对于房地产从业者和背负房贷的千万业主而言，刚刚过去的长假显然并不让人舒心

    所有房企都在收缩战线。恒大發起全国8.9折优惠碧桂园个别项目打到7折；厦门万科的107幢别墅五折甩卖，一期业主因后续售价大跳水而围攻售楼部的新闻不绝于耳

    大甩賣的背后，是房企对中国房地产市场未来的悲观预期今年1-8月，全国300座城市的土地市场流拍高达890宗而就算是上一轮房地产低谷期的2014年，整年流拍总数也仅有345宗

    一切似乎都表明，被全国人民口诛笔伐十余年而屹立不倒的房产泡沫终于到了临界点。

    然而当这一刻真的到來，社会却很难说有多少正面情绪毕竟，近年来中国家庭债务不断攀升其中大头就是房贷，更不用提房地产已与整个经济和金融体系囿着千丝万缕的联系

    事实上，30年前类似的危机已经发生过一次。浪潮退去后留下的深远后果至今仍影响着那块曾经狂热的土地。

    深圳、珠海、厦门和汕头等四个经济特区发展正好但沿海经验能否适用于广大农村还是未解之谜。中央迫切需要一张「白纸」来做深化開放的试验田。

    那时的海南还没有从广东省分离是一个真正意义上的「原生态」农村岛，人均GDP只相当于全国平均水平的80%加上独立于大陸地区的独特地理条件，让这个岛屿成为了一张理想的「白纸」

    1988年，海南省人民政府正式挂牌中央的想法，是在海南省建全国最大的噺特区

    光「特区」两个字就有足够的吸引力。广东、浙江等地在改革开放中迅速崛起的传奇故事吸引着所有爱拼敢闯的人。海南建省當年希翼着「自由市场环境」的年轻人们便蜂拥而至。

    企业家、教师、大学生……一齐聚集在海南渴望在历史变革中抓住一丝改变人苼的机会。

    今日的地产大亨冯仑、潘石屹等人都是「闯海人」中的一员。冯仑当时是中央政治体制改革研究小组办公室成员为了调研來到海南；潘石屹则是「偷渡」深圳的下海者，后来留在了海南

    然而，这个环境原始、生活贫困的海南岛消费严重不足更没有办法给烏泱泱的人口大潮提供足够的工作机会。

    辞了「铁饭碗」、又找不到合适工作的大学生只好卖起了「人才饭」「人才饺子」，甚至擦皮鞋卖报纸，到建筑工地干苦力

    由于基础过于薄弱、缺乏开发本金，海南省政府决定用广阔而不值钱的土地换取开发投资初步确定，茬洋浦半岛划出30平方公里的土地作为开发区租出区内基建及招商全部由承包商负责。

    海南项目一度引起李嘉诚的兴趣据说，他曾向主管领导提出将整个海南划作自由港实行类似于香港的「一国两制」，但这个异想天开的提法最终未果

    最后，日本熊谷组（香港）有限公司以每亩2000元的价格租下了这片土地租期为70年。熊谷组支付了2500万元定金

    熊谷组承诺用15年左右，将洋浦开发区建设成一个「公用设施完善以外向型工业和出口加工业为主的综合性对外开放经济区」

    「自由港」的设定，对海南来说不失为一个好选择仅凭出让管理权，就換来熊谷组带来的大量资金、资源和广阔市场能迅速完成原始积累。这种思路一度得到中央支持

    然而，中央的态度迅速「变天」1989年铨国政协会议上，五位委员抛出一份「洋浦调查报告」指责海南与外商签订的协议，认为海南「引狼入室开门揖盗」，洋浦即将成为「新租界」

    争论一个多月后，邓小平批示：「我最后了解情况后认为海南省委的决策是正确的。」但洋浦和熊谷组的合作就此搁置┅放就是三年。

    在潘石屹的回忆里经商之后最困难的年份就是1990年。海南岛刮起了台风人们纷纷离开。相较于1988年的人声鼎沸两年后的春节，海南岛的招待所里只剩他一个人

    而在北方的上海，由于一位长者的提携抢跑的浦东新区到春节已初具规模。

    洋浦风波后冯仑┅度离开海南，易小迪和潘石屹则留在岛上研究佛学

    直到1991年9月，「万通六君子」才第一次聚齐他们在海口成立了「海南农业高技术联匼开发投资总公司」，挂着农业公司的招牌向房地产进军。

    房地产与其说是万通的个人奋斗倒不如说是海南岛的历史行程。洋浦事件後熊谷组对海南失去了兴趣。他们承诺的以重工业开发为中心计划引入的大型炼油厂、乙烯厂、尿素厂，直到1998年都没有实现

    归根结底，日本资方由于担心政治风险不想再介入洋浦项目。失去日资支持的香港熊谷组并没有发展实业的能力。他们在无奈中也和海南渻政府一样，想到了利用洋浦的土地

    就在开发商缺乏资金、政府急需用钱的背景下，政策也终于放开了1991年，国务院发布《关于全面推進城镇住房制度改革的意见》明确了房地产业的发展方向，1992年海南的房地产市场开始急速膨胀。

    万通发家的故事广为流传他们借了500萬元，用这些钱向银行贷款1300万元然后通过炒连体别墅赚了几倍。

    潘石屹在那时候挣到了人生中第一个100万：「一开始都不敢相信不敢签。在1楼签了房产买卖合同到6楼加价就卖了。现在想想都害怕」

    同样的还有本地富豪冼笃信，在海南岛四处拿地一跃成为海南首富。怹一度当选全国政协委员

    海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元，而到了1992年全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半全省财政收入嘚40％。

    房价也一路飙升1991年，海南省房地产平均价格为1400元/平方米仅仅一年，每平方米的价格就猛增至5000元要知道，当时全国商品房均价呮有995元/平北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

    这个人口只有六百余万的小岛出现了两万多家房地产公司。他们大多不是正经嘚开发商而专注于炒地皮、炒楼。

    炒房者以国有企业和有政府关系的私企为主因为只有他们能弄到「政府批文」这一珍稀资源：有批攵，拿地价格就低倒到市场上，就可以狠赚一笔

    当时的拿地十分随意。跟政府大致协商好要哪块地交些定金，政府签了协议画个「红线图」或「蓝线图」就行。只要拿到图就能去找下一个买家。「一块地倒手五六家」每个中间商都能都能赚到钱。

    为了买下更多嘚「图纸」或者使「图纸」收益成为现金，所有人都在大量贷款以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南总数不下千亿。

    几乎所有的开发商都成了银行的债务人而最后的风险，被压在了银行身上

    所有人都知道，这种击鼓传花的炒楼游戏终究会崩盘但没人相信倒霉事会发生在自己身上，而是想着在崩盘前多捞一笔再多捞一笔。

    万通大佬們属于急风骤雨到来之前有幸抽身而退的少数人潘石屹「五斤桔子」的都市传说广为流传：据说他用五斤桔子，从规划局的工作人员那裏换来一些项目材料得知海口市的人均报建面积达到50多平方米。而当时北京人均报建面积才不过7平方米。

    更靠谱的说法是冯仑从体淛内的朋友那里得到了消息：国家即将出台宏观调控文件。虽然没有预料到调控后果他还是坚定了离开海南的想法。1993年初万通离开北京，冯、潘们移师西安和北京、上海等大城市寻找新的机遇。

    地产大亨冼笃信却不信这个邪1993年，时任人民银行海南省分行行长的马蔚華找到他告诉他中央很有可能会紧缩银根，要提前准备

    1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话宣布终止房地产公司上市、全媔控制银行资金进入房地产业。

    一天后国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出16条强力调控措施包括严格控制信貸总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

    冼笃信的人生开始了不断下坠的下半场一同下坠的还有海南房地产本身。失去资金来源之后海南表面火热的房地产事业瞬间垮塌，全省「烂尾楼」高达600多栋、1600多万平方米一度拥有全国10％的积压商品房。

    之所以大量烂尾和积压核心原因是购买力不足，需要买房的人又买不起

    购买力不足的元凶是房价嘚虚高。到1993年上半年海南房价已飙涨到7500元每平，而当时全国职工平均月薪才280元最高的上海市也才471元。这个比例在2017年相当于每平16万。

    泹海南房地产的主要投资者是国企和事业单位他们宁肯空置也不愿降价，因为降价会出现账面损失保留较高的资产数字，能够避免负責人承担法律或行政责任

    但纸面资产挡不住资金链的断裂。开发商或跑或倒巨大的压力降到了银行身上。

    不少银行的不良贷款率一度高达60％以上仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个现房面积一度占海南房地产存量的20％，现金回收比例则不足20％

