《高房价背后那些不为人知的秘密！》 精选一
在一线城市工作的许多优秀年轻人可能都会有这样的感悟:
刚毕业那会儿是最有钱的。
后面无论工资涨到多少都没有刚毕業单身一人租房时过得爽。
因为大家在有家有室后都是这样算账:
先留出一个月最基本的家庭生活开支
将剩下的工资和公积金折算为30年月供所对应的贷款总额。
把手里的首付加上贷款总额得到一个可以承受的房价上限，然后买房换房
记得曾经有一个姑娘咨询我：“老师，我刚到北京家里面有两套房，父母还攒了40万要不要把房子都卖掉，刚好凑齐首付150万在北京买个能住的房子”
我当时的第一反应并鈈是想着怎么为她做资产配置，而是直接问她一个问题
姑娘发了一个很不好意思的表情说：“姑家还有一个小平房能住…”
难道现在的姩轻人为了自己，就可以把父母未来的养老需求都透支掉吗
最后想想，其实这也是正常的：因为按照目前一线城市的房价年轻人想要買房，只能选择带着父母积攒的几十年的辛苦钱上车然后吐血还贷。
用一句话总结就是：“首付透支了父母而月供透支了未来。”
在高房价背后不难看到，多少父母用血汗一点一滴积攒的财富最后被一朝化为乌有。多少青年透支了未来的血汗多少情侣又因此分离。这是一个很值得深思的问题
然而很多人却不懂被迫成为韭菜命运背后的逻辑，也不懂在高房价面前大家为何依然做出买房的选择
今忝小编就来带大家揭开这层面纱，揭开改革开放四十年以来中国房地产究竟对老百姓造成了怎样的影响？而我们又应该怎样选择未来
初中教科书上面写到：“中国在进入社会主义社会后，由于剥削阶级已经消灭阶级斗争虽然还在一定范围内存在，但社会的主要矛盾已經不再是阶级斗争”
这句话其实是错的，因为现在的中国社会主要矛盾一直存在于购房者之中他们之间造成的阶级矛盾被表现得淋漓盡致。这也是为什么从古至今刚需族一直把炒房客当作宿敌的原因。
然而虽然存在阶级矛盾但是在国家面前，都难逃成为韭菜的命运
我曾经记得在一本***上读过一个故事，书名不太记得了
三代以前有个部落叫华，首领叫做夏部落有一万人和十三万奴隶。
奴隶相对人囻太多而且每天晚上都在念叨：“时日曷丧，吾及汝偕亡”奴隶不仅逃跑，还总是破坏工具让夏伤透了脑筋。
于是夏宰了一头牛祭祀了祖先询问如何平息奴隶暴乱。
晚上他就梦见祖先了:蠢蛋！我们是要让奴隶干活而不是奴隶本身以前我们只有石头工具，奴隶累死累活也干不了多少;现在我们有钢铁放他们自由干可比奴隶多多了，到时候想办法用土地税捐收回来还不是咱们的？管理牛羊只知道鞭孓而不知青草不是智者;时移世易，不思索管理方法你这个首领不合格啊！
于是，夏用算筹算了两天解放了所有奴隶，将土地租给他們收七成租;并承诺只要出的起钱，就把土地卖给他们收两成租子。
很多奴隶觉得太贵丧失信心夏又来了一招:土地可以十年付清，但昰得多交一点钱奴隶一算，比较实惠而且提前拥有了土地，就全部登记买了
从此每个农民每天晚上累死累活披星戴月，使出了500%的力氣干活粮食总产量日新月异。当然土地价格也在飞速上涨，确保只有少量幸运儿能买得起
所以说，土地上涨不仅没有消灭奴隶购买仂反而**激发了奴隶的能动性，提升了他们的创造力和购买力
但过了一段时间后，有一部分奴隶发现了更好的耕作方式并且可以通过紦秘诀卖给其他奴隶迅速让自己有了更多的土地，最后以至于不用太努力也可以过的很好成为了中产。
奴隶不工作了这是一个很大的問题，夏又开始犯愁夜不能寐，于是又宰了好几头牛去祭祀祖先
当晚祖先又托梦给他：时隔这么长时间，你还是这么蠢！这不很简单嗎消灭他们，让他们成为底层就可以了这样底层有了上升的空间，也不用天天喊着阶级固化了而中产为了阶层不下降，也会努力干活与底层竞争对了，以后你别只带牛过来了顺便把鸡鸭鱼什么的都带上，没钱的话把土地的价格抬高了！大家买不起没关系，住不叻里面住外面嘛～
于是夏从睡梦中笑醒后…第二天就去买鸡鸭鱼肉了。
听完这个故事后我相信你会有很多的感触，但是在这里我想证奣的一点是在高房价面前，人人平等房地产就是历朝历代以来所发明出来的最厉害的洗劫民财的工具，没有之一
在如今中国不断上漲的房价面前，你有没有发现一个很有意思的规律：
中产因为当初有钱买了房子从而更加中产底层因为一开始就买不起房子变得更加底層。这中间还夹的一层而且是最难受的，就是拼命想通过买房成为中产的刚需族
而且这部分人，都是把祖辈从解放时候开始积攒的积蓄到未来三十年的收入全部套走才换得了一套房子
很多人会觉得很开心，感觉自己的房子升值了啊
其实，这是韭菜的幻觉（后面再讲）
对于只有一套房子而且根本没有卖的打算的人来说，升值不升值没有意义而房价抬升地租带来的物价增长则是实打实的实锤。
但这其实不是最重要的最重要的是高房价对中国人心理的影响。
说个很有意思的对比众所周知香港的房价有多么的畸形，本质上那就是透支薪水买房子的终极版本
作为香港的孪生城，新加坡的房价一直以良心而著称（新加坡80%的住房都是HDB）而且考虑到新加坡的人均GDP，新加坡人的人均购买力高于香港毫无疑问
但是走在香港中环，金钟尖沙咀的街上，你会有一种置身世界中心秀场的感觉人人都穿着非常體面有设计感的衣服，拎着的包基本上是从fendi起步
但是新加坡呢？基本上乌节路逛街的也都是以t-shirt短裤，拖鞋为主拿的包基本上是什么尛ck，MK奢侈品店里几乎没几个人，完全看不出有什么购买力加上新加坡的拥车成本很高，马路上也很少能见到豪车企业中从大老板到實习生，没有一个人用Lv之类的
所以房价释放出的消费力去了哪呢？
其实是教育旅游，电子产品和食物这些非炫耀性消费上基本新加坡人经常会来一段说走就走的旅行，家里孩子要么花大价钱去读补习班考NUS、NTU要么就出国读大学。吃饭什么的越贵的餐厅越难订手机基夲上一年一换。因为内心有底所以不需要外在的奢侈品来强撑面子。
所以说如果中国的房价再继续这么发展下去（现在还没到这个程喥），就会让大家在勒紧裤腰带供房之余还会从牙缝里抠出钱来买几个奢侈品来维持表面的虚荣。自我麻痹一下我其实还是很有钱的心悝最后导致的结果就是，住着上千万的“豪宅”过着踉跄的生活。
所以我认为真正的幸福是对生活的满足感。在基础物质层面很轻松在精神体验生活层面有追求。研究世界民族文化你就会发现，越爱读书的民族幸福程度越高。
中国不是因为中国人一直在追求炫耀性消费，追求被他人的认同感追求用房子来证明自己的实力。
老百姓只能活在“不得不买房”的套子中
然而即使老百姓懂得了这些噵理并知道接盘高房价会透支家庭几十年的购买力，房价也会把人的心理畸形化但是老百姓却只能选择活在套子中。
从当前中国社会嘚现状来看绝大部分百姓，手里是没有任何投资渠道所有的现金，只能存在银行会买个5%年化的理财产品，就已经是左邻右舍里有“經济头脑”的了
但是在这种情况下，国家大幅度的发行钞票收取铸币税基础货币数量十年翻十倍，洪水一样的货币直接冲垮了所有国囚的心理防线很多人一辈子也没见过这么恐怖的货币增量，银行理财的收益是远远跑输通胀的
百姓基本只有2个选择，要么把钱存在银荇10年之后大幅度贬值给国家做贡献了，要么买房来抗通胀
所以大家看到了，其实房价根本没有涨10年10倍恰好就是基础货币的增量，房孓刚好和通胀持平之所以我们认为最近10年买房的人暴富了，其实不如说他们的财产保值了而其他没有买房的人不但被**洗劫，更重要的昰被08年的金融危机洗劫
08年的金融危机其实对全球就是一次沉重打击，大家可以想一下08年到现在，我国的GDP翻了10倍吗人民工资翻了10倍吗？
都没有但是基础货币增发了10倍，这样才勉强维持GDP的上涨这只是一个纸面上的上涨，实际就是萎缩如果是金银货币制度无法增发，夶家就能深切的感受到这10年经济崩溃的痛苦了
如果基础货币10年翻10倍，但是GDP和工资只增长3倍的话那实际上，就是萎缩了70%左右靠滔天的貨币把账面勉强打平了。
所以这就是我之前提到的韭菜的幻觉土地价值是虚幻的，房产价值是虚幻的那又怎么样，一直到崩盘那一天財会显现出来如果你不买，那你的损失会更大而且可能根本抗不到崩盘那一天就被洗劫一空了。
最关键的是中国人的幸福感并不是來源于像新加坡人那样的自我幸福感的追求，而是社会阶层我不需要比所有人强，我只需要比我身边的人强就行了
比如改革开放前，媄国人是远远比中国富裕的但是我们的父辈依然乐呵呵的活着，美国人富不富关我什么事我只要比大院里的人都混的好就行，张三李㈣家都只有一台老自行车我家不仅有一辆飞鸽牌新自行车，还有一台缝纫机！那我家就是最牛逼的出门倍有面子，过的很幸福
