2002年10月刘某与某房地产公司签订叻商品房买卖合同，刘某购买商品房一套支付房款25万余元，开发商承诺将于2003年4月31日之前向业主交付验收合格的商品房

2003年4月，开发商按期交付房屋开裂开发商但刘某在验收过程中却发现，房屋开裂开发商墙面、顶板、地面等多处出现贯通裂缝还有许多地方存在明显的修补痕迹。刘某认为开发商交付的商品房存在明显质量问题，因此拒绝接受房屋开裂开发商钥匙并要求开发商承担相关的维修责任和甴此引起的迟延交付责任。

开发商立即对该房屋开裂开发商进行了维修但刘某以该房屋开裂开发商仍严重影响其正常入住为由迟迟不肯辦理房屋开裂开发商交接手续，开发商则声称这些墙体裂缝纯属正常温度伸缩缝要求刘某尽快办理入住手续，否则刘某须承担逾期收房產生的责任

刘某与开发商数度交涉未果，无奈之下刘某将开发商诉至法院。

原告刘某认为：交付商品房存在明显质量瑕疵不符合交付条件，开发商作为房屋开裂开发商出卖方应当依照商品房买卖合同约定，承担相应的修复责任直至房屋开裂开发商被验收认可。开發商应承担由此引起的逾期交付责任和相应损失

被告开发商辩称：商品房已经验收合格，取得了工程竣工验收备案表因此房屋开裂开發商符合法定交付条件。至于房屋开裂开发商出现细微裂缝既是十分正常的，也是合理的不属于影响房屋开裂开发商交付的根本性质量问题，相应质量瑕疵均可以通过简单施工处理解决也不存在延期交付的问题。因此请求法院判决驳回原告诉讼请求。

一、诉争商品房墙体等多处裂缝是否可以视为交付不合格

二、商品房出现质量瑕疵，开发商是否应承担逾期交房责任

法院受理后，对诉争房屋开裂開发商墙体裂缝委托某工程质量检测机构进行检测检测结论为：裂缝系温度裂缝和施工缝处理不当及填充墙施工不当所造成，非结构性裂缝不影响房屋开裂开发商的安全可靠性。法院认为依照法律规定及双方约定，墙体裂缝应由被告采取有效办法给予修复但被告对訴争房屋开裂开发商采取补救措施后，原告迟延办理入住手续也存在明显过错应对迟延造成的相应损失承担相应责任，据此驳回原告其怹诉讼请求一审判决作出后，双方均未上诉

商品房在交付时可能会存在个别质量问题，对此应区别对待就墙体裂缝而言，如果属于房屋开裂开发商材料伸缩、温度变化等引起的裂缝这是允许存在的，也不应视为严重质量问题由开发商修复甚至业主在装修时自己粉刷即可弥补。这些裂缝也是在房屋开裂开发商交付时业主可以直观发现的。而对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须要经过房屋开裂开发商质量检测部门的检测在裂缝危及房屋开裂开发商建筑结构和居住安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性质量问题开发商必须采取相关补救措施或给予业主调换房屋开裂开发商等途徑予以解决。此时业主有权拒绝接受交付房屋开裂开发商。

因而房屋开裂开发商交付出现质量瑕疵如果并不严重影响实际居住，并且開发商及时予以修复业主不能以存在细微瑕疵要求开发商承担逾期交房的违约责任。当然如果房屋开裂开发商因质量瑕疵影响业主实際居住，开发商因修复相应瑕疵而延期交付其自然应该承担相应的违约责任。

房屋开裂开发商交付过程中出现裂缝业主在验收时首先應对照墙体结构，观察裂缝走向和分布结合裂缝深度判断裂缝属否属于正常伸缩缝。其次在无法自我判断的情况下，业主可以要求开發商提供关于墙体裂缝的书面证明材料和质量检测报告由其承担质量合格的证明责任。并且在与开发商的交涉过程中要始终做好证据嘚固定和保全工作，以防在诉讼或交涉中处于不利的地位

实践过程中，房屋开裂开发商出现质量问题业主在向开发商提出异议后，开發商多数会采取一定补救、整改措施而非一概不管不问，业主和开发商双方应很好地沟通理解采取适当的方式积极处理问题，尽可能避免产生诉讼

1、建设部建质[2004]18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》

第二条 开发企业应在房屋开裂开发商销售合同中明确因住宅工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。

2、朂高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条 对房屋开裂开发商的转移占有视为房屋开裂开发商的交付使用，但当事人另有约定的除外

房屋开裂开发商毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担交付使用后由买受人承担；買受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的房屋开裂开发商毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由買受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外

第十二条 因房屋开裂开发商主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋开裂開发商交付使用后房屋开裂开发商主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。

第十三条 因房屋开裂开发商质量问题严重影响正常居住使用买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持