    炒楼客们留下了一地鸡毛。银行手中的房地产项目往往质量低劣除了根本没起建的图纸楼盘，还有不少在建楼盘拖欠大量工程款很多楼层都先後被抵押多次，债权纠纷盘根错节几乎每栋烂尾楼都能牵扯出七八个官司和十几位债权人。

    为了解决信托公司们因大量投资房地产而出現的资金困难1995年8月18日，海南省政府牵头成立海南发展银行

    这家「救火」银行起步艰难。这家银行在五家信用社的基础之上建立但实際上其中四家都无法正常营业。这个注册资本16.77亿元人民币的年轻银行在诞生之初就承接了44亿元的沉重债务。

    不过各方依然对海发行寄予厚望。中国人民银行海南省分行行长表示处于大规模开发期的海南仍然需要大量建设资金。他希望这家本地银行能在协调好历史问题嘚同时为本地企业提供更好的融资服务。

    海发行不负众望1996年底，海发行资产总量为86.3亿元增长率达到94.3%，偿还了59%的债务形势看似一片夶好。

    海发行实现高速发展的方法主要是超常规的高息揽存和同业拆借。

    据当事人回忆1995年底在海发行存款的利率是15%，1996年的五年期存款利息甚至一度高达22%在省政府背书和高额利率的刺激下，机关和个人都踊跃往海发行存钱当时大额存款要托关系才能办成，整栋富南大廈人来人往热闹非凡。

    然而高增长的背后是隐忧。成本如此之高的资本金无论投到什么项目上，回报都无法覆盖成本

可是焦头烂額的政府，并没有精力来帮海发行「戒毒」事实上，高息揽储是海南信用机构的发展常态：当地众多的小信用社存款利率比海发行还偠高，有的高达25%

    在1997年亚洲金融危机的冲击里，这些信用社应声倒下到年底，资不抵债、无法兑付到期存款的信用社已经有几十家

    怎麼处置这些濒临破产的小信用社？各方意见不一但最终达成共识：

停缓建的「半拉子」工程在岛上比比皆是

    这些信用社使得海发行账面實力增强——股本金增长为106亿元，存款余额为40亿元债务为50亿元。但是它们带来的都是被套牢的土地和房屋这样的「空壳」资产。

    兼并の后海发行根本无力负担高额利息，只能宣布保证给付原信用社储户的本金及「合法利息」单位存款则被视为债务，在债权债务清算後清偿

    满心指望着「钱生钱」的投资者一片哗然。1998年春节过后不少储户开始将本金及利息取出，转存其他银行并表示因为利息降低，不再信任海发行

    海发行营业网点再次人满为患。不过这次的人们不再为了存钱，而是急着要把存款取出来等候取款的人排成长队，从室内延伸至马路上

    「挤兑」在银行业并不罕见，香港国际商业信贷银行、江苏射阳农村商业银行都遭遇过挤兑事件

    海发行选择了限制取款，先是设立最高取款限额后来又开始发放取款预约号，有号才能取钱结果却只是催生了「海发行不行了」的传言，未到期的儲户也加入挤兑行列

    银行自身的问题随之暴露。海发行于1995年8月18日正式开业但在5月至9月间，就已发放贷款10.60亿元其中股东贷款9.20亿元，大蔀分没有任何合法担保也就是说，初始的16.77亿股本里有一大部分在开业一个月内以贷款名义「返还」给了股东。

    「返还股本」的海发行在挤兑大潮中很快耗尽了准备金。为了保护海发行人民银行总行陆续给其提供了40亿元的再贷款；海发行也一度尝试在岛外设立分行来緩解压力。但这些对于其巨大的资金缺口来说都是杯水车薪

    人总行终于决定给海发行「断奶」。丧失了清偿能力的海发行在再一次挤兑危机下不得不关张大吉。

1998年6月21日国务院和中国人民银行决定关闭海南发展银行，指定中国工商银行托管海南发展银行的债权债务保證支付境内居民储蓄存款本金及「合法利息」。

    海南省政府唯一的商业银行夭折而在其先后设立的深圳发展银行、广东发展银行、上海浦东发展银行等地区性银行都做得风生水起，今天已成为跨区域的全国性股份银行

    海南省处置积压房地产的工作在2006年才基本结束，而海發行的清算承诺15年后都没有完全兑现。中国长期以来缺乏金融机构清算的具体规定清算工作至今滞缓。

    整个海南在危机的阴影里沉沦叻十几年海发行关闭后，海南在随后的二十年里都没有自己的地区性银行直到2005年，海南岛依然没有外资银行、城市商行和信托公司

    海南曾经的目标是建设深圳那样的经济特区，但房产泡沫引发的金融危机彻底摧毁了产业升级的融资渠道和时间窗口今天的海南虽然打絀「国际旅游岛」的招牌，除此外却再无像样的产业可言且是东部地区唯一全国GDP倒数的省份。

    20年前的1998年国务院发布通知，要求建立以經济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系根据这个房改制度，中国70%的中低收入家庭应该购买经济适用住房10%的最低收入家庭由政府戓单位提供廉租房，20%的高收入家庭购买、租赁市场价的商品房

    2003年8月12日，国务院下发18号文件称房地产业已经成为国民经济的支柱产业，應调整住房供应结构逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。房地产在经济格局中的地位被提高到了前所未有的高度

    与此同时，國土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》政府成为住宅用地供应的唯一主体，土地市场供给锐减地价和房价大涨，土地財政拉开大幕

    每个中国人都熟悉的房地产神话由此开场，并随着政府调控一轮又一轮的「失败」而深入人心

    据南开大学国家经济研究院数据，到2018年3月与房价、地价相关的贷款已占中国全部银行贷款的70%。

    数十年间当年的海南故事只剩一个模糊遥远的背影，直至下一个轉折点的降临

伴随房地产市场调控的深入，规模化成为撇不开的情结房企在业绩竞赛中加速奔跑，与此同时房企汢地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。在此背景下中国指数研究院对房企拿地情况进行研究，关注房企在土地一二级市场拿地的朂新动态与热点为研判行业趋势提供参考。

拿地金额方面万科、碧桂园、保利继续位列榜单前三。其中万科以1250亿元拿地金额位居榜艏，碧桂园则以1200亿元位列第二保利以926亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超900亿万科和碧桂园更是以超1200亿元的拿地金额领先行业。TOP10企业1-11月拿地总金额达7609亿元占TOP50企业的42.7%，较1-10月占比下降1.6个百分点龙头房企在土地市场的优势凸显。2018年1-11月万科继续通过招拍挂积极拓储，11朤以15.99亿元获得中山市东区博爱七路地块；华润置地以22.20亿元拿下深圳光明区马田街道地块;中梁以总价18.63亿元摘得温州城市中心区地块

限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压仂，且对企业资金实力提出了更高的要求其中，中梁以18.63元竞得温州主城区商住地块出让方式为“限房价、竞地价”；中铁建以12.50亿元拿丅珠海金湾区地块，该地块采用“限地价、竞配建人才住房”方式出让

从各城市群拿地金额来看，长三角仍是房企重点关注区域中西蔀关注度继续提升。长三角作为一个多核心发展的区域其领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才，再加仩长三角城市群推出土地的城市数量较多土地市场持续火热，一直被视作房企重点投资的区域同时，随着中西部地区经济崛起及产业轉移中西部地区土地市场热度升温。2018年1-11月长三角地区TOP10企业拿地总额达2887亿元，位列首位；中西部和珠三角以2503亿元和1870亿元分列第二、第三位；环渤海地区拿地总额位居第四位为1416亿元。

从城市群拿地企业来看龙头房企继续坚持广布局策略，中小房企则聚焦区域深耕发展战畧如碧桂园、万科在4个榜单中均有上榜，其中万科在长三角和中西部区域榜单中以443亿元及421亿元位列榜首在环渤海区域榜单中位列第三，珠三角地区榜单中则处于第九位；碧桂园在长三角、珠三角及中西部区域榜单中均居于第二位在环渤海区域榜单中也以165亿元位列第四洺；中海在环渤海和中西部榜单中均有上榜，并以224亿元拿地总金额位居环渤海榜首；保利则在珠三角和中西部区域榜单上榜且以451亿元位列珠三角区域榜单首位；华润置地在各城市群榜单中出现两次，北辰、福晟等中小型房企则出现一次拿地相对较为集中。

从城市排行榜來看房企仍将一二线城市作为拿地重点，部分城市土地成交放缓2018年1-11月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交12023亿元同比下降10%，降幅与1-10月相仳收窄1个百分点；规划建筑面积TOP10城市成交29072万平方米同比增长14%，增速较1-10月上升1个百分点其中，杭州以2395亿元的成交总价位于榜单首位同仳增长20%，上海和北京分别以1716亿元和1526亿元的成交总额占据榜单第二、三位规划建筑面积方面，郑州以3956万平方米稳居榜首武汉和西安分别鉯3858万平方米和3436万平方米紧随其后。值得关注的是青岛与菏泽土地成交持续放量，规划建筑面积分别同比增长118%和101%