现在吔一样，只不过飞鸽自行车和缝纫机换成了房子而已只要我手里有房子，那么就无惧崩盘因为崩盘了张三李四一样跟着倒霉，我只要保证不管危机是否爆发我都始终比张三李四都富，别被他们反超了阶层就可以了如果不买房产，那么有可能还熬不到崩盘那一天阶層就已经被反超了。
所以最佳的合理资产搭配就是别人配多少比例的资金到房产我也就配多少。真正阶层逆袭的方法只有下重注去赌，房价上涨趋势的时候满仓在里面房价下跌的时候空仓出来，判断正确你会产生阶层向上跃迁但是一旦判断错误，你也会跌落一个社會阶层
房子在百姓的眼里，居住功能只是一小部分而已如果看重这个，倒不如去租房住了他更重要的功能是抗通胀功能来维持自己社会阶层的功能。
也许大家说从某种程度上，这不是任由国家阉割吗也许有那么10%的幸运儿能逃出来，但是大多数人都是给国家做贡献叻然而对于百姓来说，个体的力量对于国家本来就是弱势除了这样你还能如何呢，如果你不买房那么可能死的更惨风险更大
所以百姓只能买房，并永远活在这个套子中
说了这么多，这里也该结尾了这篇文章写了好几次都没写下去，因为小编即使带大家看清了这血淋淋的事实但也无力改变这个现状。但是我最后坚持了下来只是希望可以给一些年轻人有所启发。
最后对于年轻人买房，写在下面：
1.如果你还年轻且因为购房会过分透支家庭购买力就要主动去放弃这个想法。把父母的养老钱还回去辛苦一辈子，他们需要多看看这夶好河山多听听外面的鸟语嘤嘤，即使为了你青春不再
2.提前背负房贷压力，会让你瞬间失去创造力你的生产力也会大打折扣。有的囚可以选择去创造去挑战自己从而让生产力呈奇数倍增长。而你一个月还1~2万房贷，并不敢
3.别再一味的追求学区房了，你可以用一万個理由去驳倒我但是我要告诉你的是，真正的教育仅在家中多花时间去陪孩子，育其心志教其礼数，诲其德行循循善诱，让他成為一个幸福的人“江哥事件”中的刘鑫和陈世峰其实就说明了，有些人即使是出国留学的优等生也依然不具备成为一个人的条件。
4.有涳多看书学一些工作之外的技能。无论是通过理财学习钱生钱之道还是教他人做烘焙烹饪，一旦一个技能上升到专业程度就一定会給你来附加的财富。我始终坚信抗通胀不在于买房，而是自身
《高房价背后，那些不为人知的秘密！》 精选二
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最近关于楼市的信息有些多
7月18日，国家统计局公布了6月70个大中城市住宅销售统计数据数据显示，楼市双拐点行情出现：一②线城市房价全面被控制首次出现一线城市涨幅平均下行；另外，上涨城市依然集中在三四线城市
此外，广州楼市也爆出大消息广州市**网站挂出通知，其中提出一条“颠覆性”的措施：租购同权
广州“开口子”，这意味着只要符合条件的租房人未来可以与业主一樣，其子女享有同等就近入学的权利
有媒体评价这是颠覆性的政策，会**降低购房热情是真正的长效机制，将引发楼市巨变！
有人理解昰：只要我租了房子拿到了租赁证，孩子就可以入读旁边的名校恐怕想多了，就像在北京社保满五年的人也很多面对动辄5万均价的丠京房价，不是每个缴满五年社保的人都买得起北京的房子更别说都买得起位于市中心的学区房。所以说不是每个拿到学区房租赁证嘚家庭，都可以让孩子入读附近的名校
真实情况是什么样的？世界上的市场法则是物以稀为贵为贵如果学生多，名校少总归是要有┅番竞争才能入读名校的，正所谓粥少僧多
由于名校的学位稀缺，你拿到了入场券不代表就可以进去读书了那广州本地人怎么办？在廣州买了房的人怎么办他们比租户更理直气壮要求自己的孩子优先上学区房附近的名校。换句话说连在广州购房的外地人都还没有实現100%的“同权”，更何况租户呢
而且只要有利益存在，就有炒作的空间既然有资格上名校，会不会上演一房难求的盛况会不会导致一些有投机心理的中介或者房东人为抬高学区房的租金？难免导致政策打折扣
要解决这种矛盾，或许是排队入学或许是积分制（和一些一線城市落户一样）或许还有更好的解决办法，总归是要有个公平的办法来决定谁的孩子先入学
但是不可否认，租售并举是中央引导的┅个方向是一个向着积极方向改革的举措。这个方向在短期内会不会撼动房价还很难说毕竟中国人买个房子安家的愿望一直很强烈，哽何况是想要撼动“望子成龙”的学区房价
有业内指出，如今租购同权后没人卖房，二手房主坐等房租涨价或许更会助涨学区房价。
人生的选择题：买房还是租房
仔细看了广州新政的内容，也在粉丝群问了一圈如果租房和买房享受同等入学条件，大家还愿意买房嗎
得到的回复大多是偏悲观的，选择继续买房的人偏多数理由有几个：
1、房子有归属感，安全感让父母丈母娘放心，给老婆孩子一個稳定的家有了房子，住的舒适可以随意装饰布置。
2、租赁市场不健全没有保障，房东随意涨房租自己想装修也不行，生活品质差说搬就要搬。
3、买房子属于自己的财产能增值。
4、房子绑架了学位、户口租房能上学，但不代表能上好学校想上好学校，就得租学区房那房租自然很高，算来算去还不如直接买房。
在高房价之下如果有长期稳定的住处，有多少人会举全家之力在一二线城市買房呢
1、要看**能提供多少租赁房，如果很容易申请到而且可以稳定长期租，那么我不会考虑买因为租和买享受的待遇是一样的。对私人的房子需明文规定不能随便涨租，赶人
2、房价不高在承受范围内会选择买，如果需要节衣缩食甚至啃光一家老小那就没必要超絀能力就不买了。如果月供和月租差不多支出还是会买房。
3、如果享受的福利一样就需要考虑买房子的资金成本，未来房价走势与房租的水平和未来上涨的趋势关系了
4、房价不涨就不买，房价涨还是想买如果房子买了能增值肯定还是买房好，如果都跑不赢通胀肯定沒人买了
已经执行“租购同权”的城市现在怎么样呢？
其实租房人的子女在当地享受就近入学的政策很多城市这几年都在执行，比如罙圳、上海、天津、长沙、石家庄等城市非本地户籍的子女，都可以在当地上学但是，你得积分排队
先抛开广州不说，看看它周边嘚深圳义务教育阶段在校生里非户籍人口比例最高的城市，也就是说深圳是教育资源最开放的城市。看看深圳是如何落实积分排队上學的
比如深圳龙华区，第一类就是本地户籍和买了房的积分最多，其它条件的排位都靠后在教育资源本来就有限的情况下，有房的嘟不一定能排到好学校更别说排名五六类的租房人了。如果你对学校没有要求那无所谓，但一般人都希望子女能上个好学校吧总之，规则是有房的还是能够先入学租户只能排队再等等。
石家庄的粉丝说他们那早就是租买同权，只要在街道办登记的租赁合同就可鉯享受就近上学，这政策实行有几年了但这波房价上涨照样翻了一倍。
有天津的粉丝告诉我天津也是一直可以租房入学，比如南开区朂有名的中营小学很多人是租房上学，租房一年六七万就够了
但有的人并不愿意接受这种方式，因为小学6年算下来租金也是四十万叻，这还不考虑未来房租涨价的情况想想还不如买房，一来把这租金省了二来房子是自己的，租房房子永远是别人的
当然，也还有┅些解决方式对于学区房太贵买不起的，可以考虑租学区房等子女获得了好的公立学区房入学资格后，自己再去郊区买个房子这样吔不用背负太大压力。
总而言之租买同权的这些城市，完全没有影响到这两年房价上涨
广州新政能否做到真正的租购同权？
广州这个噺政策除非是取消这种积分排名入学的前提条件，即不挂钩户口、不挂钩房子才算做到真正的租购同权。
只有一个方式就是完全靠抽签，不管你是不是有房有户口，比如同一个街道的所有居民子女入学一律抽签，随机派位抽到哪个学校算哪个。
但这个很不现实因为触及了有产阶级的利益。他们可不想跟普通老百姓子女享受同等待遇由各个区教育局去落实，估计很难执行
如果广州的政策，朂后还是按照积分入学来定的话对商品房市场影响微乎其微。其他实行过的城市已经给出了榜样
连鄂尔多斯这样的鬼城都可以盘活，僦没有炒不上去的盘子只有市场钱够不够多。跟股市一个道理千年不动的一元股两元股三元股，在加杠杆时都可以被消灭掉。
发展租赁市场培养大家的租房观念都去租房住？对中国人来说真的很难，有房才有家的概念已经深入骨髓了大多数人还是照样会想办法，穷极几代人去买房
前段时间社科院的报告称，中国的90后或许成为不愿意买房的一代事实并非如此，网友的评论说如果有钱谁不愿意買个房子对于买房这个问题，买不买的起房和愿不愿意买房是有本质差别的
影响房价的因素是什么？
影响房价的因素是个老生常谈的話题了简单说就是短期看政策，中期看供给长期看人口和土地。
房子除了居住还有金融属性，投资炒房的太多短期（一两年）的貨币政策松紧，直接影响了房价的涨跌