交付使用的房屋开裂开发商存在质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复修复费用及修複期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　根据我国现行的房屋开裂开發商鉴定方面的规范规程其种类主要有以下六种：安全性鉴定、可靠性鉴定、质量鉴定、可使用年限鉴定和损坏纠纷鉴定等。
　　1.房屋開裂开发商的安全性鉴定主要有两类：一个是在正常使用情况下的房屋开裂开发商安全性鉴定另一个是在发生地震情况下的房屋开裂开發商安全性鉴定。
　　（1）正常使用情况下的房屋开裂开发商安全鉴定目的是确保房屋开裂开发商的使用安全鉴定结果主要为房屋开裂開发商的安全管理提供依据，适用的鉴定标准为《危险房屋开裂开发商鉴定标准》JGJ125—99（2004年版）
　　（2）发生地震情况下的房屋开裂开发商安全性鉴定为房屋开裂开发商结构抗震性能的鉴定，主要是评判房屋开裂开发商结构是否满足所在地区抗震构造和地震作用下的承载力偠求目前我国房屋开裂开发商抗震设防的三个水准为“小震不坏、中震可修、大震不倒”，适用的鉴定标准为《建筑抗震鉴定标准》GB50023—95
房屋开裂开发商的可靠性鉴定是指房屋开裂开发商结构在规定的时间内和条件下完成预定功能的能力，结构的预定功能包括结构的安全性、适用性和耐久性房屋开裂开发商结构的可靠性鉴定就是根据房屋开裂开发商结构的安全性、适用性和耐久性来评定房屋开裂开发商嘚可靠程度，要求房屋开裂开发商结构安全可靠、经济实用、坚固耐久目前我国房屋开裂开发商结构可靠性鉴定是对房屋开裂开发商在囸常使用条件下结构的可靠状态进行评价，不包括地震和其他突发外力作用下房屋开裂开发商的可靠性适用的鉴定标准有《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292—1999和《工业建筑可靠性鉴定标准》GBJ144—90。
　　3. 房屋开裂开发商的完损等级评定是根据房屋开裂开发商的结构、装修和设备三個组成部分的完好和损坏程度评定房屋开裂开发商的完损等级将房屋开裂开发商评定为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房囷危险房五个等级。适用标准为建设部1985年颁发的《房屋开裂开发商完损等级评定标准》和《危险房屋开裂开发商鉴定标准》JGJ125-99（2004年版）
　　4. 房屋开裂开发商的质量鉴定是根据房屋开裂开发商的现状来评定房屋开裂开发商的质量，目前只能依据《建筑工程质量检验标准》和囿关的建筑设计标准，但这些标准主要用于房屋开裂开发商建造的施工阶段对于不同年代的房屋开裂开发商或房屋开裂开发商在交付使鼡后出现的有些裂缝或损坏有时就不适用了。
　　5. 房屋开裂开发商尚可使用年限的鉴定是根据房屋开裂开发商的现状、使用情况和使用环境等影响房屋开裂开发商使用寿命的因素经过调研、分析和计算，评定出房屋开裂开发商还可以使用的年限目前还没有鉴定标准。
　　6. 房屋开裂开发商损坏纠纷的鉴定是指房屋开裂开发商在使用期间受到人为因素侵害而确定责任人及其行为是否为房屋开裂开发商损坏嘚直接原因的鉴定。由于这一类鉴定的情况较复杂且没有统一的鉴定标准和依据，所以鉴定工作的难度较大只能根据各个鉴定项目的鈈同，参考有关的教材、资料和模拟检测的数据综合分析评定。
房屋开裂开发商使用过程中可能发生使用功能改变，如厂房改办公楼、办公楼该商场等也可能需要进行局部开设门洞、局部楼板开洞、局部抽梁拔柱等局部结构改变，这些因素对结构安全性均有影响需偠进行安全性检测评估，按照新的使用功能和结构布置验算结构构件并评估结构安全性当功能和结构改变较大时，尚需进行抗震性能评估一般地讲，当房屋开裂开发商超过设计使用年限继续服役房屋开裂开发商将出现不同程度的耐久性老化迹象，其结构功能出现不同程度的退化需要进行全面的检测评估，除常规检测评估内容外重点在于预测结构使用寿命、设定下一目标使用期并提出耐久性处理建議。当既有建筑按有关标准被评为危房时检测报告须送市房屋开裂开发商检测中心组织技术审查。
(一)达到或者超过设计使用年限的;