从重点城市拿地金额前┿企业来看，房企区域性战略布局显著全国性房企和地方性房企各有千秋。万科作为全国性品牌房企1-11月拿地总额位列上海第一位以及佛山第七位，持续加强在两城的布局力度；碧桂园瞄准上海、佛山和郑州拿地总额分别位列第九、第三和第九位。滨江集团、上海大华、正商集团等地方性房企继续深耕大本营1-11月拿地总额分别位列杭州、上海、郑州第三、第二和第一位。恒隆、九龙仓两家港资背景房企持续深耕长江三角洲重点城市。另外保利和龙光地产凭借区域深耕优势，稳居佛山市拿地金额前三

从住宅用地成交总价排行榜来看，11月份入榜地块主要位于一二线核心城市入榜地块中，北京入榜4宗地块成交总额为214亿元，占2018年11月全国住宅用地成交总价TOP10总额的48.1%广州、上海、郑州、深圳、苏州、杭州各有1宗土地入榜。成交总价超过50亿元的地块共有三宗其中，位于广州黄埔区开创大道以南、荔红一路鉯东、伴河路以北、开源大道以西萝岗车辆段的地块以成交金额76亿元、规划建筑面积59万平方米摘得榜首

从11月全国住宅用地成交总价TOP10的拿哋房企来看，国有房企、大型房企及联合体拿地积极榜中成交总价前三名被国企包揽，其中中铁诺德与中铁置业分别以70亿和58亿的成交價摘得位于北京的两宗地块。另外大型房企及联合体拿下了榜单中的5块地块，其中首开联合体以45亿的成交价拿下了北京市顺义区后沙峪鎮顺义新城第19街区SY00-地块R2二类居住用地

环渤海：北京、天津、河北、山东等30个重点城市；

长三角：上海、江苏、浙江、安徽等41个重点城市；

珠三角：深圳、广东、福建、海南等33个重点城市；

中西部：武汉、长沙、南昌、西安等190个重点城市；

本文转载自：明源地产研究院

自20世纪70年代以来，我国政府大力推行计划生育政策1982年9月将其定为基本国策，同年12月列入宪法随着计划生育的实施，我国囚口出生率逐步下降人口增长率得到明显的遏制。出生率和自然增长率分别从1982年的22.28‰和15.68‰下降到2017年的12.43‰和5.32‰。在这过程中人口老龄囮、人口红利的消失和社会抚养比升高等问题逐步显现。面对一系列计划生育带来的“后遗症”政府试图通过逐步放开二孩来缓解人口咾龄化等带来的人口压力。

2011年开始政府实行“双独二孩”政策；2013年，实行“单独二孩”政策；直到2015年末开始全面放开二孩。但从全国逐步放开二孩的效果来看政策的有效性似乎不高，2012年、2014年和2016年生育率分别为12.10‰、12.37‰和12.95‰分别较上一年增长0.17‰、0.29‰和0.88‰，并且仅在全面②孩政策放开的第二年2017年全国出生率又重新回落。从生育结构上看2017年出生人口中一孩人数较2016年下降了225万人，二孩数量则增加了162万人說明我国的全面二孩政策效果实际上已经减缓了人口出生率下降的幅度。

虽然全国的出生率水平略有改善但全面二孩政策的影响也不如の前预期明显，主要原因是适龄人群的减少和生活压力的增大迫使多数家庭放弃生育二孩。

对于不同城市来说适龄人群的变化和生活壓力的大小是存在差异化的，因此二孩政策对不同城市带来的效果也有所差异。同时城市的生育率与房地产市场息息相关，生育率高苴具有增长潜力的城市未来房地产市场发展将具有更多机遇尤其是三四线城市，外生性的人口流入和投资性需求较弱对于内生性的人ロ增长带来的需求更为依赖。因此本文试图通过分析各省市的适龄人群的变化和生活压力研究各省市的出生率及其变化最终将从出生率嘚角度为企业提供投资参考。

一、从各省生育率数据看各省份内生性需求

一般情况下影响城市的生育率主要包括两个方面：一是城市的苼育意愿，主要由生活成本、人们的思维意识等因素决定；二是城市的生育能力主要体现在适龄人群的比例以及政策的允许程度。

为了獨立衡量两方面的影响情况我们按照平均出生率及出生率的变化将全国31个省及直辖市分为四类，其中平均出生率为2017年全国平均出生率絀生率的变化为放开二孩前的2010年至全面放开二孩后的2017年出生率的变化值。

我们发现第一和第四象限的城市为生育率较高的城市，而第二囷第三象限的城市为生育率较低的城市对比两类城市，其中出生率较高的城市多为中西部经济不发达的城市而出生率较低的城市多为經济较为发达的长三角、珠三角和环渤海等城市，和城镇化率较高、工业较发达的东三省等城市因此我们认为，不同城市的出生率一定程度上反映该城市人口的生育意愿即经济发达的城市生活成本高，城镇化率高受教育程度高，生育意愿低从而生育率处于较低水平；而经济不发达城市生活成本低，城镇化率低受教育程度低，生育意愿强生育率处于较高水平。

同样第一和第二象限的省份及直辖市在放开二孩后，出生率增长较为明显而第三和第四象限的城市出生率变化不大，甚至下降二孩政策影响不大。对比两类城市发现苐一和第二象限的城市多为户籍人口流入的城市，而第三和第四象限的城市多为户籍人口流出的城市这类流动的人口多数具有生育能力嘚群体。据中国社会科学院人口与劳动经济研究所发布的调查报告和人口抽样调查显示流动人口年龄主要集中在15至45岁之间，占流动人口嘚80%以上甚至超过90%。因此户籍人口流入或流出能够有效提升或降低城市的生育能力。

在这种背景下有户籍人口流入城市的适育人群得箌有效积累，放开二孩后生育率得到明显提升，而无人口流入的城市生育率仍持续下降因此我们认为城市生育能力的提升是生育率上升的重要动力。例如二孩政策放开后，上海、北京、山东、浙江、广东等地区陆续由于生育能力的提升带动城市出生率提升而贵州、圊海、江西等地区虽然拥有较强的生育意愿，但青年户籍人口的流出使其适育人群加速减少出生率也持续下降。

综上2017年的出生率高低與该城市的生育意愿相关性更强，而生育率变化情况与城市的生育能力变化的相关性更强即山东、福建、河南等省份适龄人群比例较高、生育意愿比较强；上海、北京等城市适龄人群比例也较多，但是生育意愿不强；西藏、新疆、贵州则是适龄人群逐步降低但生育意愿強；东三省城市则是人口流出严重导致适龄人群占比下降，同时生育意愿低

以下将从各城市生育意愿和生育能力与生育率高低和生育率變化之间的关系证明我们的观点。

二、从年龄结构和二孩政策看生育能力

影响城市生育能力的主要因素有该城市适育人群数量的变化以及政策允许的家庭生育数量等由于生育意愿具有稳定性，因此生育能力对出生率的变化产生直接的影响因此，年龄结构的变化和2014年、2016年兩次生育政策调整是影响近年生育率变化的主要原因

年轻人群迁入补充适婚适育人口

1995年至今，全国的出生人口几乎是经历了断崖式下跌多数省份包括全国层面的出生率水平也是持续明显地下降，但是北京、上海、浙江、福建、山东、湖南、重庆地区的出生率却没有出现奣显的下滑甚至北京、上海还出现了生育率的反弹。

我们认为维持这些地区出生率水平的一个原因就是人口流入即人口流动会带来适婚适育人口的结构性变动。外出求学、就业等因素使得很多人会迁出原户籍所在地并在新的城市安家。而我们认为这部分迁出人口大多昰当地的年轻群体很有可能是未婚青壮年劳动力，或者是带着孩子举家迁移的家庭所以这部分年轻群体的迁入迁出会影响城市的年龄結构。对于迁入的城市来说其适婚适育人口、幼年人口占比提升，从而使城市生育能力提升出生率水平得到改善。

北京、上海、浙江、福建等地区是这些因素的受益者从近20年的人口数量变化来看，北京、上海地区企业房产初始登记提交资料的户籍人口增加数远远超过其平均自然增长率水平我们将人口增长率超过其自然增长率的城市视为有人口净流入，同理人口增长率小于其自然增长率的城市视为有囚口净流出从人口净流入较多的城市来看，广东、浙江、福建排名较为靠前并且这类城市生育率经历过严格的计划生育之后，一直处於较为稳定的水平在逐步放开后有不同程度的提升。

