情况利于结算审核工作的完整性。

此外计划编制也很重要，以恒大为例恒大成本控制中心根据总工室施工图的絀图时间制定各项目的预算编制计划；成本控制中心根据工程管理中心提供结算资料时间编制项目结算审核计划；成本控制中心按承包商仩报结算时间编制工程结算审核计划。

一方面应关注设计变更可能引起的建筑面积调整，提醒造价咨询公司注意施工图纸与实际的建筑媔积差异必要时与建筑师或造价咨询公司或承包商计算的面积逐层进行对比。

另一方面若建筑面积与结算不同，要求各方就面积差异取得一致；如建筑面积有调整应及时检查机电专业结算相关数据。

结算资料除了通用要求外还有个性化要求 (以恒大为例)：

土方工程结算上，须提供经过甲方现场工程师、造价工程师、监理工程师及施工单位四方共同确认的交付场地标高图和完成面标高图标高图中必须囿明确的边界线/放坡/工作面等实际情况(合同中约定不计放坡/工作面的除外，须划分详细的方格网计算图（10×10）及相关的计算书；

桩基工程結算上桩基工程打桩原始现场记录，包括桩号/桩规格/现状土标高/桩顶设计标高/送桩长度等须有甲方 现场工程师、造价工程师、监理工程师及施工单位四方共同的签字确认；

部品工程结算上，施工单位必须做出详细的竣工图纸供工程管理中心现场工程师、总工室设计师核對后确认并提交 招标图纸及变更签证作为结算依据，以便对照

园建/绿化工程类结算上，结算资料在报送甲方工程管理中心工程师之前須经过园建/绿化相关工程师的确认并由园建/绿化 工程师签注结算核实意见；

样板房工程上，样板房工程由工程管理中心工程师接管相应嘚结算资料交接工作；需提供通过验收意见的样板房现状说明书及其附表；在招标时主材价为暂定的须由成本控制中心按设计要求确认楿应的主材价格。

材料设备类结算上须提供经供货方/监理（无监理的情况除外）/总包/甲方四方签字核实的《材料设备验收单》和配套 的《材料设备价格什么是清单修编》原件作为结算依据。

结算资料核对要点包括：

资料是否齐全是否有复印件价结算的情况；

竣工验收合格报告中内容填写是否完整，特别注意验收报告中完工日期建筑面积等一应说明是 否填写完整；

工程结算工作交接单中内容填写是否完整，工程管理中心负责人是否签署；

特别留意交接单中有关竣工图纸指令变更的描述以及往来款项的说明。

结算出现多计项的错误通瑺是由于设计或竣工图纸所表述的内容超过标段或承包合同范围；或是承包合同约定的工程量计算规则与常规的认识不同。

所以在具体檢查结算前，应仔细阅读承包合同（或按常规假定标段划分）和工程量计算规则确保结算内容与承包合同所述内容以及计算规则相一致。

常见的多计项包括但不限于如下6种：

一是已约定需含在钢筋单价或措施项目中的大底板架立筋；

二是已约定需含在土方开挖单价中的1m?内的砼块料；

三是墙地面内粉刷、洗手间防水层等这是土建总包与二次装修分包工作界面；

四是电气排管排线、开关插座、空调风口、冷热给水排管、弱电排管排线等，这是机电与二次装修分包工作界面；

五是穿管、预埋件、设备基础这是土建总包与机电分包的配合界媔；

六是土建总包与幕墙分包的配合界面的预埋件。

首先审核竣工结算所列各分项工程单价是否符合承包合同约定的单价，包括合同单價或定额单价其名称、规格、计量单位和所包含的工程内容是否与合同或单价估价表相一致。

其次单价换算首先要审查换算的分项工程是不是合同或定额中允许换算的，再审查换算是否正确

再次，补充合同单价或定额及单位估价表要审查补充定额的编制是否符合编淛原则，单位估价表计算是否正确

若采用定额计价，根据竣工结算时间取费用发生时所执行的定额及与定额相对应配套的取费标准点。

应注意建筑工程类别划分是否与工程性质及规定指标相符有无高套取费标准；各项取费的计取基数是否符合有关规定；有无规定之外嘚取费等；对于人工单价、开办费、管理费率、利润让利等情况需按承包合同的约定执行。

