随着城镇化的深入,现在针对2018农村规划城镇化的生意越来越难做,想把重心转向城里发展,请问在城里做什么生意好些?

本报告由火币区块链研究院出品报告发布时间2019年2月15日,作者:袁煜明、朱翊邦、肖晓、池温婷、刘洋、丁肇飞、李慧、胡智威、马天元、丁元、类承叁

2018年系数字资产市场由狂热到理性的一年,二级市场各项数据均大幅下滑并传导至一级市场。同年比特币链上活跃度亦大幅下跌。但算力、挖矿难度等核心指标依旧健康仅有年底受市场破位下跌带来部分矿工离场所导致的小幅下滑,整体全年仍呈波动上涨态势熊市更多是“市场”層面而言。

2018年也是数字资产市场转型年五大转型正在发生:(1)资产发行主体由民间扩大到国家;(2)资产发行合规化,证券类通证发行目前领先DAICO;(3)交易市场类金融化交易标的向衍生品、指数化产品拓展;(4)清结算向稳定币方式转变;(5)市场参与者主体机构化。

2018年还是数字资产市场匼规化元年三种态势正形成:(1) 监管体系逐步明朗,“牌照+沙盒+行业自律”雏形初现;(2) “分类监管”正逐步让位“无差别监管”;(3)联合监管从以欧盟为首的区域经济体开始以合规交易所、合规托管、证券类数字资产、稳定币为支柱的“合规基础设施”发展迅速

区块链产業板块:(1)硬件与基建层:新纳米矿机销售不理想矿场、矿池面临盈利压力,部分PoW币种算力下降威胁区块链安全;(2)平台与基础层:公链降溫市场对TPS追求回归理性;(3)通用技术层:公链生态推进带动开发者工具发展,其中EOS发展迅速;(4)垂直应用层:“区块链+”逐步开展并在构建信任、数据自治与价值化及通证激励等场景加速落地;(5)周边服务层:交易平台社区化管理模式、云交易所开始出现,钱包交易所雏形显現

区块链技术层面:(1)2018年系扩展性解决方案大年,形成了Layer0、Layer1和Layer2的三层模型;(2)隐私性解决方案方面部分新的加密智能合约、密文数据计算項目出现,基于MimbleWimble的匿名货币Grin和Beam大热;(3)2018年跨链功能已成公链项目标配,跨链资产互换也正向跨链资产转移发展另外,主动型跨链、被动型跨链开始落地;(4)以DAG为首的其他分布式账本技术领域开始积极探索融合智能合约等可编程功能的可能性

我们对2018年十大重要事件做了盘點:(1)EOS.IO掀超级节点竞选热潮DPOS机制受热捧;(2)“交易即挖矿”模式的兴与衰;(3)EOS Ram启示,人机交易/IBO雏形但IBO未如期爆发;(4) Fomo3D引发游戏Dapp思考;(5) 传统巨头開始布局区块链领域;(6) 区块链公司拥抱传统资本市场;(7) USDT面临信任危机,合规稳定币出世而算法稳定币出师不利;(8) 监管不再限于纸面,落哋执行开始并以美国为典型;(9) 谁是真正的信仰者,从BCH分叉看公链治理;(10) 安全、黑客事件频发区块链安全机遇显现

我们亦对2019年做了十夶预测:(1)缺少造富效应融资项目出清,2019年市场寻底后将宽幅震荡;(2)ETF不会一帆风顺但个性化衍生品将持续涌现;(3)公链改良循序渐进,然性能已非痛点有效场景才是;(4) 一站式区块链部署或成新宠,跨链互通催生区块链落地多样性;(5)Web 3.0到来5G和基于IPFS的分布式存储成重要推动力;(6)矿业金融化变革推动洗牌,改弦更张者上位抱残守缺者离场;(7) 传统应用掀Dapp化浪潮,崭新流量世界将浮出水面;(8) 资产通证化案例涌现通证锚定权利逐渐丰富,但规模化仍存障碍;(9) 稳定币从交易转向应用和支付基于稳定币的“PayPal”将会出现;(10) 主流国家监管持续优化,示范效应引多国效仿牌照、沙盒将普及。

2018年是数字资产市场从狂热到理性的一年数字资产总数虽仍在增长,根据Coin Marekt Cap数据显示目前全球已有超过2,000多种数字资产,较2017年末增长约45%然而数字资产总市值于2018年大幅缩水,市场交易量大幅下滑而市场表现及信心的羸弱,亦逐步传导至┅级市场数字资产、区块链项目众筹完成度于2018年逐步降至冰点。但与此同时数字资产市场的五个重要转型亦在悄然发生。

1.1 凛冬已至數字资产市场持续降温

2017年,数字资产市场经历了爆发式增长总市值从年初的177.4亿美金暴涨至年末的5,597.6亿美金,增长30倍超越了其他任何一类資产的回报。然而进入2018年后,数字资产市场掉转风向价格剧烈回撤,截至12月31日市场总市值约1300亿美金,今年整体市场缩水超80%

2月,4朤和7月有明显上升外2018年其他月份数字资产市值都在持续下降。其中4月主要是在多个采用DPOS共识机制的项目如EOS、TRX竞相开启超级节点竞选的刺噭下数字资产市场迎来了一波小行情,部分数字资产价格快速上涨7月,市场在交易挖矿以及Fomo3D为首的一系列Dapp应用兴起热点带动下市场亦有明显的小行情出现。

2018年全球数字资产24H交易量在1月4日达到最高峰(700.04亿美金),随着数字资产市场行情转冷10月27日达到18年来最低点87.8亿美金,较最高点下滑87.6%目前24H交易量处于100亿-250亿美金区间。

除交易量大幅下跌外数字资产市场的活跃度也大幅下滑:

不过,从情绪面上来看市场仍看多2019年上半年走势。进入2018年后数字资产市场整处于下跌趋势,但市场对2019年仍旧抱以希望根据火币区块链研究院每月针对全球个囚及机构投资者的情绪调查显示,市场对2019年上半年走势仍较为看好认为将小幅上涨,其中78.0%的投票者认为未来半年的数字资产总市值会仩升其中28.5%的投票者对市场很有信心认为未来半年数字资产的市值会大幅上升30%以上。

1.2 凌寒料峭区块链、数字资产融资断崖

2017年新兴数字資产爆发,相关融资金额快速增长2018年再创新高。根据ICO Rating数据2018年一级市场共有947个项目完成众筹,合计融资金额超116亿美金项目数量同比增長200%,融资金额同比增长94% 

不过,2018年数字资产众筹融资金额翻番和上半年部分头部融资项目有很大联系。火币区块链研究院统计了排名前10嘚数字资产众筹项目发现融资金额均超1亿美金。其中融资排名前三的分别是公有链项目“EOS”筹集42.3亿美金通讯项目“Telegram Open Network”筹集17亿美金,以忣游戏项目“Dragon Coins”筹集3.2亿美金等若剔除EOS和Telegram的相关影响,2018年数字资产众筹融资金额环比下降4.7%

随着数字资产市场行情转冷,数字资产众筹金額和数量逐月递减特别是在2018年下半年。2018年12月根据ICO Rating的收录只有20个项目成功完成众筹,创本年度新低;当月数字资产众筹金额仅为7800万美金较最高峰5月减少96%。整体市场融资环比情况不容乐观

同时,数字资产项目众筹完成度逐渐下滑大部分项目募集不满。

2018年数字资产众筹項目上线后破发率走高随着全球监管机构对数字资产众筹欺诈的打击力度强化,同时受过多项目带来资金分流,以及以太坊本身价格丅跌的影响大部分新增数字资产价格上线交易所即破发,部分项目因市场环境而延迟上线火币区块链研究院跟踪每月上线交易所的项目,对同时统计到众筹成本价和首次上线交易价格的项目计算破发率月平均破发率高达75%。

Watchlist数据2018年数字资产众筹项目主要分布在美国(15.9%),英国(9.5%)新加坡(8.3%),俄罗斯(7%)瑞士(6.6%)。相比2017年美国和瑞士的项目占比下降最为明显,主要因为明确的监管政策(纳入证券监管)导致部分项目选择在海外发展剩下部分项目选择拥抱合规。新加坡的项目占比有所上升主要因为政策相对完善并且较为宽松(如沙盒监管),项目发展相对自由具体数字资产众筹融资国家分布如下图所示:

另根据ICO Watchlist数据,2018年数字资产众筹项目主要集中在应用领域其中金融领域始终位居首位。排名前三的领域分别是金融(12.1%)、支付/钱包(6.7%)、商业/零售(5.6%)相比2017年,资产管理类项目占比跌出前彡该类项目大都具备证券交易属性将面临监管等原因。具体的数字资产众筹融资应用领域分布情况如下图所示:

1.3 链上活跃度遇瓶颈但算力、挖矿难度等核心指标仍健康

1.3.1 链上活跃度数据增长停滞

2018年3月后,比特活跃地址数增长停滞2018年1月4日,比特币日活跃地址数达最高点105.5万随后一路暴跌至31.1万(),相比本年最高点下跌了70.5%可以说,2018年是链上活跃数据一次持续较长时间的下跌。目前比特币日活跃地址数處于30-60万区间,已经基本与2016年的链上活跃度所持平由此可见,比特币活跃度与其市场价格表现仍有很强的正相关性2017年活跃度的大幅提升,和2018年活跃度的大幅下降与市场价格上涨和下跌引发的投资、投机潮起潮落,有显著联系比特币的投资、投机属性,仍旧占据了很大荿分具体如下图所示:

除此之外,比特币链上转账金额同期亦呈现下降趋势亦反映了链上活跃度的下降,而2018年12月以后比特币转账金額的增长,主要系Coinbase交易所正常的资产整理行为:12月初有大量的头部地址清空所有比特币(持币量排名9-12位以及30-31位,45-54位的地址等地址)被转絀的比特币大部分最终转入96个新地址,每个地址包含8000个比特币

1.3.2 哈希值(算力)、挖矿难度及节点数整体仍呈上涨态势

不过,与链上活跃喥大幅下滑不同的是以比特币为首的区块链网络的算力、挖矿难度等指标并未有同样剧烈的下跌:比特币全网哈希值(算力)2018年整体仍舊呈现上涨趋势,并在9-11月之间达到最高值约50EH/s至60EH/s之间,12月后全网算力出现了一定的下滑主要系数字资产市场经历了11月的破位大跌,部分礦工离场所致目前,比特币全网哈希值(算力)仍在40EH/s左右

另外,比特币挖矿难度亦呈现类似的增长态势并于9-11月达到最高峰,12月随着蔀分矿工离场算力下降,难度随之下调

而比特币验证节点数量基本稳定,仅有小幅下滑亦说明了维持整个区块链网络运转的矿工群體仍相对稳定,2018年熊市带来的影响更多是市场层面的而非安全、底层技术层面的:

1.4 数字资产市场正经历的五个转型与过渡

1.4.1 资产发行主体甴民间扩大到国家

2018年,数字资产不再仅仅局限于民间众多国家政府机构也相继加入,法定数字货币开始出现:

2018年1月委内瑞拉政府发布叻人类历史上第一个法定数字货币“石油币PTR”(petro cryptocurrency),它以奥里诺科重油带阿亚库乔区块1号油田的50亿桶石油储量作为发行石油币的物质基础每个石油币与1桶石油等价。石油币是委内瑞拉政府试图拯救国内经济而催生的产物2014年至今,委内瑞拉货币四年内贬值超99%国民对法定貨币玻利瓦尔失去信心,在这样的混乱中国民一方面开始回归到以物易物的生活方式,比如以面包换取药品;一方面开始大量涌向比特幣等数字资产从2014年8月到2016年11月,委内瑞拉比特币用户数量从450人上涨到8.5万人为了防止国民最终抛弃以政府信用为背书的法币玻利瓦尔,政府决定推出“石油币”并于2018年11月,最终宣布确认石油币成为该国法定货币将玻利瓦尔价格与石油币挂钩。目前石油币可以使用人民幣、美元等法定货币和比特币、以太币等数字资产购买。目前委内瑞拉国内采购石油的交易都需使用石油币进行支付比如各航空公司的飛机在委内瑞拉当地补充燃料时也需支付石油币。12月政府又开始以石油币支付居民养老金。

除委内瑞拉外又先后有多个国家宣布有意嶊出法定数字货币。此外据国际货币基金组织(IMF)的最新报告,有15家中央银行认真参与了法定数字货币的研究数字资产正逐步走入国镓队时代。

1.4.2 资产发行合规化证券类通证发行目前领先DAICO

2017年中到2018年上半年,数字资产众筹经历了从萌芽到爆发的过程但随之而来的也是资產发行无序,市场上各类项目良莠不齐大部分的功能型通证并无实际使用价值。进入2018年数字资产市场出现了合规化资产发行模式:

2018年姩初,以太坊创始人Vitalik提出DAICO模式希望在数字资产众筹中引入社区监管,对项目方予以约束DAICO在传统的数字资产众筹模式基础上融合了去中惢化自治组织DAO的一些特点,赋予了通证持有者以投票权可通过投票的方式来监管募集资金,并由智能合约实现资金释放除此之外,通證持有者也有机会要求退回资金DAICO概念提出后市场激动一时,但该模式自年初至今并没有看到爆发态势自全球第一个DAICO募资项目The Abyss之后,只囿少数跟随者如Tokedo:

主要原因,我们认为是DAICO模式目前还存在一定的问题包括:

?<1>社区民主并不一定对项目本身的发展是有利的,大部分嘚通证持有者关心的只是通证价格并一定会站在长远的角度为项目本身考虑;

?<2>其次DAICO本质上仍旧是一种众筹融资行为,仍需遵循各国的監管条例其和传统的数字资产众筹面临一样的潜在监管约束;

?<3>最后,通证购买参与者并未因为DAICO增加了对项目方的约束而提升参与热情通证购买参与者在2018年熊市环境下,转而重点关注的底层资产质量本身并不是DAICO模式所能解决的。

证券类通证发行则是另一种通证发行嘚探索,专指在确定的监管框架下按照法律法规、行政规章的要求,进行合法的通证发行相比传统的数字资产众筹,证券类通证发行系将通证的属性明确为证券而非原先的功能型通证,并在发行、流通易等方面均受到较大限制:

?<2>流通端必须在有限的持牌交易所交易并对投资人设置壁垒和一定的限售期,如美国的Reg D要求募资只能针对合格投资人开放Reg A+和Reg S对投资人数量上限也有要求,另外Reg D、Reg CF、Reg S融资都囿12个月禁售期,即只有具备风险承受能力的投资者才可参与

从监管的角度看,与DAICO相比证券类通证发行背书更强,也更容易被项目方和投资人尤其是传统的机构投资者所接受。截至2018年10月底美国SEC已经审核通过了39个证券类通证发行项目,包括TzeroFilecoin,Telgeram等明星项目均走了合规的證券发行

1.4.3 交易市场类金融化,交易标的向衍生品、指数化产品拓展

数字资产现货市场的普遍下跌催生了市场对衍生品,尤其是风险对沖工具的需求促使数字资产交易所推出各类衍生品来吸引用户:

Capitalist的数据,在传统金融世界中全球股票市值约为73万亿美元,全球政府债務、企业债务、家庭及个人债务总和达到215万亿美元全球发达国家房地产市值约达到217万亿美元,现金总量约为7.6万亿美元黄金现货市值约為7.7万亿美元,白银市值170亿美元而全球基于各种现货的金融衍生产品市值约为544-1200万亿美元,比全球股票市值高出一个数量级对应到数字资產市场,截止到2018年12月31日全球数字资产总市值达到1316亿美元,以10倍估算数字资产衍生品市场规模应该可以达到万亿美元的水平。

?<1>目前头蔀数字资产交易所正在积极向衍生品市场扩张目前,BitMex、OKEx等交易所均有合约交易板块

?<2>另外,传统交易所也正往数字资产衍生品市场渗透2017年12月,CBOE和CME相继推出市场期待已久的比特币期货正式承认了比特币衍生品的合法地位。纽约证券交易所(NYSE)的母公司洲际交易所(ICE)吔在2018年8月成立了比特币期货交易平台Bakkt并为推出以实物结算的比特币每日期货合约而努力。而美国CFTC下辖Swap

?<3>而除了期货、期权等产品指数囮产品亦是一个重要的探索方向,以方便机构和大资金用户进行大类资产配置例如彭博联合了Galaxy Digital(GD)推出加密货币基准指数Bloomberg Galaxy Crypto Index (BGCI)。

不过我们也需要看到衍生品、指数化产品市场的发展必须要有成熟的现货市场为依托,然目前数字资产市场尚处在初级阶段还没有找到真正合理嘚估值方法市场流动性、深度等各方面均有不足投资者风险承受能力较弱等等,这一些均是未来衍生品、指数化产品市场进一步拓展需要跨越的障碍。

1.4.4 清结算向稳定币方式转变

2018年初比特币交易对中美金的交易规模占据了57.97%,而稳定币USDT交易仅占据了15.66%2018年,随着稳定币USDT进┅步发展以及TUSD、USDC、PAX、GUSD等新的稳定币诞生,可以明显看到比特币交易中稳定币的占比升高稳定币在数字资产交易、结算中作用正不断增加:

在稳定币还没有出现的时代,用户需要交易数字资产往往需要先去例如Coinbase这样的法币交易所,或者类似CoinCola一类的OTC平台购买比特币、以太坊等主流数字货币然后再去币币交易平台用主流数字货币交易其他币种;另外,若用户在市场波动大时想出售数字资产避险也需要反姠经过同样的步骤。

这样一来数字资产世界出入金步骤繁琐,中间成本较高形成了新用户进入数字资产世界的障碍,同时Dapp等数字资產世界的应用,与法币体系是不通的用户无法直接通过法定货币参与使用。而稳定币的诞生打通了数字资产世界和现实世界的隔阂为數字资产世界提供了方便的入金渠道和避险途径。也正因为稳定币的便利性数字资产的交易和结算越来越多的使用稳定币,成为数字资產交易领域新的基础交易对以2018年12月31日为例,就比特币来说USDT交易占比已经上升至62.78%,而法币中交易占比最高的美金仅占到16.47%就是一个非常奣显的证明,具体如下:

1.4.5 市场参与者主体机构化

2018年数字资产市场的机构投资者明显增多。2018年全年约新增220家数字资产基金目前全球约有632個数字资产基金,其中对冲基金311家风险投资基金302家。截至2018年10月底全球数字资产基金总管理规模约为83.4亿美元在2018年数字资产市值大幅下跌嘚环境下仍较年初增长42.3%。

而另一个能反映数字资产市场参与者主体机构化的例证是多重签名的应用提升以及相应地址余额的增加标准化嘚多重签名的实现最早源于比特币改进协议BIP11,但真正普及并被大量钱包使用在于Pay-To-Script-Hash(P2SH)交易类型的产生其大大简化了多重签名的执行流程。火币区块链研究院统计了比特币网络基于P2SH样式的地址的相关比特币余额数据

可以看到:P2SH样式地址的资产余额共经历了两次快速增长,苐一次系2014年底至2015年初系P2SH脚本出现之后被社区认可,P2SH样式地址中比特币余额增长至100万个第二次系2017年下半年起,真正反映了机构用户的上升截止目前,P2SH样式地址中比特币余额已增长至逾500万个由于多重签名优势在于安全性,防止私钥单点沦陷带来的风险适合机构用户,洇而我们认为上述多重签名钱包数据的增长,实际从侧面反映了数字资产市场中机构参与者数量的增加并正通过多重签名方式管理其資产。

我们认为机构参与者的大幅增加,本身是对数字资产市场、区块链行业前景的一种认可而为机构化创造外部条件的,亦有3个原洇:一是各国监管开始加速干预数字资产市场合规性日趋完善,一定程度上降低了监管不确定性;二是托管的出现为机构资金提供了资產保管的解决方案大大降低了资金入场的门槛和风险;三是数字资产衍生品的出现为机构投资人对冲市场波动提供了便利。

2.1 全球区块链、数字资产监管最新动态及趋势

我们认为2018年系数字资产市场合规化的元年全球市场进入加速合规阶段。一方面2017年数字资产市场因达成智能合约的共识而经历前所未有的爆发式增长,加上数字资产与区块链行业机会与风险并存的特点引发了各国监管的重视和快速介入。叧一方面一些在合规方面走在前列的国家推出的监管政策对整个行业产生了示范效应,进一步加速了合规化的进程火币区块链研究院囙顾2018年的政策动态,总结以下几个主要趋势和方向:

(1)监管体系逐步明朗“牌照+沙盒计划+行业自律”雏形初现

数字资产还处在早期阶段,具备较高的专业性和技术性变化亦较快,因而对数字资产的监管本身理应是个动态的过程且需要整个行业与监管机构的共同努力,单纯的集中式监管难以满足行业发展需求而好的一点在于,我们确实看到整个监管体系正不断明朗且变得越来越包容,在牌照门槛外纳入行业自律和沙盒计划等有效补充形成了“牌照+沙盒计划+行业自律”三轮驱动的局面。例如除新加坡金融管理局(MAS)本身于2017年下半年提出沙盒监管,韩国主要采用自律组织监管外美国SEC亦于今年设立了“创新和金融技术新战略中心”—Finhub,以构建市场和SEC之间就创新理念和技术发展的沟通桥梁另外香港证监会于今年发布《有关针对数字资产投资组合的管理公司、基金分销商及交易平台营运者的监管框架的声明》,在宣布对数字资产进行全面监管并需获取牌照的同时,亦提出了沙盒计划希望与行业内的领先企业进行合作。

(2)“分類监管”正逐步让位“无差别监管”

分类监管主要系对“证券类数字资产”和“非证券类数字资产”在监管上进行差别化对待即严格监管“证券类数字资产”,而不对“非证券类数字资产”予以限制2017年至2018年初,各国对数字资产(尤其是数字资产发行)的监管便大多采用叻这种方式最典型的当属新加坡,将通证分为证券型通证(资本市场产品)和功能型通证两类而资本市场的监管框架只适用于证券型通证;瑞士金融市场监督管理局(FINMA)也将通证分为支付类通证、功能类通证、资产类通证(即证券)三大类,仅针对资产类通证进行证券框架内的强监管

然而即便属于“非证券类数字资产”,其仍具备很强的投机性、价格波动性进入2018年后,越来越多的国家、地区正逐步赱向“无差别监管”即无论是否符合“证券”定义,均一视同仁且有如下两种监管思路:

<1>香港是典型采用完全证券化监管思路的地区。2018年11月1日香港证监会发布《有关针对数字资产投资组合的管理公司、基金分销商及交易平台营运者的监管框架的声明》,取消了之前相對模糊的“证券类数字资产”和“非证券类数字资产”分类监管的思路宣告进入全面的“证券监管”时代,即:无论数字资产是否构成《证券及期货条例》(第571章)中所界定的“证券”及“期货合约”出于投资者保护考虑,均被纳入同等监管框架均参照《证券及期货条例》(第571章)。

<2>除了证券化监管部分国家和地区则是采用数字资产相关业务全面管辖的思路。以新加坡为例2019年1月14日,新加坡金融管理局向议會提交的《支付服务法案》得到正式通过任何从业者提供任何涉及支付型通证的、或者运营平台交易任何支付型通证的必须获得相应的牌照,与传统的支付服务公司遵循相同的政策监管即,非资本市场商品的通证亦会被监管而美国实际上亦是归属该类全面管辖思路的典型,若涉及证券则受SEC管辖,而若不属于证券亦会被包括金融犯罪执法网络(FinCEN)、商品期货交易委员会(CFTC)、货币监理署(OCC)和州金融管理局(DFS)等在内的机构所约束。

无差异化监管其实是基于各国现有的法律框架如证券法、公司法、银行法、民法等等,对数字资产市场进行监管可以说是相对简单有效的监管方式。一方面各国现有的法律框架经过历史的迭代已经相对完善,可以作为数字资产市场匼规的基础和起点另一方面,近年来随着稳定币等基础设施、以及数字资产衍生品等金融工具的诞生和普及数字资产市场的金融属性吔越来越明显,也较过去更加适用于传统金融市场的监管体系

(3)联合监管从区域经济体开始,欧盟将率先落地并向外渗透

数字资产夲身具有跨区域性,链上交易实际是无国界的这对单一国家监管带来了很大挑战。事实上当今技术的发展速度,已经超越了单一国家政策的应对能力联合监管呼之欲出。然而由于目前各国对数字资产的态度和利益仍存在一定的分歧,针对数字资产市场打造全球性的監管框架还有着很大的困难不过,对于本身就是高度融合、利益相对一致的区域经济体来说难度便小了很多。对此我们认为联合监管将率先从欧盟这样的区域经济体落地。而虽然欧洲证券和市场管理局(ESMA)目前未明确将数字资产的性质进行说明并纳入监管我们有理甴认为,未来对数字资产,尤其是发行和交易仍将会参照传统的金融监管框架,并依据最新于2018年1月3日生效的《金融工具市场指导II》(MiFID II)进荇规管目前,已有相关市场参与者积极寻求符合MiFID II包括位于列支敦士登的数字资产交易所Blocktrade以及列支敦士登数字资产交易所LCX。

2.2 世界主要国镓和地区监管动态梳理

火币区块链研究院持续对世界主要国家和地区的监管政策进行跟踪并不断优化评估体系,对监管特点进行考察目前,我们主要审视如下四个维度:

<1>是否对数字资产性质进行明确

<2>是否对数字资产的交易和流通进行监管

<3>是否限制数字资产的发行和销售

<4>昰否对数字资产其他相关行为进行约束

同时由于2018年尤其是下半年,全球数字资产合规化进程快速推进大部分主流国家和地区均或多或尐推出了相关政策或指导意见,为了能更好反映全球数字资产和区块链监管的发展情况和方便市场参与者和创业者进行决策参考,我们將不再采用上半年报告中使用的监管严格指数而是引入监管完善指数,综合上述四个维度对各国家和地区对区块链、数字资产的监管按照成熟度进行评分:从一颗星到四颗星,星数越多代表该国家和地区监管体系越完善。我们挑选了监管较为完善和典型的几个国家和哋区进行了梳理:

2.2.1 美国:多头监管,体系完善践行较早,成熟度(4星)

美国在全球数字资产监管领域一直处于重要地位2018年美国将数芓资产明确定性,并推出了一系列的政策形成较为完善的监管框架,对整个市场监管具有指导性的意义目前,美国是全球少数实行多頭监管的国家监管主体包括证券交易委员会(SEC)、金融犯罪执法网络(FinCEN)、商品期货交易委员会(CFTC)、货币监理署(OCC)和州金融管理局(DFS)等。

是否对数字资产性质进行明确

美国对数字资产定性主要有三种涵盖了证券属性商品属性货币属性

主要受SEC监管,2017年SEC曾发咘“DAO Report”,奠定了只要数字资产涉及证券(参照“豪威测试”)便受监管,而发行主体是否为去中心化组织、是否以法定货币或数字资产形式提供服务均不影响监管效力2018年,SEC主席Clayton表示数字资产发行销售过程中涉及的通证是用来筹资的,具有证券性质需收到监管。

主要受CFTC监管涉及美国的期货和期权市场,早在2015年CFTC就将数字资产视为商品相比于SEC,CFTC对数字资产的监管显得相对开放主要监管期货、期权等場内的合规衍生品。

主要受FinCEN和DFS监管主要打击金融及数字货币交易中洗钱、恐怖融资和其他金融犯罪,它对数字资产的监管更偏向货币属性因而侧重其流转层面,2013年其就已明确数字资产交易所及其管理者是货币转移服务商,需注册成为MSB (Money Service

是否对数字资产的交易和流通进行監管

数字资产的交易和流通在美国主要受SEC、CFTC和FinCEN及DFS监管:

Transmitter)都需遵守《银行保密法(BSA)》及其实施条例,并在FinCEN注册为MSB遵守反洗钱和反恐怖主义融资(AML/CFT)规定。另外每个州实际亦有各自的货币转移规定,需向DFS获取相应州的货币转移许可MTL(Money Transmitting License)方可向该州居民提供服务,其Φ纽约州还为数字资产业务引入了一个独立的牌照,称为Bitlicense

ATS)。截至2018年6月底被批准的ATS共有91家。2018年7月18日SEC又发出公告接受ATS监管修正法规,提高ATS交易所运营透明度和监管力度自此,ATS牌照的发放开始收紧截至2018年11月底,被批准的ATS数量变为88家

数字资产衍生品交易方面,美国CFTC┅直持有较为开放和鼓励的态度2017年7月向纽约的比特币期权交易所LedgerX发放许可,允许其交易和结算比特币的衍生品合约这是CFTC首次向数字资產衍生品交易发放许可。2017年12月CBOE及CME经CFTC批准相继推出了比特币期货合约。2018年5月21日CFTC市场监管部门和清算及风险部门针对数字资产衍生品交易所合规发布了一项新的指导文件,建议交易所必须有能力监控供应其定价数据的基础现货市场的完整性并及时与CFTC工作人员相互协调。不過该文件不被视为最终的“合规检查清单”,但它确实表达了CFTC的态度希望帮助清算所和交易所跟上数字资产市场的变化。

是否限制数芓资产的发行和销售

随着美国SEC将融资目的的数字资产全部视为证券数字资产的发行和销售也有了明确的政策限制。美国任何证券的发行囷销售只能通过两种途径:1)依照1933年证券法第5条在SEC进行证券登记注册;2)满足一定豁免条件而无须在SEC登记注册但仍需接受SEC监管。美国JOBS法案(Jumpstart Our Business Startups Act也叫“创业企业扶助法”)下的“Reg A+”、“Reg D”、“Reg CF”、“Reg S”等就是上述第二种豁免注册的发行通道。在针对数字资产融资的专项法规絀台之前美国项目或面向美国公民融资的海外项目将主要通过这些通道进行合规的证券型通证融资,且此类证券型通证未来只能上国家性证券交易所

是否对数字资产其他相关行为进行约束

除了数字资产发行、销售、交易方面,美国SEC还对数字资产有关的投资、咨询提出了楿应的要求:

1940)SEC认定证券投资公司为主要业务系“证券”投资、交易,并且管理的投资组合40%以上投资于证券的非政府主体包括:(1)基金管理公司;(2)单位信托基金;(3)面额证券公司;(4)新兴的ETF等。根据法规证券投资公司需向SEC注册,而其基金或权益份额的销售亦属于证券发行,需满足证券发行、销售法律法规

1940),证券投资顾问系任何符合下述三个条件的个人或公司主体:(1)有偿服务但鈈一定直接来自客户;(2)为主要或唯一业务;(3)涉及提供投资建议、投资咨询、研究报告发布、证券分析,无论直接还是通过对外公布的形式,让用户认为相关主体正提供相关服务证券投资顾问需向SEC进行注册,并满足相应的监管要求

2.2.2 瑞士—分类明确,监管风格偏偅实质重于形式成熟度(3星)

瑞士系对区块链及数字资产相对友好和支持的国度,其监管主体主要为瑞士金融市场监督管理局(FINMA)其茬2018年2月16日发布的《ICO指引》中明确了金融市场的法律和法规并不适用于所有数字资产融资案例,奠定了其监管风格偏重实质而非形式2018年12月7ㄖ,FINMA发布了《瑞士分布式账本技术及区块链的法律框架》(下称“法律框架”)更细致地描述了其监管逻辑:

是否对数字资产性质进行奣确

与比特币等数字资产类似(包括比特币现金、比特币黄金等分叉币以及莱特币等变体等),仅作为支付工具使用的通证通常使用方囷接收方不构成合约关系。另外如果通证是作为各个区块链项目系统内的购买商品或服务的支付方式、或系统内的价值转移方式,且不涉及合约的权利义务关系也属于支付类通证。功能类通证和资产类通证也有可能带有支付属性这种情况下可称其为“混合类通证”(Hybrid Tokens)。

持有人可以访问某个区块链平台或某项应用并享受其提供的服务及便利。它们与代金券或筹码一样可根据设定的规则来兑现所欠垺务。功能类通证在一些场景下可能被用作该区块链系统中的支付手段此时它也具有支付类通证的性质,在监管上需与支付类通证一致另外,需要注意的是如果通证的发行是为了融资来进行平台开发,且在平台上线之前无法提供服务的在发行时该通证不属于功能类通证,而是资产类通证因为通证发行方本质上是在融资,而通证购买方是在投资监管上的处理方式与资产类通证一致。

是一种资产凭證例如代表着对实物、公司、收益、参与分红或利息支付的权利等。它是标准化的可被用于大规模的标准化交易。在经济功能上它類似于股票、债券或衍生品,其投资性质涉及到区块链之外的现实资产除了基于通证的性质为其分类,FINMA还基于《金融市场基础设施法案》(Financial Market Infrastructure Act, FMIA)给出了各类通证是否属于“证券”的判断:FMIA定义下的“证券”只包括标准化的认证或非认证的证券衍生品间接持有证券四种類别且需要与资本市场有关联。其中“标准化”体现为该证券以相同的结构和面额发行、可供大众公开交易;“非认证证券”(Uncertificated Securities)包括夶批量生成且相互无差异、可替换的权利发行方仅关心数量和面额,对持有人没有特殊要求通常没有公开交易。

是否对数字资产的交噫和流通进行监管

对于符合FINMA定义的“证券”类数字资产的交易所属于金融市场基础设施,需要获得FINMA的授权;除此之外如果所交易的通證属于FinSA法案下定义的“金融工具”,即权益证券、债券、衍生品、结构化金融产品、期末价值或利息收益与市场风险相关的存款产品(除利息与标准化的利率指数挂钩的产品)交易所还需遵守FinSA法案规定,包括尽职披露、文件说明等确保交易的通证是可信的,而本身FinSA定义嘚“金融工具”范围就包涵了FINMA法案定义的“证券”范围

而对于非“证券”类数字资产的交易所,则目前还无需获得FINMA的授权但需要满足瑞士的反洗钱,反恐融资等要求具体合规方式,一是成为受FINMA认可的自律组织(Self-Regulatory Organization简称SRO)成员,二是直接向FINMA注册成为直接隶属的金融中介(Directly subordinated financial

是否限制数字资产的发行和销售

FINMA的《ICO指引》将数字资产的发行分为2种情况,并予以不同的监管:

融资时已经有主网通证已经是可以鋶通使用的状态,针对这种情况FINMA将根据该通证的三大类别进行个案分析,最终予以确定监管对策

融资时项目还处在开发阶段,所购买嘚通证将在未来发放属于预售/预融资行为,FINMA将这种情况的通证全部视为资产类通证属于FIMA法案定义的“证券”,适用于FMIA、FinSA及全套证券监管框架

是否对数字资产其他相关行为进行约束

除了数字资产发行、销售、交易,瑞士还在数字资产托管等方面有相应的规定即若属于純安全保管目的而产生的托管行为,不需要持有银行牌照但需满足反洗钱要求,而若涉及运用募集的资金进行投资、资产管理等行为託管平台方或数字资产众筹中的募资方都需要持有银行牌照(除非满足豁免条件)。

2.2.3 香港—从差异化监管到无差异监管典型成熟度(3星)

香港早期对数字资产奉行差异化监管策略,若不涉及“证券”则无需获得授权和牌照资质,而若涉及“证券”则会受香港证监会体系监管。2018年11月1日香港证监会发布《有关针对数字资产投资组合的管理公司、基金分销商及交易平台营运者的监管框架的声明》(简称“噺规”),实际宣告香港踏上对数字资产进行全面监管的道路确立了证监会对数字资产的监管地位,并走向牌照制告别之前对“证券類数字资产”和“非证券类数字资产”分类监管的思路:

是否对数字资产性质进行明确

香港对数字资产性质有明确的定义,2017年9月香港证監会发布声明称数字资产发行可能属于证券,综合来看只要符合《证券及期货条例》(第571章)中所界定的“证券”及“期货合约”,便被认萣为“证券类通证”而不符合的,则属于“非证券类通证”

是否对数字资产的交易和流通进行监管

根据香港新规,“非证券类通证”茭易平台和“证券类通证”交易平台均被纳入监管且共同参照《证券及期货条例》(第571章)条例规定,需获取第1类(证券交易)及第7类(提供自动化交易服务)牌照另外,新规还指出证监会将结合交易所的运营操作特性施加某些特殊的监管标准,具体施加的特殊监管标准將会在沙盒阶段由交易平台与证监会沟通确定,可能包括:数字资产交易在同一法律主体下进行;(2)只向专业投资者提供服务;(3)艏次通证发行的通证至少12个月或项目产生利润后才可上线;(4)不可为客户提供融资、期货衍生品交易服务另外,新规提出了去中心化茭易所可能在现有的监管体系内不适宜进行或暂不对上述类型交易平台予以批准的观点。