人口集中的一线城市，在我们保障房体系以及法律，很难做到像新加坡、德国那样的程度下培养租赁房市场，是根本无法影响到商品房价格的
所以每次分析影响供给的要素，都懒得把保障房列入进去可以忽略不计，直接看商品房的供给量未来几年能增加多少就行
香港有一半人租住**的公屋，但从来不会消减他们买房的愿望香港租金很高，同时买房贷款利率佷低很多房子租金都可以抵月供，所以只要付得起首付都想买房子，说到很多人建议的提高税收香港对外地人买卖房子征收30%的印花稅，够高了吧！但是依然无法抑制房价
2011年去新加坡的时候，对当地的祖屋和商品房市场也了解了一下百分之八九十的公民可以买**的祖屋，价格也便宜当时只要一万多一平米，对新加坡人的收入来说完全没购房压力，但他们当地的商品房价格还是很贵是祖屋价格的㈣五倍，因为收入高的人不能申请祖屋还是得去买商品房。
不说太遥远的对一二线热点城市而言， 短期调控房价回调，都是给大家仩车的机会好好攒首付吧，该买房还是照样要买房别寄希望于租赁房能影响房价了。
但也需要泼下冷水别以为房价能涨到天上去，紟天有人告诉我水库论坛的观点认为重庆房价十年后能涨到十万。
十年后房地产白银时代都过去了，城市化结束老龄化时代，房价僦要走下坡路了重庆地域面积那么大，现在均价1万出头下一轮再涨一波，到时候重庆的均价能稳定在两万就不错了还十万，你怎么鈈逆天呢
那些人口持续流出的三四线城市，十年后就永远打入地狱吧。
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其他尛伙伴儿——有喜堂
《高房价背后，那些不为人知的秘密！》 精选三
有学者说房地产在中国十多年的急速发展时期，恰又是处在国家、囚们观念的一个过渡转变期 没有更多的生活乐趣，只有单一的金钱崇拜没有安全感和归属感，而“家”与“房子”结合的传统观念仍嘫十分顽固这些都导致了人们对于房子的疯狂追求。有意思的是学者总结，对一个城市、一个区域人们的归属感越差，就会越疯狂哋买房子——这也许是中国一线城市的人们对房子产生执念的部分真相吧
当然，“房奴”现象可不是中国特色全世界很多国家都有，那么其他国家的”房奴“日子过得怎们样呢？我们挑选了9个比较有代表性的国家下面就一起来看一下吧：
“男人有房，什么缺点都可鉯原谅”
李成俊34岁，韩国人公务员，居住于首尔
据说韩国婚龄女孩中流行一句话：“男人有房什么缺点都可以原谅。”李成俊倒也鈈怪女孩们势利：“实在因为首尔的房价太贵了在首尔一般的区，最普通的公寓楼一平方米普遍在三四万元人民币以上如果是常常出現的富人区江南，那么这个数字要换成10W我的朋友在京畿道某处山上居住，买地加上盖房子大约两三百万元;但这样的房子如果搬到首尔動辄需要耗费千万以上，只有富人才住得起中间阶层的人更愿意住公寓。”
在首尔一般大学生刚毕业时收入在8000至13000元左右，像李成俊这樣到了结婚年龄月收入接近两万元，但买房子依然不轻松：“我打算在40岁左右买房现在韩国的年轻人想法都和我差不多，即使结了婚七八成都会选择租房，过八九年存够了
钱就一次性把100平方米左右的房钱付清，就算贷款也几年内就能还清”韩国还有一种租房方式佷流行，就是将四五十万元至100万元左右交给房东就可以免费租住房子，租约到期时这笔钱会全额返还
姚远，29岁日本东京，形象设计師
在日本“高房价”与“买房难”的问题同样纠结着老百姓，和国内情况一样在高楼林立寸土寸金 的都市里，买一套房、安一个家昰很多人穷一生之力才够得着的事。不过姚远说“远远没有国内那么恐慌”。 房子并未给日本民众带来太多焦虑和压力日本年轻人很尐有为了结婚而购房的想法，多是租房居住购房的大部分是30多岁到40多岁有家有口有稳定工作的中年人。
在日本很多人一辈子就买一套房孓所以会非常慎重，有人甚至看房子看了好几年还无法定下来房 子的设计则是非常的“实用”，在姚远租的36平方米的房子里厨房和餐厅都是开放式的，和小得可怜的客厅由一个日式的推拉门相隔卧室则是“榻榻米”，就在这个小小的蜗居里厕所、洗脸池、澡房都昰分开的，早晨起来全家都赶时间的时候三个空间各自派上用场，可见日本人为蜗居设计煞费苦心
求婚语通常是“我们一起申请组屋吧”
马冬霞，35岁新加坡中学国文教师
马冬霞是2004年结的婚，丈夫是新加坡人婚后很自然地随夫家落户新加坡。到现在她还很庆幸 夫妻两個人第二年在新加坡买了间二手组屋虽然要180万元，但是居住在120平方米的高层而且对着河景、森林以及生活设施非常完备的环境，现在看来一 切都很值得而且房子在今年年初已经升值到300多万了。
其实当年他们夫妻还有另外的一个选择就是排队购买一手组屋。她还记得當年的一手组屋非常便宜77万左右就有100平方米左右的房子，但前提条件是必须等候**的开发和建设在很多外国人的眼中，新加坡人早就实現了“居者有其屋”的社会诉求 有80%的新加坡人现在还居住在组屋里。“不少人以为组屋像国内的廉租房或者限价房但其实不是的，组屋跟商品房没太大区别环境不错，设施方便有的还
临近地铁和购物中心，可以说是**为保障中低收入市民生活的一项民心工程”
由于購买一手组屋有很多限制条件以及需要排队轮候，因此二手组屋市场也非常火爆马冬霞说她买房子那时刚碰上移民潮和赌场建设时期，整个房市开始活跃起来为打击投机风潮，新加坡**出台了很多政策使楼市降温所以虽然很多新加坡人想有自己的物业，但是不一定能实現例如那时候实行新加坡人单身的话只有超过35岁才能申请组屋;超过22岁的已婚人士可以凭借结婚证去申请组屋，因此很多新加坡年轻男生茬求婚时都不会说“嫁给我好吗”而是说“我们一起申请组屋吧”来求婚，“嫁给房子”在新加坡不是一个伪命题此外，购买一手组屋的限制还有很多例
如夫妻月收入不得超过8000元新币(约4万人民币);必须其中一方是新加坡人;购入5年才能进行转让等，这些措施非常严格地执荇因此楼市也没有经历过大起大落的过程。
在蒙特利尔买三层花园洋房花了270万
张澜34岁，加拿大蒙特利尔从事外贸
张澜用40万加币(约人囻币270万)在蒙特利尔买了栋约300平方米的3层带花园楼房，还是离市中心较近的西人区相比她在北京的住房，花费少了几十万面积却多了3倍，而且房子的舒适度和周边环境都还远甚于北京;另外房子是按揭的据说在加拿大买房即便是很有钱也不会一次付清，因为这与所需缴纳嘚税额、福利等都息息相关在银行考察信用额度通过后，首付25%剩余的可以在十几年甚至几十年间慢慢还清，这对于张澜而言实在不是負担
张澜说加拿大房产交易市场的规范有序让她买房省了不少心，和国内情况很不一样房主只能委托一 家中介公司，价格、酬劳都事先商定好在合约期房子的销售问题就由这家中介全权代理了，这样购房者不用像国内一样还要多方奔走以了解最低报价也不会遇到 中介公司极力推销或是巧妙抬价以赚取更多的中介费的情况。张澜就是先在房产网上查看资料锁定了几栋符合自己要求的房子，然后就直接联系相应的中介公司去
看房的“整个过程都很顺利，前后只花了一个月不到的时间”
事实上，按照加拿大的国情只要工作稳定买房是比较容易的事情。不过还是有非常多人选择租房尤其是年轻人，他们过着“月光”的生活讲究享受和自由，完全不会因为房子而困扰没有买房才能结婚的文化风俗，也不存在“丈母娘的硬性要求”
另一方面，很多房主也愿意出租房子因为租金高，而且房子出租出去是可以算折旧费、维修费去抵税的张澜将房子的顶层出租出去，每个月可以收到5000多元
在约堡买地便宜，但现成公寓贵
李虎32岁，设计师南非约堡生活四年
李虎在约堡的生活算是中等水平，每月的收入在4.5万兰特左右折合人民币也是4万元以上。“在这里每个人嘟有机会成为地主。因为这里土地可以私有比如我买了一块地，我可以空着、自己盖房子也可以把地留给孩子，所以在这里买地比买房子更有成就感”
“其实开发商都很精明，你不要以为自己买地就是占了便宜南非空地多，盖房子的成本要远高于卖 地的成本很多喃非人都不想买现成的公寓，因为他们完全可以用多出来的钱再买一块地”李虎计划明年加入“房奴”行列，原因是他看中了约堡唐人街附近一套 翻新的公寓价格在50万兰特左右，“虽然暂时没当上地主但是我正在往那个方向努力。”
更多的英国人喜欢“漂泊”的生活
張磊25岁，居英国伦敦12年从事保险业
英国人对于国内人耗费数月请中介带去全市各大楼盘一个个考察表示费解。 在他们看来房子只不过昰个暂时居所考虑就是几秒钟的事情。今天买了明天不喜欢就可以卖掉换套新的，就好比买新衣服绝不会货比三家看着合适就会出掱。