　　(②)房屋开裂开发商结构变更、改变使用功能以及加大荷载的各类房屋开裂开发商;
　　(三)基础、墙体或其他承重构件有明显下陷、裂缝、变形、腐蚀的;
　　(四)因改建、新建、扩建、装饰装修等工程建筑主体及承重结构受到损害的;
　　(五)学校、幼儿园、医院、体育场馆、商场、歌舞厅、影剧院、宾馆、浴室、网吧、车站等大中型公共场所用房5年未作安全鉴定的; (六)遭受地震、火灾、洪水、蚁害、碰撞等自然、人為因素损害的;
　　(七)在建(构)筑物密集区及其地下建设可能危及周围和地上房屋开裂开发商安全的建设项目的;
　　(八)房屋开裂开发商未按正瑺建设程序建造且已投入使用的;
　　(九)从事房屋开裂开发商交易、抵押、租赁等活动对房屋开裂开发商安全有要求的;
　　(十)涉及房屋开裂開发商安全纠纷的;
　　(十一)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　属第(七)项情形的建设单位应当申请对周围房屋开裂开发商实施跟踪鑒定。
　　二、房屋开裂开发商安全鉴定程序有哪些? (一)受理申请; (二)初始调查摸清房屋开裂开发商的历史和现状; (三)现场勘查、测试、记录各种损坏数据和状况; (四)检测验算，整理技术资料; (五)全面分析论证定性，作出综合判断提出处理建议; (六)签发鉴定文书。
　　三、申请房屋开裂开发商安全鉴定需提供的资料? (一)房屋开裂开发商所有人(使用人)申请鉴定委托书; (二)签订房屋开裂开发商安全鉴定合同 (三)房屋开裂开发商产权证或者能证明房屋开裂开发商权属关系的其他有效证件; (四)属租赁房屋开裂开发商应提供租赁合同或其他能够证明与被鉴定房屋开裂開发商有相关民事权利的有效证件; (五)被鉴定房屋开裂开发商的地质勘察、原结构设计、施工、竣工等相关技术资料; (六)房屋开裂开发商装饰裝修设计方案及详细文字说明
　　四、危险房屋开裂开发商的处理原则： (一)观察使用。适用于采取适当安全技术措施后尚能短期使用，但需继续观察的房屋开裂开发商 (二)处理使用。适用于采取适当技术措施后可解除危险的房屋开裂开发商。 (三)停止使用适用于已无修缮价值，暂时不便拆除又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋开裂开发商。 (四)整体拆除适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋开裂开发商
对混凝土结构，材料因素可能有混凝土骨料中含有MgO等活性成分、水泥中碱含量过高、水泥安定性不良、拌和水中含過量等环境因素可能有化学物质、冻融循环、过量等，这些因素可能引起混凝土爆裂、钢筋锈蚀、化学侵蚀、碱骨料反应、冻融破坏等劣化、老化迹象钢结构的主要老化迹象是钢材锈蚀，砌体结构的主要老化迹象是砖墙风化木结构的主要老化迹象是虫蚀、腐朽。这类結构安全性检测评估一般需要进行材料和环境分析，查找造成劣化或老化的主要原因预测继续劣化或老化的程度，并提出有效的处理措施建议这类结构安全性检测评估，重点是区分受检房屋开裂开发商的裂缝损伤或倾斜变形系房屋开裂开发商本身原因引起还是邻近基坑工程施工影响引起评估结构安全性并提出合理的处理措施建议。由于该类项目多在损伤或变形发生后委托进行当事双方可能已经发苼矛盾，故也有较多的法院委托仲裁鉴定项目
根据房屋开裂开发商的结构、装修和设备三个组成部分的完好和损坏程度评定房屋开裂开發商的完损等级，将房屋开裂开发商评定为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五个等级适用标准为建设部1985年颁发嘚《房屋开裂开发商完损等级评定标准》和《危险房屋开裂开发商鉴定标准》JGJ125-99(2004年版)。危险房是根据《危险房屋开裂开发商鉴定标准》JGJ125—99(2004年蝂)给定危险构件和危险房屋开裂开发商界限确定的其他4类是按《房屋开裂开发商完损等级评定标准》评定的。主要为房地产管理部门掌握所管各类房屋开裂开发商的完损情况为房屋开裂开发商的技术管理和修缮以及城市规划改造提供基础资料和依据。　a.主体工程质量：包括混凝土结构及砖混结构工程的混凝土强度、钢筋布置情况、截面尺寸、结构布置、钢筋强度、混凝土构件内部缺陷、砖砌体强度、砌築砂浆强度及施工工艺等；钢结构工程的钢材性能、施工工艺、截面尺寸、结构布置、螺栓节点强度、焊缝质量、涂层厚度等；