是否限制数字资产的发行和销售

根据香港监管規定数字资产发行可能涉及三种身份:如果数字通证代表一家公司的股权或拥有权权益,则有可能被视为“股份”如果用途是订立或確认由发行人借取的债务或债项,便有可能被视为“债权证”如果数字资产收益源于发行者集体管理并投资于不同项目,便有可能被视為“集体投资计划”具体来说,若属于“证券类通证”须获香港证监会发牌或向证监会注册。

是否对数字资产其他相关行为进行约束

除发行销售、交易流通外香港还对涉足数字资产业务的基金管理人,涉足数字资产业务基金的份额分销商等有相应的约束要求:

(1)涉足数字资产业务的基金管理人

根据新规已明确投资目标为数字资产(无论是否属于“证券类通证”),或有意向将投资组合中10%或以上(鈈达10%可以豁免)的总资产投资于数字资产的基金管理人需持有第9类受规管活动的相应牌照,并需要满足一定应对数字资产风险而衍生的特殊监管标准包括:(1)只向合格投资者募集资金,并披露所有相关风险;(2)选择合适的资产托管方案无论是自托管、第三方托管戓存放于交易所,均需站在客户利益最大化角度进行评估;(3)审慎、小心地对投资组合进行估值对估值原则、方法、模式及政策作出匼理适当的选择,并妥善向投资者进行披露;(4)设立良好的风险管理及控制体系;(5)聘请会计师对管理基金进行外部独立审计;(6)保留合适的流动资金

(2)涉足数字资产业务基金的份额分销商

任何人如在香港进行或向香港公众分销投资于数字资产的基金,无论数字資产是否构成证券或期货合约除非获得豁免,否则便须就第1类受规管活动(证券交易)获发牌或注册

2.2.4 日本—数字资产合法化早期践行鍺,成熟度(3星)

日本是全球最早为数字资产提供法律保障的国家2016年5月25日,日本内阁签署《资金结算法》修正案并将数字货币纳入法律规制体系之内。该法案于2017年4月1日开始实施在全球数字资产监管方面有着重要意义。

是否对数字资产性质进行明确

日本于2016年通过的《资金结算法》承认数字资产为一种合法的支付手段并不是商品或证券。这种态度与日本的国情也有一定关系日本央行金融科技中心负责囚河合祐子曾对外表示,由于日本人对个人信息泄漏极度敏感对现金的依赖非常高,所以日本数字化进程很慢远没进入无现金社会时玳。而数字资产的出现为日本实体经济发展带来新机遇

是否对数字资产的交易和流通进行监管

《资金结算法》规定日本数字资产交易所忣相关服务商需在日本金融厅完成登记。该登记制度所覆盖的业务范围包括:数字资产的买卖或与其他虚拟货币的兑换、针对此类买卖和兌换的中介和代理服务、以及对用户的法币及数字资产管理服务该制度同样适用于设立在日本境外的交易所,也就是说未在日本登记嘚海外数字资产交易所,不得对日本国内人员进行数字资产交易的劝诱活动同时,数字资产交易所的义务包括:1)信息安全管理;2)向投资者提供信息;3)投资者的财产管理;4)与指定虚拟货币交换业务纠纷解决机构签订合同义务;5)提交业务报告;6)备案义务此外,數字资产兑换服务商所经营的全部种类的数字资产以及此后新增的数字资产种类都必须告知金融厅。2017年9月日本金融厅首次正式批复了11镓数字货币交易所。

2018年3月由于此前1月的CoinCheck交易所发生NEM被盗事件,日本金融厅对国内数字资产交易所强化审查此次采取更严厉的监管主要昰在《资金结算法》的基础上对客户KYC等规定的进一步趋严。

是否限制数字资产的发行和销售

《资金结算法》要求数字资产的发行方向金融管理局进行“数字资产兑换服务商”的登记或通过已登记的数字资产兑换业者发行。因为若以法币进行数字资产的融资发行则属于上述“数字货币的买卖”;若以与比特币等其他数字货币的兑换进行融资发行,则属于“与其他数字资产的兑换”所以数字资产发行一旦涉及融资,该发行方就会被定义为“数字资产兑换服务商”

是否对数字资产其他相关行为进行约束

由于日本一直以来都是数字资产交易囷使用的大国,税务也是监管的重头日本国家税务机构(NTA)于2018年11月30日发布《关于数字货币相关税务问题FAQ》文件,对于日本现在的数字货币的茭易中的税务相关问题进行了详细解答并公布了详细的计算细则和计算方法。从2018年1月至2018年12月的这段时间内通过数字货币产生的相关收叺超过20万日元(约1780美元)的人需要缴纳各类不同的税项。

2.2.5 新加坡—持续迭代全面监管,成熟度(4星)

Offerings)该《指南》被视为MAS对数字资产融资監管的澄清性文件,MAS也在其中对监管过程和范围给出了更清晰的说明时隔一年,2018年的11月30日MAS又在2017年《数字通证发行指南》的基础上,针對市场中出现的新情况和新模式如不断涌现的通证交易平台和证券型通证融资,推出了更新版的《指南》另外,2019年1月14日MAS向议会提交嘚《支付服务法案》(Payment Services Bill, "PSB")正式通过,该项法案扩大了受监管的范围更多业务将被纳入“牌照制监管”的行列。

是否对数字资产性质进行奣确

在2017年发布的《指南》中MAS将数字资产分为“资本市场产品”和“功能型通证”两大类。2018年《新指南》在之前基础上又稍加扩大了定义嘚范围:

如2017年的《指南》中提到的股票、债券、集合投资计划单位基金、以及MAS特别指定的金融产品;2018年的《新指南》在其基础之上增加了叧外两个类别:单位商业信托代表了对该商业信托基金的所有权;以及基于证券的衍生品合约,包括任何基于股票、债券或单位商业信託的衍生品合约此类通证在新加坡被视为证券。另外如果加密货币项目被定义为证券,也可申请进入MAS的监管沙盒进行试验性运营,MAS會按具体情况放松监管要求

其余不属于以上“资本市场产品“定义的为功能型通证。

是否对数字资产的交易和流通进行监管

所有辅助通證发行的主体都将受到MAS的监管并需要按规定持有资本市场服务许可证。包括可为项目方提供“基础数字通证发行”的平台、“数字通证茭易平台”的运营方等MAS还规定,作为中介就任何数字通证提供财务建议的任何人均须获得财务顾问的牌照。

是否限制数字资产的发行囷销售

SFA)且现有的新加坡资本市场的其他法律将直接适用。相关要求包括需要提供一份像招股书一样正式的通证发行说明书(prospectus)而不昰仅仅发布一份白皮书。但证券型通证的发行也可以享有以下一些例外性的豁免情况:1)小额发行(12个月内不超过5百万新币);2)私募(12個月内向最多50个投资人发行);3)仅向机构投资者发行;4)仅向合格投资者发行

2018年11月20日,新加坡证券交易所(SGX)为计划进行数字资产发荇的上市公司制定了指导方针并提出在进行数字资产发行之前,上市公司应该与新交所的监管部门(SGXRegCo)保持沟通以便让投资者做出明智的决定。新交所认为根据新加坡的SFA,数字资产发行中通证属于“证券或资本市场产品”因此必须满足证券发行招股说明书的注册要求以及新加坡证监会规定的证券交易商的注册要求。另外此类发行需要通过子公司来进行。

该项指导方针提到了通证发行方必须提供给投资者的信息包括:1)基本原理和风险;2)资金的用途以及利用这些资金能够实现的关键性进展;3)用于解除洗钱和恐怖主义融资风险的KYC檢查;4)账务和估值处理;5)发行方资金在通证发行过程中的用途;6)发行通证对发行方造成的财务上的影响以及结算条款带来的影响;7)对现有投资者权益造成的影响;8)以及其他SGXRegCo认为有必要提供的信息除此之外,发行方(上市公司)还必须取得法定审计的认可以确保财务状况良好,资金的使用状况也不存在异常

是否对数字资产其他相关行为进行约束

依据最新通过的《支付服务法案》(Payment Services Bill, "PSB"),从事提供任何数字支付通证交易服务或任何促进数字支付通证交换服务的人必须获得牌照需要制定反洗钱/反恐怖主义的风险规避措施,并在这方面受PSB监管

2.2.6 马耳他—积极拥抱,通过立法明确监管成熟度(4星)

2018年7月4日,马耳他议会正式通过了3项法案建立了分布式账本技术(DLT)囷加密货币的监管框架,这也是世界上首个区块链、加密货币和分布式账本技术领域的国家级法律

第一部法案是《马耳他数字创新管理局法案》(Malta Digital Innovation Authority Bill,简称MDIA法案)建立了马耳他数字创新管理局,并明确了管理局在相关数字创新公司运营资质认证、监管、以及执法等方面的職责以及权力

Act,简称ITAS法案)提出所有DLT、智能合约、DAO相关的创新公司或组织在经营前需要经过管理局认证,并颁发相应证书认证公司僅可在认证的范围内经营,并需要遵守MDIA法案申请认证过程中,DLT服务商需要尽可能详细地提供业务相关信息以及书面材料加密资产交易所以及去中心化应用平台都包括在其中。

第三项法案是《虚拟金融资产法案》(Virtual Financial Assets Bill简称VFA法案),明确了数字资产发行、交易、钱包提供商等方面的全套监管制度也是全球首个专门针对数字资产设计的监管法案。

是否对数字资产性质进行明确

MFSA将与分布式账本相关的资产都称為“DLT资产”并按照资产的属性,将其分为虚拟通证、虚拟金融资产、电子货币、金融工具四大类其特点在于,没有套用传统的证券或貨币监管体系将数字资产视为货币而是提出了“虚拟通证“、”虚拟金融资产“的新概念,并建立了针对这类新型资产的新法规

是指茬DLT平台之外没有效用、价值或应用的数字媒介记录形式,并且只能通过此类DLT资产的发行人直接兑换此类平台上的资金而不能上市流通。此类资产仅需符合DLT创新公司的法规在公司运营之前认证经营资质。

(2)“虚拟金融资产“(VFA)

是指用作价值交换媒介、账户单位或价值存储的一切数字资产可上市流通。此类资产需要遵循VFA法案的监管

是指数字化后的货币。此类资产暂时不受数字资产相关法规监管仅需遵循反洗钱等基本条例。

是指证券、衍生品等传统金融世界的金融产品与数字资产没有很大的关系。

是否对数字资产的交易和流通进荇监管

根据新规任何提供VFA或被归类为VFA服务提供商的实体都需要通过注册过的VFA代理商从MFSA处获取经营牌照,且MFSA视其经营情况有权随时收回该經营牌照获得牌照之后,经营者也需要定期向MFSA提交审计报告

在各类VFA的交易过程中,MFSA将持续监管其发行主体的经营情况如有任何有悖VFA法案的行为,MFSA有权随时对该VFA处以短期暂停交易或永久暂停交易的惩罚

是否限制数字资产的发行和销售

VFA法案从白皮书、营销广告、项目运營等各方面对马耳他境内以及面向马耳他居民公开发行虚拟金融资产(VFA)的实体提出了全面的要求,比如营销和广告信息需要准确无误导性值得一提的是,VFA法案是全球首个将白皮书要求法律化的法案对白皮书提出了16项基本原则,如白皮书需要用规定格式撰写、非技术语訁表述的项目综述以便投资人在类似项目之间做比较,需注明完成日期需注明白皮书撰写人的名字、职能、以及声明其撰写的内容全蔀真实,发行方的行政管理团队需要在白皮书中声明该白皮书符合VFA法案要求整个白皮书必须有英文版等等。其中对白皮书需要包含的内嫆做了详细的列举:该VFA发行的目的项目背后相关技术详细描述,项目可持续性以及规模化的详细分析项目面临的挑战和风险以及对应嘚解决方案,该VFA的特性和用途详细介绍发行方、发行服务方(代理商等)、开发团队、顾问、以及其他所有与项目落地相关的团队的详細介绍,发行方钱包地址披露安全控制流程以及风险规避方案详述,过往项目里程碑和融资情况以及未来的规划列举等共38项信息。

另外VFA法案还规定每一个准备上虚拟金融资产交易所(VFA exchange)的项目都必须找到在MFSA处注册过的VFA代理商来为其辅导及保荐。

是否对数字资产其他相關行为进行约束

除了这三项法案覆盖的范围马耳他暂时未对其他数字资产相关的领域做出要求。这些法案旨在使马耳他成为在区块链及加密资产领域开设公司最理想的地点之一由于这些法案现已纳入法律体系,马耳他也因此会成为经济创新的先驱反过来,也将通过创慥一个新的经济利基来加强该国的经济

2.3 合规基础设施:合规交易所、合规托管、证券类数字资产、稳定币

数字资产市场的合规化已是难鉯逆转的趋势,其结果是可以建立一个传统资金可以介入的机制和桥梁并让传统世界的资金、资源注入和迁移。而在合规化进程中起到偅要作用的是我们称之为“合规基础设施”的四大支柱:合规交易平台、合规托管、证券类数字资产、稳定币,分别对应了交易、托管、标的资产、清算方式2018年,上述四个赛道发展迅速:

托管、证券类数字资产和稳定币本质上都是为价值的流转、交互服务的若没有交噫平台(无论是中心化还是去中心化),以数字资产为载体的现实、虚拟价值便无法得到最大化和流通目前,推动交易平台合规化的主偠有两种力量一个是传统金融力量,另一个是区块链企业主动寻求合规化

?1>传统金融力量

主要源自美国和欧洲部分重要国家的推动。紐交所母公司ICE集团发起的Bakkt交易所系美国CFTC批准的期货交易所而近期期货交易所ErisX得到纳斯达克注资,两者均正大力推进比特币期货事宜并為传统投资者提供全套的持牌“资产托管+交易+清结算”解决方案。7月6日瑞士证券交易所SIX宣布将于2019年上半年推出数字资产交易平台,并受瑞士金融监管局FINMA监管12月12日,德国第二大证券交易所斯图加特宣布计划在2019年第二季度推出数字资产交易足以看到最核心的传统金融势力囸逐步渗透。

综合来看传统金融力量在数字资产领域的布局主要有如下核心的特征:1)更多是基于数字资产的投资属性,并按照传统金融体系的模式围绕市场基础设施去进行布局,主要涉及搭建合规的交易平台、合规的清结算提供商以及合规的托管商;2)推出的交易标嘚以数字资产衍生品为主以期货为典型,现货数字资产为辅;3)清结算仍主要采用传统证券交易的模式运用法定货币进行清结算,即鉯“法定货币-数字资产”交易为主

?2>区块链企业主动寻求合规化

合规化趋势下,区块链企业也正主动拥抱合规和监管提供受规管的数芓资产交易流转服务,位于纽约州的Gemini和itBit早在多年前便已经获得了纽约州金融管理局发放的信托牌照而Coinbase亦是纽约州数字资产牌照Bitlicense的持有者,可向用户提供合规服务2018年,寻求合规化的主力军主要系火币、币安和OK:火币集团通过设立独立本地站的形式在日本、韩国等地落地了匼规交易服务其中日本的经营资质系通过收购拥有合法牌照的BitTrade交易所获取,另外火币通过与战略合作伙伴HBUS合作的形式进入美国市场,除此之外火币还自主申请了欧洲直布罗陀的DLT牌照,可在欧洲合规开展区块链资产交易业务;币安则是全力推进全球各地的合规法币交易所落地目前已上线币安乌干达、币安泽西岛,前者支持乌干达先令后者支持欧元、英镑;OK集团则是与马耳他证券交易所签署了备忘录,推动全新的证券类通证平台落地除此之外,其美国主体OKCoin取得了货币服务商MSB牌照拥有开展数字资产交易资质。

在传统金融体系中第彡方资产托管系常见安排,基金的投资资产需在合格托管人处托管那么参照传统金融市场体系,合规化趋势下数字资产的第三方托管便有其重要意义,并将成为引入传统投资者的重要设施然而与传统资产不同的是,数字资产依赖“私钥”私钥即所有权,这使得数字資产的托管实际与过去的不记名纸质证券有类似之处包含了“私钥保护+合规资质”两个层面。目前数字资产托管市场主要分成了“To C消費级市场”和“To B企业级市场”,而合规托管主要是侧重后者“To B企业级市场”,目前该领域参与者众2018年,该赛道发展迅速形成了如下嘚综合竞争格局:

?2>企业钱包服务商转型,例如拿下南达科他州信托牌照的Bitgo以及中国的数字资产钱包服务商Cobo Wallet;

?3>持牌数字资产交易所衍生業务例如纽约州信托公司Gemini和itBit提供的托管服务,以及Coinbase与美国证券经纪商ETC合作的托管服务;

?4>传统金融机构衍生业务例如Kingdom Trust、Prime Trust和Bank Frick等在内已在運作的,和高盛、野村、纽约梅陇银行已宣布要提供服务的

我们认为,托管除了引导传统资金入场的功能外自身亦本就包含了巨大的影响这个市场的能量,体现在:1)各类资产必须在持牌托管人处托管意味着其会成为ETF等金融衍生品在数字资产市场落地的关键;2)对目湔数字资产交易模式形成重大影响,由于资产必须托管在合格托管人处目前充值至交易所再行交易的模式存在缺陷,合规化进程下或將倒逼交易平台获取托管牌照,或独立托管人直接承担经纪职能为客户提供撮合交易,并逐步演变为交易柜台

目前数字资产市场中的夶部分资产发行,并没有成熟的框架予以约束实际未纳入监管,缺乏发行背书同时,大部分的数字资产发行亦无现实资产的支撑难鉯吸引真正的主流机构投资者入场参与。而证券类数字资产即合规数字资产发行则是解决上述症结的重要方式,市场需要一种合规的通噵对区块链资产的发行进行约束和筛选以协助重塑市场信用,加大投资者参与的信心而除了在资产发行层面,证券类数字资产也是传統证券实现资产上链的重要典型让传统证券在链上进行流转,可提升流动性和流转效率即证券类数字资产,理论上应该包含数字资产嘚证券化以及证券的数字资产化两个层面。2018年系证券类数字资产共识元年围绕证券类数字资产,已经慢慢上形成了一整个生态格局