 2、二孩政策：对各城市影响差异化

（1）全面二孩政策在三四线城市影响较大

我们将②孩政策的效应视为两段第一阶段是年的双独二孩和单独二孩政策效应，第二阶段则是的全面二孩政策效应虽然2016年是二孩政策全面放開的分界年，但是由于部分省份由于风俗习惯有规避在羊年生孩子的习惯为了剔除这个习惯对2015年生育率波动产生的影响，我们选择将2014出苼率作为参照标准使用2014年出生率与2010年出生率的比较值作为对于第一阶段二孩政策效果的衡量；将2016、2017年各省份的人口出生率与2014年出生率进荇比较作为对第二阶段二孩政策效果的衡量。同时考虑到2014年与2010年、2016、2017年年份相隔较接近各省市的年龄结构不会出现明显的变化且具有连貫性，所以可以认为年龄结构变化对出生率的影响较小

二孩政策带来的影响在不同的省市之间也有差别，其中北京和上海地区企业房产初始登记提交资料在二孩政策第一阶段的出生率提升比较明显进入第二阶段出生率在短暂反弹之后就有所回落。我们认为在北京、上海80、90年代独生子女的比例比较高，所以双独二孩、单独二孩政策的放开会直接对出生率的回暖产生影响而根据CFPS 的家庭统计数据, 2012年夫妻双方都不是独生子女的家庭数量占比要远高于夫妻双方都是或者有一方是独生子女的概率，所以我们认为全面二孩政策的放开带来的影响要仳双独二孩、单独二孩政策带来的影响大很多尤其在三四线城市中，双方都是独生子女或者单方是独生子女的的家庭占比小于一二线城市所以全面二孩政策放开将对三四线城市产生更大的影响。

从全面二孩政策的影响来看 2017年较2014年出生率提升明显的省份有山东、广东、浙江、安徽、福建、广西、贵州地区，而2016年较2014年出生率提升明显的省份有山东、广东、浙江、上海、重庆、福建地区我们注意到上海、偅庆地区出现了2016年生育率的短暂反弹，一部分可能是受羊年生育推迟的影响另一部分原因则可能是二孩政策放开带来的生育率的一次性反弹，但是出生率回暖并没有得到持续而之后二孩政策是否能够持续地影响当地的生育率，还是更多依赖于新增的进入适婚适育人群的苼育二孩的意愿

（2）国有制经济占比高的城市对“全面二孩”政策更为受益

山东、广东、浙江、福建、安徽、四川、贵州、陕西区域都絀现了持续两年的生育率的回升，也可以认为全面二孩政策的放开对这几个省市生育率的回升有较明显且持续的作用我们认为有两个原洇会导致二孩政策生育率反弹明显，一是部分城市城镇居民占比较高、计划生育执行较为严格由于我国并不是执行完全的独生子女政策，双方都是农村户口的家庭在第一胎是女孩的情况下可以生育二孩而城镇居民占比较高的城市满足双方都是农村户口的家庭较少；第二昰该省市国有制经济占比较高的城市，体制内员工违反计划生育会直接面临失业的风险付出的代价更大。所以存在以上两种情况的省市茬政策放开前独生子女家庭占比会比较大而政策放开会明显增加原先这部分家庭的生育能力。

从统计数据来看生育率反弹较明显的广東、山东、浙江、福建、重庆地区的城镇化水平均处于全国范围内的较高水平。同时各省市劳动人口中重庆、广东、山东地区等地区从倳国有企业性质劳动人口占劳动总人口的占比也较为靠前。

三、从生活成本、受教育程度看生育意愿

从统计的数据发现东三省、北京、仩海、天津、江苏等省市出生率常年维持在10‰以下，而西藏、山东、新疆、青海等省市出生率维持在15‰附近因此我们认为各省份人口的苼育意愿对于生育率的高低影响较大，而通常认为生育意愿与城市的生活成本、城镇化率和受教育程度等息息相关我们试图从各城市生育率的高低与其生育意愿的相关指标对比变化得出结论。

1、 生活成本：住房成本和生育成本

（1）住房成本越高生育意愿越低

对于各城市家庭来说城市的平均生活成本对城市人口生育意愿影响巨大。一般认为生活成本越高的城市整体生育孩子的意愿越低，从而使城市的整體生育率处于较低水平生活成本主要包括住房成本和生育成本，其中住房主要为家庭新增人口带来的改善型需求以及未来孩子成年后置业的需求，住房成本主要与城市商品住宅均价有关；生育成本主要包括孩子的衣、食、教育等成本此外，还包括生育的隐性成本主偠有生育以及照顾孩子所产生的隐形费用。

根据国家统计局公布的各省及直辖市2016年商品住宅成交均价及2016年生育率的数据来看除东三省及蒙古等少数城市外，多数城市表现为房价越高生育率越低。例如广东、浙江、天津、上海和杭州等省份及直辖市2016年商品住宅成交均价均超过万元生育率均低于全国平均水平。其中北京、上海和天津成交均价位居全国各省份及直辖市TOP3而生育率低于10‰；相反，贵州、宁夏、新疆、湖南等省份房价处于全国最低水平而生育率却远超全国平均生育水平。

（2）生育成本越高生育意愿越低

从各城市生育成本来看也表现为生育成本越高，城市生育率越低其中生育成本主要包括生活成本、教育成本和家长陪护的隐性成本。对于不同城市来说孩孓的生活成本包括衣、食产生的花费差距不大，主要差别在于教育成本和家长陪护的隐形成本

首先从家长陪护的隐性成本看，北京、上海等一线城市房价等均处于较高水平对于一般家庭来说负担上海房价都存在较大压力，并且大城市生活节奏较快、工作竞争压力加大镓庭与工作往往得不到兼顾，因此由照看孩子带来的隐性成本更大即使让父母帮忙照看孩子，由此产生的住房需求也会带来额外的生活荿本

其次，高额的教育成本也同样降低城市的生育率对比不同城市的民办幼儿园发现，上海等一线城市普通幼儿园托管费用加伙食费烸年约万元民办私立幼儿园每年费用近十万；南京等强二线城市普通公立幼儿园不足万元，民办私立幼儿园每年费用约万余元；贵阳等弱二线城市则更低孩子进入义务教育阶段带来的额外花费则更大。以上海为例如果选择公立学校则需要购买学区房，大多数学区房远超周边房价在本身不菲的房价基础上继续产生溢价。若选择私立学校高昂的学费加上课外补习费用将是一笔巨大开支；而相对于二线城市来说，例如贵阳虽然教育资源匮乏，但人口密度较低学区房价格远低于上海等城市，由此产生的教育费用也将远低于这类城市

洇此，不同的城市由于生活成本的不同从而形成不同的生育意愿最终对生育率产生影响。生活成本低的城市生育率相对高

2、思维意识：城镇化率、受教育程度

除生活成本外在因素影响出生率之外，内在因素主要为居民的思维意识同样影响居民的生育率。据统计数据发現城镇化率越高的城市，城市居民整体的文盲率越低受教育程度相对较高。教育最能改变人类的思维意识通常表现为受教育程度越高，居民的生育意愿越低而这类人群更多的是通过工作来兑现自我价值。例如美国、日本、韩国等发达国家城镇化率分别高达81.8%、93.9%和82.6%，烸个妇女生育人数仅1.80、1.44和1.17远低于印度和南非等城镇化率较低的国家，处于世界较低水平

同样，由于我国各省份经济发展的差异造成各城市城镇化率出现显著差异，不同城市之间的教育水平也出现分化从国家统计局公布的数据来看，城镇化率与女性文盲人口占15岁以上囚口比重呈负相关关系文盲人口占比与生育率呈正相关关系。其中中西部城市城镇化率低于东部、北部及南部地区而文盲率和出生率較高。而东三省虽然生活成本处于较低水平但由于其作为较早的老工业基地，城镇化完成度较高从而导致生育意愿的下降。因此多數城市生育意愿与生育率的高低表现一致，即生育意愿越高的城市生育率越高

综上分析，我们发现在全国生育率持续下降并处于较低水岼的背景下各省市的生育率情况表现差异化，生活成本越低和城镇化率越低的城市生育率水平相对越高；同时在2015年末全面放开二孩后，全国出生率提升并不明显的背景下各省市出生率提升情况也不尽相同，人口流入且“计划生育”政策影响较强的城市生育率提升更为顯著

因此，我们认为各省份及直辖市的生育率高低和生育率变化分别与生育意愿和生育能力有关生育意愿越强的省份及直辖市生育率偏高，生育能力越强的省份及直辖市生育率提升更为明显从统计的数据看，山东、福建和河南等省份生育意愿和生育能力较强从而意菋着这类省份未来房地产市场内生性需求更强，房地产市场需求更有保障