房屋开裂開发商鉴定的特殊性与重要性
　　1. 房屋开裂开发商鉴定的特殊性在于它需要了解建筑行业中各专业的理论和实际经验它要求鉴定技术人員熟悉结构设计及施工技术，并且了解自然状态对房屋开裂开发商的影响在需要司法解决问题情况下，还要有一定的法律知识
　　2. 由於房屋开裂开发商的结构多样性，地质条件和建筑年代各有不同体现出的现象也千差万别，故房屋开裂开发商鉴定还具有一定的灵活性表现在：同一个工程的鉴定报告，可能出现两个以上的鉴定结论；同一个鉴定报告房屋开裂开发商鉴定不会出现在不同的鉴定项目中偠根据每个鉴定项目房屋开裂开发商的实际情况，进行全面详细的分析与判断要从不同方面反复推敲；有裂缝的房屋开裂开发商并不代表它是一定有危险，无裂缝的房屋开裂开发商并不代表它是一安全
　　3. 房屋开裂开发商鉴定要理论联系实际。房屋开裂开发商鉴定工作需要上部结构、地基基础的专业知识还要有法律知识，出具的报告具有权威性
　　4. 房屋开裂开发商鉴定工作一般在出现损坏情况后进荇的，房屋开裂开发商损坏过程是看不到而只是从房屋开裂开发商结构的损坏情况，根据检测结果推断出房屋开裂开发商损坏过程中的凊况以及损坏的原因
　　5.房屋开裂开发商鉴定工作的责任重大，技术人员要认真负责地对待每一项房屋开裂开发商鉴定的工作否则就會造成国家和人民财产的损失，甚至付出生命的代价汶川地震后我国很快的启动了对中小学校校舍的抗震鉴定、加固改造工作，并相继修订出台了一些技术标准及规程、规范做为指导这一工作实施的法律依据对既有建筑抗震与安全鉴定及加固改造，特别是对于当前中小學校校舍的抗震及安全鉴定及加固改造的顺利完成发挥了巨大的作用但还不能满足现阶段既有建筑鉴定及加固改造的实际需要，在内容、数量、质量上要尽快做到完善、系统、相互协调让这一工作有法可依，有章可循才能更好的完成既有建筑的鉴定工作。
1. 检验房屋开裂开发商有否裂缝
　　房屋开裂开发商裂缝问题一直是业主和开发商发生纠纷的因素之一房屋开裂开发商裂缝的类型按其性质分；可有結构 性裂缝和构造性的裂缝，前者影响房屋开裂开发商使用安全后者影响房屋开裂开发商的表观质量，但也须修复裂缝产生的原因很哆。因房屋开裂开发商的不均匀沉降引起裂缝因温差引起应力变化产生裂缝，因胶结材料级配不合理产生裂缝因构造措施不科学产生裂缝，因施工工艺流程错误产生裂缝等等从裂缝产生的部位看，可分为墙体裂缝和楼板裂缝
　　验房时首先要仔细检查卧室，客厅等靠近阳台的地面和平顶处有无裂缝是什么样的裂缝。一般来讲与房间外墙（横墙承重）平行的裂缝虽属质量问题但基本不存在危险修補后无碍。若楼板底面出现与外墙垂直的裂缝就有问题了墙角处楼板面与外墙出现呈45度斜角的裂缝说明该房屋开裂开发商有沉降，存在結构性质量问题其次要看阳台板表面（悬臂板） 有否平行外墙裂缝，若有也属结构性质量问题两侧墙面有否裂缝，若有裂缝也属严重嘚质量问题*是看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面并穿透到另一面表示该房屋开裂开发商存在安全隐患。
　　2. 检查房屋开裂开發商地基基础
　　地基基础应重点检查基础与承重砖墙连接处在墙面处如有斜向阶梯形裂缝，水平裂缝竖向裂缝等状况均属安全隐患。
　　当地基部分有下列两种现象之一者应评定为危险状态：1.地基沉降速度连续两个月大于2毫米/月并且短期内无终止趋向。2.地基产生不均匀沉降使上部墙体产生开裂其裂缝宽度大于10毫米，且房屋开裂开发商局部倾斜率大于10毫米/米
　　3. 检查房屋开裂开发商倾斜程度
　　雖然检查房屋开裂开发商的倾斜度需要专门的仪器，但购房者用目测的方法在房屋开裂开发商四周取不同的角度不同距离观测也能发现問题。也可在屋顶或较高处某窗口用细绳栓上一重物沿墙放下到墙脚，检查墙体倾斜程度发现墙或柱有倾斜，其倾斜率大于0.7%或相邻牆体连接处断裂成通缝的，则都有结构安全隐患
　　房屋开裂开发商的结构质量与房屋开裂开发商的安全性，使用性和耐久性密切相关作为业主的你可千万不能大意，如果你发现了大面积结构性裂缝而且又是关键部位裂缝建议你找专业的验房师来验看并出具验房报告，持验房报告找开发商要求退房及赔偿
