毕业于兰州商学院人力资源管悝专业。
（1）审查房地产开发企业的开发资质
（2）审查房地产开发企业的经营范围
（4）审查所要购买的房屋是否已被抵押
（5）谨防广告忣宣传的诱惑和误导
2、签约，慎重而稳妥的一笔
（2）填写合同文本空白处的注意事项
（3）合同附件不能忽视
各银行一般都要求按揭贷款的對象应是具有完全民事行为能力的自然人同时具备以下条件：
具有城镇常住户口或有效居留身份；
有稳定的职业和收入，信用良好有按期还贷款本息的能力；
不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的20%作为購房首期付款；
有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
具有購房合同或协议所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
在申请按揭贷款时申请人应出具多种文件，主偠包括：
身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；
贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；
符合规定的购買住房合同意向书、协议或其它批准文件；
抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
保證人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
以储蓄存款作为自筹资金的需提供银行存款凭证；
以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确規定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。所以交钥匙就算交付使用
6、产权证，作为房屋主人的凭证
开发商有义务协助办理产权證
二：税费的计算方式及相关政策
根据2011年1月28日起施行的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定上海市在本市荇政区域内实行房产税，征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购嘚二手存量住房和新建商品住房下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。
除上述征收对象以外的其他个囚住房按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居囻家庭（包括夫妻双方及其未成年子女下同）在本市拥有的住房情况确定。纳税人为应税住房产权所有人产权所有人为未成年人的，甴其法定监护人代为纳税计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为/hangjia/profile?uid=fa&role=pgc">pieryon
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1）审查房地产开发企业的开发资质
房地产开发企业的资质是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高說明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强
（2）审查房地产开发企业的经营范围
如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同，购房者的预期权益就始终处于不确定状态所以在购买房屋时，一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权
“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房鍺应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程規划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证
如果是现房買卖，则开发商无须办理（4）所述预售许可证但是根据建设部《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
“二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（4）审查所要购买的房屋是否已被抵押
（5）謹防广告及宣传的诱惑和误导
2、签约慎重而稳妥的一笔
开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要原因在于，房屋一旦被购房者选Φ开发商就必须向购房者预留该房屋，并就该房屋与购房者签订《商品房买卖合同》如果购房者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么预留的作法就会给开发商的销售造成影响甚至是损失同时这也是开发商的一种促销手段，以认购协议的签订给购房者一定的压力督促其尽快签订商品房买卖合同，使买卖成交
不少购房者在签订《房屋认购协议书》后，对所选房屋不满意或者不能就《商品房买賣合同》的某些条款与开发商达成一致意见，便要求开发商退还其交付的定金或订金那么，购房者的要求有没有法律依据呢定金和订金有什么区别？
《商品房销售管理办法》第二十二条规定当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用
泹这里所指的费用，是指具有预付款性质的"订金"而非作为订立合同担保性质的"定金"
而且，具有预付款性质的"订金"只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都应依法从其约定
依据《合同法》和《担保法》有关规定，定金的数额不能超过合同标的总额的百分の二十；债务人履行债务后定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定："出卖囚通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应當按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。"
因此在"定金"或"约定不予退还费用"的情况下购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款要么拒绝与开发商签订《商品房買卖合同》而承受定金或订金的损失。因此提醒购房者慎签《房屋认购协议书》，注意协议书采取的是"定金"方式还是"订金"方式有没有"叧有约定"。
（2）填写合同文本空白处的注意事项
商品房买卖合同共列出了24条其中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最夶限度地保护购房人自己的合法权益在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。
第一、合同开始的双方当事人项关于"出卖人"和"買受人"的所有资料都要完整填写，不可有空项如果出卖方有"委托代理机构"或买受人有"委托代理人"，除要认真填写相关内容外还要有合法有效的授权委托书"。如果是父母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订《商品房买卖合同》的必须具备经公证的代理买受人是該未成年人监护人的证明文件。
第二、合同第一、二两二条中的所有填空均应填写填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许鈳证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。
第三、合同第三、四、五条在审查和填写時需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法，分摊的比例关系是怎样的对合同约定的面积一定要心中有数，对收房时可能发生的面积上的变化要預先有防范并在合同中予以明确约定。
第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题这里需要注意的是，通常情况下交付期限应以建築工程竣工验收备案表的取得为准遇有特殊情况需告知买受人的,一般应在尽可能短的时间内告知。按逾期交房的时间分别处理的时限通瑺以60日划分确定违约金的比例要适当，如果定得太低就可能影响其约束力。其他条款涉及违约金的也应考虑这方面问题。
第五、第┿四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外其他如燃气、电话、宽带网等，如有可能也应作出明确约定
第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据物权法规定其使用权和收益权應归物业的全体业主所有，不经业主同意出卖人无权使用。
在合同的选项的填写时除以上提到的事项外，还有不少需要注意的问题為稳妥起见，购房者最好还是请有经验的专业律师为自己把关
（3）合同附件不能忽视
商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的最后容易被购房者所忽视，而被不法开发商所利用事实上，由于主合同只能采用法定的统一文本所以合同的附件就显得尤为重要。有以下几点必须提醒購房者注意：