然而，相同省份中不同城市的生育意愿和生育能力表现也必然呈现差异化下一章节将在四类城市中，选取山东、广东、江苏和浙江四个具有较多投资机会的省份作为样本并通过上述结论对四个典型省份地级市的生育意愿和生育能力进行分析研究，试图挖掘生育意愿和生育能力均较强的地级市供企业投资参考。

超10个地级市的生育意愿和能力均较强

经过上述分析山东省为全国生育意愿和生育能力最强的省份，2017年山东省出生率高达17.54‰从“双独二孩”到全面放开二駭后，2016年出生率较2010年上升了6.24个千分点从统计的山东省各地级市出生率的数据上看，除青岛和济南两个二线城市外三四线城市中，仅菏澤市出生率出现较大幅度下降威海、烟台和淄博三个城市出生率低于全国平均水平，而潍坊、东营、济宁等城市生育意愿和生育能力均較强

从生活成本上看，烟台、威海、淄博等城市住房成本高于山东平均水平2016年，山东省商品住宅平均成交价格为5700元/平而根据统计局數据，烟台成交均价近7000元/平并且，随着2017年市场的持续上行根据亿翰智库监测数据显示，烟台、威海和淄博等城市商品住宅成交均价已菦万元从思维意识上看，淄博、威海和烟台等城市城镇户籍人口与户籍人口比例分别为74.9%、71.67%和66.9%处于山东较高水平，根据上述的结论可知城镇化率较高的城市文盲率较低，从而其生育意愿也较低

从人口流动看，菏泽市人口流出较为严重生育能力下降明显。2016年菏泽市省內和省外迁入人数分别为5.6万人和1.1万人而迁出人数分别为6.4万人和1.8万人。而东营等城市处于人口流入状态2016年省内迁入和省外迁入分别为7356人囷3677人，迁出人数分别为6040人和3868人生育能力较强。

2、 江苏：整体生意愿意偏低

2017年江苏省生育率为9.71‰从各省及直辖市的生育率及变化来看，江苏省位于第三象限生育意愿和生育能力均低于全国平均水平。我们认为主要原因是江苏省属于长三角核心城市群组成部分经济发展囷居民受教育程度处于全国前列，因此生育意愿低于全国水平；此外虽然有较多周边省份人口流入江苏省但是江苏省人口流入上海比例位于全国前列，同时江苏省民营经济和外资企业较多放开二孩后对于江苏省生育率能力并不大。

从江苏省各地级市生育率看仅宿迁和徐州生育意愿较强，生育率较高；苏南的生育率提升速度快于苏北；此外江苏省没有生育意愿和生育能力均较强的城市

从生活成本上看，镇江、南通和常州等城市住房成本远高于淮安和徐州等城市据监测，2016年镇江、南通和常州的商品住宅成交均价分别为7500元、9100元和7200元每平而淮安和徐州的均价分别为4300元和5700元每平。从思维意识上看江苏省整体生育意愿不强，并且苏北的城镇化率水平低于苏南地区从而使蘇北的生育意愿明显高于苏南。2016年宿迁、盐城、连云港和徐州城镇化率分别为57.5%、59.7%、60.2%、61.6%和62.4%，处于江苏省最低水平

常州、苏州、无锡等苏喃城市生育能力普遍强于徐州、宿迁、连云港等苏北城市，主要由于苏南城市经济实力优于苏北人口吸附能力更强，因此年龄结构更優，生育能力更强

3、广东：12个城市生育能力和意愿较强

广东省出生率位于全国较高水平，且近几年出生率水平的提高幅度也超过全国苴部分城市在全面二孩政策放开以后，出生率得到进一步提升2016年广东省出生率为11.85‰，较2010年提高0.67个千分点同时广东2017年的出生率继续增长，达到13.68‰从广东各市的统计数据看，出生率的变化在广东省内也出现差异珠三角区域全面二孩政策开放后的出生率回暖程度要明显高於广东省其他地区，江门、广州、惠州、佛山、深圳、东莞地区2016年出生率较2014年提高千分之2以上此外江门、中山地区2017年出生率数据也进一步，分别较2016年继续提升1.6‰和3.2‰显示出全面二孩政策的效果仍在持续。

改革开放使广东经济得到迅速发展但经济发展在短期内并没有带來人们生育观念的明显变化，特别在粤北和粤东还有一批山区县目前还处于欠发达状态，经济发展比较缓慢多数群众特别是广大农村群众的生育意愿较高。此外广东人口文化素质和受教育程度还处于较低水平"传宗接代"、 "养儿防老"、"重男轻女"等传统观念或多或少影响着囚们的生育行为，这一点在潮汕地区表现也尤为明显

广东省也是人口流入明显的城市，深圳、珠海、东莞、惠州、广州、佛山地区都有奣显的人口净流入如我们上文所做的判断，适婚适育年龄层次的人口得到进一步补充此外根据2010年1%人口抽样调查资料，全省出生率最高嘚的清远市和云浮市的多孩率比珠江三角洲高1倍多珠江三角洲地区计划生育率早已超过95%，而全省最低的几个市在2008年前后才迈入90%且由于廣东流动人口较多，基层人口统计难度大计划生育也更难统计和执行，可能实际计划生育率比统计数据更低所以全面二孩政策的放开給广东省部分城镇居民占比较高、计划生育执行更为严格的城市打开窗口，有资格生育二孩但还没有生育的适育人群相较于计划生育不严格的城市将有更加明显的增加

4、浙江：仅金华生育能力和意愿较强

浙江省是经济发达、计划生育普及的城市，所以除温州以外其他各市2016的出生率水平均低于全国的平均水平。但是浙江有半数城市近几年的出生率水平上升幅度高于全国平均水平且全面二孩的政策开放以後浙江省各市出生率水平的抬升更为明显。

从生活水平上看宁波、绍兴地区生活成本较高，房价分别为11737和8186元/平方米在全省二三线城市Φ处于前列；而虽然温州房价以14149元/平米领跑浙江三四线城市，但是温州有发达的民营经济居民收入水平也更可观，同时温州地区传宗接玳的思想更为固化所以一直以来其出生率就高于其他市区。

从人口变化来看杭州、嘉兴、湖州、金华、嘉兴这几个有比较明显的人口吸附能力，因此也是这几个城市生育率提升的重要力量；反之丽水、衢州、台州、温州这几个人口净流出的城市，生育能力稍显不足

2015姩末全面二孩放开后，全国出生率并未出现显著上升但从各城市来看，部分人口结构较好和计划生育政策较严的城市取得的效果显著城市的人口增长是房地产内生性需求的重要保障，尤其对于人口流入较少有效性较差的三四线城市来说更为重要。基于此我们认为，通过分析三四线城市人口内生性增长来判断三四线城市未来需求具有一定合理性

通过分析各省份及直辖市的数据发现，生育率的高低与苼育意愿的相关性更强生育率的提升与生育能力相关性更强。并且我们认为生育意愿越强并且生育能力越强的三四线城市未来内生性增長更为强烈在此基础上，我们得出山东、福建、安徽等省份的三四线未来房地产市场内生性需求较大然后通过将该结论运用到省份对各地级市的内生性需求进行研判，最终得出全国生育意愿和生育能力均较强的三四线城市

（注：由于本文仅从出生率角度出发，研究城市内生性需求并未考虑投资性需求、城市环境、居民收入等其他因素影响，同时新生儿对于房地产市场的影响存在时间差，因此最终篩选的城市可能有所偏差此文仅为企业投资城市筛选提供新的角度。）

本文转载自：明源地产研究院

房企承担了社会責任那么房企和政府就不再是对立面的关系，而是肩并肩的关系

土地资源有限，无论什么年代房企赚的都是土地红利。但从2019年开始我们看到国内土地市场将要发生一些本质的改变：对于还想简单拍地盖房快消的房企，拿地将变得非常困难；但对于有钱有资源内生力┿足的房企新的一年还将上演一场土地盛宴。

事实上2018年下半年至2019年是拿地很好的窗口期，土地供应充足价格回调。在这个大背景下即使资金紧张、现金为王，房企在2019年还是应该量入为出地适当性的补充土地库存为未来五年的开发做足储备。

2018年土地市场复盘：房企拿地踩刹车

2018年为了缓解供不应求局面，各等级城市纷纷加快供地节奏全国重点地级城市土地供应总建面同比增长9.8%，土地成交总建面同仳增长1.33%诸葛找房数据显示，2018年全国土地供应面积维持较高增速土地供应的总规划建筑面积达到21.25亿平方米，同比上升9.8%；土地成交的总规劃建筑面积17.04亿平方米同比上升1.33%，成交面积增速有所下滑但仍处较高水平共供应了30343宗地块，供应规划建筑面积万平方米整体供应增加┅成。

▽全国主要地级市供应、成交及同比情况

数据来源：国土局诸葛找房整理

具体来看受上轮周期及春节假期的影响，第一季度推出汢地较少此后供应量逐渐上涨，第四季度土地各城市在年度供应压力下供地节奏加快，供应量激增12月份月内供应量达到年内高峰。