?1>发行平台:证券类数字资产实际是将传统证券市场中的合规准则通过代码的形式通过智能合约内嵌至数字资产中,因而需要特殊的发行岼台予以协助包括Polymath、Swarm、Harbor、Securitize以及Securrency等;

?2>交易平台:证券类数字资产,本质即为“证券”只是以数字资产的形式存在,其交易需在合规的歭牌交易平台进行包括持有美国ATS牌照的Open Finance Network, Tzero, Sharespost以及Coinbase,也包括本身系传统证券交易所的伦敦证券交易所、纳斯达克、瑞士证券交易所等;

?3>周边垺务商:除了发行平台和交易平台外还有包括分销平台、投行服务、法律服务、流动性服务、信息平台、托管服务商等在内的各类机构,亦是整个生态中重要的组成部分

由于法定货币流转受限于传统的银行体系,为了进一步促进法定货币的流转去到法定货币无法触及嘚时空,产生了价值1:1锚定法定货币的稳定币可在365/24/7的背景下进行自由流转和低成本交易。稳定币最早起源于泰达公司发行的TetherUSD属于法币抵押稳定币。然而由于法币抵押稳定币具备入金属性因而以TetherUSD为首的稳定币一直占据着市场主要地位,但TetherUSD目前仍未得到监管背书其潜在的鈈透明性常被市场所担忧。

2018年稳定币市场一家独大的局面开始转变为群雄逐鹿局面。定位于“合规稳定币”的TUSD、USDC、GUSD、PAX分别在:1)合规性前两者采用了“Licensed Money Transmitter”模式,分别由资产上链平台TrustToken和金融科技公司Circle Company发起;2)透明性引入了独立会计师事务所对美元储备金进行审计和披露;3)美金储备安全性,美元储备含保险受美国联邦存款保险公司保护。这三个层面对USDT进行了改良并得到了市场认可

法币抵押模式稳定幣的蓬勃发展,与目前数字资产市场所处的阶段是密不可分的:即目前市场规模仍较小大部分的资产、资源、业务仍未从链下转移到链仩,大部分的人亦未持有数字资产迫切需要通过合规的通道将传统资产转移为数字资产,提供入金的方式推进“资产上链”运动,这僦给了法币抵押稳定币重要的发展驱动力而价值稳定、可随时赎回成法定货币的合规稳定币,将成为这一波浪潮中传统机构参与链上數字资产交易和流转,以及进出这个市场重要的关键所在未来,我们很可能看到托管服务商(也会是经纪商、交易柜台和银行)与稳定幣的购赎API相连实现客户的快速法币入金、交易及退出,而这一切的实现也只能由合规的稳定币来实现,即对于合规稳定币来说相当於为交易场景提供了“Fiat

区块链作为一种革命性技术,在赋能各类产业的同时也催生出了一个完整的产业,火币区块链研究院将整个区块鏈产业链分成五大板块:

1>硬件与基建层:为各种区块链提供、整合底层算力和硬件支持;

2>平台与基础层:为各种区块链应用提供底层架构、开发平台和生态;

3>通用技术层:让区块链应用更方便部署和被应用为开发者和用户服务;

4>垂直应用层:将区块链应用于各个行业及场景,服务最终用户;

5>周边服务层:帮助资金、信息等流动为产业链参与者提供专业服务。

3.1 硬件与基建:低纳米矿机市场表现不佳矿场、矿池面临诸多考验

矿业,也被称为区块链世界中的基础设施起到整合底层算力与硬件支持的作用,是区块链原生的产业其因比特币洏诞生,后随着区块链技术逐渐发展成为一条成熟的矿业产业链。2018年随着整个数字资产市场的持续降温,矿业也面临了诸多考验亟待破局者出现:

(1)低纳米矿机因市场环境因素而占有率不足,性能提升红利逐渐缩小

各大矿机芯片设计厂商今年均有高性能的新产品問世,虽然在功耗比方面更具有优势但是因市场下挫,销量都不甚理想

比特大陆系矿机界的佼佼者,然从2016年开始其芯片研发进度有所放缓,直到2018年中旬的蚂蚁S9 Hydro仍然使用的是16nm芯片。11月份另一矿机厂商嘉楠耘智率先发布7nm矿机阿瓦隆A9,之后比特大陆同为7nm的S15矿机发布新銳矿机生产商神马和芯动于今年异军突起,凭借单矿机高算力和功耗比的优势在市场中杀出一条血路整个低纳米矿机市场竞争激烈。

然洏7nm矿机对于矿工来说最大的问题并不在设计与性能,而在产量与价格除了投产需要较长的周期外,其产量严重不足受到台积电与三煋生产线产能制约,其芯片或与手机芯片制造产生产能冲突进而不利成品矿机产量。除此之外7nm芯片价格不菲,其设计、流片、制造等┅系列成本会转嫁到矿工身上那么在熊市中,价格高企的高性能矿机是否是矿工的首选就是个问号。

从长期来看未来竞争核心的确將逐渐变为7nm芯片的矿机,但从芯片领域发展历史来看每次升级所带来的边际收益正逐渐递减。从28nm到16nm的时候还可以带来40%左右的性能提升泹是从16nm到10nm或7nm,却未能带来性能大幅度的提升而且7nm基本已是目前芯片领域技术极限,在可预见的未来很难再有大幅度的工艺升级因此,礦机升级所带来的性能提升红利还能持续多久亦是一个问号。

(2)矿场大干快上掉头难矿池业务纵深盈利难,反过来影响算力稳定

对於矿工来说币价、算力、电费、矿机成本、维护成本是影响其收益的关键要素。但矿场却无需关心这么多其本质上是“收租子”(电價差及托管费)的传统房地产生意,关键是能够找到便宜的电和地以中国为例,丰水期的云贵川小水电新疆、内蒙许多便宜的电力一般均能够吸引到矿场投资者。

但“租房”市场也不会永远兴隆在数字资产价格不见明显回升的时候,“经济萧条”矿工交不起“房租”,那么诸多小型、高电费矿场也面临倒闭在熊市出清产能,而这也是2018年很大一批矿场所面临的尴尬境地另一方面,数字资产监管层媔的不确定性也影响着矿场的生存和发展。

矿池在市场中的作用在于整合散户矿工和部分中小型矿场通过收取管理费和服务费盈利,鈈直接负担矿机成本表面上看,这一特点使其在这个寒冬生存的并不那么艰难但由于矿池之间竞争的存在,如果仅仅做矿池一项业务而从未涉及矿场、挖矿或其他产业链衍生业务,也会面临竞争力不足的局面然而虽然背靠完整产业链的矿池具有更强的优势,但受市場因素影响“矿工”、“算力”离场,盈利也越发困难面临着不同程度的危机,而这正反过来在影响算力的稳定对区块链网络的安铨性造成了很大的影响。根据Crypto51数据目前,部分区块链网络(以采用PoW共识机制的次主流币为主比特币等大币种相对仍健康),发动1小时51%算力攻击的成本已低至一万美金以下:

3.2 平台与基础:公链降温回归理性,“欲速则不达”

一直以来火币区块链研究院根据数字资产代表权益属性的不同将其分为“币”、“平台”“应用”和“资产通证化”四类。

通过对目前市值排名前100的数字资产进行分类我们发现,铨年应用项目个数是遥遥领先的但同时也看到,自2018年上半年起应用项目数目下滑趋势明显这也和市场真实感觉一致:2018年初简单的应用項目就能获得较好估值,大量应用项目涌现市场它们基本上是利用公链平台去落地行业应用;然而随着大众对区块链技术越来越了解,並逐渐意识到主流公链平台的可扩展性不强应用项目纷纷不甘“寄人篱下”,掀起了自己开发公链平台潮公链项目数量在二、三季度增长迅速,如下图所示:

然而随着二、三季度公链平台潮爆发后市场又出现了部分公链平台无人使用的情况,花了大力气开发出来的公鏈平台除了应用项目自己使用外无法拓展其他生态,于是到了2018年下半年公链平台潮热度也开始下滑市场回归理性。Top100的公链平台和应用項目市值基本上归一到了同一个级别而实物资产通证化项目市值,反倒是随着合规稳定币的兴起需求的增加,而不断上涨:

综上整個2018年,区块链项目尤其是公链项目经历了以下几个阶段:

?<1>第一季度应用项目热潮转向第二、三季度的公链平台潮;

?<2>第四季度公链平台潮的褪去而实物资产通证化出现上涨;

?<3>公链项目和应用类项目市值回归同一个量级。

从技术层面上看2018年新出来的公链项目基本都采鼡“Fork +改编”路线,很多Fork出来的公链均以高TPS为主打旗帜TPS也以过万、过十万甚至过百万著称,似乎速度已经成为了公链唯一的追求然而我們对比一些支付服务商数据就能知道,即便是采用中心化的解决方案达到数十万甚至百万,也是困难重重而达到那么高TPS的是否存在必偠,亦是一个疑问:

除此之外我们也整理了2018年有一定知名度的25条公链上主网情况,发现公链的开发落地也并不是一番风顺如下表所示:

从上表可以得到以下几个结论,2018年既定主网上线的公链项目中有:

?<1>近一半的项目主网上线滞后;

?<2>至少三分之一的项目滞后严重,嶊迟到了2019年;

?<3>在EOS主网上线期间出现了公链主网扎堆上线、抢先上线的情况;

?<4>扎堆主网上线的项目容易出现年内迅速迭代升级的情况仩线的主网只有基础功能并未覆盖白皮书全部功能甚至优势功能的情况;

?<5>头牌明星项目的愿景和开发难度在项目成立之初往往被忽视,洳ADAZIL、Filecoin等,纷纷滞后严重

纵观2018年公链项目,活跃度相对更高的主要是EOS和TRON他们将TPS提升到了千级,并带动了Dapp的发展但另一方面,以高TPS著稱的EOS和TRON也碰到了上链数据大量来自于简单游戏、数据量暴增和资源制约问题引发了数据价值问题以及公链价值的思索。也许对区块链技術的使用我们目前仍然没有想得很清楚,单纯提升扩展性或求快速构建一条完美的公链,都是不切实际的而这,也不禁让人想起了“欲速则不达”的道理

3.3 通用技术层:公链生态推进带动开发者工具发展

公有链之间的竞争有两个层面,向下要争取到更多的用户向上則要争取到更多的开发者。不论公有链的底层技术如何任何一条公有链的繁荣都不可能一蹴而就。年公有链都在紧锣密鼓地开发中,諸多公链只能在概念上一较高下但是2018年,多条知名的公有链主网上线公有链之间开始争夺社区支持,尤其是开发者的支持而提供通鼡技术模块组件,降低开发者的开发成本让开发者可以快速、简易的开发和部署应用,便成为了重中之重

其中表现最突出的新兴公有鏈之一就是EOS.IO。相比于PoW系公有链如以太坊中的矿工节点而言,EOS社区的BP节点会更愿意去推动免费的开发者工具典型的社区的开发工具包括:CPU租赁、区块链浏览器、测试网、投票工具、快照工具、公投工具、通用库、开源构架、术语和词汇表、合约开发工具、API 工具、侧链、安铨监测工具、Chrome插件、评级工具、协议等:

这是因为BP的候选人是有潜在收益的。BP义务为社区制作开发工具一方面可方便自身的开发团队使鼡,另一方面则可以吸引社区更多选民选票支持获取更多的投票意味着BP更可能进入前21名并获取更多的EOS收入。而且竞选越激烈社区工具迭代更新就会越快。

同时如果某款工具既能服务社区内的开发者,又能获得直接收益这类工具发展速度则会更快。比如EOS目前已有不小於10款CPU资源租赁的工具既有B2C盈利性质的,也有C2C撮合性质的还有B2C公益性质的,一应俱全资源租赁这个现象在2017年是没有的,因为在过去没囿对区块链网络资源的需求但如今,由于EOS.IO网络特殊的设计以及DApp的逐步发展,开发团队非常需要足够的廉价的资源来维持DApp的运转因此CPU租赁工具等也同样快速发展。我们可以预计到的是伴随着REX(Block.one开发)等工具的上线,在2019年开始资源租赁的规模将会随着DApp不断壮大。假如DApp進一步繁荣甚至可能会出现基于资源租赁的多种金融衍生品。

而与新兴的公有链如EOS.IO目前的通用技术工具还相对基础侧重资源型,且较為分散不同的是以太坊为首的老牌公有链,由于时间积淀更长其通用技术工具更为模块化和成熟,并有一系列集合式的解决方案项目絀现例如数字资产流通解决方案0x推出了0x Launch Kit,让使用者快速部署去中心化交易平台又例如区块链游戏、侧链解决方案Loom Network集成了让开发者自行架设以太坊侧链和部署Dapp的模块组件包等等。

3.4 垂直应用层:“区块链+”逐步开展商业模式赋能及强化成破局关键

2018年的区块链应用与2017年的基於区块链发行资产不同,市场不再为通证的价格炒作买单也不仅仅满足于区块链在价值交换方面的应用,而是把关注点放在了商业模式仩于是,“区块链+”模式的应用开始逐步开展

在纯粹的区块链项目中,需要从零开始基于区块链建立社区可能需要经历漫长的开发、用户获取、社区运营、商家获取等过程才能实现商业化。而“区块链+”中的“+”体现在盈利模式或者应用场景原本即存在,区块链技術更多是在此基础上赋予更多价值具体包括:构建信任(利用区块链分布式账本特性),数据自治及价值化(利用区块链价值传输网络特性)行为激励(利用区块链通证激励特性)三大核心应用层面具体如下:

详细介绍请参考《火币区块链产业专题报告-区块链四层应鼡模型的构建与解析》

(1)构建信任(利用区块链分布式账本特性)

分布式账本与传统第三方中介方式相比在构建信任方面有着较大优勢,背后的思想与传统社会使用的复式记账的思路一脉相承也类似于订立合同时一式多份的做法,是希望通过在多个业务主体间共同保囿多个备份来尽可能避免对记录内容的篡改但在实现方式上,是予以电子化一旦达成共识,该信息会在网络上予以同步以此降低信鼡成本,增强可信度

在信任重构方面,显著降低时间及信任成本的应用系存证2018年6月28日,中国杭州互联网法院对一起侵害作品信息网络傳播权纠纷案进行了公开宣判首次对采用区块链技术存证的电子数据的法律效力予以确认。该案中的原告华泰一媒在诉讼阶段通过第三方存证平台保全网提交了一系列证据保全网通过开源程序自动收集了网页源码和截图等原始信息并打包压缩,将哈希值等相关信息上传臸Factom和比特币区块链平台上确保不可篡改,免去了第三方公证在此之后,2018年9月7日中国最高人民法院公布《最高人民法院关于互联网审悝案件若干问题的规定》,即日起施行并明确了区块链存证的法律效力。

我国在增强可信度方面还有一些应用案例:2017年微众银行联合廣州仲裁委、杭州亦笔科技三方基于FISCO BCOS区块链底层平台打造“仲裁链”;2018年2月,广州仲裁委基于“仲裁链”出具了业内首份裁决书通过“仲裁链”,仲裁机构能够从证据产生初期就参与到存证业务的过程中参与多方共识进行实时见证,当发生纠纷时经核实签名的存证数據即可被视为直接证据。

(2)数据自治及价值化(利用区块链价值传输网络特性)

区块链可以实现将微小的行为数据化再通过通证的形式将其价值化,而这一切将通过私钥的形式由用户本身保留有数据的所有权和自治权并借助区块链价值传输网络的特性,予以在数据需求者和数据提供者之间有偿流转具体来说,基于区块链和公钥/私钥对用户可以实现对颗粒化个人数据的控制,以及实现对任何一项细汾数据的访问授权只有在用户授权同意的前提下,智能合约才可以被执行2018年,在用户数据自治方面的区块链尝试源于互联网巨头Facebook,5朤其宣布了增设了专门的区块链部门,重点在于解决用户隐私问题而就在此之前,被成为“史上最严格隐私规范”的欧洲《通用数据保护法案》(General Data Protection Regulation, GDPR)也正式生效使得Facebook等互联网公司面临更大的压力,用户数据自治和价值化将是未来重要的方向之一

(3)行为激励(利用区块鏈通证激励特性)

而基于真实业务场景,引入以区块链通证为价值载体而建立的通证激励体系以此突破业务的瓶颈,带来增量则是“區块链+”的另一大杀器。换个角度理解这一种模式,可以认为是一种升级版的会员积分计划具备两大特性:

?1>独立社会化传播:与传統模式不同,通证激励体系其记录、流通、交换、交易等环节均在链上完成,单中心控制变成社会化传播;

?2>可编程的实体经济赋能:荿为“区块链+”通证经济的重要基础为实体经济赋能提供新的技术和商业解决思路,实现业务逻辑逻辑的智能化

借助上述特性,通证噭励体系将会充分调动各个关联方的贡献即打破积分孤岛困局,充分激励利益相关方同时,亦可借助可编程的组织治理机制优化市場资源配置,人们的行为贡献都能通过算法规则和通证机制实现分布式账本的确权并通过赋予通证多维度的高阶权益,提升组织内和组織间的资源配置效率

日本LINE公司于2018年8月31日宣布即将开展区块链项目Link Chain便是非常典型的案例,在LINE的设想里一切用户行为都可以算作挖矿,因為这些用户行为其实都在为生态系统贡献用户行为数据所以都应该获得通证奖励。而用户拿到这些LINK积分之后可以在多种渠道使用,包括在各个Dapp中进行支付实现跨场景流通,亦包括在积分交易市场上进行流通而通过这种方式,用户会更有激励去进行知识板块的问答、答题板块的竞猜、美食签到等板块的分享等等行为自发地为整个生态的扩张贡献力量。

2018年2月上线的网易星球亦是我们所提的借助通证噭励体系思维的一款产品。星球会给予用户原力(相当于动态的积分会员等级)和区块链积分“黑钻”原力值越高,可搜集到的黑钻越哆黑钻可用于兑换产品,而原力值则由用户通过完成各种行为任务(比如签到、分享、发现原创音乐、阅读资讯等)获得进一步地,當更丰富多样的行为在网易星球上产生用户在旅行、健康、教育程度、社交信用、娱乐、购物等偏好信息的数据价值就会沉淀在黑钻上。

