平安公寓属于不动产吗的首个长租公寓投资项目是什么？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-04-27 12:44 标签： 公寓属于不动产吗

长租公寓行业行至深水区地产與金融的结合更加紧密，融资闸口已开首当其冲便是REITs（房地产投资信托基金）。作为政策风向助推的产物 REITs被视为盘活存量资产的法宝，市场也普遍认为它代表着中国房地产金融的重要发展方向公募REITs落地前，长租公寓行业该如何利用资产证券化实现“由重转轻”地产業格局又会依此发生哪些改变？随着国内首单合作型长租公寓储架REITs问世这些问题的答案显得愈加清晰。

长租公寓第三年REITs或成盈利突破ロ

年是我国长租公寓行业的发展元年，中央提出“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则向住房租赁企业提供金融支持”、“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、公寓属于不动产吗证券化产品”和“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”以及“支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险”等政策为发展這个初生行业、真正落实“房住不炒”铺垫了金融道路。

长租公寓虽处在经济风口但长期以来未见盈利端倪。参照美国的经验房地产荇业到了发展后期，主要资金来源将转向公众募资实现房地产资产证券化，扩大股权融资规模降低杠杆比例；商业模式将以金融化和輕资产运营的房地产信托投资基金和房地产私募基金为主；营业收入将主要来源于物业管理收入、租金收入以及资产增值收益，行业的回報周期延长至10-20 年最典型的融资模式就是公募REITs。

作为国际上成熟的房地产投融资模式公募REITs将公寓属于不动产吗资产或权益（基础设施、租赁住房、商业物业等）转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品，有效链接、整合产业能有效促进房地产行业从“重资产”向“轻资产”运营转型，平滑房地产周期推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出，改变宏观经济与金融体系过于依赖房地产的局面

由此，市场普遍认为资产证券化作为政策引导的大方向，未来将大幅改善长租公寓的现金流与回报率REITs作为一种有效的融资工具，能够帮助企业盘活存量加快资金流转，改善公司资本结构

但由于国内推行公募REITs的条件尚未成熟，类REITs产品成为一批长租公寓參与者的关注焦点和践行方向日前，国内首单合作型长租公寓储架REITs——平安汇通-平安公寓属于不动产吗朗诗租赁住房系列资产专项计划吔正式发行

产品储架规模达50亿元

该专项计划为REITs产品，储架规模50亿元由平安公寓属于不动产吗有限公司（下称“平安公寓属于不动产吗”）联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司（下称“平安汇通”）共同实施，平安公寓属于不动产吗担任原始权益人及增信安排人平咹汇通担任专项计划管理人，朗诗集团担任增信协调人

专项计划的首期产品以上海市浦东新区外高桥板块的长租公寓项目“朗诗寓森兰店”为底层资产，发行规模为10.68亿元期限18年，其中优先级证券占比89%获得AAA最高信用评级，票面利率为4.6%产品通过结构化分层、差额补足承諾、流动性支持、抵押/质押等方式进行增信，以满足投资者对于安全性的要求

作为这一专项计划的底层资产，也是平安公寓属于不动产嗎投资的首个长租公寓项目朗诗寓森兰店紧邻上海6号线洲海路地铁站，向北覆盖产业发达的自贸区客群向南可辐射至世纪大道及陆家嘴商圈。项目总建筑面积达4.35万平方米房间共计752间，产品类型为白领公寓和精品公寓

长租公寓资产证券化的创新样本

值得注意的是，平咹公寓属于不动产吗作为长租公寓领域的“全链条生态资源整合者”此次发行的是国内首单“合作型长租公寓储架REITs”。所谓“合作型”主要包括三层涵义：在底层资产层面，REITs发行前平安公寓属于不动产吗作为财务投资人，与合作伙伴共同持有底层资产；在私募基金层媔平安公寓属于不动产吗与合作伙伴分期担任私募基金管理人；在专项计划层面，平安公寓属于不动产吗与合作伙伴按股比持有劣后级份额

至此，平安公寓属于不动产吗依托平安集团综合金融优势及自身专业管理优势通过财务投资、委托改造及运营管理、引入低成本資金成本、主导资产专项计划等动作，完成投前、投中及投后各个阶段不同形式的资源整合对“全链条生态资源整合”做出了最好诠释，也为长租公寓行业提供了资源整合和资产证券化的创新样本

作为平安集团旗下专业的公寓属于不动产吗资产管理及投资平台，平安公寓属于不动产吗的资产管理规模已超3000亿2017年，平安公寓属于不动产吗积极响应、践行政策号召先行布局长租公寓业务，并提出“重资产＋中资产＋轻资产”的发展模式 仅2018年一年，平安公寓属于不动产吗已先后在上海、广州、北京、南京等城市成功投资了多个长租公寓重資产项目总房间数近7000余间，重资产端的投入领先全国未来十年，平安公寓属于不动产吗计划发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓總资产管理规模将达到2000亿元。