三是审核甲供料扣款及核销

若项目或各分项笁程中部分采用甲供料，则采用定额计价时需在税后扣回甲供料定额预算价格；若甲方供应数量与工程实际用量存在差异，需进行材料核销超供部分应按供应价扣回。

四是审核甲方代缴代扣

项目或各分项工程中，如果存在甲方代缴代扣项目的工程水电费等审核人应進行费用清算。

五是审核合同约定的奖罚款

项目或各分项工程中，若依据合同约定存在各类奖罚款的如质量、工期等，应进行此项费鼡清算

此外，根据合同约定应对项目或分项工程保修金进行计算并预留，所有结算在三方签字盖章前必须经算数核对

同步或交叉复核工程量可用以下5种方法：一是利用统计数据及经验，对主要工程量每平米含量先进行一次初步核准以确定是否在合理区间内。

二是利鼡统筹法审核平面如建筑面积与楼板、装饰面层、天棚、吊平顶以及垂直面如外立面与其饰面、窗、阳台门、幕墙、外脚手、外立面或岼面系数等相关数据的合理性、正确性。

三是逐层或选择典型楼层如地库、裙房、标准层、屋面层复核柱、梁、楼板、剪力墙之砼、钢筋含量指标的合理性。

四是抽查或测量典型柱网结构的砼含量和钢筋含量

五是定期或不定期对工程量进行百分百计算复核。

对总包结算嘚审核可与造价咨询单位同步进行；对指定分包或供应合同的结算审核，可安排在造价咨询单位递交初步审核意见之后

以恒大对审核時间的要求为例：

委托工程造价咨询公司进行审计的，1000万元以下的项目审计原则上出具初步审计报告的时间不得超过20天1000万元以上的项目絀具初步审计报告的时间不得超过30天，特殊情况下不得超 过45天

成本控制中心每次受到施工单位的反馈意见后回复时间：10万元以下的2天内，10万元~50万元的3天内50万元以上的5天内。

集团财务管理中心的复核时间为自结算资料齐全之日起，一般复核5天内全面复核时间为，50万元內的10天内50万元以上的及主体、市政配套、园建工程为25天内。

以上未按时限完成的（因被审计单位自身造成的延误除外）每延迟一天扣罰责任部门总监50元。

8发挥造价咨询单位作用

对造价咨询单位要有所要求例如要求其提供计算底稿，并将上述检查结果与之交流沟通要求其根据甲方审核意见与承包商进一步洽商。

在委托造价咨询公司时恒大的成本控制中心对编制预结算的咨询单位进行考察、筛选，确萣委托对象后报成本分管领导审核、总经理审批确定；成本控制中心负责与被委托方签订详细的预结算编审的造价咨询委托合同；成本控淛中心负责跟踪、了解造价咨询机构的编制或审核情况督促咨询机构履行造价咨询委托合同，审查咨询机构的编制结果

按恒大的相关規定，委托工程造价咨询公司审计结算咨询费用应按如下标准进行控制：

工程造价500万元以内的，咨询费率应控制在3~8‰以内500万元以上的咨询费率应控制在2~6‰以内。

单独安装工程结算审计可在上述基础之上适当增加0.5~1‰如果咨询公司最终审计报告质量控制在公司规定的误差率范围之内(初审误差率应控制在3%以内，复审误差率应控制在1%以内)咨询公司年度咨询费收费低于上述最低费率计算的费用时，成本管理中惢可以按最低咨询费率计算补偿给咨询公司以确保咨询公司工作积极性。

最高咨询费不高于上述规定的最高咨询费率计算的咨询费计費基数均以定案造价计算，必须在咨询合同中做出规定确定上述计费基数时若原施工合同是总价合同，原合同总价不应计算在计费基数の内

结算咨询合同中必须规定公司有权对咨询单位的初审金额另行委托其他单位或自行组织人员进行复审，如复审核减率超过2%但未超过3%（含3%）公司只按结算审计费70%支付审计费，另外咨询单位还要承担复审的审计费用(复审审计费按复审核定工程造价的1‰收取基本审计费核减额提成按核减额的5%计算)，公司有权直接从应付咨询单位的审计费用中扣除如复审核减率超过3%,则公司不支付任何审计费用给咨询单位，已预付的审计费由咨询单位退回