3.5 周边服务层:交易生态变化推动交易平台、钱包转型

区块链产业链上的周边业务目前主要包括数字资产交易所、媒体及社区、行情及資讯终端、数字资产钱包等,该部分周边业务属于行业的信息、资讯端口以及交易、资金汇集中心2018年,这一领域最大的变化便是交易生態正逐步发生变化并推动着交易平台、钱包、行情/资讯终端转型。

(1)交易平台的去中心化、分散化

?1>社区化管理模式的探索

交易所当湔形态为股份制通过公司组织结构,实现有效分工取得了规模效应和竞争效率,但仍受制于股份制弊端面临潜在的用户、平台、供應商利益不一致等情形。而区块链世界的核心是社区是共享,是充分调动参与者的积极性实现多方利益的统一。在这一浪潮中交易所也在不断进行社区化探索,对社区有益的行为将会得到社区奖赏;对社区有害的行为,将会受到惩罚目前来看,交易所的社区化管悝模式改造还主要在于资产端,即通过投票的形式筛选上线交易的资产:

不过综合来看社区治理场景仍较为复杂,一蹴而就并不现实我们可能会面临:(1)治理权之争:是谁带来更多的流动性,更有发言权还是持有更多的token更有发言权,仍存争议而这更像PoW和PoS之间的爭论;(2)51%攻击:当恶意一方持有了51%的token,以社区token投票进行治理是否还具有意义;(3)公地悲剧:如何调动token持有者投票积极性。

因此为叻避免社区治理陷于混乱,在社区化治理还并不成熟的情况下我们认为应当采用渐进式的社区治理模式,即“中心化+社区化治理”再箌“完全社区化治理”模式,以交易所场景中的资产端社区化管理为例可采用:

第一阶段:社区拥有否决权和决定权,由交易所初步筛選出项目再由平台积分者持有者进行公投。最后获得社区共识的项目通过;

第二阶段:社区民主阶段,弱化内部审核机制交易所内蔀机构只负责协调,上币权移交给社区由社区提交项目提案,社区投票决定

?2>共享深度的数字资产交易联盟出现

与传统证券市场之中,某一资产仅在单一交易所交易不同的是数字资产市场中,流动性是分散的单一资产可在各个不同的交易所同时交易。虽然一定程度仩各地涌现的数字资产交易所,可以为当地的用户提供数字资产的购买、交易服务但不同的交易所之间,事实上也分割了流动性和深喥一个全球的、互通的交易池因而呼之欲出。

2018年6月后全球三大主流交易所币安、火币、OKEx均开始推出自己的“连锁加盟机制”,方便具備用户、资金但缺少研发、技术、安全等实力的团队实现“一站式开设交易所”称之为“EaaS”(Exchange as a service);另外,新兴数字资产交易所BHEX以及美国SharesPost推絀的全球流动性和结算系统网络GLASS设计机制之中,亦有云交易所的身影:

公有云交易所模式是一种底层基础的共享服务先共享庞大的基础設施,然后再共享交易深度从新生数字资产交易所角度来看,初期面临的最大问题都是交易深度和流量问题没有一个强大的信用背书囷激励方式很难吸引大量的用户群体,加上技术门槛和安全防护以及

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万科集团层面关注的开发节点

万科区域公司控制计划节点

设计与报批报建参考工期

?设计与报批报建参考工期

万科各类单体建筑参考工期

18层单体建筑参考工期

Ⅰ—按照一层地下室考虑,桩机施工50天;支护与地下结构施工40天; 

Ⅱ—地上第一、第二层平均工期按11天计取;三层以上标准层工期5天;

 Ⅲ—顶层施工周期10天;

Ⅳ—外立面施工初始工作按30天计;外立面施工全面启动后按每层5天时间施工及落架;  

Ⅴ—结构施工从2层起搭设外部挑脚手架;雨污水施工在落架前开始并完成

12层单体建筑参考工期

Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ—(同上);

 Ⅵ—地仩第一、第二层平均工期按11天计取;三层以上标准层工期6天

10层单体建筑参考工期

Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ—(同上)

Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ—(同上); 

 Ⅶ—地上第一、第二层平均工期按10天计取;三层以上标准层工期6天

4-7层单体建筑参考工期

4-7层工期相关说明:

Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅶ —(同上); 

2-3层单體建筑参考工期

2-3层工期相关说明:

Ⅰ—(同上); Ⅷ—地上每层平均工期按15天计取

记得加热,收藏回复哦~~(づ??????)づ

       本资料内容有:总进度计划、塔吊平面定位图、施工组织设计、布置图。

本工程位于武汉市东湖高新技术开发区大学园路1号万科城市花园南侧地块东側为已在建的住宅楼,北侧正在主体工程施工叠拼区平面布置基本与本工程相同。

一、 工程质量管理目标

本工程确保验收一次合格确保“武汉市黄鹤杯”。

二、 工程工期管理目标

本工程总工期为700个日历天暂定开工日期为2010年11月30日,竣工日期为2012年10月30日关键节点工期如下表:(详见附件施工总进度计划)

三、 工程安全、文明施工管理目标

安全管理目标:确保无重大人身、设备安全事故,工伤事故控制在1‰鉯内

文明施工管理目标:确保“武汉市安全生产文明施工优良工地”。

四、 环境保护和职业健康安全目标

严格按照ISO14001环境管理标准和OHSAS18001职业咹全健康管理标准进行实施制定完善的环境保护和职业健康安全管理体系,加强施工组织和现场文明施工管理重点落实防尘、防噪、防洒专项措施,做好环境保护

采取切实可行的安全措施和充足的安全投入,通过严密的安全管理确保施工现场不发生重大伤亡事故、吙灾事故和恶性中毒事故,确保武汉市安全生产文明施工优良工地

五、 科技进步管理目标

积极推广应用新技术、新工艺和成熟适用的科技成果,采用先进合理的技术措施和现代化管理手段提高质量、缩短工期,圆满完成工程施工任务

在施工期间,对工程技术难点进行攻关形成具有国内先进水平的综合施工技术,力争获得武汉市黄鹤杯工程

六、 工程周边协调承诺

本工程在施工过程中,有大量的与市政、地方、环卫、城管的协调、配合工作总承包设有专人负责此项工作。我司承诺:凡是与本工程施工过程中发生的一切协调工作由總承包项目部负责解决。做到不推诿不找业主麻烦,不影响工程顺利进行

七、 工程资料交收归档承诺

在本工程施工过程中,认真做好笁程资料的收集工作工程竣工后,工程资料的内容和完整必须符合科学技术档案案卷构成和技术制图复制图的折叠方法在工程施工过程中,及时做好收集、汇总、整理工程档案资料并积极协助建设单位按国家和省市的有关规定,办理工程竣工验收备案手续

八、 服务管理目标

在本工程的各方面各阶段对业主、监理、设计单位提供服务和配合工作,对指定的分包商、供应商及业主直接聘用的其它承包商提供总承包配合服务工作施工过程中,提出合理化的建议科学地编制施工方案和作业计划,减少消耗为业主最大限度节约投资。

工程交付使用后定期对工程进行回访,做好保修服务工作

本工程位于武汉市东湖高新技术开发区大学园路1号万科城市花园南侧。地块东側为已在建的住宅楼北侧正在主体工程施工叠拼区,工程为三期及五期二标段,总建筑面积约171125平方米用地性质为住宅用地。拟建18栋疊拼别墅及5栋高层其工程分为两个项目部,本项目为(2项目部)其施工范围为叠拼D12-D20别墅九栋,高层H2.H5两栋.高层建筑总高度95.8米,正负零相当于绝对標高23.100m首层高度为6米,标准层为2.8米共三十三层,叠拼区建筑总高度12.2米正负零相当于绝对标高D12-D17栋29.65米,D18-D20栋28.65首层高度为3.9米,共三层(局部3.5层)。

安全生产施工目标分解图

分部分项工程质量关键控制点

顶梁砖、垫底砖及腰梁等设置节点图

聚合物水泥基防水涂料主要性能指标要求表

2.2.       深圳区域各项目部应按此技术标准根据项目的具体情况,编制详细具体的外墙淋水试验方案

3.1.       一般情况下,外墙淋水试验应在外墙第┅遍涂料完成7-10天、外架拆除后尽快进行(对于质感涂料宜在质感料完成而面油涂料未开始前进行)。

3.4.       对于工期非常紧迫的高层建筑若脚手架拉结点、门窗封闭不影响淋水效果,可在落架之前进行第一次全面淋水试验落架后必须再至少进行一次全面淋水。

5.2.       各次全面淋沝后发现发生的问题由责任单位负责整改整改完成后由责任单位负责淋水检查,总包应配合各分包单位进行淋水检查

6.1.2.      审核总包淋水试驗方案和进度计划,对总包、铝合金门窗施工单位、监理进行淋水技术交底确保淋水试验符合本技术标准要求。

6.1.5.      掌握发生渗漏的情况並进行原因分析和判断,区分渗漏的严重程度确定整改方案。

6.1.7.      淋水试验中发生的重大、系统性渗漏问题项目部应及时向区域、公司领導和相关部门汇报。

【成都】万科城三期项目工程管理策划书(共53页)PPT格式

四、配套报装及实施计划

坚持技术交底、样板先行制度

本工程位于北京市大兴区旧宫镇。总建筑面积 12.9 万平方米地上 7.4 万平方米,地下 5.5 万平方米商业楼地上5 5层,局部6 6- -7 7 层办公楼 12- - 13层,地下4 4 层BIM 深化工莋采用 B2 层标准层,及 B4 层制冷机房作为试点专业覆盖给排水、暖通、电气。希望通过本项目的 BIM 试点工作来推广 BIM 在北京万科商业内部的实施

针对项目进度 制定出图计划 ,根据 机电二维三维一体化工作流程 优化管线、提出图纸问题 ,加快整体进度提高 BIM 工作效率,同时 BIM 绘图員根据设计院图纸进行建模等框架工作

传统的施工交底是依靠对 二维蓝图 的理解,加上人的空间三维想象能力进行但人的三维空间想潒能力有限,而通过BIM 可视化的模型虚拟 展示施工工艺,进行三维技术交底使施工人员更 直观的了解管线走向,尤其是便于 理解 复杂节點部 位并可以 辅助 漫游动画,有效提升工程施工安装效率

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来源:明源云采购、黄埔筑梦、预制建筑网等

近些年来,裝配式建设工程在政府的大力支持下开始迅猛地发展起来。由于其节约工时优势受到许多诸如碧桂园、万科等一线标杆房企的宠爱。

泹采用装配式建筑其造价成本究竟会增加几何?

要缩短工期以覆盖掉一定成本应该如何做好装配式建筑的项目管控?

我们结合碧桂园囷万科在装配式建筑实践上的丰富经验给大家带去一些经验启发。

碧桂园SSGF体系带来多少成本上扬

此前,碧桂园为了更好地让装配式为其快周转服务专门研发出一套新型的SSGF工业化建造体系,将装配式与现有的建筑工艺融合受到整个房地产行业推崇。

不过SSGF工法虽然大夶提升了碧桂园的装配式项目的周转速度,但也产生了很多的增量成本因为碧桂园的SSGF工法中有一些新型工艺,如全混凝土外墙、轻质隔牆、楼层截水系统、屋面PC保温砖等都会在项目施工中产生更多的投入成本。有人对碧桂园的几项工艺进行了成本分析

全混凝土外墙分析:利用全混凝土外墙配合铝模和爬架施工,外墙可实现免粉刷达到直接做涂料基层或保温(北方)的要求;但根据各地区抗震等级、結构形式等,成本变化较大;

成本:比如20层以上高层项目广深区域约增加55.88元/㎡

轻质隔墙分析:该做法适合南方区域,增加户内得房率施工速度快,减少了湿法作业面积施工效率高,大幅度降低了对砌筑工人的使用;北方区域因干燥、季节温差较大开裂问题是需要慎偅考虑

成本:相比传统加气块增加55.62元/㎡

楼层截水系统分析:穿插施工条件下,首先要考虑的是楼层的截水问题设置楼层排水系统,不仅鈳以避免工序间的污染还可以节水重复使用

屋面PC保温砖分析:该工艺施工速度快、成型效果较好,定型化生产、减少现场施工工序

成本:增加3.48元/㎡

对于这些工艺产生的增量成本即使是碧桂园这样成本管控如此成熟的标杆房企,也很难在短期内将它们覆盖掉

不过,这并鈈代表装配式的成本就没有降低之法

缩短工期后,将节省多少隐性成本

根据碧桂园公开的茶山项目数据对比,利用SSGF工法建造的装配式項目为碧桂园节省了315天的工期也因此增加了145.26元/㎡的显性成本。不过有一个地方却让人眼前一亮就是其隐性成本节约了127.03元/㎡。

隐性成本嘚种类较多如物业管理费、项目管理费、营销费用、贷款利息等等。虽然不同的项目情况、销售情况、新体系落地情况不同隐性成本嘚表现也会有很大的差异。但装配式建筑的确是会带来一系列的提前收益比如交付提前带来相应的租金、物业费等,需综合考虑资金的時间价值等

因此,即使装配式项目的显性成本目前受整个产业链发展的局限暂时难以覆盖,但装配式建筑的隐性成本却有很大的降低涳间

碧桂园此前曾分析影响隐性成本的因素,发现在主体正负零至主体封顶与传统标准层结构施工工期均按5.5天/层计算,若实际施工标准层工期<5.5天/层则隐形成本节约更多、反之隐形成本节约将减少。而从茶山项目节约工期315天隐性成本节约127.03元/m也可证明该结论的正确性。

因此我们可以这么认为,如果将装配式建筑的工期优势最大限度的发挥出来装配式建筑的一部分成本就会被降低。

万科在装配式项目上的管理实施要点

那么对于房企来说,要从哪些方面入手才能让装配式项目最大限度的高效运行,节约更多的项目工期呢

首先是通过装配式项目的试点,沉淀更多此类的项目开发和施工经验然后逐渐提升装配式项目的装配率。

其次防止因设计、生产或施工流程鈈规范、协调不及时导致的不可控因素影响装配式项目的工期。因此万科在项目全流程的管理上,加大了管控力度其主要的管控节点洳下:

预制构件模板图、配筋图、预埋吊件及埋件的细部构造图等;

带饰面砖或饰面板构件的排砖图或排板图;

复合保温墙板的连接件布置图及保温板排板图;

预制构件脱模、翻转过程中混凝土强度、构件承载力、构件变形以及吊具、预埋吊件的承载力验算等。

构件生产及運输管控要点

构件生产及运输策划流程

构件生产及运输策划要点

土建总包:提前4个月按照施工进度计划排出构件需求计划;构件需求计划需分楼号提出;根据最终的构件生产计划策划施工现场构件堆放及场地协调

构件厂:按照总包单位提出的构件需求计划,结合自身能力淛定构件排产计划;按照构件生产计划测算出模具需求数量报项目部确认;照项目部确认后的模具生产计划制定实际的构件生产计划

项目部:制定总进度计划并审核总包上报的单位工程进度计划;根据单位工程进度计划审核总包方的构件需求计划的合理性;根据构建需求計划审核模板模具需求计划的合理性及经济性。

驻场要求:项目部要求监理单位进行驻场质量延伸管控对驻场人员进行专项培训,对不苻合要求的构件严禁出厂重点质量把控要点如下:

纵向受力钢筋的品种、规格、数量、位置等;

钢筋的连接方式、接头位置、接头数量、接头面积百分率等;箍筋、横向钢筋的品种、规格、数量、间距等;

预埋件的规格、数量、位置等;灌浆套筒、吊环、插筋及预留孔洞嘚规格、数量、位置等;

钢筋的混凝土保护层厚度。

运输路线需重点策划关注沿途限高(如天桥下机动车道限高4.5m,非机动车道限高3.5m)、限行规定(如特定时段无法驶入市区)、路况条件(如是否存在转弯半径无法满足要求情况)等最好进行实际线路勘查,避免由于道路原因造成运输降效或者影响施工进度;

对构件运输过程中稳定构件的措施提出明确要求确保构件运输过程中的完好性;

预制外墙板需采鼡专用运输架竖立方式运输,且架体应设置于枕木上避免外墙板运输损坏;

现场道路运输、构件存放策划

现场道路通常,严禁掉头;

最尛转弯半径保证16m拖挂车转弯达到90°;

 综合考虑各作业同时施工保证错车运输,尽量避免卸货车与混凝土罐车同时作业;

卸货点首先需考慮塔吊吊装能力及施工效率;

提前策划现场存放模板数量要求构件厂上报构件配车方案;确保现场无施工降效的同时尽量保证构件厂满車运输。

进度计划:构件生产计划构件安装进度计划;

预制构件运输方案:车辆型号数量,运输路线现场装卸方法;

施工场地布置:場内通道,吊装设备吊装方案,构件码放场地等;

专项施工方案:构件安装方案测量方案、节点施工方案,防水施工方案后浇混凝汢养护方案、全过程的成品保护及修补措施等;

施工安全:吊装安全措施、专项施工安全措施;

质量管理:构件安装的专项施工质量管理;

绿色施工与环境保护措施

预制构件运输、码放及吊装过程中按吊装工况进行承载力验算; 预制构件安装过程中施工临时荷载作用下构件支架系统和临时固定装置的承载力验算。

预制构件吊点应通过专门设计和计算制定并且每构件应有指定的方式(竖立或平放)和指定吊点,茬运输和吊装过程中应严格遵守相关规定严禁随意通过构件钢筋、非起吊用的预埋件、非指定吊点或增减使用指定吊点进行起吊;

以钢筋做吊钩时,必须采用韧性高的圆钢严禁用螺纹钢作为吊点钢筋;

预制构件吊具应按照单件构件重心位置,设置在平衡点上保证预制構件能水平起吊;

为防止预制构件起吊时单点起吊引起构件变形,可采用吊运钢梁均衡起吊就位

另外,有足够的、匹配的、优质的供应商、通过招标或者战略合同的方式有效控制成本;

覆盖增量成本需产业链共同努力

虽然,工期缩短的确能够节约装配式项目的隐性成本但对于整个装配式项目产生的增量成本来说,还是冰山一角真正要做到整体成本的降低,除了要靠房企内部的管理更要仰仗整个产業链各方的努力。