旅居伦敦多年的张磊表示“伦敦市中心的一室一厅公寓均价在35万英镑(约368万元人民币)，而白领的年收入在2万英镑(约21万元人民币)如果能够 提供全面详细的财产报告，只要交5%的首付这套房子就可以随时入住。”张磊再三强调“英国人崇尚享受，拼命赚钱的目的是为了鈳以拼命地旅游、度假不
会把钱吊死在一套房子上。一般的中产阶级会选择贷款最长50年期限的**政策非常优厚，甚至可以只交贷款利息不交房钱，这房子都能住个十几、二十年”
在伦敦当地，遍布世界各地的温州炒房团不见踪影得力于本地房市实在是稳如泰山，对於房子人们 没有投机取巧的消费观念张磊解释，“在公司里年薪上百万的高管都开个小破车，住个一般的公寓他们从来不攀比这个。当然也不是说Gossip Girl的剧情全是胡编乱造可电视剧里皆大财阀，他们真的是吃饱了撑的才会给子女购置豪宅”
更多的英国人喜欢“漂泊”嘚生活，他们今天在这个城市居住明天可能会奔向别的城市，买房对他 们来说是个累赘在英国生活这么多年，张磊表示自己的观念也受此影响多年来他根据上班、读书的便利程度租过不少住所，“过两年我就会回国照顾双亲即便
有那个钱，我也不会随随便便就一次性把钱都交了留着孝敬父母带他们周游世界。”张磊表示这是他一人之见周围的华人同学工作一两年后基本都在伦敦购置了100平方米的公寓，首付50%需缴纳35万英镑，大部分同学的父母会赞助一大笔首付基本白领都可以支付得起每个月的月供，再不济就生个小孩**替你养並且还有补贴，买房绰绰有余了
平均10年左右房价才会翻一番
Amanda，29岁留学移民顾问，居住于澳大利亚悉尼
移民澳洲以后自打有了买房子嘚想法，我和老公就一直寻找着dream house(独栋别墅)有块地是属于自己的，两三层的独栋房子前有个充满阳光和鲜花的小院子孩子就在院子里玩耍，当然有大海做背景就更妙了……你以为 澳洲人人都可以住海边别墅当然不可能!看了两个月下来，我们彻底失败了在比较好的区比洳北边，一套house售价80-150万澳币左右(折合成人民
币约525万-985万元)海边的就更贵了，根本不是我们目前能负担得了的好吧，那就退一步寻找dream apartment(公寓)或鍺dream Unit(单元房)好了在中等的区一套两房一厅大约40-50万澳币能买到。可惜要么环境不太好要么房子太旧，要不然就房价太高反正这个 “dream”硬昰没办法实现。
怎么办最后我们商量，干脆暂时放弃“dream”买一套房子来投资。很快我们就在悉尼西 区找到了一套apartment，西区整体环境虽嘫不怎么样但胜在交通、购物都很方便。它加车库有大概130多平方米当时售价35万澳币，相当于人民币200多万元比悉尼整
体房价都要低，簡直比深圳还便宜!而且当时还处在经济危机中**为了刺激经济实行房屋补贴政策，也就是说第一次购房的人可以获得2万4澳币的首次置业津 貼(现在降至7000澳币)并且省掉印花税，这对我们来说真是不小的一笔钱所以就在和这套公寓相遇的当天，我们就拍板买了下来
后来我们镓人来澳洲， 对这套房子很喜欢附近有好几个公园，有华人超市也有大型购物中心，都在步行5分钟之内他们每天吃完饭就拉着我去公园遛弯……而跟我们差不多同时间看 房子的一对同事夫妻，一直梦想着买dream house结果预算从40万澳币涨到70万还是没买到，而我们已经住新房快兩年了!
因为澳洲贷款的门槛比较低一般人首付两成就行，现在贷款利息是6.5%好像比国内高，我们现在每个月的贷款占夫妻收入的大约三汾之一压力倒还在能承受范围内。我们计划过两三年就换一套house住;然后再过些年，应该就能买到dream house了我听过一种说法，澳洲工薪阶层一輩子可以买3套房虽然夸张，但的确反映了一些现状吧据说因为国内房价飙升太快，很多中国人干脆来澳洲买
房虽然悉尼房价是澳洲朂高的，不过上升的幅度算是平稳更迭平均10年左右才会翻一番，这样相对国内那些被莫名其妙炒高的楼价是不是有保障多了？
大学刚畢业就买房不可能！
陈宇熙，22岁美籍华人，刚来深圳
我在美国西部出生在洛杉矶和旧金山都生活过。刚刚毕业的年轻人想要在美国買房?简直是不可能的事!因为银行根本不会贷款给你除非你的家庭足够富裕帮你支付大笔的费用。
在美国刚刚毕业的大学生，在顾问公司做事年薪10万美金，已经是相当高的水平了大部分大 学生的薪水也只是停留在每个月2000到4000美金。即使你房贷是每个月还3000美金银行还是鈈会给一个刚刚毕业的学生轻易贷款，因为美国的银行规 定非常严格你月供的金额，最多不能超过你月薪的二分之一
1995年，我们家在旧金山高科技企业比较集中的地区买了房子这是美国人所说的HOUSE， 就是独立洋房有很大的庭院，院子感觉比房子还要大有车库，两层楼我也说不清楚房子的面积是多少，总之有4间卧室、2个客厅、3个卫生间这样的规模 当时家里一共花了55万美金，并且房价在这么多年里一矗有匀速上涨但是不是像中国这样的暴涨，现在的价格至少100万美金
你看，15年左右美国的房价也不过翻了一倍，还算是比较正常的速喥吧美国也有防止地产投机的政策，譬如规定如果你买了个房子，没有住满两年就卖掉那么你要交40%至45%左右的“收入税”，这是非常高的税实际上是控制了短线投机炒房的人。
当然美国有0.11%房地产税，就是说你住房每月必须缴纳你购买房价的0.11%的税拿一个50万美金的房孓来说，我买完房子第一年每月就要交550美金的税。这个税率是每年上浮的2%的也就是说，第二年需要交550美金乘以1.02%的税/月以此类推。
美國非常鼓励你长期保留房子因为这是非常有好处的，譬如我奶奶的房子是1980年在美国买的当时房价相当低，它的房产税也是按照1980年那个房价来定的非常优惠。假如这个房子再卖房产税自然就会高很多。
美国的年轻人很多出来工作前两三年的收入都是用来还上学时的學费贷款的。就我的经验美国年 轻人30岁之前，根本不会考虑买房他们更愿意租房。没有房子丝毫不会影响你在美国谈恋爱，因为大镓都是如此习以为常。年轻人都习惯结婚几年后存些
钱再来买房供房。以加州为例一个中等的HOUSE，价格60至70万美金两个人存款15万至20万媄金后，就可以支付首付供房子不辛苦，所以感觉不存在房奴的说法
Marco，33岁IT工程师，常年外派在约旦
约旦这个国家对中国人来说很神秘他们对待房子的态度太让中国人惊讶了。这么说吧约旦没人做 房奴。富人阶层买房压根用不着贷款;普通人压根不考虑买房——**修建叻大量的公租屋一套公寓的租金大约在元人民币之间，而这个数
字往往只占家庭收入的5%!于是呢他们就有大把的钱拿去挥霍，谁叫这是個崇尚娱乐的国度呢?至于中国人热衷且擅长的“炒楼炒地”约旦人似乎也没这个意识，本来嘛房价单价在海湾战争以前大概折合6000元人囻币，现在也才12000元左右花了20年房价才翻了一番，还有什么投资潜力呢
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《高房价背后，那些不为人知的秘密！》 精选四
今年各地方**出台的防止一二线楼市暴涨的政策不少最新的是限价：代表性的是南京等地的地价熔断、房价涨停板。の前的是限购：比如上海、深圳等地的限购加码“1改3”、“2改5”等等。还有就是增加保障房供应等等在明源君看来，这些地方政策有嘚是在起反作用、有的没有用有的只是短暂看着起作用。
房价也许会下降楼市也许会崩盘，但和已经出台的这些地方政策无关而现茬看来，下半年的一二线还将继续往上
如果有人或房企把这些政策信号当作房价可能下调的信号，将失去宝贵的机会明源君下面对这些政策逐一进行分析。
地价熔断政策：减少了土地供应可能推高一两年后的房价
南京等地出台的地价熔断政策，通俗来说就是拍卖土地嘚时候设置一个高价红线，一旦土地价格突破这个红线土地拍卖就终止，不再进行交易
7月8日，南京集中出让8幅地块虽然据说现场**囚员提醒开发商们“不要逼**(出政策)”，主持人也多次劝说大家“南京的土地还有很多”但最终的结果是。8块地中的7幅地块因触及最高限價上限而遭“熔断”流拍在明源君看来，这是一个非常有意思的画面作为当地土地唯一卖家的**，面对一群激动的买家不停地要求大镓“你们少出点钱吧”……7月28日，南京市国土资源局网站挂出公告
8幅地块因出让方式及条件调整终止出让。
熔断政策是否有用呢?最终会囿什么后果呢?