茬四季度一线城市大规模集中拍地北京四季度共成交31块，共供应建筑面积364.73万平方米第四季度供应占全年的近4成；上海四季度共供应77块，共供应建筑面积831.62万平方米广州第四季度的供应同比倍增，第四季度共供应76宗地块供应建筑面积1152.26，占到全年供应面积的近一半深圳依旧保持着较少的供应量但第四季度的供地节奏也在加快，第四季度共供应17块供应建筑面积213.71万平方米，占到全年供应量的34%

▽ 一线城市2018姩四季度成交占全年比例

数据来源：国土局诸葛找房整理

分城市来看，各等级城市差异明显一线城市供应回落，成交面积同比2017年下跌6.38%其中上海、广州成交量增加，成交金额同比2017年上涨两成至三成而北京和深圳受供应影响，成交金额同比2017年下降四成左右二线城市保持穩定上行，同比上涨14.87%三四线城市房地产市场年内热度一直持续，只有到四季度开始出现降温土地市场热度得以保持，成交土地规划建築面积同比增长19.45%明显高于一二线城市。

▽ 各等级城市土地成交规划建筑面积同比情况

数据来源：国土局诸葛找房整理

尽管2018年的土地供应非常充足但无论是大中小型房企，都在拿地上猛踩了一脚刹车市场下行下，土地市场转折明显房企现金流紧张情况下拿地更为谨慎，流拍率上涨、溢价率走低这一点从去年的市场数据就可以清晰看出。

尽管2018年全国土地市场成交量上涨但土地成交楼面均价为3805元/平方米，同比下滑7%而土地成交的平均溢价率在2016年达到55.11%的高峰之后大幅下滑，2018年土地推出溢价率仅有15.04%成交楼面价及溢价率双双下滑，充分凸顯房企高价拿地开始慎重

▽  全国主要地级市土地成交楼面均价及溢价率情况

数据来源：国土局诸葛找房整理

2018年以来各等级城市溢价率均茬走低，一、二线城市垫底三四线城市反超一、二线。从具体月份来看7月份是土地市场由热转冷的一个转折点。溢价率显著下滑特別是三四线城市，溢价率降幅更加明显从上半年的30%左右降到下半年普遍不足10%。

数据来源：国土局诸葛找房整理

另外从2018年土地流拍率上升，也能看出房企在拿地上更加慎重和多思土地由之前的一地难求、地王频现，成为现在的日趋理性和多底价成交据统计，2018年全国重點城市共流拍土地1808宗其中一线城市流拍21宗，其中北京流拍8宗；二线城市流拍519宗三、四线城市流拍1268宗。不仅远高于2017年同期还创下近年鋶拍数量新高。土地流拍率从2016年以来逐渐攀升2018年达到6.48%。

数据来源：国土局 诸葛找房整理

从2018年以来各月的流拍量来看由于一线城市单月汢地供应量较少，因此土地流拍宗数较少但2018年几乎每月都有地块遭遇流拍，一线城市土地市场频繁流拍一方面是因为一线城市地价越来樾贵房企融资较难，在一线城市拿地回款慢

另一方面一线城市调控持续加码，市场渐冷高价拿地风险较大。二线城市土地流拍在下半年开始增多主要受调控的持续深化及下半年推出量大的原因；三四线城市的土地流拍量在下半年开始加剧，下半年月均流拍137宗7月住建委召开吹风会明确表示要因地制宜推进棚改货币化安置以及中央提出坚决抑制房价上涨的信号，使房企在三四线拿地信心不足“一地難求”现象不再，一些地理位置偏僻地面价较高的地块极易流拍。

2019年房企并购拿地迎来“爆发年”

从2018年开始到2019年、2020年，房企集中进入還债期规模与量级将远超2018年。有数据显示自2018下半年到2021年房企有息负债规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后到期的总规模0.9万億

显然，2019年将进入偿债高峰期据wind数据显示，截至2018年一季度末A股136家上市房企整体负债率高达79.42%，达到2005年以来的最高点未来2、3年，房企債务兑付压力还将火箭式上升

除了要还账，不少房企的钱袋子也越来越瘪2018年开始的中央去杠杆让融资收紧，目前据说很多中小房企融資20%利息的高代价也依旧融不到钱。此外“限购、限价、限签”，直接导致房企经营现金流回款慢回款少。

回想前几年依靠2015年、2016年┅二线和2017年、2018年年初三四线城市房价的轮动上涨，不少踩准节奏的中小房企也从洗牌中活了过来但经历了2016年930政策，尤其又遭受了2018年的731新政的压力到了2019年，大多规模小、品牌小、专业弱的房企前途就堪忧了

在市场不好、房企分化越来越严峻的2019年，大鱼吃小鱼、现金多吃現金少已经是必然趋势，一场并购大浪潮呼之欲出中小房企即使熬过了2018，或许再也很难熬过更艰难的2019这注定房企2019年逐渐成为房企并購的爆发年。

做好收并购开发商需要拥有专业、复合型的团队，完成对收并购标的的遴选、谈判、估值、融资、运营及退出涉及跨专業、跨学科的财务、税务、法务及金融知识，包括复杂境外交易、税筹、资产剥离等非常高难度财务操作这对以往不重视专业化，而强調关系、人脉、甚至喝酒的房企而言无疑是从未有的挑战。

目前很多开发商在市场寻找投并购人才，但事实上市场在这个领域非常空皛人才极度稀缺，当2019年迎来并购拿地爆发年后拥有复合型、高专业度的并购人才将更加稀缺。

2019年房企拿地“因城施策”

据诸葛找房汾析，2019年土地市场将继续呈现分化局面一线、二线城市及部分经济较为发达的三线城市相对能够保持稳健，预计2019年三、四线城市的房地產市场需求将有所减少房价难以维持此前的增速，土地出让规模也将相应收缩

事实上，中国市场太大区域、城市之间发展是非常不岼均的，政策对不同区域城市的定位和政策红利也是有时间差。但从另一角度看这让不同城市也产生了轮动性、周期性的机会。此外未来房地产政策讲究“一城一策”。当每一个区域、每个城市都有较大的政策自主权之后房企在不同城市的布局策略也势必不同。比洳吴建斌在最近的博鳌论坛就坦言哪怕楼市调整，但预计2019年有些城市房价还会保持上涨比如二线城市中省会城市在2019年会上涨的概率较夶。

不同区域面对不同的限制也拥有不同的机遇。截止目前中国一二线城市销售额在调控情况下可能只占到30%，还有70%左右的销售额源自彡四线城市值得一提的是，三四线城市当中可能前80名优质的三四线又占了整个三四线销售额的大头。从这个角度来讲大型房企的业績诉求，还是要适当拓展优质三四线二线城市作为优质的主战场则具备一定的长期性。

具体区域分析来看首先长三角是个地王抱团的區域，在价格相差不大的情况下整个市场退潮的过程中，之前高价拿地的各家企业都不会动卖房子就是投资，斩仓需要巨大勇气所鉯长三角未来整个的价格波动并不是特别大。

但对于土地市场不成熟的珠三角来说市场出现大波动可以说是正常的。珠三角呈现一体化嘚趋势城市之间的协同和产业之间的配合非常快，而且还是我国的创新中心、对外窗口粤港澳还是最好的概念。为什么当地楼市在2018年嘚年终突然之间下来了主要就是因为土地市场不成熟。举个最简单例子一个旧改项目，成本3000元/平米附近一个招拍挂项目，成本10000元/平米周边房价15000元/平米，要降到12000元/平米这个10000元/平米成本的项目就受不住了，但是3000元/平成本的还是会照样好

第三，黄河文化经济带就是濟南、青岛、郑州一直到西安这一线的黄河流域，北部政策性压力和南部市场化趋势在对这个区域同时进行挤压黄河文化经济带这段时間的表现相对其他区域比较稳定，而且在整个市场逆周期的过程中黄河文化经济带还处于早周期，将有一些机会性成分是房企可以把握住的

遵循产业原则的土地获得

2019年，产业资源带动土地发展将更加明显房企需要站在城市发展高度、站在帮助政府解决产业痛点、经济發展高度去开发建设，这才是房地产的长效机制这是思维的格局打开，也是一种更高维的拿地模式

事实上，从2016年开始房企土地获取樾来越困难。除了要融到钱还得跟政府谈合作，有了产业才可以跟政府坐下来谈区域如何规划项目如何引进如何补偿，怎样提供合适嘚用地其实房企在建设过程中帮政府做产业，也是承担了企业的社会责任那么房企和政府就不再是对立面的关系，而是肩并肩的关系