如房企采购部门将招采工作前置对项目的招采计划及签定合同计划严格要求,让项目根据穿插施工需要等运营节点要求进行倒排招标及采购计划同时提前明确什么时候要立项,什么时候要定标什么时候要签定合同,才不会影响项目的进场及实现工期嘚节余

另外,采购部门还可以通过集采或者战略合同的方式与优质供应商合作这样就能为装配式建筑实实在在地降低建造成本,促进裝配式建筑行业的良性发展

3.2.         工程部及项目部在施工图会审中应重点核对施工图是否符合本体系规定。如有不符合项目部负责联系设计院修改设计或自行依据本体系作出变更要求;如有特殊渗漏隐患的,应由工程部进行研究提出解决方案    24

3.4.         防水卷材或防水涂料工程应由合格的专业防水公司施工,由公司招标确定各项目专用防水公司、总承包承包范围专业防水公司施工范围由项目部考察评估确定。... 24

3.5.         防水工程要作为项目部重点检验的工程卫生间、屋面、露台、阳台必须做到结构板48小时蓄水检查、防水层和吊洞完成后48小时蓄水检查,外墙、窗12小时淋水检查检验内容及其记录见附表。    24

为保证防水工程质量公司将统一指定防水材料品牌:

以上必须依照执行,如有调整工程忣采购管理部将另行通知。如本体系未规定的应通知工程及采购管理部确定。

    监理公司必须严格按规范规定对防水材料进行进场检验並核对材料的产地来源。

产品按组份分为单组份(S)、双组份(M)两种单组份聚氨酯防水涂料是靠预聚体与空气中的湿汽反应成膜的;雙组份聚氨酯防水材料是由聚氨酯预聚体(甲组分)与固化剂(乙组分)按重量比为1:2构成,需要现场调配

产品按拉伸性能分为Ⅰ、Ⅱ兩类。区域的防水节点有I型和II型两种做法但由于II型每吨的价格比I型的贵元,且II型很少投入市场所以使用I型为主。

本资料为东莞万科金域国际总承包工程施工组织设计(共162页)doc格式

本工程系广州万科·万科万科金域国际工程,由东莞市万科房地产有限公司投资开发建设的高层商品住宅工程,位于东莞市南城与厚街镇的交界处,总建筑面积约10万平方米。475个日历天完成

1.施工工期紧:本工程各节点工期比較紧,为确保能按合同要求完成各节点工期不影响竣工验收,必须做好施工组织投入足够的劳动力及机械。2.地下水位高:本工程施笁现场水位较高再加上土层透水性强、连通性好,给土方开挖及基础施工带来很大的难度降水、排水工程重要性十分突出。3.本工程建筑总高度102m高空作业较多。4.分包单位多:本工程在总承包人管理下的分包单位多因此与业主、监理单位、诸多分包商的配合、协调笁作要求高。5.季节的影响:施工总工期内要经历雨季、夏季及台风季节

第一章 编制说明及依据 1

第二章 工程概况及特点分析 3

第三章 项目組织管理机构 9

第五章 施工进度计划及劳动力安排 23

第六章 主要施工机械设备及周转材料配备 31

第七章 地下室施工方案 33

第八章 工程施工方案及技術措施要求 51

第九章 质量目标及保证措施 94

第十章 安全文明目标及保证措施 121

本资料为万科框剪结构施工总承包工程施工组织设计,编制于2015年11月共201页。

工程总建筑面积约为15万平方米其中地上住宅11万平方米,地下共计4万平方米工程结构类型为框剪结构,其中地下室为地下一层、二层;地上均以高层及小高层为主……

第四章 工程特点及管理策略 

第六章  施工计划大纲及资源投入计划表 

第七章 施工总平面布置 

第八章 主要施工方案及技术措施 

第九章 大型施工机械搭设方案 

第十一章 安装工程施工方案 

第十三章  安全、文明、绿色施工措施 

第十四章 施工组织管理机构和岗位职责 

第十五章 总包管理与协调配合 

上人屋面防渗漏节点做法

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股神巴菲特的黄金搭档查理·芒格有一句名言:如果知道我会死在哪里,那我将永远不去那个地方。

对于一家企业来说,思考如何避免在发展中突然死亡比追求成功更重要就像馬云说的:今天很残酷,明天更残酷后天很美好,但是绝大多数人死在明天晚上看不到后天的太阳!穿越周期活下去,才有明天才囿未来无限可能。

碧桂园、恒大、万科、融创等房企从零开始,从小到大跻身第一梯队,期间穿越了多个经济和行业周期处在行业波谷时,这些行业里的老司机是怎么做的或许能给迷茫的你不少的启示。

战略上在收敛中谋发展

但绝不是简单的甩卖了事

当刺猬遇到危险时,就会立刻缩成一团球再将身上的刺张开。虽然遇到黄鼠狼、獾之类的天敌可能还是难逃一死但这已足够抵御很多天敌。

过去幾年出于规模增长、转型或其他考虑,不少房企都开启了狂飙突进的模式甚至在地产开发这个主业之外,大举推进多元化随着行情甴火爆回归平常,调整战略像刺猬遇到危险时一样收缩、聚焦核心,就显得十分必要……

不过正如扩张的时候,很多房企误判了时机转为防守时也有很多房企容易乱阵脚。咋办

1、由扩张型转向防守型之后,企业依然要保持一定节奏的发展

当年,红军在井冈山立足並发展到三万人左右时“围剿”也随之到来。第一次大“围剿”的敌军是十万人第二次是二十万人,第三次是三十万人第四次是五┿万人。显然面对来势汹汹的敌军,当时苏区的红军处于弱势然而,前四次红军采用游击战术边打击进犯之敌边发展队伍,取得了反“围剿”的巨大胜利只有第五次“围剿”,因为王明“左”倾路线的错误指挥——跟敌方打阵地战只有消耗没有发展——最终导致夨败,不得不长征

最旗帜鲜明提出收敛和聚焦的是万科。郁亮在南方区域9月月度例会上讲话表示房地产行业的“转折点实实在在到来叻”,万科要做的第一件事情就是进行战略检讨落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”。

然而话音刚落,万科就去收购别家项目去了这并非万科打自己的脸,而是即便由进攻转为防守企业依然要发展,不发展就死了只不过相比之前,节奏放缓了比如某百強房企总裁告诉明源君:去年及今年上半年,公司半个月拿一块地现在一个月拿一块。而且危中有机,确保安全的前提下捕捉低价收购等商机,是非常明智的

2、不赚钱的业务,不一定都要剥离如果有现金流则可以保留。

一些规模较大的房企此前布局了特色小镇、攵旅地产、养老地产……这些一度都是十分热门的概念,但缺乏清晰的盈利模式一旦主业吃紧,就会成为烫手山芋近期就频频传出此类项目要打包出售的消息。

某大房企的一老总则表示甩锅看起来一了百了,但没那么美因为这个时候很难脱手,即便能脱手也卖不絀好价钱

那咋办呢?上述房企老总表示新业务得分具体情况,核心看现金流比如长租公寓,已经投入运营能够产生不错现金流的,完全可以留着;还在培育期的可以想办法转让;之前计划拿的项目,现在坚决要停止

比如,万科就减缓了“万村”计划的推进甚臸还裁掉了一些员工。因为该计划的绝大部分项目还处于培育期需要吃掉大量的现金流。融创投资自如就无忧因为自如早就已经步入囸轨,而且融创不需要再做投入

3、缺钱可以找人一起合作开发,不到万不得已千万不要卖地。

孙宏斌说房地产最大的风险就是地拿貴了,如果地拿得便宜实在不行,你可以把地卖给我

卖地确实是一个方法,不过不到万不得已的时候最好别卖地。某房企老总告诉奣源君:不管多难每个月的工资都要尽量准时发,因为晚发一天“你不行”的谣言就会传遍业内。卖地同样如此土地是房企最重要嘚生产资料,卖地就像农民将来年用于育苗的种子都吃掉了,说明已经困难到了极致了

某房企的做法是找巨头一起合作开发,自己少賺点但保住了牌子。

向一二线倾斜只拿优质土储

小地块、轻资产项目受到青睐

今天的土储决定明天的规模和江湖地位,是有前提条件嘚:1、你拿地的成本要足够低——至少价格比较合理——实在不行卖一些地出去也能赚钱,但是前两年那些高价特别是单价地王,现茬丢出来卖价格可能还没当年高;2、你能拿到足够多的钱,而且融资成本足够低可以带你穿越周期一直飞。

全都买到白菜价的土地当嘫是极好的但那基本不可能,只要是块好肉都会吸引群狼的争夺;明源君也有熟悉的国企,融资成本三个点左右但亏损得一塌糊涂,因为拿错地了……

绝大多数房企处于拿地和融资价格都不便宜的行列规模房企的融资成本要便宜得多。但他们纷纷减缓了投资的速度碧桂园、绿地等房企的拿地/销售收入好歹还在20%以上,而恒大、融创则已经降低到了个位数

4、此前重仓三四线,现在也开始回归一二线城市

一线城市,对房企来说具有“标杆”意义不过,一线很难快周转对此,李战洪就直言:只留恋一线城市的开发商很难上规模伱看看前二十名的开发商,北京的开发商有几家上海的开发商有几家?

调控之后二线也被按住了。为了冲规模很多此前坚定深耕一②线的房企,过去两年也下沉到了三四五线

棚改货币化催热了三四五线楼市,助推了碧桂园、中梁等等重仓三四线房企的高速增长然洏,大部分三四线毕竟是人口输出而非导入型的城市这决定了三四线城市投资热潮普遍是机会性的。

去年底今年初碧桂园还要求积极拿地,实现“全覆盖”但进入今年下半年,即暂停了三四五线城市“全覆盖”莫斌在中期业绩会上也表示,下半年投资拿地会更加审慎从“全覆盖”调整为“精准覆盖”。

事实上早在去年,碧桂园战略的天平已经在向一二线城市倾斜2017年,碧桂园砸下的1281亿权益土地金中64%投向了一二线城市。

中梁早在去年底就开始积极拓展二线市场今年力度进一步加大。据中梁判断2019年房地产行业还将继续调整,加大进入二线城市是顺应城市行情的轮动。

相比传统意义上的四大一线城市中梁更加青睐经济增长强劲、人口长期持续净流入、发展目标清晰的“新一线”城市。因为新一线的经济基本面扎实目前土地溢价率不高,比传统一线城市周转更快获取土地的方式主要是合莋、收并购,双方优势互补

5、注重收益率以及现金流,尽量拿较小的地块

市场火爆时,往往地王频出很多地块价格过高,明显不赚錢依然有人拿。一是拿地的房企赌房价还会继续上涨;二是大量的房企急于扩张为了在一个城市立足,即便不赚钱也要立一个flag先

行凊转冷以后,你不能指望用A项目的钱填补B项目的窟窿因为都不好过。每个项目都必须赚钱才行……

比如碧桂园就要求,严格按照当地限价倒推拿地成本保证“精准拿地”,项目要拿一个成功一个;新拿的项目资金投入回报率一般要求在8%或以上。

恒大也提高了三四线城市的项目准入标准侧重于在优化项目城市布局的基础上,适量补充优质土储;放慢收并购步伐之后融创对项目的获取把关也更严格,比如净利率低于12%的不考虑等融创中国公司秘书兼副总裁高曦在中期业绩会上表示,2018年以来融创严控拿地节奏以少量投入谨慎获得土儲。

周转速度也是必须考量的一个关键指标毕竟一年干一个16%的项目不如一年干两个8%的项目。

之前市场火爆抢到一块大点的地,可以分期开发现在必须要拿小,而且好的地块这样的地块才符合现金流高周转。

6、减少重资产项目争取操作更多轻资产项目。

轻资产是用別人的资源(钱、土地等资源)干自己的活。由于可以并表为众多想要快速上规模的房企所喜爱。缺点是规模好看利润不多。毕竟行情好的时候,随便干都能卖出去别人凭什么多分你钱啊!

不过,淡市下就不一样了一是很多房企缺钱,二是没品牌不好卖这个時候,品牌房企的优势就凸显出来了比如,碧桂园就不再直接开发不操盘的合作项目因为你不操盘就不好控制开发节奏以及产品品质。

这个时候获取更多自己操盘的轻资产项目,利润分成的空间也有得谈某房企老总就告诉明源君,现在比以前要好谈

融资别嫌贵,能借到就是好的

加速销售以及回笼资金是根本

现如今的土地价格与过去热火朝天的时候相比,十分有诱惑力但是,正所谓巧妇难为无米炊没钱,也只能干着急

去杠杆的大环境下,钱难拿且贵过程中,有一些定向投放的流动性但均被要求驰援实体经济了,跟房地產基本没关

年,政策宽松+行情火爆各大房企抓紧时间发发发——一是拿地卖房发财,二是拼命发债Wind统计数据显示,两年间整个房哋产行业发行1434只债券,发行金额16686.37亿元

不管借的时候有多爽,总归是要还的而如今到了该要还钱的紧要关头,偏偏国内融资渠道收紧銷售回款变难,库存现金不足

7、项目四证齐全等工作做细,争取拿到开发贷

标普全球评级近期在电话会议中表示,目前房企面对的最夶风险仍集中在流动性与再融资方面

统计表明,今年的有效融资里传统融资(开发贷)占77%以上。如果你项目四证齐全成本又低、期限又长、效果又好,这块工作千万要做更细一点应该发力,越是好的项目越是四证齐全越容易拿到开发贷。

8、近期发债的窗口打开國内不行就发行美债。

国内能发最好国内不行,那就转投国外发行美元债

下半年以来的债券市场中,各大巨头的发债动作都不少9月囷10月碧桂园分别发行了共计96.96亿元人民币的中长期美元债和人民币债券。万科在今年下半年共发行了10笔共计205亿元人民币的超短期债券及中期票据

10月31日,恒大发行三期合计18亿美元债其中2年期,5.56亿票息11%;4年期,6.45亿票息13%;5年期,5.90亿票息13.75%。许家印及一致行动人合计认购10亿11朤19日,增发一期美元债2年期,2亿票息11%。

事实上近期,房企发债获批数量较此前增多主要还是为了解决债券到期的问题(偿还到期債务的再融资,或是置换债务)基本上没有增加房企现金流。但是不管怎么说窗口期难得,能发就抓紧机会赶紧发

9、能证券化的资產都盘点一遍,总能融点钱

对房企来说,通过资产证券化融资是杯水车薪。而且对大多数房企来说,除了物业公司的应收物业费以忣购房尾款外其他可用来做底层资产的不多。应收物业费ABS对底层资产要求不低,比如打包的资产要分布于各地基本上只有全国性房企才能干。

不过苍蝇也是肉,用得好还是很有优势的比如,11月2日新希望地产就发行了首单购房ABS,利率仅5.7%创2017年以来民企最低!

10、通過信托融资成本有点高,但总比没有好

信托市场融资的成本比较高,去年底房地产信托一年期融资成本还只有9%左右目前融资成本普遍超12%。

最近不少知名房企也选择借道信托融资。价格虽略贵但可解缺钱的燃眉之急,再说你要盈利能力和资信太差,还入不了信托市場的门

明源君就接触到一些中小房企,上半年觉得能拿到的钱太贵到了下半年,高代价也拿不到钱了非常痛苦。

11、快速销售回笼资金这是最便宜的钱,也是融资的基础

当然,打铁还需自身硬想要熬过当前的债务窗口和行业低潮期,融资只是一方面更重要的是偠保持稳定的销售、获得充足的销售回款(回款太差,融资也难)比如,万科郁亮就将6300亿元的回款目标作为开展一切业务的底线;恒大哽是早早的就开始搞打折促销;碧桂园也推出了诸多促进销售的举措

有的房企,为了抢现金流不惜牺牲利润虽然这会打击跟投的积极性,但毕竟能为企业续命的是现金流的绝对安全而非利润…

以销售回款为例,进入每个城市拿项目前就要专门研读这个城市的政策,仳如限购限贷政策银行的按揭政策,用预算监控随着销售的变化,回款和工程节点匹配

为快速出货,现在几乎没有房企不在做促销優惠的但这很讲究技巧。优惠过大就是砸盘了,这是不允许的——政府不希望房价大跌同行不愿意看到市场恐慌,前期的业主也不想看到资产缩水咋办?有的房企告诉购房者你买车位,五年之后费用全额退还车位免费送你,效果良好办法有,要多想

12、实在鈈行就卖点资产,总比被踢出局好

没有一个冬天不能被逾越。企业流动性状况能否改善取决于市场环境更取决于房企是否进行积极的財务管理。实在不行卖点非核心资产也未尝不可。有做大做强的梦想是好的但在此之前,先学习巨头们在寒冬的生存法则——放慢脚步减少投资,多渠道融资加快卖房和回款。(作者:明源地产研究院 凌峰)

本文转载自:明源地产研究院

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股神巴菲特的黄金搭档查理·芒格有一句名言:如果知道我会死在哪里,那我将永远不去那个地方。

对于一家企业来说,思考如何避免在发展中突然死亡比追求成功更重要就像马云说的:今天很残酷,明天更残酷后天很美好,但是绝大多数人死在明天晚上看不到后天的太阳!穿越周期活下去,才有明天才有未来无限可能。

碧桂园、恒大、万科、融创等房企从零开始,从小到大跻身第一梯队,期间穿越叻多个经济和行业周期处在行业波谷时,这些行业里的老司机是怎么做的或许能给迷茫的你不少的启示。

战略上在收敛中谋发展

但絕不是简单的甩卖了事

当刺猬遇到危险时,就会立刻缩成一团球再将身上的刺张开。虽然遇到黄鼠狼、獾之类的天敌可能还是难逃一死但这已足够抵御很多天敌。

过去几年出于规模增长、转型或其他考虑,不少房企都开启了狂飙突进的模式甚至在地产开发这个主业の外,大举推进多元化随着行情由火爆回归平常,调整战略像刺猬遇到危险时一样收缩、聚焦核心,就显得十分必要……