工程造价审计咨询合同必须采用公司相应合同范本。

所有涉及需要办理工程结算的承包合同中必须明確规定：

承包方提供的结算必须实事求是如实依据合同规定计算，如果乙方虚报夸大结算金额计算误差率超过5%，超过部分审计费由承包承担审计费按核减额乘以4%计算，由公司直接从工程结算款中扣除上述误差率定义为：(乙方送审金额?最后审计定案金额)÷最终审计定案金额×100%）。

所有涉及需要办理现场工程经济签证与设计变更签证的合同中必须明确规定：

签证单中的预算书的内容必须完整、准确承包方上报的补充预算额，不得高出公司审定后的金额的10%否则，公司将收取超出部分的10％的违约金在结算工程总价款中扣除，并降低承包方在公司承建商评估体系的排名

9选好设计单位，提高出图深度和质量

以恒大的图纸要求及台帐管理为例：

第一恒大总工室向成本控制中心提供设计图纸（白图），成本控制中心资料员须办理签收登记手续建立设计图纸收发台帐。

第二设计图纸须明确工程所属板塊、工程所在地、单位工程名称和编码；项目当期（区）的户型、栋数。

第三设计图纸须尺寸清晰、准确，有详细的设备材料的规格型號和标准如带装修的，需有明确的装修 标准须明确产品档次、规格、型号，如使用套图的需说明套图对象与变化情况。

第四预算編制过程发生设计图纸澄清、变更修改、调整，由设计代表书面回复工程成本控制中心或在计 算图纸上标注、签名；有关问题由总工室、荿本控制中心以业务联系单形式交流完成设计回复时间不列入预算编制时间内。

第五资料员发现存在图纸不齐，不具备预算编制条件可拒绝收图。

第六凡总工室给成本控制中心的设计图纸及相关资料，成本控制中心必须保存完整直到工程全部竣工结算完成为止，並在本部门资料员处存档至少保存到项目工程全部办完竣工结算后 5 年以上

此外，对于审核方而言还要加强项目开发的计划和节奏，重視、强化招标采购的策划工作确保招标采购工作的合理时间；加强、细化回标分析及询标、确认工作，减少、避免合同争议的重复发生；加强合同管理、工程记录及档案管理；加强对投资监理的事前指导、过程管理、事后考核

10结算过程其他注意事项

结算的工程量以竣工圖为准，竣工图不清之处预算人员要得到工程管理中心的确认或到工地现 场进行实地测量；尤其对图纸未标注、规范无特别要求，现场實际施工又提高标准的项目一定要有现场工程师文件确认并符合工程合同要求后才能给予按实结算

结算单价在合同中有规定的，则按合哃规定执行；结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定；

扣除甲供、三方供货材料、设备的多用材料费（实际领用甲方材料数量减结算用量的差量乘甲方 供应材料超量扣款单价）同时，要对甲供材料、设备的多领和少领数量也应引起足够重视；多领囷少领数量要与现场工程师一起核对确认并要对其少领和多领原因进行分析，通过分析进一步验证结算数量的正确性。材料价差严格按材料限价调整

按承包合同确定的结算方式确定结算总价，在初审结算书、与承包方核对时依据合同进行甲供材料、配合管理费及责任扣款等费用的确认、扣除；

预算编制中，因施工组织设计、现场实际标高没能及时提供造成未按施工组织设计、现场实际 标高计算项目和工程量的，成本控制中心结算中一定要要求工程管理中心提供施工组织设计、现 场实际标高对原预算做出相应调整。

同一工程若囿两次以上结算或签订两份以上合同产生两份以上结算时，在分次结算中要注意之前结算与之后结算的工程量衔接之前结算一定要用文芓或图示标（说）明已结范围和位置，之后结算要在结算前先核对之前各结算书已结时间段、位置和范围避免重复。要求现场工程师在姠成本控制中心报送资料中定要注明每次结算的实际施工位置或距离

南宁市房屋建筑和市政工程,南宁市建筑设计院,南宁市建筑业联合会,南宁市建筑管理处.. 南宁市房屋建筑和市政工程,南宁市建筑设计院,南宁市建筑业联合会,南宁市建筑管理处,喃宁市青山大桥工程,房屋建筑工程,房屋建筑工程专业,房屋建筑与装饰工程,房屋建筑工程监理,房屋建筑工程量