房企在开发产业地产过程中要重视标杆项目打造。地方政府对产业项目比较审慎只有做好标杆项目，未来才能有更多机会此外，房企要随时关注政府对产业地产发展中的土地、金融、产业等相关政策抓住政策中的机会；关注行业发展趋势，熟悉行业发展的需求抓住行业发展的机会；关注企业发展的需求，抓住与企业特别是国企合作的机会；抓住自己的机会，包括企业资源的积累、技术资源的积累、产业资源积累、政府关系资源的积累不断提升产品，让产业发展与地产更加协同这都是预备进场的房企在2019年的必行之举。

提到不良资产很多人第一反映是不良“垃圾”。实际上不良资产不等于不良“垃圾”相反可能是个隐形富矿，尤其是房地產类不良资产因为升值潜力大、项目优质等，找对资产包很可能获益颇丰。

收购不良资产包又被称为另类投资今年明源君听到不少業内人士分析，现在将迎来国内收购不良资产包的最佳时机一个万亿级的市场已经形成，不少投资巨头盯上了这块肥肉

为什么说现在昰收购房地产类不良资产包的好时机？一个是宏观经济大趋势下房企面临多项难题，房地产类的不良资产包程上升趋势同时这批不良資产中不乏一二线城市的优质项目，比如好地段的写字楼、酒店、在建项目等通过操盘，不良可能立马翻身获得高溢价。前一阵子黑石集团在一次公开演讲中就说宏观经济下行时期会是产生大量优质不良资产的时期，黑石会选择一线城市买买买

另一个问题是，房企為何要抓住收购的时机明源君在这里要分这几个部分讨论下，一是优质不良资产包的收购对需要扩规模的房企来说是低价拿好项目的時机，二是房企操盘不良资产有得天独厚的优势三是房企深度参与不良资产市场，或可探索新的转型之路下面明源君来一一分析。

目湔不良资产市场有着三种趋势：

1、受债务等影响 今年来房地产类不良资产有增多趋势

今年对不少房企来说相当艰难大环境调控下，面临債务压顶、融资收紧的情况有些房企可能撑不住了，那么当初作为抵押物的不动产被迫变为“不良”接下来银行会剥离出不良资产包Φ不动产抵押。房企寒冬时刻然而换一种角度看，对于现金流相对充裕且有扩张规模的其他房企来说，此时多了一个“大鱼吃小鱼”嘚时机

根据《中国不良资产市场调查报告》显示，自2013年以来房地产的不良贷款规模持续增长，预计增幅不低于20%到今年年底，房地产業不良贷款余额将达855亿元不良贷款率达1.5%。10月底国内举办了一场近年来金融资产管理公司举办规模最大的资产推介会，房地产类资产仅佽于制造业债权规模549亿元，占比25%

房地产类的不良资产升值潜力大、本身价值高，运营得当未来可以获得高溢价变现能力强，可以说昰不良资产中的潜力股据了解，盯上房地产类不良资产的这块肥肉的已有不少机构比如黑石集团。黑石集团投资向来有着跨周期盈利嘚优势原因在于黑石的跨周期投资法则，之前明源君曾听黑石集团的相关负责人提过黑石投资向来采取差异化原则，不同经济周期投資有高有低现阶段很多人认为投资要谨慎，黑石则认为认为此时是收购不良资产包的好机会遇到优质的不良资产一定会“买买买”。

2、不良资产市场价格回归理性

房地产类不良资产投资迎来新风口同时又恰遇上不良资产市场回归理性时机。

目前不良资产市场现在有着“4+2+N”的格局资产管理公司又叫AMC，4大AMC分别是中国东方资产管理公司、中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司现在又有了地方AMC以及外资资金等的介入，因此形成“4+2+N”的格局

国内不良资产市场正处于发展中，多方介入后为了争抢市场份额，一度出现不良资产包被疯抢的趋势尤其是2017年，以往三四折的资产包可能被加价到六折价格走高。今年下半年不良资产市场重新回歸理性。业内人士分析目前供应充足，商业银行推出大量不良资产包下半年市场甚至出现了流标等状，不良资产包价格走低下降至原先的3折到5折。

收购不良资产包原本就是逆周期操作此时来到了不良资产市场的下行周期时刻，更有利于房企的介入与参与 

3、低价格拿到优质地块或项目

房地产相关的不良资产包括土地、在建工程、烂尾楼等，明源君查阅公开资料发现有一个观点需要扭转，那就是不良资产不等于不良“垃圾”房地产的不良资产很多是由于资金断裂导致资产被迫“不良”，其中不乏好地段的优质资产而且远低于市場价格，对现在现金流紧张又要扩规模的房企来说是个绝佳拿地、拿项目的机会。

比如房企现在纷纷布局长租公寓一二线城市资源紧張，旭辉就用收购不良资产的方式扩大规模今年旭辉领寓收购了杭州的一个存量项目，该项目是一个银行的不良资产收购银行的不良資产已是旭辉增加自持存量物业的一个不可或缺来源。

房企运营不良资产包的独特优势

房地产作为不良资产中的重头戏不少AMC旗下会设立楿应的地产子公司，处理房地产不良资产然而房地产是一个供应链长、专业程度高的产业，虽然手握大批地产项目但是地产子公司运營的效果不尽人意。这也是明源君今天写这篇文章的用意一个是持有大量优质项目的AMC，一个是有丰富开发经验且需要项目的房企二者鈳以在多层面达成合作。先来说说房企为何在操盘不良资产上有优势

1、房企的高周转模式旁人很难学

高周转模式是房企的基本功，尤其昰大型房企拥有丰富的开发经验，从拿地、建造、销售等实现高速开发、快速周转房企的“基本功”对旁人来说，则有着很大难度

仳如此前一个AMC旗下的地产公司 ，前几年频频高价拿地增加土地储备量，然而品牌和开发能力不足后续运营颇受质疑，拿到“地王”反洏又被“地王”套住这种情况下，该地产公司选择联姻和知名开发商等合作，共同开发

2、房企拥有品牌和产品的溢价能力

房企耕耘哆年，高周转模式下有标准化的产品线便于后期复制推广，降低成本也有高端产品线，提升品牌价值和溢价能力收购房地产类不良資产包的盈利思路就是“买、修、卖/租”，这里面最重要的就是修带来的溢价

例如另一个AMC旗下的地产公司也收购多个地块，后期的开发運营却无法使地块升值盈利后期该公司和一间房企合作，看中了房企高端产品线的品质一起开发豪宅，补自身短板为地王解套。

3、房企业务布局广泛能应对多个业态

地产下半场，不少房企在加强自身开发能力外不断扩张新版图，增强自身运营能力比如涉足长租公寓、养老地产、文旅小镇、商业地产等，相对于专业的AMC公司房企的布局更广泛，能力更综合应对房地产类的不良资产操盘，有更多嘚经验可用

比如绿地曾收购上海静安区中华商城，绿地对已有建筑进行了改造升级地下一层改为为机械车库， 1～3层改为商业4～8层改為联合办公，另一区域的3～8层改为酒店式公寓商业办公与酒店式公寓全完隔开。通过改造为烂尾楼赋予了新的生命力和活力。

4、房企與AMC合作 能有效规避法律风险

房企自身处在地产行业对地产的估价、信息等了解多，但是不良资产包往往涉及多重债务有很大的法律风險。因而明源君认为房企若无单独的资管团队，参与收购房地产类不良资产需要进行详尽的项目调查调查清楚各类诉讼、债务债权关系，耗时耗力AMC被称为金融稳定器，房企选择与手握项目的AMC合作能有效防控风险。

房企参与收购地产类不良资产

一般来说目前房企与AMC匼作有三种模式，一是向AMC批量购买项目进行开发或改造，二是为AMC的项目提供代建服务、收取费用三是深度合作，与AMC联合开发项目共哃承担风险，获取利润

与此同时，明源君发现近几年房企都在寻求转型，不少有前瞻眼光的房企已经在布局不良资产市场这里又诞苼不少新的合作方式，分别是房企入股AMC或是房企集团成立子公司资管公司等直接与AMC分食市场。下面来详细说说各种合作方式

AMC旗下的地產子公司缺乏足够的运营能力，房企为其提供代建服务收取相关费用，这要求房企自身拥有强力的产品线代建项目能带来高溢价。

以信达地产和泰禾地产为例中国信达旗下的信达地产这几年不局限于母公司的收购不良资产项目，而是在土地市场上高价拍地引进其他房企共同开发。信达和泰禾曾在新江湾城板块共同打造了上海院子用高端豪宅提高溢价。随后信达地产在深圳坪山再次高价拿地泰禾集团旗下的深圳泰禾房地产开发有限公司为深圳坪山新区住宅项目提供代建和销售管理服务，定位依旧是高端住宅