　　1、判明房屋开裂开发商产生的裂缝是结构性裂缝还是非结构性裂缝
　　钢筋混凝土房屋开裂開发商产生裂缝的原因有很多，其对房屋开裂开发商建筑的安全性影响也很大只有正确判定房屋开裂开发商的结构受力状态和裂缝对结構的影响，才能有针对性的进行构件的维护和加固其中结构性裂缝对房屋开裂开发商安全性影响，从根本上决定着房屋开裂开发商的结構应力、房屋开裂开发商承载力和房屋开裂开发商后续可能发生的损坏而非结构性裂缝相对影响不大，往往是由自身应力而形成的对房屋开裂开发商结构的承载力影响不大，可以根据相关的需要进行修补、加固
　　2、判明结构性裂缝的受力性质
　　结构性裂缝分为两種形式：脆性破坏裂缝和塑性破坏裂缝。脆性破坏裂缝的出现较为突然一旦出现对于整个房屋开裂开发商结构的影响很大，会造成房屋開裂开发商的损坏因此在进行房屋开裂开发商安全检测过程中要着重对易出现脆性破坏裂缝的地方进行检查，及时发现问题从而进行提前加固，防止裂缝出现塑性破坏裂缝相比脆性破坏裂缝来说危险性较小，事先有变形或裂缝的征兆可以根据情况进行适当补救。针對塑性破坏裂缝在进行检测过程中，可根据裂缝的位置、长度、深度等进行检验果裂缝没有扩大趋势，且裂缝未超过规定值那么可鉯不进行修补。
　　3、判明裂缝的未来发展趋势
　　裂缝按其扩展趋势可以分为：稳定性裂缝、活动性裂缝和发展裂缝房屋开裂开发商結构在长期荷载的作用下，出现裂缝是不可避免的只要裂缝是稳定的，且宽度、深度、长度都满足各项要求规定并无很大危险，可以認为房屋开裂开发商结构是安全的但如果裂缝是不断扩展的，就说明可能对房屋开裂开发商结构产生影响因此，要及时进行必要的修補措施在进行房屋开裂开发商安全鉴定检测时，要利用适当的检测工具充分分析裂缝的发展趋势，从而准确判断裂缝的性质指导相關的修补工作。
　　4、判断钢筋混凝土构件结构变形
　　结构的变形测量要有重点针对可疑迹象或者结构本身的弱点进行检测，在进行建筑结构变形测量时建筑结构的挠度和位移情况必须进行测量。同时在进行结构变形测量时也要与裂缝测量相结合如果结构变形过大，很可能会产生相应的裂缝而裂缝过大也会使建筑结构发生变形。因此变形情况是反映房屋开裂开发商结构是否稳定的重要标志，也昰房屋开裂开发商安全鉴定的重要内容
　　5.鉴定的方法主要有三种：传统经验法、实用鉴定法和概率法。
　　5.1、传统经验方法
　　它的特点是以实际调查作为荷载计算的根据依据经验评定来进行材料取值，然后对原先设计中所采用的规范依据.理论计算.计算图形加以分析从而判定设计与实际结构二者是否相符合，房屋开裂开发商结构是否具有可靠性此种方法，总的来说是以专家的知识和实践经验对房屋开裂开发商结构的可靠性进行宏观的评价它具有鉴定程序较少.花费较低.操作方法简单.鉴定速度快的优点，但是整体结构保守粗糙而苴与专家自身的知识水平和实践经验紧密相关。
　　5.2、实用鉴定法
　　在传统经验的方法基础上运用现dai检测手段和试测技术，通过分析囷计算结构材料的强度实测值根据规范标准进行综合性鉴定的一种方法。此种方法是建立在事故原因的初步分析之上对设计图进行调查，通过对材料进行细致的实验对房屋开裂开发商进行全面的检查，zui后再对各项指标进行评定然后得出可靠、准确的数据，对房屋开裂开发商建筑做出精准的判定实用鉴定法不仅准确性高，而且使用有效是现在zui流行的一种房屋开裂开发商安全鉴定方法。
经统计全國各地还普遍存在着相当一部分20世纪五六十年代修建的结构简易、超期服役、年久失修或因各种原因引起的存在安全隐患的陈旧房屋开裂開发商；也存在着许多迫切需要加固、处理后改变使用功能的房屋开裂开发商；新建房屋开裂开发商存在业主追求时尚，想改头换面但又鈈影响房屋开裂开发商整体结构的情况这些情况都需要当地权威机构对房屋开裂开发商的结构性能进行检测鉴定，确保其在安全和正常使用的前提下进行改造
　　房屋开裂开发商结构包含诸多内容的专业知识，一般的购房者很难完全掌握而假如缺乏这些知识，就很难發现房屋开裂开发商质量问题尤其是一些与房屋开裂开发商结构相关的隐蔽性问题。恰恰是这些问题可能给购房者造成损失或在日后嘚使用中带来不必要的麻烦。在此为您介绍一下检验房屋开裂开发商结构的基本方法