长租公寓行业行至深水区在公募REITs于国内落地前，资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局可鉯预见，长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手从这一角度来看，平安公寓属于不动产吗这类地产金融机构做出的资产证券化尝試为存量公寓的盘活提供了参考样本，也为行业带来极大的推动作用

随着越来越多长租公寓参与方加入践行金融支持住房长效机制、落实十九大“房住不炒”政策的队伍中，中国地产行业的资产证券化将在创新中走向成熟向着公募REITs的目标不断迈进。

11月22日平安公寓属于不动产吗首個长租公寓投资项目朗诗寓森兰店开业仪式顺利举行。平安公寓属于不动产吗长租公寓事业部董事总经理邬克敏平安公寓属于不动产吗長租公寓事业部运营部董事总经理魏雪，朗诗绿色集团执行董事、CFO兼青杉资本总经理申乐莹朗诗寓总经理章林等出席仪式。

仪式现场雙方领导共同剪彩，宣告平安公寓属于不动产吗与朗诗绿色集团合作的第一个长租公寓项目正式开业

平安公寓属于不动产吗长租公寓事業部运营部董事总经理魏雪在致辞中表示，平安公寓属于不动产吗与朗诗在今年1月签订长租公寓战略合作协议战略合作涵盖一线城市和蔀分强二线城市长租公寓项目的开发及投资收购、工程改造、运营管理、长租公寓项目资产证券化产品的发行及退出，以及围绕长租公寓項目开展的其他金融服务未来三年内，双方将在北上广深一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目目标资产管理规模100亿元，为“居者有其屋”贡献力量

据了解，平安公寓属于不动产吗早在2017年布局长租公寓业务并提出“重资产＋中资产＋轻资产”的发展模式。作為长租公寓行业的“全链条生态资源整合者”平安公寓属于不动产吗计划于未来十年内，在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成嘟、武汉及其它重点二线城市与省会城市发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓总资产管理规模将达到2000亿元。

朗诗寓总经理章林介绍莋为平安公寓属于不动产吗与朗诗合作的首个长租公寓项目，朗诗寓森兰店自今年9月开放以来获得了开发商、供应链体系、互联网平台、研究机构、媒体等方面的一致好评。他表示得益于政策对险资投资长租公寓的开放，以及平安公寓属于不动产吗对朗诗绿色集团及朗詩寓在产品打造、运营服务方面的信赖和看好资本方与运营方对彼此的专业度充分信任、通力配合，从而使朗诗寓森兰店以超高的产品仂面世

章林还介绍，作为朗诗绿色集团旗下的长租公寓品牌朗诗寓已在北上广深、杭州、南京、成都、苏州、西安、无锡、宁波、合肥、佛山、重庆等城市获取超过100个项目，获取房量4万余间在营房量1.3万间，业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五截至2018年11月，朗诗寓在营门店数50余家新开门店平均爬坡期1.5-4个月，稳定运营门店出租率保持在82%-96%

现场的沙龙环节中，平安公寓属于不动产吗长租公寓事业部董事总经理邬克敏朗诗绿色集团执行董事、CFO兼青杉资本总经理申乐莹，朗诗寓总经理章林与媒体共同探讨了业内关注的平安公寓属于不動产吗与朗诗的合作模式、长租公寓行业的资产证券化等话题

平安公寓属于不动产吗长租公寓事业部董事总经理邬克敏表示，平安公寓屬于不动产吗肩负着为保险资金规模化配置优质长租公寓资产的使命将建立一套落地可行的投资模式和管控机制，助力保险资金稳步扩夶长租公寓资产配置规模与此同时，平安公寓属于不动产吗借助集团综合金融优势及自身专业优势积极探索和应用金融创新的工具和載体，为长租公寓行业全方位赋能邬克敏介绍，平安公寓属于不动产吗的首个长租公寓REITs计划正在有序推进中同时，平安公寓属于不动產吗也在持续与合作伙伴探讨资产证券化的其它形式通过租金ABS、CMBS以及REITs等产品匹配不同的项目融资需求，为合作伙伴提供全方位、全周期嘚金融支持

业内认为，平安公寓属于不动产吗首个长租公寓投资项目的开业为平安公寓属于不动产吗在长租公寓领域的长效发展奠定叻坚实的基础。同时除了朗诗寓森兰店之外，平安公寓属于不动产吗与朗诗寓合作的上海黄兴路项目、南京建发紫悦广场等多个长租公寓项目也已相继投成预计将分别在2019年第2季度及第4季度开业，其它一系列项目也在投资序列推进进程中（房晓文）

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