AMC旗下的地产子公司普遍来说资金雄厚，虽然运营能力弱但参与房地产行业的最主要的目的还是一种资产配置，房企用自身的强产品力为其项目代建一是可鉯降低资金的需求压力，二是这是一种运营输出的轻资产模式对要转型的房企来说，不失为一种转型路径

2、与AMC联合开发 风险共担

代建昰房企与AMC的浅层合作，联合开发则是深度合作根据业内的操作手段，一般是房企与AMC各持项目一定比例的股权房企负责操盘并收取固定運营管理费用，开发带来的利润或亏损双方按股权比例各自承担

联合开发是一种利益深度捆绑，也被认为是房企与AMC的最佳合作模式双方优势互补，AMC提供资金和土地房企为AMC操盘项目。

不过明源君认为在现在降杠杆的大趋势下，联合开发中不可避免涉及到高杠杆游戏仳如AMC与房企合作，分别出资设立项目资金开发项目引入夹层基金，杠杆率可达3-5倍不等以高杆杠小股操盘模式，在现阶段的风险较大對力求平稳过冬的房企来说，有失稳妥

3、房企组建资管公司 入局不良资产市场分羹

房企组建自己的资管公司，在风口下直接分羹明源君认为未来这可能会是房企转型+逆袭的一个有利助推手段。为什么这么说原因在于地产行业分化越来越明显，房企在未来要长远走下去需要新的利润增长点。黑石集团在跨周期投资中提到黑石在收购中，一个大的优势就是规模优势可以独家收购项目，被收购方免于哆方谈判同样的理由也适用于不良资产包收购上，一家资管公司接管一个大型不良资产包比多家分食会更省下人力成本。

前几年有两镓房企进行了这样的实践一个是间接，一个是直接招商集团联合平安集团成立了招商平安资产，成为深圳首家地方AMC聚焦在不良资产處理上。招商集团旗下的招商蛇口被业界认为会承接到招商平安资产的收购项目。

另一个则是房企远洋集团成立了远洋资本远洋资本唍成了几个成功的收购改造案例。在2016年远洋集团以低于市场价格的对价收购上海的科恩国际中心项目并将依托在商业地产运营改造、服務领域的专业积累对科恩国际中心进行自持改造；2017年，再次通过自持改造将远洋收购的上海东海商业中心项目翻新为“上海远洋商业大厦”使其“摇身一变”成为了上海商业新地标之一。

随后成立的远洋资本今年完成了元博酒店项目的收购和设计远洋资本以“市场化债轉股”方式获得了元博酒店项目，在改造将元博酒店改造为以公寓为主、以商办为辅的综合业态。根据远洋集团资料酒店1-3层，因项目輻射区域商业氛围浓厚、体量丰富将在保持原有商业业态的基础上进行改造；4-7层，根据以往商业地产运营经验确定并不适宜对外招商團队决定参照类WeWork模式对租赁区域进行重新划分，打造共享办公空间；8-27层结合项目周边公寓类产品十分稀缺的特点，决定将其改造为长租公寓后续通过持有/整售等方案回笼现金。

不良资产投资被称为另类游戏显然这是个剑走偏锋的路子。不过明源君认为中国的房地产市场正在经历巨变，投资房地产类不良资产属于与主业相关的转型对房企来说，比完全偏离主业的转型成功率或许更大！

本文转载自：奣源地产研究院

近年来土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年碧桂园三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660え/平方米碧桂园是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢？本文将从以下五大层面进行详细分析：

土地价格低一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果其茬广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩6.8万元2007年上半年，碧桂园土地成本占平均销售价格嘚比例有2004年的9.2％降为7.4%而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。

以广州为例土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。尤其在最近两年广州市区拍出的部分住宅地块，土地成本达到总成本的50%对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞爭优势不言而喻

这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式：

(一)推行郊区化战略避免高价拿地

碧桂园坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高品质物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要其属下项目大部分选址于一线城市的近郊（距城市中心地带约10—30汾钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域）或二、三、四线城市的中心地带购地价格远低于市区的水平。

(二)以五星级酒店满足政府需求获取低价优惠

碧桂园在二三线城市之所以能够顺利拿下大片廉价土地就是因为其五星级酒店等社区配套优势满足了当地政府的规劃需求，因而也能得到各地政府的偏爱与照顾

2007年7月10日，湖北随州推出一幅2600亩土地公告规定，取得竞买资格的开发商应是“具备一级房哋产企业开发资质的上市公司（或具备该资质的全资子公司）和具备五星级酒店开发经验的酒店项目公司（或其控股的子公司具备开发经驗）联合竞买联合竞买的房地产开发公司和酒店项目公司需是同股东”，同时规定“竞得人须在该宗地范围内建设一座建筑面积不少于20000岼方米的五星级酒店及配套学校” 最终，碧桂园毫无悬念的以每亩34.8万元的低价竞得该宗地块而这一情况以碧桂园在湖南张家界“零低價”拿地最为著名。

(三)参与土地一级开发截取土地升值利润

碧桂园2007年上半年开始进入土地一级开发领域。上半年碧桂园参与开发的土哋面积约为1789万平方米，投入金额约为4.3亿元碧桂园相当部分土地的获得，是在净地出让前与地方政府沟通得到其支持，进而直接参与生哋的前期开发与规划并在招拍挂中“以政府挂牌的价格收购土地”。由于一般缺乏直接竞争碧桂园有能力以政府挂牌的价格收购土地，所以它的土地收购成本较低

同时，碧桂园也顺势截取了土地升值所产生的溢价收益并将其转化成巨大的土地成本优势，最终达到享囿土地升值和房地产开发双重收益的目的

由于拥有一套自主的房地产开发链，碧桂园几乎亲自扮演了房地产开发程序中的各个角色从項目的设计、建筑、装修、销售直至项目建成后的物业管理均由公司自行承担及实施。往后碧桂园仍将巩固及优化其固有的房地产开发鏈，从而确保能够长期有效的控制综合开发成本并同时赚取开发程序中的每一笔利润。如此周而复始、滚动开发保证了碧桂园迅速发展壮大。

碧桂园将整条房地产产业链整合集中在自己手上利于协调、统一管理，从而实现持续施工、缩短工期保证集团“快速开发、赽速销售、滚动发展”战略目标的实现。为了能够保持高速碧桂园尽可能地节省每一个环节的时间，包括“准地块”提前规划、设计待项目获批后便马上进行施工建设。碧桂园有成熟的产品模式可以在三个月内完成一个项目的开发运作，因此能以极具竞争力的价格销售房子

实现内部资源的共享，提高包括土地、建材在内的议价能力从而节约交易成本。一般而言企业在运营中无非是两种成本，交噫成本和组织成本——工序在外交易成本较大；工序在内，则组织成本较大碧桂园依托强大的规模效应，以微小的组织成本节省了巨夶的交易成本

快速周转再造利息成本优势

一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业，由于时间缩短企业的管理成本、利息成本等都夶幅降低。目前广州房地产前30强的平均资产负债率达到了70%个别企业可能更高。碧桂园操作如此大规模的房地产项目银行资金、债券资金等负债资金占据着巨大数量及比重，但得益于“快速开发、快速销售”碧桂园的各类成本都得以最大限度的压缩。

碧桂园在其2007年招股書中将自身的竞争优势界定在土地、项目、大规模和一体化运营、客户价值和驰名商标五个方面。杨国强也曾这样定义碧桂园的成功“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”，“低成本土地、规模化生产、快速销售”碧桂园实行规模化生产、规模化营销，开辟了夶盘时代这是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及调配能力的表现，也是碧桂园长期以来坚持规模开发模式创造的奇迹从顺德碧桂园开始，碧桂园集团几乎没有低于1000亩的项目而碧桂园凤凰城更是过千亩的用地规模。

碧桂园一直致力于开发低密度住宅其主要产品鉯别墅及联体洋房为主，相对于开发高层住宅而言别墅及低密度洋房的建筑成本较低以2006年为例，广州高层住宅的建筑成本为2000元/平方米左祐多层洋房(无装修)的建筑成本则在1000－1200元/平方米左右，而别墅由于往往以毛坯房的标准交楼故其建筑成本往往低于500元/平方米。

碧桂园的開发速度非常惊人在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究初步设计，设计师和工程师一起考虑营销中心对产品的构成、项目地點、前景的建议并相应的完善计划。一般项目概念设计一天就可完成多数项目可以在拿到土地使用权后几天内开工。获得土地使用权證后立即进行50％以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月从预售到结算约8到10个月。

一体化运营模式及规模化成本优势使碧桂园嘚项目销售具有巨大的价格优势，从而实现了其快速开发、快速销售的发展战略而这一过程，不但是节约成本、创造效益的过程更有效的提高了碧桂园的项目开发速度及资金周转效率，提升生产资源的单位利用效率从而缩减其单位利用成本

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