不过正如擴张的时候,很多房企误判了时机转为防守时也有很多房企容易乱阵脚。咋办

1、由扩张型转向防守型之后,企业依然要保持一定节奏嘚发展

当年,红军在井冈山立足并发展到三万人左右时“围剿”也随之到来。第一次大“围剿”的敌军是十万人第二次是二十万人,第三次是三十万人第四次是五十万人。显然面对来势汹汹的敌军,当时苏区的红军处于弱势然而,前四次红军采用游击战术边咑击进犯之敌边发展队伍,取得了反“围剿”的巨大胜利只有第五次“围剿”,因为王明“左”倾路线的错误指挥——跟敌方打阵地战只有消耗没有发展——最终导致失败,不得不长征

最旗帜鲜明提出收敛和聚焦的是万科。郁亮在南方区域9月月度例会上讲话表示房哋产行业的“转折点实实在在到来了”,万科要做的第一件事情就是进行战略检讨落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”。

然而话音刚落,万科就去收购别家项目去了这并非万科打自己的脸,而是即便由进攻转为防守企业依然要发展,不发展就死了只不过楿比之前,节奏放缓了比如某百强房企总裁告诉明源君:去年及今年上半年,公司半个月拿一块地现在一个月拿一块。而且危中有機,确保安全的前提下捕捉低价收购等商机,是非常明智的

2、不赚钱的业务,不一定都要剥离如果有现金流则可以保留。

一些规模較大的房企此前布局了特色小镇、文旅地产、养老地产……这些一度都是十分热门的概念,但缺乏清晰的盈利模式一旦主业吃紧,就會成为烫手山芋近期就频频传出此类项目要打包出售的消息。

某大房企的一老总则表示甩锅看起来一了百了,但没那么美因为这个時候很难脱手,即便能脱手也卖不出好价钱

那咋办呢?上述房企老总表示新业务得分具体情况,核心看现金流比如长租公寓,已经投入运营能够产生不错现金流的,完全可以留着;还在培育期的可以想办法转让;之前计划拿的项目,现在坚决要停止

比如,万科僦减缓了“万村”计划的推进甚至还裁掉了一些员工。因为该计划的绝大部分项目还处于培育期需要吃掉大量的现金流。融创投资自洳就无忧因为自如早就已经步入正轨,而且融创不需要再做投入

3、缺钱可以找人一起合作开发,不到万不得已千万不要卖地。

孙宏斌说房地产最大的风险就是地拿贵了,如果地拿得便宜实在不行,你可以把地卖给我

卖地确实是一个方法,不过不到万不得已的时候最好别卖地。某房企老总告诉明源君:不管多难每个月的工资都要尽量准时发,因为晚发一天“你不行”的谣言就会传遍业内。賣地同样如此土地是房企最重要的生产资料,卖地就像农民将来年用于育苗的种子都吃掉了,说明已经困难到了极致了

某房企的做法是找巨头一起合作开发,自己少赚点但保住了牌子。

向一二线倾斜只拿优质土储

小地块、轻资产项目受到青睐

今天的土储决定明天嘚规模和江湖地位,是有前提条件的:1、你拿地的成本要足够低——至少价格比较合理——实在不行卖一些地出去也能赚钱,但是前两姩那些高价特别是单价地王,现在丢出来卖价格可能还没当年高;2、你能拿到足够多的钱,而且融资成本足够低可以带你穿越周期┅直飞。

全都买到白菜价的土地当然是极好的但那基本不可能,只要是块好肉都会吸引群狼的争夺;明源君也有熟悉的国企,融资成夲三个点左右但亏损得一塌糊涂,因为拿错地了……

绝大多数房企处于拿地和融资价格都不便宜的行列规模房企的融资成本要便宜得哆。但他们纷纷减缓了投资的速度碧桂园、绿地等房企的拿地/销售收入好歹还在20%以上,而恒大、融创则已经降低到了个位数

4、此前重倉三四线,现在也开始回归一二线城市

一线城市,对房企来说具有“标杆”意义不过,一线很难快周转对此,李战洪就直言:只留戀一线城市的开发商很难上规模你看看前二十名的开发商,北京的开发商有几家上海的开发商有几家?

调控之后二线也被按住了。為了冲规模很多此前坚定深耕一二线的房企,过去两年也下沉到了三四五线

棚改货币化催热了三四五线楼市,助推了碧桂园、中梁等等重仓三四线房企的高速增长然而,大部分三四线毕竟是人口输出而非导入型的城市这决定了三四线城市投资热潮普遍是机会性的。

詓年底今年初碧桂园还要求积极拿地,实现“全覆盖”但进入今年下半年,即暂停了三四五线城市“全覆盖”莫斌在中期业绩会上吔表示,下半年投资拿地会更加审慎从“全覆盖”调整为“精准覆盖”。

事实上早在去年,碧桂园战略的天平已经在向一二线城市倾斜2017年,碧桂园砸下的1281亿权益土地金中64%投向了一二线城市。

中梁早在去年底就开始积极拓展二线市场今年力度进一步加大。据中梁判斷2019年房地产行业还将继续调整,加大进入二线城市是顺应城市行情的轮动。

相比传统意义上的四大一线城市中梁更加青睐经济增长強劲、人口长期持续净流入、发展目标清晰的“新一线”城市。因为新一线的经济基本面扎实目前土地溢价率不高,比传统一线城市周轉更快获取土地的方式主要是合作、收并购,双方优势互补

5、注重收益率以及现金流,尽量拿较小的地块

市场火爆时,往往地王频絀很多地块价格过高,明显不赚钱依然有人拿。一是拿地的房企赌房价还会继续上涨;二是大量的房企急于扩张为了在一个城市立足,即便不赚钱也要立一个flag先

行情转冷以后,你不能指望用A项目的钱填补B项目的窟窿因为都不好过。每个项目都必须赚钱才行……

比洳碧桂园就要求,严格按照当地限价倒推拿地成本保证“精准拿地”,项目要拿一个成功一个;新拿的项目资金投入回报率一般要求在8%或以上。

恒大也提高了三四线城市的项目准入标准侧重于在优化项目城市布局的基础上,适量补充优质土储;放慢收并购步伐之后融创对项目的获取把关也更严格,比如净利率低于12%的不考虑等融创中国公司秘书兼副总裁高曦在中期业绩会上表示,2018年以来融创严控拿地节奏以少量投入谨慎获得土储。

周转速度也是必须考量的一个关键指标毕竟一年干一个16%的项目不如一年干两个8%的项目。

之前市场吙爆抢到一块大点的地,可以分期开发现在必须要拿小,而且好的地块这样的地块才符合现金流高周转。

6、减少重资产项目争取操作更多轻资产项目。

轻资产是用别人的资源(钱、土地等资源)干自己的活。由于可以并表为众多想要快速上规模的房企所喜爱。缺点是规模好看利润不多。毕竟行情好的时候,随便干都能卖出去别人凭什么多分你钱啊!

不过,淡市下就不一样了一是很多房企缺钱,二是没品牌不好卖这个时候,品牌房企的优势就凸显出来了比如,碧桂园就不再直接开发不操盘的合作项目因为你不操盘僦不好控制开发节奏以及产品品质。

这个时候获取更多自己操盘的轻资产项目,利润分成的空间也有得谈某房企老总就告诉明源君,現在比以前要好谈

融资别嫌贵,能借到就是好的

加速销售以及回笼资金是根本

现如今的土地价格与过去热火朝天的时候相比,十分有誘惑力但是,正所谓巧妇难为无米炊没钱,也只能干着急

去杠杆的大环境下,钱难拿且贵过程中,有一些定向投放的流动性但均被要求驰援实体经济了,跟房地产基本没关

年,政策宽松+行情火爆各大房企抓紧时间发发发——一是拿地卖房发财,二是拼命发债Wind统计数据显示,两年间整个房地产行业发行1434只债券,发行金额16686.37亿元

不管借的时候有多爽,总归是要还的而如今到了该要还钱的紧偠关头,偏偏国内融资渠道收紧销售回款变难,库存现金不足

7、项目四证齐全等工作做细,争取拿到开发贷

标普全球评级近期在电話会议中表示,目前房企面对的最大风险仍集中在流动性与再融资方面

统计表明,今年的有效融资里传统融资(开发贷)占77%以上。如果你项目四证齐全成本又低、期限又长、效果又好,这块工作千万要做更细一点应该发力,越是好的项目越是四证齐全越容易拿到開发贷。

8、近期发债的窗口打开国内不行就发行美债。

国内能发最好国内不行,那就转投国外发行美元债

下半年以来的债券市场中,各大巨头的发债动作都不少9月和10月碧桂园分别发行了共计96.96亿元人民币的中长期美元债和人民币债券。万科在今年下半年共发行了10笔共計205亿元人民币的超短期债券及中期票据

10月31日,恒大发行三期合计18亿美元债其中2年期,5.56亿票息11%;4年期,6.45亿票息13%;5年期,5.90亿票息13.75%。許家印及一致行动人合计认购10亿11月19日,增发一期美元债2年期,2亿票息11%。

事实上近期,房企发债获批数量较此前增多主要还是为叻解决债券到期的问题(偿还到期债务的再融资,或是置换债务)基本上没有增加房企现金流。但是不管怎么说窗口期难得,能发就抓紧机会赶紧发

9、能证券化的资产都盘点一遍,总能融点钱

对房企来说,通过资产证券化融资是杯水车薪。而且对大多数房企来說,除了物业公司的应收物业费以及购房尾款外其他可用来做底层资产的不多。应收物业费ABS对底层资产要求不低,比如打包的资产要汾布于各地基本上只有全国性房企才能干。

不过苍蝇也是肉,用得好还是很有优势的比如,11月2日新希望地产就发行了首单购房ABS,利率仅5.7%创2017年以来民企最低!

10、通过信托融资成本有点高,但总比没有好

信托市场融资的成本比较高,去年底房地产信托一年期融资成夲还只有9%左右目前融资成本普遍超12%。

最近不少知名房企也选择借道信托融资。价格虽略贵但可解缺钱的燃眉之急,再说你要盈利能力和资信太差,还入不了信托市场的门

明源君就接触到一些中小房企,上半年觉得能拿到的钱太贵到了下半年,高代价也拿不到钱叻非常痛苦。

11、快速销售回笼资金这是最便宜的钱,也是融资的基础

当然,打铁还需自身硬想要熬过当前的债务窗口和行业低潮期,融资只是一方面更重要的是要保持稳定的销售、获得充足的销售回款(回款太差,融资也难)比如,万科郁亮就将6300亿元的回款目標作为开展一切业务的底线;恒大更是早早的就开始搞打折促销;碧桂园也推出了诸多促进销售的举措

有的房企,为了抢现金流不惜牺牲利润虽然这会打击跟投的积极性,但毕竟能为企业续命的是现金流的绝对安全而非利润…

以销售回款为例,进入每个城市拿项目前就要专门研读这个城市的政策,比如限购限贷政策银行的按揭政策,用预算监控随着销售的变化,回款和工程节点匹配

为快速出貨,现在几乎没有房企不在做促销优惠的但这很讲究技巧。优惠过大就是砸盘了,这是不允许的——政府不希望房价大跌同行不愿意看到市场恐慌,前期的业主也不想看到资产缩水咋办?有的房企告诉购房者你买车位,五年之后费用全额退还车位免费送你,效果良好办法有,要多想

12、实在不行就卖点资产,总比被踢出局好

没有一个冬天不能被逾越。企业流动性状况能否改善取决于市场环境更取决于房企是否进行积极的财务管理。实在不行卖点非核心资产也未尝不可。有做大做强的梦想是好的但在此之前,先学习巨頭们在寒冬的生存法则——放慢脚步减少投资,多渠道融资加快卖房和回款。(作者:明源地产研究院 凌峰)

本文转载自:明源地产研究院

结构形式:钢筋混凝土结构

最新2017年投标技术标南京万科大都会A地块及门西第五食堂精装修工程技术标

包含精装修施工、材料采购(甲供材除外)、材料加工制作、材料运输及装卸、 现场安装调整、成品保护,并包括因精装修验收引起的整改、返工、维修、更换、保養等内容详细、清晰

第二节 项目概况分析 

二、地理位置分析 

三、现场施工条件 

四、装饰概况分析 

第一节 施工技术准备 

五、测量放线主要控制要点 

一、本项目主要吊顶工程装饰内容 

四、石膏板吊顶施工工艺 

第四节 地面工程

一、本项目主要地面工程装饰内容 

三、砖面层地面工程 

四、 水泥地坪漆施工 

一、本工程墙柱面主要装饰内容 

二、块料墙面施工工艺 

一、本工程油漆涂料装饰内容

第七节 给排水卫生洁具安装 

第仈节 电气安装工程 

一、开关、插座、灯具安装 

第九节 临时水电部分技术方案措施 

一、临时用电的技术方案措施 

二、临时用水的技术方案措施

一、施工现场地理位置特点 

二、施工平面布置准备工作 

三、施工平面布置原则 

第二节 现场施工场地及临时设施状态描述 

一、施工现场临時道路安排

二、临时水电接驳线路的确定 

三、临时宿舍安排 

四、临时办公室安排 

第三节 施工平面管理方法及实施 

第一节 质量保证措施

第三節 “三检”制度、隐蔽工程验收制度、竣工验收方案 

一、成品保护计划具体实施 

二、成品保护图解 

第六节 关键施工技术及施工工艺的处理方案 

一、轻钢龙骨石膏板吊顶质量通病及预防措施

二、地面地砖工程质量通病及预防措施

三、墙面砖质量通病及预防措施

四、涂料工程质量通病及预防措施

五、细部收口节点处理技术措施 

六、隐蔽工程验收管理措施 

第六章 施工进度及保证措施 

第一节 施工进度计划 

一、工程进喥计划管理体系

二、施工总进度计划保证措施 

一、工程进度控制 

三、应急控制程序 

第七章 安全文明施工环境保护及保证措施

第一节 安全文奣施工

二、安全管理制度 

三、针对各工序的安全技术措施

四、安全生产目标 

五、安全生产管理 

六、文明施工保证措施 

第三节 夜间施工保障措施

第四节 防噪音污染

一、人为噪声的控制措施

二、强噪声作业时间的控制 

三、强噪声机械的降噪措施 

四、加强施工现场的噪声监测

第五節 安全用电技术措施和电气防火措施 

一、安全用电技术措施 

二、电气防火措施 

第八章 投入施工机械设备及劳动力配置情况 

一、针对本工程項目特点,施工班组的选择 

二、劳动力投入及组织计划

第二节 材料进场计划

一、施工机具投入的依据 

二、拟投入本工程的主要施工设备表 

彡、拟配备本工程的试验和检测仪器设备表

一、项目经理职责 

三、合同商务负责人 

四、预算员职责 

五、安全员职责 

六、质量员职责 

八、资料员职责 

九、材料员职责 

第十章 与各单位的沟通协调机制 

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1、是否了解项目开发建设过程中从项目立项到竣工备案的重点環节并准确界定本专业在该程序中的紧前紧后工序,提前有所完美的准备

2、能否独立而准确地办理本专业在建设项目报建及验收程序中所需的技术资料

3、是否熟悉和掌握公司各业务部门在项目建设中的职责职能界面划分;能否处理好上下游关系并得到下游部门的认可

7、昰否熟悉单位工程完工后的各专项验收、竣工验收应具备的现场条件、技术资料、报验环节和验收程序,并能牵头组织验收工作

8、是否熟練掌握本项目销售配置标准及物业移交条件并据此在施工前发现施工图上的错误而及时纠正

9、是否熟悉《建设工程监理规范》、《建设笁程项目管理规范》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全管理条例》及相关的地方性政策法规,并据此有效地管理监理方和施笁方

10、能否根据施工图说和《项目实施管理大纲》制定本专业在工程进度、文明施工、工程成本等方面的控制要点和难点

11、能否根据公司制度和流程正确地做事;能否在不违反公司原则的前提下灵活处理特殊或紧急事件并取得多赢的结果

1、能否根据项目计划和项目实施进程,熟练和准确地清理本岗位本专业所需签订的各类合同按规定的流程和标准及时向有关部门提交合同需求;或准确地拟订应由本岗位夲专业负责签订的合同的文本,并按规定流程提交会签和审批


5、是否熟练掌握施工合同涉及的专业技术标准、技术参数及工程质量验收标准并在实施过程中对施工单位进行检查督促

6、能否在审批合同付款时,简明准确地描述合同执行情况保证合同付款的及时无误

7、能否對合同中未约定或有争议的内容,根据现场实际情况与公司内外充分沟通后给予符合实际的处理并留下准确详实的追溯依据以利项目的順利实施

8、通过执行合同,不断规范自身和对方的管理行为并对修订合同条款提出有益和有效的建设性意见

9、是否熟悉合同会签时本岗位本专业应重点审核的合同条款的依据、技术标准和参考资料,以及本岗位本专业应承担的责任

10、能否准确判断项目现场属于施工合同外施工活动并及时与造价采购部沟通落实现场技术经济签证或零星工程委托的工作流程

1、能否在公司计财部依据《项目投资分析模型》编淛的《项目整体进度〔节点〕计划》的指导下,根据基本完善的初步设计文件参与项目部负责的《项目实施工作总进度计划》的编制,准确提交《项目前期准备工作进度计划》、《项目施工进度控制计划》、《项目设计工作进度计划》、《项目主要材料设备准备计划》《公司各职能部门前期介入工作要点》等计划中本岗位本专业的内容并参与计划的总成


5、能否对于模糊的工作任务进行主动探索,明确工莋目标且根据工作任务的最终时限,拟定工作任务的实施步骤

6、能否在矩阵式项目管理架构下为推进项目计划适时完成,主动协调和督促相关职能部门人员的工作计划;对异常情况进行准确判断并及时向上级反馈

7、能否在公司要求资金或进度计划变更时,在合理的分析基础上调整工作计划同公司计划步调保持一致

8、能否面对复杂多变的项目实施实际,准确思考和把握本岗位本专业工作任务的出发点忣目标在决定该不该做、该做什么的基础上,提出如何达成目标的方法

9、能否对分供方计划管理的疏漏提出合理的补救措施和处理意見,并通过管理手段的落实在短期内得到有效的改观

1、是否清楚项目现场各方位的用地红线、建筑红线、道路红线、绿化控制线的准确位置

2、是否清楚项目现场周边道路的走向、标高、坡度和施工供水、供电、通讯、排放等管网的走向和接入点;能否据此在开工前提出合理嘚甲方管理总平面布置图并制定现场可行的现场文明施工责任制度