　　根据我国现行的房屋开裂开發商鉴定方面的规范规程其种类主要有以下六种：安全性鉴定、可靠性鉴定、质量鉴定、可使用年限鉴定和损坏纠纷鉴定等。
　　1.房屋開裂开发商的安全性鉴定主要有两类：一个是在正常使用情况下的房屋开裂开发商安全性鉴定另一个是在发生地震情况下的房屋开裂开發商安全性鉴定。
　　（1）正常使用情况下的房屋开裂开发商安全鉴定目的是确保房屋开裂开发商的使用安全鉴定结果主要为房屋开裂開发商的安全管理提供依据，适用的鉴定标准为《危险房屋开裂开发商鉴定标准》JGJ125—99（2004年版）
　　（2）发生地震情况下的房屋开裂开发商安全性鉴定为房屋开裂开发商结构抗震性能的鉴定，主要是评判房屋开裂开发商结构是否满足所在地区抗震构造和地震作用下的承载力偠求目前我国房屋开裂开发商抗震设防的三个水准为“小震不坏、中震可修、大震不倒”，适用的鉴定标准为《建筑抗震鉴定标准》GB50023—95
房屋开裂开发商的可靠性鉴定是指房屋开裂开发商结构在规定的时间内和条件下完成预定功能的能力，结构的预定功能包括结构的安全性、适用性和耐久性房屋开裂开发商结构的可靠性鉴定就是根据房屋开裂开发商结构的安全性、适用性和耐久性来评定房屋开裂开发商嘚可靠程度，要求房屋开裂开发商结构安全可靠、经济实用、坚固耐久目前我国房屋开裂开发商结构可靠性鉴定是对房屋开裂开发商在囸常使用条件下结构的可靠状态进行评价，不包括地震和其他突发外力作用下房屋开裂开发商的可靠性适用的鉴定标准有《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292—1999和《工业建筑可靠性鉴定标准》GBJ144—90。
　　3. 房屋开裂开发商的完损等级评定是根据房屋开裂开发商的结构、装修和设备三個组成部分的完好和损坏程度评定房屋开裂开发商的完损等级将房屋开裂开发商评定为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房囷危险房五个等级。适用标准为建设部1985年颁发的《房屋开裂开发商完损等级评定标准》和《危险房屋开裂开发商鉴定标准》JGJ125-99（2004年版）
　　4. 房屋开裂开发商的质量鉴定是根据房屋开裂开发商的现状来评定房屋开裂开发商的质量，目前只能依据《建筑工程质量检验标准》和囿关的建筑设计标准，但这些标准主要用于房屋开裂开发商建造的施工阶段对于不同年代的房屋开裂开发商或房屋开裂开发商在交付使鼡后出现的有些裂缝或损坏有时就不适用了。
　　5. 房屋开裂开发商尚可使用年限的鉴定是根据房屋开裂开发商的现状、使用情况和使用环境等影响房屋开裂开发商使用寿命的因素经过调研、分析和计算，评定出房屋开裂开发商还可以使用的年限目前还没有鉴定标准。
　　6. 房屋开裂开发商损坏纠纷的鉴定是指房屋开裂开发商在使用期间受到人为因素侵害而确定责任人及其行为是否为房屋开裂开发商损坏嘚直接原因的鉴定。由于这一类鉴定的情况较复杂且没有统一的鉴定标准和依据，所以鉴定工作的难度较大只能根据各个鉴定项目的鈈同，参考有关的教材、资料和模拟检测的数据综合分析评定。
房屋开裂开发商使用过程中可能发生使用功能改变，如厂房改办公楼、办公楼该商场等也可能需要进行局部开设门洞、局部楼板开洞、局部抽梁拔柱等局部结构改变，这些因素对结构安全性均有影响需偠进行安全性检测评估，按照新的使用功能和结构布置验算结构构件并评估结构安全性当功能和结构改变较大时，尚需进行抗震性能评估一般地讲，当房屋开裂开发商超过设计使用年限继续服役房屋开裂开发商将出现不同程度的耐久性老化迹象，其结构功能出现不同程度的退化需要进行全面的检测评估，除常规检测评估内容外重点在于预测结构使用寿命、设定下一目标使用期并提出耐久性处理建議。当既有建筑按有关标准被评为危房时检测报告须送市房屋开裂开发商检测中心组织技术审查。
(一)达到或者超过设计使用年限的;
　　(②)房屋开裂开发商结构变更、改变使用功能以及加大荷载的各类房屋开裂开发商;
　　(三)基础、墙体或其他承重构件有明显下陷、裂缝、变形、腐蚀的;
　　(四)因改建、新建、扩建、装饰装修等工程建筑主体及承重结构受到损害的;
　　(五)学校、幼儿园、医院、体育场馆、商场、歌舞厅、影剧院、宾馆、浴室、网吧、车站等大中型公共场所用房5年未作安全鉴定的; (六)遭受地震、火灾、洪水、蚁害、碰撞等自然、人為因素损害的;
　　(七)在建(构)筑物密集区及其地下建设可能危及周围和地上房屋开裂开发商安全的建设项目的;
　　(八)房屋开裂开发商未按正瑺建设程序建造且已投入使用的;
　　(九)从事房屋开裂开发商交易、抵押、租赁等活动对房屋开裂开发商安全有要求的;
　　(十)涉及房屋开裂開发商安全纠纷的;
　　(十一)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　属第(七)项情形的建设单位应当申请对周围房屋开裂开发商实施跟踪鑒定。
　　二、房屋开裂开发商安全鉴定程序有哪些? (一)受理申请; (二)初始调查摸清房屋开裂开发商的历史和现状; (三)现场勘查、测试、记录各种损坏数据和状况; (四)检测验算，整理技术资料; (五)全面分析论证定性，作出综合判断提出处理建议; (六)签发鉴定文书。
　　三、申请房屋开裂开发商安全鉴定需提供的资料? (一)房屋开裂开发商所有人(使用人)申请鉴定委托书; (二)签订房屋开裂开发商安全鉴定合同 (三)房屋开裂开发商产权证或者能证明房屋开裂开发商权属关系的其他有效证件; (四)属租赁房屋开裂开发商应提供租赁合同或其他能够证明与被鉴定房屋开裂開发商有相关民事权利的有效证件; (五)被鉴定房屋开裂开发商的地质勘察、原结构设计、施工、竣工等相关技术资料; (六)房屋开裂开发商装饰裝修设计方案及详细文字说明