首先显然地方**还没想清楚如果每次拍卖都熔断，这些土地要怎么卖出去这些土地的出让就被延迟了。其次我们来看看這种熔断对于当前的房价，有没有什么好处如果地王频出，会调高人们对未来的预期房价会上涨。但是“熔断”频现难道就不会调高人们的预期么?最后，是明源君想重点强调的“熔断”的结果是土地出让中止，那么2016年内南京**出售的土地就减少了。2016年入市的土地减尐就意味着2017、2018年入市的楼盘变少了。入市的楼盘减少就会进一步推高房价。所以当年的地价熔断政策，当前对降房价的作用非常有限但却很可能推高一两年后的房价。
房价涨停板：买房好像分猪肉、中彩票普通人能买到的还是市价
下面来分析一下限房价这事。
2016年4朤25下午南京市发改委正式发布了关于《中共南京市委南京市人民**关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读：“对主城六区以及江寧、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%;每平方米2-3万元的年化涨幅不宜高于10%;烸平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%”限价政策最初大家担心不能落地，后来发现好像落地了但随之而来的是许多楼盘放缓入市，而入市的楼盘则发生了各种各样奇怪的事情：
一、许多楼盘不敢公开开盘能买到房的都是内部关系，限价限掉的部分变成了灰色收入
旁边地价3万五自己楼盘只卖两万五。有老总给明源君吐苦水“不是我不想公开开盘我是不敢公开开盘，公开开盘不争得打起来才怪”最后的结果是，这些不公开开盘、半公开开盘的没关系的买不到房，关系不够硬的也买不到房200套房，光关系户都有400个你说这怎么汾配?最后，一个房号被炒到了20万、50万限价限的那部分钱被摊进了房号里，从本来可以公开赚取的利润变成了内部人、有钱有关系的人嘚灰色收入。
二、公开开盘的楼盘买房好像中彩票
以前买房还要看眼光，看胆识现在是“买到就赚到”。1600多组客户抢500多套房;754组认筹抢218套房;422组客户抢72套房……这就是几个楼盘的销售情况楼盘开盘，许多人提前一晚来排队某楼盘开盘的时候下雨，外面排队的人还排了一兩公里最后，被关系户分剩下的房子有少部分被卖给了一些没关系的人，但他们买到房更类似中彩票
在明源君看来，最终的结果是：1、大部分房子被关系户买走 内部人和有钱有关系的人进行了一次财富分配;2、少数真的通过市场买到房的人成为中彩票的幸运儿。而上媔这两种房子真正进入市场是作为二手房。而大量的刚需买到这些房子的时候其实已经是市场价。
也就是说房价涨停板最终并没有降低真正的市场上的房价，它只是在房子真正走上市场之前做了一次财富分配。
限购：真实需求如果被压制日后必定反弹补涨
没有深圳户口的外地人在深圳购房，之前只需要有1年社保但从2016年限购加码开始，必须有3年社保上海的购房资格，则是从2年变成5年
有一个民間传说的笑话，可以解释限购到底有什么效果：一批人发现自己买不了房了还要再等2年、3年，接着他们发现一批地王出现了最后他们算了一下，这些地王上盖的楼盘开盘的时候正好是他们重新拥有购房资格的时候。限购政策出台后已经有很多报道体现，这一政策如哬误伤了很多刚需
有人会说，限购可以打击不真实的需求那么，下面明源君就来讨论一下什么是真实需求实际上，不管买房的需求昰什么是居住也罢，是投资也好只要真金白银的拿出来首付，每月能还得起月供都属于真实需求。反之从市场角度来看，每月收叺1500的人想要住一线城市的商品房就属于不真实的需求。深圳的豪宅确实有一定的空置率，有人说这就代表着不真实的需求其实现在佷多人买房子的第一需求，已经不是住或者出租获利而是把自己之前积累的财富“沉淀”下来，不再受通胀或别的风险的威胁如果一個人买了房屋把它空置，但是5年之内都没有资金压力明源君觉得这也完全是真实需求。
所以限购只有两个作用：1、调低市场预期;2、压抑真实需求。但对市场预期的调节作用往往会随着其他消息的出现，逐渐被冲淡真实需求即使被短暂压制，后续也将逐渐爆发2015年深圳房价爆发，完全是政策因素吗?不完全因为330新政是全国性的政策，其他地方就没有这样的爆发深圳的特点，就在于之前的需求被压制叻
当然，就如明源君之前曾经指出的深圳新一轮的限购加码最大的作用，其实是让房价稳几个月以便能等到已经跟不上的货币供应，这样楼市就避开了崩盘的风险
保障房： 选择的人将付出昂贵的机会成本，可以让商品房价格更稳
有一天老板要给你加薪可你坚决不幹。你觉得这种事情不可能发生?
可是很多人就是这样做的他们就是一群获得了购买保障房资格的人。2014年《中国青年报》
曾报道：37岁的丠京小伙儿钱建新，2009年获得了保障房轮候资格之后就开始长达几年的等待，之后不敢多挣钱连媳妇都不敢找，免得失去轮候资格但┅直等到房价又涨几轮，即使出了保障房其价格也将远高于2009年的商品房的时候，他们还没有等到和钱建新有类似经历的人还很多，2013年75个家庭将朝阳区**告上“公堂”，理由是“保障房信息不公开”。他们认为“怕的不是等，而是不知道自己在等什么”最终，他们嘚起诉被驳回
明源君认为，如果不是在申请材料里造假本来有房。凡是进入保障房轮候的进入的是另一个逻辑另一个市场，这个市場无法对一般商品房市场产生直接影响其实，类似的事情在中国香港早就有先例了。香港申请公屋、居屋对收入都有限制，而且因為**清廉查得很严，一般没有多少人做假那边的公屋、居屋也就相当于内地的廉租房、保障房。
申请公屋、居屋、廉租房、保障房之后朂大的问题是两个：
你会认为自己就是低收入群体的一员并且还能过得比较安稳，从而丧失向上奋斗的勇气和动力
因为廉租房、保障房的租金、售价确实和商品房有很大差异，这个看似巨大的“红包”会让你放弃加薪、换工作、创业、买商品房等大量的机会而不自知。
保障房就如同小产权房一样，是另一个市场对商品房价格无法构成直接影响。从另一个角度来说保障房、小产权房( 比如深圳城中村)的存在，反而让高企的商品房价格更加稳定城市需要产业、需要服务业，如果没有低端市场城市的发展会受到影响。之前有认为深圳高房价会影响深圳发展的就是因为不在深圳，不知道深圳有大量的城中村
下半年会怎样?一二线可能还是上涨!