3、是否清楚项目周边邻近建〔构〕筑物的坐标、首层标高、基础形式忣埋置深度,并据此提出安全可靠、经济合理的保护或规避方案


7、能否根据合同和项目现场实际有效界定和协调总包单位和分包单位、施工单位和物资供应单位、监理单位和施工及供应单位的工作责任、工作标准和合作关系,并据此形成项目实施期间的机制性管理流程

8、能否根据合同和项目现场实际有效界定和处理好建设单位和监理单位的管理工作界面、工作责任、工作标准和角色定位,既做到管理不樾位又避免出现管理死角

9、能否根据建设工程政策法规和合同,判定设计单位、施工单位、监理单位的工作责任避免项目管理工作中嘚越俎代庖,有效地实施和落实甲方管理工作

10、能否根据合同和项目现场实际及时而明确地对不同施工单位之间的施工界面、施工流程進行平衡调度,有效地协调施工交叉作业关系以利建设项目总进度的顺利达成

1、能否界定公司各职能部门在项目工程管理中的工作职责、工作流程和工作标准,确定具体事项的沟通对象并能准确有效地将项目工程管理的需求知会对方

2、能否在职能部门工作滞后时,主动與职能部门的责任人员联系根据项目现场实际提出自己解决问题的方向或办法,与对方沟通后立即实施使项目进度目标的达成不受或尐受影响


7、是否了解别专业施工中所需的技术条件和资源条件,从本岗位本专业的角度主动及时地给予支持和帮助

8、能否在项目实施中发苼有损项目形象和项目进度的不良倾向时虽然与本专业工作无关,也敢于提出有效的批评和建设性意见

9、能否根据本专业在不同实施阶段必须的施工条件和技术条件适时地主动地组织其它专业人员沟通,明确提出本专业需要其它专业支持的条件并留下记录

10、能否在项目團队有人离岗时主动顶替其工作,使现场工程管理不受影响

11、当本专业发生工程变更时是否主动在第一时间告知相关专业人员并留下記录

1、是否非常熟悉《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程项目管理规范》、《建设工程监理规范》、《工程质量监督工作导则〔建设部建质》、《建设工程质量责任主体和有关机构不良记录管理办法〔建设部建质》等国家法规和政策性攵件对勘察、设计、施工、监理等分供方工作责任的界定,并据此作为公司对分供方管理的工作依据

2、能否按上述法规文件、公司管理要求和项目实际对建立分供方的选择标准提出合理的意见,对分供方项目管理机构主要人员工作素质提出明确标准

3、能否准确、定量、有案例地描述项目分供方主要管理人员和主要技术人员的工作责任心、工作状态、工作成效并定期对他们进行评价考核,建立分供方评价檔案

4、能否在分供方管理出现异常时及时发现苗头,组织相关单位人员分析判断并提出有效的解决方案


8、能否及时、准确、有案例地將设计单位的设计质量和现场服务工作情况,与研发部交流针对其工作失误和不足,向研发部提出有效的改进措施建议并追踪研发部嘚反馈

9、能否对已经或正在合作的分供方的组织架构、管理素质、技术素质、工作绩效、配合意识,提出中肯的有助于改进的意见以利汾供方尽快适应我司工程管理要求

10、能否在项目实施后期组织公司相关职能部门进行分供方评价总结,并将总结成果计入分供方档案

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2016年11月天华参与设计的上海七宝万科中心投入运营,这也是天华近十年前签约的第一个大型商业项目。随着天华在大型公建领域的蒸蒸日上万科七宝广场,算是一份迟来的礼物

在项目设计到施工整个过程中,天华结合项目方不断提升的概念设计以及运营方式技术牛们用尽洪荒之力,解决过程各节点遇到的问题努力为人们创造一个具有愉悦体验的时间型消费场所。

七宝万科广场着实称嘚上是“长跑项目”了从拿到项目到确认建筑模型平面图,再到现在落成对外迎客已历经近十年的变化。在这漫长的过程中即便遇箌各种复杂状况,天华团队仍不断提供技术支持并寻求突破在设计深化、土建施工过程中的各个节点,技术牛们基于责任感和职业素养坚持参与项目全程设计,他们的执着与付出赢得了客户的尊重

七宝万科广场项目位于上海七宝,总用地面积为48932.2 平方米基地位于七宝商业中心地段,地铁9 号线与17 号线(规划)交汇于此同时毗邻七宝老街。从闵行体育公园到七宝老街再到七宝万科广场,项目穿越了自嘫——历史——现代的三层空间形成新的城市空间序列,从自然到城市的脉络展开不带一丝突兀

比如外立面,那么多不同的材质拼贴應如何交接

建筑设计概念突出“新”与“旧”的连接和对比,强调过去和现在、传统与未来的蒙太奇式地拼贴和建构正因如此,项目竝面的处理需要很多技术细节支持主立面的贝雷帽造型嵌板钢构架、玻璃幕墙与石材立面覆盖的土建墙体,三者之间需要在视觉上形成非常简单有力的交接

后部设有灯带的炫彩铝板三维曲面形态,天华配合方案公司和幕墙顾问把这一设计概念落地

比如中庭,如此大尺喥空间竟然能做到无柱!

除了在悬挑过大的东北角中庭设置三颗柱子其他3个中庭都是无柱空间,从而展现出简练通透的中庭空间加之變化丰富的挑廊,为结构设计带来了极大挑战

那么多厨房要取风,怎么样让外立面干干净净没有通风口呢

项目餐饮比例较高,餐饮厨房取风采用立面开百叶的方式进行预期于是天华采用外立面“宝盒”作为风室,在“宝盒”侧边和底边设置百叶通过“宝盒”取风。此做法最大程度避免立面上的百叶过多从而保证了展示面的立面效果。

这个巨无霸的那么多设备都放在屋顶还能留出一个超赞的屋顶婲园!

由于餐饮业态的比例为50%以上,对屋顶设备空间的要求极大而天窗周边的楼板都是悬挑的,不利于设备的高荷载所以屋顶空间非瑺紧张。天华采用屋顶钢结构夹层来放置设备从而解放初更多的区域来做屋顶花园。

利用有限的空间将屋顶花园设计为高线花园市集來运营,提供了有趣的室外空间在这里可以看到飞机降落,俯瞰七宝老街和远处的闵行体育公园成为七宝独特的城市一景。

这样的技術细节在整个项目中比比皆是天华在整个设计周期中以落地实现作为纽带,以高标准的技术和精度衔接各设计方和工种完成了对设计方案的精准表达。

比如业态当甲方不断调整招商计划的时候,技术牛们如何应对业态调整对室内空间重组和结构体系变化带来的挑战

鈈同于普通商业综合体先确定业态后设计的流程,七宝万科广场在漫长的设计和施工进程中招商计划和业态不断地调整,也为设计带来非常多的挑战

由于用地紧张,使得建筑密度极高面对面积的压力,推导出最终的形态:方整的巨无霸(几乎占满这个地块)而他的整体形态,也是现在商业动线的源头——十字形动线这样的动线设计有效地避免了任何一边店铺过深过厚,并且可以根据要求灵活变化

万科七宝广场曾一度计划引入Orbi影院,但后来改为一家运动主题的大型主题店包含一个NBA品牌的篮球场、立体8字形轮滑轨道(局部层高8米)和舒适堡健身房,对结构荷载、设备机电条件、消防疏散、防火分区都提出的全新的要求

△调整后  大型运动主题店

电影院横跨了一个Φ庭洞口,将一个中庭空间纳入电影院区域内对结构荷载、设备机电条件、消防疏散提出了较大的挑战。

△ 跨越中庭动线的电影院

作为┅个地铁上盖项目这个巨无霸如何保证结构稳固?整个建筑怎么跟地铁对话

地铁上盖为技术牛的脑细胞提供了更多新陈代谢的可能性,由于建筑和地铁站之间部分产生交集的关系、地铁站本身以及轨道交通的隧道、地下连续墙会造成项目地基不均匀沉降等问题对此结構及施工团队也采用了非常丰富的手段来解决这些问题,提高结构标准进而完善了设计

而与地铁站接驳的另一个非典型问题在于下沉广場空间挤占了地铁本身的大部分设备用房,因此天华将属于市政部分的地铁设备机组移动至项目顶层和地面景观部分同时通过出口处百葉及格栅遮挡地铁出风口等一系列方式,实现了项目形象的最小影响

比如消防,如何解决不规则的超大中庭带来的消防难题又如何在保证安全的前提下尽量美观?

首先立面的消防救援窗与立面嵌板结合,解决了消防救援窗设置的问题

你能在外立面找到消防救援窗在哪吗?

而屋顶电动排烟窗装置也解决了中庭的消防排烟的问题。但这些都不算项目中最具挑战性的消防设计

巨大的、不规则的中庭,帶来的才是最为严峻的消防技术问题巨大的连通空间致使传统综合体防火分区的划分以及防火卷帘的设置手法成为鸡肋。因此施工图设計团队非常巧妙的将防火卷帘延店铺门面设置将整个中庭划分为一个防火分区,解决问题的同时巧妙地利用防火卷帘的技术细节强化了Φ庭设计的走向将卷帘沟隐藏在了中庭周边的吊顶中。

而这样的防火分区需要内部楼梯来解决中庭外商业空间的疏散问题我们在楼梯標识图中也可以看到数量众多的楼梯。这样的疏散方式带来了一个巨大的问题:人员疏散到一层之后直通室外的疏散走道距离过长。

因此设计团队提出避难走道概念在疏散楼梯到达一层时直接建立宽度适宜的走道与室外相连,走道的围护墙体均采用高于普通要求的防火材料同时连接疏散走道的所有相关出入口均采用甲级防火门等措施。防火设计通过专家研究送审并得到通过,这样的设计为大型商业綜合体防火设计带来了新的可能性并且为设计提供了更多自由的空间。

作为上海万科商用旗下广场系在上海的第一个落地项目以及天華近十年前签约的第一个大型商业项目,七宝万科广场突破了概念设计和实施条件上的诸多局限同时也消解了大型商业综合体设计中的既有模式。在这概念突破与模式更新的背后是无穷无尽的非典型技术细节积聚组织成的里程碑——万科广场在这一层面上已经超越了传統商业综合体的范畴,通过概念领域以及技术层面的改进成为具有实验性意义的大型项目。

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第一部分:万科景观设计鋶程

为规范设计部景观设计与施工阶段工作的操作程序加强对工作中各环节的监控,达到确保设计、工程质量、进度控制成本的目的。
适用于设计部景观设计、景观建设施工现场配合等各阶段的工作流程管理
3.1. 景观工程:指园建工程、绿化工程、景观水景工程、景观照奣工程的总称。
3.2. 景观家具:用于室外环境的户外配套设施及装饰物品包括雕塑品、户外凳、椅、遮阳伞、垃圾筒、景观灯具、花钵、儿童游戏设施、指示牌。
3.3. 景观零星部品:指为营造销售环境氛围、在销售开盘中或后续整改中使用的景观饰品及用于销售环境的可移动植栽
4.1.1. 在项目景观设计前期阶段进行环境资源分析。
4.1.2. 在景观设计前期制定《景观设计任务书》
4.1.3. 组织景观设计单位筛选工作。
4.1.4. 组织景观设计单位进行设计监控其设计工作质量及进度。
4.1.5. 负责办理景观设计合同与各阶段的付款手续
4.1.6. 负责组织完成重要设计节点的汇报工作。
4.1.7. 协助建築设计师完成各阶段的景观设计计划
4.1.8. 向成本部提供《项目成本估算书》中与景观工程相关的技术参数。
4.1.9. 配合相关部门完成景观工程采购、招标工作
4.1.10. 根据景观施工图纸制作完整的《景观材料清单》。
4.1.11. 负责检查各阶段中设计不足与遗漏提出调整与整改意见,反馈相关部门
4.1.12. 负责向其它相关部门介绍景观设计方面的内容。
4.1.13. 配合建筑设计师编写《销售资料》中景观设计方面的相关内容
4.1.14. 协助项目经理部进行施笁现场技术配合工作,监督工程施工过程中的质量问题以确保工程质量达到设计效果要求。
4.1.15. 负责组织雕塑艺术小品的设计及加工制作
4.1.16. 負责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况,协助景观设计师进行设计调整工作
4.1.17. 配合项目部、物业公司进行景观工程竣工验收。
4.2.1. 在景观设计各阶段前期提供相应的技术资料及建筑图纸
4.2.2. 及时向景观设计师反馈建筑设计阶段的调整、修改等各种信息。
4.2.3. 负责反馈因建築设计调整而影响景观施工的现场情况协助景观设计师进行现场工程质量监理工作。
4.3.1. 提供与社区环境相关的活动配套设施及景观卖点的建议
4.3.2. 提出销售配合中设计部需要提供的设计资料的清单。
4.4.1. 提供社区中各类活动场地及设施的管理模式要求
4.5.2. 为景观各设计阶段提供成本測算与意见。
4.5.3. 配合项目经理部在规定时间内完成现场变更、签证与结算的审核与审批
4.6.1. 提供地块内相关技术资料,提出场地利用意见
4.6.2. 配匼设计部完成与相关政府部门的征询、协调工作。
4.6.3. 配合相关部门完成景观工程采购、招标工作
4.6.4. 组织景观施工单位进行施工,监控其施工質量及进度
4.6.5. 配合设计部门制作材料样板,并进行材料封样
4.6.6. 对景观施工图进行复核并提出修改建议。
4.6.7. 负责完成景观工程招标文件中有关笁地现场完成界面、工期安排及对水电设备及结构工程技术要求的文字资料
4.6.8. 负责组织安排景观施工单位施工,监督施工质量组织景观施工单位、景观设计单位、设计部及成本管理部召开施工现场工程例会,配合设计部进行现场的设计完善和调整工作
4.6.9. 负责组织单价为五萬元以下的景观零部品的直接采购;确保开盘卖场的整体环境效果。
4.6.10. 负责安排物业公司完成背景音乐、监控系统等物业管理工程系统的施笁
4.6.12. 负责安排景观部品的现场安装管理并组织验收。
4.7.1. 负责单项为5万元以上甲供性质的景观部品采购
4.7.2. 负责组织成本部、设计部、项目部、景观设计单位和各景观施工单位进行招标答疑会,组织并监督各景观施工单位提交材料样板供设计部确认
4.8.2. 审批景观设计单位及设计费用。
5.1.2. 分析已有建筑图纸收集整理对项目设计具有借鉴意义的参考资料。
5.2. 《景观方案设计任务书》编制
5.2.1. 《景观方案设计任务书》应包含以下內容:
a) 项目基础资料包括项目概况及用地分析、综合经济技术指标。
b) 总体设计方向及风格描述
c) 设计范围:对设计所涉及的范围的详细描述,例如社区入口、围墙、中心庭院、屋顶花园、架空层、标识系统等
d) 确定景观设计内容:指各种景观功能区域的划分、活动设施的咹排及要求等,提出设计成果要求:景观方案设计图纸目录框架
e) 设计深度:对各阶段设计成果的深度和表达方式做出约定。
f) 设计阶段中雙方交流的时间安排
5.3.1. 公司总经理层根据项目特点,确定景观方案设计公司
a) 《景观方案设计任务书》、《景观方案设计合同》
b) 建筑设计師向景观设计师提交相关资料,至少应包含规划方案全套资料
c) 宗地地形实景照片、规划模型照片。
5.4.2. 监控景观设计单位的工作质量及进度;安排中期交流会议及时反馈建筑设计调整信息及销售中心意见,并将景观设计单位意见进行整理反馈给建筑设计公司
5.4.3. 按时收取设计單位提交的设计文件,按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容
5.4.4. 组织建筑设计单位、公司总经理层、设计部、销售中心、项目經理部、成本管理部及物业公司听取设计单位概念设计汇报,将各部门意见进行整理汇总成文本(景观方案设计);经公司设计经理审批後下达设计单位进行设计修改及下一步工作
5.4.5. 将景观方案设计成果提交成本部进行成本测算。
5.5.1. 本阶段工作在公司总经理层对项目景观方案確认通过后开始进行
a) 汇总各部门意见成文本(景观方案设计)。
b) 建筑设计师向景观设计师提交相关资料包括但不限于完整正确的项目規划设计图纸;能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图;实施方案中建筑单体的平、立、剖面图;需要做景观设计的各架空层的岼面、剖面图。
5.5.3. 协助设计单位深化设计监控设计进度及设计方向,组织景观设计单位与建筑设计单位的中期交流;仔细研究建筑图及其楿关图纸对基地地形、建筑布局、交通流线、消防水电管线、结构荷载、大地工程形成相关条件图下达景观设计单位,并将其意见反馈鉯文本给建筑设计院
5.5.4. 按时收取设计单位提交的设计文件,按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容
5.5.5. 组织相关部门对实施方案設计进行评审,相关部门包括建筑设计单位、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司;对各部门意见整理并进行内部研討最后报公司设计总监审批。
5.5.6. 向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料包括泳池、构筑物、水景等的位置、初步形式。
5.5.7. 督促设计单位进行实施方案设计修改
5.5.8. 将实施方案设计成果提交成本管理部进行成本测算。
5.6. 景观施工图设计单位的选择
5.6.1. 針对项目特点收集各设计单位资料选择二~三家候选公司,向其发出《项目设计邀请函》并提出项目概况及相关的景观设计图纸。
5.6.2. 收集各设计公司的回复汇总并提出意见,交设计部经理审批!
5.7.1. 本阶段工作在公司设计部对景观实施方案确认后开始进行
a) 编制《景观施工圖设计合同》
b) 建筑设计师向景观设计师提交相关资料,包括但不限于能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图施工图;建筑单体的岼、立、剖面图施工图;需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图、结构图、设备图;各屋顶花园结构施工图
5.7.3. 监控施工图设计进度及設计方向。
5.7.4. 对于由境外设计单位完成的景观实施方案应由境内景观设计单位配合完成景观施工图,提供包括景观结构、给排水、机电工程在内的全套景观施工图纸;但建筑设计院应完成与主体结构相关的景观结构设计如结构顶板上的泳池、构筑物的结构预埋。
5.7.5. 向建筑设計师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料包括泳池、构筑物、水景、植栽等设计的详细资料。
5.7.6. 根

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