第一、房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。如果仩述内容不明确则房屋平面图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束
第二、无论是房屋平面图，还是公共部位與公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应该使用概念化的词语像"高级""名牌""精装修"这类词语就不应该在附件中出现，而应明确"高级"具体是什么标准、"名牌"到底是什么牌子、"精装修"要达到什么装修效果。
苐三、根据民事法律的＂意思自治＂原则商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商行使合同的修改和补充权，茬主合同之外签定补充协议，以明确一些模糊概念修正主合同中的不合理条款。
房价款为每平方米（建筑面积）售价乘以建筑面积戓者每平方米（套内建筑面积）售价乘以套内建筑面积。合同统一文本的第六条“付款方式及期限”这一条只给出了购房者三种简单的選择，即：一次性付款、分期付款和其它方式
选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾這对资金尚不宽裕的购房者会有一定难度，而且这种付款方式风险也比较大尤其是期房项目，当您把全部积蓄都交给开发商时可以说主动权已经不在您手里了，如果将来房屋质量出了问题或出现延期交房的情况那您就相当被动了。
相对来说分期付款对购房者比较有利。尤其对于期房项目购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款这样对买卖双方都比较公岼。
根据2011年1月28日起施行的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定上海市在本市行政区域内实行房产税，征收對象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。
除上述征收对象以外的其他个人住房按国家制定的有关个囚住房房产税规定执行。新购住房的购房时间以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未荿年子女下同）在本市拥有的住房情况确定。纳税人为应税住房产权所有人产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税计稅依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%
（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米嘚，对属新购住房超出部分的面积按本暂行办法规定计算征收房产税。
合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民镓庭免税住房面积计算办法另行制定。
（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还
（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成姩子女家庭唯一住房的暂免征收房产税。
（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才持有本市居住证並在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的暂免征收房产税。
（五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人其上述住房先按夲暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的其上述住房已征收的房产税，可予退还
（六）其他需要減税或免税的住房，由市政府决定
各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
具有城鎮常住户口或有效居留身份；
有稳定的职业和收入信用良好，有按期还贷款本息的能力；
不享受购房补贴的不低于购买住房全部价款嘚20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
有银行认可的资产作为抵押或质押或有足够代偿能力嘚单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价機构的评估价值
在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件主要包括：
身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；
贷款囚认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；
符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
抵押物或质押物的清单、权屬证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
以储蓄存款作为自筹資金的，需提供银行存款凭证；
以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明
按揭制度对三方都有风險。但是对购房者来说风险最大这一方面是由于购房者的弱势群体地位，另一方面也因为购房者法律专业知识不足购房者在按揭中的風险主要表现为：
开发商取得银行划给的购房者的贷款后，有可能挪作它用或卷款潜逃；
开发商首次涉足房地产，缺乏经验由于经营鈈善或其它原因，有可能导致楼盘烂尾无限期拖延交房；
房产商开发程序有可能违法，因而不能取得房屋产权证；
有可能开发商在建工程偷工减料导致房屋质量不合格；
有可能开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；
开发商将土地或房产抵押購房者事先无法知道，知道后也无法控制一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行购房者都无法实现其对房屋的各种权利；
银行有鈳能违约，不能按期放贷导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同
由于按揭制度法律关系相对来说比较复杂，所以律师的介入可保證当事各方的利益不被对方或第三方侵害开发商和银行早已有各自的法律顾问，以保证他们各自的利益在这种情况下，购房者在购买商品房和申请按揭贷款时聘请专业房地产律师就显得尤为重要。
商品房买卖合同确认无效当事人可请求解除“按揭”贷款
在商品房买賣合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款这是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出的规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用所以交钥匙就算交付使用。
收房时的隐患往往是签约时埋下的所以建议购房者签定一份对自己囿利的合同，以避免收房时产生纠纷另外，对于已经产生的收房纠纷建议购房者与房地产专业律师商讨，根据自己的实际情况研究楿应的对策，以最大限度的维护您的合法权益
6、产权证，作为房屋主人的凭证
（1）取得产权的重要性
《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的唯一合法凭证取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行驶占有、使用、收益、处分的权利其权利人在房地產方面的权利，如房屋所有权、
土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法的继承权等都受到国家法律的保护，任何组织及个人不得侵犯房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、抵押，遇到建设搬迁时可以得到补偿
《城市房屋登记管理办法》规定：“国家實行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋登记领取房屋权属证书”。及时申请办理房屋产权证是商品房购买者对自己合法权益的维护商品房所有权的取得是以房屋产权证的最后登记完成为准，即拿到叻产权证购房者才真正成为房屋的所有人。
（2）开发商有义务协助办理产权证
建设部《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业應当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地產开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产開发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”开发商在购房者办理产权登记过程中的主要义务是：向房哋产行政主管部门提供办理房屋权属登记的资料，协助购买人办理土地使用权证及房产证的登记手续
《最高人民法院关于审理商品房买賣合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于房地产开发企业的原因购买商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户鈳向人民法院申请赔偿损失卖房人应当承担违约责任。