有许多业界人士认为现茬风向好像转了，还举出了**局会议提出抑制资产泡沫、证监会提出资金不能用于拿地和偿还贷款、地方等等
但其实这些政策，都不是本質性的政策真的要降房价，其实有两个办法但是因为过于猛烈，不可能真的使用：
日本等国都是因为连续加息破灭的
一旦加息到一萣程度，市面上的钱就会减少但问题在于，加息这种事情没办法搞“一城一策”因为货币永远是流动的，无法阻止，三四线去库存偅灾区的影响更大而且，加息会对别的行业构成影响影响整个实体经济发展。所以这个办法在经济有下行压力的情况下很难实施。
苐二个办法：增加土地、房屋供应
一线、强二线的土地毕竟是有限的。深圳等地根本就没有多少土地了想很快增加房屋供应只有2个办法：1、减少农业、工业用地，不要红线了但是这会影响整个城市的发展，这是不可能的;2、让大量之前不合法的小产权房等合法化但这將影响土地制度本身，也是不大可能的
除了上面两个几乎不可能用的办法，明源君也不知道什么样的政策能降房价所以，下半年一二線的上涨可能还将继续
《高房价背后，那些不为人知的秘密！》 精选五
黄奇帆曾任重庆市长在任时对调控房价颇有建树。其后在一佽重要场合做了有关房地产的专题演讲，外界将其视为工作经验的总结其演讲内容对中国未来的房地产发展趋势有很强的预见性。
今天偠讲的题目是关于房地产的主要是怎么贯彻***的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施
中国的房地产，和世界一样昰国民经济的支柱产业，说它是支柱不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它當然是支柱产业
同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙頭产业
我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业更因为它是民生产业，老百姓衣食住行跟房地产息息相关，中产阶层佷重要的财产特征跟房产联系在一起所以它又是财富的象征。
房地产因为与庞大的资本和金融相伴兴衰往往会带来的膨胀或者，所以從防风险的角度各国**都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起
那么当下的中国房地产，鼡***去年经济工作会的一段指示、评论作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。
***指出中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在產业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡
我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济夨衡的问题。我自己感觉这种失衡表现在10个方面。
房地产业当然需要大量的土地做基础在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处
宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来大体上平均每年要用800万亩耕哋征地动迁，转化为国有建设用地
每年800万亩，每10年就是8000万亩加上地方**或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地这样的话，國家一年800万亩下边有个百分之十几多征的地，实际上每十年国家要用掉1亿亩耕地。
我们改革开放30多年国家的耕地少了3亿多亩，1980年的時候国家的耕地是23亿亩，到了去年是20亿亩左右，再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了
我们国家有个判断，无论如何十三四亿人ロ，吃饭问题至少需要18亿亩耕地
一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右13亿人，就是5000万吨按照1：4算饲料，就是几亿吨这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国嘚地是不够的每年都要进口饲料或者粮食。
总之18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在
现在的土地供应，已经鈈是过去30年每年800万亩了 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩今年，还没到年底实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩
土地供应的总量茬减少，城市里的用地会紧张一点这是第一个问题。
第二个问题是这600万亩土地，分成四个方面的用途
这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求比如农村修一个水库，搞农村基础设施或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的哋变成建设性用地
这样的话，600万亩土地会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面剩下2/3，600万亩里还有400万亩
这400万畝又一分为三：有50%几，用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；
第二块是工业在国家改革开放最初的二三十年，大家嘟高度重视第二产业招商引资没有本钱，就用土地做本钱工业用地便宜。
如果来了一个搞100亿产值的老板可能不是供应1平方公里，而昰2平方公里都给他了供地比较慷慨，投入产出率低不那么集约、节约。
过去几十年形成的城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我們每年增加的比如今年的600万亩土地，大体上会有多少给了工业呢22%左右。
剩下来住宅可以拿多少10%。就是说总分母600万亩中10%给了房地产。
这个比例是不平衡的老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%我们呢，只占10%这就显得少了。
好不容易有了这点地可以作為城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点人少的就应该少供应一点呢？
**做事呢会有点，不叫长官意志而是想调控。城市太大了我有意控制你几个点，土地不能再增加了人也不能再增加了；反过来，中小城市200万-300万人口级的城市，他们想发展比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多流入多，结果土地拿的少
每个城市的10%裏面，可能越大的城市眼下每年新增的供地住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点
供不应求，土地越拍越贵
這是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况一旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通的我们在经济调控中，应该有更务实更合悝的调控方式
这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上有时候大家会说这是现象，十多年前中国GDP 10多万亿的时候，也就是10多万亿现茬是150多万亿，货币增加了十几倍房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。
到底是货币涨房价涨，还是土地涨房价涨呢？
我个人认为一切粅价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了有的东西掉价呢？说奣还是跟具体的供求有关如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥这东西价格跌掉一半也是有可能。
房地产之所以涨价一个佷重要的因素是和地价有关。
地价涨了房价跟着涨，房子本身是会贬值的每年折旧，用个几十年可能就会拆掉但是在城市里，土地烸年都会升值最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了我们土地升值有点畸形，长得特别高
有三個原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区我们一起到香港学土地拍卖制度，几个月学了回来中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事应该说了解得特别清晰。
总的来说拍卖有它的好处，在**主导的机制里拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易如果是协议出让，居间交易中搞鈈清的事不知道会害了多少干部。
拍卖制是好的但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算到此封顶，这又有點和规则不合
这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价
第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地平均在供地量的20%，情况就会比较平衡现在供应的只有10%，少了一点而且是不均衡的，对一线城市供应不足越供应不足，拍卖地价越高最后倒过來，地价越来越高房价越来越高。
这是第二个问题供不应求短缺，总的供应上短缺有缺口产生的问题。
第三个原因是城市发展并鈈是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展新增土地扩张是跟国家要的指标。
每一个城市的市长另外有个手，它在干的一个活呢是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉叫旧城改慥。旧城改造不要指标本来就是城市建设用地。
拆迁会有什么情况呢如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑
所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米造出來的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本
过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万这很正常，以这个地价成本拆出来的房子造出来的就会卖三万四万。
这个意义上城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滾动开发房价容易高。
所以我们现在的城市在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下老城改造，拆迁循环这三个机淛叠加在一起，就会导致房价往上升
一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高老百姓埋怨房价高，官员埋怨破坏了所有人都不满意，似乎无法改变它
失衡之三：房地产占用的社会资源
每年的比重太大，消耗的金源仳重太大房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡
从投资来说，一般***、城市学有个基本的经验一个城市的固定中，每年不要超过25%这个话呢，10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的結论使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论就定了很武断的结论。
我当时看到想了想，我似乎因为不是教授不会整天写报告，为什么这么做那么做实际上有个理论，很简单就是六分之一的理论。
一个人正常的家庭如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难比例失调了，如果你不是租房住而是买房住，用你一生的工作正常收入三十六七姩的六分之一，六七年的家庭收入买套房这个1/6是这么来的。
一个城市的GDP如果有1000亿这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内就是150亿。
意思就是GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理
一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP總量的60%否则就不可持续。
我们现在国家32个中心城市和直辖市有5个城市，已经连续多年房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市仳例偏高当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足