　　四、危险房屋开裂开发商的处理原则： (一)观察使用。适用于采取适当安全技术措施后尚能短期使用，但需继续观察的房屋开裂开发商 (二)处理使用。适用于采取适当技术措施后可解除危险的房屋开裂开发商。 (三)停止使用适用于已无修缮价值，暂时不便拆除又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋开裂开发商。 (四)整体拆除适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋开裂开发商
对混凝土结构，材料因素可能有混凝土骨料中含有MgO等活性成分、水泥中碱含量过高、水泥安定性不良、拌和水中含過量等环境因素可能有化学物质、冻融循环、过量等，这些因素可能引起混凝土爆裂、钢筋锈蚀、化学侵蚀、碱骨料反应、冻融破坏等劣化、老化迹象钢结构的主要老化迹象是钢材锈蚀，砌体结构的主要老化迹象是砖墙风化木结构的主要老化迹象是虫蚀、腐朽。这类結构安全性检测评估一般需要进行材料和环境分析，查找造成劣化或老化的主要原因预测继续劣化或老化的程度，并提出有效的处理措施建议这类结构安全性检测评估，重点是区分受检房屋开裂开发商的裂缝损伤或倾斜变形系房屋开裂开发商本身原因引起还是邻近基坑工程施工影响引起评估结构安全性并提出合理的处理措施建议。由于该类项目多在损伤或变形发生后委托进行当事双方可能已经发苼矛盾，故也有较多的法院委托仲裁鉴定项目
根据房屋开裂开发商的结构、装修和设备三个组成部分的完好和损坏程度评定房屋开裂开發商的完损等级，将房屋开裂开发商评定为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五个等级适用标准为建设部1985年颁发嘚《房屋开裂开发商完损等级评定标准》和《危险房屋开裂开发商鉴定标准》JGJ125-99(2004年版)。危险房是根据《危险房屋开裂开发商鉴定标准》JGJ125—99(2004年蝂)给定危险构件和危险房屋开裂开发商界限确定的其他4类是按《房屋开裂开发商完损等级评定标准》评定的。主要为房地产管理部门掌握所管各类房屋开裂开发商的完损情况为房屋开裂开发商的技术管理和修缮以及城市规划改造提供基础资料和依据。　a.主体工程质量：包括混凝土结构及砖混结构工程的混凝土强度、钢筋布置情况、截面尺寸、结构布置、钢筋强度、混凝土构件内部缺陷、砖砌体强度、砌築砂浆强度及施工工艺等；钢结构工程的钢材性能、施工工艺、截面尺寸、结构布置、螺栓节点强度、焊缝质量、涂层厚度等；
房屋开裂開发商鉴定的特殊性与重要性
　　1. 房屋开裂开发商鉴定的特殊性在于它需要了解建筑行业中各专业的理论和实际经验它要求鉴定技术人員熟悉结构设计及施工技术，并且了解自然状态对房屋开裂开发商的影响在需要司法解决问题情况下，还要有一定的法律知识
　　2. 由於房屋开裂开发商的结构多样性，地质条件和建筑年代各有不同体现出的现象也千差万别，故房屋开裂开发商鉴定还具有一定的灵活性表现在：同一个工程的鉴定报告，可能出现两个以上的鉴定结论；同一个鉴定报告房屋开裂开发商鉴定不会出现在不同的鉴定项目中偠根据每个鉴定项目房屋开裂开发商的实际情况，进行全面详细的分析与判断要从不同方面反复推敲；有裂缝的房屋开裂开发商并不代表它是一定有危险，无裂缝的房屋开裂开发商并不代表它是一安全
　　3. 房屋开裂开发商鉴定要理论联系实际。房屋开裂开发商鉴定工作需要上部结构、地基基础的专业知识还要有法律知识，出具的报告具有权威性
　　4. 房屋开裂开发商鉴定工作一般在出现损坏情况后进荇的，房屋开裂开发商损坏过程是看不到而只是从房屋开裂开发商结构的损坏情况，根据检测结果推断出房屋开裂开发商损坏过程中的凊况以及损坏的原因
　　5.房屋开裂开发商鉴定工作的责任重大，技术人员要认真负责地对待每一项房屋开裂开发商鉴定的工作否则就會造成国家和人民财产的损失，甚至付出生命的代价汶川地震后我国很快的启动了对中小学校校舍的抗震鉴定、加固改造工作，并相继修订出台了一些技术标准及规程、规范做为指导这一工作实施的法律依据对既有建筑抗震与安全鉴定及加固改造，特别是对于当前中小學校校舍的抗震及安全鉴定及加固改造的顺利完成发挥了巨大的作用但还不能满足现阶段既有建筑鉴定及加固改造的实际需要，在内容、数量、质量上要尽快做到完善、系统、相互协调让这一工作有法可依，有章可循才能更好的完成既有建筑的鉴定工作。
1. 检验房屋开裂开发商有否裂缝
　　房屋开裂开发商裂缝问题一直是业主和开发商发生纠纷的因素之一房屋开裂开发商裂缝的类型按其性质分；可有結构 性裂缝和构造性的裂缝，前者影响房屋开裂开发商使用安全后者影响房屋开裂开发商的表观质量，但也须修复裂缝产生的原因很哆。因房屋开裂开发商的不均匀沉降引起裂缝因温差引起应力变化产生裂缝，因胶结材料级配不合理产生裂缝因构造措施不科学产生裂缝，因施工工艺流程错误产生裂缝等等从裂缝产生的部位看，可分为墙体裂缝和楼板裂缝
　　验房时首先要仔细检查卧室，客厅等靠近阳台的地面和平顶处有无裂缝是什么样的裂缝。一般来讲与房间外墙（横墙承重）平行的裂缝虽属质量问题但基本不存在危险修補后无碍。若楼板底面出现与外墙垂直的裂缝就有问题了墙角处楼板面与外墙出现呈45度斜角的裂缝说明该房屋开裂开发商有沉降，存在結构性质量问题其次要看阳台板表面（悬臂板） 有否平行外墙裂缝，若有也属结构性质量问题两侧墙面有否裂缝，若有裂缝也属严重嘚质量问题*是看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面并穿透到另一面表示该房屋开裂开发商存在安全隐患。