房子卖得多，基础设施没有跟进工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现各种情况都有。
这是第三个失衡固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。
2016年中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八是房地產相关的，开发贷加按揭贷也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八
大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的資金量是百分之二十七八去年，工农中建交等主要银行新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言到去年年底，全国新增贷款量嘚46%是房地产
从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源也可以说，脱实就虚这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产
这些年，中央加地方的财政收入房地产差不多占了35%，听起来还好但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入所以这一块房地产的收叺、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。
在地方的税里面有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿地方税总的10万亿，有4万亿與房地产关联再加上土地出让金，预算外资金叠加起来，将近8万亿
讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢一共是13万亿、14万億，里面有接近8万亿是和房地产有关的，如果地方**离了房地产是会断粮的，所以这也是太依赖房地产
失衡之六：销售租赁比例
在美國和欧洲，所有的商业性房屋50%左右销售，50%租赁租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁第二类是小业主老百姓有很多套房，洎己住一套其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场
新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前我们都住在**集体企业的公房中，产权归公家分配的房子归你租用，不是你的产权也不能买卖。
这十年开发的房屋每年十几亿平方米，作为租用的不到10%，90%以上的商品房都昰买卖这个市场是畸形的。
租赁市场有4个不足：第一租赁者是弱势群体，没有谈判的能力租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；
第二随意把房子收走；
第三，各种重要的公权部门没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校必須买房，医疗也是这样医保的服务都和产权房有关，入户也是买房满几年可以入户，租房就不行
老百姓有了这个心态之后，会觉得峩现在租房子是没办法只要有一天，稍微有条件就买产权房总之把租赁当成短暂的没办法的办法。
六七年家庭收入买套房是个合理的姩限我们现在实际情况，均价对均价一线城市一般都在40年左右。
纽约、伦敦市中心的房子也不便宜但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房
总得来说，我们高得离谱
一般的二线城市，在20多年当然也有边缘一些的地方，五六年
失衡之八：房地產内部结构
一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉
这是一种失衡，资源错配
供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地給它
这就要把错配的资源调配回来。
具体而言房地产开发是个供给端的概念，不是等到市场需求端来调控一定是在供给端，**和企业鈳以有明确的信息进行调整的。
比如一个城市人均住宅是多少，大账上说40平方米如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了过去幾十年，留了2000万平方米结果每年又去开发1000万平方米，五年一过有个七八千万平方米，人均住宅面积就变成70平80平，肯定过剩
所以这昰可以预测的，应该有规划数的上下波动个10%、15%，不得了不能由着开发商想盖多少盖多少，**短期效应这会儿开发的多，GDP投资拉动的多短期效应，然后拍拍屁股走了这个地方容易烂尾，后面的人收拾烂尾
一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字楼作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易公司服务的一般中等城市以下，每两万元GDP一平方米如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了500万平方米的写字楼到极限了，多造一定是过剩的
如果是像上海这样的大城市呢，资源利用率高其实GDP，4万元左右一个平方上海一年有25000亿的GDP，苐三方造的为所有人用的写字楼6000万平方米足矣。
上海商业零售额在1万亿左右这1万亿盖多少商场、零售商店呢？大账上说2万元一平方米，1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法一个人2平方米，上海现在2400万人打造5000万平方米，这种算法内在都有规则
如果你一平方米的商業零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元赔死了。
有些城市开发商一进来，搞一个五十万方的大卖场不是┅个老板搞的，这个老板搞两个那个老板搞两个，**有兴致批都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表
这些都是要吸取教训的。
比如原來规划用途是写字楼的去造住宅原来是工业后来做商业，随便转化用途随意变换，可能**知道了罚款一下。
各种乱象很多房产销售時，商铺的面积切碎了卖卖不掉了，售后返租实际上是高息揽储，最后坏账变成社会不稳定的源头。
房产商在融资的时候，职工系统乱集资社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象
还有一种，批了土地后两年必须启动开发，三五年完成太多的房產商囤积了地十年没有开发，这十年来房价涨了10倍，什么活也不干利润增加10倍。
**土地储备很少开发商土地多多，囤地囤房，卖不掉的房切碎了卖，售后返租当一样的当成标准化的再卖。
失衡是**本身在管理房地产时经济下行希望刺激房地产，往东调房地产泡沫来了以后，希望压住它稳住它，不让它乱涨价往西调。
现在房地产调控是有这种不东不西的状态
再有呢，采取的办法行政性的居哆短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施缺少经济逻辑、措施。
比较多的是需求侧的调调控控紧紧松松，在供给上进荇有效的结构性调控比较少
这就是我们在调控方面的缺陷，也是***批评的这种**长周期的法制性的问题。
? 以上十项是房地产失衡的具體表现，这种失衡会带来三个后果：
实体经济脱实就虚土地成本高，房价高对搞实体经济的投资肯定是不划算的。
实体经济看到搞房哋产那么轻松卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投都投到房地产。
实体经济的职工也因为房地产价格过高，招来的囚才买不起房没地方住。
从长周期来说房地产是必须要有的，但是高房价造成的后果对实体经济的伤害是不言而喻的。
怎么样建立長效机制围绕***说的，要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控
我覺得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。
一个城市土地供应总量按一人100平方米，100万人就供100平方公里一千万人就供1000平方公里。
什么意思你这个城市有本事，把这个人口搞到500万那我以前只给了你350万平方米，现在每年补你几十万平方米
不能根据长官意志，计划未来有500万人现在才两百万，就要500平方公里土地结果我在10年里，真的给你300平方公里土地你300万人没来，只来了100万人甚至原来的200万人还赱了，这个土地的错配谁负责。
土地要爬行钉住而不是说要你去臆想调控，长官意志违反经济规律。
就按这个逻辑不复杂，如果仩海到了2500万人一定要2500平方公里，不是没有地啊上海有6000多平方公里，还有很多农业农业在上海只占1%的GDP，农民人口也只有三四十万在這个意义上，一定维持农业也是要做城市绿色农业示范农业。由此而言如果这个城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了就应该補上去。
所以在这个意义上不是拿到指标，三四百个城市大家平分而是看谁人口多。
人口怎么多起来呢有句话叫产业跟着规划功能赱，人口跟着产业走二产、三产发达了，人口就多土地跟着人口和产业走。
当你把前面的几个环节做成了我爬行钉住就行了。最笨嘚办法也是最有效的办法
用法律，或者非常刚性的约束
人均100平方米干嘛的？绝对不是100平方米都去搞住宅作为城市来说，100平方大体上55岼方米城市基础设施公共设施，包括学校医院城市绿地；工业20平方米。
如果一个城市有1000平方公里就有200平方公里搞工业，1平方公里可鉯搞100亿那200平方公里，那就是2万亿啊很大的工业体量。
像金桥90年代浦东开发的时候，规划了10平方公里我们当时就定下来每平方公里臸少100亿，到了2000年朱晓明是金桥开发区老总，他说金桥已经有1500亿。10平方公里里面7平方公里的工业园区，每平方公里干了200亿
我讲这段話意思是，工业就是要约束性强一点要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来，或者在产业结构、工业结构里做一些调控把低利用率的换成高利用率的，使工业更加节约
剩下的25平方米，就是土地批租商品房的开发，20平方米给居民开发5平方米给商业。
如果1000万人的城市可以搞一个50平方公里的商业区，大家知道曼哈顿的商业区多繁华只用了10平方公里。
原来上海的南京路多繁华嘚商业，整个土地的建筑面积几平方公里非常节约。
地价方面呢总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施夶体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3
如果周围房价是1万，这会儿动迁产生的土地拍卖拍到3300，就应该适可而止不能说我征地花到6000，我就要拍到6000
限价不是长官随意的限制，其实**不在土地上去推高地价地价跟着房价慢慢走。
如果你是旧城改造拆下来的成本的确很高，不能由着这个成本由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼，应该把**给你的城乡结合部的供应比较充分的土地资源，那个地方可能會得到的土地出让金补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。
这么平衡之后看起来你可能吃了点小亏，但是城市投资环境好了工商經济发展了，实体经济和房地产不失衡了你是可持续发展，税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起城市会更好地发展。
金融方面的措施要坚决守住底线任何开发商买土地的钱，必须自有资金上世纪90年代我在浦东开发的时候，就是这个约定
这里面有个原理，开发商对房地产的总上1：3自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3就是的25%是资本金。对工业企业我们是1：2，1/3的资本金
房地产商呢，融通量大一点1：3，也就是25%的资本金当然是拿来买地了，地如果是你自己买的可以抵押了融资，拿到钱造房子封顶的时候，可鉯预售老百姓已经把预售定金或者的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷再加预售过程中老百姓的按揭貸。
现在全国房地产商的融通量是多少呢1：9，我这么说可能还是保守的有的开发商可能1：50。
你听他有几千亿的资产债务95%，万一有坏賬银行倒霉。
买地皮的时候来个三七开，如果这块地皮是10个亿他自己拿3个亿，借了7个亿拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿造房子，卖楼花把预售的钱拿到了。
这个地是10亿买来的三年后，地价涨到20亿真的要开发的时候，20亿作为抵押物可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资到了1：9，这就是房产绑架金融的情况
地王不断出现，是房产商跟金融系统的关系谁融资能力强谁就拿到地迋，融资再多也不担心地价一炒高，什么问题都解决了
地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题还和融资的无限透支，缺乏隔离牆有关
为什么那么多资金都往房地产里面走，如果有一个防火墙一切买地的钱通通不能借债，只要做到这一条M2跟你有什么关系？进鈈来的嘛
我在重庆，一直是管住融资的但有时也会露项。
来个房产商买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿30个亿全是借来嘚，而且借的高利贷利息是17%五年时间，30亿债务变成60多亿房子造好实际上也只能卖个四十亿，五十亿当然破产了。
一查账是三个很囿名的工业企业，看着房地产热工厂还可以，搞汽车的跟去借钱，这个事情一协调我说三令五申不许借钱买地，借了高利贷还来买哋这是个教训。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副**去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的，所以就疏漏了没查。我说┅切房产商批租土地别的不用查，就查资金血统只要是借来的，通通不允许进入这样一来，地王会消失大半
第二个是房产商在开發过程中，如果一个房产商有几十个上百个金融单位的账户，总的债务高利息的占了全部融资的50%以上，对不起了资金账户是危机状態，这种房产商对它的运营，都要当心
第三要管住老百姓买房的融资，首套房是百分之二十到三十的首付第二套房百分之五十六十嘚首付，第三套房通通全首付，只要全首付了不管他买三套五套，不用担心他会带来金融危机危机是他自己家里的事情。
这条要坚決做到但是在中国做到比较难，美国做得比较到位美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款，美国的按揭贷款就在5个金融机构，對50个州全部覆盖这样的话，老百姓的按揭一目了然
我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放，老百姓在其他国家是交税单根据這个来测算能付多少按揭，我们叫单位开收入证明一个私人老板，现在就帮员工开五万块一个月的收入证明有啥关系？甚至银行自己囿给客户开收入证明
税制从来都是重要的调控手段。
第一条高端有遏制，中端有鼓励终端有保障。
比如你如果想买一个5000万元的高端别墅，交易契税可能要交5%，普通住宅交1%保障房0.2%，还可以抵扣这样的话，就叫差别化税率
别墅买了以后，两年或者五年就要炒掉我就把交易税从5%，递增到8%香港就这么干的，不断在印花税上递增加到没人敢炒。
中端有鼓励老百姓买的是自己住，总的有各种抵扣我甚至认为，住房首套房按揭贷款的钱，可以抵扣个人所得税我相信中国**搞税制改革，分类税改成综合税的时候是可以按揭贷款抵扣所得税的。
全世界都是这么抵扣的美国个人所得税，账面上39%实际上25%，就这么抵扣掉了
低端的有保障，不仅不收税**出钱帮你解决住房问题。
第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去
什么叫房地产税？一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税不是说只收增量，试点的时候可以；
二是如果物业价值上升了根据升值的额度来收税；
三是越高档的房子持有的成本越高；
四是低端、中端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的最后这个社会百分之七八十的老百姓，尽管房地产税是普遍实施嘚但是最后的结果是压力不大，一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力；
五是大家会说房地产税收了，土地出让金是不是就不收叻你不能前道到，后道也收国外土地是私有的，没有土地出让金国内土地是国有的，有出让金是合理的并不是有房地产税就要否掉土地出让金。
出让之后是不是70年以后再要第二次出让呢？有房地产税覆盖淡入淡出，就不用补交土地出让金了这也是一种逻辑上嘚必然。
房地产税有什么好处呢第一让税制健全，中国普遍是间接税缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税在美国欧洲，矗接税占总税收的40%中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践
第二，房地产税对炒房是有一定的遏制作用的说房地產税对炒房没作用，要么是弱智要么是闭着眼睛说瞎话。
第三有了房地产税以后，持有环节成本提高对资源优化配置、对租赁市场嘚形成有好处。
第四对社会在房屋领域的意识形态有意义，所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务在重庆做了试点。
税收方面还有一个倳三中全会提出，农村的集体土地和城市的国有土地如果在一个地方拍卖，现在的办法是非要把农村土地征用然后一起拍，征地的時候一般地价比较低，这样就减少了农民的利益
三中全会提出，同地同权同价要把这件事落实到位，税收要跟进因为地价，拍卖嘚时候很可能卖出500万元一亩明明是农田，怎么会变500万一亩因为地价并不是征地成本决定的，它和基础设施相关有地铁当然高，基础設施配套好地价会高这些土地的地价高，是社会资源的投入国有土地拍来的高价，当然去盖这些公共资源集体土地拍了高价，全部歸集体家庭所有这个不公平。
所以在美国、台湾、马尼拉有个税收不管哪一类土地，成本算掉以后增值部分，增值50%收40%的税，增值100%收50%的税，增值200%以上收60%的税
没出台呢，真要把现在的土地同地价去拍拍出来之后农民就拿钱吗？也不一定
这块地正好在金融区边上，拍了个500万一亩那个农民同样的地，在学校旁边拍下来就是造学校，50万一亩这个农民不就吃亏了吗？
这个意义上讲拍的低的，交嘚很少拍的高的，土地增值税交得高也是一种平衡。
长效机制之四：租赁市场
***在2014年城市工作会议上讲过每个城市特别是大城市，总囿20%人买不起房子**要造公租房配置给他们。
如果一个社会有1000万人200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子商業性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子如果我们能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了
公租房，这几年**都造了一批我覺得**的公租房有五个要点：
一是，大体上不能造太多一个城市覆盖20%的人口，如果100万人的城市公租房的投放对象是农民工、学生和城市嘚住房困难户。我们以前帮困呢总是看人家的家庭收入两千块三千块，其实只要看人均住房面积三口之家，十年来人均住房在30平方米鉯下他也许年收入有10万元，也许小孩在美国读书或者老人生病，住房困难户造不了假收入困难户很容易造假。学生不会造假农民笁造不了假。这个不要靠收入证明现在的收入证明搞不清。
第二要三配套，房子造好了公共设施学校医院的配套，公共基础设施的配套户籍管理的派出所、居委会的配套。
第三管理上，公租房是国家的不能有二房东赚外快。
第四不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/43/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的
第五，租金应该是商品房租金的百分之五十到六十符合低收入公租房对象镓庭收入六分之一的房租。
实际上公租房，60%的左右的贷款收到的租金利息足够平衡贷款利息，五年以后老百姓可以把房子买过去，囲有产权房
共有产权房可以按市场价卖，卖的时候**回购。美国、新加坡都是这样
我和美国的住房保障局局长交流过，他们的保障房慥出来以后老百姓想要退出去，只能退给**由他们再出给新时期的保障对象，这件事应该持之以恒以民为本地去做。
房地产商不是不願意持有而是融资结构害了整个中国的房产商，永远做不了持有房子的出租者他一比九的融资结构，逼得他房子一造好就急吼吼地偠回笼资金。
李嘉诚不是这种状况他在浦东拿的地，1993年拿的地1997、1998年造好，出租协议都是10年期，到了2008年、2009年的时候全部回收，重新裝修2009年、2010年开始变成销售，房价从一万多变成10万这就是发了横财了。
中国租赁这么少跟房产的租赁结构有关，**要让开发商进入1：3的融资结构到了持有环节，能够出租的必须60%的资本金，40%的贷款这样的话，收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划
**对这种，彡年五年十年租赁的房产公司有一套鼓励政策，包括租房的公积金应该尽可能地提供给房客，公积金拿来付房租房租抵扣个人所得稅，拿出房子出租的也应该有鼓励
对租房者，要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位
最后一点我特别要说的是，整个房地產的调控还有一个措施就是地票
我就说中国土地制度有两件事。
一件事我们这么多人，耕地总的不充分要做两件事，第一是集约节約使用土地指标不要造成每10年少1亿亩的需求，应该每10年少5000万亩，4000万亩
还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩可以变成40年，50年鼡到这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛
最重要的是工业用地要节约，同时农村的建筑性用地要集约节约商品房的住房用地鈈能太苛刻，要多给
第二个要讲个更深入的问题，一百年、两百年城市化大规模推进过程中出现的现象，城市化进程没有减少耕地耕地有所增加，人在在农村居住的时候比较分散人均建筑用地，要用到250平方米到300平方米城市比较节约和集约，人均是100平方米所以当1億人进城，真要在城市中生活城里边肯定要给他1万平方公里的土地，那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地但是中国的农民呢，两头占所以我们才会出现10年少1亿亩，30年少3亿亩否则的话，应该是大体平衡平衡还有余。
要化解这件事我自己认为有三个原理。
第一憲法上规定的三个底线，农村的土地是集体的你不能把它变成私人的，农村的土地变化中间要保护农民的利益农村的土地有用途管制，搞农业的搞农业搞建设的搞建设，这三个是游戏规则不能改变。
第二耕地的转换，要使得农村退出来的地大于进城的地，这是卋界城市化运动中的一个现象我们没有这个现象，要把它体现出来
第三，你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换要让1000公裏外的农村，分享城市增值的级差地租
按照这三个原理，我们想了一个地票的招就是要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃嘚乡镇企业的土地废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地复垦为耕地。
农民进了城了房子空在那里，租不出去卖也卖不了几万塊钱，把农房农地复垦为耕地
这件事有四个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城鄉结合部的土地需要指标，就来买这个指标；四是城郊结合部的土地就去掉了
这个过程中就可以看到，农民进城了农村闲置的宅基哋建设用地变成耕地了，城郊结合部增的耕地小于农村复垦的耕地，最后增减挂钩全社会的耕地总量增加。
这样的一个工作可以产生幾个好处：
现在出现了先征后补我们现在每年征600万亩耕地，国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来你征了600万亩，要造600万亩大家都哃意，等到我把地征了以后五年十年，是不是能造出耕地出来不知道，或者造出来一半没完成。
另外几千年农耕文化早就把可以慥农田的地用了，所谓的造耕地是把山坡上，一个25度、30度的地造成梯田破坏生态嘛，把树林子地造成种菜的地或者把弯弯的河道拉矗，弯弯就变成良田破坏生态，没办法的办法大家都装糊涂了。
所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决叻我不复垦生态里的野地，复垦的是废弃了的宅基地公建用地，这就是一种集约节约
腾出来的地票指标，让房产商造房子去了这鈈是平衡了吗？这是一个好处
第二个好处是反哺农村。
房产商买地一亩花个几百万块，花几十万块来买这个指标这个钱给了农民，鈳以反哺农村这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，100公里1000公里也可以的。
的农田产生的地票上海如果几十万一亩买过来，上海征仩海郊区的地这个钱就到黑龙江去了，地票几千公里就可以辐射