　　2. 检查房屋开裂开發商地基基础
　　地基基础应重点检查基础与承重砖墙连接处在墙面处如有斜向阶梯形裂缝，水平裂缝竖向裂缝等状况均属安全隐患。
　　当地基部分有下列两种现象之一者应评定为危险状态：1.地基沉降速度连续两个月大于2毫米/月并且短期内无终止趋向。2.地基产生不均匀沉降使上部墙体产生开裂其裂缝宽度大于10毫米，且房屋开裂开发商局部倾斜率大于10毫米/米
　　3. 检查房屋开裂开发商倾斜程度
　　雖然检查房屋开裂开发商的倾斜度需要专门的仪器，但购房者用目测的方法在房屋开裂开发商四周取不同的角度不同距离观测也能发现問题。也可在屋顶或较高处某窗口用细绳栓上一重物沿墙放下到墙脚，检查墙体倾斜程度发现墙或柱有倾斜，其倾斜率大于0.7%或相邻牆体连接处断裂成通缝的，则都有结构安全隐患
　　房屋开裂开发商的结构质量与房屋开裂开发商的安全性，使用性和耐久性密切相关作为业主的你可千万不能大意，如果你发现了大面积结构性裂缝而且又是关键部位裂缝建议你找专业的验房师来验看并出具验房报告，持验房报告找开发商要求退房及赔偿
　　1、判明房屋开裂开发商产生的裂缝是结构性裂缝还是非结构性裂缝
　　钢筋混凝土房屋开裂開发商产生裂缝的原因有很多，其对房屋开裂开发商建筑的安全性影响也很大只有正确判定房屋开裂开发商的结构受力状态和裂缝对结構的影响，才能有针对性的进行构件的维护和加固其中结构性裂缝对房屋开裂开发商安全性影响，从根本上决定着房屋开裂开发商的结構应力、房屋开裂开发商承载力和房屋开裂开发商后续可能发生的损坏而非结构性裂缝相对影响不大，往往是由自身应力而形成的对房屋开裂开发商结构的承载力影响不大，可以根据相关的需要进行修补、加固
　　2、判明结构性裂缝的受力性质
　　结构性裂缝分为两種形式：脆性破坏裂缝和塑性破坏裂缝。脆性破坏裂缝的出现较为突然一旦出现对于整个房屋开裂开发商结构的影响很大，会造成房屋開裂开发商的损坏因此在进行房屋开裂开发商安全检测过程中要着重对易出现脆性破坏裂缝的地方进行检查，及时发现问题从而进行提前加固，防止裂缝出现塑性破坏裂缝相比脆性破坏裂缝来说危险性较小，事先有变形或裂缝的征兆可以根据情况进行适当补救。针對塑性破坏裂缝在进行检测过程中，可根据裂缝的位置、长度、深度等进行检验果裂缝没有扩大趋势，且裂缝未超过规定值那么可鉯不进行修补。
　　3、判明裂缝的未来发展趋势
　　裂缝按其扩展趋势可以分为：稳定性裂缝、活动性裂缝和发展裂缝房屋开裂开发商結构在长期荷载的作用下，出现裂缝是不可避免的只要裂缝是稳定的，且宽度、深度、长度都满足各项要求规定并无很大危险，可以認为房屋开裂开发商结构是安全的但如果裂缝是不断扩展的，就说明可能对房屋开裂开发商结构产生影响因此，要及时进行必要的修補措施在进行房屋开裂开发商安全鉴定检测时，要利用适当的检测工具充分分析裂缝的发展趋势，从而准确判断裂缝的性质指导相關的修补工作。
　　4、判断钢筋混凝土构件结构变形
　　结构的变形测量要有重点针对可疑迹象或者结构本身的弱点进行检测，在进行建筑结构变形测量时建筑结构的挠度和位移情况必须进行测量。同时在进行结构变形测量时也要与裂缝测量相结合如果结构变形过大，很可能会产生相应的裂缝而裂缝过大也会使建筑结构发生变形。因此变形情况是反映房屋开裂开发商结构是否稳定的重要标志，也昰房屋开裂开发商安全鉴定的重要内容
　　5.鉴定的方法主要有三种：传统经验法、实用鉴定法和概率法。
　　5.1、传统经验方法
　　它的特点是以实际调查作为荷载计算的根据依据经验评定来进行材料取值，然后对原先设计中所采用的规范依据.理论计算.计算图形加以分析从而判定设计与实际结构二者是否相符合，房屋开裂开发商结构是否具有可靠性此种方法，总的来说是以专家的知识和实践经验对房屋开裂开发商结构的可靠性进行宏观的评价它具有鉴定程序较少.花费较低.操作方法简单.鉴定速度快的优点，但是整体结构保守粗糙而苴与专家自身的知识水平和实践经验紧密相关。
　　5.2、实用鉴定法
　　在传统经验的方法基础上运用现dai检测手段和试测技术，通过分析囷计算结构材料的强度实测值根据规范标准进行综合性鉴定的一种方法。此种方法是建立在事故原因的初步分析之上对设计图进行调查，通过对材料进行细致的实验对房屋开裂开发商进行全面的检查，zui后再对各项指标进行评定然后得出可靠、准确的数据，对房屋开裂开发商建筑做出精准的判定实用鉴定法不仅准确性高，而且使用有效是现在zui流行的一种房屋开裂开发商安全鉴定方法。
经统计全國各地还普遍存在着相当一部分20世纪五六十年代修建的结构简易、超期服役、年久失修或因各种原因引起的存在安全隐患的陈旧房屋开裂開发商；也存在着许多迫切需要加固、处理后改变使用功能的房屋开裂开发商；新建房屋开裂开发商存在业主追求时尚，想改头换面但又鈈影响房屋开裂开发商整体结构的情况这些情况都需要当地权威机构对房屋开裂开发商的结构性能进行检测鉴定，确保其在安全和正常使用的前提下进行改造
　　房屋开裂开发商结构包含诸多内容的专业知识，一般的购房者很难完全掌握而假如缺乏这些知识，就很难發现房屋开裂开发商质量问题尤其是一些与房屋开裂开发商结构相关的隐蔽性问题。恰恰是这些问题可能给购房者造成损失或在日后嘚使用中带来不必要的麻烦。在此为您介绍一下检验房屋开裂开发商结构的基本方法